美国10大卖房获利都会区 加州占前6大 旧金山亏本率最高
世界新闻网
4/27/2024
去年12月至今年2月，旧金山大都会区约18%的房屋以低于之前购入的价格出售。（取自Pexels）
旧金山纪事报报导，美国前50人口最多的大都会区中，近期旧金山都会区的房屋售出价格低于购入价格的比率高于其他地区；2023年12月至2024年2月，旧金山大都会区约18%的房屋以低于之前购入的价格出售。但以获利前十大都会区会来看，前六大则都在加州。
根据最近的销售数据，旧金山和圣马刁超过六分之一的屋主以亏本价格出售房屋，显现该地区市场不景气的迹象。根据房地产经纪网站Redfin的定义，从2023年12月至2024年2月，在前述两个地区出售价格低于购入价格的房屋比率约为18%，高于美国前50大都会区中的任一区域。在该期间，全美范围内仅有4.3%的房屋以亏本价格出售。以亏本价格出售的旧金山屋主比其他都会区的卖家损失更大，平均损失为15.6万元。
美国50大都会区「售屋获利」前十高(数据源：Redfin、旧金山纪事报 编译组／制表)
湾区其他区域的房屋以亏本价格售出的可能性则小得多；在屋仑（奥克兰）大都会区（包括阿拉米达和康曲柯士达）约6%的房屋售价低于购入时的价格，在圣荷西大都会区约4.7%的房屋售价低于购入时的价格。
前述比率稍高于2023年5月至7月的情况，当时屋仑都会区约有3.5%、圣荷西都会区约有3.3%的房屋以亏本价格出售，而旧金山都会区仍位居最高，约有12%的房屋以亏本价格出售。
根据Redfin的数据，在前几年购屋的大多数旧金山都会区屋主仍继续所有他们的房产，但Redfin提到，在疫情初期、房价飙升时购房的人，现在可能因为生活中的重大事件（例如：离婚或有了新工作）而出售房屋。
于2022年，旧金山房价在持续攀升数个月后急遽下降，此情形与全国买家更倾向购入郊区城市住房而非城市内核地区的趋势相呼应。住房供应不足使房价无法降温，与2020年利率曾低于3%的情形相较，许多屋主不愿在利率保持近7%（30年贷款）的情况下搬离住房。
依Redfin数据，旧金山地区的房屋售价仍高于其他都会区，从去年12月至今年2月的房价中位数为141万元，其次为圣荷西地区，房价中位数为133万元。
由于湾区市场的房价仍然十分高昂，绝大多数的卖家在市场中赚取了数十万元；根据Redfin的数据，尽管旧金山都会区仍有近20%的卖家是以亏本价格出售房屋，卖家获益中位数仍有48.2万元，是美国最大都会区中的第三高。
圣荷西都会区的卖家收益中位数最高，约为69.5万元，其次是安那罕都会区，获利中位数为51万元，都在加州。另三个是洛杉矶、圣地牙哥及屋仑，南北加各三个。
美国50大都会区「售屋亏本」比率前十高(数据源：Redfin、旧金山纪事报 编译组／制表)
买家房产佣金改革难以影响硅谷房市
世界新闻网
4/24/2024
全美范围内的佣金制度改革似乎难以影响硅谷房产市场。(Avi Waxman / Unsplash)
全美范围内的佣金制度改革似乎难以影响硅谷房产市场。业内人士表示，目前市场仍遵循老办法买卖，新政对于买家也未必完全是利好。
此前全国房地产协会（NAR)同意，以4.18亿元与控告其反竞争的集体控方达成和解，并同意取消传统房地产交易标准佣金，使买卖方经纪的佣金从此「脱钩。」
事件源起于Sitzer/Burnett v. National Association of Realtors案，因发现房地产业通过迫使屋主负担自己及买家的经纪费而犯有共谋哄擡佣金罪，因而裁定向提起集体诉讼的屋主赔偿18亿元。裁定公布后，全美各地涌现20多起类似诉讼，其中至少有3起发生于加州。
长期以来，在美国买卖房子几乎都以标准模式处理佣金。卖方依销售价一定比率付佣金给经纪人。卖方经纪人在将佣金与买方经纪人分拆。佣金比率的行规是成交价的5%到6%，卖家从卖房收益中去除数万元支付。通常卖家会将佣金费事先计入挂牌价格。
虽然理论上佣金可以协商，但由于NAR的强势主导地位，多数卖家被禁止支付低于6%的佣金。每当有人要卖房并且房屋被列入「多重挂牌服务（MLS)」的区域数据库，经纪人佣金便被计算在内。有些地方甚至规定，卖方经纪人如果不向买方经纪提供佣金，将不得挂牌卖房。
消息一出，很多有计划购房的买家都欢呼雀跃，认为可以节省买房支出。但圣他克拉拉县房产协会（Santa Clara County Association of Realtor）主席裴利（Michelle Perry)却认为，目前房产经纪佣金的改革很难影响到硅谷的房市。原因主要是市场决定了价格。硅谷地区房屋的低存量和目前的高利率是主要因素。她认为硅谷房价还会持续上升。
裴利表示：「消费者会逐渐意识到买家经济的价值所在。」她说，目前房产经纪制度即将做出的改变，会让整个过程对买家来说变得更清晰。一直以来经纪的佣金就是可以协商的，但现在买家一定要和买家经济签订合同，这样各方对于经纪的佣金收入就都很清楚了。
圣荷西房产经纪Cinny 庄表示，目前硅谷房产市场仍在通行老的办法，因为硅谷房市的火爆，很多买家愿意付佣金给买家经纪来吸引更多买家。她还提到由买方负担买方经纪的佣金，可能会减少买家本来可以付首付的钱，进而影响到银行贷款额度，削弱了买家的购买力。
金山空置写字楼一折甩卖 650万成交
世界新闻网
4/24/2024
位于市场街995号夹第六街这栋16层的办公楼仅以650万元成交，对比疫情前总价下降90%。（取自谷歌街景）
位于旧金山中市场区（Mid-Market）的一处空置办公楼，近期以疫情前价值10%的超低价出售。
大楼位于市场街995号夹第六街的交通路口，共16层楼，根据18日的交易记录，大楼仅以650万元成交，相当于每平方呎72元。根据纪录，大楼在2016年最近的一次交易纪录中，是以6200万元的总价格出售，总价值下降90%。
大楼的前业主为Bridgeton控股公司，在去年拖欠了4500万元的物业费。根据公开交易纪录，大楼的新业主是总部位于佛罗里达州的房地产投资公司LNR Partners持有。
LNR公司作为指定的特别服务商，在过去8个月一直监督该大厦不良的贷款记录，在过去的8个月中也一直管理着该大楼的物业。最终，大楼在公开拍卖会上售出。
消息人士指出，前业主试图回购大厦以避免被公开拍卖，并尝试以新的贷款方案和较低的成本继续控制大楼。此前，位于旧金山Sansome街115号的大楼也是以相同的方式，在收到市场的报价后，业主成功以低于面值的折扣偿还债务。但前业主的努力并未能与债主达成协议。
「问题的部分原因在于，贷款人和业主根本不知道这些资产现在的价值。」消息人士指出，「衡量一栋建筑当前价值的最佳方法就是将其出售」。
据估计，旧金山办公楼的空置率在疫情大流行的四年后达到36.6%，目前写字楼的交易机会正在增多。一名地产经纪人表示，该市几乎所有的写字楼都在「出售」。
旧金山纪事报指出，尽管市场对于办公楼的需求减弱迫使一些投资者退却，但那些拥有耐心的本地买家，那些不指望迅速获得投资回报的人们正在入局。在过去的一年里，一些曾经价值不菲的办公楼以低于疫情前50%至75%的折扣价，卖给了当地的私人投资者和家族办公室。
虽然许多办公楼因长期空置和债务到期而易主，但这并不意味着投资者不再押注旧金山的商业地产。尽管Bridgeton公司失去了位于市场区的一栋大楼，但他们在近期刚刚购入SoMa区Townsend街410号房产，这栋占地7万8000平方呎的办公楼将成为创业公司的基地。
一名从业者表示，当地产公司能够以更低的价格购买新的资产，并以更低的价格达成新的交易，那么就没有必要再为无法盈利的大楼继续提供服务了。Bridgeton控股公司就是如此。
神秘中国超级富豪 斥资1.1亿 连买南加两豪宅
世界新闻网
4/21/2024
比佛利山庄住宅俯瞰图，该庄园占地6英亩。(房地产交易网站Realtor.com）
根据地产网站Robb Report报导，一名谷姓女士于过去18个月内购入三栋美国顶奢豪宅，其中两栋位于南加州；买家也包括谷女士的丈夫：一位匿名的中国大陆超级富豪。
根据知情人士透露，这名谷女士是中国首富之一、中国最大的医疗器材制造商迈瑞医疗联合创始人徐航的妻子谷芬。谷芬与购买过去18个月内出售的三栋美国最昂贵房产有直接关系，其中两栋与好莱坞名人有关。
据报导，2022年10月，一位神秘买家以5500万元买下了真人秀名人Dr. Terry和Heather Dubrow的新港滩（Newport Beach）海岸豪宅。四个月后，一位神秘买家又斥资 5500万元买下了演员马克华柏格 (Mark Wahlberg) 位于比佛利山庄的奢华豪宅。
尽管当时没有透露新主人的名字，但报导称，Dubrow夫妇的住宅和马克华柏格的房产都是由同一位买家收购的，这位买家是一位匿名的中国大陆亿万富翁。
该住宅由著名建筑师和设计师联合打造。(房地产交易网站Realtor.com）
徐航的妻子谷芬以5500万元购入马克华柏格的比佛利豪宅。(房地产交易网站Realtor.com）
虽然中国整体经济放缓，但徐航和谷芬却未停下寻找超豪华住宅的步伐。过去几年的新冠疫情为迈瑞带来了异常丰厚的利润。据报导，2020年，由于全球范围内对呼吸机的巨大需求，公司联合创始人、新加坡首富李西廷的净资产每月以惊人的10亿元速度增长。至于徐航，根据「富比世」（Forbes）数据，他的个人净资产在过去几年中也同样激增，从2018年的18亿元增至2021年的峰值195亿元。彭博社The Bloomberg Billionaire Index指出，他目前的资产为121亿元，徐航也因此成为深圳首富。「富比世」指出他是医疗保健行业全球第四富。
徐航夫妇于2022年购入的位于新港滩的「杜布罗城堡」(Dubrow Chateau) 是一栋2万2000 平方呎的豪宅，该交易是当年橙县年度最昂贵的房屋交易，也是橙县历史上第三高的交易。「杜布罗城堡」共有14间卧室、七间浴室和一个30呎高的拱形天花板入口，入口处装有10层吊灯。内部有一个豪华的家庭健身房、一个24座位的电影院、一个舖有120平方呎大理石的厨房，其中一个厨房道台上有一个六呎长的水槽，餐厅里还有一面香槟墙。
而马克华柏格位于比佛利山庄的住宅更是极尽奢华，这座定制庄园由著名建筑师理乍得·兰德里(Richard Landry) 设计，并由著名设计师安妮特·英格利希(Annette English) 装饰，拥有法式建筑风格和令人印象深刻的三万平方呎的居住空间。该庄园占地六英亩，拥有一座巨大的主屋和几座附属建筑，包括12间卧室和20间浴室。该房产挂牌价为7900万元，而最后徐航夫妇购入价为5500万元。该庄园拥有拥有两层楼的图书馆、带双壁炉的客厅、带两个岛台的美食厨房、带镜面墙的健身房、带品酒室的酒窖、电影院以及楼上带精致定制的主卧室。
此外，在2023年初，亿万富翁房地产开发商Stephen Ross以4000万元的价格，出售了他的位于纽约市时代华纳中心的顶层豪华公寓，根据记录显示，买家是另一家与徐和谷有联系的有限责任公司。三个月前，香港最奢华的住宅之一、一栋位于著名山顶社区近 1万2000 平方呎的山顶豪宅售出，售价为约1.07亿美元，买家显示为谷芬。将所有四处房产加在一起显示，自2022年底以来，徐航在豪华房地产上就花费了2.57亿元现金。
比佛利豪宅室内起居室。(房地产交易网站Realtor.com）
Heather Dubrow曾分享家中的无边泳池。(Heather Dubrow Youtube频道）
新港滩海岸豪宅坐拥无敌美景。(Heather Dubrow Youtube频道）
谷芬以5500万元的价格购入真人秀名人Dr. Terry和Heather Dubrow的新港滩住宅。(Heather Dubrow Youtube频道）
硅谷Q1房市火爆 惊现「辉达概念房」
世界新闻网
4/20/2024
95051地区一季度以来房市火爆。（记者徐蓓蓓／翻摄）
2024年第一季度硅谷中心地带的圣他克拉拉县房市火爆。相邻的圣马刁县和阿拉米达县也涨幅惊人，但依然无法与之比肩。尤其在过去被认为学区欠佳的95051地区出现了购房热潮，被认为与辉达（Nvidia）等硬件巨头股票大涨有关，被称为「辉达概念房。」
房产仲介网站Redfin的统计数字显示，第一季度硅谷新上市住房、待成交和已成交的住房数量都与房市低谷期的2023年同期数据持平。但新上市住房标价、住房成交价中位数都已经超过过去三年的数字，并且还在不断走高。
目前，圣他克拉拉县新上市住房标价的中位数已经从2月中到3月初的157万回落到150万, 但依然高于去年同期3.7个百分点。而住房成交价中位数则仍不断上扬，3月底的数字达到了163万，高于去年同期15个百分点。
这让很多期待高利率下房价可以回落的买家惊呼，房价经历了23年的短暂下跌后，又已经来到了22年那样的高位。实际上，如果从数字来看，硅谷新上市住房标价中位数和成交价中位数都已经超过22年的同期水平。
不少买房者感叹硅谷买房太难，好房子有几十个买家抢，加价几十万是常事。往往稍一犹豫，或加价不够狠，就又陪跑一次，挫败感满满。
在这一轮硅谷房市热潮中异军突起的是邮编95051地区的房产。Redfin目前对这一地区的热度评分是100分，并指出，这一地区住房平均高出标价15%售出，通常上市8天就成交。比较火爆的房屋甚至可以溢价26%，7天左右就成交。而同期整个圣他克拉拉县成交天数中位数也要20天。
数字还显示，95051目前81.1%的房屋都加价售出。整个24年3月份，这一地区房价同比去年增长了23.6%，房屋售价中位数是180M。
而这一带过去因为学区不如邻近的库比蒂诺等地，房价相对较为便宜，被认为是价值洼地。业界普遍认为，这与本轮房屋买家中很多来自辉达和美超微等硬件大厂不无关系。
自去年以来，因为人工智能科技的突破式进步，相关硬件大厂的股票纷纷大涨。不少人拿到股市收益，希望转入房产投资。95051地段因为邻近硬件大厂，交通生活便利，成为首选。至于学区方面，很多比较年轻的买家不是特别在意。而且随着越来越多的亚裔家庭搬到这一地区，本地学校的评分也在不断上升。
南加华人豪宅夜袭 屋主开枪嫌犯1死1伤
世界新闻网
4/18/2024
豪宅位于24小时警卫社区内，但入侵者还是闯入内部。（ABC7）
南加橙县新港滩（Newport Beach）豪宅日前发生一起恶性入室案件，最新调查显示，两名嫌犯疑与被害人相识，当日闯入豪宅绑架未遂，反被住户开枪击退1死1伤。邻居指出，这栋价值700万的豪宅，由富有的华人家庭租住，每月租金至少3万5000元。
根据《每日邮报》等多家媒体报导，这起案件发生在新港滩豪华封闭社区Vista Luci内。4月16日凌晨4时45分左右，两名嫌犯闯入一户居民家中，警方称这是一起「有针对性的袭击」。邻居透露，住在这栋豪宅里面的是一户华人家庭，枪声响起前，最先听到屋内传出尖叫声。警方表示，住户当时开枪射杀其中一名闯入者，致其当场死亡；另一名嫌犯逃跑，后在附近灌木丛中被发现，头部有明显枪伤，现已入院治疗。
案发时屋内共有4人，包括开枪反击的男主人、两名女子、以及一名儿童，均已从家中撤离，没有受伤。根据Fox11的报导，当局称「这是一次有针对性的事件，而且是孤立的。」警官Steve Oberon指出，袭击这户家庭不一定是抢劫，因为两名嫌疑人与受害者之间存在某种联系。
据悉，案发现场是一栋价值700万的两层豪宅，位于高档门禁社区内，邻居称这里平日非常安静，社区内还有另外10栋豪宅。案发的这套房屋面积4709平方呎，建于2000年，包括6间卧室、5间半浴室，就在新港滩海岸线附近，该物业享有壮丽的海景，靠近鹈鹕山（Pelican Hill） 五星级豪华度假村。
知情人士透露，一户富有的华人家庭住在这幢房产内，并称这起暴力事件是一起绑架未遂案件。10天前，嫌疑人曾在此地试图与居民搭讪。警方表示，尽管这栋房子位于一个有24小时警卫的社区内，但入侵者还是能够以某种方式入内，通关细节仍在调查中。
此处房产业主另有其人，据悉，这栋豪宅定期出租，媒体尝试联系房屋主人，对方拒绝置评。根据房地产网站Compass的消息，租客每月至少支付3万5000元才能租下这栋房屋，该房屋可以欣赏到令人惊叹的加州海岸线全景。豪华住宅内配有顶级电器、大理石地板、室外游泳池，主卧套房可以看到海景。
警方对涉案人员身分守口如瓶，拒绝确认细节。截至发稿前，橙县警局验尸官部门尚未公布嫌犯身分，表示还没有联系到其家人。案发后，新港滩市Will O’Neill表示，这起案件对犯罪分子发出严重警告，「我现在可以告诉你，如果有人来到新港滩犯罪，我们就会反击保护自己，这就是一个很好的例子。」
Newport Beach豪宅发生入侵案件，住户是华人富有家庭。（ABC7）
两名嫌犯闯入豪宅绑架未遂，住户开枪反击嫌犯1死1伤。（ABC7）
警方接到报警后赶到现场，布置警力。（ABC7）
金山稳定租金 房东涨租要许可证
世界新闻网
4/18/2024
由于旧金山施行租金稳定法（Rent Stabilization Law）多年，已在公寓里住了几十年的居民现在所支付的租金，远低于他们的邻居。（路透）
旧金山住房租金稳定与仲裁委员会（Residential Rent Stabilization and Arbitration Board）指出，受租金管制的住房居民，可以通过租金委员会的在线网站，查核房东是否已获得上调租金的许可证；若租户认为房东非法提高租金，建议应致电或前往租金委员会寻求协助。
旧金山纪事报（SF Chronicle）报导，由于旧金山1979年施行租金稳定法（Rent Stabilization Law），已经在公寓里住了几十年的居民现在所支付的租金远低于他们的邻居；且自2022年以来，旧金山即要求受租金稳定法影响的房东每年提交所拥有的公寓资讯，包括单位大小、租户居住时间及租金等数据。
根据旧金山租金管制住房数据库，百老汇1700街区的一位租户以1000元的租金租赁并居住在同一公寓46年，而同栋大楼内其他个人套房或类似房型（750至1000平方呎）的其他多数租户租金，则高达2750元至3500元。
旧金山住房租金稳定与仲裁委员会运行董事瓦尔纳（Christina Varner）表示，受旧金山租金管制和驱逐保护规则规范的房东，只有向租金委员会报告公寓资讯后始得上调年度租金；惟若房东没有提交相关资讯，仍可以基于其他原因（例如房屋装修等）提高租金。依旧金山政府的标准，旧金山允许的租金涨幅为每年1.7%（每年根据消费者物价指数的60%计算），不过房东可以在之后的几年里「储备（bank）」涨幅。
瓦尔纳指出，仍有许多房东没有提交数据，致使部分租户举报并指控房东非法调涨租金。受租金管制的住房居民可以通过租金委员会的在线网站，查核房东是否已获得上调租金的许可证，房东需要该许可证始得调涨租金；但即使未获得许可证，仍得事先通知租户其欲提高租金的意图。瓦尔纳补充说，若租户认为房东非法提高租金，建议应致电或前往租金委员会寻求协助。
租金委员会指出，旧金山的多数出租房屋（约25万套）符合该市的租金条例，但在住房库存清单中列出的部分单位资讯也并不总是一致的，有些缺少房屋入住数据，有些则是房东将公用事业费用当做租金的一部分，但有些房东则无；尽管有资讯不完整的情况，住房库存仍是旧金山租赁存量的最详细资讯来源之一。
还买得起房吗？美国房价上涨惊人！不到5年翻一倍
大洛杉矶LA
4/15/2024
最近几年美国房价的涨幅有多可怕？根据一项最新的调查数据显示，美国最大的100个大城市中，有68个城市的房价在不到十年的时间里涨了一倍，尤其是2021年拜登上台之后，房价如同坐上了电梯一般一飞冲天。
这是房地产研究机构Point2最新发表的一份研究报告，报告指出，即使在2019年，部分城市的房价也只有现在的一半，房价上涨已经让许多新生代的美国人绝望，因为他们发现自己无论怎么努力，好像也买不起房了。
研究中写道，一个正常的房屋升值曲线大概是10年左右翻一倍，但是最近几年房价上涨速度令人吃惊，在持续不断的通货膨胀、供应紧张和需求激增的影响下，美国的平均房价从20 万美元左右涨到了 40 万美元。
涨幅最大的是密歇根州的底特律，短短5年房价就翻了一倍，比如2019年在底特律买一套房子只需要20万美元，如今同样的房子已经涨到40万美元了。
还有华盛顿州的斯波坎（Spokane），房价在5.9年的时间涨了一倍，2018年3月，该地区的中间房价为18.45万美元，如今已经涨到了37.1万美元。
除此以外，还有几个被称为“阳光地带”的南部城市，房价上涨也非常迅猛，佛罗里达州的坦帕和迈阿密，还有杰克逊维尔、奥兰多和圣彼得堡，在6至8年内房价都涨了一倍。
亚利桑那州的斯科茨代尔，房价上涨了一倍，平均房价从 2017 年底的 41.6万美元飙升至 83.75万美元。
尔湾则是上涨最快的城市中房价最贵的一个，其中位数的房屋从75万美元，到现在已经是150万美元，仅仅花了7年时间。
靠近硅谷的弗里蒙特（Fremont），房价从2015年至今也翻了一倍，并且目测难以回落，只要硅谷的全球优势仍然存在，该地区的房价就永远不会回落。
至于房价涨幅最小的城市，阿拉斯加的大城市安克雷奇，花了21年才从18万美元涨到36万美元，另外还有夏威夷檀香山的市区、华盛顿特区、德克萨斯州科珀斯克里斯蒂、弗吉尼亚州阿灵顿、切萨皮克和弗吉尼亚海滩，以及纽约市布鲁克林，都花了超过19年时间，房价才上涨一倍。
至于未来几年房价会不会下降？恐怕很难。疫情之后全世界的美金回流美国，美元升值，再加上未来几年几大盛事，包括奥运会和世界杯都在美国举办，大量的基建以及企业到美国投产，美国经济仍然活跃。
事实上，潜在的买家还有许多，即使美联储还未降息，房地产市场已经开始活跃，今年第一季度刚过，房价又开始上涨了。
投诉多 史岛警逮4霸房者、没收枪枝
世界新闻网
4/15/2024
接到对霸屋者的投诉，警方逮捕四人。市楼宇局发布了部分清空令，防止「霸屋者」进入。(市警121分局X平台)
史泰登岛警方近日搜查了位于韦斯特利(Westerleigh)的一栋住宅并逮捕了四名「霸屋者」(squatters)，随后市楼宇局(DOB)发布了部分清空令，在门窗上钉了木板，防止「霸屋者」进入。
根据警方，4月3日凌晨1时30分左右，42岁的罗伊特曼(Michael Roitman)，29岁的佩纳(Jonathan Pena)，27岁的托雷斯(Zachary Torres)和27岁的施内尔(Kerrin Schnell)这四人非法进入位于利勒莫尔大道305号(306 Livermore Ave.)的住宅。这四名被告中有三名是史岛居民，一名来自皇后区。
警方称，当时罗伊特曼和佩纳发现屋内有人，他们挥舞枪枝要受害人交出钱财。罗伊特曼用枪把击打受害者的脸部，然后推搡受害者并掐住其脖子。
2时15分左右，警方赶到现场，在住宅门外看到了托雷斯，从他身上搜出一把弹簧刀和一个有可卡因粉末残留物的塑料袋。他们在屋内一间卧室发现了佩纳，他旁边的地板上有一把鲁格(Ruger)P89型手枪；警方后来又在这处房屋内找到了另一把子弹上了膛的手枪，弹匣里有10发子弹。
警方最终逮捕了这四人，他们均被控入室抢劫罪和威胁罪。罗伊特曼还被指控犯有袭击罪、企图袭击罪和阻碍呼吸罪；佩纳和托雷斯被指控非法持有武器，托雷斯还面临假冒他人身份和非法持有管制药物的指控。
市楼宇局4月3日对案发房屋进行检查，发现该房屋一楼窗户破损未维护；物业后部的挡土墙出现倾斜；地下室非法建有住人的房间。楼宇局据此认为该住宅地下室和后院处于不安全状况，对这两部分下达了清空令。为了防止「霸屋者」再次进入，有关部门还封了该住宅的门，并在门窗上都钉了木板。
接到对霸屋者的投诉，警方逮捕四人。(市警121分局X平台)
接到对霸屋者的投诉，警方逮捕四人。(市警121分局X平台)
租霸3年积欠7.2万租金 偷当二房东 华人房东怒提告
世界新闻网
4/14/2024
下东城一名华人房东碰上租霸。图为下东城艾塞克斯街市场。(记者颜嘉莹／摄影)
纽约市「租霸」问题持续，近日曼哈顿下东城一名华裔房东，就发现他的租客不仅未交三年积欠的7万2000元租金，还在网站上将房屋转租，当起了「二房东」；房东多次交涉未果，无奈与其对簿公堂，但也反遭「租霸」提告。
根据曼哈顿民事法庭(New York County/Manhattan Civil Court)纪录，2020年12月，华人房东邱艾迪(Ed Yau，音译)将他位于艾塞克斯街(Essex Street)的两室一卫公寓，租给了白人电脑工程师布彻(Thor Boucher)。
他搬入后的三个月，于2021年3月，布彻开始以「房子噪音大、还会晃动」为由，拒绝缴纳每月2000元的租金。
然而邱艾迪发现，从2021年11月起，布彻将自己的公寓「擅自」放上爱彼迎(Airbnb)和Craigslist等平台短租，以每月1950元的费用，偷偷当起了「二房东」。
多次催租无果的邱艾迪，无奈于2022年1月14日将布彻告上法庭。法庭文档显示，邱艾迪要求法官将布彻从租屋中驱逐，并向对方索赔拖欠的租金。目前该案尚在审理中，下次开庭时间为5月14日(周二)；不过布彻也将邱艾迪告上法庭，提告理由是小额索赔(Small Claim)。
即使被告，布彻还在经营自己的「二房东」生意，把房子转租给了短租客。目前居住在邱艾迪家的男子表示，他在去年10月搬进去，每月向布彻交租，但拒绝透露具体金额，也不知道布彻并非真正的房东。
邱艾迪在接受「纽约邮报」(NYPost)采访时表示，布彻不仅是个专业「租霸」，还是个职业骗子。在2022年和2023年，布彻连续向纽约州申请「新冠租金补助计划」(COVID rent-relief program)，导致邱艾迪无法将其从自己的房子中驱逐。
「我感到被政府和政客欺骗，租房法规需要公平，但现在沦为被无赖们利用的工具，哪怕不交纳任何租金，也不必受到任何的惩罚。」邱艾迪说，从2020年到现在，布彻拖欠自己的房租总额已高达7万2000元。
华人房东遇上租霸，不仅拖欠7.2万元的租金，还擅自当上二房东。(截自谷歌地图)
纽约市长支持立法打击租霸 庄文怡等市议员筹备提案
世界新闻网
4/11/2024
亚当斯10日首度表态，支持立法打击全市「租霸」，呼吁重视房东权益。(市长办公室提供)
纽约市租霸问题严重，市长亚当斯(Eric Adams)10日首次表态，支持立法打击全市「租霸」，呼吁重视房东权益；布碌仑(布鲁克林)华裔市议员庄文怡(Susan Zhuang)等正准备提案，以便市警执法驱逐强占房屋的租霸。
根据纽约市行政法规(NYC Administrative Code)第26-521条，任何人只要驱逐或试图驱逐连续30天或以上合法占用该住宅单元的居住者、已经签定租约或提出居住请求者，均属非法；意味着租客只要居住30天，就可享有租客权益。
但这条法律却导致许多租霸滥用，恶意霸占房产拒绝交租，除非房东向法院申请强制驱逐令，并证明房屋所有权，才能经过系列复杂合法程序将其驱逐。
亚当斯在最新举行的新闻发布会上表示，该法规的制定本来有合情合理的原因，但近期愈来愈多的案例，却证明了现行法规的漏洞。
就在上月，两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭，导致房东花费4000元打官司。今年初，一对斥资200万元在皇后区购买退休居所的夫妇，因遭遇「租霸」，购房半年仍无法搬入新家。
「这一系列的案件都显示出，立法忽略房东的权益。」亚当斯说，他将与市议会合作，修改法规。
市议会「常识内核小组」(Common-Sense Caucus)成员、市议员庄文怡等人，计划提出新提案，让警察更容易驱逐「租霸」，并持续追踪相关案例发生的频率和地点。
同时，长岛共和党州众议员布鲁门卡拉(Jake Blumencranz)和州参议员马拉泰(Mario Mattera)，也分别于州立法机构提出两项提案，允许警方直接逮捕租霸，不必再使房东经历冗长的法院程序。
擅自占屋者让布碌仑华人区不堪其扰 警方无能为力
侨报网
4/09/2024
有新视频显示，据称擅自占用房屋的人在布碌仑的一个社区造成了严重破坏，他们破坏了财产，还偷偷溜过围栏。
据CBS News报道，周一（4月8日）记者采访了戴克高地地区(Dyker Heights)的居民，他们表示警方对此似乎无能为力。
位于67街的一处房产看起来就像最糟糕的庭院拍卖，包括脏盘子和闲置自动取款机。邻居们说，自从有一群擅自占用房屋的人搬进来之后，这种情况已经持续了好几个月。
居民刘(Brian Liu)说:“我们感觉不安全。”
去年夏天，有监控录像显示，其中一名涉嫌擅自占屋者用一块胶合板破坏了一位邻居家的安全摄像头。几个月后，另一个邻居发现这些人从篱笆上的一个洞里从她家的水管里偷水。
居民拉斐尔(Antoinette Raffaele)说:“我看到那边连接着我的水池软管，我把它断开了。”
但他们一直在街区来来往往。
刘说：“他们打开水龙头，用垃圾桶，从我们这里偷，我们锁住门后，他们就去我的邻居那里偷水。”
11月，当房子着火时，警方以纵火和非法侵入罪逮捕了46岁的程晨(Cheng Chen,音译）。
但这只是这栋房子发生的三起火灾中的第一起，上个月还发生了一起。
拉斐尔说：“警察来了后说他们什么也做不了。”
记者在镜头外采访了这处房产的业主。他说，几年前他搬出了这所房子，打算重新装修一下，希望能搬回来住。他说，他每个月还得付6000美元的抵押贷款，火灾造成了90万美元的损失。
拉斐尔说：“我楼上有一间空公寓。我不知道他们会不会从后面进来，然后也霸占我的公寓。”
现在房子已经用木板封起来了，房主说他不知道这些擅自占屋者多久来一次，也不知道他们什么时候会回来。
市议员庄文怡(Susan Zhuang)说：“你必须证明你在那里住了30天，然后警察就不能……他们说房子是他们的。警察能怎么办?”
由于非法占用是民事问题，很难进行刑事起诉，因此没有记录数据表明这个问题到底有多严重。庄文怡正在起草一项法案来改变这种状况。
庄文怡说:“试图让纽约市警察局等城市机构收集人们举报的数据，因为非法占用者造成了问题，我们应该收集这些数据并做进一步的分析。”
在那之前，她和许多居民都在敦促州立法机构重新审视纽约对擅自占屋者的权利。
纽约租霸愈来愈多 专家：法律漏洞助长
世界新闻网
4/08/2024
纽约市的法律专家警告，法律漏洞正在助长更多的租霸。图为饱受折磨的小房东此前在集会上讲述自己的遭遇。(记者高云儿╱摄影)
纽约市的法律专家警告说，近年来，城市中的租霸强行占屋现象急剧增加，租霸们变得更加狡猾和经验丰富。加之房屋法庭案件的堆积和法律上的漏洞，这使得驱逐这些租霸变得更加艰难。
根据纽约邮报报导，地产律师戈德堡(Alan Goldberg)表示，在过去两年，租霸案件增加了10%至20%，原因主要是无证客危机、疫情后游民增加、以及媒体报导。他指出，媒体的关注让租霸的行为更多曝光，也在一定程度上助长了此种行为。
而近期的一些租霸案件因为愈演愈烈，比如房东被逮捕甚至被害等，引起了一些立法者的注意，长岛共和党州众议员布鲁门卡拉(Jake Blumencranz)提出反租霸新案，它旨在法律条例中重新定义「租客」，声明租客并不包括「租霸」(squatters)，允许警方介入租客租霸案件并进行逮捕，而不必经历冗长的法院程序。
他说，「我认为任何关注此事的人都会看到这是一个日益增加的问题，一些人，尤其是移民群体正试图利用我们法律的漏洞伤害守法公民。」他指出，纽约正面临三重危机，「即生活成本危机、住房危机和城移民危机」。
另一名律师维纳斯基(Nativ Winiarsky)表示，房屋法庭案件积压，导致解决一个租霸案件需要长达两年的时间，「将之简单归咎于疫情是一种肤浅的解释，主要是由于没有足够的资源投入到房屋法院的系统」。
律师普莱斯(Josh Price)则补充，由于当前的法律规定，驱赶租霸必须向法院提出诉讼，这一困境更加难解；他认为，老练的租霸正在利用这个这个法律漏洞大占便宜，「他们设置精巧的计划，伪造文档，并在闯入前调查房屋，他们还会自己给自己发邮件，将各种水电暖气帐单转到自己名下，再用其他诡计来声称拥有权，而且现在比过去更加麻烦的是，房东需要花很长时间才能获得一个对簿公堂的日期。」
纽约皇后区屋主遭占空屋 反被租霸提告 花4000元打官司
世界新闻网
4/01/2024
两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，近日以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭，图为涉案房源。(取自Zillow)
纽约州再现租霸占屋事件，两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，近日以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭。据悉，房东花53万元翻新的房屋被破坏，并已花费4000元法务费来应对这场官司。
根据纽约邮报及Daily Mail等报导，妻子福尔曼(Juliya Fulman)和丈夫柯言德(Denis Kurlyand)，花了53万元翻新了他们位于皇后区牙买加(Jamaica)湖木大道(Lakewood Ave.)的投资型家庭房，并为其中的两个住房单元找到了租户。然而在3月5日，他们的地产经纪人巴尔迪(Ejona Bardhi)却发现这间房屋的锁已经被更换。
在确认换锁事件并未经过授权后，巴尔迪返回这间住屋，通过窗户，看到屋内有一名手持电钻、身穿套头毛衫的陌生男子。于是她致电报警，这时，几名男子走出这间住屋中，围住她的停车，「他们试图把我吓走」，她说。
而当警方接报到场，两名涉嫌非法居住的男子亨特(Lance Hunt，Sr.)及弗朗西斯(Rondie L. Francis)，则声称他们1月起就住在那里，但无法提供证据，之后他们了离开这间房屋。房东夫妇和巴尔迪均打算换锁，但他们被警方告知如果换锁，他们将被逮捕。
翌日，两位租霸拿着据他们所称、由巴尔迪签署的租赁协议回到这间房屋，房东夫妇则向警方出示了业主相关文档以及带有时间戳的视频，显示他们的这套住房此前为空置状态。之后，警方将两人驱逐，房东夫妇则更换房锁，他们进入屋中，还发现新装修的房子已经遭到破坏，木地板被刮花，墙壁上有划痕，屋内还弥漫大麻的味道。
然而在十天后，地产经纪人巴尔迪收到法院文档，通知两位租霸已经将她、房东夫妇以及相关地产公司告上法庭。3月22日，皇后区民事法院为两位租霸批准召开一场紧急驱逐听证会，而房东夫妇的代表律师莫罗则要求法官进行庭审，称租霸们携带从公共纪录文档中匆忙拼凑、又经过Photoshop处理的「伪造文档」，在「实施一场欺诈」，「他们呈交的租赁合同荒谬至极——合同签署日期是1月1日，开始日期也是1月1日。」
租霸的代表律师则表示，「他的客户向他展示了足够的证据，让我相信他们住在那里」。证据包括一份租赁申请、一份租赁合同及手机短信。
据悉，双方下一次的出庭日期为本月5日，房东夫妇已经在打官司过程中花费4000元的法律费用，「太荒谬了，有人闯入我的房子，我们却在法庭上被他们起诉。我们怎么会在这里？这怎么可能？他们怎么有脸出现在法庭上」，妻子福尔曼说。
空地遭占还被索赔 亚城地主气炸
世界新闻网
3/31/2024
莫里斯说，他以前让四个人免费住在其非营利组织LEAF的土地上，但在疫情期间，该非营利组织关闭，却有愈来愈多人霸占并居住在此。图为LEAF尚未关闭前的情形。(Lakewood Environmental Arts Foundation LEAF脸书)
亚特兰大的一位土地持有者表示，疫情爆发之后，愈来愈多人在未经其许可下霸占并住在其土地及地上的简易物业难以驱离，其中更有人反控他并要求赔偿19万元，这名物业东主对此感到非常生气、沮丧。
现居加州的莫里斯(David Morris)表示，自从疫情爆发以来，擅自闯入者一直霸住在他位于亚城东南区的一处土地上，如何驱离这些不速之客一直让他相当头痛。
莫里斯的律师皮耶(David Perrie)表示，3月21日莫里斯从法院获得了土地占有令(Writ of Possession)，一般土地或房屋持有者必须取得此文档，才能合法驱逐不愿搬离的住户。
莫里斯说，他现在计划在该处土地安装围栏，以防止不受欢迎的访客进入。他也提到，执法部门联系了他，要求他清理房产。
莫里斯接受亚城福斯(Fox)电视台访问时沮丧表示，霸占者将他的土地弄得一团乱，他不得不花1万元来清理其中的垃圾。
这块占地九亩的土地，是之前莫里斯的非营利组织莱克伍德环境艺术基金会(Lakewood Environmental Arts Foundation LEAF)所在地。
他说大约十年前，他开始让四个人免费住在这块地上的简易房屋，前提是他们可以帮忙照顾清理土地。然而，在疫情流行期间，他关闭了该非营利组织，但却有愈来愈多人搬进并居住在他的土地及建物内。
「原先住在此的人开始让他们的朋友也加入一起生活，」莫里斯说。「我试图向亚城市府提出驱逐，但市府回复我『抱歉，疫情期间我们暂停驱逐。』」
他说几年后的现在，他的土地已经住了大约八个人，其中一些他根本不认识。他还说至少有一人向他提出反索赔(counter-claim)，要求身为土地持有者的他赔偿19万元。
摩里斯说，最终原告没有出庭，法院驳回了控诉。
他预测再过约30天，法警会致电给他，安排时间找人把住户的所有东西移除。他表示，他只是希望所有人都离开这块土地及建物，这样他就可以彻底清理，以便未来建造经济适用房。
严打租霸全美首例 佛州新法 屋主可立即驱离占用者
世界新闻网
3/29/2024
佛州州长德桑提斯(中坐者)签署HB 621法案，加大对占屋者的惩罚力度。(州长脸书)
针对租霸横行的问题，佛罗里达州州长德桑提斯(Ron DeSantis)日前签署了HB 621法案，取消了该州擅自占屋(地)者的权利，并加大对占用者的惩罚力度，该项法律将从今年7月1日起生效。德桑提斯表示，佛州是全美第一个直接面对租霸问题并提出解决方式的州。
德桑提斯表示，「我们正在结束佛州占屋(地)者的骗局」，他说，当其他州站在租霸一方的同时，「我们正在保护房产持有者，并惩罚那些试图玩弄制度的罪犯。」他还提到，「你不可能强占某人的私人财产，还指望侥幸逃脱惩罚。」
该法规定，在满足三个条件：该人非法进入并留在该房产内；业主指示该人离开该房产但占住者却没有这样做；该个人并非处于法律纠纷中的现任或前任租户，那么房主可以要求执法部门立即将占用者驱离。
法律还规定，以书面形式做出虚假陈述，或提供虚假文档以证明财产权的行为，可处一级轻罪；造成1000元或以上损失的占住居民，则可处二级重罪。
德桑提斯还特别指出，加州和纽约州的租霸问题猖獗，称蓝州保护占屋者，而佛州将严厉打击并将他们视为罪犯。
佛州居民米尔卡雷克(Justin Mielcarek)在州长举行的发布会上说，占屋者给他以及邻居带来非常多麻烦，包括鲁莽驾驶、毒品、武器及言语威胁。他表示，占屋者去年让他居住的整条街区活在恐惧中长达五个月。米尔卡雷克说，尽管他们曾经报警，但却被告知警察无权驱逐擅自占地者，而且占住者甚至还出示过一份假租约。
佛州房地产经纪人协会对新签署通过的租霸法大加赞赏，协会副会长冈萨雷兹(Andy Gonzalez)说，阳光之州有了阻止恐怖故事发生的威慑力量。他表示，如果你有房产，即使你离开一段时间，一旦有人占用房产，屋主也不应该承受法律漏洞的后果。
此前，美国各州均将擅自占屋者视为租客，房屋的合法持有者必须经过冗长的诉讼，才能合法地将霸占房产者驱逐。
租霸横行／2年半5次庭审、3位律师 我终于赶走租霸了
世界新闻网
3/27/2024
在这位租客白住两年七个月的期间，无业游民的她每天都在公共的楼道与前院里抽大麻，半夜放音乐扰民。（陈女士提供）
2021年3月，陈女士的一位男租客退租，他的前女友赖在房间，不愿搬走。她不交租、大声吵闹、破坏屋子，还在公共场所吸大麻，历经逾两年半、三位律师、五次开庭，2023年10月陈女士终于得到法院的一纸迫迁令，合法赶走这个租霸。
陈女士另一位本来缴租纪录良好的租客，眼见房东奈何租霸不得，也有样学样，拒付房租并索讨搬家费。陈女士最终不得不以三个月未收租和提供5000元搬家费的代价，撵走这第二位「瘟神」。
经此一劫，陈女士决定把这套原以投资为目的的家庭房挂牌出售，已心灰意冷，不愿继续在纽约当房东。
陈女士的血泪史，其实是不少华人房东都遇过的经验，只是更为曲折，也是缩影，足以借鉴。
在清空租客房间的当晚，这位无业租客还立即报警，指控房东「非法赶人」。照片为前来调查的警察。（陈女士提供）
清空租霸房间 房东险被逮捕
家住纽约市皇后区的陈女士，2019年买下一栋位于布朗士的三家庭房屋，一、二、三层分别租给不同的租户。三楼的男租户当时有正当工作，每月按时交租。
到2021年，这位男租客说自己要搬走，双方签署退租协议(Surrender Agreement)最后准备收房时，陈女士发现他的家中仍留有许多女性用品，追问之下，男租户坦言，东西是女友的，二人现下分手，他无法将她赶走，又不想帮她交租，只能退租搬走。
「我当时很生气，租约规定不得另住他人。」陈女士说，于是，她花了500元，在法拉盛找了一位专作房东房客纠纷的律师咨询，律师说，只要男租客已签署退租协议，陈女士就可换锁，扔掉房内物品。
陈女士清空房间的当晚，这位28岁的西语裔无业女租霸便当即报警，指房东「非法赶人」(Illegal Lockout)。警方到达现场后随即致电陈女士，要求她立即帮租客开门。若赶不到，则要叫来锁匠强制进入。
「我一听就急了，忙和警察说此女根本不是租客，」陈女士说。但这时警方却答，纽约市规定个人若居住30天以上，不管是否有租约，均不可赶人。此时，女租客则提供了一个月前的银行帐单证明她的住址。警方还对陈女士说，若她今天在场，将会被逮捕，因为「非法赶人」隶属刑事犯罪。
「我不知道该恨女租客，还是这条变态的法律，还是给了错误意见的律师，那一天，我整个人快崩溃了」，陈女士说。一场漫长的赶租经历由此开始。
终于赶走租霸后，陈女士的房屋也被租霸搞得一片狼籍。（陈女士提供）
她叹：纽约房东先被租客欺 再被律师剥皮
陈女士不敢再找这位律师，又在法拉盛重新物色了一位据信有几十年房东房客经验的律师。这位律师建议，疫情期间，房屋法庭不办公。而即使办公，上庭也至少花费一、两年的时间，此期间房屋损失、律师费用、以及精神压力都甚大，不如一次性出笔钱让她走。
陈女士虽心有不甘，但仍听取了律师的意见。不过，她每次找女租客谈，对方不是恶言相向便是直接挂断电话。最终，陈女士请律师前去交涉，并作出先给500元、谈成再按协议给500元的承诺。
一周后，律师表示，经与租客三次长谈，租客最终同意了拿5000元并再白住三个月的条件。陈女士表示，给5000元没有问题，但要求租户马上搬走。这时，律师恼火了，质问：「我辛苦谈到这个条件很不容易，还在乎三个月吗？」无奈之下，陈女士同意了要求，并支付了1000元律师费。
然而，律师拟定协议，让租客签字时，女租霸又以祖母住院、自己腰扭伤不能走路等各类理由推搪，仅作出三个月后一定走的口头承诺。
三个月后，陈女士忧心的事情发生了，租户说找不到房子，要求再住一个月，律师也在这时放话说租户太难搞，这活不干了。陈女士继而请求律师帮她提起诉讼，律师则以上庭太繁琐拒绝。
「这时我才明白，提告历时一两年，还要真刀真枪上庭，律师才赚3000元」，陈女士说，「而谈搬家费仅动一动嘴皮不保结果，律师当然选择赚轻松的钱」。
「纽约的房东啊，被租客欺负完又被律师欺负，」她感叹。
封租令下不来 想死的心都有
2022年3月，陈女士听说房屋法庭已重新开门，于是通过朋友，找了专办上庭驱逐案的第三位律师。尽管他的报价略高于市价，但有了前两次的经验，她认为若金钱能够买到专业，赶走这一「大瘟神」，也不枉再多花几百元。
历经两年半，去年10月中旬的驱逐日，法警终进入屋内驱逐租客。（陈女士提供）
按流程递送律师信及提告，在同年7月，法院就排出了第一庭。不过7月的第一庭及9月的第二庭，这位租客皆未在法院现身。10月底，陈女士拿到法官胜诉的判决。律师在此时提醒，法官判决可以使她拿回房屋所有权，但后续则需要五个月申请封租令(warrant)，并再花一个月申请法警才可赶走租霸。
申请封租令期间，由于法官书记员的失误，使她迟迟不见申请结果，后来她又被告知，自己因少交一份材料而被拒绝了申请，「当时，我真是想死的心都有了，」她说：「经历了两年租霸不交租，不停找事，加之贷款压力很大，水电煤气及地税也一直疯涨，以及几任律师的不靠谱，让我在办公室肆无忌惮地哭了起来。」
后经律师的联系，这一失误得到解决。在2023年7月，陈女士拿到封租令并申请了法警，排出8月15日的驱逐日期。不过按照规定，法警须提前贴出一张限期14天的驱逐通知，通知上会写明，租客若不服本案判决，可在本驱逐日前，向法庭申请重开此案。律师也提醒陈女士，她的租客在一庭都未去的前情下，重开此案的成功率几乎为「百分之百」。
果不其然，8月11日，陈女士就收到律师通知，表示法院已批准租客重开此案，驱逐暂缓，订于8月底，双方重新开庭。
法警限期驱逐 租客连环把戏
历经两年半，去年10月中旬的驱逐日，法警终进入屋内驱逐租客，图为驱逐告示。（陈女士提供）
在查看租客的重开的理由时，陈女士发现她填的竟是「从未收到上庭通知」。但当时陈女士特地付了200元雇了专送传票的工作人员，传票送达的证明也已经交付法院。「然而她重新申请开庭，法官完全不看这些证据就批准。」陈女士无奈地说。
8月底再次开庭时，租客又未到场，法官判决陈女士胜诉，法警再运行14天的驱赶通知。一周后，租客又「故技重施」，以上一次祖母生病所以她未赶上出庭为由，再次申请重开，被批准后，租客则又未现身法庭。
「我真的不知道，租客不上庭-缺席判决-申请重开-上庭后再缺席的把戏，还可以玩多少回，我已经麻木了。」陈女士说。
9月中旬的一次庭审，租客终于到场了。当法官问她有无需要抗辩时，她翻出了陈女士「非法赶人」的「历史」，而为证明自己清白，陈女士委托律师，也拿出当时男租客的退租签名，里面也写道要求陈女士扔掉房屋内的所有对象。
「这时，感人的一幕出现了。」陈女士回忆，法官对她说，不用看她的证据，继而转向租客：「房东有无非法赶人，与你作租霸没有关系，你既非她的租客，两年半以来也未付一分房租，你就该被驱赶！」听得陈女士几乎潸然泪下。
这时，租霸还继续陈情，表示自己无业、无收入，也无他处可住，恳请法官再让她住三个月，法官看了看电脑：「这个案子从去年4月开始提出，到现在还没有结案，我必须把这个案子结了，我判你离开这栋房子，你有14天时间搬家，过了14天后，法警便可上门强制驱赶」。
去年10月中旬的驱逐日，法警进入屋内，未见租客身影，但被子仍然热乎，换完锁后，他们表示若租客再企图入屋，就会被逮捕。在陈女士离开后不久，租客便打来电话大吼，说陈女士逼自己睡在大街上。陈女士挂断了电话，为时两年七个月的赶租历程，终告一段落。
租客走后剩下的脏乱「残局」，陈女士还得花费2、3万元重新装修。（陈女士提供）
好租客会变坏 坏租客不会变好
「租霸的危害不仅在于不交租与找事，更是会影响别的租客，有人说好租客会变坏，坏租客永远不会变好。」事后陈女士回想这一沉痛的经历总结道：「我相信这句话。」
在这位租客白住两年七个月的经历中，作为无业游民的她每天都在公共的楼道与前院里抽大麻，半夜放音乐扰民，可谓是「脏乱差」的典型：饭后的碗具可放在水槽一周不洗，引来老鼠和蟑螂，与其中一位男友有争端，将家中墙壁砸出了一个窟窿，租客走后剩下的脏乱「残局」，也使得陈女士花费2、3万元重新装修。
更严重的，这位租客的恶劣行径，还吓跑了楼下按时交租的一户人家。2023年夏天，一位平时准时交租、信用良好、且无驱逐纪录的上班族租客，在目睹了她白住两年多而陈女士依旧无可奈何的状况后，也开始效仿她，从晚交租、少交租又到不交租。
两个月不交租后，当陈女士找他时，他却说：「凭什么她可以欠，而我就不能」。陈女士回：她的信用毁了，你也想这样吗？他答：「她太吵了，又抽大麻，我不想长住在这里了，你给我5000元，我就搬走。」
「是的，在纽约这种大环境下，」陈女士说，「能交租的都是靠很高的道德感从而约束自己的邪念，而不交租的人不仅没有惩罚，还可以讹到一笔搬家费。」最终，这位两个月不交租、曾经表现良好的租客，在如愿拿到5000元后便搬了家。
漫长的赶租经历和这一段小插曲，也致使陈女士彻底粉碎了在纽约做小房东的梦，「这件事连教训都没有办法汲取，以后再遇上也无力阻止，这是我心灰意冷不想当房东的原因，」她说，她的这一套房子，也已挂牌出售。
「法律不站在房东这边」 租霸的权益比你想像更多
世界新闻网
3/24/2024
政府实施「禁止驱赶租客令」保护租客，但部分租霸曲解美意，有钱也不愿意付租，令小房东头痛。(本报档案照)
出租房屋收取租金，固然是生财之道；但若运气不好，遇到「租霸」，就可能得不偿失；专家指出，鉴于过去大家认为房东有非法驱赶租客的印象，导致法律愈发趋向保护租客，不站在房东这一边；此外，租客的权益比人们想像中多，专家呼吁房东处理问题须经由执法人员出面，不要擅自行动，以免触法。
私人投资企业Madison Ventures+的董事总经理罗谢尔(Mitch Roschelle)指出，「房屋法律的制定，出发点是为了保护租户，而不是房东」，人们总把房客当弱势者，因此发生租房纠纷时，通常会先入为主认为是房东的问题，即使租客不交租，也归咎到房东身上，因此加剧了地方法律牺牲房东利益来保护房客的现象；他总结道，「法律就是不站在房东这边」。
罗谢尔分析，虽租户在新冠疫情期间被允许不必交租，却没人通融屋主的抵押贷款，不仅如此，他预测当疫情时期发布的学生贷款、抵押贷款减免等福利被撤回时，会出现更多租客不交租的情况。
他给小房东、任何非专业房东的建议是，要随时盯着租客，一旦有拖欠的行为就要立即采取行动，「你无法改变过去签署的租约，但你应该利用一切措施补救，不要让租客钻空子」。
当遇到租霸时，怒火中烧的房东往往会想要自己出手解决，但由于对法律不了解，最终可能会「赔了夫人又折兵」；据法学教授卡伦(Danny Karon)解释，「非法侵入」(trespassing)有罪，但租客「擅自占用」(squatting)在法律上无罪，最终将由执法人员判断而决定此界线，由此看来，租霸的权益其实比想像中更多。
卡伦分析道，不少租霸通常都支付了水电费，且往往是前租客，构成可以续居的权利，若屋主到了要跟租霸理论的地步，一定要报警，让当地警方来处理，而不是自行解决；他也认为，警方需要快速处理这些住房案件，以便更好地保障屋主的权益，某些城市的市府也应成立快速应对小组来专门处理租霸情况，由检察官判断谁合法拥有财产，快速处理案件诉讼，步入法律程序。
屋主被捕引发众怒 纽约法拉盛占屋者抱头逃走
世界新闻网
3/20/2024
阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro，右一)遭非法占屋，她请了锁匠换锁，却因非法驱逐罪被上铐逮捕。(撷自YouTube@Eyewitness News ABC7NY)
美东时间07:50 pm 更新
每日邮报(The Daily News)20日报导，在法拉盛一栋被占据的房屋成为新闻热点后，一对男女今日遮头遮脸地逃离了这栋屋子。
但屋中还有一名男子，他表示自己拥有地下室的租约，并说他要拿回押金后才会离开。
这名叫做巴勒蒂(Kevin Balletsy)的男子说：「我不知道这到底是怎么一回事。我想要拿回我的钱，然后离开这里。我有收据证明我付了房租，这一切与我无关。」
纽约邮报(New York Post)独家访问到巴勒蒂，他拿出一张破破烂烂的手写字条，称是他拥有的收据。
他说，自己付了1500元的月租住在地下室，付款对象是一名叫做「Jay」的人，他认为这个人就是一开始ABC新闻中曝光的擅自占地者。
巴拉斯蒂说，他是通过一位自称名为杜邦(David Dubon)的「房地产经纪人」租到这个房子。
屋主阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)今日与家人暂时离开了纽约，她拒绝了媒体的采访。
美东时间05:58 pm
每日邮报(The Daily News)20日报导，在纽约法拉盛一名妇女欲驱逐占屋者不成、自己反遭警方逮捕的新闻曝光后，有两名打抱不平的居民，昨日下午前往该地，想帮屋主要回她的房子。
这两名男子驱车到了该栋房屋前，其中一名穿着川普字样T恤的男子说，「我们想叫里面的人出来。」「我想跟里面的人讲话，问问他们为什么会在这里。」
美国广播公司(ABC)19日报导，47岁女子阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)位于法拉盛白石镇的房产被占屋者入侵，她找来锁匠更换门锁，却因违反纽约「非法驱逐罪」遭到逮捕。
这栋房产在Home.com网站上的估值超过120万元。
该街廓不少居民也因两名男子的行为起了骚动。许多居民感到困惑，并表示他们想知道占屋者一开始是如何进入的；一名妇女说：「天哪，我没想到事情引起的反响这么大。」
屋内有一名穿着休闲的女子不愿开门应答，直到下午6时多有外卖送到门口，她迅速地取餐付款后又把门关上。
一名当地居民表示，这栋房子挂着「求售」的牌子已有一段时间，并说「这人(占屋者)不知道从哪冒出来。」
有居民称，曾目击这些占屋者在屋内进行装修。「他们都在晚上搞装潢，我听到钻头的声音，从窗户看到他们在墙上钻孔并搭木板。」
许多人已经在这个宁静的社区生活了30多年，他们对此事感到不安与愤怒；已有居民表示要发起请愿，尽可能帮助屋主将占屋者赶出去。
这栋位于纽约法拉盛白石镇的房屋遭占屋者霸占，当地居民打算自力救济帮助屋主取回房屋。(撷自Google Maps)
遭陌生人占屋 纽约法拉盛屋主换锁 反被上铐逮捕
世界新闻网
3/19/2024
美国广播公司(ABC)19日报导，纽约市皇后区法拉盛一名屋主的百万房产，被素不相识的占屋者入侵，她找来锁匠更换门锁，却换来被捕的下场。
47岁的阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)表示，她继承了父母留给她的一栋房产，上个月当她想出售这栋房屋时，却发现已有陌生人住在里面，且房屋的前门及门锁都已被换掉。
ABC记者跟着安达洛罗前往这栋位于法拉盛160街的房屋，刚好目击到占屋者出入；一名妇女看到安达洛罗与记者后，把门锁打开就迅速离去，然而安达洛罗与记者进屋后，却发现还有两个男性睡在她家里。
其中一名男性对记者说，他两天前才搬进来，另一人拒绝回答。
在两名男性被警方带走后，安达洛罗请了锁匠换锁，但还不到十分钟，对方就叫了警察来逮捕安达洛罗。
依据纽约市规定，如果有人在一处房产居住达30天，就可以主张自己居住在该建筑的权利；其他人未经其同意关掉水电暖气、换锁与移动房客物品都是违法的。
虽然安达洛罗持有房产证，而占屋者无法出示相关证明，但警方告诉她，她必须与对方上法院解决问题；因为她换了锁，所以警方以「非法驱逐罪」上铐逮捕了她。
「这真是太不公平了。」身为屋主的安达洛罗表示，这些人自2月6日起占据了她的房屋，「等到有人开始做调查、等这些程序跑完，他们早就待超过30天了。」
一名自称持有租约的男子罗德里兹(Brian Rodriguez)对ABC记者说，他几个月前搬进这栋房子，并与一名房产经纪人签署了文档，但他既没有出示文档，也没有透露房产经纪人的身分。
「如果她愿意给我钱，我就搬」，罗德里兹说，「不然就法院见。」
Mar 18, 2024
遭「土霸王」占屋 找「讨屋猎人」比请律师划算?
世界新闻网
3/18/2024
2019年时，谢尔顿清出母亲家土霸王家具的旧照。（Flash Shelton提供）
南加各地强占空屋的「土霸王」（squatter）越来越多，但是近来出现了一个类似漫威英雄的人物，57岁的谢尔顿（Flash Shelton）正带领着「讨屋猎人」（The Squatter Hunters）仗义行侠，到处帮受害屋主快速讨回房产。
洛杉矶KTLA电视台报导，谢尔顿立志成为讨屋猎人的原因，来自于自己母亲2019年的经验。父亲过世后，妈妈打算出售北加旧屋，但闲置的空屋却被一群土霸王占据，还连整套家具都购置完全，在警方说他们无法可管的情况下，谢尔顿决定自力救济。
谢尔顿说，因为土霸王往往伪造租约，所以他就让妈妈替他签一份真正的租约，然后趁着七个人都出门时，进入老家，设好录像机、封上后门，然后把家具全都搬到屋外。当土霸王回来时，谢尔顿拿出租约赶人，非法占屋的人就此不再现身。
在这次成功经验后，谢尔顿发现了他的天职，就是帮无辜受累的屋主讨回房产。除了组织一群专业的「讨屋猎人」，还准备法律文档、配备自卫武器，成功帮人讨回住家。他的经历都公开在YouTube上，屋主可以以5000元至2万元委托他，这比花十几万请律师还不见得保证讨回要划算的多。
最近一个成功案例发生在好莱坞冈（Hollywood Hills），屋主是个老妇人，当她在今年2月发现屋子遭占后，找上谢尔顿帮忙，结果他与团队多方分析土霸王的威胁程度，并备妥合法文档，最后成功赶走每晚开趴扰民的占屋者。谢尔顿说，比起数月、数年的法律程序，他的办法显然更加快速有效。
