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学区更优、近市中心 北佛利蒙「房市竞争指数」夺冠 世界新闻网 4/11/2022 疫情期间，湾区城市中心以外地区提供空间、景观与户外设施的房价飙涨，但这些房市不见得是最有竞争力。事实上，根据房地产网站「Redfin」数据，在旧金山及圣荷西不远的郊区，才是湾区竞争最激烈的房市所在。 Redfin根据竞争报价数量、销售与挂牌比例、上市天数等数据来计算房市竞争分数，使用0-100等级，其中100是最具竞争力。邮递区号94555的北佛利蒙(North Fremont)以91的最高竞争指数得分位居榜首。 「Realty One Group」佛利蒙房地产经纪人卡许亚普(Denise Kashyap)指出，北佛利蒙中心位置吸引了许多购屋者，因为其靠近邓巴顿桥(Dumbarton Bridge)与880号州际公路，可以向北前往城市、向南前往圣荷西与半岛、甚至更远的东湾，无论人们在哪里工作或往哪个方向发展，北佛利蒙都位在中心点。 根据美国人口普查，邮递区号94555的中位年龄为37.2岁，其中亚裔人口占72%、白人14%、西裔6%、黑人3%。家庭收入中位数约为16万1000元，有2.8%居民生活在贫困线之下。 卡许亚普表示，她看到目前买家大都是北佛利蒙当地居民寻找更大居住空间，或是来自南湾与半岛买家远距工作，并正在寻找「优良公立学校」与「与现在居住地点相同房价水平、却有更多空间的房屋」，若他们必须一周去办公室一或二次，通勤仍在合理范围。许多新买主是有学龄孩童的家庭，正在寻找更多空间与排名较高的学校。 其他湾区竞争指数较高的房市地点都在硅谷社区，西桑尼维尔(Sunnyvale West)以90分排名第二；圣荷西Blossom Valley则以89分位居第三。另外四个圣荷西社区：贝律耶沙(Berryessa)、Cambrian-Pioneer、西谷(West Valley)、阿玛顿谷(Almaden Valley)则以87-88分排名第四。阿拉米达东区、佛利蒙的Irvington、屋仑的North Hills也进入前十名。 Redfin经济学家马尔(Taylor Marr)表示，这些房市热点全都相当靠近，不太东也不太北或南。许多社区都是靠近湾区市中心的郊区，偶尔通勤到办公室是可行的。他说，这些郊区通常拥有良好学区，关系紧密。在南湾许多郊区都看到房市竞争激烈。 马尔表示，购屋者最常面临多个报价情况，房屋在市场停留时间非常短。这个情况与旧金山等市中心形成强烈对比，旧金山房屋较少见到房屋出价高于定价的情况，并且许多公寓较不受欢迎。 Source 卖房最佳时点 …

房贷利率走高 失去套现良机？ 屋主急着求售 世界新闻网 4/11/2022 华尔街日报报导，近来房地产市场出现卖方急着在市场趋冷之前出手的迫切感，随着房贷利率走高，不少有卖房打算的民众，不禁担心套现时机可能正在流失。 理财顾问及房地产仲介指出，短短几周之内，卖房民众心情变化好比三温暖，从兴趣缺缺转为迫不及待。 住在马里兰州弗雷德里克(Frederick)的妇人玛瑞‧薛洛德(Meri Schroeder)说：「一想到利率升高，我们卖房子的时间表顿时充满急迫。」 薛洛德与丈夫希望趁着春季卖屋热季，未来几周把3400平方呎的房子放上房屋市场求售，期盼在5月房贷利息调升之前就能找到买主。薛洛德夫妇的规画是，卖掉马里兰州房子之后，可以用全现金在俄亥俄州买一栋小房子。 准备卖房子的消费者是否应该加快脚步？房地产仲介与贷款机构建议，第一步是观察当地房地产市场，并评估个人财务状况。 报导指出，现在美国房市仍为卖方市场，许多房子成交价格都超过开价，而且迅速成交。某些经济学者表示，房地产市场可能已经出现降温迹象，卖房民众可以追踪几项主要数据做为参考。 华尔街日报分析，通货膨胀居高不下，消费者也陷入悲观，房贷利率升高可能让某些买家渐渐退出市场，或者改为购买较便宜的房子。 房地产仲介网站Redfin首席经济学者费维勒(Daryl Fairweather)表示，消费者申请房贷案件近来缩水，代表买方需求已经开始降低的早期警讯。 美国抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)表示，今年2月间房贷申请案件较2021年同期减少大约8.48%，背后因素包括房价变高、房贷利率提高以及房屋库存量偏低。 财务顾问柯恩(Brian Cohen)表示，之前当美国联邦准备理事会(Federal Reserve)宣布今年可能升息六次时，便接到不少卖房子民众气急败坏的询问电话。 他提供给客户们的建议是，不要把房市看成存在于一个泡泡当中，房价上涨的荣景接下来可能将出现大量缩水。 Source 卖房最佳时点 就看4月接下来三周 …

房贷利率逾5% 买家吓跑 降价求售卖家增多 世界新闻网 4/11/2022 由于房地产市场买家需求热烈，房市完全向卖方倾斜，价格也一路攀升；不过，随着银行贷款利率超过5%，买方愈来愈无法同时负担高额房价与高额利息，似渐有意退出房地产市场「不玩了」；专家指出，买家退出房地产市场信号明显，再加上更多的房源即将上市，显见房市已有降温，房价短期内有望出现明显降幅。 房地产网站「Realtor.com」表示，房地产价格仍然高于去年同期，但买家每月所需缴交的贷款比去年同期高38%，因此使得买方的负担能力及添购新屋的预算灵活度下降；即便是对于口袋够深、仍有能力负担贷款的买家而言，也会比较倾向购买较低价的不动产，尽可能降低还款压力。 与此同时，许多建商由于看中先前房地产价格大涨的趋势推出许多新建案，这些建案近来陆续完工进入市场待售，供应的增加将有助于房市往买家一方平衡；事实上，根据Realtor.com的数据，上周全美新建案数量比去年同期多出8%，虽然还没有反映到房价上，但这已是一个明显的信号，预估约莫在今夏，市场上待售房地产数量就能超越去年同期水准。 为此，部分卖家为求尽速把房子卖掉，市场上已出现降温信号；房地产交易平台「红鳍」(Redfin)数据就显示，截至本月3日以前的四个星期当中，全美有12%的房地产价格下修，高于去年同期的9%；事实上，自去年8月以来，卖方每个月都在降低售价。 红鳍首席经济学者费维勒(Daryl Fairweather)就说：「目前供给增加的降价压力还没确实反映到待售房产的售价上，不过房市降温的信号非常明显；这表示卖家主导房地产交易价格的权力有限，即便现在需求仍大于供给、买家仍为了买房申请大量贷款，但卖家已无法像房市刚被炒热时一样高估他们的房价。」 房贷公司房利美(Fannie Mae)副总裁兼副首席经济学者帕林(Mark Palim)也说：「如果消费者持续保持悲观，且贷款利率也持续上涨，那么房市降温的速度有可能还会加快。」 Source 卖房最佳时点 就看4月接下来三周 世界新闻网 4/08/2022 想将手上的房子变现换钱？4月接下来三周都是个不错的放手点。地产商Realtor.com分析历史数据发现，4月10日至16日当周的买家最为强势，出价高于底价的意愿也最高。 来不及下周就让房子开放标售？另一家地产商Zillow则发现，4月下半月的每个周四都是买气最旺的日期，也就是21日或28日，因为卖价平均高出其他日期2.8%，平均多了1100元。 不过，来不及在4月把旧房子整理好的人也别着急，因为Zillow的分析师Nicole Bachaud指出，因为美国房市供不应求，所以就算是过了4月，房子还是很容易脱手的，只是溢价高低而已。 Realtor.com的分析长Danielle Hale指出，分析新冠疫情发生以来三年的房屋成交价格后，今年4月是最佳卖点，因为需求最高，但卖屋者少，对象不多的情况下，买方愿意放手一搏的意愿更高，因此多半能够很快就能成交，还能拿到不错的溢价。 …

卖房最佳时点 就看4月接下来三周 世界新闻网 4/08/2022 想将手上的房子变现换钱？4月接下来三周都是个不错的放手点。地产商Realtor.com分析历史数据发现，4月10日至16日当周的买家最为强势，出价高于底价的意愿也最高。 来不及下周就让房子开放标售？另一家地产商Zillow则发现，4月下半月的每个周四都是买气最旺的日期，也就是21日或28日，因为卖价平均高出其他日期2.8%，平均多了1100元。 不过，来不及在4月把旧房子整理好的人也别着急，因为Zillow的分析师Nicole Bachaud指出，因为美国房市供不应求，所以就算是过了4月，房子还是很容易脱手的，只是溢价高低而已。 Realtor.com的分析长Danielle Hale指出，分析新冠疫情发生以来三年的房屋成交价格后，今年4月是最佳卖点，因为需求最高，但卖屋者少，对象不多的情况下，买方愿意放手一搏的意愿更高，因此多半能够很快就能成交，还能拿到不错的溢价。 不过不是每个都会区都适合在4月出售，其中包括费城、迈阿密、亚特兰大、凤凰城、圣路易斯、夏洛特、圣安东尼奥、辛辛那提这八个城市的最佳卖点就落在5月。 Source 美国房价涨幅45年罕见 硅谷加价百万美元竞标 中央社／旧金山 4/03/2022 根据房地产分析，去年至今是美国房价45年来涨幅最快的12个月，旧金山湾区房市需求强劲，购屋者加价竞标，甚至加到比原价高出100万美元成交。 COVID-19（2019冠状病毒疾病）疫情爆发两年多来，从去年开始，美国除了车市出现新车二手车齐飙涨的现象外，房市也发烧。 旧金山湾区有9个郡，典型独门独院的房子，卖价几乎比屋主原开价再追加6%的价位成交。根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）追踪自1995年的数字至今，从未这么高。以去年底来说，这类房型均价是125万美元。 某些特定地点抢标的情形更厉害，旧金山市区房子平均成交价比开价高出21%，硅谷圣克拉拉郡（Santa Clara）最后的平均成交价比开价高17%。而且房子几乎在上市7天之内就成交，这也创下加州房仲协会统计「史上卖房最快速的纪录」。 来自台湾、在加州帕罗奥图（Palo …

房贷利率飙涨 导致美房贷需求比一年前锐减40% 世界新闻网 4/06/2022 不断上涨的利率正在压垮美国房贷市场，因为现在很少有屋主可以从房贷再融资受惠，而且有更多潜在的购屋族因利率过高而买不起房子。 财经媒体网站CNBC报导，根据抵押贷款银行家协会（MBA）的季节性调整指数，美国上周申请的房贷总额比前一周减少6%，更比一年前锐减41%。 美国标准型房贷（64.72万美元或以下）30年期固定利率房贷平均合约利率，在上周升至4.9%，高于前一周的4.8%和一年前的3.36%，而且是连续第四周走高。支付20%头期款的贷款贴现点数则从0.56降为0.53（包括贷款手续费在内）。 过去几个月来持续走下坡的房贷再融资的申请件数，上周又比前一周减少10%。房贷再融资的需求则比一年前锐减62%。房贷再融资的申请占全部房贷申请的比率，已从一年前的51%下滑至38.8%。 MBA经济学家卡恩表示：「由于房贷利率快速攀升，房贷申请数量持续下滑，因为金融市场预期未来几个月货币政策将大幅紧缩。」 房贷业务的下滑正迫使Movement Mortgage和Better.com等房贷业者进行裁员，这些业者在新冠疫情的第一年大举招募人力，因为当时房贷利率迭创新低，且房贷再融资和买房需求都同样畅旺。 Source 美国房价涨幅45年罕见 硅谷加价百万美元竞标 中央社／旧金山 4/03/2022 根据房地产分析，去年至今是美国房价45年来涨幅最快的12个月，旧金山湾区房市需求强劲，购屋者加价竞标，甚至加到比原价高出100万美元成交。 COVID-19（2019冠状病毒疾病）疫情爆发两年多来，从去年开始，美国除了车市出现新车二手车齐飙涨的现象外，房市也发烧。 旧金山湾区有9个郡，典型独门独院的房子，卖价几乎比屋主原开价再追加6%的价位成交。根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）追踪自1995年的数字至今，从未这么高。以去年底来说，这类房型均价是125万美元。 某些特定地点抢标的情形更厉害，旧金山市区房子平均成交价比开价高出21%，硅谷圣克拉拉郡（Santa Clara）最后的平均成交价比开价高17%。而且房子几乎在上市7天之内就成交，这也创下加州房仲协会统计「史上卖房最快速的纪录」。 来自台湾、在加州帕罗奥图（Palo …

过去22年全美13城房价翻三倍 排名前六都在加州 世界新闻网 4/05/2022 房价在过去一年大幅上涨，低库存和低利率推动美国房屋中位价在一年内上涨近20%。而这次大涨是20年来最大幅度，尤其是加州。自2000年来，大多数加州城市的房价都大幅上涨，许多城市的房价翻了一番甚至三倍，而全美房价增幅排名前六的城市都在加州。但许多南加居民并不担忧处于房地产泡沫中，认为本地的特有属性无可替代。 根据房地产经纪公司Clever分析的数据，全美目前涨幅最高的旧金山，2000年的典型房价才35万6800元。但到了2022年，典型房价已近140万元，增长了290%，几乎是22年前的四倍。 旧金山经常被认为是房市失控的最极端例子，但它不是加州唯一房价出现天文数字上涨的城市。Clever分析了全国50个最大都市区的房屋售价中值，发现自2000年以来，有13个城市房价翻了三倍以上。位于加州涨幅全美排名前六的城市，除了旧金山，依次尚有位于南加州的洛杉矶、河滨（Riverside）、圣地牙哥（San Diego），北加州的圣荷西（San Jose）和沙加缅度（Sacramento），涨幅分别是280%、278%、275%、261%、237%。 大约20年前，河滨或沙加缅度的典型住宅价值，很容易低于20万元。但现在根据Clever的统计，河滨县房价中位数为54.4万元，沙加缅度是58.3万元。 圣地牙哥在2000年稍微贵一点，平均房价为23.1万元。而今天，同样的房子可能价值85.8万元。洛杉矶2000年房屋价值中位数约23.1万元。到2022年已经跃升至87.8万元，增加275%。 根据Clever的完整报告，在同一时期，全国平均水平从12万7215元增加到32万5677元，增长了156%或大约2.5倍。 前几年刚搬到加州来的吴女士，四年前于洛杉矶买了房。她表示虽然许多人都宣称加州人口流失严重，或因税高、治安等问题要离开。但其实加州大城市如洛杉矶，对于全国其他地方的人来说，还是非常向往的，除了无法替代的自然地理特色，还有娱乐业、影视业以及科技业的支柱地位，根本不可能有其他美国城市能撼动。 别的城市就算招商引资，但硅谷、好莱坞毕竟已打造国际名气，永远会吸引来自全世界的从业人员。她表示很多人认为，加州已经居于高位的房价可能不会比别的地方涨幅更大，边际效益也更小。但她认为未来社会还是会有马太效应，也就是越来越两极分化，越是大城市越会吸引更多人。 另一位在圣盖博谷地区安家十余年的徐先生，也持同样观点。他认为这也是为什么虽然流出人口数字多，但流入数字更多。加州房价虽然和美国其他城市比起来已经很高，但也不可能有大幅下跌，毕竟还有那么严重的住房问题，房子是稀缺资源。 另方面，加州房价即使贵，但因为城市并不密集，总体来说单价也贵。不过对纽约市以及许多亚洲发达城市，如上海、香港、东京等地的居民来说，加州的房子便宜又实惠，而且仍是大城市，需要的消费或工作资源都有，生活质量并不会下降。 Source 美国房价涨幅45年罕见 硅谷加价百万美元竞标 中央社／旧金山 4/03/2022 根据房地产分析，去年至今是美国房价45年来涨幅最快的12个月，旧金山湾区房市需求强劲，购屋者加价竞标，甚至加到比原价高出100万美元成交。 COVID-19（2019冠状病毒疾病）疫情爆发两年多来，从去年开始，美国除了车市出现新车二手车齐飙涨的现象外，房市也发烧。 旧金山湾区有9个郡，典型独门独院的房子，卖价几乎比屋主原开价再追加6%的价位成交。根据加州房地产经纪人协会（California Association …

都会区房价中位逾35万 联邦储备银行：亚城房价难以负担 世界新闻网 4/05/2022 亚特兰大都会区的房价，近期持续以前所未有的速度攀升。根据亚特兰大联邦储备银行最新发布的房屋负担能力报告显示，亚城房产价格已进入了「难以负担」程度。 该报告中使用房屋所有权负担能力监测(HOAM)指数，该指数是用于衡量一般工资收入家庭在市场上购买一般中等价位房屋的能力。它使用了HUD评估可负担程度的标准：「可负担」的房产通常所占一般家庭税前收入比率应低于30%。若高于此比率，都被认为是难以负担。 亚特兰大联储的房地产专家Domonic Purviance告诉WABE，亚特兰大和田纳西州的纳许维尔(Nashville)是该银行辖区内涨幅最大的城市。这也是亚城房屋指数在史上第一次跃升至30%以上。 而该报告也衡量了一个地区的家庭收入中位数加上生活成本、住房成本等因素，计算出整体住房市场指数。通常该指数低于100者，代表该地住房「难以负担」。 亚特兰大都会区2022年整体住房市场指数为97.4，这是该地指数首度低于100。 根据该报告，亚城都会区的家庭中位数收入为7万3436元，房屋中位数为35万733元。 亚城都会区各郡指数低于100者包括：谷内郡(Gwinnett)91.7、底克甫郡(Dekalb)86.5、富顿郡(Fulton)98.2，以及道森郡(Dawson)的89.1。 谷内郡的家庭收入中位数约为7万1000元，但房屋平均中位价为36万1000元。底克甫郡收入中位数为6万3000元，房屋平均中位数为34万4000元。富顿郡收入中位数为8万3000元，房屋中位数为39万3000元。道森郡收入中位数为6万9000元，房价中位数为37万6000元。 而以全美指数来看，最难以负担的住房市场前三名都位在加州，分别是洛杉矶46、旧金山47及硅谷的圣荷西51.5。 房产销售网站Zillow的经济学家Nicole Bachaud告诉电视台CBS46，全美整体的房产库存严重短缺，亚特兰大尤其严重，库存仅为2020年初的50%。 Bachaud说，这意味着购屋成本将继续上升。此外，也将导致购屋者减少，租房者增加，进而进一步提高了明年的房租并影响租房供应量。 完整报告可查看：shorturl.at/mBHU0。 Source 美国房价涨幅45年罕见 硅谷加价百万美元竞标 中央社／旧金山 4/03/2022 根据房地产分析，去年至今是美国房价45年来涨幅最快的12个月，旧金山湾区房市需求强劲，购屋者加价竞标，甚至加到比原价高出100万美元成交。 COVID-19（2019冠状病毒疾病）疫情爆发两年多来，从去年开始，美国除了车市出现新车二手车齐飙涨的现象外，房市也发烧。 …

美国房价涨幅45年罕见 硅谷加价百万美元竞标 中央社／旧金山 4/03/2022 根据房地产分析，去年至今是美国房价45年来涨幅最快的12个月，旧金山湾区房市需求强劲，购屋者加价竞标，甚至加到比原价高出100万美元成交。 COVID-19（2019冠状病毒疾病）疫情爆发两年多来，从去年开始，美国除了车市出现新车二手车齐飙涨的现象外，房市也发烧。 旧金山湾区有9个郡，典型独门独院的房子，卖价几乎比屋主原开价再追加6%的价位成交。根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）追踪自1995年的数字至今，从未这么高。以去年底来说，这类房型均价是125万美元。 某些特定地点抢标的情形更厉害，旧金山市区房子平均成交价比开价高出21%，硅谷圣克拉拉郡（Santa Clara）最后的平均成交价比开价高17%。而且房子几乎在上市7天之内就成交，这也创下加州房仲协会统计「史上卖房最快速的纪录」。 来自台湾、在加州帕罗奥图（Palo Alto）担任房地产经纪人15年的江宜芳（Emily Chiang）告诉中央社记者，旧金山湾区以硅谷为主的科技工作机会多、未来性看好，买房的需求依旧很大。 以去年帕罗奥图某间上市开卖的房屋为例，土地面积6000平方呎（约169坪）、建坪1700平方呎（约48坪），卖方开价245万美元，最后成交价370万美元。 「加价100万美元」以上才能买房的现象，江宜芳解读为房市的「钓鱼策略」，卖方开出比市场行情低的价格，让更多人出价竞标、冲高价钱，最后房子的成交价仍会反映市场行情。 「硅谷3房、一厕独栋屋老房子，如果定价低于市场价20万美元以上，很可能会有30多个人有兴趣」，她提醒来自海外的买家、或口袋很深却不了解加州房市的人要做好功课。 江宜芳告诉记者，尤其一些老旧的房子经过装潢整理后，摆上漂亮的家具、卖相变得很好，吸引首购的年轻家庭或单身上班族，「直接入住、不必再花时间心力改装房子」。 近日她观察到一个有趣的特殊现象，她代售搜索引擎龙头谷歌（Google）总部山景市（Mountain View）附近一间联排式住宅（town house），来看房的大多是首次购屋者，有6到7成的潜在买家是中国背景的年轻单身女性，她们在美国出生或来美念大学，到硅谷科技业工作，部分由父母陪同看屋。这和过去以男性工程师立业成家之后买房的市场状况大不相同。 正当千禧世代在找首购屋，许多担心美国的房贷利率会因为通膨因素提高，再加上美股震荡、把钱拿出来换成房地产的人增多，但是房源并没有那么多。 加价竞争让许多需要房子的人感到挫折。加州房仲协会数据显示，今年1月市场上的房源比两年前同期少了4成。美国房价爬得比人们的平均收入快，去年年底时旧金山湾区仅有不到1/4的家庭有能力负担购房的资金，买得起房子的人几乎只有2012年同期的一半。 江宜芳进一步说明，2000年旧金山湾区买房一样需要竞标抢购，然而多数购屋者还能以贷款买房；2007年时，亚洲的资金进到美国，当时流行「全现金」购屋。 …