血亏！多伦多强制拍卖房猛增：有人留学炒房欠下2200万
加国无忧
1/21/2024
随着人们都在忙着预测2024年的房地产前景，2023年遗留的一个问题将继续笼罩着市场：大量房屋将被强制拍卖（power of sale）出售。
大多数抵押贷款协议允许贷款人在借款人未能支付所需付款的情况下强制拍卖出售房产。
抵押贷款公司Butler Mortgage Inc的经纪人兼所有者Ron Butler表示：”我们在这里看到的是投机者的崩溃。””你现在看到的大多数情况都是装修翻新出了问题，”他指的是那些为了装修和升级以吸引高端买家而欠下大笔债务的房屋。
图源：51记者拍摄
在加拿大最大的房地产市场——大多伦多地区目前有数十个强制拍卖的待售房源，随着新的一年法院新申请的增加，这类房源还会不断增加。同时房地产分析师和社交媒体上也一直在晒出最新的证据，证明一批在2022年市场高峰期购买的房子正在以远远低于买入的价格出售。
根据本月早些时候的一篇报道，多伦多圣三一（Trinity Bellwoods）地区一栋重新装修的翻建房屋血亏180万元，被房屋的贷款机构Vault Capital Inc.强制拍卖出售。
根据房产记录，该房产于2019年以205万元的价格卖给了总部位于宾顿的一家公司Emerald Buildings Investment Ltd.。2022年3月，Vault Capital以该房产为抵押贷出了164万元（这笔金额在随后的再融资又增加了）。现在，Vault正在寻求偿还280万元的贷款，此前，多家公司、个人和其他贷方还以该物业登记了另外近290万元的贷款。
Emerald公司创始人Avneep Singh Baidwan表示，这套翻建房屋旨在展示其公司的设计能力。他也承认，如果Vault能找到买家，Emerald很可能会在该项目上亏损。
根据《环球邮报》查阅的房产记录，到2023年底，Emerald公司和负责人仅在其网站上宣传的六套房屋，就积累了超过2200万元的债务。其中大部分都面临被强制拍卖。Baidwan承认，他希望市场能在2023年出现好转的想法是错误的。
Baidwan在接受采访时表示：”我们有点过于乐观了。我们当时认为市场不会冲击翻建住宅，但我们错了。所以我们一直在撑着，而且撑了很长时间。18个月，这是一个很长的时间。”
Baidwan说，到2023年末，资金紧张的情况变得更加严重，因为出售其整个投资组合的交易失败，当时他只能部分支付每月所欠的几万抵押贷款。
最近，他终于完成了一笔交易，一栋位于密西沙加1386 Glenwood Dr.的房屋最初以430万元的价格买入，后来在2022年12月以549.9万元的价格被强制拍卖出售。他在房子出售后从贷方New Haven Mortgage Holding Corp.拿回所欠的307.5万元，还有一些剩余资金用来周转。
该房产还有其他贷款，包括ATM Investments & Financial Services Ltd.提供的53.5万元贷款，以及房地产经纪人Robert Piperni于2022年登记的150万元贷款，但Baidwan表示，他的所有合作伙伴都将加入新的项目，他希望在2024年底之前偿还所有贷款。
据悉，目前Baidwan公司还有至少3个物业被其他抵押贷款投资公司强制拍卖，但所有指控均未在法庭上得到证实。相关的抵押贷款机构均未回应置评请求。
据报道，Baidwan于2010年持学习签证从印度来到加拿大，就读于Sheridan College学院，获得了卡车司机和承包商的工作许可，并最终获得了加拿大国籍。
目前大多伦多地区还有很多像Baidwan这样的装修商和投机者，他们的最终命运都将在法庭上等待裁决。
美国去年二手房销售创近30年新低 经济学家预期市场已触底
星岛日报
1/21/2024
全国房地产经纪人协会（NAR）公布最新数据，显示在借贷利率飙升、房价持续上涨、而且现房供应减少共同影响下，不少买家和卖家都持观望态度，导致2023年的销售额跌至近30年低位。但有经济学家预期市场已触底，2024年有望回升。
综合美联社及《华尔街日报》的报道，NAR19日表示，2023年的二手房交投总数为409万宗，较2022年下降18.7%，是自1995年以来最疲弱的一年，也是自2007年以来录得的最大年度跌幅。至于成交价方面，去年全国房价中位数小幅上涨近1%，达到38.98万元，再次创下新高。
NAR在报告中解释，房贷的利率自2022年开始上升，2022年底已跃升了超过1倍，升势于2023年持续，截至去年10月底，30年期的房贷平均利率已达7.79%，是2000年底以来的最高水平。但NAR首席经济师劳伦斯·云（Lawrence Yun，音译）补充说，现在的房贷利率已较去年11月显著回落，预计未来数月房源将会增加，相信最近1个月的二手房销售已经触底，到了2024年将会反弹。
房贷机构房地美（Freddie Mac）亦说，截至本周30年期房贷平均利率为6.6%，为去年5月以来的最低水平，预测到了今年年底更将降至6%以下，假如借贷环境一如预期般继续宽松，2月底春天买房季节开始后，相信能够提振需求。
尽管如此，目前的房贷平均利率仍远超2年前的3.56%，成本之高已令消费者却步。NAR表示截至去年12月底，市场上仅有100万套二手房出售，虽较去年同期增长4.2%，却仍远低于以往每月约225万套的平均数字。而以目前的成交宗数计算，上月底的库存只可满足3.2个月的销售，但在供需平衡的一般情况下，库存应能维持4至6个月，供应不足意味着买家可能彼此激烈竞争，从而继续推高房价。房地产网站Bright MLS的首席经济分析师斯特芬（Lisa Sturtevant）预料，今年供需失衡情况仍将存在。
NAR形容，尽管去年11月的二手房销售上升，但12月再度回落1%，经季节性调整后的年增长率为378万套，低于经济学家预期的大约383万套，是2010年8月以来销售增速最慢的一年；相较去年同期亦下降了6.2%。12月房价却连续第6个月上涨，全国房价中位数较2022年同期上涨4.4%，达到38.26万元。
加州再出这招！2024年美国或出现“报复性买房”
大洛杉矶LA
1/20/2024
过去一年，在美联储极限拉高利率的情况下，美国的房产交易出现了28年来的新低，美国人的购房需求受到前所未有的抑制，在接下来的2024年，美联储一旦放松利率，美国房市或出现“报复性买房”的现象。
来自全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据显示，去年房产的销售额下滑 19%，只有 409 万套，创下自1995 年以来的历史最低水平。
这一切都要归咎于房价上涨和美联储极限拉高利率，其中美联储极限拉高利率是主要原因， 根据政府支持的贷款机构房地美 (Freddie Mac) 的数据，30 年期固定住房贷款的平均利率，去年在峰值时升至 8%，这是美国近40年来最高的房贷利率。
太高的房贷利率严重抑制了买房需求。随后利率开始下调，目前30年贷款利率已经下降到6.6%，已经到了一个相对能接受的区间，房屋的交易可见明显增加。
NAR 的数据显示，12 月份全美房价中位数达到 38万2600 美元，较 2022 年上涨 4.4%，说明房价仍然在上涨。
在美国，房屋的需求一直都存在，每年大量的年轻人面临成家的压力，大量的外国移民进入美国后需要购房置业等等，过去一年被压抑的购房需求，必将在未来一年得到释放，尤其是预期美联储会在3月份下调利率，届时房市定会重新活跃。
NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示：“与两个月前相比，抵押贷款利率大幅下降，预计未来几个月市场上将出现更多的房源。”
Zillow 高级经济学家 Orphe Divounguy 则表示，房屋销售已经触底反弹，12月份的销售已经有所改善，并可能在2024年重新活跃起来。
对于买家来说，指望回到疫情期间3%所有的利率是不可能的了，在疫情发生前5年，美国的30年房贷利率大概在5%左右徘徊，不查信用贷款利率则在6%以上，目前距离这条线已经不远了。
加州发钱将再次刺激房市
除此以外，加州将继续向首次购房者“发钱”。据《洛杉矶时报》报道，今年春天，加州将继续向首次购房者提供2.5亿美元的援助。
具体为提供最高为购买价格的20%或15万美元，以较低者为准。购房者将来在卖房的时候，需要将等额的卖房资金还给加州政府。如果一辈子都不卖房的话，那么这笔钱就是白送。
与去年不同的是，这次将采取抽签的方式，抽出1700至2000名幸运儿，抽中的人需要在60天之内购买房屋。
去年春天，此举已经推出，立即挽救了低迷的房市，使得加州的房屋交易再次活跃。而今年也必将刺激加州房市。
加州！一大堆新法2024年生效 对老板、房东太狠了
华人生活网
1/06/2024
2023年，加州州长纽森签署了890项法案，2024年一系列新法上路，涵盖工资、住房、交通、食品、消费、网络、教育、司法、枪支等多个领域。
以下是ABC新闻罗列的，2024年将生效的加州新法。
工作场所
2024年1月1日起，加州的最低工资将提高到每小时16美元。
1. AB 1228：从2024年4月开始，快餐工人的最低工资，将提高到每小时20美元，同时，法案还成立了快餐委员会，该委员会将运作五年，确定未来的工资增长和工作条件。
2. SB 525：2024年6月，医护人员的最低工资，将提高到每小时23美元。该法律适用于护理助理. 医疗技术人员和清洁工。在未来的两年中，最低工资将每年增加1美元，到每小时25美元。
3. SB 616：所有全职和兼职加州工人的病假时间，从3天增加到至少5天带薪病假。小时工和受薪雇员都有资格。
4. SB 848：要求雇主为遭受生育损失（如收养失败、 流产、 死产、胚胎移植或人工授精失败）的员工，提供五天假期。
5. AB 783： 要求企业在单人厕所上设置标牌，标明厕所设施可供所有性别使用。
6. AB 1136：为加州综合格斗选手设立退休基金。任何综合格斗选手，只要在本州参加过至少39场比赛，就有资格从50岁开始享受退休福利。
7. AB 1740：规定儿童照顾机构及提供儿科护理的其它企业，张贴有关人口贩卖和奴役的资讯。该资讯必须包括向被迫劳动的人士提供相关资源。
8. AB 2188：规定雇主不得因雇员在工作之外和工作场所以外吸食大麻，而歧视或处罚他们。一项类似的法律SB 700，规定雇主询问求职者是否吸食大麻，属于违法行为。
9. SB 497：禁止雇主对抱怨工资，与同事讨论工资，或询问其他工人工资的工人进行报复。
10. SB 699：扩大加州对竞业禁止合同的禁止范围，规定雇主不得强制执行这些合同。这甚至适用于在其它州签署的协议。一项类似的法律 AB 1076要求雇主通知2022年1月1日之后雇佣的员工，其竞业禁止条款无效。
住房
11. AB 12：规定房东只能收取一个月的租金作为押金。
12. AB 1418：将禁止城市通过严厉的无犯罪住房政策。根据这项提案，城市不能要求房东，使用犯罪背景调查来筛选租户，且不能在没有重罪定罪的情况下，驱逐涉嫌犯罪的租户，或因为家族成员之一犯重罪而驱逐整个家庭。
13. SB 4：允许教堂. 宗教组织和非营利学院，在其土地上建造经济适用房。
14. SB 407：指示加州社会服务部修改其审查寄养父母的流程，以确保LGBTQ青年，被寄养在支持性别认同的家庭里。
15. SB 567：修改该州“无过失”驱逐法，使房东更难赶走租户。从2024年4月1日开始，该法律要求如果租户因为房东入住而被驱逐，房地产拥有人或其家庭成员，必须在90天内搬进该物业，并至少居住12个月。
16. SB 712：允许租户在其公寓内存放电动滑板车和自行车，只要电池符合特定的安全标准。如果电池不符合安全标准，那么租户可能需要购买责任保险，或者可能被禁止在室内充电移动设备。
交通
17. AB 413：提高行人的安全性，禁止车辆在人行横道的20英尺范围内，或距离路缘延伸线的15英尺范围内泊车。驾驶员目前只会收到警告，但从2025年开始，可发出传票。
18. AB 436：禁止各市县通过法律，禁止在城市道路上巡游或驾驶改装后达到一定高度的车辆。
19. AB 645：允许Glendale、长滩（Long Beach）、洛杉矶、奥克兰、旧金山和圣荷西等六个城市，安装测速摄像头。该法律要求各城市竖立告示牌，警告驾驶员，如果在接近测速摄像头前不减速，可能会收到罚单。测速摄像头将对超过限速至少11英里/小时的司机，自动开罚单。
20. AB 1909：该法律已生效一年，但从2024年1月1日起，有一项条款开始生效，允许骑自行车者在行人信号灯启动时横穿马路，而无需等待绿灯。
食品
21. AB 416：允许可销售啤酒和葡萄酒的酒吧和餐厅销售日本烧酒。烧酒的酒精含量不得超过24%。
22. AB 899：要求婴儿食品制造商，每月对其产品进行一次砷. 镉. 铅和汞检测。自2025年起，检测结果必须公布在制造商的网站上。
23. AB 1200：该法是2021年批准的《加州更安全食品包装炊具法》的一部分。从2024年开始，它要求炊具制造商，披露其不黏产品是否含有某些有害化学物质，如PTFE. FEP和PFA。该法案还禁止在炊具包装上做误导性广告。
消费者
24. SB 244：使电视机. 手机及其它电子产品和家用电器的维修变得更容易，并可能更便宜。这项法律要求制造商，向消费者和维修店提供所需的零件. 工具和文件，以进行设备的维护或修理。《维修权法》将于明年7月生效。
25. SB 644：允许消费者在24小时内，取消酒店或短租预订，且不会受到处罚。预订必须在入住前至少72小时进行。
26. SB 478：禁止网购的隐性费用，自2024年7月1日起，要求网站购物，显示物品或服务的真实成本，如住宿、 现场活动门票和送餐费。
互联网和社交媒体
27. 24号提案：《加州消费者隐私法案》，最初于2020年获得批准，于2024年3月生效。该法案规定了搜集、 保留和使用个人数据的标准，并允许消费者阻止企业出售，或共享消费者的敏感数据。
28. AB 587：该法于2022年获得批准，于2024年1月开始执行，要求社交媒体公司向政府机关，披露其如何处理仇恨言论和错误信息的政策。
29. SB 60：允许公众向法院申请社交媒体禁制令，要求其删除违反州法律出售、提供或赠送受控物质的内容。
30. SB 362：《加州删除法》将赋予消费者对其个人数据更多的控制权。从今年1月开始，该法要求数据经纪人向加州隐私保护局（CPPA）注册。到2026年，加州隐私保护局将建立一个机制，消费者可利用该机制删除个人信息。
娱乐
31. SB 76：允许城市设立临时娱乐区，允许餐馆和酒吧在街头节庆活动范围内售酒。
32. AB 618：加强对未按时到达州立公园，或海滩预订露营地的经济制裁。如果在预订后的2至6天内，取消预订，将需要支付一天的住宿费用。而在预订后的24小时内取消预订或未到场的人，将失去预订所支付的全部费用。
教育
33. AB 607：要求加州社区学院和加州州立大学，显示其课程教材和费用估算。加州大学校园自愿遵守。该法律将于2024-2025学年生效。
34. AB 1138：要求加州各高校提供免费匿名交通服务，接送学生往返于提供性侵犯法医检查的性侵犯治疗中心。服务可能包括医疗护理. 紧急避孕，以及搜集可用于起诉强奸案的DNA证据。
35. AB 2282：加重对使用纳粹党徽. 绞刑架或亵渎十字架等仇恨标志的人的处罚。该法案还禁止在学校. 墓地. 礼拜场所. 工作场所. 私人财产. 公共场所和设施中，使用这些符号。
36. SB 808：要求加州州立大学系统提交一份关于性骚扰投诉的调查和结果报告。报告必须包括有多少投诉导致了调查，以及调查结束需要多长时间。报告应于每年12月1日前提交。
选举
37. AB 1539：规定同一天在加州和其它州的选举中投票，属于轻罪。
38. AB 421：旨在澄清提案改变现行法律的选票措辞。这些提案将需要使用精确的措辞，如“保留法律”或“推翻法律”，以清晰解释意图。该法律还要求列出选票提案最主要的资助者。
医疗保健
39. AB 1412：将边缘型人格障碍列入符合审前分流条件的精神疾病名单。患有躁郁症. 精神分裂症或创伤后应激障碍的人，如果被控非暴力犯罪，已经可以避免入狱，转而接受心理健康治疗。
40. SB 43：扩大非自愿精神疾病暂缓治疗的定义。目前，精神上无行为能力或无法自理衣食住行的人，可被强制接受治疗。新法律现在将吸毒或酗酒成瘾或无法保障其人身安全的人也包括在内。
41. SB 345：为常驻加州并向其它州的患者，邮寄堕胎药或性别确认治疗的医生和医疗从业人员，提供法律保护。该法律禁止当局与外州的调查合作，禁止赏金猎人在加州逮捕医生或药剂师，以便在其它州接受审判。
42. SB 385：允许加州的医生助理，在没有医生直接监督的情况下，实施手术流产。
司法
43. AB 360：禁止验尸官. 法医和医生将“兴奋性谵妄”列为死因。刑事司法改革活动人士称，执法人员曾使用该术语为在警方拘留期间死亡的人开脱。执法人员还被禁止使用该术语，来描述某人的行为。
44. AB 452：取消儿童性虐待受害者，对2024年1月1日或之后发生的侵犯行为，进行民事赔偿的时间限制。在此日期之前发生的性虐待案件，仍受时间限制的约束，即禁止在受害者40岁生日之后，或意识到侵犯行为后五年内提出索赔。
45. SB 14：加重了对以卖淫为目的，贩运未成年人的定罪量刑。该法案还对被判犯有性贩运罪的人，处以更严厉的惩罚并加重量刑。
46. 第673号议案： 创建“乌木警报”（Ebony Alert）帮助寻找失踪的12至25岁黑人妇女和青年。
47. SB 365：在对驳回或拒绝强制仲裁申请的命令，提出上诉期间，加州初审法院的诉讼程序不会自动中止。这项新法允许法院自行决定，在上诉期间是否可以继续审理案件。
48. AB 701：根据这项法律，因交易或试图交易超过一公斤芬太尼而被定罪的人，将面临更长的刑期，该法加重了对致命毒品交易者的惩罚。
枪支
49. AB 28：对枪支和弹药销售征收11%的税。所得资金将用于枪支暴力预防和学校安全计划。该法律于2024年7月1日生效。
50. SB 2：通过限制在某些公共场所持有枪支，来加强加州的隐蔽携带武器法。该法案还要求加强枪支安全培训，并规定，获得隐蔽携带许可证的最低年龄为21岁。
移民
51. SB 831：授权州长与美国总检察长办公室进行谈判，向无证农业工人提供移民假释的计划。该计划将向无证工人发放工作签证，并保护他们不被驱逐出境。该计划并不提供合法居留的途径。
自然
52. AB 261：加州金鸡油菌正式成为加州的官方蘑菇，金鸡油菌是一种原产于加州的真菌，生长在活橡树附近。
美国房市警钟响起！纽约、旧金山最严重
FX168
1/03/2024
在高利率和写字楼回归缓慢的双重影响下，美国商业地产行业在2024新年伊始面临进一步下滑。根据英国《金融时报》(Financial Times)报道，今年CRE办公室债务需要偿还或再融资1170亿美元，大部分债务集中在纽约曼哈顿和旧金山两大城市。穆迪警告说，当前有224座办公楼陷入再融资困境。
美国抵押贷款银行家协会数据显示，纽约曼哈顿和旧金山承担大量商业地产债务外，芝加哥、洛杉矶、休斯敦等城市紧追其后。
知名金融博客ZeroHedge指出，美国商业地产充满挑战的环境可归因于多种因素，包括由于硅谷银行(SVB)、第一共和银行(First Republic Bank)和签名银行(Signature Bank)等于2023年上半年倒闭而给地区银行带来压力。
对于业主而言，情况更加恶化，因为地区和社区银行占据了商业地产贷款的大部分空间。此外，美联储数十年来最激进的加息周期也显着增加了借贷成本。
穆迪分析估计，今年约有605座有抵押贷款的办公楼需要融资。其中，大约224处将遇到再融资困难，它们要么是因为房产价值暴跌且债务过多，要么是因为空置率很高。
芝加哥前西尔斯大厦(Sears Tower)就是其中之一，自1974年竣工以来，它一直是世界上最高的建筑。
现在它被称为威利斯大厦，该建筑的13亿美元债务将于今年3月份到期。穆迪预测，鉴于利率上升，尽管一些贷款可以在没有表现的情况下延期，包括威利斯大厦贷款，但年收入中债务不低于9%的建筑物业主，今年将难以挑战再融资。
尽管写字楼及其业主的部分财务问题是由于新冠大流行以及由此导致的办公室空置率增加造成的，但早些年积极的承保也是一个因素。
作为纽约标志性建筑，西格拉姆大厦(Seagram Building)在2012年产生5600万美元的净营业收入，然而，当贷方在次年承保7.6亿美元的抵押贷款时，他们估计这座建筑每年可以带来30%的增长，即年收入7400万美元。但扣除利息和装修费用的利润在2018年达到峰值6900万美元，此后一直下降，并于2022年跌至2700万美元的低点。
与此同时，Trepp最新数据显示，商业抵押贷款支持证券融资的办公贷款拖欠率截至2023年11月底高达6%，高于一年前的1.7%，压力正在显现。
即使违约率较低，这些贷款的潜在损失也高达数十亿美元。
一组美国经济学家最近的研究发现，银行资产负债表上40%的办公贷款价值低于贷款金额，给地区银行带来了风险。
Ellington Management商业房地产主管Leo Huang表示：“人们应该意识到，区域性银行仍然深受商业房地产问题的影响。”
在未来3至4年内，大约2/3的商业地产空间将需要再融资。随着房地产价值暴跌和利率大幅上升，违约率可能会继续飙升，给暴露的地区银行带来更多麻烦。
“办公楼的动荡还远未结束，”ZeroHedge文章警告称。
最新研究：大多数加州人49岁才购房
侨报网
12/30/2023
加州大学伯克利分校（University of California,Berkeley）最近的一项研究显示，对美国人来说，尤其是年轻人，拥有住房越来越遥不可及。如今，美国人购房的年龄越来越大。
马萨诸塞州萨德伯里的一户人家门前挂着待售标志。（图片来源：美联社）
根据英文媒体报道，这项研究显示，加州的住房拥有率最高，那里的大多数人直到49岁才拥有住房。
与1980年相比，加州、夏威夷、纽约、内华达州、佛罗里达州、佐治亚州和密西西比州的人们购房的年龄至少晚了10年。
研究显示，爱荷华州拥有最年轻的买家（29岁），与1980年相比，年龄变化最小，仅相差两年。
阿拉斯加是唯一一个房主越来越年轻的州。到2021年，大多数阿拉斯加人拥有了自己的住房，而2000年，只有36%的阿拉斯加人有房。
过去10年，美国房价中值几乎翻了一番。与此同时，家庭收入同期仅增长了约13.5%。
虽然大多数人仍然认为，拥有住房是“美国梦”的一个支柱性组成部分。但越来越多的人更看重不受房屋所有权束缚的生活，选择自由地租房住。
据悉，38%的年轻购房者需要依赖父母的积蓄支付首付。（完）
外国人买澳洲现房 须付三倍费用
早报网
12/10/2023
澳洲的住房市场已经跻身全球最昂贵行列。由于本国住房供不应求，预计房价将保持稳定增长。（路透社）
澳大利亚将对外国买家购买澳洲现房收取三倍费用，同时也鼓励外国买家投资“建造出租”项目，以增加国家的住房供应。
路透社报道，澳洲财政部长查莫斯（Jim Chalmers）和住房部长柯林斯（Julie Collins）星期天（12月10日）在一份声明中宣布，将提高外国买家购买澳洲现房的费用、加大对空置房的处罚力度，并加强合规活动。这些措施将“有助于确保外国投资住宅符合我们的国家利益”。
查莫斯说，政府还将削减外商投资“建造出租”项目的申请费，从而鼓励建造更多住宅。
另据彭博社报道，根据上述声明，外国买家购买澳洲现房的费用将增加两倍；政府将对买房后空置房产的外国买家的罚款将增加一倍。
报道称，查莫斯去年将外国投资者在澳洲购买资产的费用提高了一倍。政府说，此举将在四年内创造4亿5500万澳元（约4亿新元）的额外收入。
查莫斯表明，这些调整都是为了“确保外国投资与政府提高全国经济适用房供应量的议程保持一致”；政府将在2024年出台法律，实施更高的收费标准。
彭博社指出，外国人只有在澳洲工作或学习才能购买住房，如果不能成为永久居民，则必须出售住房。费用调整的目的是鼓励外国人投资新的住房开发项目，从而提高国家的住房存量。
澳洲的住房市场已经跻身全球最昂贵行列。鉴于住房在拥有2600万人口的澳洲供不应求，预计房价将保持稳定增长。
当局曾于今年6月承诺提供20亿澳元，在全国范围内新建数千套经济适用房，为等待名单上的澳大利亚人增加公共住房供应。
全球房地产黄金时代告终 未来十年房市将大幅放缓
联合新闻
11/23/2023
去年各国央行迅速升息为全球房地产市场带来冲击后，一个冰冷的新现实正在浮现：为数百万人带来财富的房地产荣景已经结束。
彭博资讯报导，各地的房地产市场遭到双重夹击，一是借贷成本大增而且可能居高不下，另一是住房短缺致使价格居高不下，许多地区的民众更加买不起房子，而重新调整房贷的屋主则面临与日俱增的财务压力。
以30年期抵押贷款为主的美国市场，如今实际上形同冰冻，因为贷款利率低的屋主惜售，而买家则是捉襟见肘。在新西兰和加拿大的长期房市火热区，对购屋者而言房价并未显著下跌，“买在最高点”者则在为还款额增加而苦苦挣扎。从英国到韩国，屋主越来越苦恼。在许多地区，利率上升也增加了盖房子的难度。
穆迪分析的首席经济学家詹迪说：“独栋住宅的黄金时代已经过去了”，“在全球大部分地区，如果你在金融危机之后买房，那你的资产就大幅升值，但未来十年将更艰难。”他还预期，未来十年美国30年期抵押贷款利率（目前约为7.4%）的平均水平将在5.5%，而2021年初曾低至2.65%。
前景还有很多未知数；中东战事加剧以及中国大陆经济遭遇的一系列地产危机，可能导致更广泛的全球经济衰退，从而减少住房需求并大幅压低房价，进而造成更加严重得多的金融动荡。彭博经济研究的经济学家沙阿说：“未来十年房市肯定大幅放缓。”
但就算通膨降温，许多国家减缓升息，消费者也开始意识到借贷成本可能永远不会像金融危机之后的15年那么低。房市开始步入“冰河时期”，据全美房地产经纪人协会，低库存、价格上涨，加上数十年来最高的房贷利率，导致美国中古屋销售跌落2010年以来谷底，购屋的负担难度达到40年来最高。
高盛预测，抵押贷款利率持续上升的影响，将在2024年最显著，估计成交量将降至1990年代初以来最低。宾州大学华顿商学院教授基斯说：“我们目前处于这个冰河期的早期阶段，不可能很快解冻。”
报酬率下降促使投资人退场。蒙特利尔银行的研究说，若在多伦多拥有一间公寓，扣除房贷成本和其他费用后，现在的收益率仅3.9%，低于投资加国公债可以赚取的5%。欧洲房市景气也急缩，德国上半年新营建许可减少逾27%，法国1至7月减少28%。融资成本飙升也促使近四分之一的英国房贷户考虑脱手，改买更便宜房产。
哄抬佣金遭判赔18亿… 8成美房屋仲介恐转行
世界新闻网
11/14/2023
房屋仲介是全美最热门职业之一，联邦法院上个月裁决出炉后，佣金计算的改变预料将掀起职场变化。
《华尔街日报》报道，全国各地房仲纷纷重新思考自己的工作前景，某些仲介开始退场，担心房仲业的黄金时期已经过去；全国全职及兼职房仲总计约有160万人，佣金结构调整可能导致收入降低。业界人士分析，转变结果可能使得兼差房仲退场，全职房仲将有更多案件可接。
全美房地产商协会(National Association of Realtors)与数家大型房地产经纪公司遭控联合哄抬房屋销售佣金，导致消费者开销增加，密苏里州西区联邦区域法院10月31日裁定赔偿18亿元。这个判例将改变消费者买卖房屋时仲介抽成的佣金制度，许多民众将来可能自行找房而不请房仲，或以时数计酬的方式聘请仲介。
报道指出，住在佛罗里达州夏洛特港(Port Charlotte)的51岁针疗师妮可‧柯林斯(Nicole Noles Collins)，疫情期间由于暂停营业，房屋市场正在起飞，于2020年考到房仲执照。她说，未来如果佣金减少，将不值得再花时间担任房仲，而且针灸诊所如今生意已经恢复到疫情之前的水准。她表示，打算明年底之前完全退出房仲业。
投资银行Keefe, Bruyette & Woods本月公布报告指出，全美房屋销售案件高达90%由房仲经手。联邦劳工部统计显示，房仲年薪平均约6万5850元，主要收入来自由房屋买卖成交时的佣金。报道指出，如果买房民众抽手，房仲收入首当其衝。
Keefe, Bruyette & Woods报告估计，全美房仲将近半数，甚至高达80%，在联合诉讼判决出炉后可能纷纷跳槽或失业；报告同时指出，美国每年房屋销售创造佣金累计高达1000亿元，随著时间发展，数额可能缩水三分之一。
房仲业前景如何？亚利桑那州肖洛(Show Low)仲介米昌姆(Josh Meacham)说，最近与团队讨论时发现问题比答案还多，某些伙伴最大的忧虑在于，是否现在应该开始找别的工作。
“美国消费者联盟”(Consumer Federation of America，CFA)资深研究员布洛贝克(Stephen Brobeck)说，佣金结购改变将导致许多兼差房仲离开，全职房仲将有更多案件可接；在竞争力较高的市场，佣金抽成比例将从目前的5%至6%降到3%至4%，依各个仲介状况而订。
全国房地产商协会：二度买房消费者年龄中位数58岁
世界新闻网
11/13/2023
华盛顿邮报报导，目前美国房地产几乎都被战后婴儿潮世代(baby boomers)买走。（美联社）
华盛顿邮报报导，目前美国房地产几乎都被战后婴儿潮世代(baby boomers)买走。根据全国房地产商协会(National Association of Realtors)13日公布最新统计显示，过去曾经买过房子的二度买房消费者，今年当中年龄中位数为58岁，比去年59岁略为降低，但比起1981年时的36岁，则出现明显差异。全国房地产商协会从1981年开始统计二度买房消费者的年龄数据。
华盛顿邮报报导，瑞克‧辛尼克(Rick Zinnick)与妻子萝拉‧辛尼克(Laura Zinnick)在内华达州州住了36年，但儿子带着孙子搬到奥克拉荷马市之后，夫妻俩决定跟着搬家。辛尼克夫妻原本四个卧房的屋子以48万元卖出，在奥克拉荷马州的儿子新家附近以27万5000元买下房子。辛尼克夫妻这辈子第一次以全现金买房，不必担心贷款高利率。
77岁的萝拉‧辛尼克说，搬家是水到渠成的安排，「我们很欣慰到了晚年还有办法买下这栋房子」。
就在年轻人为了人生第一次购屋而挣扎的同时，祖父母则在房地产市场展现雄厚实力。
全国房地产商协会统计显示，目前买房消费者当中首购族占约32%，比1981年时的38%减少。从年龄来看，现在的首购族大多30岁中段，1980年代初期首购族多为即将步入而立之年的20多岁年轻人。
全国房地产商协会副首席经济学家洁西卡‧劳茨(Jessica Lautz)分析，如果某栋房子出现多个买主竞标的情况，最后通常由全现金(all-cash)购买或资产净值较丰富的买主胜出，这些买主通常年纪略长。
熟龄消费者在现今房地产市场较具优势的原因包括，可能在买房的同时刚好也卖掉原本旧屋，因此手上握有现金。根据全国房地产商协会统计，2023年里卖掉房屋的民众平均年龄为60岁，与2022年的统计结果一样。
洛县房价居高不下 全美名列前茅
世界新闻网
11/11/2023
报告显示，洛县名列全美房价最贵大都会区之一。（取材自FOX电视台画面）
福斯（FOX）电视台报导，房地产研究工具PropertyShark 3日发布报告指出，洛县今年（2023年）仍是全美房价最昂贵地区之一，比佛利山（Beverly Hills）和圣塔蒙尼卡（Santa Monica）在全美十大最昂贵邮递区号中占据两个席次。橙县新港滩（Newport Beach）与圣地牙哥县圣塔菲牧场（Rancho Santa Fe）也挤进全美前十。
报告称，洛杉矶为全美第二贵大都会区，有29个邮递区号名列全美前100名最昂贵地区。其中，比佛利山邮递区号90210房屋中位数售价为480万元，与去年相比略下降6%，全美身价排名第五。另一个名列全美前十昂贵的圣塔蒙尼卡所在90402邮递区号，房屋售价中位数为448万元，比前一年上涨2%。
新港滩所在的92661邮递区号，房屋售价中位数为449万元，仅略高于圣塔蒙尼卡。第10名为邮递区号92067的圣地牙哥县圣塔菲牧场（Rancho Santa Fe），2023年房屋售价中位数为424万元。
整体而言，全美十个最独特邮递区号中，有七个来自加州。该研究主要根据房屋成交量，而非要价来计算销售价格中位数。
至于全美身价最高的邮递区号，仍是湾区的阿赛顿市（Atherton）所在的94027。数据称，这个位于硅谷地区的富有城市，房屋售价中位数为830万元，年成长5%。
屋源增、房贷利率升 50大都会区租金连续5个月下跌
世界新闻网
10/29/2023
由于租屋市场需求不振，全美都会区的房租已连续五个月下跌。(美联社)
房地产网站Realtor.com日前公布9月租屋报告(Rental Report)，显示大城市的租金连续第五个月下跌，主因是屋源增加、房贷利率上升，让整体房市转向有利租户。
Realtor的9月租屋报告显示，两卧以下公寓的租金中位数下跌，年减0.7%。
美国50最大都会区9月的租金中位数为1747元，比 8月少5元，比2022年7月峰值少29元。
报告指出，「9月是连续第五个月出现租金中位数年减，租屋市场疲软的一个重要因素是，多户式住宅建案增加，供应变多。」
德州奥斯汀虽然为新兴科技中心，但奥斯汀-圆石(Austin-Round Rock)都会区的房租降幅最大，两卧以下公寓租金为1638元，年减7.3%。
德州达拉斯-福和市-阿灵顿(Dallas-Fort Worth-Arlington)都会区的两卧以下公寓租金为1530元，年减6.2%。
佛罗里达州奥兰多-其士美-三福(Orlando-Kissimmee-Sanford)都会区的两卧以下公寓租金为1710元，年减5.4%。
俄勒冈州与华盛顿州的波特兰-温哥华-希斯博洛(Portland-Vancouver-Hillsboro)都会区的两卧以下公寓租金为1681元，年减5.4%。
亚利桑纳州的凤凰城-梅萨-史考兹代尔(Phoenix-Mesa-Scottsdale)两卧以下公寓租金为1563元，年减5.2%。
Realtor数据显示，9月期间，五个单位以上的多户住宅竣工数量为44万5000套，同比8月增加10.1%，同比去年增加15%。
新建多户式住宅市场吸收力普查(Census Survey of Market Absorption of New Multifamily Units)则显示，2023年第一季，五个单位以上的建筑有8万2310套公寓完工。
Realtor报告另指出，近期竣工的对象快速被房市吸收，表明可负担房屋的市场需求仍强劲，61%新建案在完工后三个月就有租户入住。
纽瓦克被评为全美最不适宜租房的地方
侨报网
10/28/2023
《福布斯》(Forbes)发布了美国最佳和最差租房城市排名，新泽西的租房情况不容乐观。
根据nj.com报道，调查结果显示，纽瓦克（Newark）在全美96个最大城市中排名垫底。该调查从23项指标中分析了租房市场的最佳和最差状况。
纽瓦克的低收入、高租金、高犯罪率和小公寓在调查中得分为零，是租房者性价比最低的城市。
排在最后五位的还有佛罗里达州的海厄利亚、加州的圣贝纳迪诺、阿拉斯加州的安克雷奇和洛杉矶。纽约市在最不适宜租房的城市中排名第六。
调查发现，55%的纽瓦克居民将超过30%的月收入用于房租。纽瓦克的家庭收入中位数为3.2万美元，因此任何租金上涨都会侵蚀预留给其他必需品的钱，比如食物、衣服和医疗保健。
相比之下，阳光地带城市的生活很好，租金也便宜得多，这些城市在福布斯调查中占据了前五名。亚利桑那州的钱德勒和吉尔伯特分列第一和第二，紧随其后的是内华达州的亨德森、得克萨斯州的普莱诺和得克萨斯州的奥斯汀。
《福布斯》称，钱德勒的家庭收入中位数为91299美元，几乎是纽瓦克的三倍，这是该市排名第一的原因之一。虽然租金并不便宜，但只有44%的钱德勒居民将收入的30%以上用于房租。
纽瓦克的住房问题已是老生常谈，所以垫底的排名对城市官员或居民来说并不震惊。
市长巴拉卡(Ras J.Baraka)说，这座城市需要更多的资金来建设可负担住房，但它却成了掠夺性开发商和外地企业投资者的牺牲品，这些投资者近年来一直在购买租赁房产。
他说:“《福布斯》的这篇文章没有考虑到，几十年来故意制定的公共政策造成了不平等和种族隔离，使一些城市面临严峻挑战，而另一些城市则获得了成功。”“纽瓦克问题的根源在于州政府和法院拒绝将可负担住房作为真正的优先事项。”
“这是事实，”联合租户协会(United Tenants Association)会长纳尔逊·克罗斯在谈到纽瓦克的垫底排名时说。“我希望《福布斯》的文章能引起人们对这个问题的关注。”
克罗斯将矛头指向一直在购买纽瓦克住宅地产并推高租金的有限责任公司。他说，这些有限责任公司大多由来自外地的投资者组成。
克罗斯说:“这些百万富翁不依附于人民。“他们唯一关注的是利润率。”
纽瓦克的31.1万居民中有78%住在出租房里。但该市30%的住房单元没有受到租金管制。
福布斯的排名强调了大多数纽瓦克居民面临的一个事实:找到安全、负担得起的住所很难，而且越来越难。
罗格斯大学法学院(Rutgers Law School)法律、不平等和都市公平中心(CLIME)去年发布的一项研究发现了两种趋势:租金的上涨速度远远快于收入的上涨速度，以及购买住宅物业的外地企业投资者数量急剧增加。
CLIME的研究发现，在新冠疫情之前的15年里，租金上涨了66%。但同期家庭收入只增长了24%。
研究人员还发现，纽瓦克的住宅房地产市场近年来变得白热化，机构投资者购买了数千套住房。研究显示，在2017年至2020年期间，外部投资者在南边和西边购买了2500套房屋，主要是住宅。
房产转手后，租金往往会随之上涨。
今年8月，纽瓦克市议会颁布了两项法令，旨在控制飙升的租金。其中一项条例将租金管制保障扩展至小型物业。另一条法律允许居民在法庭上对他们认为“不合理”的房租上涨提出质疑。
克罗斯说，指望那些反对房租上涨的人聘请律师是不合理的。“他们负担不起与大公司律师对簿公堂，”他说。
巴拉卡说，该市正在制定十多项举措来解决住房危机。他说，纽瓦克已经投资了2000万美元，为年收入3.2万美元或以下的家庭建造住房，并扩大了一项向首次购房者提供可免除贷款的计划。
看好前景与回报 愈来愈多超级富豪投入美国租房市场
联合新闻
10/08/2023
快时尚品牌Zara创办人欧特嘉（Amancio Ortega）8月以2.32亿美元买下芝加哥的西麦迪逊街727号华厦，加入愈来愈多超级富豪投入美国租房市场的行列。
房地产顾问公司莱坊表示，过去十年来，超级富豪和他们的公司在公寓上的投资，已增加超过一倍，尤其是在所谓的集合住宅。如今，许多这些投资人看到近来商用房地产市场的不景气和公寓大楼价格下跌，又想趁此机会抢下更多房产。与此同时，住宅普遍短缺则让大城市的房租长期看涨。
莱坊全球研究主管贝利表示：“这是一个即将成长的区块。如果口袋够深，而且有办法进场，现在会是很诱人的时机。”
新冠疫情前，全球富豪大多专注在可藉长期出租带来稳定收入的办公室房产。但随着远距工作兴起和办公室空置率飙升，出租住宅变得更具吸引力。
商用房地产不景气也正让市场竞争出现动摇。由于借款成本激增和房产价值下滑，许多机构投资人都暂时停止新交易。房仲业者CBRE集团报告指出，今年第2季的全球商用房地产投资额只有1,420亿美元，比去年同期锐减57%。
这些都为较不受债市变化打击、且可长期投资的富豪投资人，留下一个吸引人的缺口。这类投资人通常能够直接付现金，或是与银行关系深厚，可以确保融资。
据CBRE数据，虽然公寓在第2季是最受投资人欢迎的房产类型，但交易量却比去年同期锐减66%。不过，CBRE仍表示，这区块未来几季料将获利，“基本面已经稳定，而且尽管有经济放缓疑虑，第2季的租房需求却强烈。”线上租房平台Apartment List数据显示，虽然美国房租已略为放缓，但住房需求已引发过去几年房租大幅上涨，2021年房租中位数增长近18%，2022年增长3.5%。公寓大楼现在也变得便宜许多。借款成本自去年初来飙涨，已对公寓价值造成打压，并减缓成交速度。房地产研究公司Green Street表示，美国8月公寓价格比去年同期跌16%。
但押注公寓并非没有风险。公寓租期通常比办公室短，意味着房东可能必须处理更多租客流动。
美国人同样上车难？全美缺房550万间 人到壮年才首置
早报网
9/27/2023
今年以来，由于美国联邦储备局（FED）激进加息，导致抵押贷款利率近来大幅走高，外加房源短缺、房价高企等因素综合影响，美国的年轻群体正陷入无法购置房产的困境。
今年8月，美国抵押贷款利率创下20多年来的最高水平，30年期固定利率抵押贷款平均利率为7.2%，极大推高了年轻人的购房门槛。
房仲协会：全美仍缺550万间住房
此外，儘管拜登政府一直在努力缩小美国的住房缺口，但据美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据，全美房源市场至今仍缺少约550万间住房。
NAR副首席经济师劳兹指出：
美国房源的库存量非常有限，尤其是在可负担的价位上，库存不足推高房价，外加利率不断走高，导致千禧一代（出生于1980年代初至1990年代末）在住房市场上遇到了非常大的困难。
高昂学贷等因素所累 首购族中位年龄延至36岁
在经济增长持续放缓的现况下，美国年轻人还被高昂的学费债务和育儿成本压得喘不过气。
劳兹说，美国年轻人“揹负着愈来愈重的学贷债务”。因此，在经济压力加大、现金流短缺、房价高企等多方因素的综合影响下，美国首次购房者的年龄中位数从40年前的28岁上升至36岁。
劳兹解释称，首次购房者的年龄上升至36岁，意味着年轻人“基本上错过了通过拥有住房积累八年财富的机会”。
房价大涨后，不少年轻人选择租房，进一步推高房租价格，加剧美国通胀压力。
37岁的美籍公民卢曼说：“我们在房租上花了很多钱……今年，我们搬回了妈妈家。”卢曼本想在宾夕凡尼亚州购买一个“永久之家”，但鑑于当前的房市走向，她预计自己“在未来一年半内都很难买到房子”。
美国住房抵押贷款利率在8月达到二十多年来最高值后，美国购房者的经济压力骤增，购房交易取消佔比创十个月来最高。
彭博社报道，房地产数据供应商Redfin Corp星期五（9月15日）公布的数据显示，今年8月，美国有近6万笔购房交易告吹，相当于7月签约量的16%左右，而取消比例则创2022年10月份以来最高。
购房者取消购房合同 佔比创十个月来新高
美国住房抵押贷款利率自去年11月以来首次突破7%，使更多买家和卖家在8月取消房产交易。数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在过去五周一直徘徊在这一水平之上。
Redfin Corp的经纪人摩尔（Jaime Moore）在报告中称：“我在房地产行业的24年中，过去六个月，我所见到的购房者取消交易比以往任何时候都要多……他们正在临阵退缩。”
房产销售低迷 房价却持续上涨
报告指出，儘管房产销售低迷，但房价却继续上涨，因为市场上的潜在买家都在争夺数量有限的房屋。据悉，8月房价中值按年上涨3%，至42万零846美元。
Redfin经济研究主管赵诚（音译Chen Zhao）说：“只要利率居高不下，房主就不愿卖房。”她补充称：“待售房源的不足使房价持续保持高位，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”
房产税州排名出炉！纽约和加州不在前十
侨报网
9/17/2023
一项最新研究显示，同一套房的房产税（property tax）可能相差近8000美元，这取决于你住在美国的哪个地区。根据税务基金会（Tax Foundation）对人口普查局（Census Bureau）最新数据的分析，新泽西州的实际税率为2.23%，在所有50个州和哥伦比亚特区中最高；夏威夷是税率最低的州，有效税率为0.32%。
根据英文媒体报道，对于一套价值41.61万美元的房屋，新泽西州的房主将支付9279美元的房产税。而在夏威夷，同样的房子只需缴纳1332美元的税。
所有州和哥伦比亚特区的有效房产税中位数为0.91%。只有新泽西州和伊利诺伊州的财产税高于2%。
以下是房产税最高的十个州：
新泽西州：2.23%
伊利诺斯州：2.08%
新罕布什尔州：1.93%
佛蒙特州：1.83%
康州：1.79%
得州：1.68%
内布拉斯加州：1.63%
威州：1.61%
俄亥俄州：1.59%
爱荷华州：1.52%
以下是房产税最低的十个州：
夏威夷州：0.32%
阿拉巴马州：0.4%
科罗拉多州：0.55%
路易斯安那州：0.56%
怀俄明州：0.56%
南卡州：0.57%，
犹他州：0.57%
弗州：0.57%
内华达州：0.59%
特拉华州：0.61%
据悉，在新泽西，地方政府非常重视对公共服务的控制，尤其是教育。他们的教育成本是全美最高的，而且大部分是通过房产税支付的。
相比之下，夏威夷政府在州一级更加集权，更多地依赖旅游业而不是房产税来支付政府服务。因此，这里的房产税是全美最低的。
然而，根据LendingTree最近的一项研究，即使房产税很低，夏威夷仍然是买房最昂贵的州。
值得注意的是，新罕布什尔州和得州都不征收所得税，他们更依赖房产税来支付更大份额的政府服务。（完）
美国购房者取消购房合同 占比创十个月来新高
9/15/2023
美国住房抵押贷款利率在8月达到二十多年来最高值后，美国购房者的经济压力骤增，购房交易取消占比创十个月来最高。
彭博社报道，房地产数据供应商Redfin Corp星期五（9月15日）公布的数据显示，今年8月，美国有近6万笔购房交易告吹，相当于7月签约量的16%左右，而取消比例则创2022年10月份以来最高。
美国住房抵押贷款利率自去年11月以来首次突破7%，使更多买家和卖家在8月取消房产交易。数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在过去五周一直徘徊在这一水平之上。
Redfin Corp的经纪人摩尔（Jaime Moore）在报告中称：“我在房地产行业的24年中，过去六个月，我所见到的购房者取消交易比以往任何时候都要多……他们正在临阵退缩。”
房产销售低迷 房价却持续上涨
报告指出，尽管房产销售低迷，但房价却继续上涨，因为市场上的潜在买家都在争夺数量有限的房屋。据悉，8月房价中值同比上涨3%，至42万零846美元（约57万3440新元）。
Redfin经济研究主管赵诚（音译Chen Zhao）说：“只要利率居高不下，房主就不愿卖房。”
她补充称：“待售房源的不足使房价持续保持高位，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”
报告：纽约市豪宅租金比两年前涨了50%
侨报网
9/04/2023
就像纽约市的超高层建筑不断攀升到令人眼花缭乱的高度一样，这里的租金价格也不断上涨。
根据robbreport报道，房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的最新调查结果显示，自2021年初以来，纽约、伦敦和新加坡的豪华租赁市场飙升了50%以上。曼哈顿的豪宅租金价格仅在过去两年就上涨了56%。同一时期，新加坡的住宅租金上涨了53%，伦敦的价格上涨了51%。
莱坊全球研究主管利亚姆·贝利在报告中表示：“短短两年内，全球主要城市的租金上涨了50%以上，并且继续以疫情前三倍的速度上涨。”
报告将公寓价格的飙升归因于几个不同的因素。首先，由于社交距离限制和封锁已经取消，许多在新冠疫情期间逃离城市的人正在成群结队地返回这些都市区，这增加了需求。
此外，面临更高抵押贷款利率和房价的潜在买家发现，在此期间租房可能更具经济意义，尽管这会导致租金价格上涨。
报告还指出，优质住房供应总体不足，其中一些可归咎于整个大流行期间的施工延误以及材料和劳动力短缺。“住房负担能力将成为未来12个月内的主要政治问题。就真正的供应方解决方案进行诚实对话的需求变得至关重要，”贝利补充道。
在纽约，租金增长速度开始放缓。年增长率从上季度的10.6%下降至6.2%，报告将其归因于承受能力的限制。就背景而言，疫情爆发前的平均年租金增长率仅为2.2%。
也就是说，不要指望优质住宅的租金会降至大流行前的水平。
以收入为导向 拜登政府实施新学贷偿还计划
侨报网
7/31/2023
【侨报网讯】知情官员透露，拜登政府定于30日上线测试网站，推行新的学生贷款偿还方案，允许借款人开始提交申请。联邦学生贷款将于今年10月恢复偿还。
根据英文媒体报道，今年6月联邦最高法院驳回总统拜登的学生债务减免计划后，教育部制定的SAVE（全称为Saving on a Valuable Education）还款方案最终敲定。这标志着联邦学生贷款制度发生重大变化，部分借款人的月供有望降低，他们在贷款期限内偿还的金额也可能减少。
“总统的施政目标中涵盖改善学贷制度，旨在减轻全美家庭的学贷负担，”一位高级政府官员向CNN介绍测试网站时说。“SAVE计划是其中的重要组成部分。在借款人准备重新开始还款时，推行新的学贷制度将发挥重要作用。”
联邦学生贷款借款人可以访问测试版网站https://studentaid.gov/idr/。政府官员称，登记过程估计需要10分钟，申请表中有许多部分可自动填写政府录入的已知信息，包括国税局（IRS）的纳税申报表。
一位官员补充说：“我们将向借款人展示他们确切的月供金额，并让他们选择最负担得起的还款计划。”
在新的学贷偿还系统下，借款人只需提交一次申请，而不是像过去那样每年更新申请。官员们表示，这将使该系统“更容易操作”。一旦申请提交，用户将收到一封确认邮件，审批过程预计需要几周时间，借款人可在线跟进审批进展。
此前已加入联邦政府REPAYE计划（全称为Revised Pay As You Earn）的贷款人将自动切换到新的SAVE计划中。
据悉，正式版学贷偿还网站将于今年8月推出，在网站测试期间提交的申请将无需重新提交。官员们说，测试期将允许教育部实时监控网站性能，以发现问题，网站在必要更新期间可能会暂停使用。
SAVE计划适用于当前和未来的联邦学生贷款借款人，将根据借款人的收入和家庭规模确定其还款金额，部分借款人的月还款额将低至0美元。有资格获得0美元还贷待遇的借款人收入门槛已从联邦贫困标准的150%提高到225%，这意味着，若单个借款人的年收入为3.28万美元，或四口之家的年收入为6.75万美元，借款人则可享受债务清零待遇。教育部估计，根据该计划，将有100多万借款人满足该减免条件。（完）
美国现”公务员荒”，为什么人人都不想给政府打工?
iWeekly周末画报 |
7/30/2023
美国现”公务员荒”，为什么人人都不想给政府打工?
在过去几年中，美国各州和地方公共部门在招募、雇用和留住人才方面面临巨大的挑战，大量岗位空缺。由于薪酬、压力等多方面因素，公共部门在人才竞争中一直落后于私营企业。针对这一问题，美国州、县、市雇员联合会（AFSCME）在本周内启动了一项全国性的招聘运动，试图网罗人才。
大量空岗，人员短缺
本周，在美国明尼阿波利斯市（Minneapolis）举行的州招聘会上，美国监狱总局（Department of Corrections）警官米切尔·库恩（Mitchell Kuhne）看着寥寥无几的应聘者感叹：“说实话，这太可怕了，人们也许不知道存在这样的机会。我们是一支伟大的劳动力队伍，是一个伟大的领域，是一个令人生畏的职业，电影和媒体都没有准确地描述好这一点。”库恩表示，人手不足意味着员工必须被迫长时间加班，额外的加班工资固然不错，但这也让新员工的家庭生活变得困难，许多人在几周内就辞职了。
美国劳工统计局数据显示，目前美国私营企业的就业已完全恢复到疫情前水平，且还高出3%，但美国各州地方政府的就业人数仍比2020年2月的2000万人数少约1%。在美国劳工统计局追踪调查的十大经济部门中，公共部门是表现最差的，从2021年7月到2022年8月，每发布10个政府职位，只有大约4个职位能招到人。
非营利研究组织Mission Square 6月发布的一项调查发现，超过一半的美国地方政府因缺乏足够的应聘者而不得不经常或频繁地重新启动招聘流程。在明尼苏达州，州政府职位空缺率从2019年的7.5%上升至2023年的11.5%。在爱达荷州，州监狱局和卫生福利局的职位空缺率分别高达20%和15%。
为何美国人不愿意做公务员
美国爱可信（Axios）新闻网站报告显示，在被调查的18至29岁的年轻人中，只有14%的受访者希望成为政府雇员，而86%的年轻人希望在大中小型公司中工作。Qualtrics的一项研究也发现，美国应届毕业生考虑担任政府职位的可能性较小。那么为何美国人（尤其是年轻人）不愿意为政府工作？
美国公职人员收入较低、入不敷出是其人手短缺的一大原因。此前，美国各州地方的税收恢复速度快于预期，联邦政府还在积极向当地司法管辖区转移现金，以抵消疫情的影响。这确实帮助许多地方政府在疫情等特殊时期通过临时加薪以留住关键人员。但随着经济逐步好转，私营企业的工资增长速度比几十年前更快，这使得很多人想要辞掉政府工作。同时，随着联邦救济资金逐渐耗尽，地方政府面临着如何保持有竞争力的薪酬的难题。一项基准分析发现，公职岗位的薪酬比私营企业同等职位的薪酬低24.6%，且年流动率达到21.8%。
爱达荷州199个城市在增加工资和采用自动化服务方面就面临着这样困难的时期。联邦政府限制了他们增收财产税，使地方财政收入难以增加。同时，爱达荷州的住房成本飙升，爱达荷城市协会主任凯利·帕克（Kelley Packer）表示，她最近与一名成员交谈发现，该成员的公共工程总监被迫住在他的车里。
另外，对于部分人来说，政府工作压力太大且获得感不足。《纽约时报》指出，公务员往往比其他工作人员老得更快，他们中很多人会考虑提前退休，而不是忍受日益增加的压力。据麦肯锡调查，美国公共部门中超过40%的受访者表示，由于领导层缺乏对员工的激励，他们正在考虑离开。麦肯锡指出，当今的工人想要的不仅仅是薪水，他们希望自己的工作有意义、有目的，公共服务部门在这方面有优势，但事实上，只有40%的受访者表示他们会继续留在公务员队伍。
皮尤研究中心进行的另一项调查显示，只有25%的年轻人完全信任政府。而媒体对公职人员的刻画也加剧了年轻人远离这一行业，媒体对政府工作的描述很少描绘出讨人喜欢的画面，政治剧中的政府雇员常常表现得过度劳累和疲惫不堪，而市政和官僚角色则被描绘成卑微而沉闷的。
如何收揽人才？
和公职人员短缺相比，公众的需求却只增不减，比如明尼苏达州最近正在积极规范大麻销售，需要在多个机构增加数百个公共管理职位。美国州、县、市雇员联合会（AFSCME）启动了一项全国性的招聘运动，在各地联系社区组织人员应聘，甚至鼓励工会成员的家属前来应聘。AFSCME 计划创建一个国家培训和发展中心，该中心将创建并维护全国可用公共职位数据库，并开展学徒计划以培养下一代公务员。
43岁的乔尔·沙奈特（Joel Shanight）就通过AFSCME的宣传参加了招聘会，他是一名残疾退伍军人和和平队志愿者，他表示对自己找到了一份在州高速公路上提供道路援助的工作十分高兴。他之前在私营企业负责会计工作，但那段工作并不让他满意，他很高兴了解到公共管理这种可以让他再次帮助人们的职位：“我在企业界找不到这样的东西，那里已经没有同情心了。”
2023年初，保守派共和党人布拉德·利特尔（Brad Little）要求在两年内将国家工作人员的工资全面提高8.5%，公共安全管理人员的工资再提高6%。为了增添人手，很多州加大了招聘力度，并降低了某些职位的教育学历要求；还通过聘请承包商来填补劳动力缺口，但成本高昂。不过，这些举措并没有完全解决问题，特别是对于医院、监狱和退伍军人之家等不太有吸引力的岗位来说，这些机构还是面临着人手不足、岗位大量空缺的问题。
Mission Square 研究总监里夫卡·利斯-莱文森（Rivka Liss-Levinson）表示，人们通常会列出为政府工作的三个主要动机：工作保障、工作满意度和丰厚的退休福利。在招聘中传达相对慷慨的医疗保险和养老金等福利，并强调公共服务的使命感，这仍然是基本策略。“但随着时间的推移，这些事情并没有真正改变，能够真正解决求职者担忧的州和地方在招聘和挽留人才方面将会获得很大优势。”
美名校“传承录取” 哈佛大学被调查
大公报
7/28/2023
【大公报讯】综合《纽约时报》、美联社、BBC报道：美国3个民权组织本月初投诉哈佛大学，指控其优先录取校友、教职工和捐款大户亲属的“传承录取”政策涉嫌种族歧视，因为近七成所谓“传承学生”是白人。美国教育部24日回应称，已对此事展开调查。哈佛大学经济学家同日公布一项最新研究，显示常春藤盟校等多所美国顶尖名校明显更倾向于招收有传承优势的申请者，且这些传承学生大多家境富裕。
3个代表非裔和拉丁裔群体的民权组织本月初向美国教育部投诉称，有传承优势的申请者被哈佛录取的可能性比其他申请者高7倍，且近七成传承学生是白人。他们举例说，2019届哈佛毕业生中约28%具有传承优势，即其父母之一或其他亲属是哈佛校友。BBC称，2014至2019年，哈佛对传承申请者的录取率为34%，没有传承优势的申请者录取率仅有6%。
美国教育部民权办公室24日回应称，已基于1964年《民权法案》第六章对哈佛大学的传承录取政策展开调查。该法案禁止接受联邦资助的项目存在种族歧视。教育部拒绝评论调查可能导致什么结果。美媒分析称，大部分类似案件以教育部和涉事高校达成解决方案告终；若双方无法解决分歧，案件将被转介司法部，而司法部可以正式提起诉讼。
或再次引起法律大战
《纽约时报》称，针对哈佛大学传承录取政策的投诉可能演变成又一场冗长的法律大战，就像此前关于招生政策是否应当考虑种族因素的法律战一样。非营利学生组织“学生公平入学”近年两度起诉哈佛和北卡罗来纳大学，指控其对非裔和拉丁裔学生的招生标准更低，构成“逆向歧视”。今年6月29日，美国最高法院裁定，上述高校基于“平权法案”考虑种族因素的招生政策违宪。
在“平权法案”招生政策案的协同意见书中，最高院大法官戈萨奇提到了传承录取政策。他说：“这些招生偏好无疑对白人和富有的申请者最有利。”美媒称，传承录取政策已成为美国社会关于高校招生公平性大争论的新焦点。
由哈佛大学研究不平等问题的经济学家组成的Opportunity Insights团体24日公布的研究结果显示，在入学考试分数相同的情况下，多家美国名校对传承申请者的录取率是其他申请者的4倍，出身最富裕1%家庭的传承申请者优势更大，录取率是其他人的5倍。这项研究基于1999至2015年几乎所有大学生的入学纪录和父母纳税纪录，以及2001至2015年的标准化考试成绩。研究重点关注8所常春藤盟校，以及史丹福大学、杜克大学、麻省理工学院和芝加哥大学。
“常春藤名校不想要穷学生”
研究结果显示，对于拥有相同SAT或ACT成绩的申请者来说，父母收入高居前1%的孩子被名校录取的可能性比普通申请者高出34%；来自最富裕的0.1%家庭的申请者录取率是其他人的两倍多。值得注意的是，名校的传承申请人大多家境富裕，逾六成来自最富裕的5%家庭，仅有1%来自最贫困的20%家庭。哈佛教育研究所院经济学家戴纳尔斯基说：“常春藤盟校没有低收入学生，因为它们不想要低收入学生。”
美国精英文理学院卫斯理大学日前宣布，将停止在招生时优待校友或捐赠者的亲属。但BBC称，尝试改革传承录取政策的行动可能会面临反弹。哥伦比亚大学招生办公室资深工作者亚当．阮指出：“传承录取背后有很多钱。即使有巨额捐赠，运营私立大学仍然要很多钱……校友捐款是大学财政的一个重要组成部分。”
被视为优待富人与白人 美国卫斯理大学称将终结“传承录取”
BBC中文
7/22/2023
美国精英文理学院卫斯理大学（Wesleyan University，维思大学）表示，将不再向具有家庭或捐赠者关系的入学申请人给予录取优待。
这所位于康涅狄格州的学府表示，终止所谓的传承录取是“重要的”，它长期以来被批评为白人和富人的特权福利。
该学校引用了美国最高法院最近的裁决，即种族不能再被视为录取的一个因素。
绝大多数美国人都反对传承录取的作法。
支持传承录取的人辩称，这种做法有助于建立活跃的校友社群，并鼓励对大学的捐赠。
周三，卫斯理大学校长迈克尔·罗思（Michael Roth）在一份声明中表示，“申请人与卫斯理毕业生的联系与申请人取得成功的能力关系不大”。
他说，出于这个原因，这类关系在大学录取程序中所产生的作用“可以忽略”。
罗思还表示，卫斯理将会继续珍视“多个世代入读卫斯理所带来的持续关系”。
但是，他说，从现在开始，选拔过程将不再有因为传承关系而出现的“排挤”。
卫斯理加入了一些美国大学行列，拒绝传承录取，这当中包括约翰霍普金斯大学（Johns Hopkins University）。
目前尚不清楚每年有多少学生从传承录取政策中受益，但研究显示，这个数字相当大。
美联社对美国一些顶级大学的评估发现，大学一年级生中，传承录取的比例在4%至23%之间。
美联社还发现，在一些知名大学——包括圣母大学（The University of Notre Dame ）、南加州大学（The University of Southern California）和康奈尔大学（Cornell University）——传承录取学生的数量高于非裔学生。
另一项由麻省理工学院（MIT）进行的研究发现，一所未具名的东岸“精英”大学中，超过三分之一的传承录取申请人被录取，而非传承录取申请人的录取率则为14%。
被给予录取信的传承学生中有近75%接受了录取，而非传承录取当中的接受率是47%。该研究指，这使得大学能够更好地规划财政和招生周期。
皮尤研究中心（Pew Research Center）去年进行的一项民意调查发现，75%的美国人反对传承录取，比2019年的68%有所增加。
帮助学生争取入读美国精英大学的公司“常春藤链接”（Ivy Link）的首席执行官、大学招生专家亚当·阮（Adam Nguyen）向BBC表示，现在“锅盖被揭开了”，更多的大学可能会仿效卫斯理大学。
但是，在许多知名学府，特别是藤校，尝试改革传承录取做法的努力可能会面临“反抗”。
作为哥伦比亚大学招生办公室资深工作者的阮先生预测，许多大学将更加注重“捐赠传承”的案例——即家庭捐钱那一类——而不是仅基于家族关系的传承录取。
“传承录取背后有很多钱，”他说，“即使有巨额捐赠，运营私立大学仍然要很多钱。学费非常高，但并不够负担一切……校友捐款是大学财政的一个重要组成部分。”
美国总统拜登上个月率先批评了这种做法，说在大学录取过程中应该考虑到“逆境”的因素。
“当一个贫穷的孩子，可能是他们家中第一个上大学的人，和一个全家都上过全国最顶尖大学、一路顺风顺水的富家孩子获得相同的成绩和考试分数时，那面对更艰难挑战的孩子已经表现出更多的勇气，更多的决心，”他在白宫向记者表示。
“这应该是大学考虑的一个因素。”
拜登的评论是在最高法院以6票对3票废止几十年来的所谓扶持行动（affirmative action）政策后发表的——扶持行动也被称为积极区别待遇。
在这一裁决后，波士顿的非营利组织“民权律师”（Lawyers for Civil Rights）向哈佛大学的传承录取提起了联邦民权诉讼。
这一法律行动引用了研究数据，指出传承和基于捐赠的入学申请者当中，绝大多数（70%）是白人。
加州民主党议员芭芭拉·李（Barbara Lee）形容传承录取就是白人的扶持行动。
哈佛大学尚未公开回应这一议题，但是在扶持行动案件中的数据显示，2014至2019年间传承申请人的录取率为34%。
没有传承身份的申请人录取率为6%。
“富人平权行动”: 哈佛因招生优待校友子女面临申诉
纽约时报中文网
7/04/2023
哈佛大学给予校友子女或捐赠者亲属方的特殊录取待遇一直以来都被称为富人的平权行动。在周一提交的申诉中，一家法律活动团体要求联邦政府叫停这种做法，并指出，在上周最高法院严格限制了基于种族考虑的招生之后，实现教育公平成了更加迫切的问题。
波士顿地区的三个团体要求教育部重新检讨哈佛大学的录取行为，称该大学的招生政策歧视黑人、西语裔和亚裔申请者，而青睐那些有校友或捐赠者关系、资质更差的白人申请者。
“为什么我们要把先辈积累的特权和优势当做给孩子的奖励？”负责代理此案的“民权律师”(Lawyers for Civil Rights)执行董事伊万·埃斯皮诺萨·马德里加尔质问道。“家族姓氏和银行账户里的金额并非成绩的衡量标准，也不应影响大学录取的结果。”
就在自由派团体发起申诉前不久，保守派组织“学生公平录取”(Students for Fair Admissions)在最高法院赢得了诉讼。此案给哈佛大学等名校带来了更大的压力，要求它们取消对校友和捐赠者子女的优待。
负责审查该申诉的教育部民权事务办公室可能将会开展调查。拜登总统在最高法院下达裁决后的一份声明中表示，他将要求教育部检讨“继承录取等做法，以及扩大了特权而非机会的其他招生制度”。
哈佛大学发言人妮可·鲁拉表示，校方不会对该申诉置评，但她重申了上周声明的内容：“正如我们所说，在未来数周到数月时间里，本校将依据法院新判例来决定如何维护我们的基本价值观。”
一些大学辩称，此类招生有助于建立校园社区文化，鼓励捐款，而这些捐款可以用于学费补助。
皮尤研究中心去年发布的一项民意调查发现，越来越多的公众（占75%）认为，大学招生中的继承偏好不应成为一个录取因素。
而在最近，各个政治派别中要求取消继承和捐赠录取偏好的呼声都越来越多。
纽约州民主党众议员亚历山德里娅·奥卡西奥—科尔特斯在Twitter上表示，如果最高法院“对其荒谬的‘种族色盲’主张是认真的，那他们就应该废除继承式录取，也就是属于特权阶层的平权行动”。
南卡罗来纳州共和党参议员、总统候选人蒂姆·斯科特在福克斯新闻节目《福克纳聚焦》(The Faulkner Focus)上表示，“哈佛大学让招生更平等的办法之一，就是取消优待受庇荫子女的继承招生项目。”
杜克大学的经济学家彼得·阿尔西迪亚科诺在分析哈佛大学的招生数据后发现，典型的白人继承申请者的录取机会比典型的白人无继承申请者高出五倍。
即便如此，该研究指出，取消继承录取也不能抵消哈佛大学取消考虑种族因素的招生后给多样性造成的破坏。
最高法院一些法官在取消考虑种族因素招生的裁决中也批判了继承式录取。在与法庭多数意见一致的意见书中，大法官尼尔·戈萨奇针对捐赠者和校友子女受到的优待表示：“对于那些无法展示父母的成功或校友会活动经历的申请者来说，这些规定没有任何助益。虽然这表面上看起来也是种族中立，但这种偏好无疑对白人和富有申请者最为有利。”
大法官索尼娅·索托马约尔在反对意见中提到了继承式录取，她认为保持以种族为基础的优先录取政策是公平的，因为当下的现实是招生中的大部分问题都“不利于代表性不足的少数族裔”。
虽然科罗拉多州在2021年通过了禁止公立大学继承式录取的法律，但国会和其他多个州的立法都没能取得进展。
去年纽约州提出的法案遭到了该州私立学校组织“独立学院及大学委员会”的反对，该委员会包括哥伦比亚大学、康奈尔大学和科尔盖特大学等名校。
康涅狄格州议会去年就这个问题举行了听证会，耶鲁大学是公开反对的私立学校之一。耶鲁大学本科招生负责人耶利米·昆兰在书面证词中表示，拟议的禁令属于政府对大学事务的干涉。
一些私立名校在取消继承式录取方面的进展尤其缓慢，麻省理工学院、约翰斯·霍普金斯大学和阿默斯特学院是少数几所不采用这种录取办法的精英学府。
上个月，阿默斯特学院在一份介绍秋季新生——这是该学院取消继承式录取偏好后招收的首届学生——的新闻稿中表示，这届秋季新生的家族初代学生数量创造了历史，占比达19%，而有继承背景的学生占比下降至6%，此前这一比例为11%。
向教育部申诉的三家组织分别是奇卡计划(Chica Project)、新英格兰非裔社区经济发展(African Community Economic Development of New England)以及大波士顿拉丁裔网络(Greater Boston Latino Network)。
招生平权下一步 废除「校友后代优先」传承生偏好？
世界新闻网
7/01/2023
继最高法院判决平权措施不能以族裔做为大学录取学生的前提后，下一个入学资格大战业已展开，集中在另一种「少数群体」，即校友子女优先录取的现象，目前正遭严厉查看。
美联社报导，各大学面临压力再起，要终结「传承生偏好」，即校友子女申请就读有加分这种做法，它长久以来被视为给白人、有钱人的福利，反对方指出，传承生偏好在没有平权措施充当反制的世上，再也站不住脚。
最高法院判决后，拜登总统建议各大学应重新思考传承生偏好这种做法，认为它「扩张特权，不给机会」。鉴于最高法院判决，大学申请流程不得以种族为考量点之后，一些民主党国会议员要求传承生偏好也该结束。共和党国会议员如参议员史考特(Tim Scott，南卡州)也支持这个观点。
民主党联邦众议员芭芭拉·李(Barbara Lee，加州)发推文表示，大家要坦白承认，平权措施仍为白人而存在，也就是传承生偏好。
为入学公平而再起辩论，对批评传承生偏好的人来说，堪称大好机会，可以左右大众感受，支持他们的论点。
最高法院判决后，全国各大学纷纷矢言要致力于多元化，活跃人士有个简短回应：拿出证明；他们表示，假如大学打算招收更多非裔、西语裔及原住民学生，那么废除传承生偏好，应该是容易入手的第一步。
非营利组织Ed Mobilizer首席执行官阮清越(Viet Nguyen，音译)表示，传承生偏好这种做法再继续下去，已经没有借口了，世上再没其他国家重视传承生偏好，现在是美国赶上世界其他地方的大好机会。
Ed Mobilizer以最高法院判决为触媒，号召顶级名校的校友向自己母校施压，终结传承生偏好做法。他们的目标是让前30所大学的毕业生都停止捐款，直到传承生偏好的政策废除为止。这些学校包括哈佛、北卡罗来纳大学、其他常春藤名校以及南加州大学。
最高法院裁决后 申请大学论文 可谈族裔背景
世界新闻网
6/30/2023
大学招生停止考虑种族因素后，未来学生申请大学时的申请论文作更显重要。（Getty Images）
最高法院裁定哈佛大学和教堂山北卡大学的「平权措施」(Affirmative Action)招生计划违宪，大学在招生时必须停止考虑种族因素后，影响了学生的申请大学策略，也凸显今后学生在申请大学时，所提交申论文章(College Essays)的重要性，学生可在文里强调自己的族裔背景，就以亚裔而言，不再担忧因为是亚裔而影响到录取几率，但也必须留意首席大法官罗伯兹(John Roberts)在裁决书中所发出的信息。
纽约时报报导，罗伯兹在判词指出，这个裁决不能解读为完全禁止大学考虑申请人，在论文里说明其生活如何受到种族背景所影响，然而校方也不能通过申论题文章，私下依族裔挑选。
目前一些教育部门负责人已就如何使用申请论文制定了策略，例如马里兰大学(University of Maryland)本科生(大学部)招生主任甘迪(Shannon Gundy)早前在美国教育委员会(American Council on Education)主办的一佪演说中表示，学生应该调整他们的申请论文内容，可以描述种族背景如何影响他们的生活。
她说，在最高法院作出裁决前，学生在论文里只会写诸如足球训练、祖父母去世等日常无关痛痒的事，绝不会写自己因为族裔背景而所受到的考验、磨难及挑战。
甘迪又表示，从今年秋季开始，或有大学开始通过申论题文章来收集有关学生背景的信息，即使他们担心这有可能违反最高法院的裁决。
她期望在最高法院裁决后，各方能够努力工作，发展出有用的申请大学论文要点，教育辅导人员及学生也要最好的完成申请大学论文。
哈佛、北卡大学招生考量种族 最高院裁定违宪
世界新闻网
6/30/2023
大法官裁决名校以族裔考量录取违宪，29日在最高法院外支持和反对者也激烈辩论。（Getty Images）
最高法院29日对哈佛大学和教堂山北卡罗来纳大学招生涉及歧视案作出裁决，裁定两校利用平权措施(Affirmative Action)考虑种族因素的招生政策违宪；这项明显对亚裔及白人学生有利的裁决意味着在今后的招生中，大学不能再以种族作为录取与否的因素。
大学招生不能再以种族做为录取因素
六位保守派大法官裁定，两校的录取政策违反宪法第14修正案；首席大法官罗伯兹(John G. Roberts Jr.)在代表多数意见的裁决书中写道，两校「以负面的方式考虑种族因素」，并「涉及有关种族的刻板印象」，而第14修正案平等保护条款(the Equal Protection Clause)适用于「不考虑种族、肤色或国籍差异」，它具有「普遍适用性」。
「学校必须考量学生的个人经历，而不是种族。」他写道，「许多大学的做法已经往反方向走得太远，他们错误地得出结论，一个人身分的试金石不是战胜挑战，创建技能，或传承经验，而是基于他们的肤色。我们的宪法不会容忍这种选择。」
最高法院29日裁决大学招生采用平权措施违宪。图为支持最高院裁决的民众在场外声援。（美联社）
禁止平权招生 对白人、亚裔学生有利
华盛顿邮报报导，在已经禁止州内公立大学平权招生的几州，从过去30年来的数据分析可以看出，禁止平权招生对白人学生、亚裔学生有利，某些热门顶尖大学学生人口多元化因此降低，但其他大学学生人口多元化则增加。
报导指出，根据2021年数据，已经禁止大学平权招生的亚利桑纳、加州、佛罗里达、爱达荷、密西根、内布拉斯加、新罕布夏、奥克拉荷马、华盛顿等西语裔、美洲原住民学生在大学学生人口比例偏低，白人学生、亚裔学生比例则较高。
罗伯兹在裁决书中指出，大学仍然可以在招生中考虑族裔是如何影响学生的生活，例如学生可以在个人申请论述文中谈及这一主题，但他也警告，学校切勿将此再作为一种以族裔来招生的手段，「大学不得仅仅通过文书或其他方式，再次创建在今天已被判定为非法的制度」。
大法官萨多马友(Sonia Sotomayor)则在代表少数意见的反对书中写道，大学录取依平权措施，采用种族配额，促进了机会均等，「这一裁决的破坏性影响不容低估」。
哈佛案 大法官杰克森因利益冲突未投票
在北卡诉案中，最高院的投票结果为6:3。在哈佛案中，投票结果为6:2，曾任哈佛监察委员会成员的大法官杰克森(Ketanji Brown Jackson)因利益冲突未投票。
此前已经缠讼九年的哈佛及北卡大学两案，均由布鲁姆(Edward Blum)创立的学生公平组织(Students for Fair Admissions，简称SFFA)提诉，最高院在去年1月受理哈佛歧视亚裔案，并把北卡案并列考虑。
哈佛大学29日表示将遵守最高法院的裁决，重申该校致力于培养多元的校园人口组成，同时承认制度必须随着裁决改变。哈佛发送给哈佛社群的信函基本上谴责了最高法院的作为，校方重申哈佛大学对多样性的承诺，以及其鼓励促成的讨论对学术卓越成就至关重要。
教堂山北卡罗来纳大学也强调，将继续致力于多元化。教堂山北卡罗来纳大学校长古斯基维兹(Kevin M. Guskiewicz)说：「仍然坚定地致力于将具有不同观点和生活经历的有才华的学生聚集在一起，并继续为北卡罗来纳及其他地区的人们提供负担得起的高质量教育。」
南北卡家庭年收低于15万 读杜克免学费
世界新闻网
6/28/2023
杜克大学将对家庭收入15万美元以下的南北卡学生提供学费全免。(记者王明心╱摄影)
杜克大学将自2023年秋季学期开始，为家庭收入低于15万元的南北卡学生提供全额学费补助。如果家庭收入低于6万5000元以下者，除了学费全免，杜克大学会金援这些学生住宿、膳食，和一些课程材料或其他校园费用。
根据杜克官网，从今年秋季班开始，南卡与北卡符合资格的大一到大四生，将在7月1日前收到经济援助声明。来自军人家庭的杜克学生如果符合收入要求且合法居住在南北卡，即使他们驻扎在其他地方，也可以享受这项补助。杜克预计下一学年将向南北卡学生增加约200万元的助学金援助，约340名学生受惠。
校长普莱斯(Vincent Price)表示，这个做法反映了杜克对南北卡学生的承诺。通过提供更公平的教育机会，并确保学生拥有在杜克成长所需的资源，将使杜克社区变得更强大。
该校三一艺术与科学学院(Trinity College of Arts & Sciences)院长贝内特(Gary Bennett) 也说，经济拮据的学生比其他学生更有可能选择离家较近的大学，留住人才对南北卡的成功至关重要。他希望这个做法能让更多南北卡家庭选择杜克就学。该学院录取了杜克大学约80%的大学部学生。
杜克来自北卡的大学部学生数比任何其他州都多。2022至23学年，有来自北卡65个郡的1131名居民注册就读大学，占大学部学生总数的16%。 一半以上的学生毕业于公立高中。来自南卡的学生有160人。
杜克大学预计在未来五年内招收更多来自南北卡的合格学生，并预计每年额外投资600万至700万元来提供更多援助。此外，杜克的优异奖学金(merit scholarship)还有专门针对南北卡学生的项目，包括三一奖学金(Trinity Scholarships)和Benjamin N. Duke纪念学者项目。欲知详情，可上网：financialaid.duke.edu。
全美13岁学生数学、阅读成绩出现半世纪最大退步
世界新闻网
6/21/2023
全美13岁学生数学、阅读测验分数出现半世纪以来最大跌幅。(Getty Images)
向来被喻为「全美学童成绩单」的「国家教育进展评测」(National Assessment of Educational Progress，NAEP)21日公布最新报告指出，全美13岁学生数学、阅读测验分数出现半世纪以来最大跌幅，学生学习在疫情被迫中断，冲击影响迄今持续存在，并没有改善迹象。
报告指出，全美13岁学童2022年秋季测验结果与疫情发生前的2019年秋季相比，数学分数退步9分，阅读降低4分。这项报告当中的学生在疫情发生初期为10岁，就读四年级或五年级，2022年秋季参加测验时就读七年级或八年级。
负责主办全国学习测验的联邦机构「全国教育统计中心」(National Center for Education Statistics，NCES)主委卡尔(Peggy G. Carr)指出，测验结果反映出学童基本知识存有令人忧心的落差。她表示，测验结果再度证明，因为疫情而出现的学习退步，需要花上颇长时间才能弥补。
统计显示，如今13岁学童数学平均成绩大约回到1990年的程度，平均阅读成绩则与2004年相同。疫情发生之前原本成绩就最差的学生，退步状况尤其严重，数学分数下降12分至14分，成绩最好的学生则降低约6分。
统计显示，数学成绩退步的状况出现在全美各地，不分族裔。阅读分数退步则以非洲裔、多族裔及白人学生较明显，西语裔、亚裔、美洲原住民及阿拉斯加原住民学生退步状况较不明显。
包括卡尔在内等教育专家曾说，学生成绩退步与学校环境变差、学生心理状况出问题可能也有关系。
大学主修科技激增 偏乡学生「数字落差」跟不上
世界新闻网
6/19/2023
白宫日前宣布「全民上网」倡议，以「缩小数字落差」；但对偏乡学生来说，是科技教育不足。（Getty Images）
根据全国学生结算所研究中心(NSCRC)的数据，2018年至2022年间，主修「电脑与资讯科学暨资讯服务」的大学生增加23%，从42万3315人增加至51万8844人，大学主修科技专业的人数激增，然而偏乡地区学生却在这一方面落后，如今偏乡正面临数字落差(digital divide)及教育机会问题。
全国教育统计中心(NCES)的数据显示，2019年约76%的偏乡学生能在家使用固网宽带网络，比率低于城镇学生的79%，城市学生的80%，以及城郊地区的87%。
白宫14日宣布「全民上网」(Online for All)倡议，将与300多个全国和社区组织合作，旨在「缩小数字落差」。
然而，对于大多数偏乡学生来说，更紧迫的问题是他们没有与都市地区同等的科技教育机会。
城市与郊区的许多学校有编码课程或机器人技术学程，但「偏乡技术基金」(Rural Technology Fund)主任桑德斯(Chris Sanders)回顾他早年在肯塔基州偏远地区的学习历程，发现很少有接触计算机科学的机会，「仍然有许多偏乡学校没有电脑课，有的话可能是教授打字或操作Microsoft Office，学生可能已自行学会这些技能。」
而数字落差问题甚至一路跟随学生到高中之后，偏乡学生上大学的可能性原本就已经低于其他人口，2021年仅21.1%的偏乡人口获得大学学位，非偏乡地区获得大学学位的比率为35.7%。若偏乡学生能够上大学，他们追求或坚持科技专业的可能性也比其他群体低。
桑德斯表示他知道许多偏乡学生一开始主修科技领域，但却在第一年后辍学或改变主修专业，「这是因为他们被来自都市或郊区的同学远远超越。」
网球名将马克安诺史丹福勉学子：人生是持久赛 胜利无法定义你
中央社
6/19/2023
网球退役名将马克安诺18日在母校史丹福大学为毕业生致词，他勉励学子，胜利并非靠赢球定义，做个更好、能带给人幸福的人。（取材自脸书＠Stanford）
美国网球退役名将马克安诺（John McEnroe），今日于母校史丹福大学为毕业生致词。他勉励学子，生命就像网球赛，必须尽全力寻找踏上球场的勇气；胜利并非靠赢球定义，做个更好、能带给人幸福的人。
马克安诺80年代叱咤网坛，网球生涯共赢得世界职业网球协会（ATP）巡回赛77座男单冠军，包括7座大满贯，1999年进到国际网球名人堂，退休人生依旧多采多姿，玩乐团、写自传、并担任赛事评论员。
Jun 18, 2023
1977年，马克安诺自高中毕业，在温布顿网球赛以业余选手之姿打进4强，输给当年冠军康诺斯（Jimmy Connors），后被网罗进入史丹福大学。1978年，他带领史丹福大学夺下全美大学联盟（NCAA）网球锦标赛冠军。
史丹福大学曾邀请已故苹果（Apple）创办人贾伯斯（Steve Jobs）、现任首席执行官库克（Tim Cook）、脱口秀女王欧普拉（Oprah Winfrey）等政商和科技界名人于毕典演说，马克安诺是132年来第一位受邀致词的职业运动员。
近30年的职业生涯里，马克安诺以脾气火爆、性格叛逆出名，素有「火爆浪子」的封号，他今日自嘲，「如果你们上网搜索『马克安诺崩坏』，会看到很多我摔球拍的画面…但我不是故意要当一个蠢蛋」。
话锋一转，他说，「相信我，有更好的方式可以释放压力。很长一段时间，我缺乏同理心，这可能是我人生最大的瑕疵…但我很幸运，生命中有新的大门敞开，让我以意想不到的方式找到快乐」。
马克安诺说，「定义你的，是你生命的总和，而不仅有职业成就。」他分享自身经历和体悟，并期许学生重新定义「胜利」的意涵。
他表示，在赛场上，赢得比赛往往是一切，但现实并非如此，「你们必须回答的问题是，是否变成更好的人？做得事情是否使自身和周遭的人幸福？而你的答案会告诉你，你是否真的赢得了胜利。」
马克安诺也鼓励学生不要害怕失败，因为失败通常会带来意想不到的收获，他回忆1980的温网单打决赛，输给瑞典前球王柏格（Bjorn Borg），当时感到非常沮丧，没想到后来遇见已故南非前总统曼德拉（Nelson Mandela），曼德拉告诉他，在监狱里收听着球赛是场飨宴。
马克安诺说，「我们的比赛，让遭受政治迫害而被监禁27年的曼德拉，从痛苦的地狱中获得短暂的喘息，这对我而言，比赢得任何奖杯都来得重要」，他因此学到，不是非得赢球才能感受到生命的美妙。
他勉励学子，生命就像网球比赛，有时得分，有时却得面对徒劳无功的疲惫感，只管「尽你最大的努力、寻找踏上球场的勇气」，因为「人生是一场持久赛，成功的标准是你蜕变了多少，不一定是你赢了多少。」
世界级高中 中国排第三 14所进榜上海占7所
中国新闻组
6/11/2023
《2023汇丰胡润百学全球高中排行榜》 ─ 中国学校
胡润百富旗下国际教育平台胡润百学首次公布全球高中行榜，来自12个国家的168所学校上榜，中国14所学校上榜，排名全球第三；第一、第二分别为美国和英国。
据海报新闻了解到，该榜单只包含拥有实体学校的非公立学校。上榜学校共有17万名学生，每年有2.4万名毕业生。平均每所学校有990名学生，其中33%是寄宿生，140名学生在毕业班。上榜学校平均有195年的历史。
从城市分布来看，伦敦和纽约分别以26所和24所学校领先，其次是波士顿、华盛顿特区、洛杉矶和旧金山。上海6所排在牛津前，位居全球第七，是上榜学校最多的中国城市，香港次之，3所入榜，深圳、广州、北京、苏州和佛山各一所。
据报导，中国上榜的14所学校中，成立时间最早的是上海美国外籍人员子女学校，成立于1912年，另有8所学校为2000年之后成立。该14所学校中每年约有150余名学生进入牛剑（牛津、剑桥）和哈耶普史（哈佛、耶鲁、普林斯顿、史丹福）。
胡润表示，榜单上的中国学校平均成立才30年，短时间内，中国的世界级高中已经比后面九个国家加在一起还要多，而且与美国和英国的差距没特别明显。虽然中国国际学校这几年面临政策环境变化的挑战，但最近20年这些学校变化和进步非常大，主要原因首先是人才，即生源的质量很高，也离不开中国经济的稳健发展。
胡润也表示，中国和印度是出国留学的高中学生最大来源国，其次是韩国和德国，「超八成中国高净值人群有子女留学规画，英国是最受青睐的留学目的地，美国第二，加拿大和新加坡上升，分别排在第三和第四。」
网传：高考满分作文出来了……社会现状被破解
6/11/2023
华裔考生“美国高考”几乎拿下满分，被6大名校拒之门外
观察者
6/10/2023
在被称为“美国高考”的SAT考试中，佛罗里达州18岁的高中生乔恩·王（Jon Wang）考出了1590分的高分（满分1600分），其中数学部分更是得到满分，加上其高中时4.65的平均成绩，大多数人都认为他必将走进美国精英大学的殿堂。
“我申请的顶级学校是麻省理工学院、加州理工学院、普林斯顿大学、哈佛大学、卡内基梅隆大学和加州大学伯克利分校。”乔恩·王满怀憧憬，但其申请却遭到这些大学的全部拒绝，难度他的分数还不够高吗？
福克斯新闻网当地时间6月8日报道此事时称，原来乔恩·王是一名亚裔美国人，而美国的《平权法案》（Affirmative Action）却把成绩优异的亚裔美国人挡在了优秀大学的门外。事实上，此前就有两起涉及该法案的类似案件正等待美国最高法院的判决，判决结果很可能在未来改变美国大学申请的审查程序。
据乔恩·王自己的说法，他收到拒绝信并非没有预兆，在申请大学过程中同朋友和学校辅导员交谈时，他们都有一个奇怪的说法。
“他们都告诉我，尤其是作为一名亚裔美国人，想要被录取更难了，我只是把它当作真理。”他说道。
乔恩·王是两个第一代中国移民的孩子，其父母也是“学生公平录取组织”（SFFA）的成员，该组织致力于终结基于种族的大学录取现象。
王璋（音译）即使拥有接近满分的SAT成绩，但仍被几个顶尖大学拒绝，他认为有歧视亚裔之嫌。(截屏自Fox News电视画面)
美国的《平权法案》，是指依据肤色、种族、宗教、性别、国族出身，给予这些少数群体或弱势群体优待的一种手段，从而达到各族群享有平等的权利。
《平权法案》主要集中于就业、教育、工程承包和医疗方案，如入学的种族配额及选举的性别配额等，借此避免少数族群在就业和教育上受到不公平对待，然而这种措施也时常也引起逆向歧视等争议。
此前，“学生公平录取组织”就曾起诉哈佛大学和北卡罗来纳大学，起诉内容为两所学校均在本科录取申请者时存在歧视亚裔行为。美国高等法院去年秋季审理了这两起案件，决定将分开审理，因为哈佛大学是私立机构，而北卡罗来纳大学是公立机构，因此产生出了不同的法律问题。
哈佛大学一案的关键点在于，该校涉嫌歧视亚裔申请者是否违反了《民权法案》（Civil Rights Act）第六条，而北卡罗来纳大学一案的关注点则是，该校不愿采用“种族中立的替代方案”。这两所学校，都否认存在违法行为。
福克斯新闻网称，“学生公平录取组织”诉哈佛大学以及北卡罗来纳大学的案件，可能会在7月4日之前做出判决。这两起案件中的任何一起，都可能推翻2003年的先例案——格鲁特诉布林格案（Grutter v. Bollinger）。在该先例案中，法院最终裁定，只要是在狭义上为进一步促进在多样化学生群体中获得教育福利的迫切利益，将种族作为录取因素并不违宪。
对于亚裔美国人来说，提出申请后被大学录取是否真的更难？一个为高中生上大学提供信息和应试建议的公司“普林斯顿评论”（The Princeton Review），认为答案是肯定的。
在该公司《破解大学录取密码》（Cracking College Admissions）一书中有这样一段话，许多亚裔美国学生的高成材率，引起了一些学校的担忧，声称校园中的亚裔学生“太多了”。
这本书说，作为一名亚裔美国人申请上大学，在许多精英学校可能是一个“明显的劣势”。该书还指示申请人，避免在申请材料中附上自己的照片，如果可能的话，保留关于种族背景的可选答案，以及避免写关于认同双重文化重要性题材的入学论文。
乔恩·王说：“我把我的考试成绩给了他们（‘普林斯顿评论’），然后他们一定是在这个基础上运行了这个模型……（他们）告诉我，作为一名亚裔美国人，我有20%的机会被哈佛大学录取，而作为一名非裔美国人，我有95%的机会被哈佛大学录取。”
如今，乔恩·王进入了佐治亚理工学院，这是一家位于亚特兰大的知名大学，研究方向偏STEM专业（科学、技术、工程和数学）。尽管未来他在职业生涯或其他地方也会遭遇“被反对”、“被歧视”的风险，但乔恩·王称自己永远不会停止为正确的事业和未来几代亚裔美国人而奋斗。
联邦上诉法院 裁定北维州著名TJ高中录取改革合宪
世界新闻网
5/23/2023
联邦上诉法院(federal appeals court)23日以2比1的裁决，宣布北维州著名的汤玛斯杰弗逊高中(TJ高中)录取改革符合宪法，推翻了此前联邦法官的裁定，批评者称新的录取标准明显歧视亚裔。
维州里奇蒙(Richmond)的联邦第四巡回上诉法院法官，23日以2比1的结果，裁定维州费郡公校系统(FCPS)推行的TJ高中录取改革合宪(constitutionality)，推翻了去年联邦法官称费郡公校教委在改革中涉嫌族裔歧视的裁决。
TJ高中多年来在全美排名第一，家长争相希望孩子们能进入该校，录取改革前该校逾70%学生为亚裔，西语裔和非裔学生的占比仅有个位数，2020年费郡公校教委以平衡各族裔教育资源为由，推动招生改革，移除标准考试，并将学生的背景、家庭经济状况、语言水平等元素纳入录取标准。
改革后学生组成明显变化，非裔学生从1%涨至7%，西语裔学生从3%涨至11%，而亚裔学生从73%降至54%；改革前以华裔为主的亚裔社区就强烈反对，部分家长以法律手段试图阻止并逆转改革，三年来的抗议之路可谓崎岖艰辛。
根据联邦上诉法院23日的裁决，法官金伯特(Robert King)称费郡公校「试图增加学校学生多样性的动机非常合理且合法」，将此努力称为对亚裔的歧视「完全违背常识」，法官海特斯(Toby Heytens)也称TJ高中的新录取标准是「族裔中立」(race-neutral)。
只有法官罗辛(Allison Jones Rushing)异议，「新录取标准导致亚裔学生的录取率降低了26%，而其他族裔都有增长，这不是偶然，而是费郡公校教委非常明显的利用族裔来改变学生结构」，她称该录取标准表面上是中立的，但其引发的辩论都涉及族裔，也反映公校官员对族裔平衡(racial balancing)的愿望，罗辛批评另外两名法官「忽视该标准背后的族裔问题」。
裁决TJ高中录取改革合宪的金伯特和海特斯分别由民主党籍前总统柯林顿(Bill Clinton)和现任总统拜登任命，而唯一反对该改革的罗辛是由共和党籍前总统川普任命。