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房贷利率走高 5招降低成本 世界新闻网 11/21/2022 房贷利率走高、房价未见下跌，此时买房绝非好时机，但基于种种原因非买不可的人，还是可想方设法降低成本。 目前，30年期固定房贷款利率在7%以上徘徊，较一年前足足高出4个百分点，房贷数据公司Black Knight称，一般买家的购买力因而削弱14%，再加上待售屋存量偏低，导致有能力或有兴趣买房的人减少，但房价未受影响，仍处高档。此时除非迫不得已，否则人们不会买房搬家。 话虽如此，人们为了新工作、离婚、家庭成员增加等因素必须搬家，有些人则寻觅多时后不想放弃，仍有人买房，房地产市场销售放缓，但不会停止。时机不佳之下还是非买房不可，可采取以下因应之道： 1、等待日后重新贷款 房贷业者William Raveis Mortgage区域副总裁科恩(Melissa Cohn)说，利率上涨幅度和速度超出预期，但预计最多两年，利率可望显著下降。等待日后重新贷款的缺点是，目前需承受较高利率，而且要承担利率或许不下降、或降幅不如预期；再加上届时重新贷款成本可能很高，通常，结案成本约是贷款本金的2%到5%，万一失业或房屋贬值恐负担不起。 2、借浮动利率房贷 利率走高之际，更多人在标准30年固定利率房贷之外另作选择；根据房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)，浮动利率房贷(adjustable rate mortgage,ARM)目前约占房贷申请的12%，远大于一年前的3%。 根据房地美(Freddie Mac)，11月初当周30年期固定房贷平均利率7.08%，5年期国债指数混合浮动利率房贷(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一个百分点，达6.06%，同是30年期贷款，ARM在固定期限(通常5、7或10年)采固定利率，之后依当时行情重设房贷利率。 假如五到七年后要再搬家，ARM可提高购买力。科恩说明，在ARM贷款前五或七年采固定利率，但因为银行只须担保较短期限，所以利率较低、每月还款金额也较低。 缺点是，借款人须承担利率不降反升的风险；约定的固定利率期满后，可能每一年或半年重设利率。 …

加州房贷数量大降63% 南加华人区亦受重挫 世界新闻网 11/19/2022 据房产数据公司ATTOM17日公布的三季度房贷趋势报告，加州19个大都会地区的房屋抵押贷款数量与去年同期相比骤降63%，成为有记录以来年度跌幅最大的一次，这比2008年房产泡沫之后的任何一次跌幅都要更严重。 ATTOM三季度的报告指出，过去12个月，30年期固定抵押贷款利率从3.1%跃升至6.9%，上月底至本月初甚至几度破7%——这是自2002年以来第二次达到如此高的水平。在当前高利率的环境下，买家的借款能力在一年内被削弱35%，这比1980年的最高纪录33%还要高，造成当时异常的原因是由于那时通膨水平从10.5%飙升至16.3%。 高利率环境下，房屋买家的借款能力被大大削弱，这导致三季度的房屋抵押贷款数量与去年同期相比下降63%，再融资数量同期减少82%。但房屋净值贷款数量（Home Equity Loan）增长74%。房屋净值贷款数量的增加，主要是因为这种以房屋净值贷款的方式，能够在避开当下高贷款利率的情况下获得贷款。 这个现象不只加州，全国数据具有同样的特点。除加州大都市地区外，全美第三季度的住房抵押贷款共计180万笔，与去年同期相比下降44%，同样是有记录以来的最大降幅。同时，再融资数量减少66%。房屋净值贷款数量则增长45%。 ATTOM市场情报副总裁Rick Sharga说：「本季度的贷款发放数字并不令人意外，因为抵押贷款利率史无前例的飙升打击了房屋购买力和再融资市场。由于接近7%的抵押贷款利率以及更高的房价，潜在的购房者已经被挤出市场。再融资活动可能会继续下降，这是因为大多数房主的贷款利率低于 4%。」 与此同时，银行等借款机构对于房贷申请的收紧也是造成这一情况的重要原因。佳信贷款总裁刘艳秋（Donna Chao）表示，近月来银行对贷款申请的审批趋于保守，受大环境影响，近期华人区贷款数量申请下降60%，再融资数量下降80%。 对于未来贷款趋势的分析，房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)的行业分析副总裁Marina Walsh指出，「未来几个季度的拖欠率可能会从创纪录的低点上升，因为失业率预计会上升。」近几个月来，Meta、Twitter 、Microsoft、Google等科技公司都纷纷开始裁员。 另外，南加房贷经纪Jeff Lazerson说，「如今抵押贷款人的业务几乎停止了，这比大萧条时期的抵押贷款的崩溃要糟糕得多。今年我解雇了三分之二的员工，许多抵押贷款专业人士和许多房地产经纪人都在削减开支。」 Source 全球房市 濒临衰退临界点 …

房贷利率飙升 美10月成屋销售连9个月下降 中央社 | 华盛顿 11/18/2022 产业数据今天显示，美国10月成屋销售创纪录地连续9个月下降，主要因为房贷利率飙升，抑制民众购屋能力。 法新社报导，美国通货膨胀攀升至数十年以来最高，迫使联邦准备理事会（Fed）以激进升息方式因应。 快速升息拉高借贷成本，也立即冲击主要房屋市场。 全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）在最新出炉的报告中指出，10月各类住宅和公寓销售月减5.9%。 这项数据显示美国成屋销售连续9个月下滑，为1999年以来最长时期。 经季节性调整，美国10月成屋销售年率缩减至440万户，较上年同期下滑28.4%。 美国10月房屋平均售价为37万9100美元，较6月历史高峰降低，但所有地区房价已高涨，尽管10月降价，仍高出上年同期许多。 Source 全球房市 濒临衰退临界点 世界新闻网 11/15/2022 英国金融时报报导，新冠疫情带动的全球不动产荣景已在去年底触顶，如今世界各地房市正步入金融海啸以来最全面的不景气。国际货币基金（IMF）警告全球房市正处于「临界点」，预测在最坏情况下，未来三年新兴市场的实质房价将下挫25%，已开发市场则看跌10%。 去年底时，全球房地产业情势看起来依然很乐观，当时经济合作发展组织（OECD）38个成员国的房价成长速度，为50年前开始有记录以来的最快。然而不到一年后，情势翻天覆地改变。在各地屋主都忙于应付愈来愈难以负荷的房贷利率之际，潜在购房者却也遭遇一个问题：房价涨幅高于所得增幅。 紧跟在这场房地产荣景之后的，很可能是自金融海啸以来最广泛的房地产不景气，连带可能使萎靡不振的经济体承受更大的压力。如今在牛津经济研究院的数据库中，几乎所有国家的房价明年都将放缓，将是至少2000年以来最全面的房价成长减速。其中一半以上国家的房价彻底萎缩，为2009年以来仅见。 国际货币基金全球金融稳定报告说：「随着全球央行积极收紧货币政策以应付物价压力，借贷成本飙升和贷款标准趋严，再加上房屋估值过高，可能导致房价急剧下挫。」 …

全球房市 濒临衰退临界点 世界新闻网 11/15/2022 英国金融时报报导，新冠疫情带动的全球不动产荣景已在去年底触顶，如今世界各地房市正步入金融海啸以来最全面的不景气。国际货币基金（IMF）警告全球房市正处于「临界点」，预测在最坏情况下，未来三年新兴市场的实质房价将下挫25%，已开发市场则看跌10%。 去年底时，全球房地产业情势看起来依然很乐观，当时经济合作发展组织（OECD）38个成员国的房价成长速度，为50年前开始有记录以来的最快。然而不到一年后，情势翻天覆地改变。在各地屋主都忙于应付愈来愈难以负荷的房贷利率之际，潜在购房者却也遭遇一个问题：房价涨幅高于所得增幅。 紧跟在这场房地产荣景之后的，很可能是自金融海啸以来最广泛的房地产不景气，连带可能使萎靡不振的经济体承受更大的压力。如今在牛津经济研究院的数据库中，几乎所有国家的房价明年都将放缓，将是至少2000年以来最全面的房价成长减速。其中一半以上国家的房价彻底萎缩，为2009年以来仅见。 国际货币基金全球金融稳定报告说：「随着全球央行积极收紧货币政策以应付物价压力，借贷成本飙升和贷款标准趋严，再加上房屋估值过高，可能导致房价急剧下挫。」 牛津经济研究院首席经济学家史莱特预测，由于支出减少，房市不景气可能使全球经济成长减少0.2个百分点，而住宅投资下滑可能导致全球成长再下降0.6个百分点。加拿大银行也估计，房地产市场低迷将使明年经济成长率减少0.6个百分点至0.9%。 这种情况已在中国上演，近几个月房地产危机加剧，在截至9月的一年内，中国房屋销售面积较一年前锐减26%。 房地产市场景气放缓的最大因素是房贷利率。在美国，联准会的激进升息，促使30年期房贷利率站稳7%，为2008年以来最高，比去年多出一倍以上。欧元区、加拿大、新西兰及澳洲的房贷利率也升息多年新高。 市场低迷的迹象清晰可见。 大多数市场的房地产通膨已经放缓，包括德国、澳洲和中国。澳洲首次出现年度萎缩，美国8月房价年增长率从7月的16%放缓至13%。不动产产顾问公司莱坊的报告说，在第3季底主要城市房价已连二季成长减缓，新西兰、加拿大和挪威的城市都出现二位数减幅。 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research Center）数据显示，房价应该是在5月封顶。自那时起，德州每个主要城市房价都有下跌趋势。 若是过去几年购屋的屋主，可能可以沉浸在拥屋的狂喜中。 …

年长全现金买家成劲敌 房市首购族恐梦碎 世界新闻网 11/13/2022 房屋市场出现现代史上最大幅度价格上涨后，上涨力道正被几十年来最大幅度房贷利率攀升所削弱，首次购屋族忙着筹钱备妥头期款和房屋交易费用；但与此同时，他们发现自己正面临残酷的房市：房源有限，年长且现金充裕的投资者和重复购屋者成了竞敌。年轻潜在买家哀叹：拥有房子的那天似乎永远不会到来，「感觉好像永远不是我们的时代」。 纽约时报12日报导，根据个人财务公司「Credit Karma」10月份的调查，约54%的美国租房者认为他们永远买不起房子。Credit Karma人事长兼消费者权益倡导者麦克里(Colleen McCreary)表示：「目前存在双重打击，不只是利率上升，还有更广泛的经济不稳定，我不知道经济何时才会恢复稳定。」 现在即使是手头拥有大量预算和头期款的买家，也难与全现金买家竞争。根据全国房地产经纪人协会数据，2021年7月至2022年6月这一年中，有约27%的非首购买家以现金支付房款，只有3%的首次购屋者拿得出这样的报价。 家住费城市郊小镇的28岁的埃尔默 (Alexandra Elmer) 和丈夫马修从2020年夏天开始寻觅他们第一个家，他们有约7万元头期款，本以为有能力在宾州巴克斯郡买一套四房两卫的房子。但他们每次出价都被击败，有一次他们和29人竞标，即使他们将预算从35万元加到65万元，仍然无法如愿。 随着利率飙升，房价居高不下，房贷月付款太高，埃尔默只能眼睁睁看着购屋梦想破灭。「感觉永远都不是我们的时代，」在航空业工作的她说，因为疫情，2020年她不得不延后举办婚礼，「我被困在起跑在线，我知道我们终有一天会到达那里，但现在实在很难展望未来。」 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research …

财务告急？中资房企赔钱抛售洛市华厦 世界新闻网 11/13/2022 11月9日，中国地产龙头企业绿地控股美国子公司，以5.04亿美元价格将洛杉矶市中心最高的出租公寓大楼卖给Northland，相比去年6.95亿美元的挂牌价，最后实际出售的价格下降近30%。 据Northland称，该公寓楼去年挂牌时价格是6.95亿美元，这个价格其实已经低于绿地集团的开发成本。如今5.04亿的最终成交价格，更比目前市场的预计重建成本低了40%至45%。 Northland首席执行官官Matthew Gottesdiener表示，Northland在THEA这个项目上获得一个极为难得的投资机会，可以如此低价收购美国最高品质的豪华公寓大楼。 即便如此，该笔交易的成交额仍创下洛杉矶公寓楼出售的销售纪录。据悉，这座名为THEA at Metropolis的公寓楼是绿地在洛杉市中心大型项目中的第四座大楼，2014年开始建设，2020年完工。该公寓楼共59层，包含685套公寓，是洛杉矶市中心最高的公寓楼，目前入住率是91%。该楼的出租公寓装修奢华，租金昂贵，顶层的公寓月租价格在2万至2.5万。 虽然有分析指出，此次绿地控股亏损抛售这栋豪华公寓楼，是受当下高利率和加州政府严格的出租条例影响，但也有相当部分的原因，是由于近期这家由中国国有资本控制的企业财务正面临窘境。 10月31日，绿地控股公告宣布拟对旗下9支美元债进行展期（债务展期属非正式的挽救措施，是债务人与债权人之间达成的协议，既方便又简捷），其中2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年。据财经媒体数据披露，此次展期的9笔存续美元债，截至目前未偿还本金共计31.82亿美元。 从近期权益市场的表现来看，受中国风控政策影响，中国地产行业股票近期集体低迷。即便是国有资金背景的绿地控股，也难逃大环境影响，绿地控股的股价与2020年7月相比跌幅超70%。 据绿地控股最新财报显示，截至三季度末，该公司先后兑付了部分到期公开市场美元债。而这些偿债资金的来源，除了出售海外资产以外，绿地集团从中国国有股东那里获得的大笔贷款，也起到了雪中送炭的作用。绿地控股董事长张玉良在今年6月会议上也曾表示将加快资金回笼，预计未来两至三年绿地可供出售的存量物业总货值约2000亿元。 在过去，美国高级酒店、办公大楼和其他商业房地产项目，一直都是中资企业热门投资标的，但近期热度俨然不在，纷纷黯然离场。据MSCI的房地产数据显示，自2019年以来，中资企业卖出的美国不动产资产高达236亿美元，而在2013至2018年间，中资企业买入的不动产资产约520亿美元。 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research …

冯小刚洛杉矶豪宅 八年增值近40% 世界新闻网 11/11/2022 近日中国大导演冯小刚和著名演员妻子徐帆在洛杉矶住家送客的照片曝光，他们位于西好莱坞山顶的豪宅也出现在画面里。据当地地产经纪估价，这套价值近700万美元的豪宅，自冯小刚购入起至今已增值约40%。 据公开的房产信息显示，该房建于1976年，共有5间卧室5间浴室，建筑面积约5600平方英尺，占地面积0.39英亩。冯小刚和徐帆于2014年以500万美元的价格购入此处房产，购入价比挂牌价便宜6%。时隔八年，如今该房的预估房价在650至700万美元，已增值近40%。 其实冯小刚和徐帆的这处房产，2018年曾被中国中央电视台前主持人崔永元爆出，许多中国演艺圈人士都在海外购置房产，其中就有著名导演冯小刚。据崔永元当时爆料，冯小刚在洛杉矶有两处房产，分别为一套公寓和一栋别墅。 据洛杉矶地产经纪透露，冯小刚购买的单元公寓位于好莱坞市中心的一栋高档公寓大楼中，购于2013年，内有三间卧室、四个卫生间，居住面积约3229平房英呎，当时购买价格约300万美元。 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research Center）数据显示，房价应该是在5月封顶。自那时起，德州每个主要城市房价都有下跌趋势。 若是过去几年购屋的屋主，可能可以沉浸在拥屋的狂喜中。 若以年收入四倍的价格购屋，可能连睡觉时房子赚的钱，都和工作时赚得一样多。因若房屋价值在12个月内上涨25%，房屋升值便与薪水一样多了。 然而，在如今的抵押贷款利率超过7%，住房条件陷入丑陋的僵局，愈来愈少买家符合条件，许多业主发现自己陷入困境。 专栏作家柏恩斯（Scott Burns）表示「这情况终将过去」，若屋主坚持下去，按时付款，享受房屋带来的快意，房屋仍将成为一个不错的投资。 他举例表示，他的一名兄弟20世纪90年代，在洛杉矶下跌的市场中购买一套屋，如今该屋或土地，已是当初买价的五倍。 …