Category: REAL ESTATE

房贷利率飙升 美10月成屋销售连9个月下降 中央社 | 华盛顿 11/18/2022 产业数据今天显示，美国10月成屋销售创纪录地连续9个月下降，主要因为房贷利率飙升，抑制民众购屋能力。 法新社报导，美国通货膨胀攀升至数十年以来最高，迫使联邦准备理事会（Fed）以激进升息方式因应。 快速升息拉高借贷成本，也立即冲击主要房屋市场。 全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）在最新出炉的报告中指出，10月各类住宅和公寓销售月减5.9%。 这项数据显示美国成屋销售连续9个月下滑，为1999年以来最长时期。 经季节性调整，美国10月成屋销售年率缩减至440万户，较上年同期下滑28.4%。 美国10月房屋平均售价为37万9100美元，较6月历史高峰降低，但所有地区房价已高涨，尽管10月降价，仍高出上年同期许多。 Source 全球房市 濒临衰退临界点 世界新闻网 11/15/2022 英国金融时报报导，新冠疫情带动的全球不动产荣景已在去年底触顶，如今世界各地房市正步入金融海啸以来最全面的不景气。国际货币基金（IMF）警告全球房市正处于「临界点」，预测在最坏情况下，未来三年新兴市场的实质房价将下挫25%，已开发市场则看跌10%。 去年底时，全球房地产业情势看起来依然很乐观，当时经济合作发展组织（OECD）38个成员国的房价成长速度，为50年前开始有记录以来的最快。然而不到一年后，情势翻天覆地改变。在各地屋主都忙于应付愈来愈难以负荷的房贷利率之际，潜在购房者却也遭遇一个问题：房价涨幅高于所得增幅。 紧跟在这场房地产荣景之后的，很可能是自金融海啸以来最广泛的房地产不景气，连带可能使萎靡不振的经济体承受更大的压力。如今在牛津经济研究院的数据库中，几乎所有国家的房价明年都将放缓，将是至少2000年以来最全面的房价成长减速。其中一半以上国家的房价彻底萎缩，为2009年以来仅见。 国际货币基金全球金融稳定报告说：「随着全球央行积极收紧货币政策以应付物价压力，借贷成本飙升和贷款标准趋严，再加上房屋估值过高，可能导致房价急剧下挫。」 …

全球房市 濒临衰退临界点 世界新闻网 11/15/2022 英国金融时报报导，新冠疫情带动的全球不动产荣景已在去年底触顶，如今世界各地房市正步入金融海啸以来最全面的不景气。国际货币基金（IMF）警告全球房市正处于「临界点」，预测在最坏情况下，未来三年新兴市场的实质房价将下挫25%，已开发市场则看跌10%。 去年底时，全球房地产业情势看起来依然很乐观，当时经济合作发展组织（OECD）38个成员国的房价成长速度，为50年前开始有记录以来的最快。然而不到一年后，情势翻天覆地改变。在各地屋主都忙于应付愈来愈难以负荷的房贷利率之际，潜在购房者却也遭遇一个问题：房价涨幅高于所得增幅。 紧跟在这场房地产荣景之后的，很可能是自金融海啸以来最广泛的房地产不景气，连带可能使萎靡不振的经济体承受更大的压力。如今在牛津经济研究院的数据库中，几乎所有国家的房价明年都将放缓，将是至少2000年以来最全面的房价成长减速。其中一半以上国家的房价彻底萎缩，为2009年以来仅见。 国际货币基金全球金融稳定报告说：「随着全球央行积极收紧货币政策以应付物价压力，借贷成本飙升和贷款标准趋严，再加上房屋估值过高，可能导致房价急剧下挫。」 牛津经济研究院首席经济学家史莱特预测，由于支出减少，房市不景气可能使全球经济成长减少0.2个百分点，而住宅投资下滑可能导致全球成长再下降0.6个百分点。加拿大银行也估计，房地产市场低迷将使明年经济成长率减少0.6个百分点至0.9%。 这种情况已在中国上演，近几个月房地产危机加剧，在截至9月的一年内，中国房屋销售面积较一年前锐减26%。 房地产市场景气放缓的最大因素是房贷利率。在美国，联准会的激进升息，促使30年期房贷利率站稳7%，为2008年以来最高，比去年多出一倍以上。欧元区、加拿大、新西兰及澳洲的房贷利率也升息多年新高。 市场低迷的迹象清晰可见。 大多数市场的房地产通膨已经放缓，包括德国、澳洲和中国。澳洲首次出现年度萎缩，美国8月房价年增长率从7月的16%放缓至13%。不动产产顾问公司莱坊的报告说，在第3季底主要城市房价已连二季成长减缓，新西兰、加拿大和挪威的城市都出现二位数减幅。 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research Center）数据显示，房价应该是在5月封顶。自那时起，德州每个主要城市房价都有下跌趋势。 若是过去几年购屋的屋主，可能可以沉浸在拥屋的狂喜中。 …

年长全现金买家成劲敌 房市首购族恐梦碎 世界新闻网 11/13/2022 房屋市场出现现代史上最大幅度价格上涨后，上涨力道正被几十年来最大幅度房贷利率攀升所削弱，首次购屋族忙着筹钱备妥头期款和房屋交易费用；但与此同时，他们发现自己正面临残酷的房市：房源有限，年长且现金充裕的投资者和重复购屋者成了竞敌。年轻潜在买家哀叹：拥有房子的那天似乎永远不会到来，「感觉好像永远不是我们的时代」。 纽约时报12日报导，根据个人财务公司「Credit Karma」10月份的调查，约54%的美国租房者认为他们永远买不起房子。Credit Karma人事长兼消费者权益倡导者麦克里(Colleen McCreary)表示：「目前存在双重打击，不只是利率上升，还有更广泛的经济不稳定，我不知道经济何时才会恢复稳定。」 现在即使是手头拥有大量预算和头期款的买家，也难与全现金买家竞争。根据全国房地产经纪人协会数据，2021年7月至2022年6月这一年中，有约27%的非首购买家以现金支付房款，只有3%的首次购屋者拿得出这样的报价。 家住费城市郊小镇的28岁的埃尔默 (Alexandra Elmer) 和丈夫马修从2020年夏天开始寻觅他们第一个家，他们有约7万元头期款，本以为有能力在宾州巴克斯郡买一套四房两卫的房子。但他们每次出价都被击败，有一次他们和29人竞标，即使他们将预算从35万元加到65万元，仍然无法如愿。 随着利率飙升，房价居高不下，房贷月付款太高，埃尔默只能眼睁睁看着购屋梦想破灭。「感觉永远都不是我们的时代，」在航空业工作的她说，因为疫情，2020年她不得不延后举办婚礼，「我被困在起跑在线，我知道我们终有一天会到达那里，但现在实在很难展望未来。」 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research …

财务告急？中资房企赔钱抛售洛市华厦 世界新闻网 11/13/2022 11月9日，中国地产龙头企业绿地控股美国子公司，以5.04亿美元价格将洛杉矶市中心最高的出租公寓大楼卖给Northland，相比去年6.95亿美元的挂牌价，最后实际出售的价格下降近30%。 据Northland称，该公寓楼去年挂牌时价格是6.95亿美元，这个价格其实已经低于绿地集团的开发成本。如今5.04亿的最终成交价格，更比目前市场的预计重建成本低了40%至45%。 Northland首席执行官官Matthew Gottesdiener表示，Northland在THEA这个项目上获得一个极为难得的投资机会，可以如此低价收购美国最高品质的豪华公寓大楼。 即便如此，该笔交易的成交额仍创下洛杉矶公寓楼出售的销售纪录。据悉，这座名为THEA at Metropolis的公寓楼是绿地在洛杉市中心大型项目中的第四座大楼，2014年开始建设，2020年完工。该公寓楼共59层，包含685套公寓，是洛杉矶市中心最高的公寓楼，目前入住率是91%。该楼的出租公寓装修奢华，租金昂贵，顶层的公寓月租价格在2万至2.5万。 虽然有分析指出，此次绿地控股亏损抛售这栋豪华公寓楼，是受当下高利率和加州政府严格的出租条例影响，但也有相当部分的原因，是由于近期这家由中国国有资本控制的企业财务正面临窘境。 10月31日，绿地控股公告宣布拟对旗下9支美元债进行展期（债务展期属非正式的挽救措施，是债务人与债权人之间达成的协议，既方便又简捷），其中2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年。据财经媒体数据披露，此次展期的9笔存续美元债，截至目前未偿还本金共计31.82亿美元。 从近期权益市场的表现来看，受中国风控政策影响，中国地产行业股票近期集体低迷。即便是国有资金背景的绿地控股，也难逃大环境影响，绿地控股的股价与2020年7月相比跌幅超70%。 据绿地控股最新财报显示，截至三季度末，该公司先后兑付了部分到期公开市场美元债。而这些偿债资金的来源，除了出售海外资产以外，绿地集团从中国国有股东那里获得的大笔贷款，也起到了雪中送炭的作用。绿地控股董事长张玉良在今年6月会议上也曾表示将加快资金回笼，预计未来两至三年绿地可供出售的存量物业总货值约2000亿元。 在过去，美国高级酒店、办公大楼和其他商业房地产项目，一直都是中资企业热门投资标的，但近期热度俨然不在，纷纷黯然离场。据MSCI的房地产数据显示，自2019年以来，中资企业卖出的美国不动产资产高达236亿美元，而在2013至2018年间，中资企业买入的不动产资产约520亿美元。 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research …

冯小刚洛杉矶豪宅 八年增值近40% 世界新闻网 11/11/2022 近日中国大导演冯小刚和著名演员妻子徐帆在洛杉矶住家送客的照片曝光，他们位于西好莱坞山顶的豪宅也出现在画面里。据当地地产经纪估价，这套价值近700万美元的豪宅，自冯小刚购入起至今已增值约40%。 据公开的房产信息显示，该房建于1976年，共有5间卧室5间浴室，建筑面积约5600平方英尺，占地面积0.39英亩。冯小刚和徐帆于2014年以500万美元的价格购入此处房产，购入价比挂牌价便宜6%。时隔八年，如今该房的预估房价在650至700万美元，已增值近40%。 其实冯小刚和徐帆的这处房产，2018年曾被中国中央电视台前主持人崔永元爆出，许多中国演艺圈人士都在海外购置房产，其中就有著名导演冯小刚。据崔永元当时爆料，冯小刚在洛杉矶有两处房产，分别为一套公寓和一栋别墅。 据洛杉矶地产经纪透露，冯小刚购买的单元公寓位于好莱坞市中心的一栋高档公寓大楼中，购于2013年，内有三间卧室、四个卫生间，居住面积约3229平房英呎，当时购买价格约300万美元。 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research Center）数据显示，房价应该是在5月封顶。自那时起，德州每个主要城市房价都有下跌趋势。 若是过去几年购屋的屋主，可能可以沉浸在拥屋的狂喜中。 若以年收入四倍的价格购屋，可能连睡觉时房子赚的钱，都和工作时赚得一样多。因若房屋价值在12个月内上涨25%，房屋升值便与薪水一样多了。 然而，在如今的抵押贷款利率超过7%，住房条件陷入丑陋的僵局，愈来愈少买家符合条件，许多业主发现自己陷入困境。 专栏作家柏恩斯（Scott Burns）表示「这情况终将过去」，若屋主坚持下去，按时付款，享受房屋带来的快意，房屋仍将成为一个不错的投资。 他举例表示，他的一名兄弟20世纪90年代，在洛杉矶下跌的市场中购买一套屋，如今该屋或土地，已是当初买价的五倍。 …

前奥斯卡奖女星棕榈泉故居 420万元出售 世界新闻网 11/10/2022 前好莱坞女星、奥斯卡奖获得者唐娜里德（Donna Reed），在南加棕榈泉（Palm Springs）曾拥有过的豪宅，近日以近420万元出售。 女星唐娜里德是好莱坞著名女星，于1986年过世，以上世纪40年代中期主演电影「美好生活」，以及她在六十年前表演的情景喜剧广为人知，拥有大量影迷，也有铁杆粉丝。这栋正在出售的二层豪宅，是她曾经拥有，后转卖，建筑风格属于加州蒙特瑞式（California Monterey-style home）。这种风格开始于加州，后墨西哥殖民时代。美国新英格兰地区新移民，将乡土建筑带到加州，从而形成独特建筑风格。 豪宅由建筑师 Charles Matcham 在1934年设计。坐落在Old Las Palmas社区，占地不到一英亩，由住宅主体和一间独立客房组成，共有五间卧室、六间浴室和约 4341 平方呎的生活空间。唐娜里德患胰腺癌过世，时年64岁。她并非是第一个屋主，在1966至1970年，她拥有这栋住宅。地产资讯显示，现屋主购得房产后，对住宅进行多次改进装修。住宅上次出售是2008年，价格是275万元。 豪宅主体空间亮点，包括带有步入式储藏室的厨房，以及一个独立厨房使用切肉食的案台。 还有一间超大管家储藏间、一个标准餐厅和一个日光室，主人将这里用作睡眠休息区，属于私人使用、非正式的第六间卧室。起居室还有壁炉，通过大玻璃窗可以欣赏室外景观。 顺着木栏杆楼梯到了二楼，迎面是主套房，室内有一个壁炉、及阳台，还有一间带双梳妆台的水疗式浴室。户外，后院有一个游泳池和树荫屏蔽的休息区，带酒吧座位烧烤区、一个果园和一个绿意盎然的花园。 好莱坞女星唐娜里德在多部电影及电视剧中，都扮演了令人难忘的角色。她1946年出演了奇幻假日电影「美好生活」，1953年出演战争浪漫喜剧片「From Here to Eternity」，还因此获得奥斯卡奖。在「唐娜里德秀」中作为家庭主妇角色，自1959至1962年，每年都获得艾美奖最佳女演员提名。 …

首次购屋有条件免10%首付 房价要低于76.5万 世界新闻网 11/09/2022 加州的首次购房者有福利了，加州住房金融局 (CalHFA)推出首次购房者贷款计划，满足条件的申请者可获得10%的免除首付援助（DPA）。 会计师杨光明5日在由粤港澳大湾区企业家总商会主办的讲座上，介绍分析首次购房者补助计划。指出在加州，通常家庭年收入要12万以上才能买房，这让很多想购房者犹豫。而CalHFA推出的补助计划，能大大减轻很多首次购房者的负担。 如果对该补助感兴趣，杨光明建议先搜索想购房的城市，每个城市的补助计划会不一样。找到具体的补助计划后，申请者需查看是否符合各项条件：过去三年内没有购房记录，信用评分在680以上，债务和收入比（DTI）不超过45%，收入不能超过限制，是美国公民或拥有绿卡，还需完成相关课程等。 其次，补助对申请者所购买的房屋也有要求：需要位于加州境内，售价要低于76万5000元，用于自住且是购买者的主要住所，需住满五年后才可以免除10%的首付贷款。 杨光明指出，家庭收入在7万8000元以下较容易拿到贷款，贷款金额在75万以内，所产生的利息可以百分百抵税。因为银行对于贷款也有门槛，通常需要DTI低于36%。所以如果想成功申请补助，建议开源节流，降低债务和收入比。 更多相关信息和申请可以参考官网：https://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/programs/forgivable.htm。 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 11/04/2022 德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。 德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research Center）数据显示，房价应该是在5月封顶。自那时起，德州每个主要城市房价都有下跌趋势。 若是过去几年购屋的屋主，可能可以沉浸在拥屋的狂喜中。 若以年收入四倍的价格购屋，可能连睡觉时房子赚的钱，都和工作时赚得一样多。因若房屋价值在12个月内上涨25%，房屋升值便与薪水一样多了。 然而，在如今的抵押贷款利率超过7%，住房条件陷入丑陋的僵局，愈来愈少买家符合条件，许多业主发现自己陷入困境。 …

远距工作越来越多 住不起大都会 购屋更爱偏远小镇 世界新闻网 11/07/2022 远距工作增加的趋势，加上大都会地区住房成本高涨等因素，正促成民众买新房时选择搬往更远的地区。 全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors，NAR)资讯显示，在截至6月的过去一年里买房的买家，与他们先前住所的距离中位数为50哩，这一距离是自2005年以来的最高年度数据，此前连续五年的中位数一直保持在15哩。 NAR研究副总洁西卡·劳茨(Jessica Lautz)指出，居住地距离大增的原因可能是许多雇主稳固其办公室工作的要求，让部分远距工作者确定能搬往离办公室更远的地区。劳茨表示，2021年中期，在低利率的情况下，人们有自由和能力搬离。 较小型的社区尤其受欢迎，NAR调查显示，48%的买房交易在小镇与偏远地区达成，高于一年前的32%。 郊区向来是购屋族的热门选择，但根据NAR的数据，郊区买房的占比从前一年的51%跌至39%；都会地区的买房交易仅10%，低于前一年的13%。 NAR的调查反映出长达12个月的时期中，房市被飙升的利率搞得天翻地覆，新冠疫情期间许多人利用创新低的房贷利率寻求更多居家工作的空间，促成多年来最大的房市热潮，房价飙涨创下新高，现在房贷利率已经上升超过两倍，购屋交易缩水，如今买家更注重负担能力。 劳茨表示，在截至6月的一年里，非首购族的搬迁距离比首购族的增幅更大，多数非首购族在近几年受益于上升的房价，得以卖掉房屋将利润用于下一次买房。 至于其他买家，远距工作的机会代表他们能够远离更拥挤、昂贵的区域，如旧金山湾区、洛杉矶、纽约市等；根据房贷公司「房地美」(Freddie Mac)的分析报告，2020年3月至2022年2月，这些大都会区是购屋族净损失最高的其中几个区域。 全国保险(Nationwide Insurance)资深经济学者艾尔斯(Ben Ayers)指出，房市价格下降的趋势似乎会持续下去，但即便房价从当前的水平下探，「不幸的是，我不认为我们将回归到我们过去五、六年习惯的负担能力水平。」 Source 年轻新屋主 忧面临房价下降 世界新闻网 …

封面故事／舒适退休 钱够了吗？ 世界新闻网 11/06/2022 西北共同基金(Northwestern Mutual)公布最新调查报告显示，受到通膨冲击，美国人如今认为至少需要125万元才能退休后舒适地生活，比一年前的金额增多20%。 调查表明，尽管民众认为退休后需要更多钱，但今年退休帐户的平均金额却降至8万6869元，比2021年下跌11%。人们的预期退休年龄今年升至64岁，而去年是62.6岁。 西北共同基金的客服长米歇尔(Christian Mitchell)认为，人们的心态受到通膨率升高和金融市场动荡的影响，「导致许多人重新调整了他们对需要多少钱退休和还要干多久退休的考虑。」 25日公布的调查是今年2月采访2381人的结果，当时消费者受到通膨升高的挤迫，增大了消费支出和储蓄的压力。 另一方面，纯靠社会安全保险金（ Social Security benefits）过退休生活的人会发现，从2000年到2022年3月，政府每月寄给你的支票，购买力下降了40%。同样一笔「收入」的购买力，从2021年3月到2022年3月，又滑落10%。 没错，最近你收到的社安保险支票随生活成本指数提高了5.9%，明年再调升8.6%也不无可能，但是，根据「资深公民联盟」研究，2000年迄今的物价上涨，远非政府仁慈调涨社安给付能赶得上。首先，看看退休人士最常消费的货物与服务，包括家里暖气和发电厂使用的燃油，从长2000年到现在，涨了348%。 其次，处方药的自付额，这段期间上升285%。根据公视新闻网报导，缅因州成年人有30%因此不再买药，或药量减半，或拉长服药间隔时间。有些退休老人，甚至得在「吃药或吃饭｣之间择一。而联邦医保每月自付额（非住院项目，包括看诊与诊断费）上涨274%，今年就涨14.5%，一般人每月就要多付21.6元。医疗支出增加155%，家长为65岁以上的家庭医疗支出，2020年平均为6668元，占家庭总支出的14%。其中，医疗保险的费用，算是最大笔的支出。 另外，汽油价格涨231%。虽然在拜登政府释放战略储油的举措的努力下，油价一度回稳并下跌，但由于石油大国减产，近期油价再度攀升，退休族也承受重压。丙烷（液化石油气）是某些乡村地区用作发动机、煮饭烧菜、热水、干衣及暖气的燃料，涨幅195%。 生活日用品方面，培根涨幅162%。资深公民联盟说，2000年1月，培根每磅2.75元，2022年已涨为7.20元。这是美国家庭的早餐必备品。汉堡材料绞牛肉，每磅也从1.9元升为4.87元，烤肉、野餐及家庭聚会的成本随之上升。房屋保险费也大涨163%，新冠病疫流行后涨速加快，人工上涨和供应链紧张之外，洪水、飓风和野火等气候灾变日增，也是因素。 面对通膨率飙升，联邦政府采取了减缓退休族和投资人痛苦的举措，如将2023年的社安金福利增加8.7%，涨幅为40年来最大；国税局根据通膨率如调整了退休帐户的保存额度，将2023年的存入限额提高2000元，增至2万2500元。全国约6000万人拥有401(k)退休帐户。 高金额社安金 非人人达标 从理论上看，退休族每月可领取社安金的最高金额为4194元，但并非每个人都能达标。 能否拿到最高额度社安金，三大关键因素包括是否届满完全退休年龄(full retirement age，FRA)才申领、职场生涯工作年数以及收入多少。想要每个项目都符合门槛，并不容易。 …

封面故事／省开销 以活动屋为家？ 世界新闻网 11/06/2022 对于许多民众来说，讲到退休便立刻想到「从大屋改住小屋」(downsizing)。以活动屋(mobile home)为家的生活方式，过去带有负面形象，但最近几年则吸引年轻人、富有人士加入，也有退休族考虑以活动屋取代传统式的住家。 根据人口普查局(US. Census Bureau)统计，截至2022年2月为止，全美约有320万名60岁以上民众住在活动屋。为退休预做规画时，是否要把活动屋纳入选项，必须看个人状况而定。从居住活动屋的优缺点分析来看，优点包括： ‧ 省去传统住家的开销与烦恼，例如土地维修、地产税(property taxes )等。绝大多数活动屋放置场地租金(lot rental fees)已经包括污水处理、水费以及垃圾费用。 ‧ 一般活动屋价格约8万8200元，放置场地租金每个月约200元至300元间，而房价中位数则在35万6000元。 ‧ 活动屋非常容易依照消费者喜好满足客制化要求，或加装一般房屋不容易做到的特殊设计。 房地产投资顾问马提尼(Eddie Martini)分析，喜欢极简生活(minimalist living)概念的民众不妨考虑退休后选择活动屋，尤其是将以社安金为生活主要收入的老年人。 不过，电子书作家薛尔(Brian Shell)在密西根州伊普西兰蒂(Ypsilanti)以活动屋为家长达20年后，声明放弃。他说，住在活动屋的缺点多于优点，让他终于决定放弃的原因则是，活动屋放置场地租金涨价一倍，从原本每月300元调高到600元。 薛尔说，社会安全残障保险(Social Security …