房贷利率涨 高盛学者警告：美房价2023将停滞增长
世界新闻网
9/07/2022
随着一度炙手可热的房地产市场迅速降温，房贷利率涨至今年初的两倍，房价开始贬低；跨国投资公司高盛集团(Goldman Sachs)经济学者则警告，美国房地产市场可能已陷入十多年来的首次衰退，房价增长预计在2023年完全停滞，投资者应为经济衰退做好准备。
软件数据分析公司Black Knight报告显示，6月至7月房价下跌0.77%，是2011年1月以来的最大单月跌幅，也是32个月以来首次出现的月度跌幅。
Black Knight数据分析总裁格拉伯斯克(Ben Graboske)表示，「尽管全年度房价升值仍超过14%，但在一个以波动性和快速变化为特征的市场，这样的指针可能产生误导，掩盖了当前更紧迫的现实。」数据显示，截至7月，约85%主要房市价格已从峰值回落，其中三分之一下跌超过1%，约十分之一下跌4%或更多。曾在疫情头两年拚命大涨的房屋净值正在下滑。
与此同时，所谓「可动用房屋净值」(tappable home equity )可能已在5月达到顶峰，6月和7月房价下跌导致可动用资产总额下降5%；鉴于此后房地产市场疲软，今年第三季度将出现更大跌幅。
Black Knight将「可动用资产」定义为屋主持有房产20%且可借贷的金额；今年第二季度连续第十个季度创下历史新高，达到11.5兆元；但数据显示，它可能已在5月到顶。
格拉伯斯克指出：「美国一些最富裕房屋市场出现显著回调，尤其是西海岸主要城市。」4月到7月，加州圣荷西市(San Jose)损失20%可动用资产，其次是西雅图 (-18%)、圣地牙哥 (-14%)、旧金山 (-14%) 和洛杉矶 (-10%) 。
虽然与2007次贷危机和随后的大衰退导致房市经历重大调整相比，就算当前房价普遍下跌了15%，负资产利率也仍远低于金融危机期间的水平，因此多数屋主情绪仍然正面；但倘若房价损失当前价值的5%，约27万5000名贷款者将陷入困境；这些贷款人逾八成在今年上半年房价最高时购屋置产。
与此同时，高盛策略分析报告预测，未来几个月房地产业活动将大幅放缓，明年第三季度房价增长最终将降至零。高盛首席经济学者哈祖斯(Jan Hatzius)表示，「我们预计房价增长将完全停滞，到2023年平均为0%。全国房价有可能下跌，在某些地区很可能直接下跌，但似乎不太可能大幅下跌。」
总的来说，高盛预计今年新屋销售下降22%，中古屋销售下降17%，住房GDP下降8.9%。预计2023年将进一步下降，其中明年住房GDP将再下降9.2%。
美国全国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学者Lawrence Yun表示，「就房屋销售和房屋建设而言，我们正在目睹房市衰退。」
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