潘朵拉文档：创投公司挤走中产阶级买房机会且压榨租客 世界新闻网 12/15/2021 华盛顿邮报15日报导，国际调查记者联盟(International Consortium of Investigative Journalists，ICIJ)公布的「潘朵拉文档」(Pandora Papers)调查报告披露，掌握十多亿资产的创投公司凭着富可敌国的财力，在房屋市场挤走渴望买下生平第一栋房子的中产阶级民众，创投公司大手笔收购房屋后做为出租之用，却以不公平手段调涨房租、巧立名目收取各种费用，压榨房客。 报导举例指出，座落于田纳西州纳许维尔(Nashville)郊区的坦米苏巷(Tammy Sue Lane)，社区里并没有豪宅，有着乙烯基塑料片外墙壁板(vinyl siding)的住宅屋龄平均15年，房价则在20万元以下。对于某些民众来说，这些房子代表着人生中买房愿望第一次实现，巷里的屋主职业包括有狱警、清洁工以及电工。 然而，某些全世界最有钱的超级富人，却通过投资手段买走了坦米苏巷的房子。 报导指出，过去6年间，坦米苏巷32栋住宅里，有19栋被资产高达十亿元的创投公司「进步住家」(Progress Residential)买走，全球金融以空前规模流入美国郊区房地产市场由此可见一斑。 成立不到10年的「进步住家」创投公司，如今已成为拥有全美数量最多独栋式住家(single-family houses)的机构之一，也是数万户家庭的房东。 根据报导，「进步住家」创投公司利用电脑演算公式搜索，加上快狠准的全现金出价，一个月最高可买下2000栋民宅，公司高层主管曾说，这种高效率的买房操作，有利于买不起入门等级房屋(entry-level homes)的民众能够租到房子。 根据最新曝光档案内容，以及数十名「进步住家」创投公司房客及前任员工的访问，「进步住家」创投公司的经营模式却被踢爆为全球富豪谋取巨大利益，在房屋市场竞价导致中产阶级民众买不到房子，对于房客则频频祭出不公平的房租调涨手段，巧立名目收取各种费用，物业管理品质低劣。 坦米苏巷的租屋族、亚马逊网站(Amazon)仓储员工维多莉亚‧贝兹(Victoria Bates)受访时便说，投资公司的手段「毫无人性」。她说，就连基本维修要求，「进步住家」通常都无法做到，热水器漏水花了好几个月才终于修好，却对房客收取各种昂贵的费用。 「进步住家」创投公司发表声明回应表示，房租与收费标准都符合业界标准，并「遵守最高的道德规范与法律规定」。 「潘朵拉文档」披露，「进步住家」创投公司的成立与位于纽约的博盛投资公司(Pretium …
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南加华人打造中文版Zillow 世界新闻网 12/13/2021 锁定在北美有置业需求的全球华人买房找房的习惯，南加华人打造中文版的Zillow网站，不仅提供中文房源，且根据华人的找房习惯量身打造学区房的搜索功能，同时还提供各个城市的背景资讯和购房知识。 在艾尔蒙地（El Monte）的办公室里，华人Ocean赵与他的两个合作伙伴Kevin和Phil，在商量15日开始运行的网站封面照片拍摄风格。Ocean表示，他希望封面能突出「有华人的地方就有家」的氛围感。他们打造的「有家网站」对标是做中文版的Zillow，很多华人早就有意打造中文版Zillow，但是技术门槛太高。他们十多人的技术团队也是历时四、五年的时间，才完成了网站的搭建和细节填充。 他说，他们在美国已有七、八年的房地产数据积累，「有家网站」能实现分钟级实时更新北美地区华人聚集城市，包括洛杉矶、旧金山、西雅图、圣地牙哥等多个城市的新房和二手房的房源，未来还会加入奥兰多和温哥华的房源。他们比其他中文房源网站更新快，房源新；相比老美的房源网站，他们不仅加入了新房房源，还创立学区房搜索功能。华人偏好购买学区房，但是往往都要自己去找，很浪费时间，在「有家网站」上，大家可直接按照学校搜房子，学区地图全部来自官方数据。 对于新移民和来自中国的购房者最大的痛点，是对美国各个城市的情况和房地产市场法规等缺乏了解，网站的资讯百科环节提供各个大小城市的介绍如交通、生活成本、工作机会等，及原创的房地产知识文章等资讯。Kevin表示，网站还提供出租回报率分析、市场分析、房价上涨和租金上涨趋势，让华人房主和房东们能对市场一目了然，减少自己搜索的时间。 针对Zillow网站因买卖房屋陷入困境的状况，Phil表示，「有家网站」和Zillow不同，他们不卖房，只是为房地产经纪和普通购房者提供服务，买家可直接上其网站找经纪，同时也帮助经纪找到客人。他们在全美有4000多名地产经纪的会员储备，同时在中国也有置业顾问，能提供24小时的在线客服。希望在「有家」这个平台能满足中美两地华人购房者的需求，打破语言、文化障碍，实现轻松放心一站式购房体验。 Source 捡便宜 Zillow德州达福区房屋脱售 逾七成赔钱卖 世界新闻网 12/08/2021 网络房地产经纪商Zillow利用人工智能系统「翻屋」(house flipping)，「企业内线」最新公布的资讯指出，Zillow在达福地区抢标到的房子，竟然有76%最后以低于买价的金额脱手。 达拉斯「凯勒威廉斯地产」(Keller Williams)的经纪人亚当奈尔森(Adam Nelson)指出，有一位客户房子上市出售，他出的价钱比卖方的要价多出1万元，但Zillow的竞标价是多出2万元，所以那栋房子被Zillow抢走了。北德州许多传统房地产经纪人认为，Zillow总是以远高于市场的价格买房装修，这种趋势岂能长久？除了Zillow之外，Redfin和Opendoor也是在北德州极为活跃的网络地产商。 果不其然，Zillow在10月中旬宣布暂时不再购屋，要先把手头的房子脱手。根据企业内线刚发布的数据，Zillow在10月份最后一周于达福地区出售的168栋房子中，有128栋的卖价低于当初的买价，也就是赔本脱手。目前Zillow在达福地区，仍有大约400栋房屋待售。 Zillow的买房人工智能系统「Zillow Offers」，利用电脑程序给房子估价，卖方只要在公司的网站上打进资讯，系统会直接算出估价，然后给卖方出价。显然这种方式不准确，估计Zillow在这波高买低卖中已亏损了3亿元。奈尔森指出，最近他替客户在Richland Hills卖掉一栋房子，成交的价格竟然比Zillow所给的估价低了5万4000元，可见Zillow的估价有多么离谱。 另外，网络地产公司给经纪人的佣金比较低，造成经纪人没兴趣介绍买家，使得Zillow翻修完毕上市求售时，常常会久久不能售出。奥斯汀的经纪人保罗华瑞兹(Paul …
捡便宜 Zillow德州达福区房屋脱售 逾七成赔钱卖 世界新闻网 12/08/2021 网络房地产经纪商Zillow利用人工智能系统「翻屋」(house flipping)，「企业内线」最新公布的资讯指出，Zillow在达福地区抢标到的房子，竟然有76%最后以低于买价的金额脱手。 达拉斯「凯勒威廉斯地产」(Keller Williams)的经纪人亚当奈尔森(Adam Nelson)指出，有一位客户房子上市出售，他出的价钱比卖方的要价多出1万元，但Zillow的竞标价是多出2万元，所以那栋房子被Zillow抢走了。北德州许多传统房地产经纪人认为，Zillow总是以远高于市场的价格买房装修，这种趋势岂能长久？除了Zillow之外，Redfin和Opendoor也是在北德州极为活跃的网络地产商。 果不其然，Zillow在10月中旬宣布暂时不再购屋，要先把手头的房子脱手。根据企业内线刚发布的数据，Zillow在10月份最后一周于达福地区出售的168栋房子中，有128栋的卖价低于当初的买价，也就是赔本脱手。目前Zillow在达福地区，仍有大约400栋房屋待售。 Zillow的买房人工智能系统「Zillow Offers」，利用电脑程序给房子估价，卖方只要在公司的网站上打进资讯，系统会直接算出估价，然后给卖方出价。显然这种方式不准确，估计Zillow在这波高买低卖中已亏损了3亿元。奈尔森指出，最近他替客户在Richland Hills卖掉一栋房子，成交的价格竟然比Zillow所给的估价低了5万4000元，可见Zillow的估价有多么离谱。 另外，网络地产公司给经纪人的佣金比较低，造成经纪人没兴趣介绍买家，使得Zillow翻修完毕上市求售时，常常会久久不能售出。奥斯汀的经纪人保罗华瑞兹(Paul Juarez)指出，奥斯汀的房市火热，房屋一上市通常几天内就成交，但Zillow求售的房屋，经常超过60天还找不到买家。他又指出，因为Zillow目前正在贱价求售，所以他天天都在注意Zillow的上市屋，希望能捡到便宜。 Source Zillow selling off homes as it shutters house-flipping …
Maryland homeowners burn down $1.8 million house trying to get rid of snakes By CNN Newsource 12/04/2021 What started as an attempt to get rid …
Zillow selling off homes as it shutters house-flipping business By Heidi Groover 12/03/2021 About a month after announcing it would shutter its failed home-flipping business, Zillow …
联邦新规上路 债主可通过社群媒体讨债 世界新闻网 12/02/2021 新冠疫情颠覆人们生活，也让更多人负债，根据刚生效的讨债法规，债权人讨债管道添加社群媒体，债务人在 Instagram或脸书(Facebook)与人联系交友，可能遇上债主。 这是联邦公平追债法案(The Fair Debt Collection Practices Act, FDCPA)最新规定，11月30生效，数百万债务人饱受电邮和短讯轰炸之余、也会在社群媒体上收到回应联系的请求。 该法案在川普政府时期便修改，当时消费者金融保护局(CFPB) 局长克兰格(Kathy Kraninger)说，其规定是让收债制度与时俱进。 消费信用报告机构TransUnion调查，截至第三季末，全美7760万消费者背负至少一笔债务，未偿余额达1880亿元。 通过社群网站讨债有种种限制，以保护债务人免受不公平对待，例如，通过社群媒体帐户联系时，收债方不可发布公众或债务人朋友、追随者可看到的内容，向债务人发送消息请求加为朋友或联系人，必须表态正尝试收债，而且债务人可选择不在社群媒体上交互。 追债公司不乏非法经营者，对无辜消费者造成困扰。收债方起诉收债有年限，届满后，未偿债务禁止催收， 有些公司不择手段继续追讨。 许多人不知道债务已过期不得被追讨，也不知道一旦少量还债，债务效期重新起算。 讨债公司非法行为时有所闻，允许社群媒体上讨债潜藏风险。 联邦贸易委员会(FTC)和联邦、州执法机构共同打击强迫消费者支付不存在债务的「幻影收债」(phantom debt collection)。一家公司向无辜消费者收取1200多万元，这些债务通常不存在或已清偿；今夏，亚特兰大一讨债公司威胁要逮捕消费者以收取不存在的债务，被勒令关闭。 …
签约预售屋 建商加价20万转卖他人 德州夫妇傻眼 世界新闻网 11/29/2021 北德州威瑟福德市(Weatherford)，一对夫妻与建商以52万5000元签约盖退休梦想屋，十个月后建商通知卖价已涨到75万元，让这对夫妻顿时傻眼。 凯伦狄肯(Karen Dicken)和丈夫提姆狄肯(Tim Dicken)已到快退休的年龄，他们想找一栋房屋安享晚年，不需要在都市中，离市区远一点反而比较安静。去年8月，他们在威瑟福德市外围找到一块建地，与建商金帕斯克(Kim Paschal)签约，价格是52万5000元。 今年6月房子已快建成，狄肯夫妇心情十分雀跃，孰知有一天收到建商的通知，指出因为建材价格暴涨、狄肯夫妇又几次改动原来的设计，现在价格已经升到75万元。狄肯夫妇向建商抗议，但建商指出合约中有一项条款，如果狄肯夫妇不同意付最后的价格，建商可以把房子另卖给他人。 房地产律师瑞秋卡莱拉(Rachel Khiralla)指出，几乎每一项建筑合约都有这个条款，这是建商保护自己的措施，以免签约之后建材大涨蒙受损失，而赔本生意是没有人愿意做。卡莱拉指出，狄肯夫妇没有其他办法，建商并没有违约。后来建商愿意把价格减到72万5000元，但这还是比原来的价钱多出20万，所以狄肯夫妇没有接受，后来建商把房子卖给别人。 卡莱拉指出，房地产的合约一向都有这种条款，有的叫取消条款(cancellation clauses)，有的叫方便条款(convenience clauses)或其他名称，过去房价稳定时，争议的事件不多，但如今房价一日三变，从签约到房子盖成，房价必然涨了许多，因此建商动用这个条款，好能赚到更多的钱。 Source North Texas Couple Has ‘Dream’ Home Taken Away …
油价飙涨 民众可能转买电动车 专家：反有利环保 世界新闻网 11/29/2021 新冠疫情影响汽油供应。湾区汽油价格飙涨到每加仑5元，有些城市如核桃溪市 (Walnut Creek) 每加仑汽油价格更飙高到5元以上。专家认为，目前这种汽油供应问题可望短期内得到解决。从保护环境角度来看，这未尝不是一个好事，因为汽油价格过高，许多民众可能会改开每加仑里程数高的小型轿车，甚至电动汽车，减少温室效应气体排放。 专家指出，如果从全球角度来看，湾区目前的汽油价格属于中等。一些西欧国家如英格兰、荷兰，以及以色列等，由于汽油税高，每加仑价格为7.5美元到8.5美元之间。可是有些石油生产国家如伊朗、科威特、委内瑞拉等，由于国家资助，每加仑汽油价格只有一毛钱到1.3美元。 如要进一步发展电动汽车，业界必须发展出更好的电池，另外政府必须与业界合作，兴建更多电动汽车充电站。拜登政府推出基础建设政策，这对电动汽车发展将是一个好消息。 消息传出，政府可能拨款3亿8400万元，协助加州兴建更多电动车充电站。另外联邦政府有一笔推展电动车充电站的基金，总金额高达75亿元。这笔基金主要用于在全国各州推展充电站，加州政府可加入申请。 加州推展环保建设雄心勃勃，计划于2030年达到500万辆电动汽车上路，达到零温室效应气体排放目标。届时全加州计划建造25万座电动车充电站。 加州目前共有7万3000座以上的充电站。根据加州能源委员会，如要达成零温室效应气体排放目标，加州一地必须兴建120万座电动车充电站。 专家同时表示，有些人故意将汽车内燃机的防制噪音设备解除，不但如此，有些人甚至蓄意加强机器产生的噪音，因此汽车一发动时，引擎发出噪音比除草机声音还大，惊动邻近驾驶员，这些蓄意制造扰人噪音的民众可能会触犯噪音法。 Source 美国税改立法进程迈出实质性一步 有望年底前达成共识 文章来源: 第一财经 11/28/2021 历经数月的两党分歧与党内僵局， 11月19日美国众议院表决通过了《重建更好未来法案》（下称“法案”）。民主党人为争取明年中期选举的胜利，必须确保能赢得“民心”的税改法案在参议院尽快落地。美国盖洛普公布的10~11月民意调查显示，总统拜登的支持率为42%左右，相比今年1月份下降了15%，此时，法案在众议院通过对拜登政府而言，无疑是一次“及时雨”般的阶段性胜利。 众议院版法案的主要内容 从法案内容看，拜登政府先前主张的一些增税效果明显、政策设计巧妙的税改举措大多“销声匿迹”，取而代之的是更为温和、更得“民心”的税改政策。 1.公司税政策。 …
美国税改立法进程迈出实质性一步 有望年底前达成共识 文章来源: 第一财经 11/28/2021 历经数月的两党分歧与党内僵局， 11月19日美国众议院表决通过了《重建更好未来法案》（下称“法案”）。民主党人为争取明年中期选举的胜利，必须确保能赢得“民心”的税改法案在参议院尽快落地。美国盖洛普公布的10~11月民意调查显示，总统拜登的支持率为42%左右，相比今年1月份下降了15%，此时，法案在众议院通过对拜登政府而言，无疑是一次“及时雨”般的阶段性胜利。 众议院版法案的主要内容 从法案内容看，拜登政府先前主张的一些增税效果明显、政策设计巧妙的税改举措大多“销声匿迹”，取而代之的是更为温和、更得“民心”的税改政策。 1.公司税政策。 一是恢复征收替代性最低税（AMT）。AMT最低税率为15%，当公司的调整后财务报表利润（AFSI）乘以最低税率15%，减去一般商业抵免和境外税收抵免后计算出的税额，超过其缴纳的公司所得税时，公司需补充纳税，应纳税额等于二者之间的差额。该规则适用于三年内平均AFSI超过10亿美元的公司，但不包括小型股份公司（S型公司）、不动产投资信托（REITs）及受监管投资公司（RICs）。 二是征收一项股票回购税。对发生股票回购的美国上市公司（REITs和RICs除外），按其回购股票的市场公允价值征收1%的特种税。该规则不适用于一个纳税年度内回购股票的总价值不超过100万美元的公司。 2.个人所得税政策。 其一，开征一项千万、亿万美元富豪税。对经修正的调整后毛所得（MAGI）超过1000万美元（已婚单独申报为500万美元）的纳税人征收等同于MAGI的5%的附加税，对MAGI超过2500万美元（已婚单独申报为1250万美元）的纳税人征收等同于MAGI的8%的附加税。 其二，调整投资净收益税（NIIT）规则。将NIIT的适用范围扩大至单身申报应税所得超过40万美元、已婚联合申报应税所得超过50万美元的纳税人在普通的贸易或业务中获得的投资净收益，但该项收益已缴纳自雇税的除外。 其三，调整《美国救援计划》中规定的若干税收抵免的适用期限。将儿童税收抵免（CTC）、无子女的纳税人的劳动所得税收抵免（EITC）延长适用至2022年12月31日，保费税收抵免（PTC）延长适用至2025年12月31日。 其四，永久限制非公司纳税人的超额经营亏损扣除，允许超额经营亏损结转至下一纳税年度抵扣。超额经营亏损是指纳税人经营活动的净亏损超过一定门槛的亏损部分。该项门槛数额在2021年为已婚联合申报52.4万美元、其他申报26.2万美元。 其五，调整纳税人在州和地方缴纳的所得税、财产税与销售税（SALT）扣除规则。将SALT扣除上限从现行税法规定的1万美元（已婚单独申报为5000美元）提高至7.25万美元（已婚单独申报为3.625万美元），关于扣除上限的调整适用于2021至2030年，2031年则将SALT扣除上限调整回1万美元。 3.国际税收政策。 第一，调整全球无形低课税所得（GILTI）税制。主要包括：（1）将GILTI适用的扣除比例从50%减至28.5%。该规则与现行21%的联邦公司所得税税率相结合后，GILTI的触发税率将从现行的10.5%提高至15%；（2）将计算GILTI时可排除合格商业资产投资（QBAI）的比例从现定的10%减至5%；（3）修改计算GILTI有效税率的方法，从现行的“全球混合”模式改为“辖区混合”模式；（4）将GILTI中的境外税收抵免（FTC）比例从现定的80%提高至95%。 第二，调整税基侵蚀与反滥用税（BEAT）的税率。现行BEAT触发税率为10%，2022年将继续适用该税率。但2023年适用税率调整为12.5%，2024年调整为15%，2025年及以后调整为18%。 第三，将境外无形所得（FDII）税制适用的扣除比例从现行37.5%减至24.8%，结合现行21%的联邦公司所得税税率，FDII的实际税率将从现行的13.125%提高至15.8%。 总的来讲，此次众议院版法案纯属“半路出家”，一改一直以来白宫政府和众议院筹款委员会的政策设想。在公司税方面，不再调整联邦公司所得税税率，而是保持现行21%的单一税率，并删除了提高公司之间分配股息的税收扣除额规则。 在个人所得税方面，不再保留众议院筹款委员会9月份建议的提高个人所得税及长期资本利得税最高边际税率、延长附带权益持有期、限制高收入人群的合格经营所得扣除等规则；同时，对富人征收的附加税进行部分调整，提高了适用的收入门槛及税率。在遗产与赠与税方面，几乎未触及核心制度调整。 在国际税收方面，重新调整了GILTI、BEAT、FDII的触发税率，与筹款委员会9月份提案提出的税率相比均有所下调，并将政策的生效时间推迟一年。但是，法案新增了股票回购税，恢复了特朗普税改前一直实施的公司替代性最低税（AMT），也保留了扩大适用于投资净收益税等规则。 众议院版法案的多维潜在影响分析 …
富者越富？疫情下全美私人飞机需求量 暴增40% 世界新闻网 11/27/2021 虽然新冠疫情造成严重经济冲击，但是股票市场蓬勃，富者因此愈富，还有许多创业家因首次公开募股(IPO)而致富，再加上对疫情的担忧，让私人飞机需求爆量，其热络程度不单超越疫情前夕，还是2008年金融风暴以来最高峰。 国家广播公司商业频道(CNBC)报导，摩根士丹利(Morgan Stanley)的数据显示，今年全美私人飞机起降数较去年同期增加40%，是2008年金融风暴以来的最高峰。 埃森哲(Accenture)航空业主管施密特(John Schmidt)则以「爆炸性成长」，形容疫情前的2019年与现在相比的私人飞机荣景；指由于市场需求大增，不但制造商应接不暇，连二手机库存也处于历史最低水平，而且价格还上涨20%至30%左右。 投行杰富瑞(Jefferies)指出，最主要的私人飞机制造商，包括庞巴迪(Bombardier)、西斯纳(Cessna)、达梭(Dassault)、巴西航空工业(Embraer)、湾流(Gulfstream)等制造的私人飞机，现在库存率都不到3%，为历史新低。 私人飞机需求暴增的首要原因，是热络的股票市场让富者愈富，美国资产超过10亿元的富豪，其总资产自去年3月以来暴增62%，相当于赚进1兆8000亿元；此外，2021年尚未结束，美国的IPO数量已创下历史新高，也产生不少新创富豪。 相较于一般民航机，私人飞机不但更舒服，而且从飞安及防疫角度来说都更安全，而且方便快速，能够规避部分新冠疫情对商务旅行的限制，而且随时可以「点对点」飞行。 私人飞机包机商VistaJet就表示，过去一年来，该公司的客户增加29%，新客户中71%对私人飞机领域并不熟悉，53%表示就算疫情结束，仍会继续使用私人飞机。 但是私人飞机需求大增，不单凸显出富者愈富的现象，还招致环保团体批评。 智库「交通与环境」(Transport & Environment)研究指出，私人飞机旅客的碳排放，是一般航空旅客的5倍至14倍，整个航空业的碳排放，几乎有一半来自那数量仅占1%的私人飞机旅客。 Source 全美100贵邮区 新泽西州3区上榜 加州占最多 世界新闻网 11/25/2021 房地产数据统计网站Property Shark最近公布一项调查结果，针对今年房屋成交价中位数进行分析比较后，得出全国百大最贵的邮递区号，其中新泽西州共三区上榜。 …
全美100贵邮区 新泽西州3区上榜 加州占最多 世界新闻网 11/25/2021 房地产数据统计网站Property Shark最近公布一项调查结果，针对今年房屋成交价中位数进行分析比较后，得出全国百大最贵的邮递区号，其中新泽西州共三区上榜。 该调查限于今年1月1日至10月22日内完成房屋交易的对象；而列入调查的邮递区号必须在这段期间内至少有三笔房屋交易，包括合作公寓(co-ops)、共有公寓(condo)、独立屋(single)以及可容纳两户家庭的独立住宅(two-family homes)。 调查的最后共有127个邮递区号入选，入选最多的为加州莫属，占比高达七成；而新州在今年调查中也占了三个邮递区号，突破往年的纪录，不过该州最贵的邮递区号并非名单上的稀客。 新州最贵的邮递区号落在博根郡(Bergen)的行政区阿尔派(Alpine)，自2016年以来就一直是名单上的常胜军；该区房屋成交价中位数为200万元，全国排行第58名。 阿尔派在2018年曾以220万的成交价中位数挤进全国最贵邮递区号第33名，但去年排名却落到有史以来最低，成交价中位数仅145万，但并未掉出百大名单；2019年则是以178万5000元排第53名。 新州另外两个首次入选百大最贵邮递区号的分别为孟莫斯郡(Monmouth)的行政区史格(Sea Girt)，以及五月岬郡(Cape May)的阿瓦隆(Avalon)；第70名的史格成交中位数为189万2000元，阿瓦隆则是排名92，成交中位数是167万元。 Property Shark针对新州也额外增加七个行政区，凑齐该州10大最贵邮递区号，而其中两个地区：孟莫斯郡的迪尔(Deal)和艾萨克斯郡(Essex)的萧特山(Short Hills)也都曾入选全国百大最贵邮递区号。 新州十大最贵邮递区号依序排名： 1. 阿尔派 2. 史格 3. 阿瓦隆 …
吴弭宣誓就任 成为波士顿首位有色人种、女性市长 世界新闻网 11/16/2021 两周前以压倒性胜选，成为波士顿第一位华裔女市长的吴弭(Michelle Wu)，16日宣誓就职，她也是波士顿史上首位女性及有色人种市长；吴弭宣示将以正义和机会为根基，「替当代家庭及后代子孙擘画新路线。」 36岁的吴弭16日在丈夫佩瓦斯基(Conor Pewarski)与两个儿子的陪伴下，中午时分在全场起立鼓掌声中步入波士顿市议会大厅，全家一同参与就职仪式。 吴弭的就职典礼冠盖云集，她在哈佛大学法学院的恩师、民主党联邦参议员华伦(Elizabeth Warren)，以及共和党籍麻州州长贝克(Charlie Baker)、麻州联邦参议员马基(Ed Markey，民主党)和联邦众议员普瑞斯利(Ayanna Pressley，民主党)都出席观礼。 「市政府很特别，我们所处层级最接近庶民，所以我们必须兼顾大小事务。」吴弭宣誓就职后说：「每盏路灯、路面坑洞、公园和教室都为更大的变革奠定基础。」 她说：「毕竟，波士顿奠基于一项革命承诺：事情不必得像过去一样。我们能以正义和机会为根基，替当代家庭及后代子孙擘画新路线。」 吴弭接续非裔的波士顿代理市长洁妮(Kim Janey，民主党)，成为首位民选产生的波士顿首位女性及有色人种市长，在吴弭之前，波士顿市长都由白人男性出任。 洁妮致词时，提到波士顿为种族平等奋斗数十年，她对吴弭说：「我很自豪地称您为市长女士。」 吴弭表示，初次踏进波士顿市政厅时，她感觉像个隐形人，被回音缭绕的长廊吞噬、被检查哨点和议会长桌震慑，也令她想起自身移民家庭试图远离这种地方。 但她的家庭艰苦奋斗，让她跟着前市长梅尼诺(Thomas Menino)实习，之后三度连任市议员，学习市政府与政治运作，「今天的我对市政厅走廊与楼梯间了若指掌，就像自己家一样。」 吴弭在竞选时提出政见中，在平抑高房价方面，吴弭允诺稳定租屋房价或实施租屋管制，但这项提案的主要障碍在于麻州选民1994年投票，以些微差距同意禁止实施全州的租屋管制。 吴弭的另一项竞选承诺是打造「免费的」公共运输系统，她认为这会强化波士顿的经济，遏止气候变迁并帮助那些搭乘公车或地铁上班上课的通勤族。 无论是租屋管制或免费大众运输，吴弭都无法片面改变政策；她表示，会努力与州政府的伙伴合作，实现提案。 吴弭说，面临巨大挑战的同时，不忘市政府的本质很重要，「我们必须把小事做好，才能应对各大挑战。」 …
从人口结构看，中国房价将在2050年回到2007年水平 文章来源: 财经杂志 11/14/2021 人口红利的消退（老龄化与少子化）是中国乃至全球经济增长面临的长期、刚性约束。历史上，战争、饥荒、病菌和自然灾害等是影响人口数量与结构变化的重要因素。二战后的和平发展与技术进步使人类在很大程度上克服了各类“生存危机”，平均预期寿命显著提升。随着战后“婴儿潮”一代渐渐步入老龄化，曾经的人口红利转变为“人口负债”，这对经济增长和大类资产价格有深刻含义。 中国的人口红利“来得快，去得也快”。在中国居民资产配置结构中，房地产尤为重要。西方国家近百年的经验显示，房价与人口红利（生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口）总体呈正相关关系。本文根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估算了其对房地产价格的影响。结果显示，假定其他条件不变，截至2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。 在居民资产配置中，房地产占比与劳动年龄人口占比呈正相关关系。本文估算的结果显示，代表性中国家庭总资产中的20.71%（约23.7万元）需进行再投资，意味着全国当下共有约117.12万亿元的资产总量需进行再配置。 人口与地产价格：100年特征事实 相比于其他经济因素，人口如草灰蛇线，隐于不言，细入无间，暗藏于经济的变动中。人口及其相对结构是一个慢变量，但其对资产的影响并不是慢速线性外推的，人口结构中蕴含着的经济增长、风险、债务等宏观经济力量往往会在人口转折期突然释放，引起资产价格的波动放大（彭文生，2013）。 作为大类资产的重要类别，地产的特殊属性和地位源于其与金融系统的密切联系，从地产的分析视角出发，虽然流动性、土地供应等因素会在一定期间内掩盖长期趋势，但人口变迁是难以改变的趋势性力量，地产的周期变化本身就与人口密切相关。 人口增长催生的包含建筑、水泥在内的“人口敏感型投资”（Kuznets，1930）构成了库兹涅茨周期，继而触发经济、总供给的周期性波动。 对于房地产而言，关键的人群是劳动年龄人口，放在长周期来看，人口总量很重要，但人口结构对房地产更加重要，不同年龄组人群对应着不同水平的地产需求。 劳动年龄人口是经济生产的主力，也是房地产需求的主力。而人口经济学中的非劳动人口则会对劳动生产率、资本形成和储蓄率产生负面影响（Choudhry等，2016）。把年龄在15岁-64岁之间的人口定义为生产者（也称为抚养者），15岁以下和65岁以上的人口定义为消费者（即被抚养者），生产者/消费者的比值越高，意味着人口红利越丰富，劳动生产力越高，抚养负担更小。 劳动年龄人口对地产的需求有直接或间接两种渠道，直接是指个人房地产购买与配置需求；间接是指通过支撑经济增长的方式作用于房地产价格。常被忽视的是居民资产配置对房价的影响：在人口红利丰富时期，劳动力供给充足，储蓄上升，资金条件充裕，投资率也更高，为经济增长提供了额外的源泉，从而也对地产价格形成了支撑。 分析美国、日本、韩国、德国、英国、法国近100年来的人口-房价的经验关系，我们总结出三项特征事实。 房地产价格的上涨主要发生在生产者对消费者比值的上升期。虽然细节不尽相同，房价与人口结构并不完全同步，但各国房地产价格的上涨与生产者相对比重上升离不开关系。典型的如日本20世纪80年代、欧洲90年代，美国21世纪初。 地产价格的下跌一般对应生产者对消费者比值的下降。生产者/消费者比值下跌，对应了人口红利的消退，削弱了地产配置需求与经济的增速，典型的如美国的20世纪60年代，日本2000年以后的时期。 人口红利达峰期前后，房地产价格波动性增加。 典型的是日本20世纪70年代与90年代、美国2008年前后、德国2000年前后。美国、德国、法国、英国、日本的房价在人口红利达峰前后的6年内均出现了较大的波动。人口结构转折对地产的负面影响并不完全是住房需求衰退导致的，人口结构达峰对应的往往是经济中债务风险、经济增长逻辑的转变，这导致房地产下跌力量的集中释放。 美国。1900年以来，以生产者/消费者超过2（抚养比低于50%）为标准，美国共出现了三轮人口红利期，两轮人口负债期。 人口红利期均对应着房价上涨，人口负债期均对应的是房价的下行。 第一轮房价上涨时期是20世纪30年代至50年代初，美国出现约20年的人口红利期，实际房价上涨约68%。第二轮上涨时期是70年代初至80年代末，战后婴儿潮进入劳动市场，劳动人口增加，通胀缓解，经济增速上涨。第三轮上涨时期是90年代末至今，这一阶段回声潮人口步入劳动市场。 从房价下跌期来看，两轮房价下跌期分别在1900年至1929年之间和50年代中后期至70年代初，美国均处于长期的人口负债期，后者更是美国20世纪规模最大的人口负债期，伴随着人口负担增加，60年代经济增速放缓，70年代通胀抬升，都压制了地产实际价格上涨。 美国人口结构达峰前后地产价格的震荡往往加剧。 最明显的是1989年和2008年，分别发生了储贷危机和次贷危机。人口红利时期积累的储蓄、债务杠杆无法得到持续支撑，即便不是直接导火索，人口也构成了美国地产危机的底层逻辑。 需要强调的是疫情以来房地产价格的异常攀升。 …
4 Real Estate Trends to Watch in 2022 Will 2022’s real estate market be as hot as this one? Here’s what to expect. By Aly …
Kushner Real Estate Group Launches Leasing For 351 Marin Boulevard In Jersey City BY SEBASTIAN MORRIS 11/13/2021 Leasing has officially commenced at 351 Marin Boulevard, a …
WFH成永久趋势？曼哈顿调查：仅28%劳工重返办公室 世界新闻网 11/11/2021 一项曼哈顿最新调查显示，目前只有28%劳工重返办公室，明年1月回办公室上班的雇员预估也不到一半，凸显新冠肺炎疫情已大幅翻转上班族的工作模式。 根据纽约主要商业团体Partnership for New York City一项针对188名曼哈顿大企业老板的调查，这些雇主预估明年1月平均每个工作日约49％员工将回到办公室，虽高于目前的28%，但也显示远距上班模式将持续到明年1月后，并降低对纽约商办空间的需求。 这份调查显示，到明年1月时，仅13％上班族每周进办公室五天，三天者占33%，两天者15%、一天者7%，完全远距工作者占21%。 超过三分之一受访雇主预计，他们对曼哈顿的商办空间需求将在未来五年内下降，13％雇主预料旗下纽约人力将会减少。 Partnership for New York City总裁兼首席执行官Kathryn Wylde表示，远距工作型态在后疫情时代留存，「关于维持纽约工作岗位和办公室一事，将面临长久性的重新考量」。 当前纽约市办公室空置率达18.6%，创下30年来新高。根据纽约州主计长Thomas DiNapoli近期发布的一分报告，纽约商业地产的总价值大跌286亿美元或16.6%，可能使纽约市本财政年度减少高达17亿美元的房地产税收。 房地产税是纽约市财政收入的最大来源，而商业地产对房地产税的贡献最多。因此，纽约办公室需求疲弱不振，恐将对这座城市的预算经费带来打击。 尽管当地商业地产房东和开发商表示，租赁活动畅旺且员工将重返办公室，但许多雇主都说这个城市的高税率、高成本及很长的通勤时间，可能导致商办景气更晚复苏。 Source NJ Home Sales …