为获U签证 芝无证客付费被抢 6人遭起诉
世界新闻网
5/24/2024
去年在巴克城社区一家贩售酒类商品店的持枪抢案，意外让假抢劫事件曝光。(google map)
在芝加哥策画持枪抢劫案，让无证客「付费被抢」，以取得申请「U签证」资格，并借此进一步拿到永久居留身分的六名涉案者，日前遭伊利诺州联邦检察官提出诈欺指控。
根据报导公共安全及犯罪案件的CWB Chicago网站指出，估计包括从外地到芝城的数百人，在芝加哥及其他地方的数十家商店内冒充顾客，而这些假顾客都是希望通过事先安排的「持枪抢劫」，成为「受害者」，然后取得有利的合法移民身分。
去年在芝城巴克城地区(Bucktown)发生的一宗抢劫案中，其中一名「劫匪」不慎开枪，导致一名酒类商品店的店员受到重伤，该次抢劫中，有五名「顾客」受害。
警方开始调查该案后，发现许多疑点，首先包括该抢劫团伙作案手法非常专业，他们驾驶偷来的汽车，有时还会在车上挂着其他汽车的车牌，甚至准备了第二辆汽车逃跑，这些迹象表明，这群「劫匪」有充分的准备。
然而就是因为这样让警方起疑，为何四、五个经验丰富的持枪抢劫犯，要大费周章的去抢劫大多数身上都只有几元现金的「顾客」呢？此外，商店的损失也不高，顶多不会超过100元，而这些被抢的受害者，既然去商店买东西，为何并未携带足够现金获信用卡？
调查人员称，尽管回报率差，但这类抢劫过去两年间持续发生，平均每周两到三个晚上都会传出案例。
这些疑点终于在警方逮捕团伙中的假劫匪后获得突破，警方表示，涉案者几乎都是青少年，也大都没有严重犯罪前科，他们告诉警察，这些抢劫都是假的，受害者早就参与了安排，但他们不知道为何受害者要这样做。
联邦检察官表示，经调查发现，每名「受害者」都向持枪劫匪团伙，支付了「数千元」费用，然后由团伙安排「受害者」在特定时间、地点「接受抢劫。」联邦检察官说，这些「劫匪」偶尔会殴打受害者，让整个行动真实度更高，不过，巴克城酒品零售店的枪击案，让作案手法曝了光。
该店一位工作人员受枪伤的劫案发生后，五名受害者到当地警局申请文档，证明他们是犯罪受害者，符合申请U签证资格。
联邦官员解释，U签证的设立是让无证移民和其他临时访客留在美国的一种方式，以帮助调查或起诉严重犯罪，然而现在却沦为诈欺的窗口。
联邦因此起诉了六名涉案成员，其中26岁的纳依(Parth Nayi)负责招来感兴趣的移民，31岁的杨凯文(Kewon Young)则负责管理「抢劫」团伙。
再涉权钱丑闻 华商被曝为纽约市长募捐并大获好处
世界新闻网
5/23/2024
一名华人地产商被曝为市长亚当斯提供「稻草人捐款」，并从市府获得巨额合约以及法律「绿灯」。图为涉事华商胡玮弘在皇后区新鲜草原的酒店，刚刚接受FBI调查的亚当斯华裔亲信郑祺蓉曾在此以居住数月并由市府游民服务机构埋单。(记者许君达／摄影)
根据多家媒体23日发布的一项联合调查报导，一名华裔地产商被指通过「稻草人捐款」和拉拢亲密盟友等方式，从亚当斯(Eric Adams)市府处获得百万级别的巨额合同以及法规层面的「开绿灯」。
这项大型调查由纽约本地媒体「纽约移民纪事网」(Documented)、「The City」以及「卫报」(the Guardian)美国版联合发起，审阅了数千页市政、法庭或商业纪录文档，采访到数十名当事人及官员。
据报，事件当事人胡玮弘(Weihong Hu)在纽约市内拥有多家酒店，她于2021年在筹款活动中结识了当时正在竞选市长的亚当斯的亲密政治盟友，并逐渐与亚当斯团队创建起紧密的人脉。根据多名证人的指控，胡玮弘曾指使大量人员为亚当斯提供政治捐款，然后再以多种方式予以报销，这种被称为「稻草人捐款」的行为违反了选举法。而与此同时，胡玮弘在皇后区的两处酒店也分别得到了价值数百万元的政府合同，作为安置刑满释放人员和无证客的庇护所；此外，胡玮弘家族在曼哈顿的两处地产工程也被迅速解除了因违反法规而得到的施工禁令。
报导称，亚当斯在2021年竞选市长期间，曾不止一次前往胡玮弘位于皇后区新鲜草原(Fresh Meadows)的酒店参加筹款宴会，而胡玮弘及其丈夫戈小庄(Xiaozhuang Ge)也向亚当斯竞选团队送上了以多人名义捐赠的选举捐款。公开纪录显示，当年6月民主党初选前，亚当斯在其中一场由胡玮弘夫妇主办的宴会中，收到了17人捐赠的3万4000元。但根据「纽约移民纪事网」的采访纪录，至少三名捐款者承认他们在不熟悉相关规定的情况下利用自己的人头为亚当斯捐了款，并得到了等额的报销。
此外，胡玮弘还与亚当斯的亲信交好。2023年，胡玮弘聘请曾任州参议员的亚当斯盟友桑普森(John Sampson)担任她在皇后区长岛市(Long Island City)一间酒店的首席执行官。桑普森此前曾因贪腐相关指控被判囚五年。在桑普森上任一个月后，该酒店获得市游民服务局(Department of Homeless Services)的大合同，成为一间无证客庇护设施。根据合同，市府每年将为该酒店支付750万元。
胡玮弘在新鲜草原的酒店从前任市长白思豪(Bill de Blasio)任内便成为刑满释放人员安置所，而在亚当斯上任后，市府连续四次与该酒店续签合同，每期合同六个月，每年的租赁金额大约620万元。然而，与亚当斯关系密切、此前刚刚接受过FBI调查的华裔市府高级顾问郑祺蓉(Winnie Greco)却于2022年底至2023年在该酒店内的一间高级套房内居住了超过八个月，在此期间，亚当斯的儿子柯尔曼(Jordan Coleman)也曾出现在该酒店内。根据报导，市府和胡玮弘的律师董克文(Kevin Tung)回应称郑祺蓉自己支付了住宿费，但无法提供相应收据，而调查团队根据获取的数据分析，郑祺蓉在住宿期间的费用被涵盖在市府的租赁合同中，总价值至少5万元。
报导点名的另一名亚当斯亲信为考克菲尔德二世牧师(Rev. Alfred Cockfield II)。胡玮弘在与他熟识后，曾至少两次向他求助。据市府内部人士透露，胡玮弘在曼哈顿西39街的一处酒店施工项目曾因存在严重安全问题被市楼宇局(DOB)叫停，但在考克菲尔德连夜向楼宇局高层「打招呼」后，停工令于一个小时后被解除。胡玮弘在曼哈顿西35街的另一处酒店开发项目则因违法拆除租金稳定公寓而被下发停工令，但消息人士透露，胡玮弘同样通过考克菲尔德的关系，令此案不了了之。
地税大涨迫她买房一年就卖掉
世界新闻网
5/22/2024
佛州妇女塔姆拉‧兰森去年5月在波尔克郡(Polk County)买下梦寐以求的房子，但房地产税涨太快，逼得她不得不把房子再推回市场求售。示意图。美联社
佛州妇女塔姆拉‧兰森(Tamra Ransom)表示，自己购屋时房地产税一年2700元，没想到接下来竟增加174%，变成一年7400元，让她觉得太昂贵无法继续住下去，迫使她购屋一年之后就得卖掉。
每日邮报报导，兰森向地方电视台WFLA-TV表示，她去年5月在波尔克郡(Polk County)买下梦寐以求的房子，但房地产税涨太快，逼得她不得不把房子再推回市场求售。
兰森表示真的很沮丧，因为她把大多积蓄投入房子了。房地产税是按房屋市值及城市税率来估算的，假如房地产涨价，税也走高。
兰森表示，她买房时，税大约2700元，当时预计会「变动些许」，可能增个几百元到1000元。但接到新鉴价后吓一大跳，税竟然加了174%，意味每年房地产税7400元。
在佛州，屋主每年要按1月1日的房子市值来评定房地产税。评税时按房屋大小、地点及现况，还有市场条件。
新冠疫情后，房地产大幅增值，也意味房地产加税，但屋主的现金困在房子里，要缴税很吃力。兰森别无选择，只能卖掉房子。
她表示，自己把储蓄投入屋子，例如头期款、警报系统之类，所以很沮丧；因为得卖房，那些设备投资都泡汤了，无法拿回来。
律师芬恩(Michael Finn)表示，购屋者绝对要了解这种状况，房地产价值飙涨，尤其是湖海水滨的屋子，有些五年前购屋的人现在会发现，屋子增值了二、三倍；嫌税金太高可以据理力争，但减不了多少，因为房地产鉴价官办公室很擅长估价。
人口缩水房价恐跌 这5城市不利置产
世界新闻网
5/21/2024
底特律。Image by ARTEK from Pixabay
精明的购屋者都知道，在寻找完美目标的过程中，地点几乎决定一切。理财网站Go Banking Rates指出，在决定售屋时，城市的人口数也会影响房屋的价值。
金融网站Insider Monkey根据贷款公司房地美（Freddie Mac）的调查指称，人口缩减城市的房价平均贬值2.7%，而人口增长城市的房价平均上涨3.8%。
人口缩水还可能带来其他经济上的副作用，包括消费支出减少、商家减少与工作职缺的流失。如果想搬到经济发展前景较佳的城市、提高房屋投资增值机会，最好避开以下这五个城市：
1. 密西根州 – 底特律（Detroit）
自1950年代底特律成为全美第五大城市以来，人口已减少了61%。Insider Monkey的数据显示，在过去五年中，当地人口平均减少了7.83%。
虽然底特律的住宅价格在2023年跃升了23%，在过去七年里，房价就翻两番，房市迄今未随人口减少而萧条，但并不代表这种趋势会一直持续下去。现在购买底特律的房屋，可能的结果是在未来几十年内售屋时，将损失一笔钱。
2. 阿拉巴马州 – 伯明翰（Birmingham）
Insider Monkey报导，尽管伯明翰气候温暖，距风景如画的格尔夫海岸（Gulf Shores）不到300英里，但其人口数在过去五年中仍以7.7%的速度持续下降。
房地产交易网站雷德芬（Redfin）的数据显示，伯明翰的房价虽仍在上涨，但中位数比全国平均低52%。房屋在市场平均停留时间为46天，平均售价比要价低3%；如果此一趋势沿续，伯明翰的房屋可能会越来越难售出。
3. 密苏里州 – 圣路易（St. Louis）
圣路易在过去五年中由于各种因素导致人口流失7.14%。根据雷德芬的统计，圣路易的房价已开始走跌，2024年3月较去年同期平均下降了3.9%。
4. 马里兰州 巴尔的摩（Baltimore）
根据Insider Monkey的数据，巴尔的摩的人口数在过去五年中减少了6.82%，创下1910年代以来新低。然而，巴尔的摩尚未成为房价下跌的受害者；邻近华府，是当地房屋能保值的主要原因。雷德芬的数据显示，巴尔的摩房价自去年以来上涨7.6%；不过随着人口的不断减少，房价可能无法一直维持在高档。
5. 俄亥俄州 克利夫兰（Cleveland）
克利夫兰的人口数在过去五年中下降了6.2%。2023年3月至2024年3月间，当地房价上涨了24.5%，这可能是经济复苏的迹象。房屋销售速度也在加快，与去年春季的41天相比，今年同期的销售天数仅33天。不过，最好别在这座城市的房产上投入太多钱，因为若想在未来数十年内脱手，可能会被套牢。
需求回升 加州独立屋中位价破90万创新高
世界新闻网
5/21/2024
加州房价自去年10月小幅降低后，今年4月又创新高。（取自KTLA 5电视网页）
KTLA 5电视台报导，尽管贷款利率上升，且似乎难以克服住房短缺问题，然随着销量增加，加州4月分房价仍创新高。根据加州房地产经纪协会（California Association of Realtors）17日发布的数据，4月分独立屋住宅中位数价格攀升至90万4210元，比3月上涨近6%，比2023年4月上涨11％。房屋销售量同比和环比均有小幅增长。
协会首席经济学家莱文（Jordan Levine）表示，「尽管我们一路上遇到美联储和利率上升阻力影响购买力，但房屋销量与价格仍在上升。」
至本月17日，30年期固定房贷利率为7.2%，比2023年10月有所下降，但仍远高于新冠肺炎疫情期间的2%至3%的历史低点。莱文说，「目前房屋供应问题可能更严重，因为有太多人被锁定在如此低利率中。因此，即使利率从7%左右下降至6%，需求也开始回升，进而推高房价」。
根据加州房地产经纪协会，4月分洛杉矶都会区房价中位数也达创纪录的84万元。加州的中央海岸（Central Coast）为107万7500元。中央山谷（Central Valley）49万3500元，内陆帝国为60万7000元也创新高。
专家指出，高昂的住房成本是加州负担能力危机的主要原因之一，要在金州有一套房子，特别是在主要大都会区成了一项好的投资，然莱文说，因住房短缺，买房门槛愈来愈高。「无论加州哪个地方，我们建设都不够，有些地区对新开发更友善。但整体来说，过去20年至25年，我们看见令人难以置信的就业和人口增长，这都使得我们需要更大量的住房建设。」
学费、房租难应付 越来越多加州大学生“以车为家”
LTN
5/19/2024
美国大学学费、房租双涨，加州北部传出州立大学学生开始被迫住在各式车辆中，以降低取得大学学位的成本负担。
据美国《CBS》报导，位于加州北部洪堡阿克塔（Arcata）的洪堡理工州立大学（Cal Poly Humboldt）近年掀起一股风潮，原本就已必须负担高昂学费的学生，在房租租金高涨的逼迫下，开始选择住在露营车（RV）等其他车辆中。
新闻系学生巴特菲尔德（Brad Butterfield）即是其中一名选择住在露营车上的学生，他受访时表示，并不觉得自己无家可归，但在法律定义上他确实没有居所。
巴特菲尔德指出，这已成为学生应付高昂大学学费的常态，（住在车上）相较之下很便宜，也是他得以就学的唯一方式。他说：“如果不这么做，我根本不可能在这（读书）。”
这些选择住在车上的学生此前可以将他们的“套房”停在校园中，但校方选择在2023年11月选择禁止在校“隔宿露营”，因此他们被迫在校园外游牧，找寻过夜的停车地点。
环境科学及管理学系的应届毕业生蒙地尔（Maddy Montiel）住在RV上，但她与翻修20年校园巴士以居住的生物系学生凯莉（Carrie）也指出，新制实施后在校园中被赶来赶去，出了校园换被市府赶，着实令人疲乏。
凯莉表示，最大的压力来源其实每天晚上必须担心停车的地点是否安全。她强调，随着高昂房租以及调涨的学费，这已经成为“人道危机”。
据悉，加州州立大学（CSU）系统各分校去年9月通过调涨学费，预计在五年内调涨34%，以2024至2025年度学费为例，学生一年不包含宿舍等开支需缴纳美金6084元（折合台币约19.5万元）。
根据加州大学洛杉矶分校（UCLA，与CSU系统不同）2020年统计，CSU系统各分校每10名学生就有1人曾经无家可归。
家人警觉报警 华男诈走密州老妇近10万被起诉
世界新闻网
5/15/2024
郭东义今年3月被捕。(诺克斯郡警长办公室)
密苏里州东圣路易地区法院14日表示，该法院起诉一名中国籍的男子郭东义(Dongyi Guo，音译，27岁)，郭被指控骗取一名 79岁密州妇女9万5000元。根据起诉书，郭东义假冒为金融机构及社会安全办公室代表，佯称受害妇女帐户遭盗，而骗取她领出所有存款交给郭东义来「确保财物安全」。
郭东义13日被起诉的罪名是一项共谋电信诈欺罪，但13日在法庭上，郭并未认罪。法庭文档显示，郭报住在纽约法拉盛41大道夹帕森斯大道(Parsons Blvd.)附近的公寓，且有许多犯罪纪录。
起诉书称，犯罪分子通过电话和电子信息与老年受害者联系，诱骗他们交出现金，起诉书称，像郭东义这类的车手，主要受雇到受害者处取走现金。
郭东义在今年3月7日被捕，当时面临三项对耆老进行经济剥削罪名。起诉书显示，郭从3月4日至7日起，前后四次前往受害的79岁老妇家中，非法获取数万元现金。他说服该受害者从艾迪纳市(Edina)的一家银行领出现金，执法部门称，郭总共从老妇身上拿走9万5000元。
根据案件纪录，受害者家属发现有异后向警方报了案，家属表示，有一名自称在联邦存款保险公司(FDIC)工作的男子，通过电子邮件联系了老妇，并表示受害者的帐户遭盗用，因此要求老妇领取银行帐户中所有的钱，郭会协助她把钱妥当保管，家属听到这种情况后，马上报了警。
警方随后对受害者住家进行监控，等到郭东义再度上门时，执法人员立即将其逮捕。警方当时也搜查了郭所驾驶的2021丰田凯美瑞汽车，并在后车厢发现一个罩着沃尔玛袋子的黑色手提箱，里面装了4万2600元现金。
根据受害者陈述，郭东义在多次谈话中，自称是金融机构和社会安全办公室的代表，因受害者银行帐户遭盗用，所以来协助处理，老妇上当后，郭3月4日首度上门向老妇收走了4万元，隔天又收走3.5万元，3月6日郭东义再度到老妇家取走2万元。幸而老妇家属及时发现有异报警，郭东义3月7日又到受害者家中想取走1万5000元时，被当场逮捕。
郭被捕后一直关押在密州路易斯郡监狱，因有潜逃风险不准保释。如共谋罪罪成，郭最高可被判处20年监禁、25万元罚款，或同时监禁和罚款。
诺克斯郡警长办公室(Knox County Sheriff’s Office)和联邦调查局共同调查此案，美国助理检察官怀斯曼(Derek Wiseman)正在起诉全案。
执法人员呼吁，如果自己或认识的人年满60岁并经历过金钱欺诈，可联系全国老年人诈欺热线：(833)372-8311。 此外，联邦贸易委员会也提供热线电话(877)382-4357，或上网：www.ftccomplaintassistant.gov 投诉。
菲律宾捣毁网络诈骗中心 165名中国人被遣返
早报网
5/15/2024
3月14日，菲律宾移民局反犯罪政府特别工作组突击了北部班班镇的一处办公大楼，围捕了数百名涉案的菲律宾人和外国人，其中165名中国人已被遣返。（示意图／王彦燕摄）
菲律宾当局突击了北部一个网络诈骗中心，其中涉案的165名中国公民已被遣返。
法新社报道，菲律宾移民局星期三（5月15日）发布声明说，涉案的165名中国人在星期二（14日）被遣送回中国上海，并被永久禁止入境菲律宾。
3月14日，反犯罪政府特别工作组在突击菲律宾北部班班镇（Bamban）的一处办公大楼时，围捕了数百名涉案的菲律宾人和外国人。
移民局声明称，其中有165名中国人参与了“诈骗活动”，而且未合法持有旅游证件。
当局说，一些人被迫在这个网络诈骗中心工作，“他们的护照被没收，因此无法离开”。
当局是接获一名越南人的通报后，展开突击行动，而这名越南人称自己是从诈骗中心逃出的。报道没有提及其他涉案者的情况。
在整个东南亚，诈骗中心如雨后春笋般涌现，犯罪团伙引诱、绑架或胁迫工人进行网络诈骗。
据联合国毒品和犯罪问题办公室，犯罪团伙在全球各地诈骗的金额规模前所未有，相当于数十亿美元。
伪造租约占屋 纽约皇后区霸房者被控18罪
世界新闻网
5/14/2024
一名男子因伪造租约非法占屋，被控入室盗窃、身分盗窃、重窃未遂等18项罪名，将面临最高15年监禁，图为涉案房源。(取自Zillow)
皇后区地区检察官凯兹(Melinda Katz)13日宣布，一名男子因伪造租约非法占屋，被控入室盗窃、身分盗窃、重窃未遂等18项罪名，罪成将面临最高15年监禁。此前，该名占屋者以非法驱逐及损害赔偿为由，反将房东夫妇及房产经纪告上民事法庭。
报住在布碌仑(布鲁克林)18街的24岁男子怀亨特(Lance White-Hunt)，13日在皇后区法院过堂，共被控18项罪名，其中包括二级入室盗窃、两项二级持有伪造文书罪、五项一级身分盗窃罪、三级重窃未遂、 三级企图非法占有被盗财产、 一级提供虚假备案文书、篡改物证、三项四级刑事毁坏、微窃、以及两项三级持有伪造文书罪，罪成将面临最高15年监禁。
根据法庭文档，2月23日，房东通过经纪人，挂牌出租她位于皇后区牙买加(Jamaica)湖木大道(Lakewood Ave.)的房源。3月1日，经纪人视察房源时，发现前门的锁被替换。3月4日，经纪人发现通往二楼的前门锁也被更换，她还在房间里看到了怀亨特。
警方接获报案后，怀亨特表示自己自今年1月就一直住在这里，并提供了一份与该经纪人签订的伪造租约。经纪人仔细看了租约后，确认她从未见过这份租约，她在上面的签名也是伪造，房东亦确认了这一说法。
3月5日，警方又来到这栋住屋，作为居住证明，怀亨特这一次提供了来自国家电网和AT&T的帐单。两家公司之后证实，帐单中的帐号并不在官方纪录之中。
3月14日，怀亨特将房东、经纪人等告上民事法庭，并提交一份租约作为证据。租约后被确定为伪造，并且与他在3月4日向警察提供的那份租约并不相同。地检处经调查，在本月13日将他逮捕。
此前据报导，在怀亨特反吿房东后，房东还花了4000元法务费来应对这场官司，他们花53万元翻新的房屋也被破坏。
凯兹表示，地检处不仅会对非法占屋者提出刑事指控，也会起诉在犯罪过程中使用伪造文档的任何一名嫌犯，「法律不允许非法居住，我们将继续在皇后区起诉这类案件。
纽约皇后区租霸嫌14万「搬家费」太少 续霸占200万豪宅
世界新闻网
4/26/2024
一对夫妇在去年花了200万元在道格拉斯顿购买退休房产，却因为遭遇租霸，在近半年后仍然无法搬入。图为示意图。(路透)
纽约市皇后区道格拉斯顿镇(Douglaston)一对夫妇在去年斥资200万元购买了一栋满意的退休居所，却因为遭遇租霸，在近半年之后仍然无法搬入；近日他们与租霸再次对簿公堂，这对夫妇表示愿意支付14万元请他搬出，但是租霸却因金额嫌少，一口拒绝。
苏珊娜(Susana Landa)和丈夫约瑟夫(Joseph Landa)在去年10月，在皇后区道格拉斯顿花费200万元购买了一栋居所，但该房产的前房主的居家护理员弗洛雷斯(Brett Flores)拒不搬出，让他们头疼万分。
据悉，弗洛雷斯曾是一名男模，他于2019年从洛杉矶搬到纽约市，并被当时居住在该房产的手表公司高管费尔南德斯(Bernard Fernandez)雇用，成为他的护理员，费尔南德斯于去年1月去世，弗洛雷斯声称，前主人在去世后把房子留给了他。
苏珊娜说，弗洛雷斯手上没有协议，没有租约，「什么都没有，严格来说，他只是一名前雇员，他为去世的人工作，仅此而已。」
不但不肯搬出，弗洛雷斯还破坏房产，让房子里的一个污水池堵塞，导致后院被淹，导致苏珊娜夫妇被迫拆除了一个门廊和房子的大部分景观，房子如今看起来破破烂烂，年久失修。而且，弗洛雷斯在房子的门上留下了一张纸条，上面写着新主人不得不经过他同意就进入，且如果试图联系他，会将被「视为骚扰」。
苏珊娜夫妇补充，他们之前看到弗洛雷斯在出租网站上出租房间，每晚50元，目前这些广告已经被删除，「弗洛雷斯很了解法律系统，他知道如何在没有律师的情况下独自生活，不用缴房租，同时出租房间赚取收入，还破坏公物。」
双方多次上庭，进展缓慢，弗洛雷斯还多次借故推迟，最近一次上庭在18日，弗洛雷斯律师说，苏珊娜夫妇同意支付14万元给弗洛雷斯，「他需要这笔钱为家人购买足够的住房，一旦他拿到了这笔钱，他就不会赖着不走了。」
然而苏珊娜方表示，为求速战速决，确实答应给他钱，但弗洛雷斯拒绝了这笔钱，还要求更多。
最近，州参议员刘醇逸及州众议员金兑锡在州参众两会分别提出的「S8996」以及「A9772」号法案被纳入新财年纽约州财政预算，该法案将在法理上区别「占屋者」及拥有住房权益的租客，强调「占屋者」不享有合法租户、居住人员或业主们所拥有的相关权益与保护。
华埠房东疑遇职业租霸 官司3年无进展斥「司法不作为」
世界新闻网
4/19/2024
「租霸」涉与华人房东交涉过程中，态度显十分激动。(邱俊文提供)
纽约华人房东邱俊文(Edward Yau)近日接受本报独家专访，披露其位于曼哈顿华埠的两室一卫公寓，涉遭白人「租霸」强占三年拖欠7万6000元的事件始末，他痛斥全州司法系统过分保护租户，忽视房东合法权益。
邱俊文回忆，2020年12月，自己将艾塞克斯街(Essex Street)公寓，租给了安永(EY)公司电脑工程师布彻(Thor Boucher)。但2021年3月，布彻以「楼屋摇晃有坍塌风险」为由，拒绝继续缴纳每月2000元的租金。
2021年4月，多次催租无果的邱俊文将布彻告上法庭，「但令我没想到的是，如今已经三年过去，法院对该案的审理毫无进展，布彻甚至把我的公寓挂牌出租档当起了『二房东』。一切都源于纽约州的司法系统从根本上更倾向于租客保护，我不知道什么时候能够合法再住进自己的房子。」
一、职业租霸
在官司进行的三年间，与布彻多次交涉的邱俊文，发现对方疑是个「职业租霸」，在操纵纽约州住房政策漏洞方面十分娴熟。「最新情况是，他申请了州紧急租赁援助计划(ERAP)以拖延案件审理，过去三年还申请了两次急救租金援助。可事实上，他并不符合这些项目资格，因为他的年薪有15万元，我的公寓也不是他主要且唯一的居住地。」
邱俊文表示，公寓楼的监控录像显示，布彻并不住在自己的公寓，而是从2021年11月起，把这间房子挂牌在爱彼迎(Airbnb)和Craigslist等平台短租，「他免费占据我的屋子，把两个房间分开出租，当二房东每月净赚3300元。直到现在，他的朋友和短租客都住在里面。」
令邱俊文没想到的是，布彻的妻子在本周找到他，称两人离婚后，布彻同样拒绝搬出妻子的房子，并将其放在了爱彼迎短租平台上，「她透露布彻是个高收入者，并有严重的可卡因问题。」
二、反告房东
根据邱俊文回忆及讲述，2023年4月，被提告的布彻到邱俊文的家中骚扰，在门外大喊大叫，吓坏了他的两个年幼孩子，「我叫来警察制止他，随后遭到他的打击报复，他向市房屋局投诉，称我的房子有墙壁开裂、晃动和坍塌风险，但同期，我在爱彼迎网站上看到的是网友的一致好评。」
经过市房屋局检查，邱俊文的房子仅需要粉刷墙壁，「收到市府结果的我，告诉布彻我需要进屋维修，但他说除非法庭见，否则不允许我进入公寓。」可到了开庭日，布彻并未出现，多次通知无果的邱俊文带领装修团队进行粉刷，却又再次遭到布彻的提告，「他报警指控我毁坏他的家，到法院向我发起了小额索赔。」
三、司法无用
事到如今，最令邱俊文生气的已经不是「租霸」，而是在求助维权过程中，几乎「无作为」的法官、警察、议员、公务员⋯⋯「作为一名华裔二代移民，省吃俭用购置的房产，希望实现美国梦，但发现在这样的体系中，维护自己的利益无比艰难。」邱俊文表示，他希望自己的故事给华人社区以警钟，期待司法系统进行公平而及时的改革。
「租霸」涉把华人房东的房子挂牌。在爱彼迎当起了「二房东」。(邱俊文提供)
「租霸」涉把华人房东的房子挂牌，在爱彼迎当起了「二房东」。(邱俊文提供)
租霸3年积欠7.2万租金 偷当二房东 华人房东怒提告
世界新闻网
4/14/2024
下东城一名华人房东碰上租霸。图为下东城艾塞克斯街市场。(记者颜嘉莹／摄影)
纽约市「租霸」问题持续，近日曼哈顿下东城一名华裔房东，就发现他的租客不仅未交三年积欠的7万2000元租金，还在网站上将房屋转租，当起了「二房东」；房东多次交涉未果，无奈与其对簿公堂，但也反遭「租霸」提告。
根据曼哈顿民事法庭(New York County/Manhattan Civil Court)纪录，2020年12月，华人房东邱艾迪(Ed Yau，音译)将他位于艾塞克斯街(Essex Street)的两室一卫公寓，租给了白人电脑工程师布彻(Thor Boucher)。
他搬入后的三个月，于2021年3月，布彻开始以「房子噪音大、还会晃动」为由，拒绝缴纳每月2000元的租金。
然而邱艾迪发现，从2021年11月起，布彻将自己的公寓「擅自」放上爱彼迎(Airbnb)和Craigslist等平台短租，以每月1950元的费用，偷偷当起了「二房东」。
多次催租无果的邱艾迪，无奈于2022年1月14日将布彻告上法庭。法庭文档显示，邱艾迪要求法官将布彻从租屋中驱逐，并向对方索赔拖欠的租金。目前该案尚在审理中，下次开庭时间为5月14日(周二)；不过布彻也将邱艾迪告上法庭，提告理由是小额索赔(Small Claim)。
即使被告，布彻还在经营自己的「二房东」生意，把房子转租给了短租客。目前居住在邱艾迪家的男子表示，他在去年10月搬进去，每月向布彻交租，但拒绝透露具体金额，也不知道布彻并非真正的房东。
邱艾迪在接受「纽约邮报」(NYPost)采访时表示，布彻不仅是个专业「租霸」，还是个职业骗子。在2022年和2023年，布彻连续向纽约州申请「新冠租金补助计划」(COVID rent-relief program)，导致邱艾迪无法将其从自己的房子中驱逐。
「我感到被政府和政客欺骗，租房法规需要公平，但现在沦为被无赖们利用的工具，哪怕不交纳任何租金，也不必受到任何的惩罚。」邱艾迪说，从2020年到现在，布彻拖欠自己的房租总额已高达7万2000元。
华人房东遇上租霸，不仅拖欠7.2万元的租金，还擅自当上二房东。(截自谷歌地图)
纽约市长支持立法打击租霸 庄文怡等市议员筹备提案
世界新闻网
4/11/2024
亚当斯10日首度表态，支持立法打击全市「租霸」，呼吁重视房东权益。(市长办公室提供)
纽约市租霸问题严重，市长亚当斯(Eric Adams)10日首次表态，支持立法打击全市「租霸」，呼吁重视房东权益；布碌仑(布鲁克林)华裔市议员庄文怡(Susan Zhuang)等正准备提案，以便市警执法驱逐强占房屋的租霸。
根据纽约市行政法规(NYC Administrative Code)第26-521条，任何人只要驱逐或试图驱逐连续30天或以上合法占用该住宅单元的居住者、已经签定租约或提出居住请求者，均属非法；意味着租客只要居住30天，就可享有租客权益。
但这条法律却导致许多租霸滥用，恶意霸占房产拒绝交租，除非房东向法院申请强制驱逐令，并证明房屋所有权，才能经过系列复杂合法程序将其驱逐。
亚当斯在最新举行的新闻发布会上表示，该法规的制定本来有合情合理的原因，但近期愈来愈多的案例，却证明了现行法规的漏洞。
就在上月，两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭，导致房东花费4000元打官司。今年初，一对斥资200万元在皇后区购买退休居所的夫妇，因遭遇「租霸」，购房半年仍无法搬入新家。
「这一系列的案件都显示出，立法忽略房东的权益。」亚当斯说，他将与市议会合作，修改法规。
市议会「常识内核小组」(Common-Sense Caucus)成员、市议员庄文怡等人，计划提出新提案，让警察更容易驱逐「租霸」，并持续追踪相关案例发生的频率和地点。
同时，长岛共和党州众议员布鲁门卡拉(Jake Blumencranz)和州参议员马拉泰(Mario Mattera)，也分别于州立法机构提出两项提案，允许警方直接逮捕租霸，不必再使房东经历冗长的法院程序。
擅自占屋者让布碌仑华人区不堪其扰 警方无能为力
侨报网
4/09/2024
有新视频显示，据称擅自占用房屋的人在布碌仑的一个社区造成了严重破坏，他们破坏了财产，还偷偷溜过围栏。
据CBS News报道，周一（4月8日）记者采访了戴克高地地区(Dyker Heights)的居民，他们表示警方对此似乎无能为力。
位于67街的一处房产看起来就像最糟糕的庭院拍卖，包括脏盘子和闲置自动取款机。邻居们说，自从有一群擅自占用房屋的人搬进来之后，这种情况已经持续了好几个月。
居民刘(Brian Liu)说:“我们感觉不安全。”
去年夏天，有监控录像显示，其中一名涉嫌擅自占屋者用一块胶合板破坏了一位邻居家的安全摄像头。几个月后，另一个邻居发现这些人从篱笆上的一个洞里从她家的水管里偷水。
居民拉斐尔(Antoinette Raffaele)说:“我看到那边连接着我的水池软管，我把它断开了。”
但他们一直在街区来来往往。
刘说：“他们打开水龙头，用垃圾桶，从我们这里偷，我们锁住门后，他们就去我的邻居那里偷水。”
11月，当房子着火时，警方以纵火和非法侵入罪逮捕了46岁的程晨(Cheng Chen,音译）。
但这只是这栋房子发生的三起火灾中的第一起，上个月还发生了一起。
拉斐尔说：“警察来了后说他们什么也做不了。”
记者在镜头外采访了这处房产的业主。他说，几年前他搬出了这所房子，打算重新装修一下，希望能搬回来住。他说，他每个月还得付6000美元的抵押贷款，火灾造成了90万美元的损失。
拉斐尔说：“我楼上有一间空公寓。我不知道他们会不会从后面进来，然后也霸占我的公寓。”
现在房子已经用木板封起来了，房主说他不知道这些擅自占屋者多久来一次，也不知道他们什么时候会回来。
市议员庄文怡(Susan Zhuang)说：“你必须证明你在那里住了30天，然后警察就不能……他们说房子是他们的。警察能怎么办?”
由于非法占用是民事问题，很难进行刑事起诉，因此没有记录数据表明这个问题到底有多严重。庄文怡正在起草一项法案来改变这种状况。
庄文怡说:“试图让纽约市警察局等城市机构收集人们举报的数据，因为非法占用者造成了问题，我们应该收集这些数据并做进一步的分析。”
在那之前，她和许多居民都在敦促州立法机构重新审视纽约对擅自占屋者的权利。
纽约租霸愈来愈多 专家：法律漏洞助长
世界新闻网
4/08/2024
纽约市的法律专家警告，法律漏洞正在助长更多的租霸。图为饱受折磨的小房东此前在集会上讲述自己的遭遇。(记者高云儿╱摄影)
纽约市的法律专家警告说，近年来，城市中的租霸强行占屋现象急剧增加，租霸们变得更加狡猾和经验丰富。加之房屋法庭案件的堆积和法律上的漏洞，这使得驱逐这些租霸变得更加艰难。
根据纽约邮报报导，地产律师戈德堡(Alan Goldberg)表示，在过去两年，租霸案件增加了10%至20%，原因主要是无证客危机、疫情后游民增加、以及媒体报导。他指出，媒体的关注让租霸的行为更多曝光，也在一定程度上助长了此种行为。
而近期的一些租霸案件因为愈演愈烈，比如房东被逮捕甚至被害等，引起了一些立法者的注意，长岛共和党州众议员布鲁门卡拉(Jake Blumencranz)提出反租霸新案，它旨在法律条例中重新定义「租客」，声明租客并不包括「租霸」(squatters)，允许警方介入租客租霸案件并进行逮捕，而不必经历冗长的法院程序。
他说，「我认为任何关注此事的人都会看到这是一个日益增加的问题，一些人，尤其是移民群体正试图利用我们法律的漏洞伤害守法公民。」他指出，纽约正面临三重危机，「即生活成本危机、住房危机和城移民危机」。
另一名律师维纳斯基(Nativ Winiarsky)表示，房屋法庭案件积压，导致解决一个租霸案件需要长达两年的时间，「将之简单归咎于疫情是一种肤浅的解释，主要是由于没有足够的资源投入到房屋法院的系统」。
律师普莱斯(Josh Price)则补充，由于当前的法律规定，驱赶租霸必须向法院提出诉讼，这一困境更加难解；他认为，老练的租霸正在利用这个这个法律漏洞大占便宜，「他们设置精巧的计划，伪造文档，并在闯入前调查房屋，他们还会自己给自己发邮件，将各种水电暖气帐单转到自己名下，再用其他诡计来声称拥有权，而且现在比过去更加麻烦的是，房东需要花很长时间才能获得一个对簿公堂的日期。」
纽约皇后区屋主遭占空屋 反被租霸提告 花4000元打官司
世界新闻网
4/01/2024
两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，近日以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭，图为涉案房源。(取自Zillow)
纽约州再现租霸占屋事件，两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，近日以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭。据悉，房东花53万元翻新的房屋被破坏，并已花费4000元法务费来应对这场官司。
根据纽约邮报及Daily Mail等报导，妻子福尔曼(Juliya Fulman)和丈夫柯言德(Denis Kurlyand)，花了53万元翻新了他们位于皇后区牙买加(Jamaica)湖木大道(Lakewood Ave.)的投资型家庭房，并为其中的两个住房单元找到了租户。然而在3月5日，他们的地产经纪人巴尔迪(Ejona Bardhi)却发现这间房屋的锁已经被更换。
在确认换锁事件并未经过授权后，巴尔迪返回这间住屋，通过窗户，看到屋内有一名手持电钻、身穿套头毛衫的陌生男子。于是她致电报警，这时，几名男子走出这间住屋中，围住她的停车，「他们试图把我吓走」，她说。
而当警方接报到场，两名涉嫌非法居住的男子亨特(Lance Hunt，Sr.)及弗朗西斯(Rondie L. Francis)，则声称他们1月起就住在那里，但无法提供证据，之后他们了离开这间房屋。房东夫妇和巴尔迪均打算换锁，但他们被警方告知如果换锁，他们将被逮捕。
翌日，两位租霸拿着据他们所称、由巴尔迪签署的租赁协议回到这间房屋，房东夫妇则向警方出示了业主相关文档以及带有时间戳的视频，显示他们的这套住房此前为空置状态。之后，警方将两人驱逐，房东夫妇则更换房锁，他们进入屋中，还发现新装修的房子已经遭到破坏，木地板被刮花，墙壁上有划痕，屋内还弥漫大麻的味道。
然而在十天后，地产经纪人巴尔迪收到法院文档，通知两位租霸已经将她、房东夫妇以及相关地产公司告上法庭。3月22日，皇后区民事法院为两位租霸批准召开一场紧急驱逐听证会，而房东夫妇的代表律师莫罗则要求法官进行庭审，称租霸们携带从公共纪录文档中匆忙拼凑、又经过Photoshop处理的「伪造文档」，在「实施一场欺诈」，「他们呈交的租赁合同荒谬至极——合同签署日期是1月1日，开始日期也是1月1日。」
租霸的代表律师则表示，「他的客户向他展示了足够的证据，让我相信他们住在那里」。证据包括一份租赁申请、一份租赁合同及手机短信。
据悉，双方下一次的出庭日期为本月5日，房东夫妇已经在打官司过程中花费4000元的法律费用，「太荒谬了，有人闯入我的房子，我们却在法庭上被他们起诉。我们怎么会在这里？这怎么可能？他们怎么有脸出现在法庭上」，妻子福尔曼说。
空地遭占还被索赔 亚城地主气炸
世界新闻网
3/31/2024
莫里斯说，他以前让四个人免费住在其非营利组织LEAF的土地上，但在疫情期间，该非营利组织关闭，却有愈来愈多人霸占并居住在此。图为LEAF尚未关闭前的情形。(Lakewood Environmental Arts Foundation LEAF脸书)
亚特兰大的一位土地持有者表示，疫情爆发之后，愈来愈多人在未经其许可下霸占并住在其土地及地上的简易物业难以驱离，其中更有人反控他并要求赔偿19万元，这名物业东主对此感到非常生气、沮丧。
现居加州的莫里斯(David Morris)表示，自从疫情爆发以来，擅自闯入者一直霸住在他位于亚城东南区的一处土地上，如何驱离这些不速之客一直让他相当头痛。
莫里斯的律师皮耶(David Perrie)表示，3月21日莫里斯从法院获得了土地占有令(Writ of Possession)，一般土地或房屋持有者必须取得此文档，才能合法驱逐不愿搬离的住户。
莫里斯说，他现在计划在该处土地安装围栏，以防止不受欢迎的访客进入。他也提到，执法部门联系了他，要求他清理房产。
莫里斯接受亚城福斯(Fox)电视台访问时沮丧表示，霸占者将他的土地弄得一团乱，他不得不花1万元来清理其中的垃圾。
这块占地九亩的土地，是之前莫里斯的非营利组织莱克伍德环境艺术基金会(Lakewood Environmental Arts Foundation LEAF)所在地。
他说大约十年前，他开始让四个人免费住在这块地上的简易房屋，前提是他们可以帮忙照顾清理土地。然而，在疫情流行期间，他关闭了该非营利组织，但却有愈来愈多人搬进并居住在他的土地及建物内。
「原先住在此的人开始让他们的朋友也加入一起生活，」莫里斯说。「我试图向亚城市府提出驱逐，但市府回复我『抱歉，疫情期间我们暂停驱逐。』」
他说几年后的现在，他的土地已经住了大约八个人，其中一些他根本不认识。他还说至少有一人向他提出反索赔(counter-claim)，要求身为土地持有者的他赔偿19万元。
摩里斯说，最终原告没有出庭，法院驳回了控诉。
他预测再过约30天，法警会致电给他，安排时间找人把住户的所有东西移除。他表示，他只是希望所有人都离开这块土地及建物，这样他就可以彻底清理，以便未来建造经济适用房。
严打租霸全美首例 佛州新法 屋主可立即驱离占用者
世界新闻网
3/29/2024
佛州州长德桑提斯(中坐者)签署HB 621法案，加大对占屋者的惩罚力度。(州长脸书)
针对租霸横行的问题，佛罗里达州州长德桑提斯(Ron DeSantis)日前签署了HB 621法案，取消了该州擅自占屋(地)者的权利，并加大对占用者的惩罚力度，该项法律将从今年7月1日起生效。德桑提斯表示，佛州是全美第一个直接面对租霸问题并提出解决方式的州。
德桑提斯表示，「我们正在结束佛州占屋(地)者的骗局」，他说，当其他州站在租霸一方的同时，「我们正在保护房产持有者，并惩罚那些试图玩弄制度的罪犯。」他还提到，「你不可能强占某人的私人财产，还指望侥幸逃脱惩罚。」
该法规定，在满足三个条件：该人非法进入并留在该房产内；业主指示该人离开该房产但占住者却没有这样做；该个人并非处于法律纠纷中的现任或前任租户，那么房主可以要求执法部门立即将占用者驱离。
法律还规定，以书面形式做出虚假陈述，或提供虚假文档以证明财产权的行为，可处一级轻罪；造成1000元或以上损失的占住居民，则可处二级重罪。
德桑提斯还特别指出，加州和纽约州的租霸问题猖獗，称蓝州保护占屋者，而佛州将严厉打击并将他们视为罪犯。
佛州居民米尔卡雷克(Justin Mielcarek)在州长举行的发布会上说，占屋者给他以及邻居带来非常多麻烦，包括鲁莽驾驶、毒品、武器及言语威胁。他表示，占屋者去年让他居住的整条街区活在恐惧中长达五个月。米尔卡雷克说，尽管他们曾经报警，但却被告知警察无权驱逐擅自占地者，而且占住者甚至还出示过一份假租约。
佛州房地产经纪人协会对新签署通过的租霸法大加赞赏，协会副会长冈萨雷兹(Andy Gonzalez)说，阳光之州有了阻止恐怖故事发生的威慑力量。他表示，如果你有房产，即使你离开一段时间，一旦有人占用房产，屋主也不应该承受法律漏洞的后果。
此前，美国各州均将擅自占屋者视为租客，房屋的合法持有者必须经过冗长的诉讼，才能合法地将霸占房产者驱逐。
租霸横行／2年半5次庭审、3位律师 我终于赶走租霸了
世界新闻网
3/27/2024
在这位租客白住两年七个月的期间，无业游民的她每天都在公共的楼道与前院里抽大麻，半夜放音乐扰民。（陈女士提供）
2021年3月，陈女士的一位男租客退租，他的前女友赖在房间，不愿搬走。她不交租、大声吵闹、破坏屋子，还在公共场所吸大麻，历经逾两年半、三位律师、五次开庭，2023年10月陈女士终于得到法院的一纸迫迁令，合法赶走这个租霸。
陈女士另一位本来缴租纪录良好的租客，眼见房东奈何租霸不得，也有样学样，拒付房租并索讨搬家费。陈女士最终不得不以三个月未收租和提供5000元搬家费的代价，撵走这第二位「瘟神」。
经此一劫，陈女士决定把这套原以投资为目的的家庭房挂牌出售，已心灰意冷，不愿继续在纽约当房东。
陈女士的血泪史，其实是不少华人房东都遇过的经验，只是更为曲折，也是缩影，足以借鉴。
在清空租客房间的当晚，这位无业租客还立即报警，指控房东「非法赶人」。照片为前来调查的警察。（陈女士提供）
清空租霸房间 房东险被逮捕
家住纽约市皇后区的陈女士，2019年买下一栋位于布朗士的三家庭房屋，一、二、三层分别租给不同的租户。三楼的男租户当时有正当工作，每月按时交租。
到2021年，这位男租客说自己要搬走，双方签署退租协议(Surrender Agreement)最后准备收房时，陈女士发现他的家中仍留有许多女性用品，追问之下，男租户坦言，东西是女友的，二人现下分手，他无法将她赶走，又不想帮她交租，只能退租搬走。
「我当时很生气，租约规定不得另住他人。」陈女士说，于是，她花了500元，在法拉盛找了一位专作房东房客纠纷的律师咨询，律师说，只要男租客已签署退租协议，陈女士就可换锁，扔掉房内物品。
陈女士清空房间的当晚，这位28岁的西语裔无业女租霸便当即报警，指房东「非法赶人」(Illegal Lockout)。警方到达现场后随即致电陈女士，要求她立即帮租客开门。若赶不到，则要叫来锁匠强制进入。
「我一听就急了，忙和警察说此女根本不是租客，」陈女士说。但这时警方却答，纽约市规定个人若居住30天以上，不管是否有租约，均不可赶人。此时，女租客则提供了一个月前的银行帐单证明她的住址。警方还对陈女士说，若她今天在场，将会被逮捕，因为「非法赶人」隶属刑事犯罪。
「我不知道该恨女租客，还是这条变态的法律，还是给了错误意见的律师，那一天，我整个人快崩溃了」，陈女士说。一场漫长的赶租经历由此开始。
终于赶走租霸后，陈女士的房屋也被租霸搞得一片狼籍。（陈女士提供）
她叹：纽约房东先被租客欺 再被律师剥皮
陈女士不敢再找这位律师，又在法拉盛重新物色了一位据信有几十年房东房客经验的律师。这位律师建议，疫情期间，房屋法庭不办公。而即使办公，上庭也至少花费一、两年的时间，此期间房屋损失、律师费用、以及精神压力都甚大，不如一次性出笔钱让她走。
陈女士虽心有不甘，但仍听取了律师的意见。不过，她每次找女租客谈，对方不是恶言相向便是直接挂断电话。最终，陈女士请律师前去交涉，并作出先给500元、谈成再按协议给500元的承诺。
一周后，律师表示，经与租客三次长谈，租客最终同意了拿5000元并再白住三个月的条件。陈女士表示，给5000元没有问题，但要求租户马上搬走。这时，律师恼火了，质问：「我辛苦谈到这个条件很不容易，还在乎三个月吗？」无奈之下，陈女士同意了要求，并支付了1000元律师费。
然而，律师拟定协议，让租客签字时，女租霸又以祖母住院、自己腰扭伤不能走路等各类理由推搪，仅作出三个月后一定走的口头承诺。
三个月后，陈女士忧心的事情发生了，租户说找不到房子，要求再住一个月，律师也在这时放话说租户太难搞，这活不干了。陈女士继而请求律师帮她提起诉讼，律师则以上庭太繁琐拒绝。
「这时我才明白，提告历时一两年，还要真刀真枪上庭，律师才赚3000元」，陈女士说，「而谈搬家费仅动一动嘴皮不保结果，律师当然选择赚轻松的钱」。
「纽约的房东啊，被租客欺负完又被律师欺负，」她感叹。
封租令下不来 想死的心都有
2022年3月，陈女士听说房屋法庭已重新开门，于是通过朋友，找了专办上庭驱逐案的第三位律师。尽管他的报价略高于市价，但有了前两次的经验，她认为若金钱能够买到专业，赶走这一「大瘟神」，也不枉再多花几百元。
历经两年半，去年10月中旬的驱逐日，法警终进入屋内驱逐租客。（陈女士提供）
按流程递送律师信及提告，在同年7月，法院就排出了第一庭。不过7月的第一庭及9月的第二庭，这位租客皆未在法院现身。10月底，陈女士拿到法官胜诉的判决。律师在此时提醒，法官判决可以使她拿回房屋所有权，但后续则需要五个月申请封租令(warrant)，并再花一个月申请法警才可赶走租霸。
申请封租令期间，由于法官书记员的失误，使她迟迟不见申请结果，后来她又被告知，自己因少交一份材料而被拒绝了申请，「当时，我真是想死的心都有了，」她说：「经历了两年租霸不交租，不停找事，加之贷款压力很大，水电煤气及地税也一直疯涨，以及几任律师的不靠谱，让我在办公室肆无忌惮地哭了起来。」
后经律师的联系，这一失误得到解决。在2023年7月，陈女士拿到封租令并申请了法警，排出8月15日的驱逐日期。不过按照规定，法警须提前贴出一张限期14天的驱逐通知，通知上会写明，租客若不服本案判决，可在本驱逐日前，向法庭申请重开此案。律师也提醒陈女士，她的租客在一庭都未去的前情下，重开此案的成功率几乎为「百分之百」。
果不其然，8月11日，陈女士就收到律师通知，表示法院已批准租客重开此案，驱逐暂缓，订于8月底，双方重新开庭。
法警限期驱逐 租客连环把戏
历经两年半，去年10月中旬的驱逐日，法警终进入屋内驱逐租客，图为驱逐告示。（陈女士提供）
在查看租客的重开的理由时，陈女士发现她填的竟是「从未收到上庭通知」。但当时陈女士特地付了200元雇了专送传票的工作人员，传票送达的证明也已经交付法院。「然而她重新申请开庭，法官完全不看这些证据就批准。」陈女士无奈地说。
8月底再次开庭时，租客又未到场，法官判决陈女士胜诉，法警再运行14天的驱赶通知。一周后，租客又「故技重施」，以上一次祖母生病所以她未赶上出庭为由，再次申请重开，被批准后，租客则又未现身法庭。
「我真的不知道，租客不上庭-缺席判决-申请重开-上庭后再缺席的把戏，还可以玩多少回，我已经麻木了。」陈女士说。
9月中旬的一次庭审，租客终于到场了。当法官问她有无需要抗辩时，她翻出了陈女士「非法赶人」的「历史」，而为证明自己清白，陈女士委托律师，也拿出当时男租客的退租签名，里面也写道要求陈女士扔掉房屋内的所有对象。
「这时，感人的一幕出现了。」陈女士回忆，法官对她说，不用看她的证据，继而转向租客：「房东有无非法赶人，与你作租霸没有关系，你既非她的租客，两年半以来也未付一分房租，你就该被驱赶！」听得陈女士几乎潸然泪下。
这时，租霸还继续陈情，表示自己无业、无收入，也无他处可住，恳请法官再让她住三个月，法官看了看电脑：「这个案子从去年4月开始提出，到现在还没有结案，我必须把这个案子结了，我判你离开这栋房子，你有14天时间搬家，过了14天后，法警便可上门强制驱赶」。
去年10月中旬的驱逐日，法警进入屋内，未见租客身影，但被子仍然热乎，换完锁后，他们表示若租客再企图入屋，就会被逮捕。在陈女士离开后不久，租客便打来电话大吼，说陈女士逼自己睡在大街上。陈女士挂断了电话，为时两年七个月的赶租历程，终告一段落。
租客走后剩下的脏乱「残局」，陈女士还得花费2、3万元重新装修。（陈女士提供）
好租客会变坏 坏租客不会变好
「租霸的危害不仅在于不交租与找事，更是会影响别的租客，有人说好租客会变坏，坏租客永远不会变好。」事后陈女士回想这一沉痛的经历总结道：「我相信这句话。」
在这位租客白住两年七个月的经历中，作为无业游民的她每天都在公共的楼道与前院里抽大麻，半夜放音乐扰民，可谓是「脏乱差」的典型：饭后的碗具可放在水槽一周不洗，引来老鼠和蟑螂，与其中一位男友有争端，将家中墙壁砸出了一个窟窿，租客走后剩下的脏乱「残局」，也使得陈女士花费2、3万元重新装修。
更严重的，这位租客的恶劣行径，还吓跑了楼下按时交租的一户人家。2023年夏天，一位平时准时交租、信用良好、且无驱逐纪录的上班族租客，在目睹了她白住两年多而陈女士依旧无可奈何的状况后，也开始效仿她，从晚交租、少交租又到不交租。
两个月不交租后，当陈女士找他时，他却说：「凭什么她可以欠，而我就不能」。陈女士回：她的信用毁了，你也想这样吗？他答：「她太吵了，又抽大麻，我不想长住在这里了，你给我5000元，我就搬走。」
「是的，在纽约这种大环境下，」陈女士说，「能交租的都是靠很高的道德感从而约束自己的邪念，而不交租的人不仅没有惩罚，还可以讹到一笔搬家费。」最终，这位两个月不交租、曾经表现良好的租客，在如愿拿到5000元后便搬了家。
漫长的赶租经历和这一段小插曲，也致使陈女士彻底粉碎了在纽约做小房东的梦，「这件事连教训都没有办法汲取，以后再遇上也无力阻止，这是我心灰意冷不想当房东的原因，」她说，她的这一套房子，也已挂牌出售。
「法律不站在房东这边」 租霸的权益比你想像更多
世界新闻网
3/24/2024
政府实施「禁止驱赶租客令」保护租客，但部分租霸曲解美意，有钱也不愿意付租，令小房东头痛。(本报档案照)
出租房屋收取租金，固然是生财之道；但若运气不好，遇到「租霸」，就可能得不偿失；专家指出，鉴于过去大家认为房东有非法驱赶租客的印象，导致法律愈发趋向保护租客，不站在房东这一边；此外，租客的权益比人们想像中多，专家呼吁房东处理问题须经由执法人员出面，不要擅自行动，以免触法。
私人投资企业Madison Ventures+的董事总经理罗谢尔(Mitch Roschelle)指出，「房屋法律的制定，出发点是为了保护租户，而不是房东」，人们总把房客当弱势者，因此发生租房纠纷时，通常会先入为主认为是房东的问题，即使租客不交租，也归咎到房东身上，因此加剧了地方法律牺牲房东利益来保护房客的现象；他总结道，「法律就是不站在房东这边」。
罗谢尔分析，虽租户在新冠疫情期间被允许不必交租，却没人通融屋主的抵押贷款，不仅如此，他预测当疫情时期发布的学生贷款、抵押贷款减免等福利被撤回时，会出现更多租客不交租的情况。
他给小房东、任何非专业房东的建议是，要随时盯着租客，一旦有拖欠的行为就要立即采取行动，「你无法改变过去签署的租约，但你应该利用一切措施补救，不要让租客钻空子」。
当遇到租霸时，怒火中烧的房东往往会想要自己出手解决，但由于对法律不了解，最终可能会「赔了夫人又折兵」；据法学教授卡伦(Danny Karon)解释，「非法侵入」(trespassing)有罪，但租客「擅自占用」(squatting)在法律上无罪，最终将由执法人员判断而决定此界线，由此看来，租霸的权益其实比想像中更多。
卡伦分析道，不少租霸通常都支付了水电费，且往往是前租客，构成可以续居的权利，若屋主到了要跟租霸理论的地步，一定要报警，让当地警方来处理，而不是自行解决；他也认为，警方需要快速处理这些住房案件，以便更好地保障屋主的权益，某些城市的市府也应成立快速应对小组来专门处理租霸情况，由检察官判断谁合法拥有财产，快速处理案件诉讼，步入法律程序。
屋主被捕引发众怒 纽约法拉盛占屋者抱头逃走
世界新闻网
3/20/2024
阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro，右一)遭非法占屋，她请了锁匠换锁，却因非法驱逐罪被上铐逮捕。(撷自YouTube@Eyewitness News ABC7NY)
美东时间07:50 pm 更新
每日邮报(The Daily News)20日报导，在法拉盛一栋被占据的房屋成为新闻热点后，一对男女今日遮头遮脸地逃离了这栋屋子。
但屋中还有一名男子，他表示自己拥有地下室的租约，并说他要拿回押金后才会离开。
这名叫做巴勒蒂(Kevin Balletsy)的男子说：「我不知道这到底是怎么一回事。我想要拿回我的钱，然后离开这里。我有收据证明我付了房租，这一切与我无关。」
纽约邮报(New York Post)独家访问到巴勒蒂，他拿出一张破破烂烂的手写字条，称是他拥有的收据。
他说，自己付了1500元的月租住在地下室，付款对象是一名叫做「Jay」的人，他认为这个人就是一开始ABC新闻中曝光的擅自占地者。
巴拉斯蒂说，他是通过一位自称名为杜邦(David Dubon)的「房地产经纪人」租到这个房子。
屋主阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)今日与家人暂时离开了纽约，她拒绝了媒体的采访。
美东时间05:58 pm
每日邮报(The Daily News)20日报导，在纽约法拉盛一名妇女欲驱逐占屋者不成、自己反遭警方逮捕的新闻曝光后，有两名打抱不平的居民，昨日下午前往该地，想帮屋主要回她的房子。
这两名男子驱车到了该栋房屋前，其中一名穿着川普字样T恤的男子说，「我们想叫里面的人出来。」「我想跟里面的人讲话，问问他们为什么会在这里。」
美国广播公司(ABC)19日报导，47岁女子阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)位于法拉盛白石镇的房产被占屋者入侵，她找来锁匠更换门锁，却因违反纽约「非法驱逐罪」遭到逮捕。
这栋房产在Home.com网站上的估值超过120万元。
该街廓不少居民也因两名男子的行为起了骚动。许多居民感到困惑，并表示他们想知道占屋者一开始是如何进入的；一名妇女说：「天哪，我没想到事情引起的反响这么大。」
屋内有一名穿着休闲的女子不愿开门应答，直到下午6时多有外卖送到门口，她迅速地取餐付款后又把门关上。
一名当地居民表示，这栋房子挂着「求售」的牌子已有一段时间，并说「这人(占屋者)不知道从哪冒出来。」
有居民称，曾目击这些占屋者在屋内进行装修。「他们都在晚上搞装潢，我听到钻头的声音，从窗户看到他们在墙上钻孔并搭木板。」
许多人已经在这个宁静的社区生活了30多年，他们对此事感到不安与愤怒；已有居民表示要发起请愿，尽可能帮助屋主将占屋者赶出去。
这栋位于纽约法拉盛白石镇的房屋遭占屋者霸占，当地居民打算自力救济帮助屋主取回房屋。(撷自Google Maps)
遭陌生人占屋 纽约法拉盛屋主换锁 反被上铐逮捕
世界新闻网
3/19/2024
美国广播公司(ABC)19日报导，纽约市皇后区法拉盛一名屋主的百万房产，被素不相识的占屋者入侵，她找来锁匠更换门锁，却换来被捕的下场。
47岁的阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)表示，她继承了父母留给她的一栋房产，上个月当她想出售这栋房屋时，却发现已有陌生人住在里面，且房屋的前门及门锁都已被换掉。
ABC记者跟着安达洛罗前往这栋位于法拉盛160街的房屋，刚好目击到占屋者出入；一名妇女看到安达洛罗与记者后，把门锁打开就迅速离去，然而安达洛罗与记者进屋后，却发现还有两个男性睡在她家里。
其中一名男性对记者说，他两天前才搬进来，另一人拒绝回答。
在两名男性被警方带走后，安达洛罗请了锁匠换锁，但还不到十分钟，对方就叫了警察来逮捕安达洛罗。
依据纽约市规定，如果有人在一处房产居住达30天，就可以主张自己居住在该建筑的权利；其他人未经其同意关掉水电暖气、换锁与移动房客物品都是违法的。
虽然安达洛罗持有房产证，而占屋者无法出示相关证明，但警方告诉她，她必须与对方上法院解决问题；因为她换了锁，所以警方以「非法驱逐罪」上铐逮捕了她。
「这真是太不公平了。」身为屋主的安达洛罗表示，这些人自2月6日起占据了她的房屋，「等到有人开始做调查、等这些程序跑完，他们早就待超过30天了。」
一名自称持有租约的男子罗德里兹(Brian Rodriguez)对ABC记者说，他几个月前搬进这栋房子，并与一名房产经纪人签署了文档，但他既没有出示文档，也没有透露房产经纪人的身分。
「如果她愿意给我钱，我就搬」，罗德里兹说，「不然就法院见。」
Mar 18, 2024
遭「土霸王」占屋 找「讨屋猎人」比请律师划算?
世界新闻网
3/18/2024
2019年时，谢尔顿清出母亲家土霸王家具的旧照。（Flash Shelton提供）
南加各地强占空屋的「土霸王」（squatter）越来越多，但是近来出现了一个类似漫威英雄的人物，57岁的谢尔顿（Flash Shelton）正带领着「讨屋猎人」（The Squatter Hunters）仗义行侠，到处帮受害屋主快速讨回房产。
洛杉矶KTLA电视台报导，谢尔顿立志成为讨屋猎人的原因，来自于自己母亲2019年的经验。父亲过世后，妈妈打算出售北加旧屋，但闲置的空屋却被一群土霸王占据，还连整套家具都购置完全，在警方说他们无法可管的情况下，谢尔顿决定自力救济。
谢尔顿说，因为土霸王往往伪造租约，所以他就让妈妈替他签一份真正的租约，然后趁着七个人都出门时，进入老家，设好录像机、封上后门，然后把家具全都搬到屋外。当土霸王回来时，谢尔顿拿出租约赶人，非法占屋的人就此不再现身。
在这次成功经验后，谢尔顿发现了他的天职，就是帮无辜受累的屋主讨回房产。除了组织一群专业的「讨屋猎人」，还准备法律文档、配备自卫武器，成功帮人讨回住家。他的经历都公开在YouTube上，屋主可以以5000元至2万元委托他，这比花十几万请律师还不见得保证讨回要划算的多。
最近一个成功案例发生在好莱坞冈（Hollywood Hills），屋主是个老妇人，当她在今年2月发现屋子遭占后，找上谢尔顿帮忙，结果他与团队多方分析土霸王的威胁程度，并备妥合法文档，最后成功赶走每晚开趴扰民的占屋者。谢尔顿说，比起数月、数年的法律程序，他的办法显然更加快速有效。
