房价中位数逾38万创新高 购屋愈来愈难了 世界新闻网 4/27/2024 目前全美房价中位数为38万3725元，较去年同期上涨5.2%，创2022年10月以来最大年度涨幅。现在想一圆购屋梦，花费要比以往任何时候都来得高。(美联社) 现在想要在美国一圆购屋梦，花费要比以往任何时候都来得高。根据地产业者Redfin最新数字，截至4月21日的四周期间，全美房价中位数为38万3725元，较去年同期上涨5.2%，创2022年10月以来最大年度涨幅。 此外，本周30年固定房贷利率平均上扬至7.1%，创2023年11月以来新高点。去年底联准会( Fed)暗示今年将降息后，房贷利率曾短暂下跌，但后来强劲经济数据推迟了降息时间表，房贷利率稳步回升。 房贷利率走高下，每月房贷还款中位数跃升至2843元、创新高，较去年同期增加13%。 Redfin经济研究主管赵辰(Chen Zhao，音译)说，打算买房者应有心理准备，今年可能找不到理想交易时机。 赵辰表示，房价涨势在未来几个月有可能略为降温，如果高房贷款利率持平或稍微下降，但在可预见的未来，整体住房成本恐将维持高档。 专门研判联准会利率走势的CME Fedwatch工具网站预测，联准会9月才会开始降息，故未来一段时间内，房贷利率在内的借贷成本将居高不下。 最新消费者物价指数(CPI)显示，住房成本(Shelter costs)是推升顽固黏性通膨的指针之一，占年度内核通膨(core inflation)60% 以上。尽管通膨率已从2022年6月的高点9%降至3.5%，联准会对于能否顺利达到2%目标区没有信心，预计下周开会时将把利率维持在目前的5.25%至5.5%区间。 为因应高借贷成本，许多买家用现金买房，或缴交高额头期款。2月份全美超过三分之一房屋交易采全现金，逼近历史新高。头期款中位数则增至5万5640元，较去年同期上涨24.1%。 赵辰指出，但多数买家无法承担全现金出价、或提高头期款金额，导致许多地方只有富人才买得起房子。 Source 买家房产佣金改革难以影响硅谷房市 世界新闻网 4/24/2024 全美范围内的佣金制度改革似乎难以影响硅谷房产市场。(Avi …
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2024硅谷指数报告出炉 亚裔买房实力强 世界新闻网 4/27/2024 2024年新发布的「硅谷指数报告（Silicon Valley Index)」，给出硅谷房产和收入相关的最新数据。（记者徐蓓蓓/翻摄） 2024年新发布的「硅谷指数报告（Silicon Valley Index)」显示，2023年硅谷独立住宅的售价中位数在176万元，公寓是99万元。此外硅谷内核地带的圣他克拉拉县，圣马刁县，以及周边的旧金山，马连和阿拉密达等县均位于全美房屋售价中位数超100万的九个县之列。同期整个加州的房屋售价中位数在81万5000元，全美则是39万5000元。 虽然圣他克拉拉县的住房历史上一直要比圣马刁县来得便宜，但这一情况也在发生变化。两县现在都大约有四分之三的潜在初次购房者无法负担购房支出。此外不同族裔之间的购房能力也存在巨大落差。 硅谷长期的住房短缺并没有在2023年催生更多的住宅建筑许可，政府颁发的住宅许可总量反而下降了52%。但在所有颁发的5300份建筑许可中，多家庭单元占到了创纪录的86%。 第六次「地区住房需求调配（RHNA)」计划在硅谷配置大约19万6000个住宅单元，其中7万9000户属于低收入和极低收入类别，并设置2023年1月31日为各市向州府提交住宅要素计划的截止日期。但直到2024年2月只有41%的硅谷城市达到了州府住宅要素的要求。加州平均水平是58%。 虽然住宅建筑许可颁发总量下降，但2022到23财年，获批可负担房屋的数量却高于以往有纪录的任何一年，达到4400间，占到所有获批单元的27%；其中20%是极低收入居民（指收入低于地区收入中位数一半的人群）也可以负担的。 同时公布的根据2019到2022年之间数据编纂的「种族和族裔住房可负担指数」显示，亚裔在硅谷、加州和全美都是住房可负担指数最高的族裔。但即便如此，亚裔在硅谷的圣他克拉拉县和圣马刁县的住房可负担指数也不到30%，而在加州和全美都接近60%。 从年度数据来看，2021年之前亚裔在硅谷的住房可负担指数还低于非西裔白人，但2021年之后就开始超过了。但从收入方面看，2022年的数据显示硅谷亚裔人均收入在8万1617元，低于非西裔白人的10万1421元。2023年的数据显示，硅谷亚裔有23%家庭收入达不到自足标准，略高于白人族裔的22%。而硅谷西裔和非裔都有近一半家庭达不到自足标准。 由此可见，虽然硅谷亚裔相对加州其他地区和全美来说住房负担较重，但相对硅谷其他族裔而言对住房的承受力是比较高的。但亚裔中也存在将近五分之一的低收入群体，他们的住房需求在亚裔「富裕爱买房」的刻板印象之下，常常被族裔甚至整个社会所忽视。 Source 买家房产佣金改革难以影响硅谷房市 世界新闻网 4/24/2024 全美范围内的佣金制度改革似乎难以影响硅谷房产市场。(Avi Waxman / Unsplash) …
「我想要小孩但还不是时候」去年生育率降至1.62 创新低纪录 世界新闻网 4/26/2024 纽约市一所产后护理中心内的新生婴儿。2023美国每名女性仅生育1.62名婴儿，是1930年代开始统计以来最低纪录。(美联社) 2023年美国每名女性仅生育1.62名婴儿，是1930年代开始统计以来最低，反映产子数目渐少且首次生育年龄延后的趋势。女性追求职涯发展、避孕方法更多元，是助长此一趋势的部分原因。 另外，年轻世代对未来的不确定感，住房、学贷及育婴问题，让原本有意生育孩子的妇女延后怀孕，也是平均生育率下滑的原因。 北卡大学卡罗莱纳人口研究中心主任顾佐(Karen Benjamin Guzzo)表示，女性对于到底要不要生小孩，其实相当理性，「常见的情况是，『是的，我希望有小孩，但还不是时候。』」 生育率是指妇女一生当中总共生产次数。疾病防治中心(CDC)统计报告初步估算，2023年的新生儿约359万名，是1979年以来最低，较2022年的366万少了2%。 二战后，美国妇女平均生产3个以上小孩，达历史高峰，直到1960年代和1970年代才开始反转下滑；1970年代以后，每名妇女平均生产不到2.1名小孩，这是「尚可补足死亡人口」的比例。2007年生育率一度上升到2.12的高点，但2008年金融海啸以后，就一路往下降。2023年1.62个新生儿是历史新低，也是多年来经济不确定感弥漫的自然结果。 卫斯理学院经济学教授勒文(Phillip Levine)说，生育率低，长期以往，将对美国经济如社安金政策和其他层面，产生重大冲击。 CDC报告还指出，众多新移民人口，弥补了低生育率对总人口的冲击。近年来移民增加，缓解了劳力不足的问题，甚至还扩大了都会区人口规模。 CDC数据显示，2022-23年生育率下滑的问题，在较年轻女性之间尤其严重，40几岁女性的生育率不变。2023年，35至39岁妇女每1000人生育54.7名孩子，和20至24岁妇女的55.4差不多。15至19岁少女生育率也持续下滑，去年下滑3%，2007至2022年平均下滑7%。15至44岁妇女总生育率每1000人生下54.4人，比2022年下跌3%。 Source 全球生育率下降 人口负担转移至低收入国家 早报网 3/20/2024 韩国2023年总和生育率为0.72，再次刷新历史最低值。新生儿也首次下降至23万人。（路透社档案照片） 一项新研究显示，到本世纪末，几乎所有国家的生育率都将低于人口更替水平，发展中国家的婴儿潮和富裕国家的“婴儿萧条”将推动大规模的社会变革。 美国健康指标与评估研究所（IHME）星期三（3月20日）发表的新研究指出，到2050年，全球204个国家与地区中，有多达155个（76%）的生育率将低于人口更替水平；预计到2100年，这一数字将上升至198个，即97%。 研究人员指出，到本世纪末，超过四分之三的新生儿将出现在低收入和中低收入国家，其中一半以上发生在撒哈拉以南非洲地区。 …
纽约皇后区租霸嫌14万「搬家费」太少 续霸占200万豪宅 世界新闻网 4/26/2024 一对夫妇在去年花了200万元在道格拉斯顿购买退休房产，却因为遭遇租霸，在近半年后仍然无法搬入。图为示意图。(路透) 纽约市皇后区道格拉斯顿镇(Douglaston)一对夫妇在去年斥资200万元购买了一栋满意的退休居所，却因为遭遇租霸，在近半年之后仍然无法搬入；近日他们与租霸再次对簿公堂，这对夫妇表示愿意支付14万元请他搬出，但是租霸却因金额嫌少，一口拒绝。 苏珊娜(Susana Landa)和丈夫约瑟夫(Joseph Landa)在去年10月，在皇后区道格拉斯顿花费200万元购买了一栋居所，但该房产的前房主的居家护理员弗洛雷斯(Brett Flores)拒不搬出，让他们头疼万分。 据悉，弗洛雷斯曾是一名男模，他于2019年从洛杉矶搬到纽约市，并被当时居住在该房产的手表公司高管费尔南德斯(Bernard Fernandez)雇用，成为他的护理员，费尔南德斯于去年1月去世，弗洛雷斯声称，前主人在去世后把房子留给了他。 苏珊娜说，弗洛雷斯手上没有协议，没有租约，「什么都没有，严格来说，他只是一名前雇员，他为去世的人工作，仅此而已。」 不但不肯搬出，弗洛雷斯还破坏房产，让房子里的一个污水池堵塞，导致后院被淹，导致苏珊娜夫妇被迫拆除了一个门廊和房子的大部分景观，房子如今看起来破破烂烂，年久失修。而且，弗洛雷斯在房子的门上留下了一张纸条，上面写着新主人不得不经过他同意就进入，且如果试图联系他，会将被「视为骚扰」。 苏珊娜夫妇补充，他们之前看到弗洛雷斯在出租网站上出租房间，每晚50元，目前这些广告已经被删除，「弗洛雷斯很了解法律系统，他知道如何在没有律师的情况下独自生活，不用缴房租，同时出租房间赚取收入，还破坏公物。」 双方多次上庭，进展缓慢，弗洛雷斯还多次借故推迟，最近一次上庭在18日，弗洛雷斯律师说，苏珊娜夫妇同意支付14万元给弗洛雷斯，「他需要这笔钱为家人购买足够的住房，一旦他拿到了这笔钱，他就不会赖着不走了。」 然而苏珊娜方表示，为求速战速决，确实答应给他钱，但弗洛雷斯拒绝了这笔钱，还要求更多。 最近，州参议员刘醇逸及州众议员金兑锡在州参众两会分别提出的「S8996」以及「A9772」号法案被纳入新财年纽约州财政预算，该法案将在法理上区别「占屋者」及拥有住房权益的租客，强调「占屋者」不享有合法租户、居住人员或业主们所拥有的相关权益与保护。 Source 华埠房东疑遇职业租霸 官司3年无进展斥「司法不作为」 世界新闻网 4/19/2024 「租霸」涉与华人房东交涉过程中，态度显十分激动。(邱俊文提供) 纽约华人房东邱俊文(Edward …
1/4逾50岁国人叹「永难退休」 1/3卡债超过1万 世界新闻网 4/25/2024 根据乐龄会调查，逾四分之一50岁以上尚未退休者，悲观表示无法退休，因为退休储蓄追不上物价上涨的速度。（美联社） 乐龄会(AARP)调查发现，约四分之一50岁以上、尚未退休的美国人预期自己「永远无法退休」， 70%则担心物价涨速高于收入。 70%忧物价涨速高于收入 这家非营利机构24日发布调查报告说，四分之一已届退休年龄的美国人没有退休储蓄。 尽管经济学家和决策者都认为，美国经济经过两年通膨飞涨的考验，已经软着陆，银发族却对自己的财务状况感到担心。他们无法存钱退休的最大原因 ，是日常生活支出及房贷或租屋的负担太重。 50岁以上未退休国人， 70%担心物价涨速高于收入。(美联社) 这项调查结果对今年的选举很重要，因为民主党的拜登和共和党的川普都在争取银发族的选票，而他们历来都是最热心投票的族群，且对政策很有意见。 乐龄会和NORC公共事务研究中心合作调查8000人的意见，发现50岁以上的美国人中，三分之一的信用卡债超过1万元，12%卡债还高于2万元。37%担心没钱负担像吃住的基本生活开支。 乐龄会负责研究的副会长文卡特斯瓦然(Indira Venkateswaran)说，根本没法存退休老本的人太多了，加上日常基本开销不断上升，退休谈何容易？「日常开销持续，是多存点钱以便退休的最大障碍，某些年长者说，他们从不期待能退休。」 不过，50岁以上自认退休无期者的比率还算稳定，2022年1月有23%，同年7月有24%。乐龄会公共政策研究所资深顾问约翰(David John)说，年纪大了还在工作的人增加，部分原因是「退休储蓄还不够」，而这问题可能会持续下去。 2022年国会选举的人口普查数据显示，65岁以上选民占了总投票人数的30.4%，18-24岁的Z世代和42岁以下千禧世代合起来，也不过11.7%。 拜登、川普争取银发选票 拜登看准银发选票的威力，向大药厂争取调降联邦医疗保险（Medicare，又称红蓝卡 ）处方药的价格，譬如胰岛素自付额最高35元，以博得银发族的好感。但是川普却表示不反对调降社安金和红蓝卡的福利，「削减福利的办法多的很。」 社安基金和红蓝卡的财务也是影响美国人退休的因素。社安金董事会最近的报告指出，10年内就无法全额支付社安金。红蓝卡在2031年之前，也无法全额负担住院和养老院福利。 许多人因为生活费用节节升高，根本存不起钱，担心退休以后的生活费用，不敢如期退休。(美联社) Source …
买家房产佣金改革难以影响硅谷房市 世界新闻网 4/24/2024 全美范围内的佣金制度改革似乎难以影响硅谷房产市场。(Avi Waxman / Unsplash) 全美范围内的佣金制度改革似乎难以影响硅谷房产市场。业内人士表示，目前市场仍遵循老办法买卖，新政对于买家也未必完全是利好。 此前全国房地产协会（NAR)同意，以4.18亿元与控告其反竞争的集体控方达成和解，并同意取消传统房地产交易标准佣金，使买卖方经纪的佣金从此「脱钩。」 事件源起于Sitzer/Burnett v. National Association of Realtors案，因发现房地产业通过迫使屋主负担自己及买家的经纪费而犯有共谋哄擡佣金罪，因而裁定向提起集体诉讼的屋主赔偿18亿元。裁定公布后，全美各地涌现20多起类似诉讼，其中至少有3起发生于加州。 长期以来，在美国买卖房子几乎都以标准模式处理佣金。卖方依销售价一定比率付佣金给经纪人。卖方经纪人在将佣金与买方经纪人分拆。佣金比率的行规是成交价的5%到6%，卖家从卖房收益中去除数万元支付。通常卖家会将佣金费事先计入挂牌价格。 虽然理论上佣金可以协商，但由于NAR的强势主导地位，多数卖家被禁止支付低于6%的佣金。每当有人要卖房并且房屋被列入「多重挂牌服务（MLS)」的区域数据库，经纪人佣金便被计算在内。有些地方甚至规定，卖方经纪人如果不向买方经纪提供佣金，将不得挂牌卖房。 消息一出，很多有计划购房的买家都欢呼雀跃，认为可以节省买房支出。但圣他克拉拉县房产协会（Santa Clara County Association of Realtor）主席裴利（Michelle Perry)却认为，目前房产经纪佣金的改革很难影响到硅谷的房市。原因主要是市场决定了价格。硅谷地区房屋的低存量和目前的高利率是主要因素。她认为硅谷房价还会持续上升。 裴利表示：「消费者会逐渐意识到买家经济的价值所在。」她说，目前房产经纪制度即将做出的改变，会让整个过程对买家来说变得更清晰。一直以来经纪的佣金就是可以协商的，但现在买家一定要和买家经济签订合同，这样各方对于经纪的佣金收入就都很清楚了。 …
硅谷生活成本高 潜藏失控危机 华人自嘲「湾区喘气都要钱」 世界新闻网 4/24/2024 硅谷高收入高就业率的光鲜外表下，可能隐藏着一场生活成本失控的危机。(Karolina Grabowska/Pexels) 联邦劳工统计局发布的今年一季度消费价格指数显示，旧金山湾区价格指数持续回落，失业率也在4%以下。但硅谷居民生活并不轻松，社媒上不时有关于湾区生活「喘气费」的讨论。硅谷高收入高就业率的光鲜外表下，可能隐藏着一场生活成本失控的危机。 劳工统计局的数据显示，2024年前两个月，旧金山湾区所有城市消费者价格指数上涨了1.5%，相对过去一年上涨了2.4%。其中食物价格指数上涨2.4%，能源价格指数上涨4.7%，主要来自电费上涨。除去食物和能源的内核价格指数上涨了2.2%。 劳工统计局美西助理局长罗森蓝（Chris Rosenlund)表示，2月份的消费价格指数增长主要来自更高的住房支出。统计报告并未做季节性调整，因而月度的变动也可能反映了季节性的变化。 总体而言，消费价格指数从2022年6月的最高点一直在回落。但在实际层面，食物和能源价格涨幅依然给很多家庭带来负担。 在2024年前两个月，能源消费指数上涨了5.3%。其中电费指数上涨17.7%，天然气上涨了7.5%，同期汽油回落2.4%。从过去12个月的数据来看，能源指数上涨了4.7%，其中电费上涨29.8%，天然气下降12.9%，汽油下降2.6%。 硅谷主要食物银行「第二收获（Second Harvest)」援引的「自给自足标准（Self-Sufficiency)」显示，在圣他克拉拉县，单身人士可以自足的最低收入是5万7034元，而在圣马刁县要6万8454元。四口之家在圣他克拉拉县家庭收入低于13万7100元，在圣马刁县低于14万9100元，就达到联邦政府认定的低收入标准。 「第二收获」食物银行表示，硅谷有将近三分之一的家庭没有办法支付基本生活的开销。「由于湾区高昂的生活成本，即使是有工作的人要付清所有帐单也有困难。」 而华人社媒上也一直流传着「湾区喘气都要钱」的说法。不少人通过减少旅行和外食来消减开支。也有人从积极的角度来看到这一问题：「只要在湾区住过了，再到哪里去都会觉得便宜！」 Source 装X失败！美富豪欲证明有能力 故意破产当流浪汉 结果… 译言 4/24/2024 迈克·布莱克 (Mike …
金山空置写字楼一折甩卖 650万成交 世界新闻网 4/24/2024 位于市场街995号夹第六街这栋16层的办公楼仅以650万元成交，对比疫情前总价下降90%。（取自谷歌街景） 位于旧金山中市场区（Mid-Market）的一处空置办公楼，近期以疫情前价值10%的超低价出售。 大楼位于市场街995号夹第六街的交通路口，共16层楼，根据18日的交易记录，大楼仅以650万元成交，相当于每平方呎72元。根据纪录，大楼在2016年最近的一次交易纪录中，是以6200万元的总价格出售，总价值下降90%。 大楼的前业主为Bridgeton控股公司，在去年拖欠了4500万元的物业费。根据公开交易纪录，大楼的新业主是总部位于佛罗里达州的房地产投资公司LNR Partners持有。 LNR公司作为指定的特别服务商，在过去8个月一直监督该大厦不良的贷款记录，在过去的8个月中也一直管理着该大楼的物业。最终，大楼在公开拍卖会上售出。 消息人士指出，前业主试图回购大厦以避免被公开拍卖，并尝试以新的贷款方案和较低的成本继续控制大楼。此前，位于旧金山Sansome街115号的大楼也是以相同的方式，在收到市场的报价后，业主成功以低于面值的折扣偿还债务。但前业主的努力并未能与债主达成协议。 「问题的部分原因在于，贷款人和业主根本不知道这些资产现在的价值。」消息人士指出，「衡量一栋建筑当前价值的最佳方法就是将其出售」。 据估计，旧金山办公楼的空置率在疫情大流行的四年后达到36.6%，目前写字楼的交易机会正在增多。一名地产经纪人表示，该市几乎所有的写字楼都在「出售」。 旧金山纪事报指出，尽管市场对于办公楼的需求减弱迫使一些投资者退却，但那些拥有耐心的本地买家，那些不指望迅速获得投资回报的人们正在入局。在过去的一年里，一些曾经价值不菲的办公楼以低于疫情前50%至75%的折扣价，卖给了当地的私人投资者和家族办公室。 虽然许多办公楼因长期空置和债务到期而易主，但这并不意味着投资者不再押注旧金山的商业地产。尽管Bridgeton公司失去了位于市场区的一栋大楼，但他们在近期刚刚购入SoMa区Townsend街410号房产，这栋占地7万8000平方呎的办公楼将成为创业公司的基地。 一名从业者表示，当地产公司能够以更低的价格购买新的资产，并以更低的价格达成新的交易，那么就没有必要再为无法盈利的大楼继续提供服务了。Bridgeton控股公司就是如此。 Source 神秘中国超级富豪 斥资1.1亿 连买南加两豪宅 世界新闻网 4/21/2024 比佛利山庄住宅俯瞰图，该庄园占地6英亩。(房地产交易网站Realtor.com） 根据地产网站Robb Report报导，一名谷姓女士于过去18个月内购入三栋美国顶奢豪宅，其中两栋位于南加州；买家也包括谷女士的丈夫：一位匿名的中国大陆超级富豪。 …