低税率、低房价… 南加华人组团 德州布兰诺市买房 世界新闻网 6/25/2022 南加州近年来治安每况愈下，加上高房价、高税率，让许多居民出逃搬至德州。德州布兰诺市（Plano）的华人地产经纪，近期就迎来不少来自洛杉矶的房屋买家。 布兰诺市是美国德州柯林县（Collin County，县亦译为郡）和丹顿县(Denton County)的一座城市。在2020年人口普查中，人口为28万5494，是达拉斯福和都会区的一部分（Dallas–Fort Worth metroplex）。与休士顿一样，布兰诺是德州两个主要的华裔集中地之一。布兰诺被认为是美国西部最适宜人居的城市之一；2008年，人口普查局通过比较全国人口超过25万的城市的家庭收入中位数，将布兰诺列为美国最富有的城市之一；2010和2011年，富比世杂志连续两年将布兰诺列为美国人口超过25万的城市中最安全的城市之一。 华裔地产经纪卢英兰，也是北德州柯林县台湾商会会长。她发现最近一段时间，有很多客户来自洛杉矶，甚至不只一个来自南加商会的成员组团过去考察。除了买住宅房屋，也有商家想要将企业搬到德州，或者将加州总部搬到布兰诺市。她的客户计划从加州搬到布兰诺市的更是不胜枚举，「就连在餐馆吃饭，旁桌的都是从洛杉矶搬来的」。她说每周都听到想要从洛杉矶搬来的人，「洛杉矶是怎么了？」 虽然也有一些来自纽约、芝加哥等都会区的买家，大概是因为天气关系。但来自南加州的买家数量不寻常的多，引起她的注意。在询问了不少来自南加的客户后，她发现大家主要看中公共安全、公立教育、低税率、低房价这几点。 在公共安全方面，与加州各地要求减少警方预算相反，布兰诺市为了希望吸引500强公司在当地设总部，警力预算是全美前20名，「毕竟公司总部在不安全的地方，对企业招募工作人员不利」。在公立教育方面，德州产业税中的大部分钱都流入教育系统。比如为了吸引优秀的警察和教师到该市安居，该市政府还有「Good Neighborhood」项目，要求开发商留出定量房屋给该项目，而在该市上班的人警察和教师，可以申请零首付的房屋贷款，且以特别便宜的价格买到房子，「可见政府有多注重公安和教育」。 低税率对许多商家来说更具有巨大吸引力。由于德州免州所得税，这对商家来说是直接的利润增长。最近搬迁或考虑搬去当地的的华人行业，包括建材行业、汽车零件。德州也是一个东西两岸运输中间的物流中心，此外还有许多品牌的精品行业，以及酒、农产品等。 此外，布兰诺市的低房价也是吸引洛杉矶人的原因。目前该市全新2000呎独立屋，大概有5000多呎的地皮，只要62万元左右，单价在每呎250元。她举一位客户为例，卖掉在洛杉矶的一栋近300万元的房子，花150万元到布兰诺买了一处5000呎的办公室，然后再买了三栋住房，一栋70万元的自住，另外两栋做为出租的投资房。 她表示，布兰诺市的房价和南加州大约差三到四倍。南加屋主都可以很轻松的卖掉一栋，在德州换三至四栋。年轻人大多毕业两年内一定都可以有能力买房，尤其是从事医疗、科技行业，几乎毕业两个月，有两个月的薪资证明，就可以有能力买房。 近期上涨的利率对当地房市影响也不大，除了4.5%至5.5%还是算30年的低点，她指出，最重要的是毕竟房价低，如果是买200万元的房子和50万元的房子贷款算下来影响很大。但低价的房屋差2%的利率，每个月不过差一、两百元，对负担能力来说影响并不大。 针对若干报导提到随德州房价涨，部分屋主对产业税（property tax）跟涨而头痛一事，卢英兰解释，德州产业税各市不一，愈新的城市税率愈高。布兰诺建市相对早、所以产业税率比其他城市稍低。此外，税率随着房价增值、市政府会顺势调整。买房前需要问清楚税率。 德州电费相对加州也是高一些、但是前几年己开放市场，在供电公司公开竞争下，在供电合约期满后、很容易转换供电商，也是应对之道。2014年后建筑法规修正、加入严格的绿建筑概念，所以2014年后建的房子比较省电，一般四口之家2000平呎月均电费约90至120元上下。 德州政府对房子的估价多半比市价低，所以房子拥有愈久、交的税愈少。每年4月1日至30日县府寄出估价单，5月1日至15日为申诉期。 Source 免征所得税大揽外州客 …
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经济学人： 全球最宜居城市 这城再登榜首 世界新闻网 6/24/2022 经济学人近日评选出2022年度全球最宜居(most liveable)城市，奥地利维也纳(Vienna)已经是近五年内第三度居榜首。这个调查以稳定程度、医疗、文化、环境和教育评估172个城市，也纳入疫情之下城市的恢复能力作为考量标准之一。 免征所得税大揽外州客 但德州这些税都让你吓一跳 世界新闻网 6/23/2022 许多外州人因为德州不征收个人所得税而迁来，到达以后才发现产业税(property tax)和销售税(sales tax)很高，以奥斯汀所在的查维斯县(Travis County)为例，房价中间值是63万元，一年要缴的地产税竟有1万4150元之多。 对很多政治意识保守的人而言，德州像是圣经里「神预许的福地」(promised land)，是「流奶流蜜的国度」(kingdom of milk and honey)，个人的收入在德州不用付所得税，不像加州、纽约州和新泽西州那样要缴很多所得税，德州工作机会多、不用缴所得税、还可以不受自由派(liberal)政策的荼毒，这不是人间仙境是什么？ 财经网站MarketWatch于22日刊登的社论中，引用税务基金会(Tax Foundation)的报告指出，德州人整体的税务负担确实比较轻，是全美国平均税率第六轻的州。但学校、道路、公共事业等的建设与维修都要钱，羊毛出在羊身上，德州的州政府与地方政府改由地产税和销售税来取得经费，近年来德州房价大涨，住屋估值暴增，因此民众收到地产税帐单时不免吓一大跳。 该报导引用查维斯县的地产税为例，估价63万元的房子年缴1万4150元，税率高达2.25%。德州整体的产业税率在美国是第6高，仅次于新泽西、伊利诺、新罕布夏、佛蒙特和康乃迪格。租屋族也避不掉产业税，房东缴过产业税以后，必然会转嫁到租客身上。 另外，低薪族和退休族如果想迁到德州，最好再考虑一下，不征所得税对高收入者有利，但收入少的人就占不到这个便宜，全国50个州中，德州税法是最不利于低收入者的第5名。 …
骗人嘴脸果然前后不同 德州女网红诓人投资露馅 世界新闻网 6/24/2022 化名为「Michaela Pink」与「Summer Black」的YouTuber网红已经认罪，本名为福克斯（Mikki Lynn Fox）的她因为诈骗八人合计13万6624元，因此必须入监服刑五年。 现年41岁的福克斯，在2015年3月至2020年7月间，通过朋友、团体与社交平台，结识休士顿当地人，以及来自奥克拉荷马、威斯康辛、宾州、加州的受害人，并且宣称她能帮对方投资获利，或是结交名流权贵。 受害人听信说词汇款后，福克斯一开始还会伪装有获利，或是汇一点零头让对方继续「投资」，但是当她说词用尽时，她就会干脆切断联系。哈里斯县检察官调查之后发现，福克斯骗了钱倒也没挥霍，全都拿来缴房租，买日用品等等，形同她的固定收入。 其中一个受害人是因为他的一个朋友也参加了福克斯的「投资」，因此信以为真也加入汇款行列，但是知道真相后，「恨不得挖个坑跳下去，真是可笑至极了」。 检察官指出，福克斯很会打造她的公众形象，因此许多人看了她的YouTube影片后相信，她确实是号人物，因此愿意汇款。不过福克斯案的受害者现在都学到教训，当别人再说什么稳赚不赔的投资绝招时，记得顺便Google一下，她的黑历史可能就会曝光。 Source 苦等16个月竟遭建商耍手段 德州夫妇新房旧屋两落空 世界新闻网 6/13/2022 德州达拉斯南部近郊的橡叶市(Oak Leaf)，一对年轻夫妻与建商签约打造梦想屋，经过16个月的苦心经营，建商最后要求加价30万元，买家拒绝后建商取消合约，而买家已将原有的住屋出售，成了两头落空的无壳蜗牛。 布伦德治夫妇(Tracey and Donnell Brundage)有两个年幼的儿子，2020年12月15日他们与冰河房屋公司(Glacier Homes)签约，要建一栋量身订造的3600多平方呎梦想屋，这将是夫妻两人一住到底的终身屋。他们与建商合作规划格局，经常到工地探访，由于供应链的问题，建筑进度比预期延后许多，但他们一直耐心的等候。 …
免征所得税大揽外州客 但德州这些税都让你吓一跳 世界新闻网 6/23/2022 许多外州人因为德州不征收个人所得税而迁来，到达以后才发现产业税(property tax)和销售税(sales tax)很高，以奥斯汀所在的查维斯县(Travis County)为例，房价中间值是63万元，一年要缴的地产税竟有1万4150元之多。 对很多政治意识保守的人而言，德州像是圣经里「神预许的福地」(promised land)，是「流奶流蜜的国度」(kingdom of milk and honey)，个人的收入在德州不用付所得税，不像加州、纽约州和新泽西州那样要缴很多所得税，德州工作机会多、不用缴所得税、还可以不受自由派(liberal)政策的荼毒，这不是人间仙境是什么？ 财经网站MarketWatch于22日刊登的社论中，引用税务基金会(Tax Foundation)的报告指出，德州人整体的税务负担确实比较轻，是全美国平均税率第六轻的州。但学校、道路、公共事业等的建设与维修都要钱，羊毛出在羊身上，德州的州政府与地方政府改由地产税和销售税来取得经费，近年来德州房价大涨，住屋估值暴增，因此民众收到地产税帐单时不免吓一大跳。 该报导引用查维斯县的地产税为例，估价63万元的房子年缴1万4150元，税率高达2.25%。德州整体的产业税率在美国是第6高，仅次于新泽西、伊利诺、新罕布夏、佛蒙特和康乃迪格。租屋族也避不掉产业税，房东缴过产业税以后，必然会转嫁到租客身上。 另外，低薪族和退休族如果想迁到德州，最好再考虑一下，不征所得税对高收入者有利，但收入少的人就占不到这个便宜，全国50个州中，德州税法是最不利于低收入者的第5名。 新来到德州的驾驶人对收费道路(toll roads)之多也会吓一跳，德州有47条收费高速路，是全国数量最多的，对高薪族而言，这项费用占的百分比很低，但低薪族的薪资会被吃掉很多，可是如果不开收费道路，会多花很多通勤的时间，也就是少赚了钱，而且以现今汽油昂贵的状况考量，油钱也会增加很多。 Source 忧房价下跌 南加开发商紧急停工 卖家抛售房屋 世界新闻网 …
谷歌信箱企业户 8/1不缴费就关帐户 公司掀「搬家潮」 世界新闻网 6/23/2022 一向免费的谷歌电子邮件服务要对企业用户收费，8月1日不缴钱，帐号就会被关掉，引发不少用户不满，有些用户干脆转移到其他服务商。 在温哥华运用谷歌电邮及应用软件开网络补习班「Your Score Booster」(帮你加分)的达尔顿(Richard J. Dalton Jr.)说，先让客户上钩，再强制客户付钱，谷歌基本上就是这样蛮干。 谷歌1月就通知一些小型企业行号，包括电子邮件及文档、月历等应用程序的免费版不再免费，每个企业电子邮址要月付六元，不付费这27日起将自动归为付费帐户，到8月1日还不缴钱，帐户就会被停掉。 企业用户不是付不出这笔钱，而是看不顺眼「大鲸鱼」谷歌吃定「小虾米」的做法，认为营收百亿的网络巨擘，还斤斤计较这丁点小利，实在有失厚道，缺乏大气。 渥太华行销顾问公司「创意点子」(Think It Creative)老板甘特(Patrick Gant)也认为，谷歌这么小气「大可不必」，「当初就是谷歌说好免费的，我才用它的，现在却说要收钱了。听了不难过都不行。」 谷歌本来规定5月1日是最后期限，收到不少抱怨，才延到下个礼拜，不过，私人邮件信箱，还是可以继续免费使用。 德州软件顾问公司 Supreme Equipment Company老板沙健拉尔(Samad Sajanlal)说，他不在乎谷歌停掉他的公司电邮帐户，可是，「谷歌自己都还没确定是否停掉我们帐户前，拜托别给我们不切实际的转型时限。」 谷歌2006年对电邮信箱用户提供文档及Sheets应用软件时，说是「终生免费」服务，希望帮助新创公司和家庭企业带进更多生意伙伴也使用谷歌电邮，不过也在服务条件书上载明，「未来可能终止或暂停」这些免费服务。 …
利率9.62%「抗通膨债券」抢手 有如爱马仕柏金包 世界新闻网 6/22/2022 联邦政府目前推出的抗通膨储蓄债券(inflation-protection savings bond)，如同爱马仕柏金包一样引人向往，在股市大跌且通膨一路走高之际，手边有闲钱的民众迫切寻找安稳的存款管道。 财政部发行的I系列储蓄债券(Series I savings bond，又称I Bond)利率9.62%，根据财政部统计，今年5月截止的六个月期间，总共售出175亿元；相较之下，2020年一整年售出的I系列储蓄债券，累计总额仅为3亿6400万元。 对I系列储蓄债券有兴趣的消费者，购买之下需要注意的事项，包括必须在财政部网站TreasuryDirect.gov设立购买债券的帐号；新一波I系列储蓄债券的利率到2022年10月之前为9.62%；购买时缴付债券的票面金额，例如购买25元债券就缴25元。 另外，个人每年购买电子I Bond的上限为１万元，如果超过上限，财政部处理超额退款可能耗时16周之久，民众也可以用联邦所得税退税购买上限5000元的纸本I Bond，两者加起来每年购买I Bond上限为1万5000元。 同时，利息收入必须缴交联邦所得税，但免州税及地方税；而且I Bond购买第一年当出不能赎回，若在购买第二年至第五年间赎回，赎回之前最后三个月利息将被扣除。 在TreasuryDirect.gov开设帐号大约需要10分钟，某些民众反应开设帐号时出现设置问题，但在网站上寻求即时协助却有困难。根据媒体报导，今年5月间，由于大批民众涌入购买债券，导致TreasuryDirect.gov网站一度当机。 开立帐号时需要纳税人识别号码(taxpayer identification number)，例如社会安全号码(Social Security number)，也要填写美国国内的地址，并留下电邮信箱，同时需要留下至少一个电话号码。 …
5月成屋销售降至2年低点 小摩房贷部门将「裁员逾千人」 世界新闻网 6/22/2022 摩根大通（JP Morgan，小摩）22日表示，已开始资遣不动产抵押贷款部门的员工，此时通膨上扬和房贷利率升高，正导致美国房市荣景减缓。 彭博资讯报导，将有超过1,000名小摩员工受到影响，其中约半数将调到其他部门。小摩发言人说：「这样的员工配置政策是抵押贷款市场景气变化的结果。我们可预先调度许多受影响的员工到其他部门，同时努力帮助持续受影响的员工在公司内外谋得新工作。」 根据摩根大通上季交给证管会（SEC）的申报数据，小摩在全球约有27万3,948名员工。 Fed主席鲍尔15日宣布升息3玛，写下1994年来最大升幅。稍早最新经济数据显示，5月通膨持续升温，出乎市场预期。 不动开发商Compass和Refidn上周也宣布将裁员，此时房贷利率升高和通膨窜升，导致购屋需求趋缓。 美国5月成屋销售降至两年低点，且房价中位数创新高，每户价格首度涨破40万美元。 Source 忧房价下跌 南加开发商紧急停工 卖家抛售房屋 世界新闻网 6/21/2022 随着房贷利率不断攀升，未来很可能会进一步加息导致买家购屋能力下降，近几个月南加州房屋卖家急挂牌上市，担心房屋不久将下跌严重。南加州多个城市的房屋库存也明显增加，还有新屋开发商担忧未来房价下降，宁愿牺牲押金也要紧急停工。有的新楼盘为了保证现金流，降价清仓出售房屋。 地产专家李秉信说，目前有新楼盘开发商本来已经申请好许可证，交了押金，也紧急停工。他说，一个楼盘从申请贷款到开始施工要12至18个月，而未来一年房价预计可能会下降20%-30%，现在盖新房很可能会赔钱，因此开发商宁愿牺牲押金，也要停工。还有已经开工的新屋，有客人纷纷退订，导致建商折价清仓。因为楼盘的第二期工程需要第一期楼盘出售后收得资金再进行运转、建设。为了有足够的现金流支撑第二期工程，只能降价出售。 据了解，市场即将进入冷淡期的另一个特征，是新屋开工率下降以及新楼盘降价。美国新屋开工率和建屋许可证数量在5月双双下降。新屋开工率5月较上个月下降14.4%，与去年同期相比下降3.5%。 而想要出售房屋的卖家，也因担忧未来房价下跌，纷纷急着挂牌出售。李秉信说，南加州5月新屋上市明显比4月多，例如尔湾（Irvine）70万至100万的房子库存在近一周内增加很多。因为卖家心知肚明，购屋不是买家想买多少钱的房子，而是取决于买家的购买力。目前房子交易中有90%的买家需要贷款，而贷款利率上升导致购买力下降，意味着房子在市场上会挂更长时间。因此许多卖家急着上市。 根据FRED网站数据统计，洛杉矶县5月市场上挂牌出售的房屋有7717所，4月为5995所，增长约29%。橙县5月上市的房屋有2558所，4月1706所，增长约50%。圣伯纳汀诺县（San Bernardino）县5月3454所，4月2657所，增长约30%。 而南加州一些华人聚集城市的上市房屋，也有不同程度增长。根据资深地产经纪袁立功提供的数据，蒙特利公园市5月有14栋房屋挂牌出售，与去年同期上涨75%。喜瑞都市相同数据则增长了22.2%。 袁立功表示，从3月起他就注意到待售屋数量大约增加5-15%。他说，「我从去年第四季就已经开始提醒卖家，卖屋要趁早。」因为从去年底至5月份只要是屋况好，或者学区好，性价比高的房价都可能可以卖在历史高位价格。他说，在今年3月开始调高利息之后，因利息上涨、销售量下滑、房源增加、股市、虚拟货币大跌等因素，导致房市上涨乏力。预测房屋价格上涨可能会先慢慢地变慢，到逐步平盘、上下震荡、然后开始向下调整。可能在暑假后或年底前，房市买卖将逐步由卖家市场进入买卖双方势均力敌、较劲状态。 …
不敢退休…美近十分之三长者 退休储蓄不足1万元 世界新闻网 6/22/2022 许多年长的美国人表示，愿意在退休后继续工作，这可能是不得已的，因为他们还没为晚年生活做好财务准备。 专注于银发族理财的金融科技业者Sagewell Financial最近调查发现，在55到67岁的年龄层，有十分之三的退休储蓄不到10000美元，女性的比率高于男性，32%的女性专为老年存下的钱不足10000美元。十分之四的退休储蓄不到5万美元，女性的比率高达47%，相较下，男性是30%。 上述调查抽样访查了1000多名55到67岁的美国人，以评量他们的财务状况和退休计划。逾半的人表示，害怕把钱用完，82%的人表示，对退休后获得流动资产没信心。 除了储蓄之外，这些年长的美国人表示，担心外在因素影响退休计划，包括大流行病、俄乌战争、社会保险制度可能破产。支持美国社会保险制度下退休和残障福利给付的两支基金，预计2035年耗尽，然而，如果发生这种状况，受益人估计仍可以收到部分给付，估计大约是80%。 Source 通膨恶化 年收入百万「千禧世代」延后买房买车 世界新闻网 6/21/2022 通货膨胀持续、银行利率调升，种种的财务冲击迫使年收入百万的千禧年世代也得暂时延后买车或买房等大型的财务计划；根据全国广播公司商业频道(CNBC)百万收入富豪的调查(Millionaire Survey)，千禧世代中将近一半的人认为借贷成本太高而延后买车，44%的人称碍于高利率延后买房，而逾三分之一的人延后假期或旅游计划。 通货膨胀显然已严重影响中产阶级和低收入户，不过该调查的对象是以拥有100万元或以上可投资资产的人为主，探究借贷成本和利率提高，是否扩大影响到高收入的年轻族群。 研究结果显示，千禧年世代延后大型财务规画是婴儿潮世代消费者的三倍，负责运行该调查的机构Spectrem Group主席沃尔普(George Walper)解释：「千禧年世代的富豪显然正在适应他们这辈子还没遭遇过的经历，造成他们在行为和消费习惯上的改变。」 Spectrem Group将千禧年世代定义为1982年后出生、亦即目前40岁以下年轻人，而1948年至1965年出生、目前介于57至75岁的人则属于婴儿潮世代。 如今，通货膨胀对娱乐和奢侈性消费的影响最为剧烈，举凡外出用餐、机票、旅宿、甚至每个月的订阅服务都得三思而后行；调查显示，千禧世代的百万富豪中，39%的人因通膨而减少外出用餐，36%减少度假活动，22%减少开车。 同时，联准会已在15日一口气升息三码，7月恐怕再有一波类似幅度的升息；升息后将使得民众借贷成本升高，影响最甚的正是房贷和车贷。 因此调查也指出，三分之二千禧年受访者表示，他们「比一年前更不敢向银行借钱」，比起受访的婴儿潮世代40%高出许多；而44%千禧年受访者也声称，他们考量到升息而延后买房，但婴儿潮世代仅6%有同样想法。 …