哈佛报告：租屋市场疲软 全美半数房租仍「超出负担」
世界新闻网
2/3/2024
哈佛大学联合住房研究中心(Joint Center for Housing Studies of Harvard University)最新报告显示，全美租赁市场趋于疲软，但半数租户的房租仍超出负担能力；虽然有些地区房租下跌，但跌幅不足以缓解租户沈重的房租负担。
根据这项调查，2022年全美半数租户的租金和水电费约占了收入的30%以上，这些人是背负「租金负担」(rent burdened)或「成本负担」(cost burdened)，高昂费用让他们难以支应生活上的其他基本开销。
从2019年到2022年，背负成本负担的租屋者比例增加3.2% 。
这份报告的主要作者、哈佛大学联合住房研究中心资深研究员艾尔古德-奥布里茨基(Whitney Airgood-Obrycki)说，不同收入的人成本负担都在增加，低收入家庭情况特别严重。
研究发现，低收入者付房租和水电费之后用以支应其他基本需求的平均「剩余收入」(residual income)明显减少。
2022年，年收入低于3万元的租屋家庭平均每个月仅剩310元，创历史新低；另根据经济政策研究所(Economic Policy Institute)，即使在负担能力最强的郡，单人家庭每月也需要约2000元支应非住房需求。
艾尔古德-奥布里茨基认为，根本问题是民众可负担能力很低，遇到任何生活危机便可能变成无家可归，多数年轻人因生活成本超过负荷而搬回家和父母同住。
长久以来，年轻人留住家里主要因为没有工作，宾州大学华顿商学院(Wharton School of the University of Pennsylvania)教授瓦赫特 (Susan M. Wachter) 说，目前问题在于缺乏可负担得起的住房。
瓦赫特说，Z世代成人目前住家里的比例重返1940年大萧条结束阶段，18至29岁年轻人与父母同住的比例几乎达50%。想买房的人无力买房而转进租屋市场，也助长房租难以负担。
想靠一份收入过退休生活？地产经纪找到5城市
世界新闻网
2/1/2024
世界日报综合报道 退休后若能拥有两份收入，那么或许有馀裕来支应所有生活必需与其他开销；但如果计划只靠一份收入过日子，那么手头可能会比较紧，尤其是退休储蓄或收入未如预期时。
理财网站Go Banking Rates报道，正在考虑退休后定居何处、且能以一份收入享受黄金岁月的人，以下五个城市是房地产经纪的推荐，可提供参考。
1. 宾州 – 哈里斯堡（Harrisburg）
华府房地产经纪海茵斯（Chenise Hinds）表示，在为退休这一重大人生转变订计划时，应该考量生活成本、获得优质医疗服务的机会以及休闲设施等关键因素。她认为，宾州哈里斯堡便是个极适合移居的地方，这里一般住宅的价位为23万169元；此外，这座城市还拥有丰富的自然景观、可负担的医疗保健服务、便利的娱乐休闲设施，这些都是退休人士所需要的。
2. 宾州 – 约克（York）
海茵斯指出，相较于大城市，宾州的约克让退休族可享有更安静的生活方式，在平价住宅与医疗服务上也表现出色；目前约克一般房价为24万1386元，且持续上涨，是退休后想以较低价格换住新建小房子的首选之地。
3. 佛州 – 戴通纳海滩（Daytona Beach）
佛罗里达一直都是热门的退休地点，即使生活成本逐年高涨，退休后仅有一份收入者仍然可以在戴通纳海滩等地找到负担得起的住房与医疗保健服务。戴通纳海滩的一般房价为25万4480元。
4. 佛州 – 萨拉索塔（Sarasota）
对收入较高者来说，萨拉索塔值得列入考虑。虽然一般房价为45万4620元，但食品杂货、水电、交通与医疗费用均低于全国平均水平。此外，海茵斯提到，萨拉索塔在海滩、文化机构、艺术氛围与整体社区方面都让人惊艳。
5. 内华达州 – 拉斯维加斯（Las Vegas）
房地产网站RetireBetterNow创办人费雪（Ty Fischer）说，拉斯维加斯在娱乐与55岁以上者社区方面，为退休人士提供了许多选项，当地生活成本相对低廉，而且没有州所得税。虽然拉斯维加斯的一般房价为40万0354元，但仅有一份收入的退休者仍可在郊区找到较便宜的房屋。
迁居到这5个平价州 还有钱可拿
世界新闻网
2/1/2024
西维吉尼亚州。Photo by Sharosh Rajasekher on Unsplash
相较于过度发展的大都会区，某些城市非常需要新血轮的加入，特别最近几年人口纷纷流失、座落于全国中央的几个州、郡及城市。这些地方政府如今积极争取人才迁入，还愿意给钱。
搬迁消息网站MakeMyMove指出，以下五州都有甚具吸引力的搬迁方案，当地房价也相对平实，可以让远距工作者做为参考：
＊西维吉尼亚州
名称为Ascend WV的州政府计划，提供1万2000元搬迁红利，还有一年份的免费户外活动通行证。某些城镇或地区还另外发钱，希望吸引外来人口落脚，总计红利可拿2万。房地产资讯网站Zillow统计显示，西维州房价中位数约15万7272元，从西维州开车到热闹的波士顿-华府走廊只要几小时。
＊奥克拉荷马州
奥克拉荷马州土耳沙。Photo by Daniel Santiago on Unsplash
土耳沙(Tulsa)房价中位数约19万6774元，市政府为远距劳工推出的Tulsa Remote计划，为愿意搬到当地的民众提供1万元搬迁补贴包裹方案。
＊肯塔基州
肯州房价是全美最负担得起的五州之一，强生郡(Johnson County)与欧文斯布洛镇(Owensboro)均为愿意迁入的远距劳工提供红利。
＊印地安纳州
印地安纳波里斯(Indianapolis)地区最近几年蓬勃发展，但印州房价中位数仍维持在22万7178元左右。印州以生活开销相对较低以及低失业率闻名，马里昂(Marion)与安哥拉(Angola)等城镇都对迁入者提供诱因，现金红利从5000元起跳。
＊堪萨斯州
搬到堪州的新住民可以向州政府申请个人所得税豁免(state income tax waiver)，这是州政府送给迁入人口的见面礼。堪州房价相对便宜，托皮卡(Topeka)等城市提供的欢迎方案当中包括最高1万5000元补贴。
省房租兼照顾长辈 16%千禧世代搬回老家与父母同住
世界新闻网
1/29/2024
统计发现，许多千禧世代年轻人，为省房租而搬回家与父母同住。(路透)
根据最新人口普查数据，2022年有近16%千禧世代为了节省房租，搬回老家和父母同住，同时统计数据显示，过去20年来25至34岁的年轻世代，返回老家定居的人数暴增逾87%。
新闻网站Axios引述住房搜索网站RentCafe分析师德拉戈斯(Adina Dragos)的说法，年轻世代之所以回老家定居，不但可省下一笔房租、储备日后购屋的头期款，还可以顺便照顾年迈的双亲。
莎朗‧威尔森(Sharon Wilson)目前和29岁的儿子和媳妇，同住在明尼苏达州南部一栋经过改建的附地下室公寓，她说：「我们的做法就是我减少空间，搬到楼下，让他们住在楼上。」
威尔森坦言，自丈夫过世后，和儿子夫妇共组家庭并维持亲密关系，让她相当欣慰。
另外，定居科罗拉多州商贸城(Commerce City)的法兰西斯(Greg Francis)，家里住着两名已成年的Z世代，长子刚毕业开始赚钱，但薪水多用于偿还学贷和投资储蓄，因此只需负担些微房租，法兰西斯也相当理解儿子的难处：「比起当年的我，他更有远见。」至于次子也是为了避免背学贷而选择住在老家，即使毕业后也不会搬走。
不过现实情况，就算千禧世代财力不如上一代，但只要获得资助，依然会选择购屋，根据Redfin最新报告，2023年有近55%千禧世代(27至42岁)拥有房产，比率高于2022年52%；相较之下，已成年Z世代(19-26岁)拥有住房比率仍处于26%以上。
值得注意的是，即使房租去年涨幅减缓，但是在外租屋的年轻世代仍发现租金比几年前高出许多。
根据Axios Vibes调查，高租金正是让租屋者不满个人财务状况的主要原因，因此过去十年来，全美多代同堂的家庭数目已经增加100万户。
统计发现，许多千禧世代年轻人，为省房租而搬回家与父母同住。(美联社)
佛州、乔州5都会区 今年房价下跌几率大
世界新闻网
1/27/2024
房利美估计，房贷利率还可能再降至6%以下。（路透）
一项新的研究发现，房屋贷款利率正从去年的高点逐渐回落，但美国20个城市的房主可能还是要为更高的房价做好准备。而房价最可能出现下跌的都会房市中，佛罗里达州有四个城市排在前四名，乔州亚城都会区位居第五。
房地产数据和分析公司CoreLogic预计，到2024年11月，全国房价将上涨2.5%，其中加州雷丁市(Redding)、阿拉斯加州费尔班克斯市(Fairbanks)等城市的房子，房价估计将增加一倍以上。
CoreLogic首席经济学家贺普(Selma Hepp)说，尽管房贷利率不断飙升，但买房的市场竞争以及房价依然居高不下，这令许多首次购屋者感到气愤。贺普的研究报告指出，在全国经济承受能力紧缩的情况下，被压抑的购屋需求正在推动房价的上扬，此外，由于缺乏新的房屋对象上市出售，长期的库存短缺导致2023年的房价明显增长。
该报告列出2024年房价增加最快的前20个城市，前十名的城市几乎都位于西岸，依序为：加州雷丁(增幅7.3%)、加州圣塔玛丽亚-圣塔芭芭拉(6.81%)、华盛顿州Bermerton-Silverdale(6.51%)、爱达荷州Coeur d’Alene(6.49%)、阿肯色州费尔班克斯(Fairbanks，6.38%)、加州Santa Rosa(6.37%)、俄勒冈州Corvallis(6.36%)、加州Merced(6.32%)、俄勒冈州Bend-Redmond(6.29%)、华盛顿州Mount Vernon-Anacortes(6.2%)。
根据CoreLogic分析，都会区房价下降可能性最高的五个都会区，包括佛州的Palm-Bay-Melbourne-Titusville、West Palm Beach-Boca Raton-Delray Beach、Tampa-St. Petersburg-Cleanwater、Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach，还有乔治亚州的Atlanta-Sandy Springs-Roswell。
至于计划购屋者的成交前景是否乐观？经济学家表示，随着利率下降，房市供应数量多寡仍是能不能买到便宜房屋的最大障碍。
一线城市房租跳水? 中介: 房东宁肯空房也不降租
海报新闻
1/26/2024
近日，有关“一线城市房租跳水”的话题频引关注。除年尾租房需求转弱外，年轻人消费观念的改变、保障性租赁住房的入市、二手房市场的波动等因素都在影响着房地产租赁行业的整体行情，但也有许多网友表示，没有感觉到房租跳水。1月23日，海报新闻记者实地走访了上海多家房屋中介门店，门店工作人员普遍表示确实存在房租下跌现象，但降幅并不算大，还有中介称，一些房东宁肯空房也不愿降租。
链家门店
根据贝壳研究院最新数据，2023年三季度末，包括上海在内的全国40个重点城市，住房租金同比下跌，此外，40城中仅有10个城市住房租金挂牌价环比上升，包括上海在内的其余30个城市住房租金挂牌价均环比下降，其中，上海三季度末住房租金环比下跌2.1%，同比下跌2.9%，跌幅较大。
上海房租真的跳水了吗？在相关热搜话题下，许多网友称并未感觉到房租下降，有网友表示：“本来就是年末住房租赁市场活跃度下降导致的啊，何谈跳水？”在新浪热点发起的投票中，认为房租下降的网友占27.6%，认为房租上涨的网友占23.0%，认为房租持平的网友则占49.4%。
1月23日下午，海报新闻记者以求租者身份随机走访了上海市虹口区多家连锁房屋中介门店及一家连锁品牌公寓门店。
房屋中介张强告诉海报新闻记者，并不是每间房子的租金都会随趋势而变动，住房租金高低取决于房屋内部装修，房屋中介只是对房东给出价格建议，具体定价还是由房东决定。
张强给海报新闻记者介绍了一套房子，租金为4600元/月。“这套房子装修一般，起初房东定价5500元，后来降到5300，现在降到4600。”自去年开始，张强所介绍的这套房子的租金在不断下降，隔几个月降200元-300元，目前租金在4600元/月。张强称，曾经给房东提过降价的建议，但已经一个月没有租出去，房东依然坚持挂这个价格。
此外，张强又介绍了一套较为抢手的房子，装修比较好，租金一直稳定在7200元/月，目前还有租户在居住。
张强告诉海报新闻记者，目前住房租金确实下调不少，降幅差不多在10%左右。但也有房东让房子空一个月也不降价，因为过完年后一般会回升。
另一位房屋中介刘磊也说，目前的住房租金算是一年当中比较便宜的，年后会回升。此前，住房租金已经跳水一次，所以显得年底的降幅没那么大。
连锁品牌公寓门店的工作人员李潇向海报新闻记者介绍，目前该店有三四间空房。因为年底了开始降价，租金在4500-5000元/月，降价幅度在300元-400元。门店原来5000元的房间现在基本降到4300元左右，甚至还有免服务费的优惠，年后就会恢复原价。
报告称中国60个主要城市首套房贷利率进入“3时代”
侨报网
1/22/2024
贝壳研究院22日发布的一份报告显示，2024年开年，中国部分二、三线城市继续下调首套房贷利率，截至1月中旬，中国百城中已有60城首套房贷利率进入“3时代”。
中新社报道，当日公布的数据显示，中国贷款市场报价利率（LPR）已连续5个月不变，其中，房贷利率参考的5年期以上LPR已连续7个月未做调整。不过，各地主流房贷利率仍在逐步下调。
贝壳研究院监测显示，2024年1月中国百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2个基点；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。1月首、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26个和50个基点。
山西太原一楼盘的销售人员在为客户推荐户型。（图片来源：中新社资料图）
二、三线城市首套房贷利率均已进入“3时代”。据该机构统计，2024年1月一线城市首、二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，均与上月持平；二线城市首套房贷利率降低2个基点至3.86%，三、四线城市首套房贷利率降低2个基点至3.82%；二线和三、四线城市二套利率均维持上月水平。
贝壳研究院指出，2024年1月，有9个城市首套房贷利率下降，主要为二线和三、四线城市，下降幅度在5个至30个基点之间。其中，嘉兴、廊坊、徐州首套房贷利率下降30个基点，东莞、佛山、呼和浩特下降20个基点，南京下降10个基点。
据该机构统计，1月份新增8个城市首套房贷利率首次降至4%以内。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。
贝壳研究院认为，2024年开年，部分二、三线城市大幅下调首套房贷利率，结合前期已经落地的“认房不认贷”和降首付政策，有助于降低购房门槛和贷款成本，进一步促进购房需求释放。这对于2024年的楼市修复将发挥积极作用。（完）
中国一线城市房租下行，房东躺平收租的时代结束了
侨报网
1/14/2024
过去，投资几套房子、躺平成为“包租婆”，是不少都市打工人的梦想。然而现在中国不少一线城市的房东却开始面临房子空关、房租直降千元的窘境。
上海第一财经10日报道，“照这个行情，估计一年房租收入要少掉两万多。”近日，上海一名房东对记者说道。机构“二房东”的日子也不再好过，迫于企业生存压力，有大型住房租赁公司去年年底经历了大规模裁员以及与房东重新谈判签约。
大城市房租为何出现普跌？除了年尾租房需求转弱，保租房的大规模集中入市也正深刻改变着租房市场的格局。
房东带租客查看户型。（图片来源：新华网资料图）
房租直降千元仍找不到租客
40多岁的左文在上海打拼已有近20年，近五年来他买下了两套房，一套120多平方米用于自住，还有一套是面积约50平方米的老公房，用于出租。
就这样，左文当上了“房东”，他那套老公房距离陆家嘴核心区仅约两公里，一室户，以往月租能达到6500元，一年可以收租78000元。
“我这套房子因为位置优越，过去是不愁出租的，几乎从不空置，现在情况不一样了。”近日，左文告诉记者，去年四季度原来的租客搬走了，他就将房子挂牌出租，没想到一个月都无人问津。之后他把月租金降了500元，还是租不出去，现在挂牌租金已经降到了5500元/月。
“就算这个月能把房子租出去，相比之前租金的减少，再加上空置期，我一年大概少掉两万多的收入。”左文说道。
左文的情况不是个例，从去年下半年开始，很多上海房东都感觉到房子不好租出去了。
服务于老静安片区的一名中介经纪人告诉记者，他手头有一套两室户的老房子，以前8500元/月的价格，上线后就能迅速租出去，去年年底租客未到合约期满就提前搬走，房子就开始空关，目前一个多月了，租金一降再降，房东是个上海爷叔，他表示6500元/月也行，但还没有寻到合适的租客。
王雪薇是一个外企白领，在上海已经租了很多年房子，她感觉从2022年下半年开始，房租就有下行趋势了，那时候她就搬过一次家，房租没变，居住条件却变好了。2023年下半年，王雪薇又搬家一次，同样地段、质量差不多的房子，租金少了500元/月，一年能节省6000元。
租房市场中的个体感受能否反映真实的市场温度？从数据面来看，全国租房价格出现一波普跌，北上广深四个一线城市原本行情最为坚挺，这一轮却出现领跌。
根据1月8日中指研究院发布的报告，2023年中国重点50城住宅平均租金累计下跌0.3%，春节后及毕业季租金曾出现季节性上涨，但第四季度再次转弱。
由纬房研究院、贝壳研究院等机构合作的住房大数据监测系统显示，截至2023年第三季度末，重点40城住房租金指数为100.06，相对于二季度末下降0.99%，与2022年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。其中，一线城市住房租金表现不及预期，呈普遍下跌态势，上海三季度末住房租金环比下跌2.1%，同比下跌2.9%；北京和广州三季度住房租金环比跌幅分别达到1.28%和1.32%，与2022年三季度末相比，两城住房租金虽略有下降，但基本持平；深圳三季度住房租金也环比下降，跌幅为0.93%。
租金的下跌反映出租房市场需求不足，一些机构“二房东”的日子也不好过了。
近日，一家大型住房租赁服务企业的内部人士对记者表示，该公司在去年年底进行了一波大裁员。这家公司的商业模式是吸纳普通房东手中房源，统一装修或修缮后放入互联网线上平台出租，即典型的机构二房东模式，到2023年下半年，整体空关率已达到近三四年来最高。
“除了裁员，公司的管家还在跟个人房东进行重新谈判，要求个人房东体谅公司目前经营困难，增加空置宽限期，或者同意降低过去合同中已签订好的租金。”上述人士称。
多重原因导致房租普跌
上海中原地产资深分析师卢文曦表示，从中原地产监测的租金指数来看，2023年第四季度的住房租金下跌幅度确实超过了往年同期。
“原本每年的第四季度房租指数都会下滑，是正常现象，因为四季度本身就是租房淡季，不过，2023年确实下降得更多一些。”他表示，造成一线城市房租下行的原因是多方面的。
他认为，根本原因还是人口流动导致的租房需求不足，此外，租金与房价有一定关系，随着房价下跌，租金自然也跌了。
从数据面来看，住房租金的下跌与房价下跌确实是同频的。根据国家统计局数据，2023年11月，70个大中城市房价总体延续降势，其中一线城市新房价格环比下降0.3%；二手房价格环比下降1.4%，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。
有分析人士认为，在高挂牌量的背景下，二手房较为难卖，因而有不少房东暂时选择“售转租”，导致更多房源进入租赁市场，拉低了价格。
此外，卢文曦认为，大量保租房的集中入市，使得住房租赁市场的格局已彻底转变。
以上海为例，从2017年开始上海出让租赁住房用地，到目前为止，已累计出让222幅，总建筑面积近1900万平方米，可提供超过25万套租赁住房，其中大部分为保障性租赁住房。
这些保租房项目位置好、面貌新、价格公道，相比个人或者二房东手中的房源，更受租房者青睐。
根据上海市房管局发布的统计数据，上海保租房项目分布在16个行政区及临港新片区，其中，中心城区约占61%、外环外约占39%，新建类项目位于中心城区的占比为42%、外环外占比58%。保租房规划选址在轨交站点周边供地的接近半数，八成地块辐射覆盖各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。在房型设计方面，这些保租房项目聚焦小户型，有一室户、一室一厅、二室户、二室一厅等多种户型，能满足新市民、青年人在创业发展、生活改善不同时期对居住空间的需求。
“今年上海的保租房、人才房集中入市，明显吸纳了不少需求，租个人房东房子的租客就少了很多。”卢文曦表示。
一家大型住房租赁企业的人士也对记者表示，今年中央经济工作会议提出，要加快推进保障性住房建设，各大城市近期正加快有关工作的推进，未来保障性住房的房源一定会越来越充裕，相对来说，不管是房东还是二房东，还想像过去那样“躺平”收租是很难了。“我身处这个行业，也非常有危机感，如果希望这个行业还存在价值，那必须提高房源质量、提升服务，不然就会被市场淘汰。”（完）
中国央行前官员称房地产市场低迷将持续至2025年
早报网
1/13/2024
一位中国央行前官员表示，房地产低迷可能会再持续两年才能趋于稳定。
据彭博社报道，中国人民银行调查统计司原司长盛松成星期六（1月13日）在上海一个论坛上说，今明两年全国新房销售面积可能各再减少5000万平方米，预计2025年新房销售面积会达到8.5亿平方米。
他补充说，这么一来，房地产就不再成为投资和经济的拖累项。
盛松成还说，去年11月和12月房地产市场有所好转，全年全国销售面积可能达到9.5亿平方米。根据他的估计，2023年销售面积的降幅将比2022年收窄一半。
盛松成发表此番言论之际，中国12月百城新建住宅销售价值的跌幅加大，尽管政府推出了更多支持措施，包括放松主要城市的购房限制。
彭博社的报道称，中国史无前例的房地产市场低迷导致过去三年经济失去了一个关键的增长引擎，并在开发商出现创纪录的违约潮后加剧了金融风险。
中国亿万富翁成为美国最大外籍地主之一
国际财闻汇
1/09/2024
彭博1月8日引述美国杂志《土地报告》(Land Report)的最新排名称，陈天桥在俄勒冈州拥有10.8万英亩(8万零127公顷)林地，在美国地主排名榜排在第82位，成为美国最大的外籍地主之一。
现年50岁的陈天桥在2015年斥资85万美元从美国住宅抵押贷款公司富达国民金融购得上述面积的土地。俄勒冈上月的税务记录披露了受益人身份是盛大资产管理，与陈天桥在新加坡的控股集团同名。
外资拥有美国土地，尤其是农业用地，正在成为近年来一个敏感的政治问题。 根据美国农业部最新数据，截至2021年，美国约有4,000万英亩农业用地为非美国人士所有，中资实体拥有相当于美国全部农田的0.03%。一些议员呼吁制定全国性法律来限制外国投资美国农业用地。
陈天桥在1999年成立网游公司盛大互动娱乐，5年内成为中国最大互联网公司之一，在纳斯达克上市。2012年陈天桥将公司私有化，并把总部从中国迁至新加坡。
盛大官网显示，陈天桥的投资涵盖上市股票和私募股权、风险投资和房地产。陈天桥和他的妻子雒芊芊2016年首次捐赠1.15亿美元在加州理工学院成立陈天桥和雒芊芊神经科学研究所，用于支持大脑研究。
近年来寻求对冲通胀和购买不相关资产的超级富裕投资者越来越多地涌向农地和其他农村物业。根据美国农业部的数据，去年美国耕地的平均价值上涨了8.1%，自2020年以来已经增值了三分之一以上。
美密苏里州禁止中国公司及个人购买军事基地周边土地
凤凰网
1/04/2024
美国房市警钟响起！纽约、旧金山最严重
FX168
1/03/2024
在高利率和写字楼回归缓慢的双重影响下，美国商业地产行业在2024新年伊始面临进一步下滑。根据英国《金融时报》(Financial Times)报道，今年CRE办公室债务需要偿还或再融资1170亿美元，大部分债务集中在纽约曼哈顿和旧金山两大城市。穆迪警告说，当前有224座办公楼陷入再融资困境。
美国抵押贷款银行家协会数据显示，纽约曼哈顿和旧金山承担大量商业地产债务外，芝加哥、洛杉矶、休斯敦等城市紧追其后。
知名金融博客ZeroHedge指出，美国商业地产充满挑战的环境可归因于多种因素，包括由于硅谷银行(SVB)、第一共和银行(First Republic Bank)和签名银行(Signature Bank)等于2023年上半年倒闭而给地区银行带来压力。
对于业主而言，情况更加恶化，因为地区和社区银行占据了商业地产贷款的大部分空间。此外，美联储数十年来最激进的加息周期也显着增加了借贷成本。
穆迪分析估计，今年约有605座有抵押贷款的办公楼需要融资。其中，大约224处将遇到再融资困难，它们要么是因为房产价值暴跌且债务过多，要么是因为空置率很高。
芝加哥前西尔斯大厦(Sears Tower)就是其中之一，自1974年竣工以来，它一直是世界上最高的建筑。
现在它被称为威利斯大厦，该建筑的13亿美元债务将于今年3月份到期。穆迪预测，鉴于利率上升，尽管一些贷款可以在没有表现的情况下延期，包括威利斯大厦贷款，但年收入中债务不低于9%的建筑物业主，今年将难以挑战再融资。
尽管写字楼及其业主的部分财务问题是由于新冠大流行以及由此导致的办公室空置率增加造成的，但早些年积极的承保也是一个因素。
作为纽约标志性建筑，西格拉姆大厦(Seagram Building)在2012年产生5600万美元的净营业收入，然而，当贷方在次年承保7.6亿美元的抵押贷款时，他们估计这座建筑每年可以带来30%的增长，即年收入7400万美元。但扣除利息和装修费用的利润在2018年达到峰值6900万美元，此后一直下降，并于2022年跌至2700万美元的低点。
与此同时，Trepp最新数据显示，商业抵押贷款支持证券融资的办公贷款拖欠率截至2023年11月底高达6%，高于一年前的1.7%，压力正在显现。
即使违约率较低，这些贷款的潜在损失也高达数十亿美元。
一组美国经济学家最近的研究发现，银行资产负债表上40%的办公贷款价值低于贷款金额，给地区银行带来了风险。
Ellington Management商业房地产主管Leo Huang表示：“人们应该意识到，区域性银行仍然深受商业房地产问题的影响。”
在未来3至4年内，大约2/3的商业地产空间将需要再融资。随着房地产价值暴跌和利率大幅上升，违约率可能会继续飙升，给暴露的地区银行带来更多麻烦。
“办公楼的动荡还远未结束，”ZeroHedge文章警告称。
最新研究：大多数加州人49岁才购房
侨报网
12/30/2023
加州大学伯克利分校（University of California,Berkeley）最近的一项研究显示，对美国人来说，尤其是年轻人，拥有住房越来越遥不可及。如今，美国人购房的年龄越来越大。
马萨诸塞州萨德伯里的一户人家门前挂着待售标志。（图片来源：美联社）
根据英文媒体报道，这项研究显示，加州的住房拥有率最高，那里的大多数人直到49岁才拥有住房。
与1980年相比，加州、夏威夷、纽约、内华达州、佛罗里达州、佐治亚州和密西西比州的人们购房的年龄至少晚了10年。
研究显示，爱荷华州拥有最年轻的买家（29岁），与1980年相比，年龄变化最小，仅相差两年。
阿拉斯加是唯一一个房主越来越年轻的州。到2021年，大多数阿拉斯加人拥有了自己的住房，而2000年，只有36%的阿拉斯加人有房。
过去10年，美国房价中值几乎翻了一番。与此同时，家庭收入同期仅增长了约13.5%。
虽然大多数人仍然认为，拥有住房是“美国梦”的一个支柱性组成部分。但越来越多的人更看重不受房屋所有权束缚的生活，选择自由地租房住。
据悉，38%的年轻购房者需要依赖父母的积蓄支付首付。（完）
外国人买澳洲现房 须付三倍费用
早报网
12/10/2023
澳洲的住房市场已经跻身全球最昂贵行列。由于本国住房供不应求，预计房价将保持稳定增长。（路透社）
澳大利亚将对外国买家购买澳洲现房收取三倍费用，同时也鼓励外国买家投资“建造出租”项目，以增加国家的住房供应。
路透社报道，澳洲财政部长查莫斯（Jim Chalmers）和住房部长柯林斯（Julie Collins）星期天（12月10日）在一份声明中宣布，将提高外国买家购买澳洲现房的费用、加大对空置房的处罚力度，并加强合规活动。这些措施将“有助于确保外国投资住宅符合我们的国家利益”。
查莫斯说，政府还将削减外商投资“建造出租”项目的申请费，从而鼓励建造更多住宅。
另据彭博社报道，根据上述声明，外国买家购买澳洲现房的费用将增加两倍；政府将对买房后空置房产的外国买家的罚款将增加一倍。
报道称，查莫斯去年将外国投资者在澳洲购买资产的费用提高了一倍。政府说，此举将在四年内创造4亿5500万澳元（约4亿新元）的额外收入。
查莫斯表明，这些调整都是为了“确保外国投资与政府提高全国经济适用房供应量的议程保持一致”；政府将在2024年出台法律，实施更高的收费标准。
彭博社指出，外国人只有在澳洲工作或学习才能购买住房，如果不能成为永久居民，则必须出售住房。费用调整的目的是鼓励外国人投资新的住房开发项目，从而提高国家的住房存量。
澳洲的住房市场已经跻身全球最昂贵行列。鉴于住房在拥有2600万人口的澳洲供不应求，预计房价将保持稳定增长。
当局曾于今年6月承诺提供20亿澳元，在全国范围内新建数千套经济适用房，为等待名单上的澳大利亚人增加公共住房供应。
全球房地产黄金时代告终 未来十年房市将大幅放缓
联合新闻
11/23/2023
去年各国央行迅速升息为全球房地产市场带来冲击后，一个冰冷的新现实正在浮现：为数百万人带来财富的房地产荣景已经结束。
彭博资讯报导，各地的房地产市场遭到双重夹击，一是借贷成本大增而且可能居高不下，另一是住房短缺致使价格居高不下，许多地区的民众更加买不起房子，而重新调整房贷的屋主则面临与日俱增的财务压力。
以30年期抵押贷款为主的美国市场，如今实际上形同冰冻，因为贷款利率低的屋主惜售，而买家则是捉襟见肘。在新西兰和加拿大的长期房市火热区，对购屋者而言房价并未显著下跌，“买在最高点”者则在为还款额增加而苦苦挣扎。从英国到韩国，屋主越来越苦恼。在许多地区，利率上升也增加了盖房子的难度。
穆迪分析的首席经济学家詹迪说：“独栋住宅的黄金时代已经过去了”，“在全球大部分地区，如果你在金融危机之后买房，那你的资产就大幅升值，但未来十年将更艰难。”他还预期，未来十年美国30年期抵押贷款利率（目前约为7.4%）的平均水平将在5.5%，而2021年初曾低至2.65%。
前景还有很多未知数；中东战事加剧以及中国大陆经济遭遇的一系列地产危机，可能导致更广泛的全球经济衰退，从而减少住房需求并大幅压低房价，进而造成更加严重得多的金融动荡。彭博经济研究的经济学家沙阿说：“未来十年房市肯定大幅放缓。”
但就算通膨降温，许多国家减缓升息，消费者也开始意识到借贷成本可能永远不会像金融危机之后的15年那么低。房市开始步入“冰河时期”，据全美房地产经纪人协会，低库存、价格上涨，加上数十年来最高的房贷利率，导致美国中古屋销售跌落2010年以来谷底，购屋的负担难度达到40年来最高。
高盛预测，抵押贷款利率持续上升的影响，将在2024年最显著，估计成交量将降至1990年代初以来最低。宾州大学华顿商学院教授基斯说：“我们目前处于这个冰河期的早期阶段，不可能很快解冻。”
报酬率下降促使投资人退场。蒙特利尔银行的研究说，若在多伦多拥有一间公寓，扣除房贷成本和其他费用后，现在的收益率仅3.9%，低于投资加国公债可以赚取的5%。欧洲房市景气也急缩，德国上半年新营建许可减少逾27%，法国1至7月减少28%。融资成本飙升也促使近四分之一的英国房贷户考虑脱手，改买更便宜房产。
哄抬佣金遭判赔18亿… 8成美房屋仲介恐转行
世界新闻网
11/14/2023
房屋仲介是全美最热门职业之一，联邦法院上个月裁决出炉后，佣金计算的改变预料将掀起职场变化。
《华尔街日报》报道，全国各地房仲纷纷重新思考自己的工作前景，某些仲介开始退场，担心房仲业的黄金时期已经过去；全国全职及兼职房仲总计约有160万人，佣金结构调整可能导致收入降低。业界人士分析，转变结果可能使得兼差房仲退场，全职房仲将有更多案件可接。
全美房地产商协会(National Association of Realtors)与数家大型房地产经纪公司遭控联合哄抬房屋销售佣金，导致消费者开销增加，密苏里州西区联邦区域法院10月31日裁定赔偿18亿元。这个判例将改变消费者买卖房屋时仲介抽成的佣金制度，许多民众将来可能自行找房而不请房仲，或以时数计酬的方式聘请仲介。
报道指出，住在佛罗里达州夏洛特港(Port Charlotte)的51岁针疗师妮可‧柯林斯(Nicole Noles Collins)，疫情期间由于暂停营业，房屋市场正在起飞，于2020年考到房仲执照。她说，未来如果佣金减少，将不值得再花时间担任房仲，而且针灸诊所如今生意已经恢复到疫情之前的水准。她表示，打算明年底之前完全退出房仲业。
投资银行Keefe, Bruyette & Woods本月公布报告指出，全美房屋销售案件高达90%由房仲经手。联邦劳工部统计显示，房仲年薪平均约6万5850元，主要收入来自由房屋买卖成交时的佣金。报道指出，如果买房民众抽手，房仲收入首当其衝。
Keefe, Bruyette & Woods报告估计，全美房仲将近半数，甚至高达80%，在联合诉讼判决出炉后可能纷纷跳槽或失业；报告同时指出，美国每年房屋销售创造佣金累计高达1000亿元，随著时间发展，数额可能缩水三分之一。
房仲业前景如何？亚利桑那州肖洛(Show Low)仲介米昌姆(Josh Meacham)说，最近与团队讨论时发现问题比答案还多，某些伙伴最大的忧虑在于，是否现在应该开始找别的工作。
“美国消费者联盟”(Consumer Federation of America，CFA)资深研究员布洛贝克(Stephen Brobeck)说，佣金结购改变将导致许多兼差房仲离开，全职房仲将有更多案件可接；在竞争力较高的市场，佣金抽成比例将从目前的5%至6%降到3%至4%，依各个仲介状况而订。
全国房地产商协会：二度买房消费者年龄中位数58岁
世界新闻网
11/13/2023
华盛顿邮报报导，目前美国房地产几乎都被战后婴儿潮世代(baby boomers)买走。（美联社）
华盛顿邮报报导，目前美国房地产几乎都被战后婴儿潮世代(baby boomers)买走。根据全国房地产商协会(National Association of Realtors)13日公布最新统计显示，过去曾经买过房子的二度买房消费者，今年当中年龄中位数为58岁，比去年59岁略为降低，但比起1981年时的36岁，则出现明显差异。全国房地产商协会从1981年开始统计二度买房消费者的年龄数据。
华盛顿邮报报导，瑞克‧辛尼克(Rick Zinnick)与妻子萝拉‧辛尼克(Laura Zinnick)在内华达州州住了36年，但儿子带着孙子搬到奥克拉荷马市之后，夫妻俩决定跟着搬家。辛尼克夫妻原本四个卧房的屋子以48万元卖出，在奥克拉荷马州的儿子新家附近以27万5000元买下房子。辛尼克夫妻这辈子第一次以全现金买房，不必担心贷款高利率。
77岁的萝拉‧辛尼克说，搬家是水到渠成的安排，「我们很欣慰到了晚年还有办法买下这栋房子」。
就在年轻人为了人生第一次购屋而挣扎的同时，祖父母则在房地产市场展现雄厚实力。
全国房地产商协会统计显示，目前买房消费者当中首购族占约32%，比1981年时的38%减少。从年龄来看，现在的首购族大多30岁中段，1980年代初期首购族多为即将步入而立之年的20多岁年轻人。
全国房地产商协会副首席经济学家洁西卡‧劳茨(Jessica Lautz)分析，如果某栋房子出现多个买主竞标的情况，最后通常由全现金(all-cash)购买或资产净值较丰富的买主胜出，这些买主通常年纪略长。
熟龄消费者在现今房地产市场较具优势的原因包括，可能在买房的同时刚好也卖掉原本旧屋，因此手上握有现金。根据全国房地产商协会统计，2023年里卖掉房屋的民众平均年龄为60岁，与2022年的统计结果一样。
洛县房价居高不下 全美名列前茅
世界新闻网
11/11/2023
报告显示，洛县名列全美房价最贵大都会区之一。（取材自FOX电视台画面）
福斯（FOX）电视台报导，房地产研究工具PropertyShark 3日发布报告指出，洛县今年（2023年）仍是全美房价最昂贵地区之一，比佛利山（Beverly Hills）和圣塔蒙尼卡（Santa Monica）在全美十大最昂贵邮递区号中占据两个席次。橙县新港滩（Newport Beach）与圣地牙哥县圣塔菲牧场（Rancho Santa Fe）也挤进全美前十。
报告称，洛杉矶为全美第二贵大都会区，有29个邮递区号名列全美前100名最昂贵地区。其中，比佛利山邮递区号90210房屋中位数售价为480万元，与去年相比略下降6%，全美身价排名第五。另一个名列全美前十昂贵的圣塔蒙尼卡所在90402邮递区号，房屋售价中位数为448万元，比前一年上涨2%。
新港滩所在的92661邮递区号，房屋售价中位数为449万元，仅略高于圣塔蒙尼卡。第10名为邮递区号92067的圣地牙哥县圣塔菲牧场（Rancho Santa Fe），2023年房屋售价中位数为424万元。
整体而言，全美十个最独特邮递区号中，有七个来自加州。该研究主要根据房屋成交量，而非要价来计算销售价格中位数。
至于全美身价最高的邮递区号，仍是湾区的阿赛顿市（Atherton）所在的94027。数据称，这个位于硅谷地区的富有城市，房屋售价中位数为830万元，年成长5%。
屋源增、房贷利率升 50大都会区租金连续5个月下跌
世界新闻网
10/29/2023
由于租屋市场需求不振，全美都会区的房租已连续五个月下跌。(美联社)
房地产网站Realtor.com日前公布9月租屋报告(Rental Report)，显示大城市的租金连续第五个月下跌，主因是屋源增加、房贷利率上升，让整体房市转向有利租户。
Realtor的9月租屋报告显示，两卧以下公寓的租金中位数下跌，年减0.7%。
美国50最大都会区9月的租金中位数为1747元，比 8月少5元，比2022年7月峰值少29元。
报告指出，「9月是连续第五个月出现租金中位数年减，租屋市场疲软的一个重要因素是，多户式住宅建案增加，供应变多。」
德州奥斯汀虽然为新兴科技中心，但奥斯汀-圆石(Austin-Round Rock)都会区的房租降幅最大，两卧以下公寓租金为1638元，年减7.3%。
德州达拉斯-福和市-阿灵顿(Dallas-Fort Worth-Arlington)都会区的两卧以下公寓租金为1530元，年减6.2%。
佛罗里达州奥兰多-其士美-三福(Orlando-Kissimmee-Sanford)都会区的两卧以下公寓租金为1710元，年减5.4%。
俄勒冈州与华盛顿州的波特兰-温哥华-希斯博洛(Portland-Vancouver-Hillsboro)都会区的两卧以下公寓租金为1681元，年减5.4%。
亚利桑纳州的凤凰城-梅萨-史考兹代尔(Phoenix-Mesa-Scottsdale)两卧以下公寓租金为1563元，年减5.2%。
Realtor数据显示，9月期间，五个单位以上的多户住宅竣工数量为44万5000套，同比8月增加10.1%，同比去年增加15%。
新建多户式住宅市场吸收力普查(Census Survey of Market Absorption of New Multifamily Units)则显示，2023年第一季，五个单位以上的建筑有8万2310套公寓完工。
Realtor报告另指出，近期竣工的对象快速被房市吸收，表明可负担房屋的市场需求仍强劲，61%新建案在完工后三个月就有租户入住。
纽瓦克被评为全美最不适宜租房的地方
侨报网
10/28/2023
《福布斯》(Forbes)发布了美国最佳和最差租房城市排名，新泽西的租房情况不容乐观。
根据nj.com报道，调查结果显示，纽瓦克（Newark）在全美96个最大城市中排名垫底。该调查从23项指标中分析了租房市场的最佳和最差状况。
纽瓦克的低收入、高租金、高犯罪率和小公寓在调查中得分为零，是租房者性价比最低的城市。
排在最后五位的还有佛罗里达州的海厄利亚、加州的圣贝纳迪诺、阿拉斯加州的安克雷奇和洛杉矶。纽约市在最不适宜租房的城市中排名第六。
调查发现，55%的纽瓦克居民将超过30%的月收入用于房租。纽瓦克的家庭收入中位数为3.2万美元，因此任何租金上涨都会侵蚀预留给其他必需品的钱，比如食物、衣服和医疗保健。
相比之下，阳光地带城市的生活很好，租金也便宜得多，这些城市在福布斯调查中占据了前五名。亚利桑那州的钱德勒和吉尔伯特分列第一和第二，紧随其后的是内华达州的亨德森、得克萨斯州的普莱诺和得克萨斯州的奥斯汀。
《福布斯》称，钱德勒的家庭收入中位数为91299美元，几乎是纽瓦克的三倍，这是该市排名第一的原因之一。虽然租金并不便宜，但只有44%的钱德勒居民将收入的30%以上用于房租。
纽瓦克的住房问题已是老生常谈，所以垫底的排名对城市官员或居民来说并不震惊。
市长巴拉卡(Ras J.Baraka)说，这座城市需要更多的资金来建设可负担住房，但它却成了掠夺性开发商和外地企业投资者的牺牲品，这些投资者近年来一直在购买租赁房产。
他说:“《福布斯》的这篇文章没有考虑到，几十年来故意制定的公共政策造成了不平等和种族隔离，使一些城市面临严峻挑战，而另一些城市则获得了成功。”“纽瓦克问题的根源在于州政府和法院拒绝将可负担住房作为真正的优先事项。”
“这是事实，”联合租户协会(United Tenants Association)会长纳尔逊·克罗斯在谈到纽瓦克的垫底排名时说。“我希望《福布斯》的文章能引起人们对这个问题的关注。”
克罗斯将矛头指向一直在购买纽瓦克住宅地产并推高租金的有限责任公司。他说，这些有限责任公司大多由来自外地的投资者组成。
克罗斯说:“这些百万富翁不依附于人民。“他们唯一关注的是利润率。”
纽瓦克的31.1万居民中有78%住在出租房里。但该市30%的住房单元没有受到租金管制。
福布斯的排名强调了大多数纽瓦克居民面临的一个事实:找到安全、负担得起的住所很难，而且越来越难。
罗格斯大学法学院(Rutgers Law School)法律、不平等和都市公平中心(CLIME)去年发布的一项研究发现了两种趋势:租金的上涨速度远远快于收入的上涨速度，以及购买住宅物业的外地企业投资者数量急剧增加。
CLIME的研究发现，在新冠疫情之前的15年里，租金上涨了66%。但同期家庭收入只增长了24%。
研究人员还发现，纽瓦克的住宅房地产市场近年来变得白热化，机构投资者购买了数千套住房。研究显示，在2017年至2020年期间，外部投资者在南边和西边购买了2500套房屋，主要是住宅。
房产转手后，租金往往会随之上涨。
今年8月，纽瓦克市议会颁布了两项法令，旨在控制飙升的租金。其中一项条例将租金管制保障扩展至小型物业。另一条法律允许居民在法庭上对他们认为“不合理”的房租上涨提出质疑。
克罗斯说，指望那些反对房租上涨的人聘请律师是不合理的。“他们负担不起与大公司律师对簿公堂，”他说。
巴拉卡说，该市正在制定十多项举措来解决住房危机。他说，纽瓦克已经投资了2000万美元，为年收入3.2万美元或以下的家庭建造住房，并扩大了一项向首次购房者提供可免除贷款的计划。
看好前景与回报 愈来愈多超级富豪投入美国租房市场
联合新闻
10/08/2023
快时尚品牌Zara创办人欧特嘉（Amancio Ortega）8月以2.32亿美元买下芝加哥的西麦迪逊街727号华厦，加入愈来愈多超级富豪投入美国租房市场的行列。
房地产顾问公司莱坊表示，过去十年来，超级富豪和他们的公司在公寓上的投资，已增加超过一倍，尤其是在所谓的集合住宅。如今，许多这些投资人看到近来商用房地产市场的不景气和公寓大楼价格下跌，又想趁此机会抢下更多房产。与此同时，住宅普遍短缺则让大城市的房租长期看涨。
莱坊全球研究主管贝利表示：“这是一个即将成长的区块。如果口袋够深，而且有办法进场，现在会是很诱人的时机。”
新冠疫情前，全球富豪大多专注在可藉长期出租带来稳定收入的办公室房产。但随着远距工作兴起和办公室空置率飙升，出租住宅变得更具吸引力。
商用房地产不景气也正让市场竞争出现动摇。由于借款成本激增和房产价值下滑，许多机构投资人都暂时停止新交易。房仲业者CBRE集团报告指出，今年第2季的全球商用房地产投资额只有1,420亿美元，比去年同期锐减57%。
这些都为较不受债市变化打击、且可长期投资的富豪投资人，留下一个吸引人的缺口。这类投资人通常能够直接付现金，或是与银行关系深厚，可以确保融资。
据CBRE数据，虽然公寓在第2季是最受投资人欢迎的房产类型，但交易量却比去年同期锐减66%。不过，CBRE仍表示，这区块未来几季料将获利，“基本面已经稳定，而且尽管有经济放缓疑虑，第2季的租房需求却强烈。”线上租房平台Apartment List数据显示，虽然美国房租已略为放缓，但住房需求已引发过去几年房租大幅上涨，2021年房租中位数增长近18%，2022年增长3.5%。公寓大楼现在也变得便宜许多。借款成本自去年初来飙涨，已对公寓价值造成打压，并减缓成交速度。房地产研究公司Green Street表示，美国8月公寓价格比去年同期跌16%。
但押注公寓并非没有风险。公寓租期通常比办公室短，意味着房东可能必须处理更多租客流动。
美国人同样上车难？全美缺房550万间 人到壮年才首置
早报网
9/27/2023
今年以来，由于美国联邦储备局（FED）激进加息，导致抵押贷款利率近来大幅走高，外加房源短缺、房价高企等因素综合影响，美国的年轻群体正陷入无法购置房产的困境。
今年8月，美国抵押贷款利率创下20多年来的最高水平，30年期固定利率抵押贷款平均利率为7.2%，极大推高了年轻人的购房门槛。
房仲协会：全美仍缺550万间住房
此外，儘管拜登政府一直在努力缩小美国的住房缺口，但据美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据，全美房源市场至今仍缺少约550万间住房。
NAR副首席经济师劳兹指出：
美国房源的库存量非常有限，尤其是在可负担的价位上，库存不足推高房价，外加利率不断走高，导致千禧一代（出生于1980年代初至1990年代末）在住房市场上遇到了非常大的困难。
高昂学贷等因素所累 首购族中位年龄延至36岁
在经济增长持续放缓的现况下，美国年轻人还被高昂的学费债务和育儿成本压得喘不过气。
劳兹说，美国年轻人“揹负着愈来愈重的学贷债务”。因此，在经济压力加大、现金流短缺、房价高企等多方因素的综合影响下，美国首次购房者的年龄中位数从40年前的28岁上升至36岁。
劳兹解释称，首次购房者的年龄上升至36岁，意味着年轻人“基本上错过了通过拥有住房积累八年财富的机会”。
房价大涨后，不少年轻人选择租房，进一步推高房租价格，加剧美国通胀压力。
37岁的美籍公民卢曼说：“我们在房租上花了很多钱……今年，我们搬回了妈妈家。”卢曼本想在宾夕凡尼亚州购买一个“永久之家”，但鑑于当前的房市走向，她预计自己“在未来一年半内都很难买到房子”。
美国住房抵押贷款利率在8月达到二十多年来最高值后，美国购房者的经济压力骤增，购房交易取消佔比创十个月来最高。
彭博社报道，房地产数据供应商Redfin Corp星期五（9月15日）公布的数据显示，今年8月，美国有近6万笔购房交易告吹，相当于7月签约量的16%左右，而取消比例则创2022年10月份以来最高。
购房者取消购房合同 佔比创十个月来新高
美国住房抵押贷款利率自去年11月以来首次突破7%，使更多买家和卖家在8月取消房产交易。数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在过去五周一直徘徊在这一水平之上。
Redfin Corp的经纪人摩尔（Jaime Moore）在报告中称：“我在房地产行业的24年中，过去六个月，我所见到的购房者取消交易比以往任何时候都要多……他们正在临阵退缩。”
房产销售低迷 房价却持续上涨
报告指出，儘管房产销售低迷，但房价却继续上涨，因为市场上的潜在买家都在争夺数量有限的房屋。据悉，8月房价中值按年上涨3%，至42万零846美元。
Redfin经济研究主管赵诚（音译Chen Zhao）说：“只要利率居高不下，房主就不愿卖房。”她补充称：“待售房源的不足使房价持续保持高位，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”
房产税州排名出炉！纽约和加州不在前十
侨报网
9/17/2023
一项最新研究显示，同一套房的房产税（property tax）可能相差近8000美元，这取决于你住在美国的哪个地区。根据税务基金会（Tax Foundation）对人口普查局（Census Bureau）最新数据的分析，新泽西州的实际税率为2.23%，在所有50个州和哥伦比亚特区中最高；夏威夷是税率最低的州，有效税率为0.32%。
根据英文媒体报道，对于一套价值41.61万美元的房屋，新泽西州的房主将支付9279美元的房产税。而在夏威夷，同样的房子只需缴纳1332美元的税。
所有州和哥伦比亚特区的有效房产税中位数为0.91%。只有新泽西州和伊利诺伊州的财产税高于2%。
以下是房产税最高的十个州：
新泽西州：2.23%
伊利诺斯州：2.08%
新罕布什尔州：1.93%
佛蒙特州：1.83%
康州：1.79%
得州：1.68%
内布拉斯加州：1.63%
威州：1.61%
俄亥俄州：1.59%
爱荷华州：1.52%
以下是房产税最低的十个州：
夏威夷州：0.32%
阿拉巴马州：0.4%
科罗拉多州：0.55%
路易斯安那州：0.56%
怀俄明州：0.56%
南卡州：0.57%，
犹他州：0.57%
弗州：0.57%
内华达州：0.59%
特拉华州：0.61%
据悉，在新泽西，地方政府非常重视对公共服务的控制，尤其是教育。他们的教育成本是全美最高的，而且大部分是通过房产税支付的。
相比之下，夏威夷政府在州一级更加集权，更多地依赖旅游业而不是房产税来支付政府服务。因此，这里的房产税是全美最低的。
然而，根据LendingTree最近的一项研究，即使房产税很低，夏威夷仍然是买房最昂贵的州。
值得注意的是，新罕布什尔州和得州都不征收所得税，他们更依赖房产税来支付更大份额的政府服务。（完）
美国购房者取消购房合同 占比创十个月来新高
9/15/2023
美国住房抵押贷款利率在8月达到二十多年来最高值后，美国购房者的经济压力骤增，购房交易取消占比创十个月来最高。
彭博社报道，房地产数据供应商Redfin Corp星期五（9月15日）公布的数据显示，今年8月，美国有近6万笔购房交易告吹，相当于7月签约量的16%左右，而取消比例则创2022年10月份以来最高。
美国住房抵押贷款利率自去年11月以来首次突破7%，使更多买家和卖家在8月取消房产交易。数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在过去五周一直徘徊在这一水平之上。
Redfin Corp的经纪人摩尔（Jaime Moore）在报告中称：“我在房地产行业的24年中，过去六个月，我所见到的购房者取消交易比以往任何时候都要多……他们正在临阵退缩。”
房产销售低迷 房价却持续上涨
报告指出，尽管房产销售低迷，但房价却继续上涨，因为市场上的潜在买家都在争夺数量有限的房屋。据悉，8月房价中值同比上涨3%，至42万零846美元（约57万3440新元）。
Redfin经济研究主管赵诚（音译Chen Zhao）说：“只要利率居高不下，房主就不愿卖房。”
她补充称：“待售房源的不足使房价持续保持高位，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”
报告：纽约市豪宅租金比两年前涨了50%
侨报网
9/04/2023
就像纽约市的超高层建筑不断攀升到令人眼花缭乱的高度一样，这里的租金价格也不断上涨。
根据robbreport报道，房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的最新调查结果显示，自2021年初以来，纽约、伦敦和新加坡的豪华租赁市场飙升了50%以上。曼哈顿的豪宅租金价格仅在过去两年就上涨了56%。同一时期，新加坡的住宅租金上涨了53%，伦敦的价格上涨了51%。
莱坊全球研究主管利亚姆·贝利在报告中表示：“短短两年内，全球主要城市的租金上涨了50%以上，并且继续以疫情前三倍的速度上涨。”
报告将公寓价格的飙升归因于几个不同的因素。首先，由于社交距离限制和封锁已经取消，许多在新冠疫情期间逃离城市的人正在成群结队地返回这些都市区，这增加了需求。
此外，面临更高抵押贷款利率和房价的潜在买家发现，在此期间租房可能更具经济意义，尽管这会导致租金价格上涨。
报告还指出，优质住房供应总体不足，其中一些可归咎于整个大流行期间的施工延误以及材料和劳动力短缺。“住房负担能力将成为未来12个月内的主要政治问题。就真正的供应方解决方案进行诚实对话的需求变得至关重要，”贝利补充道。
在纽约，租金增长速度开始放缓。年增长率从上季度的10.6%下降至6.2%，报告将其归因于承受能力的限制。就背景而言，疫情爆发前的平均年租金增长率仅为2.2%。
也就是说，不要指望优质住宅的租金会降至大流行前的水平。
以收入为导向 拜登政府实施新学贷偿还计划
侨报网
7/31/2023
【侨报网讯】知情官员透露，拜登政府定于30日上线测试网站，推行新的学生贷款偿还方案，允许借款人开始提交申请。联邦学生贷款将于今年10月恢复偿还。
根据英文媒体报道，今年6月联邦最高法院驳回总统拜登的学生债务减免计划后，教育部制定的SAVE（全称为Saving on a Valuable Education）还款方案最终敲定。这标志着联邦学生贷款制度发生重大变化，部分借款人的月供有望降低，他们在贷款期限内偿还的金额也可能减少。
“总统的施政目标中涵盖改善学贷制度，旨在减轻全美家庭的学贷负担，”一位高级政府官员向CNN介绍测试网站时说。“SAVE计划是其中的重要组成部分。在借款人准备重新开始还款时，推行新的学贷制度将发挥重要作用。”
联邦学生贷款借款人可以访问测试版网站https://studentaid.gov/idr/。政府官员称，登记过程估计需要10分钟，申请表中有许多部分可自动填写政府录入的已知信息，包括国税局（IRS）的纳税申报表。
一位官员补充说：“我们将向借款人展示他们确切的月供金额，并让他们选择最负担得起的还款计划。”
在新的学贷偿还系统下，借款人只需提交一次申请，而不是像过去那样每年更新申请。官员们表示，这将使该系统“更容易操作”。一旦申请提交，用户将收到一封确认邮件，审批过程预计需要几周时间，借款人可在线跟进审批进展。
此前已加入联邦政府REPAYE计划（全称为Revised Pay As You Earn）的贷款人将自动切换到新的SAVE计划中。
据悉，正式版学贷偿还网站将于今年8月推出，在网站测试期间提交的申请将无需重新提交。官员们说，测试期将允许教育部实时监控网站性能，以发现问题，网站在必要更新期间可能会暂停使用。
SAVE计划适用于当前和未来的联邦学生贷款借款人，将根据借款人的收入和家庭规模确定其还款金额，部分借款人的月还款额将低至0美元。有资格获得0美元还贷待遇的借款人收入门槛已从联邦贫困标准的150%提高到225%，这意味着，若单个借款人的年收入为3.28万美元，或四口之家的年收入为6.75万美元，借款人则可享受债务清零待遇。教育部估计，根据该计划，将有100多万借款人满足该减免条件。（完）
美国现”公务员荒”，为什么人人都不想给政府打工?
iWeekly周末画报 |
7/30/2023
美国现”公务员荒”，为什么人人都不想给政府打工?
在过去几年中，美国各州和地方公共部门在招募、雇用和留住人才方面面临巨大的挑战，大量岗位空缺。由于薪酬、压力等多方面因素，公共部门在人才竞争中一直落后于私营企业。针对这一问题，美国州、县、市雇员联合会（AFSCME）在本周内启动了一项全国性的招聘运动，试图网罗人才。
大量空岗，人员短缺
本周，在美国明尼阿波利斯市（Minneapolis）举行的州招聘会上，美国监狱总局（Department of Corrections）警官米切尔·库恩（Mitchell Kuhne）看着寥寥无几的应聘者感叹：“说实话，这太可怕了，人们也许不知道存在这样的机会。我们是一支伟大的劳动力队伍，是一个伟大的领域，是一个令人生畏的职业，电影和媒体都没有准确地描述好这一点。”库恩表示，人手不足意味着员工必须被迫长时间加班，额外的加班工资固然不错，但这也让新员工的家庭生活变得困难，许多人在几周内就辞职了。
美国劳工统计局数据显示，目前美国私营企业的就业已完全恢复到疫情前水平，且还高出3%，但美国各州地方政府的就业人数仍比2020年2月的2000万人数少约1%。在美国劳工统计局追踪调查的十大经济部门中，公共部门是表现最差的，从2021年7月到2022年8月，每发布10个政府职位，只有大约4个职位能招到人。
非营利研究组织Mission Square 6月发布的一项调查发现，超过一半的美国地方政府因缺乏足够的应聘者而不得不经常或频繁地重新启动招聘流程。在明尼苏达州，州政府职位空缺率从2019年的7.5%上升至2023年的11.5%。在爱达荷州，州监狱局和卫生福利局的职位空缺率分别高达20%和15%。
为何美国人不愿意做公务员
美国爱可信（Axios）新闻网站报告显示，在被调查的18至29岁的年轻人中，只有14%的受访者希望成为政府雇员，而86%的年轻人希望在大中小型公司中工作。Qualtrics的一项研究也发现，美国应届毕业生考虑担任政府职位的可能性较小。那么为何美国人（尤其是年轻人）不愿意为政府工作？
美国公职人员收入较低、入不敷出是其人手短缺的一大原因。此前，美国各州地方的税收恢复速度快于预期，联邦政府还在积极向当地司法管辖区转移现金，以抵消疫情的影响。这确实帮助许多地方政府在疫情等特殊时期通过临时加薪以留住关键人员。但随着经济逐步好转，私营企业的工资增长速度比几十年前更快，这使得很多人想要辞掉政府工作。同时，随着联邦救济资金逐渐耗尽，地方政府面临着如何保持有竞争力的薪酬的难题。一项基准分析发现，公职岗位的薪酬比私营企业同等职位的薪酬低24.6%，且年流动率达到21.8%。
爱达荷州199个城市在增加工资和采用自动化服务方面就面临着这样困难的时期。联邦政府限制了他们增收财产税，使地方财政收入难以增加。同时，爱达荷州的住房成本飙升，爱达荷城市协会主任凯利·帕克（Kelley Packer）表示，她最近与一名成员交谈发现，该成员的公共工程总监被迫住在他的车里。
另外，对于部分人来说，政府工作压力太大且获得感不足。《纽约时报》指出，公务员往往比其他工作人员老得更快，他们中很多人会考虑提前退休，而不是忍受日益增加的压力。据麦肯锡调查，美国公共部门中超过40%的受访者表示，由于领导层缺乏对员工的激励，他们正在考虑离开。麦肯锡指出，当今的工人想要的不仅仅是薪水，他们希望自己的工作有意义、有目的，公共服务部门在这方面有优势，但事实上，只有40%的受访者表示他们会继续留在公务员队伍。
皮尤研究中心进行的另一项调查显示，只有25%的年轻人完全信任政府。而媒体对公职人员的刻画也加剧了年轻人远离这一行业，媒体对政府工作的描述很少描绘出讨人喜欢的画面，政治剧中的政府雇员常常表现得过度劳累和疲惫不堪，而市政和官僚角色则被描绘成卑微而沉闷的。
如何收揽人才？
和公职人员短缺相比，公众的需求却只增不减，比如明尼苏达州最近正在积极规范大麻销售，需要在多个机构增加数百个公共管理职位。美国州、县、市雇员联合会（AFSCME）启动了一项全国性的招聘运动，在各地联系社区组织人员应聘，甚至鼓励工会成员的家属前来应聘。AFSCME 计划创建一个国家培训和发展中心，该中心将创建并维护全国可用公共职位数据库，并开展学徒计划以培养下一代公务员。
43岁的乔尔·沙奈特（Joel Shanight）就通过AFSCME的宣传参加了招聘会，他是一名残疾退伍军人和和平队志愿者，他表示对自己找到了一份在州高速公路上提供道路援助的工作十分高兴。他之前在私营企业负责会计工作，但那段工作并不让他满意，他很高兴了解到公共管理这种可以让他再次帮助人们的职位：“我在企业界找不到这样的东西，那里已经没有同情心了。”
2023年初，保守派共和党人布拉德·利特尔（Brad Little）要求在两年内将国家工作人员的工资全面提高8.5%，公共安全管理人员的工资再提高6%。为了增添人手，很多州加大了招聘力度，并降低了某些职位的教育学历要求；还通过聘请承包商来填补劳动力缺口，但成本高昂。不过，这些举措并没有完全解决问题，特别是对于医院、监狱和退伍军人之家等不太有吸引力的岗位来说，这些机构还是面临着人手不足、岗位大量空缺的问题。
Mission Square 研究总监里夫卡·利斯-莱文森（Rivka Liss-Levinson）表示，人们通常会列出为政府工作的三个主要动机：工作保障、工作满意度和丰厚的退休福利。在招聘中传达相对慷慨的医疗保险和养老金等福利，并强调公共服务的使命感，这仍然是基本策略。“但随着时间的推移，这些事情并没有真正改变，能够真正解决求职者担忧的州和地方在招聘和挽留人才方面将会获得很大优势。”
美名校“传承录取” 哈佛大学被调查
大公报
7/28/2023
【大公报讯】综合《纽约时报》、美联社、BBC报道：美国3个民权组织本月初投诉哈佛大学，指控其优先录取校友、教职工和捐款大户亲属的“传承录取”政策涉嫌种族歧视，因为近七成所谓“传承学生”是白人。美国教育部24日回应称，已对此事展开调查。哈佛大学经济学家同日公布一项最新研究，显示常春藤盟校等多所美国顶尖名校明显更倾向于招收有传承优势的申请者，且这些传承学生大多家境富裕。
3个代表非裔和拉丁裔群体的民权组织本月初向美国教育部投诉称，有传承优势的申请者被哈佛录取的可能性比其他申请者高7倍，且近七成传承学生是白人。他们举例说，2019届哈佛毕业生中约28%具有传承优势，即其父母之一或其他亲属是哈佛校友。BBC称，2014至2019年，哈佛对传承申请者的录取率为34%，没有传承优势的申请者录取率仅有6%。
美国教育部民权办公室24日回应称，已基于1964年《民权法案》第六章对哈佛大学的传承录取政策展开调查。该法案禁止接受联邦资助的项目存在种族歧视。教育部拒绝评论调查可能导致什么结果。美媒分析称，大部分类似案件以教育部和涉事高校达成解决方案告终；若双方无法解决分歧，案件将被转介司法部，而司法部可以正式提起诉讼。
或再次引起法律大战
《纽约时报》称，针对哈佛大学传承录取政策的投诉可能演变成又一场冗长的法律大战，就像此前关于招生政策是否应当考虑种族因素的法律战一样。非营利学生组织“学生公平入学”近年两度起诉哈佛和北卡罗来纳大学，指控其对非裔和拉丁裔学生的招生标准更低，构成“逆向歧视”。今年6月29日，美国最高法院裁定，上述高校基于“平权法案”考虑种族因素的招生政策违宪。
在“平权法案”招生政策案的协同意见书中，最高院大法官戈萨奇提到了传承录取政策。他说：“这些招生偏好无疑对白人和富有的申请者最有利。”美媒称，传承录取政策已成为美国社会关于高校招生公平性大争论的新焦点。
由哈佛大学研究不平等问题的经济学家组成的Opportunity Insights团体24日公布的研究结果显示，在入学考试分数相同的情况下，多家美国名校对传承申请者的录取率是其他申请者的4倍，出身最富裕1%家庭的传承申请者优势更大，录取率是其他人的5倍。这项研究基于1999至2015年几乎所有大学生的入学纪录和父母纳税纪录，以及2001至2015年的标准化考试成绩。研究重点关注8所常春藤盟校，以及史丹福大学、杜克大学、麻省理工学院和芝加哥大学。
“常春藤名校不想要穷学生”
研究结果显示，对于拥有相同SAT或ACT成绩的申请者来说，父母收入高居前1%的孩子被名校录取的可能性比普通申请者高出34%；来自最富裕的0.1%家庭的申请者录取率是其他人的两倍多。值得注意的是，名校的传承申请人大多家境富裕，逾六成来自最富裕的5%家庭，仅有1%来自最贫困的20%家庭。哈佛教育研究所院经济学家戴纳尔斯基说：“常春藤盟校没有低收入学生，因为它们不想要低收入学生。”
美国精英文理学院卫斯理大学日前宣布，将停止在招生时优待校友或捐赠者的亲属。但BBC称，尝试改革传承录取政策的行动可能会面临反弹。哥伦比亚大学招生办公室资深工作者亚当．阮指出：“传承录取背后有很多钱。即使有巨额捐赠，运营私立大学仍然要很多钱……校友捐款是大学财政的一个重要组成部分。”
被视为优待富人与白人 美国卫斯理大学称将终结“传承录取”
BBC中文
7/22/2023
美国精英文理学院卫斯理大学（Wesleyan University，维思大学）表示，将不再向具有家庭或捐赠者关系的入学申请人给予录取优待。
这所位于康涅狄格州的学府表示，终止所谓的传承录取是“重要的”，它长期以来被批评为白人和富人的特权福利。
该学校引用了美国最高法院最近的裁决，即种族不能再被视为录取的一个因素。
绝大多数美国人都反对传承录取的作法。
支持传承录取的人辩称，这种做法有助于建立活跃的校友社群，并鼓励对大学的捐赠。
周三，卫斯理大学校长迈克尔·罗思（Michael Roth）在一份声明中表示，“申请人与卫斯理毕业生的联系与申请人取得成功的能力关系不大”。
他说，出于这个原因，这类关系在大学录取程序中所产生的作用“可以忽略”。
罗思还表示，卫斯理将会继续珍视“多个世代入读卫斯理所带来的持续关系”。
但是，他说，从现在开始，选拔过程将不再有因为传承关系而出现的“排挤”。
卫斯理加入了一些美国大学行列，拒绝传承录取，这当中包括约翰霍普金斯大学（Johns Hopkins University）。
目前尚不清楚每年有多少学生从传承录取政策中受益，但研究显示，这个数字相当大。
美联社对美国一些顶级大学的评估发现，大学一年级生中，传承录取的比例在4%至23%之间。
美联社还发现，在一些知名大学——包括圣母大学（The University of Notre Dame ）、南加州大学（The University of Southern California）和康奈尔大学（Cornell University）——传承录取学生的数量高于非裔学生。
另一项由麻省理工学院（MIT）进行的研究发现，一所未具名的东岸“精英”大学中，超过三分之一的传承录取申请人被录取，而非传承录取申请人的录取率则为14%。
被给予录取信的传承学生中有近75%接受了录取，而非传承录取当中的接受率是47%。该研究指，这使得大学能够更好地规划财政和招生周期。
皮尤研究中心（Pew Research Center）去年进行的一项民意调查发现，75%的美国人反对传承录取，比2019年的68%有所增加。
帮助学生争取入读美国精英大学的公司“常春藤链接”（Ivy Link）的首席执行官、大学招生专家亚当·阮（Adam Nguyen）向BBC表示，现在“锅盖被揭开了”，更多的大学可能会仿效卫斯理大学。
但是，在许多知名学府，特别是藤校，尝试改革传承录取做法的努力可能会面临“反抗”。
作为哥伦比亚大学招生办公室资深工作者的阮先生预测，许多大学将更加注重“捐赠传承”的案例——即家庭捐钱那一类——而不是仅基于家族关系的传承录取。
“传承录取背后有很多钱，”他说，“即使有巨额捐赠，运营私立大学仍然要很多钱。学费非常高，但并不够负担一切……校友捐款是大学财政的一个重要组成部分。”
美国总统拜登上个月率先批评了这种做法，说在大学录取过程中应该考虑到“逆境”的因素。
“当一个贫穷的孩子，可能是他们家中第一个上大学的人，和一个全家都上过全国最顶尖大学、一路顺风顺水的富家孩子获得相同的成绩和考试分数时，那面对更艰难挑战的孩子已经表现出更多的勇气，更多的决心，”他在白宫向记者表示。
“这应该是大学考虑的一个因素。”
拜登的评论是在最高法院以6票对3票废止几十年来的所谓扶持行动（affirmative action）政策后发表的——扶持行动也被称为积极区别待遇。
在这一裁决后，波士顿的非营利组织“民权律师”（Lawyers for Civil Rights）向哈佛大学的传承录取提起了联邦民权诉讼。
这一法律行动引用了研究数据，指出传承和基于捐赠的入学申请者当中，绝大多数（70%）是白人。
加州民主党议员芭芭拉·李（Barbara Lee）形容传承录取就是白人的扶持行动。
哈佛大学尚未公开回应这一议题，但是在扶持行动案件中的数据显示，2014至2019年间传承申请人的录取率为34%。
没有传承身份的申请人录取率为6%。
