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湾区房价下跌 地产税却难减免 世界新闻网  12/10/2022 专家预估，旧金山都会区包括东湾与半岛地区，明年房价将下跌3.6%。房屋价值并可能于2023年持续下跌，旧金山地区将可能遭遇全国最大的跌幅，但是，这并不代表房屋拥有人应该期待房地产税将有所减免。 根据Zillow数据，到明年秋天，旧金山都会区房价预计将会是所有大型人口中心城市跌幅最大，圣荷西房价预估也将下滑1.8%。湾区房价近几个月来下跌，原因是持续上升的贷款利率、提高每月的房屋贷款还款金额，把许多潜在买家挤出市场；30年期固定房屋贷款的平均利率目前为6.5%、比11月下降约0.5%，但比去年历史低点高了超过两倍。 Zillow经济学家狄翁吉(Orphe Divounguy)表示，明年大部分时间的房价应会持续下跌。美联准会预料将至少再提高一次借贷成本，以期抑制广泛的通货膨胀，从而导致贷款利率保持在高位。 湾区受到贷款利率上升影响最为严重，疫情期间买房热潮兴起，房价已飙涨至历史新高。现在，湾区的一般房屋售价超过120万元，当地房屋价值下滑。狄翁吉指出，与全国各地市场相较，湾区房市仍是如此昂贵，最负担不起的市场，将会受到更大打击。 不过，房主见到所拥有房屋在Zillow列出的房屋价值下滑，并不一定代表着将获得房地产税将有所减免。 加州选民1978年投票通过第13号提案，法律规定将房屋物业的估值与征税金额限制为每年2%，保护民众免遭受随着房价飙涨而大幅增税的影响。房产只有在出售或重新装修时，才会按照市场价值重新评估，除非最近购买新房，否则13号提案很可能已大幅降低房屋应税价值，以至于房市下跌也不会影响到今年秋天的税单，明年也不会。 例如，若于1975年以8万5000元买房，即使市场价值往后飙涨至超过300万元，由于第13号提案，估值可能仅接近30万元。随着经济降温，房屋市价必须降至30万元以下，才能获得税务减免，这是任何屋主都不想考虑的交易。 圣他克拉拉县估值员史东(Larry Stone)承认，加州住房政策令人感到困惑，许多人并不了解。 过去一年购屋者，可能发现房屋的市场价值低于他们的估值。若这种情况发生，房屋所在县可能自动以较低价值重新估算他们的房屋，并调降税金额度，或是物业拥有人可要求「非正式审查」(informal review)。若被拒绝或被重新估值但不满意结果，可以提出上诉。 Source 史上首次 联邦政府将支持100万元以上抵押贷款 美国中文网 11/30/2022 联邦政府将首次支持超过100万元的抵押贷款，此举反映出美国大部分地区房价上涨的趋势。 联邦住房金融局(FHFA)周二表示，在高成本市场，明年有资格获得房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）支持的住房抵押贷款上限将跃升至108.9万元。该机构称，在大多数其他市场，2023年符合担保条件的抵押贷款的最大规模将达到72.62万元，较目前的上限增长12%. …

美「房市指数」10年新低 学者：衰退已来临 世界新闻网  12/10/2022 房地产今年遭遇不少重要转折，却都不是往好的方向发展；经济学者表示，美国房市衰退已经开始。 国会山报(The Hill)报导，房地产业备受观察的「房屋市场指数」(Housing Market Index, HMI) 专测房屋销售前景，11月下跌至33点(百分制)，除了新冠肺炎疫情开始的第一个月以外，为十年来新低。 标准30年期房贷利率上月超过7%，为过去50多年来最大单一年度涨幅。 抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)首席经济学者法拉坦东尼(Michael Fratantoni)说，「(30年期房贷利率)开年才3%，显见涨幅之大。」 全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)资深经济学者伊凡维杰洛(Nadia Evangelou)表示，30年期房贷利率3%与7%的差别，对中价位住宅而言，相当每月房贷增加约1000元。 该利率本月退回6.3%，让还留在萎缩房市、为数很少的买家产生一丝希望。 在空前升息之后，联准会主席鲍尔(Jerome Powell)表示，央行将会缓和升息步调，那是房贷利率微跌的原因之一。 法拉坦东尼说：「我们和许多市场参与者都预期，美国及全球多地房市会衰退，这对利率形成下行压力。」 …

曼哈顿公寓租金 涨至5200元 世界新闻网  12/09/2022 根据房屋仲介经纪人的说法，纽约市曼哈顿的租金在11月上涨2%，让人们对价格降温的希望破灭，并迫使许多租户放弃租约或缩小承租面积。 根据Douglas Elliman和Miller Samuel的报告，11月曼哈顿公寓租金中位数达到4033元，高于10月的3964元。受高端对象影响颇大的平均租金略有下降，但仍较去年上涨19%，11月达到5249元。 纽约租金上涨的走势继续与天价租金将在夏季过后下降的预测相违，也无法让租屋族喘口气。即使全美许多地区的租金都在下降，但纽约的租金仍然居高不下，未出租或空置的公寓数量仍然很低。 曼哈顿的租金如此之高，以至于许多租户开始对价格望而却步：面临搬出这座城市、或者寻找更小更便宜地点的二选一。Miller Samuel CEO米勒(Jonathan Miller)表示，11月签署新租约数量比10月减少39%，为2020年疫情开始以来的最大降幅。 经纪人和房产专家表示，房东在开始续签2020年和2021年签订的租约时狮子大开口，通常要求租金上涨20%以上。由于房东通常要求租屋者的年收入是月租金的40倍，不断上涨的租金中位数已把许多租户逼到崩溃的边缘。 Brown Harris Stevens CEO弗里德曼(Bess Freedman)说，「2021年租金像火箭一样飙升，现在租户被困住了。普通人不会以这种价格签署新租约，房东应该要变得更实际一点。」 房屋空置率仍然很低，短期内几乎不会给房东带来降低租金的压力。 根据Miller Samuel的说法，11月的空置率为2.4%，仍低于曼哈顿约3%的历史标准。 有些早期迹象显示房东可能会在2023年开始降租。11月降租的房东数量从10月的13%升到16%，作法可能包括一个月的免费租金和其他协议。 Source 史上首次 …

金山公寓价格跌20% 地产经纪：明年会更低 世界新闻网  12/08/2022 多位旧金山地产经纪人表示，旧金山的公寓住宅市场受到新冠疫情的严重打击，自去年到现在价格下跌20%左右。在最近持续的旧金山湾区大厂裁员潮的推动下，公寓住宅的库存持续增多。 据双叶地产经纪人 Jessica Yap透露，目前旧金山公寓的库存量大增，有795套。 70万元的有142间，70万至100万元有220间，100万至200万元301间，200万至350万元135间。 Jessica表示，房子库存多，买家可选择范围就很广，那谈价格的空间也就很大，预计明年公寓房的价格还会继续下跌，且不只是20%。 报Zillow平台的报告显示，旧金山大部分市区与市场南地区（包括联合广场、SoMa、Mission Bay、芳草地和南岸）的公寓价格比一年前下降了 16.5%。自去年 12 月以来，这些社区的公寓销售价格中位数从 147.5 万元下降至 123 万元。市中心街区房价中位数的跌幅是其他地区的两倍。 Jessica Yap表示，全国范围内，影响房价的因素诸如股市下跌、利率上升和通货膨胀等，但旧金山的情况不同，这里的房子一直很受欢迎。从来咨询买房的顾客分析看，旧金山的游民和治安是影响公寓价格下跌的主要因素。 她表示，即使是在裁员潮和疫后经济下滑的情形下，有钱的人还是有钱，不会影响到他们买房子的决策，但是旧金山的治安问题，让顾客很害怕生活在旧金山，不敢问津，所以导致公寓房的库存持续走高，且现在很多业主也愿意低价抛售房产。 旧金山市中心的写字楼在疫情后的使用率一直不高，疫后经济的复苏情况也落后于纽约，芝加哥等城市。 据旧金山地产经纪人 Carol …

非白人申请房贷难 费城亚裔被拒率8.5% 非裔12.5% 世界新闻网  12/08/2022 费城当地组织「再投资基金」(Reinvestment Fund)分析联邦数据后指出，亚裔、非裔与西语裔在费城申请房贷遭拒的几率显著高于白人，而且与收入等其他财务条件无关，乃国内族裔不平等的又一个缩影。 费城询问报(Philadelphia Inquirer)报导，该分析发现，2021年各族裔在费城申请房贷遭拒的几率，亚裔为8.5%、非裔为12.5%、西语裔为10%，而白人仅有4.4%，大幅低于其他少数族裔。 非裔在费城申请房贷遭拒的比率已经下降，2017年时被拒率接近20%，2021年降至12.5%，但是与白人仍有一大段距离，该族裔2017年在费城申请房贷遭拒的几率只有近7%，2021年则是约6%。 事实上，非裔在费城的处境已经算是较好，因为在全国，2021年非裔申请房贷遭拒的几率达16%；另外，西语裔在费城申请房贷遭拒的几率，从2020年的8.8%上升至去年的10%，是唯一趋势逆转的族裔。 数据显示，申请房贷获准的白人，其购买力高于其他同样获得房贷的少数族裔；此外，少数族裔倾向于支付占比较低的头期款、贷款额度更高，如此条件，将面临房贷方案利率更高的问题。 不过族裔不公的问题并不仅止于经济，因为该研究还发现，就算是年收入高于5万7000元的非裔，申请房贷遭到拒绝的几率，依然高于年收入低于5万7000元的白人。 经济条件一样 仍易受歧视 除此以外，非裔按业界标准理应有资格申请房贷，申请时却遭到拒绝的几率，依然「远远高于」按业界标准理应无资格申请房贷、申请却依然获准的白人的几率。 这些数据表明，不论少数族裔努力挣多少收入，都很难摆脱申请房贷时面临的歧视问题；该报告称，数据再次表明，少数族裔申请房贷面临不公正对待的长期问题依然存在。 报告还指出，如在2021年房市炙手可热时申请房贷遭到拒绝，购屋门槛无疑已经拉高，而目前租金、房价、利率不断上升，申请房贷不平等的问题恐怕只会有增无减。 Source 史上首次 联邦政府将支持100万元以上抵押贷款 美国中文网 11/30/2022 联邦政府将首次支持超过100万元的抵押贷款，此举反映出美国大部分地区房价上涨的趋势。 联邦住房金融局(FHFA)周二表示，在高成本市场，明年有资格获得房利美（Fannie …

史上首次 联邦政府将支持100万元以上抵押贷款 美国中文网 11/30/2022 联邦政府将首次支持超过100万元的抵押贷款，此举反映出美国大部分地区房价上涨的趋势。 联邦住房金融局(FHFA)周二表示，在高成本市场，明年有资格获得房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）支持的住房抵押贷款上限将跃升至108.9万元。该机构称，在大多数其他市场，2023年符合担保条件的抵押贷款的最大规模将达到72.62万元，较目前的上限增长12%. 新的门槛意味着更多贷款将满足“普通贷款”（conforming loan）条件，也就是符合房利美和房地美融资标准并可转售给投资者的抵押贷款。在实际层面上，提高普通贷款的限额可能会给高价房产买家带来一些宽慰，因为这些抵押贷款通常提供较低的利率。 联邦住房金融局会定期重置普通贷款的贷款限额，以反映房地产价值变化。自2020年初以来，由于创纪录的低抵押贷款利率和居家办公推动了购房需求的激增，美国房屋的中位售价上涨了近40%. 2022年，在高成本市场，普通贷款的限额为97.08万元，而其他市场的限额为64.72万元。 但随着联储会在2022年加息，抵押贷款已经走高。房地美11月23日说，典型的30年期固定利率抵押贷款目前约为6.6%，是年初水平的两倍。这使得一些购房者更难负担得起新房。 联邦住房金融局介绍称，联邦政府将提供逾100万元贷款的高成本地区包括纽约和洛杉矶等物价高昂的沿海城市，但也包括西部山区的一些高档地区，如怀俄明州的提顿郡和犹他州的沃萨奇郡。 Source 全美十大房市热点 德州占四 但交易量已连７月下跌 世界新闻网 11/22/2022 网络房地产经纪商Opendoor Brokerage最近公布了美国房屋市场最热点排行榜，德州在前十名中占了四名，包括华人聚集的凯蒂(Katy)地区。不过，但在房价贵、利率高的现况，德州房屋市场交易量已连续七个月下跌。     德州房屋市场交易量不只下跌，现在连高价位的房屋销量也减少，休士顿地区10月份成交量比去年同月下跌23%。休士顿房地产经纪人协会(Houston …