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疫情重创商家 全统广场大洗牌 餐饮业或关门或易主 世界新闻网 7/16/2022 持续两年半的新冠疫情重创南加州华人商圈并留下后遗症，圣盖博谷地标圣盖博全统广场大洗牌，半数餐饮商家关门或易主。 位于圣盖博山谷大道和刁马大道交口的全统广场，商家云集，超市林立，周遭有十数家银行和近年兴建的大型酒店，占尽交通和人气优势，30多年来一直人气鼎盛。然而，后疫情时期的萧条，引起商家和民众关注。 在全统广场外围山谷大道上的天仁茗茶和加州茶栈，在经营31年后最近吹起熄灯号，原来几乎每夜尤其周末和节假日一位难求的荣景不在。开张十年来老饕不断回头的川味麻辣城，也在两个月前结束营业，曾经人声鼎沸的餐馆，主人在大门玻璃上留下一张小小的手写体「we are close」和空空的场馆。近年一度受到民众追捧的车库美食品，还有疫情前刚开不久的糕点店等，也结束营业不知去向。 数十年人声鼎沸的全统广场现在冷清不少，商业建筑一楼和二楼可以看到不少关门告示和清空的店铺。 「我们从20年前开始在这里开店，现在是人气最差的时候」。美国华人妇女会会长张娴说，20年前她开始在全统广场一楼开意大利名牌服饰店，后来开了珠宝店，因为坚信这里的人气和位置，即便在疫情前和疫情中期，还花了20万精心装修了服装店，再花50万元装修新开的珠宝店，加装防盗系统等等，投入大量时间和心力，等待疫情过后重拾商机。 然而，现在看到周边许多商家纷纷关门离去，张娴心里也忐忑不安。她说，商圈兴盛很多时候靠餐馆带动，现在餐馆人气消退，整个购物中心人流明显减少，商家都受到影响。 1991年全统广场新张时，首批租户之一的天仁茗茶和加州茶栈，也在此波洗牌中选择退场，关闭长达31年的生意。「租金实在太贵，受不了」，老板黄语谅表示，他三个铺面的房租，从当年的1万元左右上升到3万，「我要多少客人、要卖多少茶才能不亏本？」 黄语谅说，商家都盼着疫情过后，民众生活回复正常，商家生意重返正轨。但现在比疫情中客人流失更难过的是经营成本大幅度提高和各种绑住商家手脚的法规，加上疫情对消费者信心的影响和严重的通货膨胀，现在经营是前所未有的困难，所以选择放手。 黄语谅说，他的茶铺经营了30多年，房租每年涨价3%，不管经营起落，房租是一个硬消耗；而近年加州最低工资不断提高，现在洛杉矶县最低时薪超过15元，但他通常要18元至20元才能请到人，加上原物料大幅上涨，客人流失，收入和成本支出已无法平衡，所以被迫急流勇退，易地经营。 圣盖博市长丁言愉表示，市府今年3月接到全统广场的申请报告，说是计划2023年进行一次外部大整修，包括在户外增加两个扶梯，他相信整修之后的全统广场购物环境会有更好改观，但是否因为整修计划的安全原因，导致租户结束营业搬家则不得而知。 丁言愉表示，全统广场一直是圣盖博的明星商圈，市府当然不希望商家流失，最实在的是，稳定和繁荣的商圈能够增加市府销售税收，造福地方建设。 不过他表示，两年多的疫情确实重创中小商家，客人大量流失，加上网购的冲击，不少传统实体店难以招架。原来圣盖博市共有登记商铺1500家左右，疫情期间大约有300多家没有续约。 Source 升息冲击房市 房贷暴涨1倍 专家：进场须谨慎 世界新闻网 7/13/2022 …

全美「最富裕」15县 加州上榜4县 前二名都在维吉尼亚州 世界新闻网 7/15/2022 美国新闻与世界报导（U.S. News & World Report，简称美国新闻）本周公布美国最富裕的15县名单，加州有四县入列，而且都在湾区。 湾区这四县是第三名的圣他克拉拉县、第四名的圣马刁县、第八名的马连县和第12名的旧金山。第一名和第二名都在维吉尼亚州，分为是劳登县（Loundoun County）和瀑布教堂（Falls Church）。 美国新闻这项调查分析了美国人口普查局2016年到2020年的美国社区调查（American Community Survey）数据，其中2020年经济受到新冠疫情的影响。人口普查局说：「这些数据仅反映了疫情对社会、经济和住房措施的一小部分影响。」 美国新闻以家庭中位数年收入作为排名标准，劳登县以14万7111元荣登榜首，瀑布教堂仅以189元之差屈居第二。圣他克拉拉县中位数年收入为13万零89元，圣马刁县为12万8091元，马连县为12万1671元，旧金山为11万9136元。 分析发现，全美家庭中位数年收入为6万4994元，而家庭中位数年收入超过10万元的县共有49个。亚裔家庭以9万1775元在美国各族裔中居冠，非西语裔白人以7万零843元居次。 此外，圣马刁县、马连县和圣他克拉拉县同时位列美国新闻100大最健康社区和100大高效经济都会社区名单，圣马刁县是加州在这两项排名中名次最高的县。 Source 升息冲击房市 房贷暴涨1倍 专家：进场须谨慎 世界新闻网 7/13/2022 …

新冠疫情以来首次 旧金山湾区房价降了 世界新闻网 7/15/2022 根据两个全国性房地产网站公布的数据，随着房贷利率上升、股价下滑，湾区和北加州房市降温速度快过全美其他地区。 需求放缓目前还未成为湾区房价下跌的原因，但它为积极的房屋买家提供了过去两年来他们缺乏的谈判筹码。 Zillow最新数据显示，这是湾区自新冠疫情发生以来，房价首次下降。从5月到6月，美国前50大都会区中，有五个地区房价出现轻微下降，包括旧金山、圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀和西雅图。 Zillow数据发言人克里默（Matt Kreamer）说：「这些都会区不是全美房价最贵，就是过去两年来房价涨幅最大的地区。房价上涨加上最近房贷利率上升，让每月房贷还款额超过许多买家的承受能力，因此可以看到上市房屋库存量增加，买家之间的竞争得以快速缓解。」 另一个房地产网站Redfin的数据也显示出类似的趋势。Redfin根据今年与去年2月到5月房价增长、下跌、供应量、销售量和房屋交易速度的比较，把加州五个城市列入「降温速度最快的房地产市场」，包括榜首圣荷西、沙加缅度第二、屋仑第三、士德顿（Stockton）第五、旧金山第十。 Redfin分析师表示，湾区城市在排名中所占比率如此之高，是受到房贷利率飙升、通货膨胀上升和股市动荡的影响，这些因素进一步把更多潜在买家排除在当地房地产市场之外。 Zillow的数据显示，旧金山都会区（包括旧金山、阿拉米达县、康曲柯士达县、圣马刁县和马连县）的房价轻微下降，从5月的149万4103元降为6月的149万2535元。克里默指出，在此之前，旧金山都会区的房价在新冠疫情期间不断上涨，除了曾在2020年4月到6月之间，因为经济不确定性短暂下跌。 圣荷西都会区（包括圣他克拉拉县和圣比尼度县（San Benito））5月到6月的房价跌幅为0.77%，从169万2646元降为167万9555元。 然而，Redfin数据显示，与去年相比，被列为美国降温速度最快的房市圣荷西今年房屋销售量大减21%，在房价下滑的情况下，上市房屋库存量却增加9%。屋仑销售量也减少16%，旧金山减少14%。 沙加缅度房地产经纪人协会（Sacramento Association of Realtors）会长史坦普夫（Erin Stumpf）表示，自6月中旬贷款利率上升后，她看到买家行为有明显的变化。 史坦普夫指出，几个月前可能吸引十多个买家出价的上市房屋，现在只有两、三个买家出价，而且买家变得更谨慎，会坚持在报价上附加条件，例如估值和检查房屋。 史坦普夫说：「买家现在谈判的优势变大了，不像六个月前签合约那样通融或放弃许多权利。」 Redfin首席经济学家佛尔维勒（Daryl Fairweather）表示，房市降温可能导致近期房价下跌，纠正过去几年的房价上涨。他指出，尽管房屋库存量逐渐增加，但仍处于低点，房价长期仍然看涨。 Source …