纽约房仲费禁令上路 房东转嫁费用恐推高租金 房仲忧行业将受严重冲击
世界新闻网
6/17/2025
本月11日实施的「公寓租赁费用公平法案」(FARE Act)要求房东若雇用仲介刊注销租资讯，房东需自行负担相关费用，然而，该法案通过后却引发不一评价。图为布碌仑(布鲁克林)8大道房东在街道上刊登租屋资讯。(记者马璇╱摄影)
本月11日实施的「公寓租赁费用公平法案」(FARE Act)要求房东若雇用仲介刊注销租资讯，房东需自行负担相关费用。然而，该法案通过后却引发不一评价，除小户型房东为转嫁成本欲提高租金、租客不对法案后续效应抱持乐观态度外，首当其冲的仲介更忧心在没有底薪情况下，该案将导致房仲产业进一步萎缩。同时指出，租客若自行寻找经纪人仍须支付费用，导致法案不见得能对整体市场造成太大正向改变。
市议会于去年11月通过该案，改变租户须支付仲介费惯例，此前租户在通过仲介租房时，通常需要支付额外数千元，造成负担。华裔仲介陈惠冰(Tammy Chan)表示，仲介的角色是协助房东筛选租客、安排看房、进行信用与背景调查等流程，如今法案上路，房东须负担原本由租客支付的仲介费，降低部分房东委托仲介意愿。
陈惠冰表示，为弥补添加支出，一些房东可能会提高租金或设置更高租客门槛，如要求更高收入或更长的工作年限借此降低风险、确保房源快速出租。过去部分仲介为提高媒合效率，会与其他仲介交换房源并共分佣金，但在新制下，若房东仅愿意支付半个月佣金，仲介收入减少也会降低与同业合作的意愿，导致房源流通速度变慢，市场供需配对效率受影响。
曼哈顿地产经纪康凯表示，虽然目前租金尚未大幅波动，供需整体尚称稳定，且Airbnb等短租平台受限使部分房源回流租赁市场，也暂时舒缓房屋供应压力。但部分房东已开始以微幅调升租金以平衡支出，且每年7至9月留学生租屋潮来临时，若遇上租客缺乏报税纪录、需通过保险方案担保租赁，个人房东恐会因不愿接受保险而增加租屋难度。
他也坦言，新法「对没有底薪、仰赖分成的仲介影响很大。」原本由大楼方支付仲介介绍费的出租住宅为节省成本，转向自行上网刊登房源直接与租客联系，导致仲介案源缩减，不只可能增加同行恶性竞争，近年利率上升、业界曾因收佣机制遭集体诉讼，使仲接口临多重压力。随着网络和人工智能兴起，他认为市场将逐步出现更多「跳过仲介」的租赁平台，通过大数据分析与自动背景查核协助媒合房东与租客。
布碌仑(布鲁克林)房东郑修淦表示，该法不只将对房东产生隐形成本，「羊毛出在羊身上，」最终该笔费用仍会反应在租金上。小房东维权联盟主席黄启旺表示，如今住房危机已经相当严重，房东本身已要承担空房亏损、租霸风险，现又增加经济负担，只会让许多房东宁愿空房也不出租，导致求租者一房难求。若房东转而自行在分类广告出租，也可能因为有正职工作而无法有效率地带看。
然而，国际学生蔡同学表示，自己当年对纽约租屋市场并不熟悉，便选择借资讯较透明的StreetEasy求租，但该平台仅能由仲介刊登房源，导致她不得不与仲介洽谈，过程中也并未感受到仲介有提供积极服务。而蔡同学与室友由于薪资加总不足月租40倍的门槛，还需要花费另一笔费用寻找保证人，外国人身分让他们在申请者中呈劣势，不只使他们增加租房前期的经济成本，更因此不断错失属意的房源。
「好房需求远大于供给，房东本身又占有优势，租客根本没得选。」此外，她虽认为该案出发点是希望为租客好，也希望未来能有更多保护租客的行动，但听闻多个房东为转嫁成本纷纷涨租，加上房东握有出租决定权的优势，让她仍对该法案的成效存疑。「说羊毛出在羊身上，租客最终还是相对弱势。」
