Category: Texas

硅谷银行倒闭 民众盼房价跟跌 世界新闻网 3/29/2023 硅谷银行崩溃不但震荡整个银行体系、金融市场、科技产业，甚至也影响到加州酒乡纳帕谷 (Napa Valley) 的酿酒业。然而由于湾区房价日前再度出现涨势，购屋者希望这次经济波动会促成房价下跌，给予他们机会购置房产机会。 联邦储备局本周决定减缓提高基准利率(benchmark interest rate)，以因应金融风暴冲击。房地产专家认为，房贷利率仍将继续偏低，甚至会于今年一年持续调降。他们表示，房贷利率偏低，对购屋者有利。 经济学家松伯格(Chris Thornberg)说，硅谷银行崩溃对房地产带来利多。根据房地美(Freddie Mac)上周公布数据，30年平均固定房贷利率为6.42%比两周前下跌0.29个百分点。 去年一年，由于联邦储备局持续提高贷款基准利率，以对付通货膨胀压力，造成房贷利率持续调高。一般购屋者过去利用疫情期间3%低房贷率疯狂购屋，造成2022年上半年屋价狂飙情况。 然而去年11月房贷率飙高到7.08%时，又开始缓和下来，直到二月再度升高。升高不久，银行崩溃消息传出，许多投资者将资金投入安全的美国债券，这种投资方式造成房贷利率下跌，同时联邦储备局宣布基准利率仅调高0.25个百分点，这是最低调高标准，象征联邦储备局降缓调高基准利率压力。 松伯格说，如联邦储备局放手让通货膨胀继续下去，房贷利率将会下跌，这将减缓房地产与购屋者的压力。 低房贷率吸引民众购屋，因而造成房价大涨。今年二月间硅谷银行崩溃之前，湾区中间独栋屋房价达到105万元，比一个月前上涨5%。这部分因为季节因素，然而行家认为与房贷利率下跌有关。如与一年前相比，湾区独栋屋中间房价大跌19%，这是整个加州跌幅最大的一个地区，凸显出湾区房价的戏剧性。 康曲柯士达县地产业者卢彬斯坦 (Matt Rubinstein) 说，当地中间房价从去年93万5000元跌落到目前的76万元，跌幅高达19%。他担心目前经济状况对他的顾客产生的心理影响。圣他克拉拉县业者认为，硅谷大量裁员，也影响到购屋行情。圣他克拉拉县二月间中间房价为150万元，比一年前下跌18%。 Source 专家预测 2023年旧金山湾区房市怎么走 …

152万 vs. 53万…独栋屋与公寓价差 这地区冠全美 世界新闻网 3/28/2023 大华府地区的房市走向备受瞩目，日前房产网站Point2Homes发布最新报告，显示维州阿灵顿郡(Arlington County)独栋房屋(single-family house)的价格与公寓(condo)价格相差甚远，前者比后者高出将近三倍，该差距幅度仅次于华盛顿州的贝尔维尤(Bellevue)，排名全美第二。 Point2Homes综合全美150座城市和郊区的房价，分析在美国各地的公寓屋主需要多少额外收入才能换一套独栋房屋，以此评估民众的住房资源和生活水平。 该报告指出，阿灵顿郡公寓的平均售价中位数为41万5000元，而独栋房屋为113万2000元，是公寓的近2.73倍；维州亚历山卓市的差距为大华府地区的第二高，独栋屋价格比公寓高1.27倍，在全美排名第八。 差距最大的是华盛顿州贝尔维尤，该地区独栋房屋平均售价152万5000元，公寓为53万5000元，前者是后者的2.85倍，该差距排名全美第一。 相比之下，首都华府的房价差异较小，独栋房屋的价格(72万7000元)比公寓(44万3000元)只高了64%。 该报告指，美国也有许多城市的独栋房屋平均售价比公寓低，包括密西根州的底特律(Detroit)，俄亥俄州的艾克隆(Akron)和克里夫兰(Cleveland)等。 Source 她后院盖小屋自住 大房出租付所有开销还有赚头 世界新闻网 3/28/2023 印地安那大学资管系统硕士、26岁的普列修丝‧普莱斯(Precious Price)2019年在乔治亚州亚特兰大市买下有三卧、占地1400平方呎的房子，她认为自己在后院加盖「小豪宅」，把大房子出租，应该还能赚钱，实验下来她果然做到付清一切开销还有赚头，如今她在在线创办房地产交易平台，看来真有说服力。 普莱斯以19万6000元买下大宅子，考虑到自己大多旅行在外工作，很少在家，于是认为自己上Airbnb把剩余房间分租出去，应该能赚额外收入。 不幸的是2020年疫情初期，没人愿与陌生人同住在一栋屋子里，普莱斯也无法外出工作，于是她一个人住着，觉得房子太大了。 但那年5月，她由厨房窗户看着偌大的后院，突然灵机一动，想在那儿盖间小屋子，再把大屋子全租出去。向市府水电建设计划局申请好一切，再买个棚屋，雇用当地承包建屋团队来灌水泥地基，整体而言，她花了约3万5000元。 普莱斯没向银行贷款，而是出售股票套现8500元，再由信用卡花了约2万元来支付一切。 …

美房市连七月降温 价格从高点跌3% 世界新闻网 3/28/2023 最新数据显示，美国1月房价虽比去年同期高，但年增率低于前一个月，而且是连续第七个月降温。 美国28日公布的标普╱凯斯席勒（CS）房价指数显示，1月全美房价年增3.8%，年升幅低于前一个月的5.6%。这项指数已比去年6月触及的纪录高点回跌3%。 美国房价持续走低之际，卖家降价求售的态势更为明显。美国去年底和今年1月的房贷利率，从去年11月的高点稍微下滑，也使部分购屋者有更多筹码可谈价钱。 标普道琼指数公司常务董事拉萨拉在声明中说，尽管银行业出现动荡，「但联准会（Fed）将持续聚焦于抗通膨的目标，意味基准利率在近期内可能维持在高档。因此，至少在未来数月，抵押贷款融资情况和经济疲软的展望，将使房价承压。」 Source 她后院盖小屋自住 大房出租付所有开销还有赚头 世界新闻网 3/28/2023 印地安那大学资管系统硕士、26岁的普列修丝‧普莱斯(Precious Price)2019年在乔治亚州亚特兰大市买下有三卧、占地1400平方呎的房子，她认为自己在后院加盖「小豪宅」，把大房子出租，应该还能赚钱，实验下来她果然做到付清一切开销还有赚头，如今她在在线创办房地产交易平台，看来真有说服力。 普莱斯以19万6000元买下大宅子，考虑到自己大多旅行在外工作，很少在家，于是认为自己上Airbnb把剩余房间分租出去，应该能赚额外收入。 不幸的是2020年疫情初期，没人愿与陌生人同住在一栋屋子里，普莱斯也无法外出工作，于是她一个人住着，觉得房子太大了。 但那年5月，她由厨房窗户看着偌大的后院，突然灵机一动，想在那儿盖间小屋子，再把大屋子全租出去。向市府水电建设计划局申请好一切，再买个棚屋，雇用当地承包建屋团队来灌水泥地基，整体而言，她花了约3万5000元。 普莱斯没向银行贷款，而是出售股票套现8500元，再由信用卡花了约2万元来支付一切。 在盖小屋时，她便把大房子出租，向邻居租住个房间，每月租金300元。2021年3月，后院296平方呎的小屋落成，她立刻上Airbnb把它租出去几个月，弥补开销。每晚收租89元到129元，或月租1300元，她赚到的租金毛收入差不多3万2000元，到今年1月，她自己搬进小屋，以节省生活开支。 她计算每月大、小两屋的支出为：房贷及地产税1200元、电费190元、水费110元、上网80元，合计1580元。她把大房子租出去，每月房租收入为2725元，也就是说，自己免费住在后院小屋，还有赚头。 普莱斯表示，2021年她了解度假住居对亚特兰大市房地产市场的影响后，便停止在短期住居网站如Airbnb刊登自己的房子；出租更多住居空间供度假，意味着对想长期居住的人，可选住的空间减少。 此后她还减少投资，把房子租给当地学生及低收入工人；她计划在大房子旁加盖客住套房，提供更稳定的住居。 普莱斯相信，小屋子可以扮演重大角色，解决全球住居危机；自己去年在TEDx演说便谈到小屋子如何可以创造土地上永续的共享经济；今年她对自己在小屋子的居住经验已经十分满意，喜欢这种住居风格。 Source …

她后院盖小屋自住 大房出租付所有开销还有赚头 世界新闻网 3/28/2023 印地安那大学资管系统硕士、26岁的普列修丝‧普莱斯(Precious Price)2019年在乔治亚州亚特兰大市买下有三卧、占地1400平方呎的房子，她认为自己在后院加盖「小豪宅」，把大房子出租，应该还能赚钱，实验下来她果然做到付清一切开销还有赚头，如今她在在线创办房地产交易平台，看来真有说服力。 普莱斯以19万6000元买下大宅子，考虑到自己大多旅行在外工作，很少在家，于是认为自己上Airbnb把剩余房间分租出去，应该能赚额外收入。 不幸的是2020年疫情初期，没人愿与陌生人同住在一栋屋子里，普莱斯也无法外出工作，于是她一个人住着，觉得房子太大了。 但那年5月，她由厨房窗户看着偌大的后院，突然灵机一动，想在那儿盖间小屋子，再把大屋子全租出去。向市府水电建设计划局申请好一切，再买个棚屋，雇用当地承包建屋团队来灌水泥地基，整体而言，她花了约3万5000元。 普莱斯没向银行贷款，而是出售股票套现8500元，再由信用卡花了约2万元来支付一切。 在盖小屋时，她便把大房子出租，向邻居租住个房间，每月租金300元。2021年3月，后院296平方呎的小屋落成，她立刻上Airbnb把它租出去几个月，弥补开销。每晚收租89元到129元，或月租1300元，她赚到的租金毛收入差不多3万2000元，到今年1月，她自己搬进小屋，以节省生活开支。 她计算每月大、小两屋的支出为：房贷及地产税1200元、电费190元、水费110元、上网80元，合计1580元。她把大房子租出去，每月房租收入为2725元，也就是说，自己免费住在后院小屋，还有赚头。 普莱斯表示，2021年她了解度假住居对亚特兰大市房地产市场的影响后，便停止在短期住居网站如Airbnb刊登自己的房子；出租更多住居空间供度假，意味着对想长期居住的人，可选住的空间减少。 此后她还减少投资，把房子租给当地学生及低收入工人；她计划在大房子旁加盖客住套房，提供更稳定的住居。 普莱斯相信，小屋子可以扮演重大角色，解决全球住居危机；自己去年在TEDx演说便谈到小屋子如何可以创造土地上永续的共享经济；今年她对自己在小屋子的居住经验已经十分满意，喜欢这种住居风格。 Source 房价上演双城记 西部12都会区下跌 东部37都会区却涨 世界新闻网 3/28/2023 美国房市上演「双城记」，房价东西部两样情：包括奥斯汀在内德州以西12个都会区房价在1月都下跌，但科罗拉多州以东37个大都会区房价却上涨；而房价被高估的10个市场皆位在南部和中西部，亚特兰大就名列其中。 华尔街日报报导，疫情结束后，美国各地房市价格开始对当地影响因素做出反应，像是负担能力、供应和就业等，让美国房市出现分化。 房市分析人士明言，这种地域性差异很不寻常，可谓前所未见。房地产市调机构Black Knight企业研究战略副总裁瓦尔登(Andy …

房价上演双城记 西部12都会区下跌 东部37都会区却涨 世界新闻网 3/28/2023 美国房市上演「双城记」，房价东西部两样情：包括奥斯汀在内德州以西12个都会区房价在1月都下跌，但科罗拉多州以东37个大都会区房价却上涨；而房价被高估的10个市场皆位在南部和中西部，亚特兰大就名列其中。 华尔街日报报导，疫情结束后，美国各地房市价格开始对当地影响因素做出反应，像是负担能力、供应和就业等，让美国房市出现分化。 房市分析人士明言，这种地域性差异很不寻常，可谓前所未见。房地产市调机构Black Knight企业研究战略副总裁瓦尔登(Andy Walden)指出：「我们从没见过这种情况，东西部差异如此鲜明。」 西部某些房市自1990年代以来，在科技展业推动下，房价持续上扬；如今，与科技业关系最紧密的城市，则成了房市下跌最快的地区。加州圣地牙哥和旧金山1月房价较去年同期滑落了10%，西雅图房价则下跌了7.5%。 在东半部，佛罗里达州和其他南方市场仍持续吸引企业前往投资并增加就业机会。奥兰多(Orlando)房价上涨了9.3%，迈阿密则是50大都会区中涨幅最高的地区，房价激增了12%。Jills Zeder Group房产经纪人茱蒂‧泽德 (Judy Zeder)指出，许多金融公司在2021年和2022年迁到迈阿密，至今仍有员工陆续抵达并且还没找到房子。 康乃狄克州哈特福(Hartford)和纽约州水牛城(Buffalo)等地区，则是在有更多的可负担房屋增加和房源紧缩的情况下，1月份房价成长了约8%。 不过，随着西部房市持续下滑，部分东部房市也开始出现衰退，许多经济学者预计今年春季或夏季房价，将会进一步下跌。分析师指出，田纳西州纳许维尔(Nashville)和北卡罗来纳州洛丽(Raleigh)等城市价格曾一度暴涨的东南部都市地区，将特别容易受影响。 根据Black Knight数据，1月份最让人住不起的十个都会区，有七个位在西部，包括旧金山、西雅图和洛杉矶；而房价最被高估的前十名，则都集中在南部和中西部；其中，亚特兰大、佛州珊瑚角(Cape Coral)和北卡夏洛特(Charlotte)1月房价高估的程度最严重。 与此同时，外州买家涌进爱达荷州波夕市(Boise)、亚利桑纳州首府凤凰城(Phoenix)、德州奥斯汀，让当地人却步，在利率攀升，需求放缓之下，也对市场形成压力。 Source 专家预测 2023年旧金山湾区房市怎么走 …

绿地董事长称中国今年房地产销售或将继续下滑 3/26/2023 绿地控股集团预计，中国房地产市场销售今年可能继续下滑，暗示楼市创纪录的放缓尚未结束。 综合彭博社和每日经济新闻报道，中国老牌房地产开发商绿地控股集团董事长张玉良上星期六（3月25日）在北京钓鱼台国宾馆举行的中国发展高层论坛2023年年会上受访时说，今年新建住宅销售可能下降2至3万亿元人民币（下同，3880亿新元），但未说明是销售额或销售面积。但无论从哪个指标看，这样的幅度都意味着比上一年下降至少17%。 绿地集团的谨慎态度与有关中国房地产市场未来几年可能稳定在当前水平的观点形成鲜明对比。 中国政府今年3月初发布的数据显示，在经历了超过12个月的下降后，今年前两个月住宅销售额首次实现增长。 据上海证券报上星期四（23日）引述数据报道，中国楼市或将回暖或持续增长。 据统计，2023年3月1日至3月20日，全中国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1468万平方米，环比增长了18%，同比增长了29%。 张玉良说，当前的房地产企业出现了大量的分化，可能未来一两年市场总量还会继续下滑。区域城市严重的分化可能导致整个房地产企业的洗牌。 在被问及对提高房地产市场韧性有什么建议，张玉良说，房地产市场总量还在下滑和调整中，提高房地产市场的韧性还有很多事要做。 他也提到，资产价格的稳定性特别重要，资产价格稳定了，地产就稳定，资产价格不稳定，对整个社会都会有影响。“不动产的资产价格不稳定，关系到很多领域，不仅是银行等金融机构，还有居民、地方政府等。” 在张玉良看来，中国房地产市场未来几年在总规模上会持续有所收缩。未来五年房地产市场规模会低于10万亿元人民币，但估计未来三年中还会超过5万亿人民币，估计在6万亿至8万亿元人民币的水平上。 Source 专家预测 2023年旧金山湾区房市怎么走 世界新闻网 3/24/2023 硅谷银行的破产和科技公司裁员的持续，令旧金山湾区房屋销售量创下近十多年来的低点。多位湾区房地产仲介认为，接下来3个月通常为房屋市场旺季会略微回暖，但不会「旺」过去年同期。 根据房地产公司 Zillow 的最新报告显示，自去年7月以来，随着市场下跌，湾区失去了四个「百万美元城市（Million-dollar cities）」其中包括康曲柯士达县（Contra Costa County）的克莱顿市（Clayton）其房价在过去一年中下跌了2.4%，同样位于该县的普莱森特 (Pleasant …

洛杉矶“豪宅税”4月上路 业主纷纷降价求售物业 星岛日报 3/26/2023 美国洛杉矶市一项新设的“豪宅税”将于4月1日生效，住宅物业只要售出价在500万美元以上，一律须缴付至少4%的豪宅税。面对新税即将实施，在洛杉矶持有豪宅的业主纷纷劈价求售物业。 根据洛杉矶市选民去年11月投票通过的ULA法案（Measure United to House LA） ，该市将于下月1日正式征收一项新的“豪宅税”，为开发廉价住房和无家可归者居所提供资金。新税生效后，市内住宅只要是售出价在500万美元以上的，须由卖方缴付4%的豪宅税；而售出价1000万美元（约7850万港元）以上的房产，则须缴5.5%税款。鉴于新税项“迫在眉睫”，据报已经引发了洛杉矶豪宅市场一轮劈价潮。 这项豪宅税所得部分收入将用来为该市的无家可归者提供居所。洛杉矶近年出现了愈多愈多无家可归者的危机，市内的公园、行人道和高速公路旁等地突然出现了不少无家可归者架起的帐篷。根据洛杉矶无家可归者服务管理局的数据，早于2016 年，洛杉矶市有近2.8万名无家可归者；到2022年2月，该数字增至4.2万人。 Source 专家预测 2023年旧金山湾区房市怎么走 世界新闻网 3/24/2023 硅谷银行的破产和科技公司裁员的持续，令旧金山湾区房屋销售量创下近十多年来的低点。多位湾区房地产仲介认为，接下来3个月通常为房屋市场旺季会略微回暖，但不会「旺」过去年同期。 根据房地产公司 Zillow 的最新报告显示，自去年7月以来，随着市场下跌，湾区失去了四个「百万美元城市（Million-dollar cities）」其中包括康曲柯士达县（Contra Costa County）的克莱顿市（Clayton）其房价在过去一年中下跌了2.4%，同样位于该县的普莱森特 …

亚裔屋主房子竟遭陌生人转租 门锁全换掉 世界新闻网 3/25/2023 休士顿地区Meyerland的亚裔屋主Linda Giang发生离奇的房屋被侵占事件，她在休士顿South Braeswood区域的房屋想要出租，却惊见里面已住人，被不认识的第三人转租出去，锁也被换掉，换句话说，真的屋主进不去自己的房子。 Linda Giang近日想以3600元将South Braeswood 5300街区的房子对外出租，但是疑似不肖仲介的人却改以6000元将房子出租，而且完全没有获得Linda Giang的同意。更夸张的是，当Linda Giang想进一步进屋察看时，才发现所有的门锁都被换了，连她都不得其门而入。 时间回到两周之前，Meyerland屋主协会发函通知她，她的房子车道上堆积太多落叶，要求她加以清理。当她约好清洁公司，并与妈妈一道前往查看时，这才发现屋内竟然住了一家五口。出面的女性Tamisha Bey说她以6000元租下这间房子，还出示了租约，但是上面的屋主既非Linda Giang也不是她的先生，而是与房屋无关的第三人。 租约上还注明可以四人入住，包括Tamisha Bey 。但是当Linda Giang报警要求将她们驱离时，警方却表示这是民事纠纷，他们无法处理。当Linda Giang 19日随ABC记者前往查时，赫然发现房子的所有门锁都已经被换掉，她这个真屋主连房子都进不去。Tamisha Bey告诉ABC，她们一家从加州搬来，想展开新生活，因此以6000元租下这间房。 当ABC访问擅长处理租约纠纷的律师Brian Cweren时，他说警察搞错了，这已经不民事纠纷，而是非法入侵，这起事件需要的不是租客驱赶而是警力介入。 …

专家预测 2023年旧金山湾区房市怎么走 世界新闻网 3/24/2023 硅谷银行的破产和科技公司裁员的持续，令旧金山湾区房屋销售量创下近十多年来的低点。多位湾区房地产仲介认为，接下来3个月通常为房屋市场旺季会略微回暖，但不会「旺」过去年同期。 根据房地产公司 Zillow 的最新报告显示，自去年7月以来，随着市场下跌，湾区失去了四个「百万美元城市（Million-dollar cities）」其中包括康曲柯士达县（Contra Costa County）的克莱顿市（Clayton）其房价在过去一年中下跌了2.4%，同样位于该县的普莱森特 (Pleasant Hill) 的房价下跌了 2.6%，位于圣马刁县（San Mateo County）东巴洛阿图（Palo Alto）的房价在过去一年下跌超过 9%。另外，麦林县（Marin County）的Woodacre价值几乎没有变化，仅下降了 0.3%，但这仍然令该县的房屋价值略低于100万元。 Zillow报告还指出，自去年7月以来，美国房屋市场失去了5800万元，为全国房地产市场再平衡的结果。在过去六个月贷款利率飙升后，住房供需的骤降，购房者退出市场，均导致房屋价值下跌。 在湾区从事房屋仲介超过20年的王安娜，在接受本报采访时表示，短期内房屋市场与目前的情况不会有太大变化，未来几个月为房屋市场旺季，与前几个月相比略有「回暖」但不会超出去年同期。虽然上述几个城市的房价在过去一年中下跌，王安娜认为，像是旧金山或其他学区房会较为坚挺，价格变换不会太大，但像是过去几年，买家之间「疯狂竞价」的场景可能不会再出现。 王安娜还表示，影响房屋市场的因素非常多，包括利率、就业市场、股市等不确定因素。她预测，房屋贷款利率在未来三个月维持不变或者略涨的可能性较大。她还认为，长时间的利率上涨会给买家带来心理负担，很多人不愿意背负高利率的贷款，同时她认为等四月的报税季结束后，买家数量自然会多一点。 近期，有媒体报导硅谷银行破产令不少投资人对银行失去信心，继而将资金投入房地产投资或许会带旺房屋市场。但王安娜认为硅谷银行破产对投资人信心带来阴影为短期，不会高于科技公司大批裁员的影响。她也认为，就算很多投资人真的有意投资地产，为市场带来的效益在短期内不可见。 …

想呼吸新鲜空气 别住在美国这10个地方 世界新闻网 3/22/2023 卫报（The Guardian）与华盛顿大学（University of Washington）等多个机构的研究人员三月联合发布分析报告，并针对美国本土空气污染最严重的社区做出排行榜。结果令人惊讶，原来，美国空气污染最严重的地方不是交通堵塞的大城市或著名重工业区，而是加州小镇贝克斯菲尔德(Bakersfield)。 华盛顿大学环境工程教授马歇尔（Julian Marshall）指出，分析显示，种族比收入水平更能预测出空气污染暴露的程度，空气质量最差的社区主要是非裔和西班牙裔人口居住地；「我们看到了种族隔离，」马歇尔说：「人的隔离和污染的隔离。」 前述分析数据依据的是2011年至2015年之间的纪录，尽管数据距今八年，但研究人员表示，污染模式通常在几年内保持稳定。 如果想要天天呼吸清新空气，美国最不适合居住的地方前十大排名如下： 1. 加州贝克斯菲尔德地区 贝克斯菲尔德地区位于加州的中央谷地（Central Valley），洛杉矶以北约100哩处。它空气最糟的主因是它所在的克恩郡（Kern County）是加州产油最多的地方。该地区以生产天然气、采矿和石油精炼而闻名；过去25年来一大部分时间都未能达到「清洁空气法」（Clean Air Act）的目标。 2. 南洛杉矶 南洛杉矶地区有许多内陆社区，周围环绕高速公路交流道、铁路站场和仓库。该地区内的康普顿（Compton）、梅伍德（Maywood）和派拉蒙（Paramount）等小城市居民，呼吸到的空气往往都遭到污染。根据分析，与居住在加州最富裕的社区贝莱尔(Bel Air)社区的居民相比，南洛杉矶居民吸入的污染空气多了50%。 3. 伊利诺州芝加哥南部和西部 …