房市火热，黑人购屋族却居于劣势 世界新闻网 5/24/2022 48岁的琼斯(Nicosha Jones)花了近一年的时间想买下她人生第一套房子。 她看好的地点就在她长大的凤凰城南部社区。但是这近一年的时间中，她一直没办法如愿；面对飞涨的租金，只能一再重新规划购屋计划。 琼斯，「这真的非常令人失望，非常令人沮丧。」这就是美国梦。一旦有了自己的房子，你就会觉得人生已经完美了。」 对于美国家庭来说，买房从未像现在这样困难或价格昂贵，房价创历史新高，而现在房贷利率飙升，远高于5%。根据房地美(Freddie Mac)的数据，购买房产的典型每月房贷支付额比一年前增加超过30%。 市场正在为各种背景的首购族定价，但黑人买家面临更大的障碍。 研究显示，黑人购屋者不太可能来自富裕家庭，更有可能背负债务，并且支付不成比例的更高租金，这使得存下自付额变得更加困难。 根据Zillow对《房屋抵押披露法》数据的分析，黑人申请者被拒绝房屋贷款的比率远高于其他群体。 2020年，近20%的黑人申请人被拒绝抵押贷款，而白人申请人的比率为10%。信用记录是黑人申请人被拒绝的最常见原因。 拜登政府5月公布了一项行动计划，以增加经济适用房的供应并减少美国各地的住房短缺。官员们表示，这应该会在5年内缓解住房供应短缺的问题。 但目前很少有任何建案可以帮助琼斯和其他难以负担房屋的潜在买家。 这在当前炙手可热的房地产市场上造成了巨大的障碍，在这个市场上，现金出价的投资客购买的房产比以往任何时候都多，用于出租或炒作。根据Redfin对郡级地产的记录分析，在2021年最后一季，投资客购买了创纪录的18.4%的美国房屋，高于一年前的12.6%。 在凤凰城，投资客特别活跃，在同一时间段内购买了28.4%的房产。 琼斯花了将近一年的时间试图在当地买下她的第一套房子。她已经开始存钱，并已获准获得FHA贷款，首付只需3.5%。但由于预留的首付不到6000美元，琼斯无法竞标，并最终退出搜索。 她说，「每次我提出报价，每次我去看房时，我的出价都被比下去，或者有人已经捷足先登。」「我只能排在后段班，因为我现在买不起那里的东西。」 琼斯的房产经纪人费尔(Maisha Fair)说，她在凤凰城的许多客户都面临着同样的困境，「他们再也买不起房子，只能被困在租屋市场。」「它伤害了住在这里的人。」 某些专家预计，这些市场状况会扩大种族住房所有权差距。 人口普查数据显示，近45%的黑人家庭拥有自己的房屋，而白人家庭的比率为74%。自1960年代《公平住房法》禁止住房歧视以来，这种差距几乎没有改变。 全国房地产经纪人协会(NAR)人口统计和行为洞察副总裁劳兹(Jessica Lautz)说，「不幸的是，房屋所有权差距事实上已经扩大。」「疫情更加剧了一切。当我们看到房屋所有权的不平等时，黑人购房者进入购房市场的难度更大，因为他们在疫情中受到的打击更大。」 …
Category: North Carolina
邮轮「养老」更便宜？ 退休会计师：每天100元吃住娱乐全包 世界新闻网 5/22/2022 通货膨胀影响到生活上各方面开销，一对刚退休的夫妇近期精算财务后发现，生活在本是用于观光旅游、而且给人豪华印象的邮轮上，竟然比他们在陆地上生活还便宜；于是，为实践他们的梦想，夫妇俩决定长期生活在邮轮上，甚至若有办法，余生都将如此。 华盛顿邮报(WP)报导，会计师退休的安琪琳·柏克(Angelyn Burk)去年发现，夫妇俩的房贷、网络、电费、赋税、保险等，一个月的开销竟高达3500元以上，而且这还不含饮食、交通、娱乐等日常开销；而相对的，如果是搭邮轮，包括住房、饮食，以及免费娱乐活动，每天也不过100元左右，开销「显然更低」。 程序员退休的丈夫理查(Richard Burk)听到这个结果，再考虑到不断上扬的物价，以及都热爱旅游的特质，让他们决定将房屋及其贷款交给初出社会的子女，然后以邮轮为家，享受住在船上的退休生活。 自去年以来，柏克夫妇已游历过十趟邮轮航行，遍及佛州、加州、巴哈马、墨西哥、巴拿马、加拿大等，一趟结束会在陆地上短暂停留，然后就换下一趟，预计之后还要前往欧洲及澳洲。 柏克夫妇细数这个中好处，包括华丽的船舱及饮食，不需要自行清洁维护周边环境，没有街坊邻里的吵闹等。 像柏克夫妇这样决定长期，甚至想下半辈子都待在邮轮上的例子虽然甚少，但是从不新鲜，这种旅客还有「邮轮粉」(Cult cruisers)的称呼。邮轮评论网Cruise Critic总编辑柯勒·麦克丹尼尔(Collen McDaniel)说，这种概念近来有增加的趋势，甚或有机会成为一项发展前景。 麦克丹尼尔还说，邮轮旅费依其档次，每日从50元到500元都有，再考虑到信用卡及邮轮常客的回馈，每天100元的预算「绝对是可行的」。 事实上，对邮轮生活怀抱梦想的民众不在少数；Cruise Critic曾经在推特上做民调，询问「是否想过海上退休生活？」结果141名回答者中，43人说「要，算我一个！」，还有33人回答「如果可行的话，或许会想要」。 至于伯克夫妇，安琪琳说：「人生苦短，这就是我想要的退休生活」；理查则说，只要旅费还能够负担，他们会一直待在邮轮上。 Source 房价高估73% 穆迪：全美97%城市房价因疫情推高 世界新闻网 5/08/2022 穆迪公司(Moody’s)的分析指出，美国97%城市的房屋价格过高，未来数年部分地区的房价可能下跌10%。 …
通膨难遏 全美个人储蓄平均少1.1万 逾3成家庭财务吃紧 世界新闻网 5/22/2022 西北互惠(Northwestern Mutual)近期调查显示，2022年全美个人储蓄金额平均为6万2086元，比2021年平均7万3100元少了1万1014元；60%的成人认为新冠疫情对他们的财务状况具「高度破坏性」。 这份调查共访问2381位成年人，西北互惠客户长米契尔(Christian Mitchell)表示：「储蓄金额比去年少受到几项因素影响，包括通膨急遽上涨，以及生活回归正常花费跟着提高。」 尽管疫情对受访者的财务造成冲击，48%的人表示能够适应新的情况，近四分之三的受访者因此养成更好的理财习惯。 良好的理财习惯包括减少生活成本、处理债务、增加投资等；17%的受访者表示现在会定期重新查看财务计划；14%的受访者增加储蓄与退休资金。 另有69%的受访者计划维持当前的储蓄率，不过米契尔警告能否贯彻始终才是重点。 除了个人财务，家庭经济同样受到高通膨影响；根据人口普查局(Census Bureau)最新的家庭脉动调查(Household Pulse Survey)，4月27日到5月9日期间，超过三分之一的家庭支付帐单有困难。 当前表示支付平常家庭开销「稍微困难」或「非常困难」的国人比率与2020年巅峰时期相当。 某些州经济困难的比率甚至更高，密西西比州将近一半的家庭(约45%)难以负担日常家庭开销，肯塔基州比率为43.6%，西维吉尼亚州为41.8%。 阿拉巴马、奥克拉荷马、怀俄明、加州等有近四成的受访者表示难以负担日常家庭开销。 根据穆迪分析(Moody’s Analytics)近期的分析报告，由于通货膨胀，国人每个月平均可能多支出311元；主要源于各项日用品成本增加，包括车子、房租、食物、汽油与医疗保健服务等。 4月通膨再度增长，劳工部上周报告消费者物价指数(CPI)上升8.3%，虽然与3月相比略有下降，但仍远高于经济学者预期，突显出通货膨胀压力在经济中仍影响重大。 通膨高涨正在吞噬美国劳工近几个月的高额薪资，4月的实际平均时薪比前一个月下降0.1个百分点，通膨抵销0.3个百分点的总薪资所得；若按年度计算，4月的实际收入则掉了2.6个百分点。 Source 4月通膨略见缓解，但食品价格创41年最大涨幅 …
房价最贵5城都在加州…圣荷西中位价139万 全美唯一 世界新闻网 5/19/2022 全美房价持续上升，今年4月成屋销售中位数达到39万1200元，创下近几年来的最高纪录，但成交数却不增反减，主要是因为高额的房价和贷款利率上升，使买家们退却；而网络房地产商Zillow针对近100个城市分析，公布4月数据显示，全美十个房屋中位价最高的城市，前五名都被加州盘据，圣荷西(San Jose)更是唯一中位价上百万的城市，中位房价达139万元。 Zillow的分析显示，中间房价前十大城市圣荷西之后是洛杉矶、旧金山、范杜拉(Ventura)、圣地牙哥(San Diego)，中间房价90万美元以上；其次依序是康州史坦福(Stamford)、华盛顿州西雅图(Seattle)、麻州波士顿(Boston)、夏威夷州檀香山(Honolulu)以及纽约市(New York City)。 洛杉矶市区涵盖长堤(Long Beach)和安那罕(Anaheim)，中间房价99万8330元；接着依序是旧金山97万8478元、范杜拉94万3967元、圣地牙哥92万1000元。 加州之外其他城市中间房价依序是史坦福略低于90万元、西雅图78万2997元、波士顿74万6000元、檀香山72万1667元、纽约市69万2333元。 过去新冠疫情间，受房贷利率有史以来最低以及人们购屋欲望提升的影响，美国房市不断飙涨；但近几个月利率逐渐回升，买气也开始冷却，全国房地产经纪人协会(NAR)19日公布的数据显示，今年4月的成屋销售量比一个月前减少2.4%，比一年前减少5.9%，为2020年6月以来最低。 不过同一月份，成屋售价的中位数却比去年同一时期成长14.8%，达到39万1200元的高点，NAR称其为1999年以来的新高；NAR首席经济学者云恩(Lawrence Yun)分析：「高房价和高利率会降低买气，我们的房市正在回到疫情前的状态。」 先前由华尔街日报(WSJ)制作的经济调查报告则预测，占全美房市最大宗的成屋销售额将每月降低2.3%；房屋贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)的数据也显示，截至19日当周，平均30年期的房贷固定利率为5.25%，比一年前成长3%。 从今年初就一直在费城郊区搜索购屋标的的买家夫妇萝伦和罗伯特·弗里兹(Lauren and Robert Fritz)表示竞争相当激烈，决定先暂缓竞标：「利率一直上升，但房价还是疯狂上涨，我已经受够了。」 Source 去年买预售屋 今年房贷利率翻倍「每月多缴数百元」 …
去年买预售屋 今年房贷利率翻倍「每月多缴数百元」 世界新闻网 5/17/2022 受到升息影响，某些签约买下仍在兴建中房屋，但尚未完成过户的消费者，如今面临的意外状况是，房贷利息恐将比原本预期的增加将近一倍。 毕瑞吉斯(Taylor Briggs)与妻子2021年夏天缴付头期款，买下一栋位于明尼苏达州萨维奇(Savage)的新建房屋，当时房贷利息为2.875%。今年1月间，毕瑞吉斯夫妻有机会选择在75天内以3.75%锁定利率，不过两人考虑到施工严重延误而未接受。 毕瑞吉斯说，当时不曾料想到的是，利息后来快速增加，到了2月间变成以4.375%锁定利率45天，提高头期款金额后将利率压到3.625%，房屋已于3月间过户。 今年购买新建房屋的消费者，遭遇问题一波又一波，包括供应链紧缩及缺工问题导致施工进度延误，后来又发现房贷利率调高。今年初或2021年当中签约购屋的消费者，当时估计买房之后每个月需要缴交的房贷，利率大多在3%左右或不到3%，直逼史上新低纪录。 不过，联准会宣布升息之后，根据房屋贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)统计，房贷利率在今春平均已增加到大约5.3%。 华尔街日报分析，利息升高的结果是，消费者每个月要多缴数百元房贷，如果不能承担这笔额外开销，民众只能放弃买房梦想，头期款泡汤。 房贷仲介及房屋建商指出，到目前为止，大多数申请房贷民众都愿意承担额外开销以保住房贷。然而，新建房屋房价迅速增加，加上房贷利率变高等因素，恐让未来几个月新屋市场变得冷却。 报导指出，相较之下，成屋市场受到升息风险冲击较少，因为房子通常在签约后一个月到两个月之内便完成过户，担心利息波动的买房民众可以选择锁定利率，期间通常是30天至60天里。 全美房屋销售当中，约有10%是购买新建房屋，买主签订购屋契约之后缴交头期款，等待完工过户。供应链问题导致施工耽搁，许多新建房屋过户因此拖延数周，甚至数月。约翰勃恩斯房地产顾问公司(John Burns Real Estate Consulting)研究部主任帕拉西欧斯(Rick Palacios Jr.)分析，这种状况造成许多不确定因素出现，购屋民众变得无力买房的几率随之增加。 帕拉西欧斯说，建商可以把房子卖给排在候补名单上的消费者，但今年4月间约翰勃恩斯房地产顾问公司在一项调查研究里发现，某些建商反应说，升息消息传出之后，有兴趣等候买房机会的候补名单跟着缩水。 Source 西雅图夫妇退休后以游轮为家 发现费用还比房贷便宜 …
联邦法院：买家及房地产仲介可写信说服屋主卖房 世界新闻网 5/14/2022 美国房地产市场近几年蓬勃发展，某些有意买房的消费者在抢屋风潮中为了提高胜算，纷纷撰写文情并茂信函给屋主，说明喜欢房子的各种原因以及个人因素，设法说动屋主出售。俄勒冈州州议会2021年通过立法，禁止媒体喻为「写情书」的抢房手段，但法令现在遭到联邦法院法官推翻，理由是买方写信给屋主的行为，受到美国宪法第一修正案言论自由保护。 买家争相竞标抢购房屋的同时，某些消费者改打心理战，直接写信给屋主说明为什么要买房、对于屋主的房子有多么喜欢，希望增加得标几率。由于信函内容经常充满赞美之词，被媒体喻为「情书」(love letters)。 2021年，俄勒冈州首开全美先例，州议会通过立法禁止有意购屋的消费者或房地产仲介，在争取得标的过程中写信给屋主。这项法案的起草人、民主党籍州议员米克(Mark Meek)指出，消费者写信给屋主争取买房的行为看似无害，却经常导致屋主凭着个人感受做决定，选择哪些消费者「符合资格」住进社区。 米克在提案主旨中指出，禁止写信说服屋主的手段，可以避免屋主基于消费者的种族、肤色、宗教、性别、性倾向、国籍、婚姻状况或家庭状况而挑选买家，如此手段均触犯俄勒冈州公平住屋法(Fair Housing Act)。 俄勒冈州历史上，对买房民众曾有根深柢固的种族歧视。1857年通过州宪法当中，禁止非洲裔民众及中国移民后代在俄勒冈州持有房地产。 禁止消费者写信说服屋主的法案2021年在州议会通过后，「完全房地产集团」(Total Real Estate Group)委托「太平洋法律基金会」(Pacific Legal Foundation)对州政府提告。 俄勒冈区美国联邦区域法院裁定，俄勒冈州议会通过的法案侵犯有意买房的消费者及房地产仲介受到宪法第一修正案保障的言论自由。 俄勒冈州检察长罗森布姆(Ellen Rosenblum)本周稍早与「完全房地产集团」签订和解书，州政府同意赔偿6万2000元律师费及出庭开销。 米克接受媒体访问时表示，对于联邦法院裁定结果感到失望，但会持续努力，设法终结消费者写信给屋主导致房地产市场出现歧视的乱象。 Source 房价高估73% 穆迪：全美97%城市房价因疫情推高 …
搬来就给现金 美这4城迁居福利多 世界新闻网 5/13/2022 远距办公已经成为现代社会与疫情共存的新常态。许多个人或家庭，仍然思考是否搬到生活成本更低的地方，逃出大城市。根据路透，全美范围内，这四个城市为了吸引新住客，推出多多福利，有的直接送现金，有的提供各种生活优惠。 四个城市分别是：奥克拉荷马州塔尔萨市(Tulsa, Oklahoma)、田纳西州约翰逊城(Johnson City, Tennessee)、印第安纳州格林斯堡(Greensburg, Indiana)、科罗拉多州丹佛(Denver, Colorado)。 Source 房价高估73% 穆迪：全美97%城市房价因疫情推高 世界新闻网 5/08/2022 穆迪公司(Moody’s)的分析指出，美国97%城市的房屋价格过高，未来数年部分地区的房价可能下跌10%。 穆迪首席经济师赞迪(Mark Zandi)在最新的分析中说，新冠疫情推高了全美部分地区的房价，房价最为过高的城市是爱达荷州的博伊西(Boise)，原因是疫情下，不少IT人搬离加州的大城市来到这个小城市，结果造成房价被高估73%。 赞迪预测，疫情期间出现大量买家涌入的南部和西部山区城市，未来几年房价可能会下跌10%。 他建议，如果可以的话，等待一、两年才买房子，因为价格过高的城市， 一旦房价下跌时，可以愈跌愈多，可供选择的也会更多。 赞迪指出，如果一个地区的房地产成本，远高于房屋价格与收入、租金、建筑成本的关系，便可以介定为房价给高估了。 这也解释了，为何类似博伊西这样的小城市，居然在房价给高估的名单上高踞榜首，而不是像纽约、旧金山这类传统高房价城市。这些大城市房屋平均尺价或许更高，然而那里的市民通常收入更高，可以承受更高的房屋成本。 在博伊西之后，排第二房价格过高的是德州谢尔曼-丹尼森(Sherman-Denison)，超价60%，第三高是密西根州的马斯基根(Muskegon)，房价被高估了59%。 …
优税购屋 每年聪明节省数千元物业税 世界新闻网 5/12/2022 「旧金山纪事报」报导，米沙克夫妇于2021年4月卖掉他们在阿拉米达联栋房，并在蒂布伦(Tiburon)买一间公寓，成为马林县第一批申请加州新减税优惠购屋者，每年节省超过5000元地产税。 加州选民2020年11月通过19号提案。「加州房地产经纪人协会」(California Realtors Association)投入4040万元给「赞成19号提案」选举活动，期望通过提案通过、让老年人搬到更合适的房屋或社区。来自县府估值官员获得数据显示，从2021年4月1日法案生效以来，申请扩大减税优惠的55岁以上与残疾购房者人数，在湾区所有九个县都出现上升。 税收减免扩大55岁以上或严重残疾人士可出售其主要住所、并将其估值转移到新主要住所的方式，而非让新住所按照全部市场价值重新评估。减少或消除许多长期屋主搬到新房时、面临巨额地产税增加，即便是较便宜的房子。 「Capitol Matrix Consulting」合伙人威廉斯(Brad Williams)表示，税收优惠本应是刺激行为，但很难了解有多少申请19号提案的屋主，是否会在没有提案的情况下搬家。考虑到房价大幅上涨，无论法规如何变化，都会见到55岁以上卖房人数增加，也发生在疫情导致许多人考虑改变生活方式的时候。 2020年通过19号提案，也大幅缩减允许父母与子女之间转移大量财产的税收减免。19号提案取代了适用于55岁以上与残疾人士屋主的旧有转移主张。根据新法律，他们可将税收基础从现有的主要住所、转移到加州任何地方任何价值的新主要住所。但若购买房屋成本高于出售房屋，价值差异(对通货膨胀进行小幅调整)将被添加到旧税收基础上，以达到新税基础。 假设一名符合条件的屋主以100万元价格出售房屋，售屋时估值为40万元，屋主以150万元购买新替代房屋。忽略小幅调整，50万元的销售差额将被添加到40万元的旧税务基础里。新的房屋估值为90万元，若没有第19号提案的转移，那就是150万元。19号提案将为这名屋主每年节省约7000元地产税。 老年人与残疾人士屋主现在可运行三次，夫妇则可共运行六次，更换房屋仍需在原房出售的前后两年购买。房屋因自然灾害严重受损的任何年龄者，也可使用第19号提案，将他们的税基自该房屋转移到加州任何地方的任何价值替代房屋。屋主须向替换房屋所在县的估值官申请转移。 马林县房地产经纪人罗德林奇(Shana Rohde-Lynch)表示，已有三名客户申请利用第19号提案购房。她指出，过去人们想搬家，但无法到处转移税务基础，疫情期间重新评估自己生活与税务法规变化，是许多人购房的动力。 Source 房价高估73% 穆迪：全美97%城市房价因疫情推高 世界新闻网 5/08/2022 穆迪公司(Moody’s)的分析指出，美国97%城市的房屋价格过高，未来数年部分地区的房价可能下跌10%。 穆迪首席经济师赞迪(Mark …
40万在洛城置产 只能买到 619平方呎 世界新闻网 5/12/2022 截至3月底，全美房屋挂牌价格中位数（median listing price）已经升到历史最高水平40万5000元，在这种形势下，40万元在加州能买到什么房子？调查公司分析了全美人口最多的100 个城市，其中加州共有五个城市能买到超过1000平方呎的居住空间，包括南加内陆河滨( Riverside）。同样的价格，在洛杉矶只能买到 619平方呎，很难住家。 根据全美房屋建筑商协会 (National Association of Home Builders)的数据，疫情扭转了之前房屋面积下降的趋势，新独栋住宅的平均面积增加到2561平方呎。在加州调研的这些城市中，Point2Homes 的分析师发现，全州共有五个城市，40万的价格能为买家提供超过1000平方呎的居住空间，洛杉矶自然没有列入该名单。 这五个城市分别是贝克斯菲(Bakersfield)，可以买到1860平方呎，佛莱斯诺(Fresno)可以买到1747平方呎、士德顿（Stockton）可以买到1404平方呎、沙加缅度（Sacramento）1180平方呎，以及南加内陆河滨( Riverside）可以买到1124平方呎。南加内陆帝国正在经历人口激增的阶段，截至 2021 年7月的一年中增加了4万7601人。与此同时，洛杉矶县和橙县经历了全国第二严重的衰退，流失超过17万5000人。 根据数据分析，在洛杉矶，40万可以买到619平方呎，而在佛利蒙(Fremont）只能买到494平方呎，在旧金山获得的空间最少，40万能买到400平方呎。与美国其他地区相比，旧金山房价排名第二，仅次于纽约市（曼哈顿），后者40万仅能提供267平方呎。 此外，在圣荷西（San Jose）、尔湾（Irvine）和圣地牙哥（San …
湾区上月物价飙 21年来最大涨幅 普通无铅汽油全年涨43.5% 世界新闻网 5/12/2022 一份11日公布的最新政府报告显示，湾区4月消费者物价飙升，涨幅几乎与2月公布的21年来最高涨幅打成平手。 美国劳工统计局11日公布的报告指出，湾区4月的通货膨胀率以每年5%的速度大幅上升，仅次于2月时的5.2%。根据圣荷西信使报（Mercury News）对追溯至1990年的数据进行分析，湾区今年至今的通膨年增长率，是2001年年中以来最高，这对居住在生活成本原本就高昂的湾区消费者来说，压力很大。 鸡鸭鱼肉、早餐麦片、奶制品等食品成本、汽油价格和太平洋瓦电（PG&E）费率的大幅上涨，都是造成湾区通膨年增长率显著上升的推手。 住在圣荷西的梁女士（Elizabeth Leong）11日在住家附近加油站接受采访时说：「我是一个依靠固定收入生活的老人，所以物价飙涨对我的影响真的很大。」 劳工统计局的报告指出，全美4月的通膨年增长率高达8.3%，接近40年来的最高纪录。经济学家表示，湾区和美国的通膨年增长率有显著差别，主要是因为在现阶段通膨飙升之前，湾区的消费者物价就已经非常高，例如油价和住房成本早已远高于美国其他地区，所以湾区的通膨增长率会低于全国平均。 湾区4月消费者物价全年涨幅最大的民生必需品包括：普通无铅汽油上涨43.5%、家用天然气上涨23.4%、二手车上涨22.3%、鸡鸭鱼肉蛋上涨19.3%、电力上涨18.2%、早餐麦片和烘焙食品上涨15.1%、在家煮食上涨13.9%、奶制品上涨12%、所有粮食上涨10.2%。 除了物价飙涨，消费者现在还面临利率上升的威胁；因为担心通膨会造成经济失控，美国联邦储备局上周将利率提高了半个百分点，央行官员认为，稳步提高利率将有助遏制消费者物价飙升，然而加息也有可能抑制经济活动和就业机会的增加。 灯塔经济（Beacon Economics）经济学家桑柏格（Christopher Thornberg）认为，美国可能正走向自1970年以来最严峻的经济情势，当时就业机会减少和高利率同时威胁到经济，是一种罕见但具有破坏性的现象，称为「停滞性通货膨胀」（stagflation）。 桑柏格说：「美国经济已经过热、过度支出、过度膨胀，就像一辆汽车以120哩的时速，从山坡上朝一辆停在山下的卡车冲下来，但又担心万一刹车踩得太用力，会让汽车打滑。」 Source 美国梦变成了噩梦：美国中产阶级的愤怒 来源：纽约时间 5/01/2022 杰夫·斯沃普（Jeff Swope）今年2月得知房东将隔壁那套两居室空置公寓的租金提高了30%以上，达到每月2075美元，他第一次感到愤怒。 42岁的斯沃普是一名教师，他的妻子阿曼达·格林（Amanda …
4月通膨略见缓解，但食品价格创41年最大涨幅 世界新闻网 5/11/2022 通货膨胀可能会稍微放缓，但食品价格却在火上浇油。 美国劳工统计局5月11日表示，2022年4月的食品价格比2021年4月高出9.4%，这是41年来最大的年度涨幅。杂货价格今年上涨了10.8%。 价格并未反映季节性波动。 最近，从恶劣的天气到乌克兰的战争，一系列因素推高了食品价格。天气降低了农作物产量，俄罗斯的入侵推高了小麦和其他价格。 个别项目也面临着独特的挑战。在美国于2月暂停自墨西哥西部的Michoacan州进口酪梨后，酪梨价格飙升。几个月后，德州州长艾伯特(Greg Abbott)要求对进入德州的商用车辆进行为期一周的「加强安全检查」，从而减缓了越境的运输速度。 而且，值得注意的是，一场致命且传染性极强的禽流感迫使美国农民杀死了数百万只产蛋母鸡，从而减少了鸡蛋供应并推高了价格。4月鸡蛋业遭受重创，经季节性变化调整后，鸡蛋价格飙升10.3%。如果未经调整，鸡蛋价格在截至4月的12个月内飙升了22.6%。 而这些还不是今年大幅涨价的产品。 肉类和奶制品变得更加昂贵。培根价格上涨17.7%，鸡肉价格上涨16.4%。奶油和人造奶油一起上涨19.2%，牛奶价格上涨14.7%，新鲜全脂牛奶上涨15.5%。 面粉价格上涨14%，咖啡上涨13.5%。水果和蔬菜也变得更加昂贵，柑橘价格上涨18.6%，生菜价格上涨12.7%。甚至罐装水果和蔬菜也不能幸免：上扬了10.4%。 在餐厅，菜单价格全年上涨7.2%，因为经营者提高价格以抵消成本。 虽然杂货店走道和手机上的外送App可能会让人心情感到黯淡，但在通膨方面还是有一些好消息。 4月物价总体仍然上涨，但增速低于前几个月。在截至4月的12个月中，消费者物价指数(CPI)上涨8.3%，略高于经济学者的预期，但较3月的8.5%的1981年12月以来的最高水平略有下降。 在上涨的项目中，早餐尤其令人失望。没有什么比4月鸡蛋价格飙升22.6%更剧烈的了，而其他产品也变得更加昂贵。 人造奶油贵了7.1%，奶油涨了3.7%。牛奶上涨3.1%。即溶咖啡价格上涨3.7%，烘焙咖啡上涨2.6%。培根贵了2.5%。早餐麦片走升2.4%。甚至薯饼也上涨了，因为土豆贵了2%。 但有些物品的确变得更便宜了。 生牛排下降2.1%，火腿成本下降1.8%。还有货架上稳定供应的鱼类和海鲜的价格，像是鲔鱼罐头就下跌了2.5%。 Source 美国梦变成了噩梦：美国中产阶级的愤怒 来源：纽约时间 5/01/2022 杰夫·斯沃普（Jeff …
西雅图夫妇退休后以游轮为家 发现费用还比房贷便宜 世界新闻网 5/11/2022 53岁的美国妇人安乔琳・柏克和她的先生理查，自2021年5月起，就把游轮当成退休后的家，两夫妻会换游轮搭，每晚的平均费用是88美元，一年只要32120美元，比以前缴房贷还便宜。他们目前没有返回陆上定居的计划。 媒体网站Upworthy报导，柏克夫妇原本住西雅图，这个美西大城的平均房价是95万8027美元，一年房贷就要缴掉大约50000美元，远高于搭游轮出海旅行的费用。此外，上了游轮就不需要采买食物。 两夫妻表示，他们能实现提早退休的梦想，是因为两个人「这辈子都很省吃俭用并进行投资」，他们「不看重物质，看重的是体验」。 爱好旅游的安乔琳说，游轮能减轻旅行的压力，「没有预订酒店、餐馆和交通的麻烦，是悠闲的游行，而且在预算范围内」。两人轻装上路，只有两个行李箱，如果需要任何东西，就在船上或下一个港口买。 自从退休离开美国之后，柏克夫妇已经去过亚得里亚海50天游，以及西雅图到澳洲雪梨的51天游。他们很爱搭船去意大利、加拿大、冰岛，但最喜欢的是新加坡。 Source 房价高估73% 穆迪：全美97%城市房价因疫情推高 世界新闻网 5/08/2022 穆迪公司(Moody’s)的分析指出，美国97%城市的房屋价格过高，未来数年部分地区的房价可能下跌10%。 穆迪首席经济师赞迪(Mark Zandi)在最新的分析中说，新冠疫情推高了全美部分地区的房价，房价最为过高的城市是爱达荷州的博伊西(Boise)，原因是疫情下，不少IT人搬离加州的大城市来到这个小城市，结果造成房价被高估73%。 赞迪预测，疫情期间出现大量买家涌入的南部和西部山区城市，未来几年房价可能会下跌10%。 他建议，如果可以的话，等待一、两年才买房子，因为价格过高的城市， 一旦房价下跌时，可以愈跌愈多，可供选择的也会更多。 赞迪指出，如果一个地区的房地产成本，远高于房屋价格与收入、租金、建筑成本的关系，便可以介定为房价给高估了。 这也解释了，为何类似博伊西这样的小城市，居然在房价给高估的名单上高踞榜首，而不是像纽约、旧金山这类传统高房价城市。这些大城市房屋平均尺价或许更高，然而那里的市民通常收入更高，可以承受更高的房屋成本。 在博伊西之后，排第二房价格过高的是德州谢尔曼-丹尼森(Sherman-Denison)，超价60%，第三高是密西根州的马斯基根(Muskegon)，房价被高估了59%。 赞迪这个分析可能会引起部分购房者的担忧，尤其是疫情期间房价飙涨时购买房子的人，他们正面临着高房价及房贷利率快速上升的的双重打击。 房地产网站Zillow的高级经济师塔克(Jeff …
「疫情让什么房都涨」华人圣玛利诺买房 2年涨50% 世界新闻网 5/10/2022 加州房价在疫情后飞涨，每个地区涨幅不同，目前大洛杉矶都会区典型住宅价值(typical home value)，排名最高的前十个城市中，华人最爱置产的城市之一圣玛利诺市(San Marino)排名第十。有些进场时间抓得恰好的华人，在圣玛利诺购买的房产，两年内已增值近50%。 排名第十的圣玛利诺市，典型住宅价值263万元，而排名第一洛杉矶县西边Hidden Hills，达432万元，远远超过圣玛利诺，但圣市是唯一上榜的圣盖博谷城市。 华人蒋女士疫情前在购置一套房产，2019年8月，这套四卧四卫的房子开价180万左右，这个价格在当地不算高，虽然院子不大，没有泳池是一个遗憾，但蒋女士的丈夫当机立断，决定买下这套房产。 蒋女士说：「原来的房主是我先生的一个朋友，因此房子还没有上市就被我们抢下来了，很快达成协议，当时我们全现金付房款，成交价格是170万。」如今过了两年多，这套房产已涨到近250万，涨幅高达50%，蒋女士为丈夫当时的决定深感欣慰，她说正好赶上了买房的最好时机。 另外一名在圣玛利诺市置业的华人张女士，2012年以220万价格买下一套房产，张女士对房子十分满意，但买下来之后的几年，房价并没有怎么涨，当时她还埋怨丈夫的选择， 「我老公一定要在这个城市买房子，他是做生意的，说房子肯定会增值。但五六年过去了，房子涨幅不大，我当时觉得这就是一笔失败的投资。」 但让张女士没有想到的是，一场疫情竟然让她的房子如今飞速涨价到400多万，「就是这短短的两年，每天都看到价格在上涨，疫情前房产经纪帮我们分析，价位高的房子涨价慢，因为没有太大的市场，没想到这场疫情促成什么房子都涨价，我不得不夸老公还是有生意头脑。」 购买房屋是人们最重要的投资之一，房屋所有权不仅是一个居住的地方，还是一种具有巨大升值潜力的资产。如今房价飞涨的局面，让有房者的财富日益增加，而没有房子的租房者只能看着不可思议的房价，买房的梦想越来越遥远。 鉴于房地产市场的现状，住房负担能力对购房者起着决定性的作用，截至今年5月4 日，30年期固定抵押贷款利率为5.73%。贷款利率全面上升，但好城市的房价依然一路高涨。一直在等待购房最佳时机的一些华人，寄希望利率上涨能调整房价，但从目前形势来看，等待还需要漫长的时间。 家住巴沙迪那市（Pasadena）的曾先生，孩子今年到了读小学的年龄，过去两年，他一直想在圣玛利诺市购置房产，主要是为了让孩子能入读好学区，但如今面对这个城市高涨的房价，他表示无奈放弃，「我最高预算在170万左右，但现在看来，圣玛利诺市低于200万的房子根本找不到。我们现在考虑在亚凯迪亚买一套房子，起码学区要比巴沙迪那好。」 位于洛杉矶县的圣玛利诺，是个富裕的小城市，该市目前逾半数是亚裔人口，其中又以华裔占大多数，学区整体表现一直蝉联加州前列，是有钱的华人最爱投资定居的城市之一。Stacker使用Zillow 数据编制一份洛杉矶典型住宅价值最高的城市名单，截至今年3月，圣玛利诺市房价在大洛杉矶都会区排名第十，典型房屋价值是263万6603元，五年期价格增长高达72.7%。以下是前十名城市的具体数据。 排名第九位派落斯福德斯（Palos Verdes），典型房屋价值273万1929元，第八位曼哈坦滩 （Manhattan Beach），典型房屋价值308万3225元，第七位橙县拉古纳滩（ …
现在买房 仅30%认是好时机 盖洛普调查44年来首次跌破50% 世界新闻网 5/09/2022 盖洛普(Gallup)民调显示，考量房价暴涨和房贷利率升高，认为现在是买房好时机的美国成人愈来愈少。 「消费者新闻与商业频道」(CNBC)4日报导，盖洛普这项民调结果并不令人意外。 盖洛普4月1日到19日进行一年一度的「经济与个人财务」(Economy and Personal Finance)民调访查，结果显示，只有30%受访成人认为现在是买房的好时机，比一年前的相同民调结果下跌23个百分点，这也是该民调自1978年询问受访者此问题以来，首次跌破50%。 史坦普(S&P)与Case-Shiller房价指数显示，新冠肺炎疫情开始以来，房价上涨34%。 房价大涨与房贷利率有关，疫情第一年，房贷利率超低，但近几个月反弹逾两个百分点。 每日房贷新闻(Mortgage News Daily)2日报导，美国30年期固定房贷平均利率已站上5.55%，超越今年初的3.29%。 房屋可负担性降至历史新低点，由于高房价和高房贷利率，每户平均房贷比疫情之前多2000元。 待售房屋数量仍处于历史新低，忙碌的春季市场对刺激库存助益不大；房市需求依然强劲，尤其是来自千禧世代的购屋族，但许多买家望价格而却步，房市销售连续第五个月下跌。 盖洛普报告指出，主要购屋族群目前对房市的看法，大多比一年前更悲观。 去年对房市较乐观的那群人，显得最丧气，其中大部分是来自中西部郊区的高收入居民。 若以年龄区分，18岁到24岁的年轻人中，只有25%认为现在是买房的好时机，此比率一年前为42%。 对35岁到54岁的人们而言，28%的人认为目前房市不错，去年有52%的人如此认为。 长者对房市更乐观，35%的人认为现在是买房好时机，但也比2021年的61%减少许多。 尽管房贷利率高昂，大多数人仍认为房价会继续上涨。 众分析师看法不同，但大多数人认为现行两位数的年增率会减至4%到6%。 …
房价高估73% 穆迪：全美97%城市房价因疫情推高 世界新闻网 5/08/2022 穆迪公司(Moody’s)的分析指出，美国97%城市的房屋价格过高，未来数年部分地区的房价可能下跌10%。 穆迪首席经济师赞迪(Mark Zandi)在最新的分析中说，新冠疫情推高了全美部分地区的房价，房价最为过高的城市是爱达荷州的博伊西(Boise)，原因是疫情下，不少IT人搬离加州的大城市来到这个小城市，结果造成房价被高估73%。 赞迪预测，疫情期间出现大量买家涌入的南部和西部山区城市，未来几年房价可能会下跌10%。 他建议，如果可以的话，等待一、两年才买房子，因为价格过高的城市， 一旦房价下跌时，可以愈跌愈多，可供选择的也会更多。 赞迪指出，如果一个地区的房地产成本，远高于房屋价格与收入、租金、建筑成本的关系，便可以介定为房价给高估了。 这也解释了，为何类似博伊西这样的小城市，居然在房价给高估的名单上高踞榜首，而不是像纽约、旧金山这类传统高房价城市。这些大城市房屋平均尺价或许更高，然而那里的市民通常收入更高，可以承受更高的房屋成本。 在博伊西之后，排第二房价格过高的是德州谢尔曼-丹尼森(Sherman-Denison)，超价60%，第三高是密西根州的马斯基根(Muskegon)，房价被高估了59%。 赞迪这个分析可能会引起部分购房者的担忧，尤其是疫情期间房价飙涨时购买房子的人，他们正面临着高房价及房贷利率快速上升的的双重打击。 房地产网站Zillow的高级经济师塔克(Jeff Tucker) 也认为，一方面的房价高昂及房贷利率上升，另方面是租金飙涨，是买房还是租房都并不容易。2021年，全美50大城市的月租金平均上涨了14%，这激发了不少人宁愿买房子，至少可以锁定每月稳定的偿还房贷，这样一来也推高了房价。 目前不少人担心高房价会否面临另一个房市泡沫，但塔克认为是不会的。 他说现在与2006年房市泡沫爆破时，有很多明显的不同，主要是近期购房者的信用都非常良好，每月偿还房贷只占收入三分一左右。 Source 旧金山、圣荷西房价 世界百大都会区最难负担 世界新闻网 5/06/2022 房价愈涨愈高，一项新研究增强了旧金山与圣荷西购屋者的困难现实，这两个房地产市场是全球最难负担的市场。研究人员发现，这两个湾区都会区随着疫情期间、全世界难以负担房市范围扩大而房价上涨，导致中等收入买家越来越无法拥有房屋。 …
旧金山、圣荷西房价 世界百大都会区最难负担 世界新闻网 5/06/2022 房价愈涨愈高，一项新研究增强了旧金山与圣荷西购屋者的困难现实，这两个房地产市场是全球最难负担的市场。研究人员发现，这两个湾区都会区随着疫情期间、全世界难以负担房市范围扩大而房价上涨，导致中等收入买家越来越无法拥有房屋。 「2022年人口统计国际住房可负担报告」(2022 Demographia International Housing Affordability report)调查8个国家的近100个房地产市场中，只有一个房市在衡量与收入相关的房价时仍然为「可负担」(affordable)：匹兹堡。 报告指出，新冠疫情推动房市快速转变，导致价格以「前所未见」(Unprecedented)速度增长。休士顿「都市改革研究所」(Urban Reform Institute)资深研究所考克斯(Wendell Cox)表示，由于疫情相关的「需求冲击」(demand shock)，所有市场过去几年的住房负担能力都在恶化，家庭寻找更大房子与后院，需求增加。 报告基于2021年第三季度数据，使用房价中位数除以家庭总收入中位数的房价收入比(price-to-income ratio)评估中等收入住房的负担能力。在澳洲、加拿大、中国、爱尔兰、新西兰、新加坡、英国与美国的92个大城市房市中，只有匹兹堡保持在可负担范围内，成为在美国与国际排名第一的最实惠市场。 旧金山在国际排名第86、圣荷西排名第89，排名仅在加拿大温哥华、澳洲雪梨、香港之前。报告调查56个美国市场，旧金山排名第54、圣荷西排名第56。报告将旧金山市场定义包括旧金山、马林、阿拉米达、康曲柯士达、圣马刁等县；圣荷西市场包括圣荷西、圣他克拉拉与圣比尼度县(San Benito County)。 尽管这些大都会地区的房屋价格不同，但至少有七位数是稀松平常：圣荷西与旧金山地区城市的房屋中位数售价分别为145万元与153万元。「Realtor.com」报告这两个城市的挂牌售价中位数皆为130万元。 根据人口普查，确定购屋负担能力的另一个数字是家庭收入中位数。旧金山为11万9136元、圣荷西为11万7324元。相较之下，匹兹堡的家庭收入中位数为6万1969元仅约为湾区城市一半。匹兹堡的房屋售价中位数为23万1700元、挂牌房屋中位价为23万元。 Source 美国房价下跌最快的10地区 …
买房难…30年房贷利率升至5.27% 创13年来新高 世界新闻网 5/06/2022 在联准会升息以对抗通膨的预期下，房贷利率攀升；最具指针性的30年房贷利率本周上扬至5.27%，创2009年以来最高纪录。 联准会4日如外界预期的宣布升息两码，以对抗40年来最严重的通货膨涨，联准会主席鲍尔(Jerome Powell)并暗示6、7月间可能继续升息；这是联准会2000年以来最激进的举措，将导致个人和企业房贷、信用卡、汽车贷款和其他贷款成本增加。 房贷金融业者房地美(Freddie Mac)5日公布，本周30年房贷利率上升至5.27%、高于上周的5.1% ，近两个月来一连七周上涨、上周小幅回跌，本周再涨，一年前平均利率仅2.96%；今年1月初平均3.22%，1至4月间节节攀升，创1994年以来最大的三个月涨幅。 房地美数据是联准会升息前的纪录；房贷利率与10年期国债收益率密切相关，国债利率又往往与联准会利率同步变动。 攸关重新贷款的15年固定房贷利率也大涨，从上周4.4%跃升至本周4.52%。 在通膨率创四年新高、房贷利率上扬、房价上涨以及待售房屋供应吃紧等众多因素下，买房越来越难，首次购屋者尤其如此。有些经济学家认为，今年房屋销售量可能比2021年减少10%。 但是房贷银行家协会(MBA)看法不同。数据显示，近几个月浮动利率房贷需求骤增，首席经济学者弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)说，房贷利率可能会趋稳，可望鼓励更多消费者购买，但重新贷款需求不太可能很快恢复。 联准会决策者4日在为期两天会议后发表声明称，俄罗斯入侵乌克兰并开战导致石油和食品价格大涨、通膨压力加剧；联准会估算，4月通膨率达6.6%，创40年新高，消费者支出强劲、供应链长期瓶颈以及天然气与食品价格上涨都助长通膨。 Source 美国房价下跌最快的10地区 西海岸的它也上榜 文章来源: 西雅图活雷锋 5/02/2022 自疫情以来，美国房价疯涨！一直有都市传说称“房市要崩了”，但是两年来房价几乎每个月都能创下新高。22年春季，房市开局依旧强劲。 不过，据美国房地产协会官方网站realtor.com 4月15日的报道称：美国房价下跌已经正式开始了。 房市会崩盘吗？ …
买房好时机？仅3成民众同意 44年来首次跌破半数 世界新闻网 5/05/2022 盖洛普(Gallup)民调显示，考量房价暴涨和房贷利率升高，认为现在是买房好时机的美国成人愈来愈少。 「消费者新闻与商业频道」(CNBC)4日报导，盖洛普这项民调结果并不令人意外。 盖洛普4月1日到19日进行一年一度的「经济与个人财务」(EPF)民调访查，结果显示，只有30%受访成人认为现在是买房的好时机，比一年前的相同民调结果下跌23个百分点，这也是该民调自1978年询问受访者此问题以来，首次跌破50%。 史坦普(S&P)与Case-Shiller房价指数显示，新冠肺炎疫情开始以来，房价上涨34%。 房价大涨与房贷利率有关，疫情第一年，房贷利率超低，但近几个月反弹逾两个百分点。 房屋可负担性降至历史新低点，由于高房价和高房贷利率，每户平均房贷比疫情之前多2000元。 待售房屋数量仍处于历史新低，忙碌的春季市场对刺激库存助益不大；房市需求依然强劲，尤其是来自千禧世代的购屋族，但许多买家望价格而却步，房市销售连续第五个月下跌。 盖洛普报告指出，主要购屋族群目前对房市的看法，大多比一年前更悲观。 去年对房市较乐观的那群人，显得最丧气，其中大部分是来自中西部郊区的高收入居民。 若以年龄区分，18岁到24岁的年轻人中，只有25%认为现在是买房的好时机，此比率一年前为42%。 对35岁到54岁的人们而言，28%的人认为目前房市不错，去年有52%的人如此认为。 长者对房市更乐观，35%的人认为现在是买房好时机，但也比2021年的61%减少许多。 尽管房贷利率高昂，大多数人仍认为房价会继续上涨。 众分析师看法不同，但大多数人认为现行两位数的年增率会减至4%到6%。 虽然国人目前对买房感到悲观，但也有愈来愈多人认为，房地产是一项很棒的长期投资；盖洛普民调显示，约45%人选择房地产，24%买股票，15%的人购入黄金作长期投资。 盖洛普2011年开始询问长期投资选项的问题，房地产一直落后黄金，2014年才开始成为首选。 Source 美国房价下跌最快的10地区 西海岸的它也上榜 文章来源: 西雅图活雷锋 5/02/2022 …