马州德国镇族裔最多元…纽约列大城市榜首

世界新闻网

02/23/2023

马州蒙郡四个城市的人口多元性排名全国前十，其中德国镇夺冠。（记者张筠 / 摄影）

理财网站WalletHub近日公布全美「族裔最多元城市」排行榜，前十名中有四个城市位于马州，占比最高，其中蒙郡的德国镇(Germantown)夺冠，盖城(Gaithersburg)排名第三，银泉市(Silver Spring)和洛克维尔市(Rockville)分别居第四和第八名。

WalletHub根据城市人口族裔、语言和出生地来评比全国500个城市的多元性，结果显示，大城市及其近郊的人口多元程度更高，因就业机会丰富，城市生活机能更完全，会吸引不同文化背景的民众迁入。

人口多元性排名前五的城市依次为马州德国镇、新泽西的泽西市(Jersey City)、马州盖城、马州银泉市、纽约市；若按城市大小来区分排名，纽约市人口多元性为大城市(人口超过30万)中的榜首，泽西市为中等城市(人口10万至30万)的榜首，而马州德国镇、盖城、银泉市、洛克维尔市则为小规模城市(人口少于10万)的前四名。

维州排名靠前的城市为亚历山卓市(Alexandria)，在中等城市中排名第19，阿灵顿市(Arlington)在同类排名第33；华府属于大规模城市，人口多元性在该类中排名第31。

该榜单指出，如今的美国是一个「文化大熔炉」，若按当前趋势发展，2045年美国的族裔丰富度将达高峰。

根据人口普查局的报告，2030年将成为美国人口结构的转折点，「婴儿潮」世代(baby boomer)届时将达65岁，老年人口将进一步扩大，全美五分之一民众将处于退休年龄，因此预计2034年美国老年人口将首次超过儿童；此外由于人口老龄化，2030年移民人口预计将成为美国人口增长的主要驱动力，人口将越来越多元，直到2045年，没有任一族裔会占主导地位，即占全国总人口的50%。

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新建房检查 – 简介和注意事项
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毫无预警…爱尔兰、葡萄牙撤「黄金签证」挡中国人炒房

中国新闻组

02/21/2023

爱尔兰司法部长西蒙·哈里斯（Simon Harris）2月15日突然对外宣布，即刻关闭投资移民计划（IIP），不再接受进一步的申请，该签证逾九成申请者来自中国。葡萄牙随后也宣布加入爱尔兰的行列，成为第二个取消外国人投资居留许可的欧盟国家。

黄金签证为富人提供居住许可和进入欧盟申根区的机会，以换取投资。葡萄牙和爱尔兰的计划是在10年前推出的，目的是帮助本国从金融危机中恢复经济。2019年初，欧盟就针对成员国的「黄金签证」作出报告，批评这是出售签证或护照之举。因此不少国家都有意收紧「黄金签证」。

华人生活网报导，爱尔兰的IIP比美国的标准要高，申请人必须是个人财富至少为200万欧元的非欧洲经济区高净值个人，至少投资100万欧元，为期至少三年，或捐赠50万欧元（或联合捐赠40万欧元）。也正因如此，虽然多年来符合要求并被批准的人不多，但截至2021年底，该项目就已经筹资超过10亿欧元。

爱尔兰司法部去年批准了306份申请，其中282份来自中国。据数据显示，自2012年该项目打开以来，截止2022年11月，共有1613份申请获得批准，其中1511份来自中国，比例高达94%。

由于申请来源太过集中，去年就有司法部官员建议暂时停止新申请。哈里斯表示：「我们要不断审查所有方案，包括对更广泛的公共政策的任何影响，如该方案对文化、社会和经济的持续适当性和适合性」。

而葡萄牙总理柯斯塔16日表示，葡萄牙停止发放新的黄金签证，旨在「打击房地产价格投机」。过去几年随着外国投资者的不断涌入，葡萄牙本地房地产市场价格迅速攀高，本地居民被挤出市场。2022年葡萄牙房价出现了30多年来最大年度涨幅，打破了利率上行会抑制该国地产需求的市场预期。2022年年底的葡萄牙房价比上一年上涨了18.7%，创1991年以来最大年度涨幅。在这样的危机之下，葡萄牙总理决定追随爱尔兰的脚步，以本国公民利益为上。

2022年2月，英国政府宣布中止已持续多年针对外国投资者的投资移民签证项目。随后欧盟委员会去年呼吁欧盟各国政府终止向投资者出售公民身份的国家计划（即投资移民Tier 1 investor签证），除葡萄牙和爱尔兰外，在西班牙，围绕黄金签证的争议也越来越大。根据计划，欧盟可能在2025年全面禁止黄金签证。

取消外国人投资居留计划，虽然在北美还没有，但今年1月1日起，加拿大已经开始禁止外国买家买房。

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纽约市租金飙涨破纪录多地房租破4000

世界新闻网

02/20/2023

纽约市2023年租金仍未见放缓，布碌仑(布鲁克林)与皇后区部分地区平均租金破4000元，曼哈顿中位数就已经突破该值；市议长欧德思(Adrienne Adams)也表示，住房危机已经成为纽约市所要解决的燃眉之急，必须优先考虑建造更多可负担房，同时解决住房开发积压问题。

根据房地产公司Douglas Elliman&Miller Samuel的报告显示，上个月曼哈顿的租金中位数攀升至超过4097元，是有纪录以来的第三高涨幅，比2022年1月上涨15%以上。

而在布碌仑，今年1月的平均租金也创下4165元的新高，比去年同期上涨30%以上；皇后区包括阿斯托里亚在内的皇后区西北部，自去年1月以来上涨14.2%，租金中值为每月4369元；该报告也指出，随着全市已基本从疫情的阴霾中恢复，租金已连续四个月呈陡坡势上涨。

该报告还发现，曼哈顿的空置率九个月来首次下降，豪华公寓的租金中位数——包括租金排名前10%，高于8300元的公寓，已飙升至1万1000元；这一数字呈有史以来第三高，比疫情前更高出22%。

法律援助协会(Legal Aid Society)呼吁州、市府签署立法，保护租户免受无故驱逐和房价上涨的影响。律师戈尔迪纳(Judith Goldiner)表示，尽管通货膨胀率下降，但租金仍处于前所未有的水平，迫使租户搬离、流落街头，甚至住进游民所。

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离开才更有可能买房加州总人口减

世界新闻网

02/16/2023

因房价高，离开加州的人才更有可能买房。 (Markus Spiske / Unsplash)

洛杉矶时报整理联邦人口数据发现，自2020年4月至2022年7月间，加州移出人口达70万人，虽然自然增加了20万人，但总人口还是减少了50万人，总数只略低于纽约的52万人。同时间，佛州净成长70万人、德州净成长88万人。

最主要的原因当然还是新冠疫情，以及远距工作的机会越来越多。但是追根究柢，加州的生活费太高，通勤时间太久，污染与犯罪率高，才是人口长期外移的最大原因。加州居民大量外移，也引发附近各州的担忧，包括犹他、内华达都不希望加州人大量移入，然后在当地拷贝加州生活方式。

与纽约相比，加州的人口自然增长，即出生率减去死亡数，还是多了约15万人，因此相对之下，纽约的人口减少比加州还严重。加州外移的人当中，过半来自洛杉矶县，单是过去12个月就达16万人。洛杉矶加大（UCLA）的学者邓道明（Paul Ong）更指出，他的研究发现洛县外移人口绝大多数都来自洛市。

南加大（USC）的学者梅尔斯（Dowell Myers）则说，加州还是能吸引年轻人，只是这里的生活开销太大，以致年轻人无法成家立业，他的研究发现，「离开加州的人才更有可能买房」。梅尔斯估计，2023年的人口变化将趋近于零，2024年才可能出现正成长。

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全美这些城市房价上涨最快无一个在纽约加州

美中网

02/15/2023

最新数据显示，在2022年最后三个月，美国独栋住宅的价格中值下降了1.94万元，尽管全年价格总体上涨了4%.

虽然房价增长整体放缓，但全国房地产经纪人协会(NAR)调查的186个都会区中，90%地区的房价仍在上涨。其中，近五分之一的房价涨幅达到两位数，主要是在南方。

在房价涨幅最大的15个城市中，除两个城市外，其余都在南部，其中六个在佛州。这反映了自2020年以来向南部移居的趋势。据报道，这种变化与多种因素有关，包括可负担能力、远程工作增加和老年人退休。

NAR报告称，房价涨幅最高的都会区是新墨西哥州的法明顿(Farmington)，那里所有房屋的中位数价格为26.12万元，仍远低于全国37.87万元的中位数。这个不到5万居民的小镇是唯一一个房价在2022年上涨超过20%的市场。

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佛州都会区North Port-Sarasota-Bradenton和Naples-Immokalee-Marco Island分别位列第二和第三，两地房屋中位数价格分别为52万和80.25万，房价涨幅分别为19.5%和17.2%.其他受欢迎的楼市包括北卡Greensboro-High Point、北卡/南卡Myrtle Beach-Conway、威斯康星Oshkosh-Neenah、得州艾尔帕索、佛州Punta Gorda和Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach等。

另一方面，2022年房价跌幅最大的都市区是旧金山和加州圣何塞，房价中位数分别下降 6.1%和5.8%.

对此，NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，尽管抵押贷款成本不断上升，购房者对购房望而却步，但房屋需求依然强劲。

云说：“即使今年的房屋销售预计会减少，但由于供应极其有限，预计绝大多数市场的价格将保持稳定。此外，有迹象表明，随着抵押贷款利率下降，买家正在回归，即使库存水平接近历史低点。”

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加州公寓租金连5月下跌跌幅最大看这里

世界新闻网

02/14/2023

加州公寓租金连续 5 个月下跌，橙县尔湾（Irvine）是跌幅最大城市之一。（记者邵敏／摄影）

加州 50 个大城市新租客的租金统计显示，今年1月，租金已连续第五个月下降。其中华人熟悉的橙县尔湾（Irvine）租金下跌2.3%，至2996元，虽然跌幅最大，但尔湾依然是加州租金最高的城市之一。

根据 Apartment List 的数据显示，加州 50 个城市 1 月份公寓平均租金为 2088 元，由于经济降温和对更大居住空间的需求下降，这一数字比去年12月下降0.5%。 50个城市中72%的城市租金下降，但低于前一个月的84%。自2018年以来，1月的租金平均单月涨幅为0.1%。

尽管租金连续 5 个月下跌，但全加州的租金仍比2022年1月上涨1.5%，更比2020年1月疫情前的租金高出12%。

南加州有八个地区的租金在三年里上涨30%或更多。其中茉莉塔（Murrieta）上涨40%、艾斯康地多（Escondido）上涨36%、莫瑞诺谷（Moreno Valley）上涨35%、丘拉维斯塔( Chula Vista）上涨34%、卡尔斯巴( Carlsbad )上涨33%、波莫那( Pomona）上涨32%、安大略（Ontario）上涨31%、河滨（Riverside）上涨30%。

最近一个月租金最大跌幅的城市：维斯塔（Vista）下跌2.5%至2196元；尔湾（Irvine）下跌2.3%至2996元；圣塔罗莎（Santa Rosa）下跌1.9%至1818元。租金12个月最大跌幅的城市，罗斯维尔( Roseville )下跌4.4%至2105元；范杜拉（Ventura）下跌3.8%至2048元；柯斯塔梅沙（Costa Mesa）下跌3.5%至2461元。三年里租金跌幅最大的城市：奥克兰（Oakland）下跌15%至1613元；旧金山下跌13%至2174元，柏克莱（Berkeley）下跌10%至1740元。

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最近一个月最大涨幅的城市：格兰岱尔（Glendale）上涨1.3%至2100元；波莫那( Pomona）上涨1.1%至1894元；弗雷斯诺（Fresno）上涨0.8%至1311元。租金12个月最大涨幅的城市：圣他克拉拉（Santa Clara）上涨8.7%至2631元；艾斯康地多（Escondido）上涨6.8%至2177元；海沃（Hayward）上涨6.5%至2173元。三年里租金涨幅最大的城市：Murrieta上涨40%至2411元；Escondido上涨36%至2177元；Moreno Valley上涨35%至2129元。

此外，加州最高月租金城市：橙县米慎维埃和(Mission Viejo)3004元，尔湾（Irvine）2996元，卡尔斯巴（Carlsbad）为2969元。加州最低月租金城市：弗雷斯诺（Fresno）1311元，奥克兰1613元，沙加缅度（Sacramento）1615元。

加州人口最多的十个城市，今年1月租金数据变化如下：洛杉矶每月 1870 元，一个月内下降 0.3%，一年内上涨 1.1%，三年上涨 6%；圣地牙哥（San Diego）每月 2328 元，一个月下降 0.7%，一年上涨 3.8%，三年上涨 26%；圣荷西（San Jose）每月 2370 元，一个月下降 0.4%，一年上涨 4.9%，三年上涨 2%；旧金山每月 2174 元，一个月下降 1.1%，一年上升 0.6%，三年下降 13%。

弗雷斯诺（Fresno）每月 1311 元，一个月上涨 0.8%，一年上涨 2%，三年上涨 25%；沙加缅度（Sacramento）每月 1615 元，一个月下降 0.6%，一年下降 2.1%，三年上涨 19%；长堤（Long Beach）每月 1662 元，一个月下降 0.7%，一年上涨 2%，三年上涨 15%；奥克兰（Oakland）每月 1613 元，一个月下降 0.9%，一年下降 3.3%，三年下降 15%；安纳罕（Anaheim）每月 2243 元，一个月上涨 0.3%，一年上涨 4.1%，三年上涨 26%；圣塔安那（Santa Ana）每月 2115 元，一个月上涨 0.3%，一年下跌 0.6%，三年上涨 22%。

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曼哈顿租赁市场上演双城记…买房等降价房租创新高

世界新闻网

02/10/2023

由于强劲的就业市场和公寓供应有限，曼哈顿的租金中位数在1月创下新纪录。

根据Douglas Elliman和Miller Samuel的报告，租金中位数较上年同期上涨15%至4097元，为历年1月最高水平。平均租金为5142元，比2022年1月上涨13%。

分析师和房地产专家曾预计，在去年底创纪录的飙升后，租金将在1月开始下降。但是，即使经济降温且金融和科技业大举裁员，但曼哈顿的租赁需求依然强劲。

房地产评估和研究公司Miller Samuel首席执行官米勒(Jonathan Miller)说，「看不出市场租金有任何实质下降。」「价格真的只是横向移动。」

分析师表示，曼哈顿租赁市场的主要驱动力是强劲的就业市场。虽然大型科技业和华尔街银行的裁员是当前热门话题，但纽约的整体就业市场和工资成长依然强劲。随着越来越多员工重返办公室，更多员工可能也会搬回城市。

1月的新租客较12月激增8%，较2022年1月增加9%，代表即使租金很高，但租户仍愿支付。

与此同时，空置公寓的库存虽然在上升，但仍然很低。米勒说，上个月可供出租公寓的空置率为2.5%，低于曼哈顿3%的典型水平。

Brown Harris Stevens运行副总裁兼销售和租赁总经理杨恩(Joshua Young)表示，租赁市场正在上演「双城记」。

他说，黄金地段市场对全新高质量出租物业的需求强劲，导致顶级公寓供应有限。与此同时，越来越多潜在公寓买家在等待销售价格下跌之际选择先行租房，「这些人坐等房价下降。不想在购屋6个月后才发现自己买贵了。」

分析师表示，除非经济和就业市场失去动能，否则未来几个月租金不太可能下降太多，甚至根本不会下降。

杨恩指出，「就租赁市场而言，我相信2023年将与2022年一样强劲。」

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76%马州人指房价过高 1/3考虑迁外州

世界新闻网

02/09/2023

马州房地产经纪协会(Maryland Realtors)近日发布报告显示，全州76%选民认同房价过高，可负担住房资源太少，此外针对老年人和有特殊需求群体的公寓也很稀缺，三分之一民众表示，因住房成本太高，生活压力大，因此可能搬离马州。

根据全国房地产经纪协会(National Association of Realtors)和住房金融机构「房地美」(Freddie Mac)的数据，马州住房资源缺少12万套，尤其是可负担住房资源更稀缺，房价上升之快，让很多民众感到负担不起。

76%的马州选民表示当前房价过高，马州房产经纪协会表示，马州当前面临「中产阶级住房消失」(missing middle housing)的问题，很少有包含多个单元的独立房屋，市场上仅有的代售房产都为高档住宅，或者定价过高。

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马州房产经纪协会候任主席希尔(Chris Hill)说，马州适合职业青年的住房更是少之又少，此外72%马州民众表示，提供给老年人的住房资源也很紧俏，六成民众称，有特殊需求人群的住房不足。

该协会的调查报告显示，有三分之一受访者表示，因住房成本过高，计划迁出马州。

为解决此问题，该协会呼吁立法者尽快通过两项提案，一份是马州参议会的SB-166提案，将过时的商业建筑改建成可负担住房，另一份是马州众议会的HB-239提案，成立专业小组，负责研究推广「附属住宅单元」(Accessory Dwelling Units)，增加住房的综合功能性，让多元家庭有更多选择，这类住房包括「奶奶房」(Granny flats)、「姻亲套房」(in-laws suites)等。

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度假兼投资维吉尼亚州史密斯山湖房市热度不减

世界新闻网

02/07/2023

维吉尼亚州中部的史密斯山湖最近被评为投资第二栋房子的最佳目的地之一。Getty Images

维吉尼亚以其迷人的小镇、众多酿酒厂和历史地标而闻名，但这里也拥有壮观的湖泊，吸引着远近的度假者。一个典型的例子是，根据度假租屋网站Evolve的说法，维吉尼亚州中部的史密斯山湖(Smith Mountain Lake)最近被评为投资第二栋房子的最佳目的地之一，排名高于宾州的波科诺湖(Pocono Lake)和密苏里州的欧札克湖(Lake of the Ozarks)等其他更知名的地点。

人工建造的史密斯山湖被暱称为「蓝岭山脉的明珠」和「美东的太浩湖」，拥有500英里长、风景秀丽的水岸线和20余座岛屿。湖宽横跨40英里，是维吉尼亚州第二大水域，全年都可从事休闲活动，无论是水上运动、健行、划船、游泳、钓鱼还是打高尔夫球，都吸引着喜爱水上活动、户外探险的游客。

Long & Foster房地产经纪人布拉特(Brenda Fichtner Bratt)说，史密斯山湖让人一到这里就有宾至如归的感觉。他说，尽管全美经济景气不佳，但当地房地产市场依然强劲。根据Evolve的数据，上市价格中位数为462,772元，房屋资本回报率为5.1%，加上估计每年33,692元的租金收入，使该地区成为全美表现最好的度假租屋市场之一。

布拉特补充说，独栋房屋、康斗和联排屋全年都能出租，因为与邻近各州相比，这里的气候相对温和；此外，对购置第二栋房屋买家的另一个吸引力是税收。布拉特说，自己的多数客户来自维吉尼亚州北部、新泽西州、宾州、加州、纽约州和其他房地产税要高得多的州；考量这里的税收和房价，客户在享受悠闲的湖畔度假生活时，还有更多额外的好处。”

除了有各式的水上活动，史密斯山湖有吸引了许多钓客，该湖北面与史密斯山湖州立公园接壤，公园占地1,500英亩，拥有美丽的水岸、沙滩、健行步道、野餐区和圆形剧场。高尔夫球爱好者可以使用五个球场练习挥杆，包括知名设计师罗伯特琼斯(Robert Trent Jones)设计的高球俱乐部Mariners Landing。

布拉特也注意到许多买家经常搜索高尔夫球场周围的区域。她说，The Water’s Edge、The Waterfront和Mariners Landing 是非常受欢迎的社区，可以在欣赏美丽的湖山景色的同时享受挥杆乐趣。

史密斯山湖地区其他受欢迎的购屋地点包括The Boardwalk，这是一个优雅且风景优美的新英格兰风格社区，拥有配备度假设施的中等和豪华湖滨住宅； Waverly是一个高级的海滨社区，提供隐私和迷人的湖景，房价通常在百万以上。

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全美最适合居住都市不在东岸也不在西岸

世界新闻网

02/06/2023

密西根州安娜堡被列为美国最宜居都市，主要是美食兴旺、科技发达和密西根大学座落于此地。图为该市占地69 亩、深受市民喜爱的盖洛普公园。(Getty Images)

专家推荐2023年全美最适人居的都市，榜首是密西根的安娜堡(Ann Arbor)，其次是北卡州洛丽(Raleigh）、阿拉巴马州汉茨维尔（ Huntsville）、阿肯萨斯州的法叶特维尔（ Fayetteville）和科罗拉多州科罗拉多泉（Colorado Springs），无一在东西两大洋岸或南部墨西哥湾沿岸。

2022年就有40%美国人想搬家，但有八分之一成年人认为搬家比坐牢还痛苦，而美国人终其一生平均换过五个家，多数人还是不愿搬到另一都市或另一州。

既然搬家是人生大事，选对地方很重要。2019年的调查发现，52%受调民众说，为了「筑梦」，远赴他乡就职再辛苦也值得考虑。

「研究发现」（ StudyFinds）网站综合10个专家表列，得出前述今年度最适人居的都市，想好好过「后新冠时代」日子的人，不妨参考其入选原因：

安娜堡最常被列为最宜居住的原因，主要是美食兴旺、科技发达和密西根大学所在。Money网站说，把它贬为不过是名为「树木镇」的大学城，对它「非常不公。」LIvability网站说，安娜堡最宜人居的理由，还有设计精良的小径网络、热爱艺术、世界级餐厅、居民友善聪明又热心公益。

洛丽的优势在于科技业的前景和「美国南部的舒适。」Bankrate网站说，洛丽不但是东岸的创新中心，苹果还打算前去建造新的科技园区，「想要往科技业和研究界发展，这个州政府所在地，气候温和，饮食业方兴未艾，要替州立大学狼族篮球队加油，更不受愁没机会。」

阿拉巴马汉茨维尔1960年代风光过，因为太空总署青睐过它。 Business Insider说，第二波复兴已轰轰烈烈进行，科技业、酿造业和艺术界纷纷前往聚集。

MovingWaldo说法叶特维尔是充满年轻活力、予人古典小镇感的「进步都市」；科罗拉多泉是登山客探险家和喜欢大自然的人的最爱，好学校、好公园和新型住宅如雨后春笋纷纷冒出。

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全美5大热门旅游景点置产稳当包租公、包租婆

世界新闻网

02/02/2023

房地产市场目前虽不如往昔兴旺，但拥有可供出租的房产除了享有长期增值效益，还可收租取得现金流，只要选对地点，租金收入可远超过房贷成本。

专家列出全美以下五个热门景点，在这些地方置产将有稳定租金收入。

第一：佛罗里达州 30A

「30A」是指佛州热门度假小镇德斯坦(Destin)和巴拿马城(Panama City)之间的一段高速公路，在墨西哥湾沙滩上布满拥有美景的小社区。Santa Rosa、Rosemary Beach、Seaside及其他小镇旅游旺季人满为患，美丽海滩、美味海鲜和友善人情味散发小镇魅力，当地成了绝佳投资地点。

第二：加州马麦斯湖(Mammoth Lakes)

这是小型度假小镇，位于优胜美地国家公园(Yosemite National Park)东入口以南约30 分钟路程处，除了有加州最好的滑雪场，一年四季都是度假胜地；每年11 月持续到隔年 7 月 4 日都算是滑雪季，租金收入很高，夏季人们钓鱼、骑自行车、徒步旅行、划船和登山。当地房价及租金都迅速上涨，旺季时，简单的一房租金最高可达每晚 450 美元。

第三：宾州波科诺斯(Poconos)

从夏季水上运动和瀑布到冬季单板滑雪都可圈可点；当地数十年来一直是度假热门地点，许多度假屋年租金收入超过 4万美元，投资风险／回报比率(risk/reward ratio)很低。

第四：纽约州温德姆(Windham)

纽约州北部向来是纽约市居民的度假热门地，温德姆除了因滑雪胜地广受欢迎，也是精致的夏季旅游景点，户外休闲活动与艺术画廊、酒吧、一流餐厅相得益彰。当地房价中间值低于 50万美元，还算负担得起。

第五：维吉尼亚州麦克加赫斯威尔(McGaheysville)

这是另一个具有小镇魅力的全年度假胜地，仙纳度国家公园(Shenandoah National Park) 最具吸引力。当地年收入中间值高达 4万9000 美元，几乎所有出租物业投资者都获利，有些人真正发了横财；该地区目前还不算太有名，投资潜力大。

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南加房市好冷洛县、橙县房屋销售量暴跌46%

世界新闻网

01/29/2023

洛县与橙县房屋销售量，在12个月内暴跌46%，创下有纪录以来最低的12月。（KTLA）

橙县纪事报报导，洛县与橙县房屋销售量，在12个月内暴跌46%，创下有纪录以来最低的12月。根据CoreLogic数据，这两县房屋销售额总计5772套，比2021年12月开始的12个月减少4833套。

这可说是自1988年以来，销售最慢的12月，与任何一个月相比，房屋销售额第四低。过去12个月的销售额降幅，在35年以来排名第八，也比1988年以来的12月平均销售额低50%。

造成此情况主要原因是经济不稳定，尤其是通膨率飙升和房贷价格上涨，这些因素打击房地产市场。飙升的贷款利率，也使购买力在一年内下降35%。

过去一年中，南加州六县销售额下降47%，至1万2751套，销售价格中间值仅上涨0.7%，至68万6000元。

以洛县来说，过去12个月完成3984套房屋销售，一个月内下降3%，一年内下降48%。橙县过去12个月售出1788套房，一个月内下降2%，一年内下降40%。

在房价上，洛县房屋中位数77万5000元，一个月内下降1.1%，一年内下降3%。这也比2022年4月创下的86万5000元历史新高低了10%。

橙县93万3500元的房屋中位数，一个月内下降2.8%，一年内下降1%。比2022年5月创下105万5000元的高峰值低11%。

更昂贵的贷款利率显然是罪魁祸首。以12月来说，30年贷款平均利率为6.4%，在此之前为3.1%。

根据纪录显示，假设支付20%首期，以洛县房屋中位数77万5000元来说，购屋者房贷增长41%，每月约3862元。一年前房屋中位数为79万9800元，每月支付2733元。

橙县房屋中位数93万3500元，以支付20%头期款来说，购屋者贷款高出45%，达4652元，一年前中位数为93万8200元，购屋者每月支付3204元房贷。

在销售方面，洛县2796笔交易，一个月内下降3%，一年内下降48%。橙县1022交易量，一个月内下降1%，一年内下降47%。

2022年12月洛县房屋中位数83万元，同比下降4%。橙县100万元房屋中位数，一个月下降3%，一年内下降6%。

康斗房屋销售也有所下降。洛县售出894套，一个月内下降2%，一年内下降51%。橙县售出496套，一个月内增长6%，但一年内下降39%。

洛县康斗的中位数61万9500元，一个月内下降3%，一年内下降5%。橙县中位数为72万1000元，一个月内上涨5%，一年内上涨8%。

新屋的销售也差不多。洛县建筑商售出225套，一个月内下降13%，一年内下降36%。橙县售出263套新屋，一个月内下降两成，但一年内上升19% 。

价格方面，洛县新屋中位数92万4250元，一个月内上涨11%，一年内上涨14%。橙县中位数100万元，一个月内下降5%，一年内下降16%。

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圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀、凤凰城高盛点名重现2008房市崩盘

世界新闻网

01/26/2023

高盛提出预警，指圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀、凤凰城等四城市可能重演2008年的房市崩跌。（Getty Images）

高盛(Goldman Sachs)经济学者预警，圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀、凤凰城这四个城市可能出现2008年的房市崩盘；高盛并指政府接近倒债的情况，便可能让美国陷入衰退。

受到高利率和房价下跌影响，高盛预期2023年房市惨况将持续，并在本月初提醒客户的信件中，点名加州圣荷西与圣地牙哥、德州奥斯汀，以及亚利桑纳州凤凰城这四城的房价可能在显著增长后，出现急遽下降超过25%的情况，类似2008年「经济大衰退」(Great Recession)房市崩盘的情况；史坦普-凯斯席勒全国房价指数(S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index)指出，当年全美房市跌约27%。

高盛认为，「对2023年修订后的预测，利率将维持在高点的时间更长，十年期美债收益率将在第三季触顶；因此，我们调高2023年底的30年固定房贷利率预测至6.5%，比先前预测高出30个基点。」

30年固定房贷利率2022年从3%增至6%，11月达到峰值的7.37%。

高盛也说明为何点名四个城市，是由于当地房地产在新冠肺炎疫情期间的飙涨，已脱离基本面。

高盛并预测，东北部、东南部和中西部许多地区的房市也出现微幅修正，其中纽约市将跌0.3%，芝加哥跌1.8%，巴尔的摩增0.5%，迈阿密增0.8%。

高盛的信中写道，「假设经济维持在软着陆的道路上且避免衰退，30年固定房贷利率到了2024年底会回到6.15%，房价成长将可能在2024年底从负转为低于趋势的增值」。

另外，对于可能出现的债限危机，高盛首席经济学者海济斯(Jan Hatzius)接受「有线电视新闻网」(CNN)访问时说，「若质疑美国政府按时支付利息和本金的能力或意愿，那可能会产生非常、非常不利的后果。」

美国上周触及债务上限，财政部长叶伦(Janet Yellen)启动「非常措施」继续支付政府帐单。

若国会未能及时提高债限，海济斯表示，投资人将担心财政部可能违约，而美国财政部「可能是全球经济最重要的资产」。

美国或许会在2024年总统大选前避免步入衰退，但债限危机是关键，若违约或接近违约都可能导致经济衰退。

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房市展望╱房价降而不崩租金难下滑

世界新闻网

01/20/2023

StreetEasy预计今年纽约房市震荡仍将继续，房价或小幅下降。(记者和钊宇／摄影)

纽约市房地产市场2022年经历震荡，房贷利率大幅攀升迫使买家削减预算或保持观望，租客也面临近十年来最大规模的租金涨幅；地产网站StreetEasy近日发布纽约市房市2023年预测，今年房贷利率仍将居高，房市震荡也将继续，房价或小幅下降，而租金或将出现较大幅度下降，但速度较慢；同时，纽约市住房供应将有所增加，仍会吸引许多人前来定居。

根据StreetEasy的预测，纽约市房价2023年将小幅下降，但不会出现崩跌；相比去年，通膨将有所缓解，但预计仍将保持在高位，同时劳动力市场对求职者有利，不过劳动力短缺导致的工资上涨或让联准会难以抑制通膨，预计利率水平今年大部分时间将保持在高位，意味着30年期房贷利率将继续走高，买房需求减弱，更多上市房屋将不得不延长在市时间或降价。

购房需求减卖家不着急

不过，虽然购房需求减弱，随着更多卖家将房屋撤出市场，纽约市房价的降幅可能有限；数据显示，全市去年11月新上市房屋同比下降17%，库存压力仍在，潜在卖家或避免出售过去低利率时入手的房屋；而随着租金上涨，许多卖家将更愿意在利率降低时再卖房；2023年的房市仍将是买方市场，但卖家售房的迟疑也会增加一定的议价能力。

若2023年出现经济危机导致失业潮，纽约市屋主面临的处境将好于2008年金融海啸；StreetEasy预计，由于房价下跌面临法拍的屋主数量将明显少于2008年，部分因为纽约市自2020年新冠疫情开始至2021年7月间，房价一直保持连月下滑；而在疫情开始之前，纽约市房价就已经开始调整，与全美其他地区房价自2020年中以来就开始飙升的情况不同；因此疫情前或疫情中购房者目前处有利地位，能够承受可能的更大跌幅。

出租房源少租金获支撑

租房市场方面，2023年租房需求将有所下降，但由此带来的租金下滑不会很快出现；2022年的租金高位将难以持续，数据显示，由于租金和通膨，今年纽约市租房市场需求将减弱，让租金下降，但同时由于租房房源同时减少，租金下降速度不会很快。

同时，潜在买房者在今年春季之前或将继续留在租房市场，让租金获得支撑；而且，StreetEasy的研究显示，纽约市租房者目前愿意付出更高租金避免合租，这些都意味着租金下降可能需要更长时间。

此外，2023年更多新建案完成，料将增加租房市场的库存；数据显示，由于为地产商提供减税的421-a项目2022年6月15日过期，2022年上半年申请建案的地产商数量猛增，共有录得5万8623份申请，相当于2015年全年的申请量，是2021年全年的2.5倍；根据421-a项目规定，参加该项目的住宅须提供25%到30%的可负担住房；不过，有多少建案能在短时间内完成尚未可知，而且通膨和资金成本也将不利新项目展开。

除了新建案，疫情导致更多人居家上班，不少办公大楼空置，纽约市也在推动将办公室改建成住宅；根据市主计长办公室的数据，办公楼的利用率只有疫情前的46%；不过，鉴于于纽约市大部分办公楼建于上世纪下半叶，改造难度较大，而且也需要通过修改土地利用的相关法律，需要市议会和州议会合作商议；无论如何，2023年将成为改造办公楼的关键点，如果大规模实施，料将缓解纽约市的住房危机。

StreetEasy认为纽约市仍将继续吸引更多人前来定居；去年11月，纽约市外民众在StreetEasy上的搜索量比疫情前翻倍，华府、波士顿和亚特兰大的民众尤为感兴趣；虽然纽约市住房的可负担性降低，但叠加纽约市经济稳健复苏，不少社区仍将吸引潜在居民。

StreetEasy预计，2023年租房需求将有所下降，但由此带来的租金下滑不会很快出现。（记者和钊宇／摄影）

StreetEasy预计在明年房贷利率仍将高企的情况下，纽约房市震荡仍将继续，房价或小幅下降。（记者和钊宇／摄影）

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地产报告：去年第四季硅谷办公室空屋率上升

世界新闻网

01/17/2023

联邦升息引发的经济放缓，以及科技业率续展开瘦身裁员的大环境下，一份新出炉的报告指出，硅谷的办公室市场在去年最后三个月出现空屋率上升、大宗租任交易消失，而租金则持平等现象。

商业房地产公司世邦魏理仕（CBRE）圣荷西办事处发布了一份关于南湾办公室市场的新报告，点出不少令人不安的结论。该报告的覆盖期间为去年的10月到12月、也就是整个第四季。调查发现，在2022年底的三个月办公室市场可以说「有个缓慢的结束」（had a slow finish to end 2022）。

报告中指出，在去年第四季中，硅谷办公室的空屋率为14.1%，高于去年7月至9月，也就是第三季度的13.6%空屋率。而麻烦的是，现在产业界的裁员还在继续，「经济状况影响了企业雇用员工的决定。」

报告表示，尽管存在经济的不确定性，但口袋深的投资者还是购买了一些备受关注的办公楼，特别是那些以大型科技公司为租客的办公楼。例如，去年10 月，总部位于德国的联合投资房地产有限公司（Union Investment Real Estate GmbH）和总部位于西雅图的梅茨勒房地产顾问公司（Metzler Real Estate Advisors），就合作支付2亿2200万元，购买了一座大型桑尼维尔的办公大楼，该办公大楼出租给科技社交软件巨头LinkedIn。建筑群的地址为桑尼维尔的684 W. Maude Ave.，以及686 W. Maude和480 N. Pastoria Ave。

世邦魏理仕的报告中说，去年第四时主要推动办公室市场的是小型办公室的租赁活动。整体办公室出租的交易中，有63%都来自于面积在1万平方英尺以下的办公室。其中在报告内更值得注意的是：该季度没有一笔超过10万平方英尺的租赁交易。

进一步分析可以看出，圣克拉拉是第四季度最疲软的南湾办公室市场，空屋率为26.2%。根据商业地产经纪公司的调查，圣荷西市中心仍然被疫情的后续副作用所影响，出现较高的空屋率，约为为17.4%。拥有众多科技公司的北圣荷西，去年第四季办公室空屋率也有为16.4%。

第四季度空屋率为个位数的四个办公室市场则是桑尼维尔，空屋率4.7%。南圣荷西表现也不错，空屋率4.9%。库比蒂诺空屋率为5.2%。密尔比达则为6.4%。

世邦魏理仕报告称，第四季度办公空间租金平均为每平方英尺每月5.65元，与第三季度持平。5.65美元的水平也与2022年第三季度相比没有变化。

报告并指出，由于经济前景依然不确定，许多公司预料会推迟房地产相关的决策。

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纽约都会区迁出潮长岛2郡也入列

世界新闻网

01/10/2023

美国货运、搬家公司「United Van Lines」近日发布新民调研究，就全国各州的人口迁移情况进行调查，结果显示，受疫情三年的影响，退休、想与家人更近、受疫情的生活方式改变以及目前房价等因素成为2022年人们决定搬家关键；而就地区来说，年轻一代也不再将纽约、新泽西等都会区域作为居住首选，人们更愿意退而求其次，从昂贵的生活成本中解放，搬到低密度、更负担得起的地区。

数据显示，纽约、新泽西以及康州，人口迁出率均高于迁入，纽约首当其冲，整体人口异动，迁出人口占61.9%，迁入人口占38.1%；全国排名20个的迁出地区有四个来自纽约，六个来自新州，长岛纳苏郡、苏福克郡问鼎，迁出达78%，迁入22%。

都会地区的生活成本高，就迁移原因来看，纽约人迁出理由占比最高的为退休、其次为家庭和生活方式的改变；而迁入理由占比最多的为工作，人们认为在经济形势下滑的当下，工作成为了居住地的重要导向。

公共政策系经济学者斯托尔(Michael Stoll)表示，该民调显示，美国人持续大都会迁移到二、三线城市，大部分在南部，一些在西部，但甚至向东北部迁移的人数也在增加，年轻的千禧一代也不再把纽约当做最终目的地，大华府和俄勒冈州的波特兰市成为了全国热门的迁入地。

United Van Lines表示，这项研究强调，美国人正在从昂贵都会区搬到低密度、更能负担的地区生活，这与疫情前「都会城市一边倒」形成对比；但随着新居民涌入，新热门地区房价和生活成本也会上升。

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拼多多Temu: 出海美国的顶级市场营销案例 | 电商特辑（1）Ep.22 Jan 4, 2023
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房价上涨40%+房贷利率升至7% 55%美国人买不起现住的房子

世界新闻网

01/02/2023

华府卡托研究所(Cato Institute)最新发布的2022年住房负担能力调查结果指出，依目前的房屋市场，55%的国人无力购买自己所住的房子。他们表示，现在的高房价以及高房贷利率，让他们根本没能力买房子。

自新冠疫情大流行以来，房价上涨了40%以上。一年前，飙升的房价曾经令一些房主沾沾自喜，因为身家水涨船高，但现在对潜在的买家和卖家来说，反而是令人恐惧的来源，因为这一生都恐怕买不到房子。

当前高通膨，受高利率高房价影响，民众望屋叹气，半数以上根本买不起。房屋滞销。图为宾州匹兹堡市内的公寓房待售。(美联社)

87%忧房价涨更多人怕子孙无力购屋

卡托研究所调查发现，87%美国人担心房价上涨，75%认为普罗大众买不起他们居住社区的房子，更多人担心自己的子孙无法购买房屋。

他们的恐惧是有事实根据的，全国建商协会(National Association of Home Builders)最近发表报告指出，亚利桑纳州有75%居民，无法以当前价格购买该州的一般房屋。其他研究也显示，大多数租屋者无力在自己生活的城市购房。

50年最大涨幅每月要多付1000元房贷

标准30年期的房贷利率，由今年初的3%飙升至现在的7%或以上，这是50年来最大单年增幅，相当于每月要多付1000元偿还贷款。与过去几年的超低房贷利率相比，对许多美国人来说实在高得不可思议。

高房价及高利率已使房地产市场陷入衰退，全国房地产经纪人协会指出，2022年的销售量下降了15%，2023年将会持续下降7%。

最新调查显示，半数以上国人自承买不起房子，被迫租房。房租价格也随之增加。图为德州休士顿市房租价格上涨两位数字。(Getty Images)

解决住房危机兴建更多小而可负担房子

根据Cato的调查，租房者强烈支持建造更多的房子，但屋主则反对新建房屋。

从经济学者的角度来看，当前的住房危机主要是供需问题，解决办法在于增加供给，但不是兴建更多豪宅，而是更小、更密集、可以负担的房子。

独立屋仍然是大多数国人的梦想，卡托研究所的调查指出，89%受访者希望住进独立屋，几乎没有人喜欢连栋屋(townhouse)或公寓。但在城市生活的年轻族群，尤其是千禧世代反较喜欢连栋屋或公寓。

调查显示，四分之一的千禧世代准备永远租屋居住，根本没有购买房屋的计划。

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在洛杉矶存够一套房首付竟然需要这么久

世界新闻网

12/22/2022

洛杉矶房价是出了名的高，来自消费者金融信息在线中心 SmartAsset 的一项新研究发现，洛杉矶人平均可能需要长达 11.55 年，才能存够一套房子的首付。

SmartAsset 使用收入中位数数据，并假设工人希望每年节省 20% 收入，用于支付洛杉矶中等价位房屋的 20% 或 12% 的首付。研究结果表明，加州在存首付所需的总时间遥遥领先，在排名前十的城市中，有六个都位于加州，包括洛杉矶、旧金山 (San Francisco）、奥克兰(Oakland)、长堤（Long Beach）、圣荷西(San Jose)和圣地牙哥（San Diego），其中洛杉矶排名第一。洛杉矶居民平均需要储蓄 6.93 年才能支付 12% 的首付，或者超过 11 年才能支付 20% 的首付。 SmartAsset 表示，这是全国平均水平的两倍。

洛杉矶购房者需要储蓄的时间大约是排名垫底的底特律（Detroit）购房者的六倍。对于底特律来说，支付 12% 的首付大约需要 1.15 年，对于那些希望支付 20% 的首付则需要 1.92 年。然而，洛杉矶家庭收入中位数不到底特律的两倍。

根据 SmartAsset 的数据，洛杉矶的房屋中位价约 81万2800 元，与去年相比，这个数字已经增加 11万5000 多元。

根据排名，旧金山排名第二，这意味着购房者将不得不储蓄将近 11 年。长堤（榜单第五位）的买家需要储蓄 9.39 年，才能支付 20% 的中位价房屋首付。

不过，以目前的形势来看，如果民众银行存款不足以支付 20% 的首付，也不必完全气馁，一些贷方可以以低至 3-5% 的首付为购房融资，在一些城市，甚至可以零首付获得抵押贷款，前提是有良好的信用。

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通膨利率因素去年可买50万房者今只挑40万

世界新闻网

12/12/2022

圣安东尼奥房地产经纪人协会新公布的最新数据指出，大圣安东尼奥地区房屋「成交数量」下跌，但「成交价格」仍在成长，不过上市房屋平均需时六周才会被人买走。

疫情大流行(pandemic)期间，德州以及全国其他地区的房地产变得极为抢手，这是事先没有人预期到的。如今疫情缓解，但联储会为了压抑通膨大幅提升利率，让买家的负担沉重许多，整体的房地产热度已经大幅降温。圣安东尼奥房地产经纪人协会(San Antonio Board of Realtors)19日(周三)公布的数据指出，圣安东尼奥以及新布朗菲尔斯(New Braunfels)地区9月份一共有3242栋房屋转手，比去年9月的数目减少了10.2%，而且这是连续第六个月的下降。

但今年9月成交房屋的中间价格(medium price)是38万9752元，比去年9月高出12%。去年9月房屋市场热络，上市房屋平均14天就会成交，但今年9月却需要42天。协会主席崔西哈斯洛克(Tracie Hasslocher)指出，如果卖家不是急于要脱手，并不须要紧张，房价不但还在上升，而且今年9月成交的房屋中，98.3%的卖家都至少得到他们所开的价格(listing price)，没有必须降价求售的压力。

首府奥斯汀地区的降温更明显，今年9月成交屋数量必去年同月下跌18%，成交价格只上升5.6%，查维斯县(Travis County)成交房屋的中间价格约是57万5000元。奥斯汀房地产经纪人协会的新主席艾旭丽杰克森(Ashley Jackson)指出，现在上市房屋数量较多，因此买家的选择变得比较多，卖家漫天开价的情况也变得比较缓和。

但杰克森也指出，过去六个月利率飙升，让买家的负担变重，譬如去年9月可以负担得起50万元房屋的人，现在可能只能买得起40万元的房子。

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华尔街顶级投行的世纪败局：孙正义的“白手套”、被Bill Hwang“坑骗”、转型失败、风控失效，瑞士信贷是时代的替罪羔羊吗？【深度】 Dec 6, 2022
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史上首次联邦政府将支持100万元以上抵押贷款

美国中文网

11/30/2022

联邦政府将首次支持超过100万元的抵押贷款，此举反映出美国大部分地区房价上涨的趋势。

联邦住房金融局(FHFA)周二表示，在高成本市场，明年有资格获得房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）支持的住房抵押贷款上限将跃升至108.9万元。该机构称，在大多数其他市场，2023年符合担保条件的抵押贷款的最大规模将达到72.62万元，较目前的上限增长12%.

新的门槛意味着更多贷款将满足“普通贷款”（conforming loan）条件，也就是符合房利美和房地美融资标准并可转售给投资者的抵押贷款。在实际层面上，提高普通贷款的限额可能会给高价房产买家带来一些宽慰，因为这些抵押贷款通常提供较低的利率。

联邦住房金融局会定期重置普通贷款的贷款限额，以反映房地产价值变化。自2020年初以来，由于创纪录的低抵押贷款利率和居家办公推动了购房需求的激增，美国房屋的中位售价上涨了近40%.

2022年，在高成本市场，普通贷款的限额为97.08万元，而其他市场的限额为64.72万元。

但随着联储会在2022年加息，抵押贷款已经走高。房地美11月23日说，典型的30年期固定利率抵押贷款目前约为6.6%，是年初水平的两倍。这使得一些购房者更难负担得起新房。

联邦住房金融局介绍称，联邦政府将提供逾100万元贷款的高成本地区包括纽约和洛杉矶等物价高昂的沿海城市，但也包括西部山区的一些高档地区，如怀俄明州的提顿郡和犹他州的沃萨奇郡。

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全美十大房市热点德州占四但交易量已连７月下跌

世界新闻网

11/22/2022

全美十大房市热点，四个在德州，但交易量已连续数月下跌。(Houston Association of Realtors)

网络房地产经纪商Opendoor Brokerage最近公布了美国房屋市场最热点排行榜，德州在前十名中占了四名，包括华人聚集的凯蒂(Katy)地区。不过，但在房价贵、利率高的现况，德州房屋市场交易量已连续七个月下跌。

德州房屋市场交易量不只下跌，现在连高价位的房屋销量也减少，休士顿地区10月份成交量比去年同月下跌23%。休士顿房地产经纪人协会(Houston Association of Realtors)最近公布的数据指出，家庭独栋住宅(single family homes)成交量减少23%，这种现象在德州其他地区也很类似。

协会主席珍妮佛沃霍布(Jennifer Wauhob)指出，从4月到9月交易量都连续下跌，但那时候价格在50万到99万之间的高价位房屋仍然维持畅销的情势，但到了10月份这块亮点也开始晦暗了。

　尽管销售量下跌，房屋价格仍在上升，只是上升的速度减缓。协会新公布的第三季数据指出，以大休士顿地区居民的薪资来评估，买得起房子的居民只有41%，去年同季能够买得起房子的则有53%。

　德州第二大城圣安东尼奥的交易量下跌得少些，10月份转手的房屋有2597栋，比去年同月减少19.3%，其中的2053栋是二手屋，其他的是新屋。另一份报告则指出，大圣安东尼奥地区今年至今被买下的房屋，有大约30%是全新的房屋。10月份成交新屋的中间价格是38万2518元，比去年同月上涨约8%；成交二手屋的中间价格是32万3190元，也是上涨约8%。

　根据网络房地产经纪商Opendoor Brokerage最近公布美国房屋市场最热点排行榜，德州在前十名中占了四名：奥斯汀西北郊区的黎安德市(Leander)排名全国第二，华人乐于买房的休士顿郊区凯蒂(Katy)地区排名第三，圣安东尼奥旁边的新布朗菲尔斯市(New Braunfels)排名第四，北德州达福都会区的芙尼尔市(Forney)名列第七。

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房贷利率走高 5招降低成本

世界新闻网

11/21/2022

房贷利率走高、房价未见下跌，此时买房绝非好时机，但基于种种原因非买不可的人，还是可想方设法降低成本。

目前，30年期固定房贷款利率在7%以上徘徊，较一年前足足高出4个百分点，房贷数据公司Black Knight称，一般买家的购买力因而削弱14%，再加上待售屋存量偏低，导致有能力或有兴趣买房的人减少，但房价未受影响，仍处高档。此时除非迫不得已，否则人们不会买房搬家。

话虽如此，人们为了新工作、离婚、家庭成员增加等因素必须搬家，有些人则寻觅多时后不想放弃，仍有人买房，房地产市场销售放缓，但不会停止。时机不佳之下还是非买房不可，可采取以下因应之道：

1、等待日后重新贷款

房贷业者William Raveis Mortgage区域副总裁科恩(Melissa Cohn)说，利率上涨幅度和速度超出预期，但预计最多两年，利率可望显著下降。等待日后重新贷款的缺点是，目前需承受较高利率，而且要承担利率或许不下降、或降幅不如预期；再加上届时重新贷款成本可能很高，通常，结案成本约是贷款本金的2%到5%，万一失业或房屋贬值恐负担不起。

2、借浮动利率房贷

利率走高之际，更多人在标准30年固定利率房贷之外另作选择；根据房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)，浮动利率房贷(adjustable rate mortgage,ARM)目前约占房贷申请的12%，远大于一年前的3%。

根据房地美(Freddie Mac)，11月初当周30年期固定房贷平均利率7.08%，5年期国债指数混合浮动利率房贷(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一个百分点，达6.06%，同是30年期贷款，ARM在固定期限(通常5、7或10年)采固定利率，之后依当时行情重设房贷利率。

假如五到七年后要再搬家，ARM可提高购买力。科恩说明，在ARM贷款前五或七年采固定利率，但因为银行只须担保较短期限，所以利率较低、每月还款金额也较低。

缺点是，借款人须承担利率不降反升的风险；约定的固定利率期满后，可能每一年或半年重设利率。

3、贷款初始多付款

借款人在贷款之初加码付款可降低房贷利率、进而降低还款额，这是永久或暂时降低贷款利率的好方法。

基本上，永久性买断(permanent buydown)将改变贷款期内的利率，临时买断(temporary buydown)则在特定期间采较低利率。通过临时买断，借款人通常第一年的贷款利率可降低2%、第二年降低1%，第三年起利率恢复到原来水准，届时，多数人预期利率走低，可望重新贷款。科恩说，贷款第一年利率由7%降至5%很可观。

缺点是要提前付更多钱，假如不打算在买来的房子住太久，不值得这么做。

4、要求卖方让步

在某些房地产市场，买家竞争已不像过去那样激烈，买方可要求卖方提供信用或让步(credit or concession)，这么一来，为买方分担房贷成本。

俄勒冈州房贷业者Churchill Mortgage资深房贷专家凯利(Trudy Kelly)说，如今卖家比过去更愿意协商。9月房贷利率约5.75%时，凯利与一位打算买59万美元房屋的买家合作，那位买主要求卖方提供1万5000美元让步，而不是砍低房价1万5000美元或2万美元；凯利说，如果买家砍价以57万5000美元买下房子，每月可省78美元，借由请求卖方让步、将利率降低一个百分点，买方每月还款额减少340美元。

问题是，许多地区至今仍是卖方市场，买方很难要求卖方让步分担房贷成本。

5、以现金买房

如果有足够现金，目前正是买房好时机。不仅可避免高额房贷利率，还可借由谈判争取到好价格。

但根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)最近一份报告，过去一年，全美97%购屋者须贷款融资。

就算无法捧着现金买房，也可提高头期款、进而压低贷款金额，有助于降低每月还款额度；这么做还可增加房屋净值。假如目前有房子，可善用售屋所得现金、甚至利用房屋净值借款增加头期款。

缺点是，把现金拿去买房便不得不放弃其他投资。根据全国房地产经纪人协会，首次购屋者一般头期款为6%、再次购屋者头期款更达17%，很少人以百分之百现金买房。

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全球房市濒临衰退临界点

世界新闻网

11/15/2022

英国金融时报报导，新冠疫情带动的全球不动产荣景已在去年底触顶，如今世界各地房市正步入金融海啸以来最全面的不景气。国际货币基金（IMF）警告全球房市正处于「临界点」，预测在最坏情况下，未来三年新兴市场的实质房价将下挫25%，已开发市场则看跌10%。

去年底时，全球房地产业情势看起来依然很乐观，当时经济合作发展组织（OECD）38个成员国的房价成长速度，为50年前开始有记录以来的最快。然而不到一年后，情势翻天覆地改变。在各地屋主都忙于应付愈来愈难以负荷的房贷利率之际，潜在购房者却也遭遇一个问题：房价涨幅高于所得增幅。

紧跟在这场房地产荣景之后的，很可能是自金融海啸以来最广泛的房地产不景气，连带可能使萎靡不振的经济体承受更大的压力。如今在牛津经济研究院的数据库中，几乎所有国家的房价明年都将放缓，将是至少2000年以来最全面的房价成长减速。其中一半以上国家的房价彻底萎缩，为2009年以来仅见。

国际货币基金全球金融稳定报告说：「随着全球央行积极收紧货币政策以应付物价压力，借贷成本飙升和贷款标准趋严，再加上房屋估值过高，可能导致房价急剧下挫。」

牛津经济研究院首席经济学家史莱特预测，由于支出减少，房市不景气可能使全球经济成长减少0.2个百分点，而住宅投资下滑可能导致全球成长再下降0.6个百分点。加拿大银行也估计，房地产市场低迷将使明年经济成长率减少0.6个百分点至0.9%。

这种情况已在中国上演，近几个月房地产危机加剧，在截至9月的一年内，中国房屋销售面积较一年前锐减26%。

房地产市场景气放缓的最大因素是房贷利率。在美国，联准会的激进升息，促使30年期房贷利率站稳7%，为2008年以来最高，比去年多出一倍以上。欧元区、加拿大、新西兰及澳洲的房贷利率也升息多年新高。

市场低迷的迹象清晰可见。大多数市场的房地产通膨已经放缓，包括德国、澳洲和中国。澳洲首次出现年度萎缩，美国8月房价年增长率从7月的16%放缓至13%。不动产产顾问公司莱坊的报告说，在第3季底主要城市房价已连二季成长减缓，新西兰、加拿大和挪威的城市都出现二位数减幅。

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年轻新屋主忧面临房价下降

世界新闻网

11/04/2022

德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。

德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research Center）数据显示，房价应该是在5月封顶。自那时起，德州每个主要城市房价都有下跌趋势。

若是过去几年购屋的屋主，可能可以沉浸在拥屋的狂喜中。

若以年收入四倍的价格购屋，可能连睡觉时房子赚的钱，都和工作时赚得一样多。因若房屋价值在12个月内上涨25%，房屋升值便与薪水一样多了。

然而，在如今的抵押贷款利率超过7%，住房条件陷入丑陋的僵局，愈来愈少买家符合条件，许多业主发现自己陷入困境。

专栏作家柏恩斯（Scott Burns）表示「这情况终将过去」，若屋主坚持下去，按时付款，享受房屋带来的快意，房屋仍将成为一个不错的投资。

他举例表示，他的一名兄弟20世纪90年代，在洛杉矶下跌的市场中购买一套屋，如今该屋或土地，已是当初买价的五倍。

虽然住宅房地产领域目前可能下跌，但只要待得够久，未来还是看好。

1980年代德州石油大萧条中，达拉斯房价在1986年达到顶峰，1989年触底，至11年后的1997年，才恢复到之前高点。

休士顿是第一个被石油危机压垮的城市，1983年达顶峰，1987年触底，全面复苏在1997年。

奥斯汀和达拉斯一样，房价在1986年达顶峰，至1991年触底，至1994年完全恢复。

那次的萧条比近期房地产「泡沫」糟得多，从顶峰到低谷，全国范围内用了近十年才恢复。但德州情况好得多，包括达拉斯、休士顿、奥斯汀等城市，都不到六年时间，且自房价全面复苏以来，这几个城市房价都翻了一番多。

如果历史重演，他认为德州衰退不会像东海岸或西海岸城市那么糟糕，也不会那么久。

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房客：给我2万才搬华人法院外喊不公

世界新闻网

11/01/2022

小房东指，为追讨房租已访多位民代，未得到明确回复，只能每周在法院外举牌，表达不满。(记者牟兰╱摄影)

数十名以华裔为主的小房东近日在纽约皇后区民事法院前抗议，多名屋主指，为追讨房租已访多位民代，未得到明确回复，只能每周四在法院外举牌，盼法官看到他们诉求；一名屋主称，已15个月没收到租，房客近期告知，想要他搬走要付2万元，感到不公。

以华裔为主的小房东高举「两年没收租很不应该」、「请房屋法院公平对待」以及「小房东想要回家」等标语抗议，民事法官共和党人候选人沙纳汉(William David Shanahan)也到场声援小房东。

刘Rickey表示，从事酒店服务业的他，2018年用所有积蓄并向亲友借钱，在麦斯佩斯(Maspeth)买下一栋「联排屋」(Townhouse)，通过仲介租给一名白人，「背景调查和银行帐单都查了」。房客去年7月开始拒交房租，他聘律师在房屋法庭提告房客，要求对方搬离，却被法官告知，因对方申请「紧急租金援助计划」(ERAP)，案件已被冻结，他自行支付地税和水费，共计近万元。

最无奈的是，房客近期买了市值4万多元的休旅车，还明确告知，想让他搬走，必须要归还押金、第一个月的租金并支付搬家费等，计2万元左右；他与其他小房东已多次拜访民代，两个月前开始在法院前举牌，求公道。

韩雪梅表示，她以2100元于2018年底，把艾姆赫斯特的两室公寓租给西语裔租客，2020年开始，对方拒付房租，又申请「紧急租金援助计划」，她申请上庭，至今还没排到期。

面对房客拒缴房租，从事餐馆的她只能自行支付管理费与地税，但在社群媒体上却看到租客去外州旅游，住500元一晚的豪华酒店，还换新车，感叹「政府的法规让好房客也变坏」。

小房东林Henry表示，他们过去几个月已陆续拜访多位纽约的民代，均没得到明确的指引或帮助，两个月前自发在皇后区民事法院前举牌，坚持至今，即使知道收效甚微，也期盼政府看到他们的处境，帮助改变现况。

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湾区房市熄火越来越多人搬离

Newtalk

10/30/2022

贷款利率持续上升，给在疫情期间一度火热的湾区房市泼了一盆冷水。湾区是加州目前唯一房价比一年前低的市场。根据「加州房地产经纪人协会」数据，湾区九县9月份的现有独栋房屋房屋售价中位数，比2021年9月下跌2.6%至126万元，尽管仍为高房价，但已是连续第三个月出现同比下跌。

经纪人协会副首席经济学家魏奥斯卡(Oscar Wei)表示，加州只有湾区出现房价下跌的原因，可能是有越来越多的人搬离。此外，由于湾区房价去年飙涨高于加州其他地方，当地房屋售价还有更多下跌空间。自今年稍早利率开始上涨以来，加州房价持续下跌，每月还款额度大增，将许多买家挤出市场。他认为，底线仍是利率，在接下来的几个月，若继续见到房价下跌，无须感到惊讶。

事实上，湾区房市于8-9月见到略涨。但魏奥斯卡将其归因于股市短暂上涨，促使湾区科技业部分人士兑现庞大投资组合购屋。

与去年同期相比，圣马刁县房价跌幅为湾区内核县最大、房价中位数下跌5.8%至186万元；其次为旧金山下跌5.7%至165万元；阿拉米达县跌幅4.6%至124万元；康曲科士达县下跌1.7%至88万2000元。

圣他克拉拉县逆势上涨

与此同时，硅谷中心圣他克拉拉县则逆势上涨4.3%至170万元。尽管圣县房价高于一年前，但硅谷房地产经纪人Ramesh Rao表示，当地市场与今年初相比，已大幅降温。他指出，疫情的大部分时间，许多人因远距工作不受办公室拘束，并且受到历史新低利率的推动，疯狂抢购房屋，有时出价比要价高出数十万元。

然而，房市变化发生在美联储局今年春天开始提高借贷成本，以因应减缓失控的通货膨胀。30年固定贷款利率上涨，本周已达6.94%，高于疫情最严重时的3%以下。

根据「Bankrate.com」数据，30年期固定的非标准大型房屋贷款(nonconforming home loan，又称jumbo loan)平均利率为7.34%。湾区巨额贷款是指超过97万800元的贷款额。代表着即使房价下跌，许多潜在买家的购房实际成本也会飞涨。

可调整利率贷款获考虑

「Realtor.com」贷款计算器以目前利率计算，一间100万元房屋的30年固定贷款每月还款额超过6500元，头期款额为20%。相较之下，疫情期间利率最低时仅约为4500元，包括地产税与保险。随着利率持续上升，买家已开始将目光自传统房屋贷款，转向为可调整利率贷款，卖方融资等创意融资。

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大华府房产交易放缓房价涨3.3% 维州福斯教堂市涨近20% 幅度最大

世界新闻网

10/19/2022

大华府地区的房产销售持续放缓，今年9月的整体房价比去年同期增长逾3%，涨幅最明显的是维州福斯教堂市(Falls Church City)，增长了近20%，而阿灵顿郡的房价下降近14%，主要原因是今年售出的房产除了独栋房屋外还包括许多公寓，房产分析师表示，来年房价会逐渐回落，但仍比疫情前高二至四成。

房地产网站Bright MLS的报告显示，大华府地区今年9月售出房产价格的平均中位数，比去年同期上升了3.3%，多数地区的房价都有不同幅度的增长，涨幅最大的是维州福斯教堂市，增长了19.6%，费尔法克斯市(Fairfax City)也增长14.6%

大华府仅有北维州的两个地区出现房价回落，包括阿灵顿郡(Arlington County)，价格中位数下降了13.6%，以及亚历山卓市(Alexandria City)降了近10%。

Bright MLS首席经济分析师司徒兰特(Lisa Sturtevant)表示，阿灵顿郡和亚历山卓市的情况之所以与大华府其他多数地区不同，主要原因是今年售出的房产与去年不同，今年的房产交易中包括许多公寓(condo)，而去年多以独栋房屋(house)为主，因此今年的平均售价中位数比去年低。

司徒兰特说，秋冬季时房产销售一般会减速，但对比去年同期，今年放缓得格外明显，今年9月签订的交易合同比去年同期减少了32.7%，这也是连续第七个月呈下降趋势，「去年的房产交易异常活络，因此放缓趋势不令人意外，但今年有待推进的房产交易数量甚至比2019年前还少，大华府已多年未见此情况。」

根据房产数据分析，未来一年房产销售仍将持续放缓，因贷款利率居高不下，买者减少，房价增长速度也将相应放缓，不过短期内房价下降的幅度不会很明显，司徒兰特表示，尽管房价将逐渐脱离最高峰，但仍会比新冠疫情前的价格多二成至四成。

大华府售出房价平均中位数及变化（数据源：Bright MLS网站制表：记者张筠）

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Townhouse For Sale

21767 Dryden Ct, Ashburn, VA 20147

MLS# VALO2038798

List Price: $359,900

Total Finished SQFT: 1,024

Posted: 10/15/2022

Newly renovated 3-story townhome in Parkside at Ashburn. Brand new white shaker, tall cabinets with granite countertop in an expanded kitchen design, stylish LVP floor on all 3 levels, newly installed quality carpet on staircase, new deck off the kitchen and dining area.

Neutral color throughout the home with plenty of windows and natural light, combined with high ceilings and ceiling fans make the home feel roomy and comfortable.

Upstairs with one large-sized bedroom with a walk-in closet, a full bath with tub and slower, a full set of washer/dryer, and a generous landing area that give you lots of privacy and convenience. Entrance level is appointed with a study / sitting area and a tiled foyer.

Attached one car garage with own driveway is great for storage and parking. Very well managed gated community only 3 minutes from the toll road and the Ashburn Moorefield Station metro. Excellent community with pool, playground, gym, sports courts, trails, and lots of organized neighborhood activities for residents.

Super low monthly management fee for a low maintenance lifestyle in modern Ashburn. Come see it today!

Park in the space after the gate next to the club house, any unmarked space, or in the driveway. Make an appointment online to show anytime 8am to 7pm.

Community gate will be closed after dark. Text (317) 762-7934 for any issues with showings or questions.

For the MLS listing, please visit:

https://matrix.brightmls.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=DE-1913743380376&agt=1

Instructions for showing

Showing Method: In-Person Only

Please schedule online or text the owner at (317) 762-7934 for showings.

Directions: GRRENWAY TO EXIT 6, R RYAN, L ON SHELLHORN, L WAXPOOL, L AMBERLY, R ON DRYDEN.

Flat-Fee MLS Listing Service in Northern VA

**Neighborhood Specialist (McLean, Falls Church, Vienna)** |
**Helping For Sale by Owner & For Rent by Owner**

DIY Landlord – Renting out Properties Safer and Quicker!

By David Chen

3/05/2022

Q. We purchased our first home some years ago, and are about to move to another home. We are considering to keep our first home as an income property. We heard of the free ads on CRAIGSLIST and zillow.com, but some landlord friends told us it could be a challenge to find qualified tenants through CRAIGSLIST and zillow.com. Is there any way to rent our property out quicker and safer with minimum cost? We are the kind of persons who would like to try things ourselves, and have some spare time.

A. You may have already done the initial research and have figured out the range of monthly rent of your property.

If the monthly rent is low such as $1800.00 or below, you may want to do it through CRAIGSLIST, https://postlets.com/, zillow.com, or similar web sites. The renters interested in the low-priced rentals may not go to the Realtors community for assistance.

If the monthly rent is $1800.00 or above, you may want to consider listing your rental on brightmls.com for the Realtors community to market it for you.

Bright MLS is made up of nine forward thinking MLSs (43 Associations) in the Mid-Atlantic region who put aside their differences and came together with a shared vision to help solve MLS market overlap and empower everyone to get more out of the MLS. Bright will serve parts of 6 states plus Washington, D.C. encompassing 85,000 real estate professionals who serve over 20 million consumers and facilitate approximately 250,000 transactions a year that are valued at more than $70 billion.

Dozens of public real estate websites (such as: zillow.com, redfin.com, brightmlshomes.com, etc.) pull data from brightmls.com through syndication. In a few hours, your listing will show up on dozens of websites and will get the maximum exposure. It is a lot quicker and safer finding qualified tenants than doing it through CRAIGSLIST and zillow.com. You may talk with a Realtor for assistance. Please be aware some Realtors take rental jobs, some don’t.

Over the years I have helped some landlords in the community renting their properties out with very low cost. A popular arrangement is to help the landlords ‘DIY’, which has been working well for those experienced landlords.

The good side of ‘DIY’ is that the landlords can ‘screen’ the potential tenants from the very beginning, have 100% control of the whole process, and enjoy the feeling of “on top of things”.

If you prefer minimum service, I can help you ‘DIY’:

1. I provide CMA, list your rental on brightmls.com, put a realtor’s lockbox at the front door if needed, provide the access log (if needed), support you through the whole process.

I charge a flat fee for the minimum service.

2. If you would like me to prepare the lease or review the lease, there is another reasonable flat fee. This service is optional.

3. You answer phone calls, work with the tenant (if the tenant doesn’t have an agent) or the tenant’s agent, run credit check, verify employment, check references, etc.. You pay the tenant’s agent (if there is one) directly on the move-in date – usually 25% of first-month rent.

If you need full-service, the commission is first-month rent – which includes the commission to be paid to the tenant’s agent.

If you need any customized service (between minimum service and full-service), we can work out an agreement.

Some information:

CMA stands for Comparable (some called Competitive) Market Analysis, that will help you determine the market value of your property for sale or for rent.

I use Sentry-key lockbox. Any Realtor with membership of NVAR (Northern Virginia Association of Realtors) or any other VA Realtors association can access and show the property.

The access log tells when the agents enter the property and their contact info. which can help you follow up with the agents.

If you like the DIY experience, I would recommend you to use the minimum service.

Please feel free to reach me if you need any assistance.
—
David Chen
Realtor (Licensed in VA) | Neighborhood Specialist (McLean, Falls Church, Vienna)
Libra Realty, LLC
dchenj@gmail.com
703-395-5406

WeChat:

Last update: 10/15/2022

客服电话：1 (888) 666-7723

客服邮箱：customerservice@huarenstore.com

Websites that will show your flat fee mls listings

4/01/2022

Almost all real estate websites that offer the ability to search brokerage listings use a data feed from the MLS called Internet Data Exchange (IDX) to pull in listing data. Depending on the number of sites tapping into your MLS, your listing could appear on hundreds of websites. We do not control the content of any of the websites listed below. updated periodically & subject to change at any time Here are some examples of national websites by area that pull listings from the MLS: