湾区房市熄火 越来越多人搬离

湾区房市熄火 越来越多人搬离 Newtalk 10/30/2022 贷款利率持续上升,给在疫情期间一度火热的湾区房市泼了一盆冷水。湾区是加州目前唯一房价比一年前低的市场。根据「加州房地产经纪人协会」数据,湾区九县9月份的现有独栋房屋房屋售价中位数,比2021年9月下跌2.6%至126万元,尽管仍为高房价,但已是连续第三个月出现同比下跌。 经纪人协会副首席经济学家魏奥斯卡(Oscar Wei)表示,加州只有湾区出现房价下跌的原因,可能是有越来越多的人搬离。此外,由于湾区房价去年飙涨高于加州其他地方,当地房屋售价还有更多下跌空间。自今年稍早利率开始上涨以来,加州房价持续下跌,每月还款额度大增,将许多买家挤出市场。他认为,底线仍是利率,在接下来的几个月,若继续见到房价下跌,无须感到惊讶。 事实上,湾区房市于8-9月见到略涨。但魏奥斯卡将其归因于股市短暂上涨,促使湾区科技业部分人士兑现庞大投资组合购屋。 与去年同期相比,圣马刁县房价跌幅为湾区内核县最大、房价中位数下跌5.8%至186万元;其次为旧金山下跌5.7%至165万元;阿拉米达县跌幅4.6%至124万元;康曲科士达县下跌1.7%至88万2000元。 圣他克拉拉县逆势上涨 与此同时,硅谷中心圣他克拉拉县则逆势上涨4.3%至170万元。尽管圣县房价高于一年前,但硅谷房地产经纪人Ramesh Rao表示,当地市场与今年初相比,已大幅降温。他指出,疫情的大部分时间,许多人因远距工作不受办公室拘束,并且受到历史新低利率的推动,疯狂抢购房屋,有时出价比要价高出数十万元。 然而,房市变化发生在美联储局今年春天开始提高借贷成本,以因应减缓失控的通货膨胀。30年固定贷款利率上涨,本周已达6.94%,高于疫情最严重时的3%以下。 根据「Bankrate.com」数据,30年期固定的非标准大型房屋贷款(nonconforming home loan,又称jumbo loan)平均利率为7.34%。湾区巨额贷款是指超过97万800元的贷款额。代表着即使房价下跌,许多潜在买家的购房实际成本也会飞涨。 可调整利率贷款获考虑 「Realtor.com」贷款计算器以目前利率计算,一间100万元房屋的30年固定贷款每月还款额超过6500元,头期款额为20%。相较之下,疫情期间利率最低时仅约为4500元,包括地产税与保险。随着利率持续上升,买家已开始将目光自传统房屋贷款,转向为可调整利率贷款,卖方融资等创意融资。 Source 大华府房产交易放缓 房价涨3.3% 维州福斯教堂市涨近20% 幅度最大 世界新闻网 10/19/2022 …

贷款利率飙涨 湾区3都会区豪宅销量创新低

贷款利率飙涨 湾区3都会区豪宅销量创新低 世界新闻网 10/30/2022 房地产分析师表示,湾区三大都会区旧金山、屋仑、圣荷西的豪宅市场9月份的销售数量,达到房地产上市网站「Redfin」自2012年开始纪录以来的最低水平月份。所谓豪宅,其定义为根据市场估值为前5%的高价房屋。 全国豪宅市场低迷 随着11月大选与年底假期即将来临,贷款利率持续上升,整体房市交易活动放缓。豪宅市场低迷情况不仅限于湾区,根据Redfin报告,截至今年8月的三个月期间,全国售出的豪宅数量,比去年同期减少28.1%。此一降幅远远超过非豪宅销售的19.5%同比降幅,并且是自2012年以来的最大降幅,与2020-2021年创纪录的61%豪宅销售增幅相较,是一个巨大转变。 湾区的豪宅销售受到打击最为严重。Redfin数据显示,在美国人口最多的50个都会区中,屋仑都会区的豪宅销售同比下降幅度最大、为63.9%。其次为圣荷西都会区,豪宅销售减少59.6%;旧金山都会区则排名第七,豪宅销售下降49.6%。 报告指出,先前由于疫情期间股市大涨、创纪录的低贷款利率、以及可在任何地方办公的远距工作弹性,豪宅市场交易热络,但目前这些拥有大笔预算的买家,已经陆续撤退。推动豪宅市场冷却转变的成因,包括利率飙涨、通货膨胀、股市重创以及经济不确定性。 价格涨幅 仅去年一半 报告说明,豪宅价格仍持续上涨,但涨幅约仅有一年前的一半。旧金山豪宅销售中位价为549万5000元,价格为全国最高,比去年同期上涨14.5%。排名第二的是圣荷西,豪宅中位数价格为485万元、上涨12.5%。屋仑排名第七、豪宅中位价为315万5000元、上涨21.3%。 尽管去年豪宅市场销售蓬勃,但是,旧金山豪宅市场销售去年增幅为30%,仅为全国的一半。房地产专家认为,城市人口大规模外移可能是主要因素之一。「纪事报」近来分析指出,湾区于疫情期间流失许多高收入人口,导致湾区成为2019-2021年家庭收入中位数下降幅最大的美国人口最多都会区。 Redfin报告指出,许多富裕买家仍将贷款借出,有时是一种投资策略。出于这个原因,Redfin首席经济学家费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示,当豪宅购买者见到贷款利率上升所带来的影响时,会感到冲击。此外,报告也指出,购买豪宅作为投资务业的全现金买家,可能将资金转移到他处,例如,债券可能提供最高投资回报率。 就算买得起 但没信心 「金门苏富比国际房地产经纪公司」房地产经纪人陈赫曼(Herman Chan,译音)认为,目前部分房地产经纪行事低调、重组调整计划并为2023年做准备。他表示,无论富裕与否,人们不会活在泡沫中,除了经济因素之外,环境也发生变化,即使有人能负担得起豪宅价格,也不见得会购买,这也是消费者信心问题。 Source 成屋销售9月为止 连跌8个月 华尔街日报(WSJ)报导,房市因房贷利率剧烈调升,今年快速冷却;成屋销售到9月止已连续八个月下跌。 按房价年成长速度来看,自今年3月创纪录的成长逾20%以来,已经走疲;经济学者指出,房价成长今年还要更软;房价数据统计,通常要比签约买卖慢上一、两个月,因此8月数据反映的,是今年更早时候的购屋决定,当时房贷利率还不像现在这么高。 房市研究机构Zonda首席学者沃尔夫(Ali …

两岸买家抄底南加房市 购屋均价百万 排名国外买家最高

两岸买家抄底南加房市 购屋均价百万 排名国外买家最高 世界新闻网 10/29/2022 美西房市持续数月遇冷,平均降价幅度达11年之最。不过近日来自海外,尤其是中国大陆与台湾的买家数量,近两个月则不断增加,豪宅交易量上升,甚至有一掷千金的大宗商业地产交易。地产专家形容,似有看不见的影子正在南加州偷偷吃货。 根据地产专家李秉信,目前在市场上有一股力量在默默吃货。本来在前几个月卖不掉的豪宅,近几个月的交易量反而上升,包括亚凯迪亚、圣玛利诺(San Marino)的豪宅。李秉信说,再细问同行,都是来自中国的资金。他说,除了住宅类房屋,在酒店、购物商场近期也都可以看到中国、台湾买家的进场。例如最近亚凯迪亚市西野商场(Westfield Santa Anita Shopping Center)的买家是台裔地产投资者张文善(Wen Shan Chang,音译),以约5.38亿元购入。 除了豪宅和商业房产,在南加购置「刚需房」和学区房的中国买家也在增多。洛杉矶金牌房产经纪人Ray王介绍说,「从中国大陆来的买家陆续增多了,都是过来看学区房的,比上半年多了不少。」在南加州各区中,他们较青睐尔湾市、巴沙迪那和钻石吧。在Ray王的客户中,举家来美移民的居多,因此都是买刚需房,多数人也都需要贷款。 全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的一项统计显示,2021年4月至2022年3月期间,海外人士在美购入住宅类房产总价值有590亿元,相比前一年增长8.5%,打破了之前连续三年下跌的趋势。 其中,中国大陆和台湾的买家虽然在买房数量上排名第三,但购买房产的总价值最高,达到61亿元。中国大陆和台湾买家购入房产的平均价格为100万5700元,在所有国外买家中排名最高。中国大陆和台湾买家中,最亲睐加州买房占31%,其次是纽约占10%。如果将所有外国买家合起来统计,则在佛罗里达州买房的最多,加州是最受青睐的第二大州。 李秉信说,目前房市已经连续萎缩九个月,但与2007、2008年美国次贷危机相比,今年的房市中有很多现金。他说,其实现在现金买家都在等一个入场时机,他们在看房价是否已经在最低点,一旦房市转折的信号亮起,他们就会一涌而入,造成另一波房市热潮。特别是最近联准会调息政策趋缓,一旦升息变降息,就会有大批现金买家涌入。除了美国本地的买家,现在还有来自台湾、中国大陆的海外买家做海外资产重置,入场南加房市,想趁房市低点抄底买房。 Source 成屋销售9月为止 连跌8个月 华尔街日报(WSJ)报导,房市因房贷利率剧烈调升,今年快速冷却;成屋销售到9月止已连续八个月下跌。 …

抵押贷款利率持续攀升 美国房价明年或下跌多达20%

抵押贷款利率持续攀升 美国房价明年或下跌多达20% Newtalk 10/29/2022 美国一些城市的住宅房地产需求降温,导致 2022 年下半年房价下滑。华尔街一位知名经济学家表示,随着抵押贷款利率的攀升和住房市场在 COVID-19 大流行疫情之后的正常化,明年房价可能继续下跌多达 20%。 据美国媒体《 CBS 》 报导,华尔街的经济咨询公司 Pantheon Macroeconomics 的首席经济学家伊恩‧谢波德森( Ian Shepherdson )在上周的一份报告中说,在抵押贷款利率急剧上升的情况下,房屋的需求下降,对房价产生了很大的影响。他表示 :“我们预计房屋销售将持续下降,直到明年初。”、“到那时,销售量将下降到最低水平,即只有那些因工作或家庭情况而别无选择的人在搬家。” 不过,高盛公司( Goldman Sachs )的经济学家说,他们预计明年的房价将下降 …

房贷利率暴涨 亚城房市衰退 9月大都会区售出7450套房

房贷利率暴涨 亚城房市衰退 9月大都会区售出7450套房 世界新闻网 10/28/2022 根据亚特兰大宪报(AJC)报导,亚城都会区的平均房贷利率在过去一年提高一倍以上,房地产市场明显陷入衰退,尽管因为房屋短缺,房价不至暴跌,但销售量正急遽降低。 根据全国仲介公司Re/Max的数据,9月在亚特兰大都会区附近的29个郡售出约7450套房屋,中价位售价为37万7500元。 全国房屋建筑商协会(National Association of Homebuilders)首席经济学家迪茨(Robert Dietz)上周说,虽然各方对整体经济状况的看法仍持有不同的意见,但对于房地产,大家几乎一致认为,市场毫无疑问正处于衰退之中。 从8月到9月,都会区销售量有所下降,虽然随着学校开学和天气转凉,此情况仍算正常,但与去年同月相比,销售量下降了27%,意味着随着房贷利率的升高,房屋市场正急剧降温。 潜在买家疯抢房屋的情况已较少见,房屋出售的等待时间拉长。根据Re/Max的数据,待售房屋的平均上市时间为34天,而去年同期则为22天。 全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun说:「市场显然正在转向…自1980年以来,我们从未见过房贷利率在短时间内上升如此之多。」 联邦住房贷款公司(Federal Home Loan Mortgage Corp)数据显示,平均30年期固定利率房贷,一年前为3.05%,现在是将近7%。 追踪房地产市场的Bright …

美Q3经济意外强劲 这个领域却很凄惨

美Q3经济意外强劲 这个领域却很凄惨 世界新闻网 10/28/2022 美国第3季国内生产毛额(GDP)成长率达2.6%,出乎市场预料强劲,但住宅营建崩盘对美国经济成长的拖累程度为近15年来最大,主因是抵押贷款利率飙升重创房市需求。 政府27日发布的数据显示,美国上季住宅投资额经年化后锐减26.4%,连续第六季下滑,并使GDP减少1.37个百分点,拖累经济成长率的程度为2007年最后一季及经济大衰退开始以来最大。 美国住宅营建在2020年创下有纪录以来最强涨幅后持续走下坡,当年因为超低借款成本和远距办公热潮,助长市场对新屋的胃纳。 随着联准会采取措施以对抗站上数十年高点的通膨,今年抵押贷款利率急剧上升。 房贷机构房地美(Freddie Mac)27日表示,30年期固定抵押贷款平均利率在本周升破7%,为 2002年以来首见。 美国上季住宅投资下滑,主要受独栋住宅营建活动年化后锐减36.6%拖累,为2009年第2季以来最大降幅。这些数据与美国政府上周的报告相吻合,该报告指出,独栋住宅的营建活动为2020年春季新冠疫情爆发以来最疲软。 Source 大华府房产交易放缓 房价涨3.3% 维州福斯教堂市涨近20% 幅度最大 世界新闻网 10/19/2022 大华府地区的房产销售持续放缓,今年9月的整体房价比去年同期增长逾3%,涨幅最明显的是维州福斯教堂市(Falls Church City),增长了近20%,而阿灵顿郡的房价下降近14%,主要原因是今年售出的房产除了独栋房屋外还包括许多公寓,房产分析师表示,来年房价会逐渐回落,但仍比疫情前高二至四成。 房地产网站Bright MLS的报告显示,大华府地区今年9月售出房产价格的平均中位数,比去年同期上升了3.3%,多数地区的房价都有不同幅度的增长,涨幅最大的是维州福斯教堂市,增长了19.6%,费尔法克斯市(Fairfax City)也增长14.6% …

看坏经济未雨绸缪 房地产独角兽Pacaso裁3成约百名员工

看坏经济未雨绸缪 房地产独角兽Pacaso裁3成约百名员工 世界新闻网 10/27/2022 一家总部设在旧金山的房地产技术独角兽公司裁减了近三分之一约100名的员工。 Pacaso是一家房地产科技(或proptech)初创公司,承诺以很小的成本实现「第二套住房所有权」,其模式与分时度假(以及同为房地产初创公司的独角兽Sonder)并不完全相同。该公司已裁员30%,并将裁员归因于逐渐疲软的经济走势。这一消息是由房地产新闻网站Inman首先报导的。 据Real Deal报导,在本月上旬全体员工电话会议上,首席运行官艾利森(Austin Allison)表达了对更广泛的经济问题的担忧,包括可能出现的经济衰退对Pacaso商业模式产生的风险。 从本质上讲,Pacaso通过创建有限责任公司来购买房屋(八个人可以组建有限责任公司),并管理从设计到使用业主之间分配时间的共同所有权。目前可供共同拥有的许多房屋都位于太浩湖地区,但该地区正在经历住房危机,部分原因是度假屋和其他第二房产的空置。 据TechCrunch在2021年3月报导,该公司在推出后仅五个月就获得了10亿美元的估值,足以使其成为独角兽。 Real Deal报导称,艾利森在电话中说:「像这种环境下的任何企业一样,Pacaso必须做出积极的改变,以确保我们的支出与收入相称。」 艾利森在电话中表达的担忧,包括房屋价值的下降,尤其是度假屋和其他第二房产。在10月7日发布的新闻稿中,艾利森将对Pacaso的内核产品「豪华第二房产」的需求描述为 「前所未有的不可持续」,但他表示,从长远看他仍然 「看好」第二房产。  Real Deal指出,被解雇的员工将获得遣散费和医疗福利,但细节并不清楚。Pacaso的发言人没有立即回应媒体的评论请求。 Source 大华府房产交易放缓 房价涨3.3% 维州福斯教堂市涨近20% 幅度最大 世界新闻网 10/19/2022 …

8月房价降温 11年之最 美西城市跌幅最大

8月房价降温 11年之最 美西城市跌幅最大 世界新闻网 10/26/2022 旧金山跌4.3% 西雅图跌3.9% 最新统计24日指出,全美平均房价8月出现2011年以来最大单月跌幅,较7月下跌1.1%,专家指出,原因显然是房贷利率上涨,拉低购房需求;与上个月相比,20个调查中的城市8月房价都比7月下跌,美西城市跌幅最大,旧金山跌幅4.3%、西雅图3.9%、圣地牙哥2.8%。 全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)指出,成屋中位数价格9月为38万4800元,同比去年成长8.4%。 「史坦普-凯斯席勒全国房价指数」(S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index)指出,8月都会区房价已连续两个月下跌,且跌幅为2011年12月以来最;若按季节调整,指数也是自2012年以来首度连两个月下跌。 成屋销售9月为止 连跌8个月 华尔街日报(WSJ)报导,房市因房贷利率剧烈调升,今年快速冷却;成屋销售到9月止已连续八个月下跌。 按房价年成长速度来看,自今年3月创纪录的成长逾20%以来,已经走疲;经济学者指出,房价成长今年还要更软;房价数据统计,通常要比签约买卖慢上一、两个月,因此8月数据反映的,是今年更早时候的购屋决定,当时房贷利率还不像现在这么高。 房市研究机构Zonda首席学者沃尔夫(Ali Wolf)指出,待售屋数目增加如此之快,需求走软如此之速,房市已回到买方市场;依他所见,房贷利率升到6%以上,房价无疑将向下调整。 …