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加州房地产经纪人协会：加州房价 明年估将跌近9% 世界新闻网 10/17/2022 根据「加州房地产经纪人协会」(California Association of Realtors)最新报告，预测加州2023年房价与房屋销售量皆将下降。然而，价格仍将维持相对较高水平，但对于那些贷款买房的人来说，由于利率上涨，2023年房屋价格将比今年更难以负担。 协会预估，加州明年现有房屋中位价将下跌8.8%至75万8600元，低于今年预期的中位价83万1500元，也是2020年以来的最低水平。不过，即使房价中位数下跌近9%，2023年的房价中位数仍将比疫情发生当年2020年高出15%、也比2019年上涨28%。 于此同时，协会预测，加州明年房屋销售量将减少7.2%至33万3400件交易。这也将是自2007年房地产泡沫破裂以来的最低房屋销售量。今年预估的总销售量35万9200件交易，则是自2007年以来的第二低。 对于厌倦了竞购行情的买房人士来说，销售放缓是好消息。但对于仰赖交易赚钱的房地产经纪人、托管人员与抵押及产权保险提供者，则是坏消息。若明年的房市预估准确，房屋销售量将比2021年下降25%，该年有44万4520间独栋房屋易手。 加州房地产经纪人协会2002年会长、湾区房地产经纪人卡翠纳(Otto Catrina)声明指出，预期明年的房屋销售与价格将放缓。所有现况都显示，在过去两年市场竞争激烈的情形之下，对于那些无法出价得标买到房屋、或退出买房市场的人来说，整个市场将更加有利。 可以肯定的是，房地产经纪人展望2023年房市，并没有2009年那样悲观，当年房价自市场峰值下跌51%。 房地产经纪人经济学家预估，明年美国联储局抑制通膨作法，将导致「中度经济衰退」(modest recession)。预期2023年国内生产总值将下降0.5%。这是自2020年疫情导致经济后退以来，首次年度下降。 同时，专家预估，明年30年期固定贷款的平均利率6.6%，高于今年预估的5.2%与去年的3%水平。因此，尽管房价下跌，利率上升导致每月的贷款付款额增加，除非用全现金买房。现况则是，已有更多买家以全现金交易。协会数据显示，有超过22%的加州买家2022年购房、全额以现金支付，人数高于去年的18.6%。 协会首席经济学家朗文(Jordan Levine)声明指出，高通膨压力导致贷款利率维持高位，降低购买力，并且降低未来一年潜在买家的房屋负担能力。因此，房屋需求与房价将于2023年全年放缓。 根据协会预估，以粗略计算，明年中等价位房屋的典型30年贷款的平均每月支付额为3875元。尽管房价下跌，每月平均贷款额仍高于今年的3652元。房地产经纪人估计，2023年可能只有18%加州家庭能买得起中等价位房屋，低于今年的19%与2020年的32%。 Source 30年房贷利率6.92%「20年新高」放贷业者利率破7% 世界新闻网 10/13/2022 房地美(Freddie …

惊！美国小学校园内 验出严重放射性污染 世界新闻网 10/16/2022 　　美国密苏里州弗洛里森特（Florissant）的加纳小学（Jana Elementary School），近日被波士顿化学资料公司（Boston Chemical Data Corp.）验出存在严重放射性污染，让家长感到相当恐慌。 　　据《美联社》报导，加纳小学坐落于冷水溪（Coldwater Creek）旁边的平原上，二战时生产武器的核废料曾倒在兰伯特-圣路易国际机场附近并流入溪水，美国陆军工兵部队（USACE）这20多年来一直在清理冷水溪。 　　USACE过去曾担心加纳小学也遭受放射性污染，波士顿化学资料公司在校区图书馆、厨房、教室、操场所採集的灰尘样本证实了军方的隐忧，而且放射性同位素铅-210、钋、镭和其他辐射物质的含量远远超过预期。 　　报告指出，吸入或摄入这些放射性物质会造成严重人体伤害，需要进行全面的补救规划，才能让学校环境符合学童生活标准。加纳小学对此将谘询律师和专家，以确认如何展开清理措施。 Source 房租飙、忧被赶 租客维权运动兴起 世界新闻网 10/16/2022 国内的住房成本节节攀升，租屋族的不满情绪也日益高涨，两年多来疫情时期引发被驱逐的焦虑、房价飙升，加上严重的通膨问题，可负担住房长期短缺似乎成为许多城市无力解决的问题，全美约4400万户租屋家庭的怒火也跟着越烧越旺。 纽约时报报导，这种不满情绪蔓延至整个经济层面。一方面，渴望买房的租客因房价及抵押贷款利率高涨而梦想破灭；另一端，约1100万户低收入租户得花费一半以上的收入付租金；居于中间的租户虽然还不需要帮助，但他们也摇摇欲坠。 这一切推动租屋族的权益维护运动兴起，密苏里州堪萨斯城(Kansas City)即是一个显眼的例子，该城市拥有50万人口，在线房地产公司Zillow的房屋价值指数显示堪萨斯城的典型房屋价格为23万元，比全国水平低10万元以上。 但根据租屋搜索网站Apartment List的数据，随着物疗与医疗产业促进经济稳定拓展，堪萨斯城的租金比起一年前涨了8.5%，上涨速度快过全国其余地区。 过去十年，堪萨斯城增建一系列的高级大楼和公寓，房租上涨带来的压力正从低收入族群延伸到中等收入的教师、城市工人等。 …

旧金山房价排行 海港区最贵 每平方呎最高中位价1437元 世界新闻网 10/16/2022 尽管因为利率与通膨率上涨、湾区平均房价近几个月有所下降，但旧金山房市仍是全国最昂贵的市场之一。根据房地产上市网站「Redfin」数据，旧金山都会区8月份房屋每平方呎的中位数价格为976元，是加州平均价格473元的两倍多、美国中位数价格225元的四倍多。 根据分析，旧金山最昂贵房价是城市北边海岸线的海港区(Marina District)，2022年6月至8月期间，每平方呎最高中位价为1437元。其次为圣佛瑞斯伍德区(St. Francis Wood)、中位价格为1420元。其余前五名还包括Cow Hollow的1373元、Ashbury Heights/Parnassus为1290元、Presidio Heights为1284元。 房地产经纪人米歇尔(Yulia Mitchell)曾居住在旧金山海港区，她表示，当地每平方呎价格「绝对偏高」(absolutely on the higher side)，部分原因是缺乏库存。米歇尔在海港区房源中，大部分是公寓，数量有限、转手率低，许多房主若不住在此地，就会出租，而非售屋。 由于海港区是旧式古典旧金山社区，和SoMa或第九区(District 9)相比，并没有很多新建筑，海港区缺乏更多空间建造新房屋项目、也没有太多土地，兴建房屋高度则有一定限制。 她指出，当地最大吸引力是气候，即使房屋就在水旁边，仍常常阳光普照。也靠近商店与餐厅、夜生活地点，并且可搭乘快速巴士方便进入市中心。买房客户大多是年轻夫妻家庭或单身人士，疫情期间，更可见到更多来自马连县(Marin County)与南湾等地区较年长者，到此地寻找第二栋房屋。 每平方呎第二高中位价位在戴维森山(Mount Davidson)以西的圣佛瑞斯伍德区，每平方呎中位价为1420元。房地产经纪人马维哈利斯(Steven …

新Chinatown 法拉盛房市40载起落沉浮 世界新闻网 10/16/2022 法拉盛的地产走势，近几十年来发展迅猛，且仍具不断突破、豪华化之态势，本文以在地产业搏击已久的老前辈、不二家实业公司总裁洪逸次的视角，梳理法拉盛地产的起落沉浮及背后之机缘。 1960年代，台湾东海大学化学专业毕业后，洪逸次随台湾留学潮，来美攻读高分子化学的研究专业，化工专业却已然饱和，经朋友介绍，他在博士肆业情况下开始涉足房产业，当时，贯通地铁七号线及长岛铁路的法拉盛，已是交通喧哗，爱尔兰酒吧人声鼎沸；考察后，他在一号线终点布朗士及七号线终点作抉择，做新一代的中国城，「事实上，布朗士的地形及位置更优，但是有意与无意，法拉盛成了终选。」 1964年：世博会第二次在法拉盛草原可乐娜公园举办，行经法拉盛的几条高速公路得以修建。 1964至1973年：台湾及外国留学生潮。 1969至1975年：纽约市经济大萧条，连带法拉盛空店林立。 1975至1981年：除了台湾外，南韩、印度、巴基斯坦……愈来愈多的亚洲移民来到法拉盛定居或是开店。空店渐次「复活」。同期，纽约市的经济亦恢复繁荣，1976年，洪逸次以30万元价格，买下曼哈顿东44街七层商用楼，1981年，这栋楼以近300万元价格高抛。 1979至1986年：法拉盛地产业的黄金期，楼盘价格以十至20倍速急速增长，时任皇后区区长Donald Manes在1983年有言「法拉盛，已然变成新的中国城」。 个中原因，一来，曼哈顿的房价在同期也以十倍速增长，带动法拉盛地产业的发展，二来70年代末期的能源危机，促使更多人由长岛搬迁至皇后区，三来，房价由供需比决定，1980年后，台湾有2万移民额度，加之中国大陆与香港的2万配额，致使亚裔移民在法拉盛急速增加，许多移民由于无车，栖居法拉盛闹市，新楼盘甫一推出，有时甚至未动工，便已售罄，最后，1980年后，房贷利率由固定的8.5%转为可调，房贷率的下降，也造成房市大爆。 1986年：总统雷根签法税改案，消除诸多有关房地产投资的避税，美国房屋价格与土地价格走向高点，但随着1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市「黑色星期一」等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂，1988至1994年间，经历黄金期的法拉盛地产回落，在1994年，洪逸次以1万7000元低价，帮助顾客入手位于北法拉盛的一套一卧室的共有公寓(co-op)，行情甚至低于车价。 1997至2002年：法拉盛的房市经触底反弹，稳健回升，其时，总统柯林顿签法，规定住满两年的业主若卖房，个人或夫妻售屋利得若在25万及50万元以下，则可减免售屋利得税，促使更多股市投资人把目光投向房市，也使更多民众以首付买房，同期，来自香港及中国大陆的新移民迅速增长，亦促进法拉盛房市交易及租金上涨。 1997年5月，法拉盛一卧室的租金为695元，至1998、1999、2000、2001及2002年，租金则相应涨至775、850、1000、1250及1150元。1993年，法拉盛的二户砖房(2-family brick house)的估值为38万元，至1998、1999、2000、2001及2002年，估值则涨至48万、53万、59万、63万及75万元。 2001年：九一一恐袭爆发后，在曼哈顿华埠的商家及民众搬至法拉盛。 2002年：随着华人新移民的涌入，2002年往后，从酒店、商用楼、公寓至独立屋，华人建商几乎承包了所有法拉盛市中心的开发。沿缅街的两层商业楼，次第加盖成四层，两年之中，中国建商在法拉盛市中心建造了近1万套公寓，缅街及大学点大道间的罗斯福大道路段，各建筑的持有人几乎均为华人。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 …

房租飙、忧被赶 租客维权运动兴起 世界新闻网 10/16/2022 国内的住房成本节节攀升，租屋族的不满情绪也日益高涨，两年多来疫情时期引发被驱逐的焦虑、房价飙升，加上严重的通膨问题，可负担住房长期短缺似乎成为许多城市无力解决的问题，全美约4400万户租屋家庭的怒火也跟着越烧越旺。 纽约时报报导，这种不满情绪蔓延至整个经济层面。一方面，渴望买房的租客因房价及抵押贷款利率高涨而梦想破灭；另一端，约1100万户低收入租户得花费一半以上的收入付租金；居于中间的租户虽然还不需要帮助，但他们也摇摇欲坠。 这一切推动租屋族的权益维护运动兴起，密苏里州堪萨斯城(Kansas City)即是一个显眼的例子，该城市拥有50万人口，在线房地产公司Zillow的房屋价值指数显示堪萨斯城的典型房屋价格为23万元，比全国水平低10万元以上。 但根据租屋搜索网站Apartment List的数据，随着物疗与医疗产业促进经济稳定拓展，堪萨斯城的租金比起一年前涨了8.5%，上涨速度快过全国其余地区。 过去十年，堪萨斯城增建一系列的高级大楼和公寓，房租上涨带来的压力正从低收入族群延伸到中等收入的教师、城市工人等。 堪萨斯城租客权益团体「KC Tenants」即是在这期间兴起，该团体结合激进的抗争与传统的游说活动，在疫情期间现身政治舞台，在通过有利于租客法律方面发挥重要作用，例如租客被驱逐过程中提供律师的法规  堪萨斯城民主党籍市长卢卡斯(Quinton Lucas)称：「对我们而言这是政治上的转变」尽管他经常成为KC Tenants抗争的目标，但会定期与该团体的领导人会面，「有一种新兴的、几乎更强硬的政治优势，某种意义而言，有人正在组织动员而且受政治吸引，并且非常愤怒，他们与我们大部分人来自不同团体。」 目前全国的租金比2020年初期高出20%，为有利于租客的法律融入长期政策创造了一个机会。 KC Tenants共同创办人拉格维尔(Tara Raghuveer)表示：「大家理所当然地认为租金总是会一直上涨，对于能有所不同的政治想像很少，但现在我认为这种情况正在改变。」 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 …