华裔夫妻400万抢豪宅后反悔 房没了还惨赔百万 来源：加国无忧 10/13/2021 随着加拿大新冠疫苗接种率不断提高，在经济重启之下，安省甚至整个加拿大的房价开始疯狂。好房难求，加价几十万抢房都是常态。但在安省Thornhill市，一对华裔(专题)夫妇5年前购买了一栋价值近400万的豪宅楼花，却在临近交房的时候，拒绝支付房费准备弃单。结果被开发商一怒之下告上法庭，双方各执一词，最近法庭宣判了该起案件。 近400万买下豪宅，交房时却弃单不要了 在2016年12月4日，该诉讼官司的被告Z女士以3,778,990元，购买了一处位于Thornhill的在建期房房屋，并签署了Agreement of Purchase and Sale（APS）。10个月后，即2017年9月29日，Z女士将APS转让给其丈夫，也就是该案的另一名被告。但在2018年11月16日，也就是约定交房日期，在开放商已经做好一切交房准备后，被告却反悔不想履约购买该房产。 被告提三点理由解围,申诉自己英文不佳 针对为何会在临近交房日期时，突然毁约拒绝履行购房合同。华裔购房夫妻给出了自己的理由。 迫于房产商销售代表压力购买。Z女士认为，他们并不是成熟的购房者，当时购买房屋时是迫于销售代表的压力。而且他们也没有时间好好阅读APS，去真正理解里面的各项条款，和应该注意的事项。 英文不好存在语言障碍。这一点也是被告方主力陈诉的观点，他们表示存在语言障碍，英文并不是母语，所以不能好好理解APS的内容。 房屋有地下水污染限制发展。被告方称他们因为语言问题，而且不是有经验的买家，所以忽略了购买房地产时应该注意什么。他们称环境部（”MOE”）对该房产发放的财产使用证书（”CPU”）存在问题没有向他们适当披露。他们说后来才明白，这与受污染的地下水有关，可能会限制该物业的某些用途。 法庭表示存在虚假陈述，三点理由全部被驳回 针对被告方所提出的3点诉求，法庭在听取双方庭辩，并采纳双方证据后，全部驳回。 被告方并非初次购买，属于成熟购买者。根据法庭的判决，认定被告夫妻属于成熟购买者。因为这已经是他们在安大略省购买的第四处房产，而且APS中还有一个为期5天的 “冷静考虑期 “条款，允许他们在认为自己仓促签约的情况下取消交易。 被告方不存在语言障碍。法庭认为，被告是高价值房产的成熟购买者，尽管英语未能达到母语水平，但他们懂英语。同时他们聘请了讲英语和普通话的房地产经纪人向他们提出报价的，该经纪人作证说她与夫妻两人逐条讨论了整个APS的条款。 另外在签署APS时，以及之后的几周内，夫妻还聘请了一名房地产律师，因为他们同时还在谈判另一项房产交易。但就该处纠纷地产的购买，夫妻两人放弃了咨询律师，因为他们认为没有必要。因此他们是有机会获得及时的法律咨询，但自己放弃了。 房屋环境污染有前案例可遵守。针对房屋存在地下水污染问题，法庭认为在购买房屋之前，地产经纪已经逐条解释每一项APS内容，包含关于环境部证书的明显警告条款。此外，APS的每一页都包含了用英文大写字母的提醒：口头陈述不构成本协议的一部分，也不能修改本协议。也就是说被告是完全了解，并知道这个情况的。 此外，之前有另一起房地产交易纠纷与该案件相似，法庭认为可以作为参考。而且在环境问题的反驳中，被告夫妻两人存在明显的虚假陈述。这些都削弱了被告人的上诉立场，即并不存在被APS的内容误导的因素。 …
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New poll finds 71% of Bay Area residents think quality of life has declined Most respondents say region is on the ‘wrong track’ By Kevin Forestieri / …
Six Spaces Home Staging 浅论房屋出售前Home Staging的益处 第一章 10/12/2021 随着2020年初疫情的发展，美国房地产行业却在整个几乎冰冻的市场经济中，最早异军突起，特别是美联储的低利率以及原材料持续高涨的多种因素下，更加推高了房屋价格。在这种一房难求的状况下，出售前对房屋重新包装和布置，更是尤为重要！但对于一个抱有期望，想要高价出售房屋的卖家来说，卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单，尤其是在高涨的房地产市场，房主更应该采取适当的步骤来进行销售。为自己的房屋能给买房人美好的第一印象，适当的装修和Home Staging成为了抬升房屋价格，提高看房率，缩减交易周期的最有力的普遍方法。 一、Home Staging在美国的房屋销售市场的历史 首先谈一下Home Staging在美国的房屋销售市场的历史。据公开资料查询，该行业的兴起最早的1972年，在美国华盛顿州的Bellevue市，一位名叫Barb Schwarz的室内设计师决定离开自己从事了几十年的专业工作, 进入房地产买卖领域. 很快的, 以一个设计师的敏锐眼光, 她发现几乎每个房地产销售经纪在卖房时都面临一系列的挑战: 有些卖家家里乱得让买家无从下脚, 有些卖家家里满是宠物味道让买家掩鼻而去, 有些家里有各种奇怪的宗教摆设令买家不知所措望而却步，这样的房子建筑本身其实没有什么问题, 但是买家都因为卖家居住环境的恶劣而不愿意下单. 房地产经纪意识到这个问题, 但是不知道如何跟卖家交流, …
Six Spaces Home Staging 浅论房屋出售前Home Staging的益处 第二章 10/12/2021 接上篇： 2、色调选择——中性 大胆的色彩运用能赋予房屋性格，但不主张在销售过程中采用。宽敞明亮应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色，例如：浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色！保持白色天花板，能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话，那么现在是时候了。千万避免个性化色彩在房中的出现，比如在书房和婴儿房刷色彩鲜艳的颜色，如果之前又也要在房屋销售前的装修中更改。回报率：109% 3、脚下功夫——地板、地毯。 毋庸置疑，买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况，他们首先想到的就是“买了这所房屋，我需要更换这些地板”，这种情况下，他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换，地毯做好清洁，很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价，而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。 八月份我公司就经手了这样一个案列。一客户房屋销售，位置和房屋结构都很好，经我公司精心布展，为房屋也提升了很高的档次，但房屋最终却没有成交。分析原因，在客户的厨房区域由很多地板，因时间久远导致热胀冷缩在地面拱起，我公司建议换掉，但客户觉得再换地板，加上之前的装修投入，太费钱了，就没有及时更换。但最终问题就出现在这里，因为大部分买房的客户是没建筑经验的，他们就会觉得是房子的地基也就是木粱出现了质量问题，一般而言，买房人的心里对于房子不安全的事项就会一票否决，因为他们不知道为这些缺点自己会花多少时间和金钱修复，导致最终销售失败。 建议大家，如果地板经观察破旧而且不平整，都应该当机立断全部换新，避免客户杀价和拒绝购买。其实现在市场上的地板种类繁多，拼装也非常容易，只要有一双灵巧的双手，以及充分的耐心，一定能铺设的非常专业。如果觉得铺设面积过大，操作起来有困难请上专业的人员上门安装，工程完成也不需要多久。 未完待续。。 。 诚招美国和加拿大法律服务代理 因公司发展需要，诚招美国和加拿大法律服务代理。 要求： 懂英语、或西班牙语、或法语。 能合法工作有社安号或工号。 无需改行， 可以兼职。 大学生和有销售经验优先考虑。 …
Six Spaces Home Staging 浅论房屋出售前Home Staging的益处 第三章 10/12/2021 接上篇： 4、细节决定成败 自家过日子有的时候处于凑合的状态，小修小补一拖再拖，反正感觉也不着急，但在房屋销售过程中，这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等，这些都是平时不在意的细节，但零零散散一多，买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”，“不爱护这个家”的负面感受了。 卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外，还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵（即使是假花也都赏心悦目）、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。 5、干净，干净，再干净 大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。卖房时的清洁工作尤为重要，瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意，不要吝啬您的钱包，请专业清洁人员来帮助你，不仅节约时间，也能清洁更彻底。 6、最值得投资的地方——厨房、浴室 落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。即使预算有限，也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外，重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进，也可以大大提高厨房和浴室的样子。回报率：172% 未完待续。。 。 诚招美国和加拿大法律服务代理 因公司发展需要，诚招美国和加拿大法律服务代理。 要求： 懂英语、或西班牙语、或法语。 能合法工作有社安号或工号。 无需改行， 可以兼职。 …
Six Spaces Home Staging 浅论房屋出售前Home Staging的益处 第四章 10/12/2021 接上篇： 三、做家具布置前后的效果分别，结合案列照片讲解Staging的优势所在 统计显示，经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍，价格也高出11%。 根据北美房地产售前美化协会(RESA, Real Estate Staging Association)的调研报告显示,买家往往是在看到房子的前30至40秒就决定了要不要这个房子的。「这是北美非常权威的机构的统计数字。所以我们同时鼓励大家自己动手装饰自己的房子，有时候如果本人在房屋出售前住在家里，其实就是天然的Staging，合理专业的Staging开销将会远远将低于你布置后所产生的价值，这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤，也投入更多的时间和精力去做售前布置。但如果房子在出售前全部是空的，而且是年久未装修的，强烈建议要做专业的家具布置，因为专业人士会了解不同房屋突出的重点，运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质，并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。请记住，售房时您的家即将成为别人的家，要用别人的眼光来布置自己的家，去除那些显示自己个性和习性、宗教、文化、信仰的装饰，收起您的照片和私人物品，让您的家符合更多人的口味。泛泛的说了这么多，那么Staging中细节上可以做那些工作呢？加入什么元素才能更受买家欢迎呢？前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗？我们结合图片会更清晰。 1、突显空间多样性 您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示，让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时，如果能赋予该房间多个实用功能，会让买家眼前一亮，也会让他产生更多遐想。小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出，让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力，变化出不同空间区域功能都会增色不少。 2、Home Staging有大不同 Home Staging中文称房屋预售前布展，俗話说的好「人靠衣裳马靠鞍」，屋子預售前也需要好好收拾一番。 Home Staging可不仅仅是简单的清洁房屋，摆正家具，而是结合了房屋销售和室內设计的概念，让房屋在短期内涣然一新，极大的凸显房屋的优点，扬长避短。如今市場上待售屋中, …
Six Spaces Home Staging 浅论房屋出售前Home Staging的益处 第五章 10/12/2021 接上篇： 四、 人们对staging误区多 1、Home Staging不需要个性化 工作中最多的误区是,有些卖家甚至是经纪人,主观意识很强。他们通常提出自己要这样做或那样做。很多人忽略了我们不是做redesign(重新设计)。但其实staging是要以大众的方式去做,不能太个性化,因为审美的眼光每个人都会大有不同，有的人喜欢白色有个人喜欢红色，老话说萝卜白菜各有所爱，所以因为有些人可能会接受不了。装修和布展的要求一定是简约，舒服，兼顾美感而不突出的美感，如果空间小,我们要相对展现得大一些。如果空间大就需要突出重点，展现空间效果。所以建议大家销售房子前,要先看它周边的区域怎么样,买房子的人的年龄层,以及都是什么阶层等。之前的房子是甚麽样的装修和设计，也有很大的帮助。建议很多售房者,多花一点时间看看周围出售网上房子的照片,会对自己很有帮助，对自己的房子有一个价格的初步定位，也会在出售过程中起到事半功倍的效果。 2、Home Staging家具的布展要根据房屋实际情况定位 在众多的客户交流当中。很多客户经常会认为家具越多越好，档次越高越好，其实如果不根据房子本身实际情况布展，就会适得其反，比如在一所本身不是装修特别豪华或者内部环境特别高档的情况下，使用特别高档的家具，就会出现“门不当户不对”，不对称的效果，会对买房客户感觉非常不协调，不但不会出现美的效果，反之会感觉到在故意掩饰自身房子的缺点。还有的客户提出是否可以多装饰家具，甚至各个房间全部布展，其实在这个行业大家都心知肚明，做Staging的目的就是突出房子自身的优点，展现空间的美感，让买房者感受到原来这个房子本身，经过布展后还可以如此舒服和美丽，从而激发其购买房屋的欲望，而不是将整个空间拥堵，从而展现不出空间美，多反倒会得不偿失，即损失了金钱又没有起到很好的展示效果。 以上是本人对与 Home Staging工作的浅薄了理解，欢迎大家探讨沟通.公司名称:Six Spaces Home Staging 电话。5714748885. …
纽约房东注意！威胁举报无证移民身份，将被视为犯罪 来源: 华人生活网 10/10/2021 注意了！不是无证移民犯罪，而是如果以此威胁或者举报，那么举报人属于犯罪。 纽约州长凯西·霍赫尔9日签署了一项立法 (S.343-A/A.3412-A)，该法将某些威胁报告某人的移民身份的行为视为敲诈或胁迫。 在劳工贩卖和性贩卖案件中，威胁报告一个人的移民身份目前可被视为犯罪，但以前并未被视为潜在的勒索或胁迫犯罪。 凯西·霍赫尔表示，纽约建立在几代移民的辛勤工作和努力之上，应支持那些努力为自己和家人创造更美好生活的人们，“这项立法将保护纽约人免于因自己的移民身份而被不良行为者进行勒索或胁迫，并使我们的州更安全，免受恶意威胁和恐吓。” 这里也提醒下华人，特别是一些华人房东，疫情期间，有人面对自己的房客不交钱，会威胁对方举报对方无证客身份，虽然很多房东只是想吓吓对方。但是，现在这属于违法了！ 该法案允许检察官对那些威胁他人将被递解出境的人进行起诉，即使相关案件与劳工或性交易无关。 加州、科罗拉多州、马里兰州和弗吉尼亚州也颁布了类似的措施，该立法基于公共领导研究所推荐的题为“防止敲诈移民法”的示范立法。 参议员凯普兰（ Anna M. Kaplan，音译）表示，对于逃难的无证移民来说，被报告给移民及海关执法局可能意味死刑，但很多人却利用这些脆弱的人，威胁要举报他们的移民身份，以便以某种方式剥削他们。 该项立法将确保纽约移民不会受到上述卑鄙的威胁。 众议员索拉格斯（ Michaelle C. Solages，音译）表示，这项立法为纽约保护无证移民的持续努力开开了新天地，“任意的递解出境的威胁对试图养家糊口和让孩子过上更好生活的纽约人极为有害，我们今天和永远与他们（无证移民）站在一起。” 文：综合星岛日报 Governor Hochul Signs Legislation …
恒大：六人员已全额归还提前赎回款项 10/08/2021 中国恒大集团今天（9日）凌晨发布公告称，六名提前赎回恒大财富投资产品的管理人员，已于10月8日前将所有提前赎回的款项全额归还到恒大财富指定账户。 声明并称，公司已对上述六名管理人员进行问责惩处。 据证券时报网报道，恒大集团9月18日曾发布公告称，截至2021年5月1日，恒大高管44人持有恒大财富58笔投资产品；5月1日至9月7日期间，有八人的九笔投资产品到期正常兑付，有九人新认购13笔投资产品，有六人提前赎回12笔投资产品； 公告称，针对部分管理人员提前赎回恒大财富投资产品一事，集团公司高度重视，已要求该六名管理人员提前赎回的所有款项必须限期返还，并给予严厉惩处。 恒大集团陷入负债危机，恒大财富也因资金链困难而暂停理财产品兑付，引发广大投资者恐慌。而更让舆论哗然的是，恒大一些高管早知情况不妙，提前赎回了投资产品。 Source 恒大出售盛京股权 沈阳国资接盘 9/29/2021 中国恒大以接近100亿人民币（约20亿新元）的价格，出售了盛京银行已发行股份的19.93%。 据第一财经报道，中国恒大公告，公司一家全资子公司将其持有盛京银行约17.53亿股的非流通内资股转让予受让方沈阳盛京金控投资集团有限公司，将其持有盛京银行17亿5315万7895的非流通内资股，占盛京银行已发行股份的19.93%转让予受让方。 公告公布，出售盛京银行非流通的内资股的对价为每股人民币5.70元，合计人民币99亿9300万0001.50元。对价是经转让方与受让方公平磋商后决定。次增持后，沈阳市国资在盛京银行的持股比例合计达到29.54%。 盛京银行是根据中国法律于1997年9月10日在中国注册成立的股份有限公司。盛京银行及其附属公司主要是在中国内地提供公司及个人存款、贷款和垫款、支付结算、资金业务及中国银保监会批准的其他银行服务。 恒大表示，公司流动性问题对盛京银行造成巨大负面影响，引入国企受让方作为大股东，有助稳定盛京银行的经营，同时有助于本公司仍持有的盛京银行14.57%股权的增值保值。 出售事项的交割需要得到盛京银行的配合，盛京银行要求，出售事项全部所得款项需用作偿还恒大集团对盛京银行的相关债务。 盛京金控是一从事产业投资、资本经营、资产管理等业务的国家控股企业，由沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会持股58.3346%、沈阳市财政局持股30.73788%、沈阳市城市建设投资集团有限公司持股6.25%及辽宁省财政厅持股5.0366%。 Source 路透：中国正要求国企收购部分恒大资产 9/28/2021 中国恒大的危机未解，知情人士称，北京正敦促国有企业或国家支持的房地产开发商如万科等购买一些恒大的资产。 据路透社报道，背负3050亿美元（4137亿新元）负债的恒大，正处于崩溃的边缘。 但据六位知情人士称，中央政府不太可能以直接干预的方式解决恒大危机。 但知情人士说，当局希望通过购买恒大资产，能够避免或至少减轻其崩溃可能带来的社会动荡。 …
Selling Homes Privately, via ‘Pocket Listings,’ Is on the Upswing Some brokers say houses that are not posted publicly give buyers a chance to get …
很多人一辈子也就买一次房子，换句话说，买房子往往是人生第一次。临到头各种状况层出不穷，各种费用闻所未闻。产权保险（Title Insurance）就是其一，在买房或是贷款之前，或许根本不知道它是何方神圣。 一、什么是产权保险 产权保险（Title Insurance Policy）是指在房屋交易中，保险人（即保险公司）与被保险人（即房屋所有权人，通常为买家）之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系，确保房屋的权利和利益与期望一致、所有权转让顺利完成以及新业主从房屋的未来争议中得到保护。 也就是说，由投保人一次性支付给保险公司 一定金额的保费，保险公司承诺如果在其所做的产权核查报告(Title Report)中存在应记载而没有记载的产权瑕疵和纠纷，并给被保险人带来损失时，由其负责替投保人消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。 二、产权保险的种类 产权保险一般分为两种，屋主产权保险和贷款公司产权保险。 1、业主产权保险 (Owner’s Title Insurance) 屋主产权保险是指，一旦买房后发生产权纠纷，保险公司负责向买房人（即当前屋主）提供资金赔偿的保险。当屋主需要卖掉房屋时，业主产权保险用来向买方保证待售房的产权，表示卖方确实拥有待售房的产权，同时也保证该待售房没有任何隐藏的风险。 不同的州规定不同，例如在加州，屋主产权保险通常由房屋交易时的卖方支付，投保金额是房子的买价。而在其他州例如麻州，通常由买方自主选择是否购买。业主产权保险通常是一次性费用，一直有效，但是不能过户给他人。 2、放贷人产权保险 (Lender’s Title Insurance) 你不需要知道它是什么，反正贷款的话这笔钱省不了。 一般买房时，若是贷款买房，Lender’s Title Insurance强制购买，Owner’s …
In N.J., the fall housing market is starting to look better for buyers BY ALICIA SMITH 10/08/2021 The red hot residential real estate market is beginning …
特朗普25年来首次跌出福布斯富豪榜 文 / 潘万莉 10/06/2021 （早报讯）《福布斯》杂志10月5日公布的2021年美国400富豪榜显示，美国前总统特朗普25年来首次跌出该榜单。 据报道，特朗普净资产约为25亿美元（约34亿新元），离今年福布斯美国400富豪榜的门槛还差4亿美元。这位房地产大亨去年排名为339位，但自冠病疫情开始以来，他的净资产减少了6亿美元。由于科技股、加密货币以及其他资产在冠病疫情时代蓬勃发展，占据特朗普大部分财富的房地产市场却萎靡不振，导致他“不进则退”掉出榜单。 Fang (Winnie) Schreck | United Real EstateTel: 551-580-4856 | Email: F.WINNIE.S@GMAIL.COM 根据《福布斯》发布的“2021年福布斯美国400富豪榜”，亚马逊创始人杰夫·贝佐斯以2010亿美元的身价连续第四年位居榜首，紧跟其后的分别为特斯拉首席执行官马斯克（1905亿美元）、面簿创始人扎克伯格（1345亿美元）、微软联合创始人比尔盖茨（1340亿美元）、谷歌联合创始人拉里佩奇（1230亿美元）。 据《福布斯》统计，在2021年的美国400富豪榜中，富豪们的财富总额从去年的3.2万亿美元大幅增长40%，达到4.5万亿美元，几乎所有人都比一年前更富有。榜单前20名的总资产则达到了“惊人的”1.8万亿美元，超过2020年加拿大的国内生产总值（1.64万亿美元）。 Source Donald Trump Falls Off The …
选对房屋贷款经纪，抢房省钱好帮手 在做房屋贷款时如何选对房贷经纪人？ 贷款经纪人根据所在的贷款公司来分有3种。银行销售，中介代理，自营贷款经纪人。 银行房贷销售经理 银行房贷销售经理，就是大家熟悉的各个银行的分行点的房贷经理。 在银行做房贷的好处是：有办公实体，可靠放心。 而且大的银行也做房贷的售后服务，你每月还款还给银行就行了。不用担心每过一阵你的贷款服务商就换了，这样你又要在新的贷款服务商建立网上账户，设立自动还款等等。 选择和银行贷款的另一个优点是，很多银行会给客户贷款优惠价。例如银行说“你在我们银行开一个账户并且存款不低于十万美金（具体金额根据银行的政策而定），每月从账户转款还房贷，就可以拿到更低的房贷利率，存款越多，利率越低”。 在银行贷款的缺点是，银行对贷款文件的细节要求高，处理贷款的速度慢。所以在抢房子的时候会担心，我能不能按时拿下贷款？如果是重新贷款，不着急的话会好些。 在银行做贷款还有一个缺点是银行的房贷经理周末休息。买房子一般都是周末看房，下合同。有时候周末需要房贷经理开个资格证明都找不到人。 房贷中介代理 房贷中介代理，就是贷款中介公司自身不出钱放贷款，但是和很多银行，贷款公司合作，赚取中间的佣金。我们华人的报纸广告上大部分的贷款经纪人都是房贷中介代理。 房贷中介代理的优点是灵活。他们和很多银行，贷款公司合作，可以找到其中利率低的贷款。而且贷款种类多，总有一款适合你。时间也灵活，大部分经纪人都很尽职，周末或者晚上也接电话。 有朋友问中介代理赚取佣金，那他们的利率会不会更高？其实不会。因为他们拿到的利率是银行和贷款公司只给中介代理的利率。这种利率会比给零售散户的利率低。 房贷中介代理的缺点是对贷款的过程和时间掌控有限。因为中介代理是和银行、贷款公司合作，如果你想尽快拿下贷款，他们只能催银行，但是银行有很多客户，很难优先处理某个房贷中介的贷款。 房贷中介代理还有一个缺点是他们不能和大型的银行合作。在2008年次贷危机后，一些大银行把自己的中介合作这条线给砍掉了。例如美洲银行, 富国银行这样的大型银行是不和中介代理合作的。 自营贷款公司 自营贷款公司是贷款公司自己出钱放贷款，然后把贷款转卖给大型银行和大型贷款公司或者投资公司。自营贷款公司有一套审核的人员配置。因为同属于一个公司，房贷经纪人催催审核房贷的同事会有效一些。 所以自营贷款公司的一个优点就是速度快。他们可以做到从申请到放款只用2-3周。这样写购房合同的时候去掉贷款的附加条件，然后3周过户。基本和现金买房的区别不大。自营贷款公司的贷款经纪人的工作时间也很灵活。 自营贷款公司还有一个优点是有时候会给出很好的利率。这个房贷过户后还是会被自营贷款公司卖给某大银行的。所以对于贷款人来说同样是获得某大银行的房贷，通过自营贷款公司来做房贷，不但速度快而且有时候利率更好。 自营贷款公司的缺点是只做有限的几种贷款产品，可能没有能满足你的需求的贷款。 自营贷款公司的另一个缺点是贷款过户一段时间以后，你的贷款服务商会换。因为自营贷款公司会把你的贷款卖给更大的贷款公司或者银行，所以贷款1-2个月后贷款服务商就换了，有时候还会换得很频繁（几年一次）。这也是不可避免的。房贷中介代理做的贷款也会有同样的问题。 （网文侵删） 新媒体广告策划 …
中国地产商花样年未能偿还到期债务 10/04/2021 中国房地产开发商花样年控股集团有限公司周一宣布，未能偿还10月4日到期的2.06亿美元（2.80亿新元）债务，这是中国房地产行业陷入困境和流动性问题的最新迹象。 据路透社报道，该公司声明，在2016年发行本金总额为5亿美元票息为7.375%的2021年到期优先票据，2021该年票据的剩余未偿还本金额约为2.06亿美元，2021年10月4日到期。公司并未在该日付款。 声明发布后，花样年美元计价债券急跌逾5美分，创下历史新低。 路孚特（Refinitiv）数据显示，该公司2022年7月和2022年10月到期的债券价格下跌5.3美分，至30美分，而2023年1月和2023年7月的到期债券价格下跌3.3美分，至29美分。 花样年称：“董事会及公司管理层将在此情况下评估对集团财务状况及现金状况的潜在影响。 ” 惠誉周一将花样年评级大幅下调了四个级距，此前有报道称，该公司上周未能偿付一笔此前未披露的债券。 花样年9月20日曾发布声明称，公司运营资金充足，没有流动性问。 Source Events… 预告一周北美法律公益讲座安排 10/04/2021 时间：周二到周五 晚间5:30-7:00(西部时间）8:30-9:30(东部 时间)重播：第二天上午9:00（西部时间）中午：12:00（东部时间） 周二: 蒋律师讲遗嘱和需要注意的问题 周三: 数据泄露和个人身份保护&事业机会说明会 周四：北美常见法律问题案例分享（主讲:Joanna,Irene) 周五：律师讲人身伤害如何索赔 Zoom 6045004698 …
中国14特大城市 房价每平方公尺逾1550美元 杭州最高 长沙买房最轻松 来源：第一财经 10/03/2021 导读：当前14个特大城市的房价均超过每平方米1万元，其中杭州最高，哈尔滨最低。长沙的房价收入比最低，买房最轻松。从区域变化来看，不同地区的特大城市楼市分化较大。 特大城市是城区人口规模位于500万~1000万之间的城市，在城市规模层级上仅次于超大城市，是我国城市体系中的重要一环。 国家统计局近日公布的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示，根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个，特大城市14个。其中，14个特大城市分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。 那么，这14个特大城市的房价水平如何？ 第一财经记者根据中国房价行情平台上的数据，对14个特大城市9月的房价水平统计梳理发现，当前14个特大城市的房价均超过每平方米1万元，其中，杭州最高，哈尔滨最低。长沙的房价收入比最低，买房最轻松。从区域变化来看，不同地区的特大城市楼市分化较大。 杭州最贵长沙收入高房价低 数据显示，14个特大城市中，共有5个城市房价超过了每平方米2万元，除了武汉之外，其余4个城市均来自东部沿海地区。其中，第四经济大省浙江的省会杭州，与第二经济大省江苏的省会南京，房价均超过了每平方米3万元。 杭州以每平方米38956元在特大城市中位居第一，在全国所有城市中位居第六，整体房价水平较高。58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，近年来杭州房价上涨幅度较大与购房需求的大量增加有关。近几年杭州的人口流入位居全国前列，大量的人口流入随之带来购房需求的同步提升。 不仅房价高，近年来该市土地出让金也一直位居前列。2020年，杭州土地出让金虽然不再位列榜首，但也达到了2574亿元，位居第二。这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元。5年来，杭州土地出让金已经超过了万亿元大关。 杭州之后，第二经济大省江苏的省会南京以每平方米35647元位居第二。作为长三角城区人口规模第三大城市，2020年，南京实现GDP14817.95亿元，经济总量继2016年首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后，又首次跻身全国十强之列。 5个均价超过2万元的特大城市中，唯一一个来自中西部地区的是武汉。当前，武汉均价达到了20101元。武汉是中西部地区高教实力最为雄厚的城市，近年来高新技术产业快速发展。数据显示，2020年，武汉市净增高新技术企业1842家，全市高新技术企业数量达到6259家，数量在中西部地区领跑。 今年9月11日，武汉发布《关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》，大幅降低落户门槛，在重点二线城市中率先向“零门槛”落户靠拢。 从榜尾端来看，房价最低的三个特大城市是哈尔滨、长沙和沈阳，三城均价均低于1.3万元。这其中，位于中部的强省会城市长沙房价为每平方米11325元，在14个特大城市中位居倒数第二。长沙是一个“收入高、房价低”的典范。 近年来湖南其他地市人口正在加速向长沙集聚。数据显示，长沙十年来市域人口共增加了300万人，总人口突破千万大关，达到1004.79万人。这300多万的人口增量，主要流入中心城区，2020年长沙城区人口达到555万人，迈入到特大城市行列。 在收入方面，数据显示，2020年，长沙全体居民人均可支配收入51477.60元，同比增长5.7%，收入水平位居中西部主要城市第一位，超过了东部沿海的青岛、天津、福州、泉州等地。 不过，长沙的物价、房价都保持较为稳定的水平。根据今年5月贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》，长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价，房价收入比仅为6.35。第一财经记者梳理发现，这一数据在特大城市中最低，也就是说在特大城市中，长沙市民的买房压力最小。 张波对第一财经分析，长沙近几年的房价也有上涨，但总体上涨幅度控制在较为合理的范围内，主要是长沙本身的调控一直处于较严态势，尤其在限购和限售层面控制严格，严堵炒房漏洞，在二线城市中长沙的投资性需求一直处于较低位置，这是房价控制的重要因素。缺乏炒作土壤后，自住性购房需求占绝对主力，结合地价的控制，长沙房地产市场房价上涨得到有效控制。 表：14个特大城市平均单价 区域分化大 …
恒大汽车被曝员工半薪轮休：都在刷简历 出处：快科技 10/03/2021 日前，据晚点LatePost报道，十一节后，恒大汽车的很多员工将带薪轮休。 多位恒大汽车的员工在接受采访时表示，他们所在的部门通知十一假期后继续休假到10月底。与恒驰5、恒驰6两款车无关的研发人员，上海和广州南沙制造基地的大部分生产人员都将参与轮休。 虽然恒大汽车通知休假是“带薪”的，但多位员工表示，他们与恒大签的劳动合同，薪资结构由底薪加绩效构成，每月5日、20日各发一半。“带薪”的最低发放标准实际上是半薪。 一位上海的员工表示，现在办公室里人心惶惶，“大家都在刷简历。” 报道称，恒大汽车今年上半年有6个车型项目在同步开发，但不久前停止了其他项目，只保留进展最快的恒驰5、恒驰6。原计划用来生产这两款车的广州、上海工厂，目前已经停止投产准备。一部分负责生产的外包工程人员已经被遣散。恒驰5 从广州运到天津继续生产，上海和广州基地的生产人员也被分批抽调到天津支援。 相关资料显示，恒大汽车分别在天津、上海、广州都设有工厂和研究院。而值得注意的是广州和上海工厂均不但不具备生产资质。 而天津工厂是由恒大汽车收购的NEVS国能汽车兴建，其具备生产资质。不过天津工厂的生产设备是依照之前的国能“NEVS 93”车型设计的，现在如果用于生产恒驰5，可能需要重新对生产线进行改造。因为恒大集团近期的债务危机，恒大汽车的发展也充满了未知。 值得注意的是，9月26日晚间，港股恒大汽车发布《终止建议根据特别授权发行人民币股份》公告，恒大汽车在公告中表示，经慎重考虑后，本公司与海通证券股份有限公司双方同意终止上市辅导协议，并将会向中国证券监督管理委员会深圳监管局报告。因此，建议发行人民币股份将不再继续进行。 按早前恒大汽车的计划，旗下的恒驰系列产品将在今年上半年启动试生产，下半年开始陆续实现量产。 然而从目前来看，天津基地确实是成为恒大汽车能否顺利量产的重要一步，不过有基地只是其中的一步，资金才是重头。 Source 恒大徘徊在违约边缘 全球债主考虑追索选项 9/29/2021 据律师和知情人士透露，深陷泥潭的房地产巨头中国恒大上周未能支付8350万美元利息后，持有中国恒大美元债的全球投资者正设法确定他们有哪些追索选项。 据《华尔街日报》报道，资金捉襟见肘的中国恒大周三还有另一笔4500万美元利息到期需支付，投资者认为，鉴于中国恒大迄今就其国际债券一直缺乏公开沟通，该公司拿出这笔钱的可能性不大。 中国恒大有30天的偿付宽限期，之后再不付款将构成债券违约事件。律师们认为，上周的拖欠是中国恒大进行复杂债务重组的前奏。中国恒大背负着价值约合3040亿美元的债务，包括逾190亿美元的未偿付美元债券。 据报道，持有这些债券的投资基金已经在设法弄清楚自己有何选择，正与多位律师和顾问进行探讨。一位知情人士表示，过去一周，一些美国资产管理公司高管与他们在中国政府的连络人进行了非正式接触，希望更好地了解中国政府对中国恒大的终极目标，以弄清楚下一步如何行动。 而悬而未决之处在于，中国政府将如何处理这家开发商可能倒闭的问题。 伦敦律师事务所Addleshaw …
The 10 Hottest U.S. Real Estate Zip Codes By JOYCE BLAY 9/30/2021 Do you ever fantasize about actually living in American television’s most exclusive zip …