Author: George.Smith

通膨恶化 年收入百万「千禧世代」延后买房买车 世界新闻网 6/21/2022 通货膨胀持续、银行利率调升，种种的财务冲击迫使年收入百万的千禧年世代也得暂时延后买车或买房等大型的财务计划；根据全国广播公司商业频道(CNBC)百万收入富豪的调查(Millionaire Survey)，千禧世代中将近一半的人认为借贷成本太高而延后买车，44%的人称碍于高利率延后买房，而逾三分之一的人延后假期或旅游计划。 通货膨胀显然已严重影响中产阶级和低收入户，不过该调查的对象是以拥有100万元或以上可投资资产的人为主，探究借贷成本和利率提高，是否扩大影响到高收入的年轻族群。 研究结果显示，千禧年世代延后大型财务规画是婴儿潮世代消费者的三倍，负责运行该调查的机构Spectrem Group主席沃尔普(George Walper)解释：「千禧年世代的富豪显然正在适应他们这辈子还没遭遇过的经历，造成他们在行为和消费习惯上的改变。」 Spectrem Group将千禧年世代定义为1982年后出生、亦即目前40岁以下年轻人，而1948年至1965年出生、目前介于57至75岁的人则属于婴儿潮世代。 如今，通货膨胀对娱乐和奢侈性消费的影响最为剧烈，举凡外出用餐、机票、旅宿、甚至每个月的订阅服务都得三思而后行；调查显示，千禧世代的百万富豪中，39%的人因通膨而减少外出用餐，36%减少度假活动，22%减少开车。 同时，联准会已在15日一口气升息三码，7月恐怕再有一波类似幅度的升息；升息后将使得民众借贷成本升高，影响最甚的正是房贷和车贷。 因此调查也指出，三分之二千禧年受访者表示，他们「比一年前更不敢向银行借钱」，比起受访的婴儿潮世代40%高出许多；而44%千禧年受访者也声称，他们考量到升息而延后买房，但婴儿潮世代仅6%有同样想法。 沃尔普指出，千禧年世代是房地产和车辆销售的主要驱动力，但「他们每个人都能感受到，现在抵押贷款的成本已经是今年1月的两倍」。 Source 客服电话：1 (888) 666-7723 客服邮箱：customerservice@huarenstore.com 买房现在比租房贵 尤其在房价涨得快的地区 世界新闻网 6/19/2022 …

忧房价下跌 南加开发商紧急停工 卖家抛售房屋 世界新闻网 6/21/2022 随着房贷利率不断攀升，未来很可能会进一步加息导致买家购屋能力下降，近几个月南加州房屋卖家急挂牌上市，担心房屋不久将下跌严重。南加州多个城市的房屋库存也明显增加，还有新屋开发商担忧未来房价下降，宁愿牺牲押金也要紧急停工。有的新楼盘为了保证现金流，降价清仓出售房屋。 地产专家李秉信说，目前有新楼盘开发商本来已经申请好许可证，交了押金，也紧急停工。他说，一个楼盘从申请贷款到开始施工要12至18个月，而未来一年房价预计可能会下降20%-30%，现在盖新房很可能会赔钱，因此开发商宁愿牺牲押金，也要停工。还有已经开工的新屋，有客人纷纷退订，导致建商折价清仓。因为楼盘的第二期工程需要第一期楼盘出售后收得资金再进行运转、建设。为了有足够的现金流支撑第二期工程，只能降价出售。 据了解，市场即将进入冷淡期的另一个特征，是新屋开工率下降以及新楼盘降价。美国新屋开工率和建屋许可证数量在5月双双下降。新屋开工率5月较上个月下降14.4%，与去年同期相比下降3.5%。 而想要出售房屋的卖家，也因担忧未来房价下跌，纷纷急着挂牌出售。李秉信说，南加州5月新屋上市明显比4月多，例如尔湾（Irvine）70万至100万的房子库存在近一周内增加很多。因为卖家心知肚明，购屋不是买家想买多少钱的房子，而是取决于买家的购买力。目前房子交易中有90%的买家需要贷款，而贷款利率上升导致购买力下降，意味着房子在市场上会挂更长时间。因此许多卖家急着上市。 根据FRED网站数据统计，洛杉矶县5月市场上挂牌出售的房屋有7717所，4月为5995所，增长约29%。橙县5月上市的房屋有2558所，4月1706所，增长约50%。圣伯纳汀诺县（San Bernardino）县5月3454所，4月2657所，增长约30%。 而南加州一些华人聚集城市的上市房屋，也有不同程度增长。根据资深地产经纪袁立功提供的数据，蒙特利公园市5月有14栋房屋挂牌出售，与去年同期上涨75%。喜瑞都市相同数据则增长了22.2%。 袁立功表示，从3月起他就注意到待售屋数量大约增加5-15%。他说，「我从去年第四季就已经开始提醒卖家，卖屋要趁早。」因为从去年底至5月份只要是屋况好，或者学区好，性价比高的房价都可能可以卖在历史高位价格。他说，在今年3月开始调高利息之后，因利息上涨、销售量下滑、房源增加、股市、虚拟货币大跌等因素，导致房市上涨乏力。预测房屋价格上涨可能会先慢慢地变慢，到逐步平盘、上下震荡、然后开始向下调整。可能在暑假后或年底前，房市买卖将逐步由卖家市场进入买卖双方势均力敌、较劲状态。 Source 客服电话：1 (888) 666-7723 客服邮箱：customerservice@huarenstore.com 买房现在比租房贵 尤其在房价涨得快的地区 世界新闻网 6/19/2022 房市可能正在放缓，但拥有一栋房子仍然成本高昂，比起一年前，现在买比租贵。 在John Burns地产咨询公司的博客，资深研究经理Danielle …

旧金山远距办公多 全国唯一租金比疫情前还低城市 世界新闻网 6/20/2022 因旧金山在新冠疫情爆发初期住房空置率攀升，直到目前市内的公寓租赁市场的反弹速度仍落后于全国其他城市，公寓租金还有下跌的趋势。 据公寓出租网站Apartment List表示，旧金山是目前全国唯一公寓租金比疫情前还低的城市。南湾紧随其后，自疫情爆发以来，圣荷西市区的租金增长位列全国倒数第二。 「旧金山纪事报」转述Apartment List的高级研究员沃诺克（Rob Warnock）的表述称：「在过去两年间，湾区的经济和租赁市场与全国其他大城市比较是截然相反的，尤其是南部『阳光地带』（Sun Belt）的人口中心，在疫情期间涌入大量租户，导致这些城市的房屋空置率骤降，租金不断上涨。 」 据本报记者了解，因旧金山地区是全国远距工作最密集的地区之一，在疫情期间办公室空荡无人，直到现在还是有很多私营小企业未要求员工返回办公室，甚至大公司只要求以员工总数10%的职员数量返回办公室。有的公司只要求员工每周到办公室工作一天至两天。因此导致租户回到城市的速度比较慢，自然对房租的恢复不利。 客服电话：1 (888) 666-7723 客服邮箱：customerservice@huarenstore.com 目前旧金山公寓租赁市场面临的挑战，不只是因为办公室职员未回到城市，因远程办公搬离旧金山，或是搬回与父母同住的情况占比也非常高。租住在旧金山市区布诺山社区的Edison Choo，疫情前一直与室友合租一栋两居室的公寓，室友因长期远程办公退租，他现在只能一个人承担费用，且在短时间内并未找到新室友合租。 研究员沃诺克预计，在未来几个月如果没有大量新的需求涌入，旧金山的租金仍将继续落后于其他大城市。 根据Apartment List的数据，目前旧金山市内公寓的空置率从2020年3月的5.3%，已升到2020年10月的9%。另一方面，单房公寓租金中位数从2020年3月的1966元，下跌到2020年12月的1662元，跌幅达15%。到2021年，空置率逐渐回升，空置率降至目前的5%。但租金回升的速度较慢，上月单房公寓的租金中位数为1916元，仍比疫情开始时的水平低约3%。 Apartment List显示，全国租金上涨的城市中，值得关注的两个城市分别是佛罗里达州的坦帕市和拉斯维加斯市。在疫情开始时，坦帕市区的空置率为6.8%，到2021年8月降到 2.7%；而在2020年3月到2022年5月期间，单房公寓租金则涨约40%。拉斯维加斯市的空置率，也从2020年3月的6.6%降到2021年8月的 …

买房现在比租房贵 尤其在房价涨得快的地区 世界新闻网 6/19/2022 房市可能正在放缓，但拥有一栋房子仍然成本高昂，比起一年前，现在买比租贵。 在John Burns地产咨询公司的博客，资深研究经理Danielle Nguyen撰文指出，一年前，买房子和租房子的每月成本几乎相同，但是「现在，拥有房屋的成本比租房高出839元，差距之大比本世纪初以来的任何时候都高出近200元」。 这种现象在房价上涨快的地区尤其明显，例如科罗拉多州丹佛、亚利桑纳州鳯凰城、佛罗里达州坦帕和田纳西州纳许维尔。 展望未来，Nguyen表示，高房价和不断攀高的利率可能影响购屋者，现在能负担得起房屋的人变少，首购族被排挤在最热门的房市之外。 客服电话：1 (888) 666-7723 客服邮箱：customerservice@huarenstore.com John Burns的假设是以当前价格中位数的80%购屋，买家付5%的头期款，取得30年期固定利率房贷。 另据Redfin的数据，截至2022年4月，在整个住房市场，租屋要花大约每月1962元，如果购屋时先支付7%的头期款，每月房贷是2114元，比租屋高152元。 Nguyen 补充说：「随着需求转向租赁，先前不愿意把房子卖给出租屋投资人的建商现在接受报价。投资人的强劲需求将为今日房价提供额外的支撑。」 在疫情期间，人们可以远距工作，搬离了拥挤的城市，带动房价上涨，拥有房屋的成本走高。建筑成本上扬和库存短缺同步推高房价。根据Zillow的数据，截至5月31日，美国一栋典型的房子价值通常接近35万元，远高于2020年1月，疫情蔓延前的25万1000元。 Source 房价退烧？ 北加硅谷、南加尔湾最佳买点到了吗? 世界新闻网 6/18/2022 …

房价退烧？ 北加硅谷、南加尔湾最佳买点到了吗? 世界新闻网 6/18/2022 全美火热的房地产终于在联准会(Fed)连续升息下明显降温。以北加州硅谷、南加州尔湾两个科技重镇为例：虽然月份房价与去年同期相比还是上涨约20-25%，但是先前常见的捧现金抢房、加价30%以上、房屋上架一周内就成交的现象已经明显冷却。从3月份开始，网络上就出现很多「2022买房后悔」的言论，虽然当时分析的原因与现在状况并不完全相同，但也确实预言了年初抢房民众的心声。而近日更有网红大胆预言，最佳买房时机应该是在2023年底到2024年。 硅谷经营多年的地产的王晓峰(Alexander Wang)表示，从5月第2次升息后，很明显房市就开始降温。原本是排着队抢着看屋、出价(offer)至少超过二、三十个。现在不仅看屋少、出价也只剩下个位数字，所以每年6月本来应该是屋源相对少的季节，但是因为销售情况不佳，所以6月待售案子突然变的相对较多。最主要的原因还是购屋民众在升息、通膨、油价一连串的经济警讯下，也慢慢冷静下来观望市场变化。当然许多屋主当时开价太高也是造成买家望而却步的原因。 王晓峰指出，升息很明显地让首购族暂时收手。在6月13日的第3波升息3码之后，以贷款100万元为例，年初到现在利率的改变，让每个月的利息支出就增加了800-1000元。但是从他的观点查看房市，首先现在的情况与2008年金融危机状况不同，经济衰退起爆点并不是房市或银行。湾区房屋需求市场还是大过供应市场，所以既使房市有可能向下修正，但也不会大幅下跌。 有着北硅谷南尔湾之称的南加科技重镇尔湾(Irvine)，也同样受到这波冲击，房价涨势明显缓和甚至有议价空间，Elsa Hsu是当地房产仲介，观察到虽然数据显示加州有不少居民外移到其他州，但是因为高科技业不断地吸引全世界菁英聚集，所以这才是房价在尔湾居高不下的原因。只要这些高科技公司股票不崩盘，她还是看好房市。虽然目前大环境不佳，甚至悲观地认为经济会持续衰退，但是如果是以自住五至七年以上的首购族来说，还是能在这一波价格趋缓的情况下购屋。至于满手现金的投资客，确实可以再观望一下。 当2022年初专家、媒体还是一面倒着报导发热的房市时，有部分网红就已经在网络上发表「2022买房后悔」的看法。他们的论述最主要是在大环境的影响下，民众几近疯狂地加价以及放弃房屋检测(inspection)，降低自己原本条件和错估自己薪资负担比例等问题，最后有超过六成的民众后悔买房。 硅谷不愿具名的蔡先生表示，当你连续出价几次买不到房后，那一种心理上的挫败的压力很难形容，再加上所有的消息似乎都在告诉你，房价只会越来越贵，现在不买，将来更买不起。所以去年底当自己发现了一间刚上架的商品，他形容像失心疯一般，一次加价35%，又放弃房屋检测，才顺利抢下下一栋不怎么满意的房子。 蔡先生表示，当时心情真的五味杂陈，有一种解脱的快感，同时却又有很强烈的失落感。结果今年住进去之后，漏水、修空调、洒水系统又花了一笔钱。后来看见网络上发表的文章，才惊觉自己就是这群抢购潮的受害者。 当去年底政府各项补助措施纷纷告一段落，又遇俄乌战争、油价飙涨、通货膨胀飙上8.6%，许多看坏整体经济的预言就纷纷出笼，再加上联准会15日一口气升息3码这剂猛药，已经有预言，房市将在年底前回归疫情前的水准，甚至预告房市最佳买点会在2023年底到2024年。 专家表示，其实金融市场起起伏伏，深陷其中往往看不清方向。另外网络上也参杂了很多不同言论，民众可以参考同时也要学习如何判断。以往华人都以买房为人生第一要务的观念，可能要与时俱进的调整，才不至于损失大笔金钱。 Source 30年房贷利率暴涨至6.28% 近10年之最 世界新闻网 6/14/2022 因联准会传出消息，升息幅度可能更为激烈，令金融市场为之忧虑，媒体报导，受房贷客户欢迎的30年房贷固定利率14日升十个基点，达到6.28%，延续13日剧升33个基点的走势；一周之前，30年期房贷利率为5.55%。 财金频道「CNBC」14日报导，房贷利率上升，让住居市场猛然反转，贷款需求笔直下降；「全国房地产商协会」(National Association of Realtors)指出，房市成交量已连六个月减少。 …