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「毁灭性灾难」若国债违约 购屋成本恐暴增22% 世界新闻网 5/15/2023 联准会(Fed)过去一年来，为了紧缩货币，祭出暴力升息，导致抵押贷款利率跟着水涨船高，尽管有助于抑制房价，让过热的房市交易降温，不过面对可能爆发的国债违约危机，经济专家预计联准会仍正在观望，现阶段将会延后升息，避免冲击房屋市场。 房市研究机构Zonda首席经济学者沃尔夫(Ali Wolf)表示：「联准会官员已表示，希望追踪至今连续10次升息对经济产生的影响，尤其是对经济的影响往往会延后出现。」沃尔夫补充道：「但如果劳动力和通膨数据高于市场预期，联准会官员可能会觉得有必要再次升息。」 联准会过去采取的低利率政策，在疫情期间掀起一波房市热潮，如今改弦易辙，不断升息的结果，确实抑制房价，对于购屋族可谓一项利多。 不过国债违约对于购屋者来说，却可能是毁灭性灾难。根据房地产商Zillow最新研究，一旦国债违约，房屋抵押贷款利率将超过8%，购屋成本可能暴增22%，房屋交易量暴跌，房市几乎冻结。 Zillow资深经济学者塔克(Jeff Tucker)表示：「依我们对国债违约的估计，在违约后一年半，房屋销售将减少70万件。」换言之，届时将有数十万购屋者被迫退出房市。 房地产经纪公司Redfin统计数据显示，4月份租金连续第11个月放缓，仅上涨0.3%，比一年前同期平均租金涨幅逾16%，不可同日而语。不过Redfin副首席经济学者马尔(Taylor Marr)表示：「租金预估在下半年进行盘整，避免大幅上涨，但不会为现有租屋族省下多少钱。」 房地美房贷抵押公司(Freddie Mac)首席经济学者哈特(Sam Khater)表示：「虽然通膨指数居高不下，但增长率已经趋缓，预计在2023年前会逐步降低，对于抵押贷款利率的长期走向来说，应该是一项利多。」 Source 旧金山市中心3成办公空间空置 面积相当13栋Salesforce大楼 世界新闻网 5/09/2023 旧金山市中心正在经历有纪录以来的最严重办公室空置危机，有31%办公空间可供出租或转租。城市心脏地区有惊人的1840万平方呎可用空间，足够容纳9万2000名员工，等同于13栋Salesforce大楼空间。 「纪事报」使用房地产经纪商「Lee & Associates」提供数据，制表列述主要市中心办公室大楼空置情况。空置办公室激增代表着租户有许多选择，与2020年空置率约4%相较，是一个重大改变。这也引发将办公室改为住房，或为工作地点带来更多趣味功能、例如酒吧或屋顶平台等想法。 …

债限危机两手准备 企业套现、远离高风险金融产品 世界新闻网 5/14/2023 虽然市场认为国家不会真的债务违约，但一些公司如金融软件机构Tipalti正未雨绸缪，准备足够的现金支付员工薪资，另挪动资金，远离风险高的公司债等金融产品，转往收益虽较低但较安全的货币市场基金，以防国会未能调升债限。 华盛顿邮报13日报导，Tipalti机构财务长莎拉‧斯伯贾(Sarah Spoja)跟大多数企业界人士一样，料定国家政治领袖可以达成协议，避免政府倒债，但她职司管理公司的现金，要确保手头有足够现金付帐，再设法由所剩的钱来获利。 随着国家逼近倒债，企业做生意还一如往常，风险就日益上升。国会若不很快调升政府的举债上限，股市、债市及汇市就会乱成一锅粥，政府的财政问题也变成企业的大麻烦。 为避开不可知的风险，斯伯贾最近把公司的短期公债卖掉套现，以防6月1日债限到期，政府用光现金。她也把公司债卖掉，移往货币市场基金，而且她用五种货币屯积了足够的现金，以支付两个月的员工薪资。 斯伯贾表示，各公司财务长肩负管理公司现金、确保投资政策正确的责任，过去六个月真的很拚；债限危机以及目前局势不稳，又是财务长们得克服的挑战。 斯伯贾的策略凸显就算政府倒债还没发生，但未来有可能，现都已影响到商业以及金融市场的决定。拜登总统与众院议长麦卡锡达成协议的时间快要耗尽，一些投资人全力想自保，以免被倒债这个天崩地裂大灾难扫到，但另些投资人却认为，眼前是发财的好机会，不管国债真发生违约，还是在最后一刻惊险避免。 因为美国从未国债违约，没人晓得若真倒债会发生多惨的金融灾难；但对许多企业高层，倒债事涉千百万乃至数十亿元的安危，可不愿袖手旁观。 货币市场共同基金的管理人正大举倒出短期国债这种正常时期标准的投资标的；因为他们最近才经历存款户为逃离银行低率，而大举把资金注入这种事，所以他们不抱着短期公债特别受到瞩目。 对冲基金倒是大买公债保险，万一政府届时真倒债，他们就可大赚一笔；知名大企业如苹果、默克药厂及康菲(ConocoPhillips)则抢在债限对峙颠覆债市正常运作前，奔走筹钱。 Source 旧金山市中心3成办公空间空置 面积相当13栋Salesforce大楼 世界新闻网 5/09/2023 旧金山市中心正在经历有纪录以来的最严重办公室空置危机，有31%办公空间可供出租或转租。城市心脏地区有惊人的1840万平方呎可用空间，足够容纳9万2000名员工，等同于13栋Salesforce大楼空间。 「纪事报」使用房地产经纪商「Lee & Associates」提供数据，制表列述主要市中心办公室大楼空置情况。空置办公室激增代表着租户有许多选择，与2020年空置率约4%相较，是一个重大改变。这也引发将办公室改为住房，或为工作地点带来更多趣味功能、例如酒吧或屋顶平台等想法。 部分空置大楼与科技巨头Salesforce及Meta裁员有关，其试图经由大规模裁员与办公室集成来减少成本。旧金山最大私人雇主Salesforce接受远距工作，并在有90%空置空间的50 Fremont办公大楼、Salesforce …

忧删预算 非营利组织：削减租金补助 重创230万户家庭 世界新闻网 5/13/2023 众院共和党团上个月以些微优势通过删减非国防支出至2022年额度的提案，其中削减低收入户房租补助款23%，对此，非营利组织「全美低收入者住房联盟」(National Low Income Housing Coalition)提出警告，当前通膨居高不下加上租金上扬，若再减少房租补助，将直接冲击国内约230万户低收入家庭的生计。 「全美低收入者住房联盟」总裁兼首席执行官扬特尔(Diane Yentel)提出警告表示：「众院共和党团的提案将对社区内无家可归以及有居住危机的居民，带来巨大的负面影响。」并强调：「一旦提案通过，意味着社区将不得不从已拥有并需要的人手上，夺走房租补助款。」 尽管众院共和党团提出的删减非国防支出法案，最终可能无法通过，但希望借机迫使拜登总统重回谈判桌，因此扬特尔担心白宫会迫于现实、选择妥协，同意删减住房基金，以达成换取提高债务上限，确保联邦财政部能够支付政府支出。 扬特尔表示：「在租金如此高涨之际，加上疫情期间的资源耗尽，社区许多无家可归者正在增加，如今比以往任何时候，更无法接受删减经费，我们急需增加对低受入户的补助。」 根据realtor.com统计数据，今年3月至4月，房屋租金上涨0.6%，为过去一年来最小增幅，但从2021年1月至2022年1月，房租平均上涨达16.4%。 保守派的传统基金会(Heritage Foundation)研究员格瑞斐斯(Joel Griffith)表示，联邦住房与都市发展部(HUD)预算已经失控，房资补贴需要成为「提供给真正有需要的人的临时补助计划」。 密苏里州民主党籍联邦众议员克利佛(Emanuel Cleaver)指控该法案「极具攻击性」并「对公共住房视而不见，将进一步削弱国家本已短缺的经济合宜住宅。」根据realtor.com最新估计，国内缺少650万间住房，但是朝野政党至今毫无作为，克利佛表示：「这个国家现在经常发生的事，就是为配合政治需要，大胆又短视地去分裂人民。」 Source 旧金山市中心3成办公空间空置 面积相当13栋Salesforce大楼 世界新闻网 5/09/2023 …

新州房市仍热 50万元4卧住宅挂牌3天 42人加价抢房 世界新闻网 5/13/2023 买家竞逐房屋好像已成过去，至少大家现认为房市已经冷却，但新泽西州萨默塞特郡(Somerset County)4月上市的一栋住宅却不如此，挂牌三天就收到44起报价，其中42件高于要价。 「NJ.com」报导，这间殖民时代风格的屋子有四卧、两套半卫浴，要价49万9999元。替这间住宅挂牌上市的Coldwell Banker仲介兼销售合伙人欧柏曼(Lee Opperman)表示，多希望连隔壁的那间房也挂牌出来。 因为还要再等45到60天这桩房屋交易才结案，他不能透露最终售价，但他指出44件报价中，42件高于牌价。 欧柏曼表示，当地房屋库存很吃紧。 新泽西仲介公会表示，据最新可得数据可知，2023年1到3月在州内新挂牌的房子，价格要比去年同期低约21% 「欧托集团」(Otteau Group)所集数据指出，首购族愿出价40万到60万的人相形去年减少最多，达23%；该集团房地产经济学者兼董事长欧托(Jeffrey Otteau)表示，这是因为首购族对房贷利率上升最敏感，他们收入较少；购买较高价位房子的人，可能存款较多。 欧托指出，利率升1%，首购族的购买力就减少9%。 萨默塞特郡富兰克林镇(Franklin Township)这间屋子，除了售价在首购族想买的区间以外，还听欧柏曼建议，把宅子重新上漆、布置家具、收拾好小孩的玩具、除杂草修葺庭院、树木也盖上护根。 欧柏曼表示，人们上网看房，要是觉得一间屋子什么都不缺，就会买气多多。此外，屋子的地点也很重要，附近有三所大型医院、娇生药厂大型园区，接近287州际公路。 这间屋子以急件在4月3日上市，同月8日就有人来看屋，当天就有两件报价，8、9、10三天，他接到40组到45组客人来看屋，他们订11日为截止日，价高者得，当时有42件报价，宣布得标后还有两件报价。 欧柏曼表示，有些人甚至没亲身来看屋，就已经出价。 Source 旧金山市中心3成办公空间空置 面积相当13栋Salesforce大楼 …

买房碰上这五个问题 不值得买 世界新闻网 5/12/2023 买房是有利可图且可能改变一生的投资，却也可能花冤枉钱。商业内幕 (Business Insider)报导，许多买家愿意花钱整修房屋，但如果需要矫正重大房屋缺失，就得衡量这笔投资是否值得，有些甚至花了大钱也修不好。 亚利桑纳州房贷公司「Prime Plus Mortgages」创办人霍华德(Loren Howard)与短期租屋平台「Airbnb」物产管理公司「Awning」创办人兼首席执行官甘尼夏姆(Shri Ganeshram)建议，要买的房子若有以下五种状况，可能不值得买家花钱。 ●结构问题往往让谈判破局 霍华德表示，地基或墙壁裂缝或地板不平，可能显示这栋对象有根本性的难解问题。其他目视可见的结构问题包括地板裂缝，甘尼夏姆认为，房子既然存在结构问题就不值得投资，「买房可能是梦想成真，但如果地基在你脚下崩毁，那简直是恶梦，房子就该有稳固的地基。」 ●电路相关问题很危险，还可能榨干存款 霍华德表示，电路问题绝对需要聘请专家检查与评估，「老旧或有问题的电力系统可能造成重大安全灾害」。电问题除了可能危害屋主安全，修缮问题也要花大钱。甘尼夏姆认同表示，「如果看到一栋房子，其电线乱七八糟，这就是个明显的警示。」 ●隔绝材料差，未来要花大钱 气流、冰冷内墙和房屋温度不均(例如一个房间很热、另一个房间却很冷)，可能是隔绝不良所致。霍华德说，一旦搬进来，此问题可能会导致昂贵能源开销。 ●看到漏水、水痕要谨慎 甘尼夏姆说，「如果要经常抓漏，就不是在投资房产，而是掉进钱坑了。」 ●通风不良可导致各种问题 甘尼夏姆说，「房子就像人一样，需要呼吸，通风差劲的家可能长霉。」墙面过多的修补状况，可能就是发霉引起的。甘尼夏姆表示，「当墙面看起来像在隐藏秘密，有很高几率它就是有问题。」 Source 旧金山市中心3成办公空间空置 面积相当13栋Salesforce大楼 …

全球豪宅价格十多年来首见下跌 这地方一口气跌了27% 世界新闻网 5/12/2023 全球豪宅价格在第1季下跌，是自金融危机以来首度下滑。 根据不动产顾问业者莱坊（Knight Frank）的数据，一项汇编46个城市顶级不动产价格的指数在第1季比去年同期下滑0.4%，是2009年来首见下跌，这不如去年第4季的3%涨幅，逆转多年来的上涨趋势，也与2021年第4季见到的10%涨幅形成鲜明对比。 其中，新西兰的房市降温最多，威灵顿、奥克兰和基督城的豪宅价格出现二位数跌幅，威灵顿的跌幅高达27%；旧金山、温哥华分别跌10%与9%；香港、纽约与洛杉矶的豪宅价格跌幅较温和，下跌接近1%。 莱坊定义对豪宅的定义是，价值排在市场前5%的顶级住宅。 莱坊全球研究部门主管贝利（Liam Bailey）表示：「成长减缓全然是由近期全球货币政策紧缩、带动的利率大幅上扬所带动。」 不过，也有一些城市的豪宅价格继续上涨，例如杜拜、迈阿密都见到二位数涨幅。在杜拜，豪宅价格第1季大涨44%，这使得从2020年3月疫情大爆发以来的房价涨幅累计达149%。 贝利表示，虽然豪宅市场在未来几季可能承受继续下跌的压力，但少有迹象会重演金融危机时期的情况，当时豪宅指数从高峰到谷底跌了8.2%。 Source 旧金山市中心3成办公空间空置 面积相当13栋Salesforce大楼 世界新闻网 5/09/2023 旧金山市中心正在经历有纪录以来的最严重办公室空置危机，有31%办公空间可供出租或转租。城市心脏地区有惊人的1840万平方呎可用空间，足够容纳9万2000名员工，等同于13栋Salesforce大楼空间。 「纪事报」使用房地产经纪商「Lee & Associates」提供数据，制表列述主要市中心办公室大楼空置情况。空置办公室激增代表着租户有许多选择，与2020年空置率约4%相较，是一个重大改变。这也引发将办公室改为住房，或为工作地点带来更多趣味功能、例如酒吧或屋顶平台等想法。 部分空置大楼与科技巨头Salesforce及Meta裁员有关，其试图经由大规模裁员与办公室集成来减少成本。旧金山最大私人雇主Salesforce接受远距工作，并在有90%空置空间的50 Fremont办公大楼、Salesforce Tower与350 …

裁员、搬离…金山经济陷「厄运循环」可能是好事？ 世界新闻网 5/12/2023 当科技公司纷纷离开旧金山或裁员、大商店关闭、挣扎着的市中心有可能将城市拖入经济危机时，并非所有人都感到恐慌。 相反，一些人希望房价的下降能降低住房成本，这样他们就能搬到这个城市。多年来持续的高房价曾令他们望而生畏，或仅能勉强支付房租。房价下降也可以帮助餐馆和其他雇主补充他们的员工队伍，因为在疫情期间员工流失极其严重。 而且，对于紧缺的低工资医疗工作者、公立学校的准教育工作者、酒店工作人员、清洁工来说，租金下降得还不够，他们仍很难回到这个城市。一些收入稍高的人，如在非营利组织工作和学校老师，或已能够搬来了。 「厄运循环」（doom loop）是一种自我强化的经济衰退，在旧金山的特点是，市中心的办公楼在疫情期间被清空，远程工作使之继续保持清空，导致房地产贬值，市政府税收减少，公共服务减少，逼着居民和企业离开，进一步缩减税收基础。 旧金山的高生活成本可能成为在一些关键领域雇用足够人员的障碍，如教师、紧急服务人员、儿童保育员甚至警察。许多城市部门也面临着人员短缺的问题。 但是，根据房源网站Apartment List的估计，租金已经逐步回升，两居室公寓的租金只比疫情前低13%，比2019年中期的峰值低16%。但这种情形不足以使许多低收入者能够买得起住房。Apartment List的数据显示，截至4月，两居室公寓的平均租金约为每月2550元，而目前在Craigslist上，平均挂牌价约为3900元，根据联邦负担能力指南，要想舒适地负担得起以这两个价格的平均值出租的两居室公寓，一个家庭至少需要赚取约12万9000元，相当于每小时约62元。 在目前的水平上，较低的租金对那些已经能够负担得起城市生活的人来说是一种好处，但他们可能会搬到更大或更好的宿舍，或者只是省钱。 尽管如此，如果城市的经济继续下滑，租金可能再次下降。住房权利委员会（Housing Rights Committee）的金默（Sherburn-Zimmer）说：「我们看到整个城市有成栋成栋的住宅空置，需求的减少将推动价格逐渐下降。」她说，随着更多单位的空置，目前的租户将拥有更多与房东谈判租金水平的筹码。 Source 纽约长翼AP课程暑假班系列 16节课/32小时，知识点全覆盖 AP 微积分 Cal AB AP 物理 …

旧金山市中心3成办公空间空置 面积相当13栋Salesforce大楼 世界新闻网 5/09/2023 旧金山市中心正在经历有纪录以来的最严重办公室空置危机，有31%办公空间可供出租或转租。城市心脏地区有惊人的1840万平方呎可用空间，足够容纳9万2000名员工，等同于13栋Salesforce大楼空间。 「纪事报」使用房地产经纪商「Lee & Associates」提供数据，制表列述主要市中心办公室大楼空置情况。空置办公室激增代表着租户有许多选择，与2020年空置率约4%相较，是一个重大改变。这也引发将办公室改为住房，或为工作地点带来更多趣味功能、例如酒吧或屋顶平台等想法。 部分空置大楼与科技巨头Salesforce及Meta裁员有关，其试图经由大规模裁员与办公室集成来减少成本。旧金山最大私人雇主Salesforce接受远距工作，并在有90%空置空间的50 Fremont办公大楼、Salesforce Tower与350 Mission St.等办公大楼对外招租。子公司Slack也离开原位于500 Howard St.前总部、空置率为95.4%，并转租位在45 Fremont St.、空置率为60%的办公空间。 Meta也转租占地43万5000平方呎、位在181 Fremont的旧金山第三高楼；另一座空置大楼是345 Montgomery St.、是前美国银行大楼的一部分。 大部分主要租户甚至须为他们未完全使用的办公室，继续支付租金，若找不到转租者，仍须为列为转租空间承担责任。随着今年更多租约到期，空置率预期会上升。「Lee & Associates」创始人柯尔曼(Cody Kollmann)表示，这是旧金山十多年来首次发生办公大楼租户对房东有任何影响力或谈判权。对租户来说，是个难得的机会。 …