Category: REAL ESTATE

美国写字楼空置率约20% 成全球供应最过剩市场 侨报网 3/15/2024 加拿大金融公司布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management）的房地产资本市场管理合伙人布莱德·韦斯米勒（Bradley Weismiller）周三（13日）表示，“按人均计算，美国写字楼市场是全球供应量过剩最多的市场”，且房地产投资者背负了太多债务。 加州旧金山的WeWork办公室。（图片来源：路透社） 路透社报道，韦斯米勒表示：“这才是真正的事实。不幸的是，美国在某些地方建造了太多的办公楼，而它们不再需要被用作办公室了。”他补充道：“整个地产行业的借贷过多了。” 自2022年以来，写字楼市场的借贷成本大幅上升，而在家办公的人数激增，导致美国许多办公室空空如也，许多房地产资产的价值遭受重创。 据悉，美国城市写字楼空置率约为20%，远高于欧洲。人们对贷款机构的担忧使得一些地区性银行的股票今年受到了打击。 全球最大的商业地产所有者黑石集团（Blackstone）全球房地产债务资本市场主管迈克尔·拉舍尔（Michael Lascher）表示，高质量可持续的办公楼与其他办公楼之间的价值出现了两极分化。“两者差别非常明显。这在很大程度上是一个富人和穷人的故事”。 业内人士表示，与投资办公楼相比，如今的客户对投资物流和数据中心更感兴趣。 拉舍尔表示，随着银行因监管限制加大而从房地产市场撤退，非银行贷款机构对房地产融资的重要性日益增强。 花旗（Citi）北美商业抵押贷款支持证券和房地产金融联席主管戴维·溥顿（David Bouton）表示，监管机构正“明确关注”银行的商业地产敞口。 但他表示，与2007-2009年全球金融危机期间相比，银行对投资者更加宽容，因为它们拥有更高的资本缓冲。 全球领先的另类资产管理公司（TPG）的负责人莫莉·戈德法布（Molly Goldfarb）表示，该公司正考虑将更多办公楼改造成住宅，但寻找合适的资产可能“极具挑战性”。（完） Source 黑石：全球商业不动产价值正在触底 侨报网 3/12/2024 …

NBA快艇大將雷納德650萬售頂層豪宅 HOA每月近6000元 世界新闻网 3/15/2024 雷纳德的住宅将洛杉矶的城市景观尽收眼底。（Realtor.com） 购入四年后，NBA洛杉矶快艇（LA Clippers）头号大将雷纳德（Kawhi Leonard）决定出售他位于洛杉矶市中心的顶层公寓。根据Realtor.com报导，这套豪华公寓定价650万元，比雷纳德最初支付的价格低约20万元。 雷纳德2019年冬季以略高于670万元的价格购入该公寓。这套顶层住宅位于洛杉矶丽池卡登公寓（The Ritz-Carlton Residences）的43层，距离Crypto体育场仅几步之遥。这栋由传奇建筑师Gensler设计的公寓，自2010年开售以来，吸引众多名人入住，包括「美国拳王」Floyd Mayweather Jr、湖人队后卫Lonzo Ball及电影制片人Jason Blum等。 雷纳德位于洛杉矶市中心的顶层豪华公寓。（Realtor.com） 这套豪华顶层公寓，共有三间卧室和四间浴室，面积近4300平方呎，「完美设计」的起居空间配备硬木和地毯地板、两个订制壁炉和落地玻璃墙装饰。在客厅可以看到整个洛杉矶市中心，尤其是夜晚更加美丽。客厅内还有用于控制窗帘的磁性壁挂式iPad，以及Crestron和Lutron家庭自动化系统。 主卧室。（Realtor.com） 厨房。（Realtor.com） 前厅通往宽敞的起居区，设有壁炉、内置搁架和撞球桌，与起居区相邻的厨房配有就餐岛、顶级不锈钢器具等。公寓内的主卧室，配有双梳妆台，以及配有浸泡浴缸和蒸汽淋浴的豪华浴室。 配有双梳妆台和浸泡浴缸的浴室。（Realtor.com） 该豪华公寓有非常完整的公共休闲设施，包括礼宾服务、屋顶温水泳池、水疗中心、健身中心、代客泊车和24小时酒店客房服务。雷纳德的顶楼公寓，配有两个停车位。据悉，该公寓每月仅HOA费用，就高达5880元。 虽然雷纳德出售他位于洛杉矶的公寓，不过球迷们也不用担心，他并不会因此离开洛杉矶。2024年1月，他和快艇签下3年1亿5200万元的续约合同。根据Yardbarker的说法，出售房屋的原因，更有可能是因为快艇队计划在2024至25年赛季搬进位于Inglewood的Intuit Dome球场。此外，这位32岁的球星还在洛杉矶Pacific Palisades社区保留一座山顶豪宅，大约三年前，他以1710万元购入了这座豪宅。 …

SpaceX“星舰”第三次试飞成功进入太空，表现好于前两次 澎湃新闻 3/14/2024 SpaceX公司于美国当地时间3月14日早上发射“星舰”，这是SpaceX公司第三次尝试发射，表现好于前两次。 这枚近400英尺（约合121米）高的火箭是为美国国家航空航天局（NASA）运送宇航员登月而建造的，其终极目标或许是有一天能将人类送上火星。 第三次飞行测试的目的包括：火箭两级的上升段燃烧、打开和关闭“星舰”的有效载荷舱门、在星舰滑行阶段进行推进剂转移演示、第一次在太空中重新启动“猛禽”发动机、“星舰”受控重入大气层。 此次发射在社交平台“X”（原推特）上直播，该平台也是SpaceX公司创始人马斯克所有。3月13日，美国联邦航空管理局正式批准了此次发射，批准的意见是“SpaceX满足了所有安全、环境、政策和财务责任要求”。 “星舰”是SpaceX公司目前正在研制的一款重型运载火箭，采用可重复使用设计，该火箭由两部分组成：起飞级名为“超级重型助推器”，并联安装了33台“猛禽”液氧甲烷发动机，其中内置13台用来改变推力方向，最大推力约7600吨；第二级是集成了6台发动机的飞船（其中包括3台真空版“猛禽”发动机和3台海平面版“猛禽”发动机，最大运载能力超过200吨。） 023年4月，“星舰”迎来首次飞行试验，升空2分30秒后火箭姿态失稳并开始旋转，最终解体爆炸，发射未达到预期目的。之后，SpaceX公司公布了失败的原因，称“星舰”发射后，其中一级有多台发动机工作不正常，出现故障，损失高度并开始旋转，向飞船下达了终止飞行的指令。SpaceX称，“星舰”设置了出现意外情况时自毁的机制，以防止火箭自由坠落并威胁地面人类的安全。 首飞失败后，SpaceX对“星舰”进行了1000多次修改，最主要的变化是级间热分离方式，即“星舰”的二级飞船在还未与一级超重助推器分离时点燃发动机。马斯克称，“热分离具有载荷入轨优势，保守地说，运载能力大约增加了10%。 2023年11月18日“星舰”进行了第二次飞行试验，火箭级间分离后，“超重”助推器爆炸，SpaceX原本希望引导它在海洋中可控溅落，而第二级的飞船飞行几分钟后失联，第二次飞行试验也未达到预期。 今年2月，SpaceX公司公布调查报告，第二次飞行试验中火箭起飞级发生爆炸的原因被确定为向发动机供应液氧的过滤器出现堵塞，导致发动机氧化剂涡轮泵入口压力下降，最终导致一台发动机发生故障，从而导致火箭失事。第二级的飞船未能成功是因为装载了过多的液氧推进剂，在启动液氧排放口时，在航天器尾部发生泄漏，导致燃烧事件和随后的火灾，进而导致飞船失联。 “星舰”采用“快速迭代”和“以飞代试”的火箭研制模式，SpaceX 此前表示表示，星舰第二次飞行测试（IFT-2）取得了许多重大里程碑式的经验，并为“星舰”继续快速发展提供了宝贵的数据。 Source 中国诈骗集团长臂经营 中国留学生被骗近22万美元 中央社 | 伦敦 3/10/2024 示意图，非文中当事人。(Unsplash@Dingzeyu Li) 名为莎拉（Sarah）的一位旅英中国留学生近期在10多天内向诈骗集团陆续汇款约17万英镑（约21.8万美元），只因诈骗集团成员伪装成中国官员，宣称她涉嫌金融诈骗，必须尽快缴交保释金才能脱身。 一如其他许多国家，英国近年也面临诈骗案件日益猖獗之苦，且诈骗集团的「全球化」经营模式及运用新科技的能力往往造成执法困难。 …

央媒调查加油站偷油又偷税：4万余台作弊加油机流向全国 河南商报 3/13/2024 在加油站加油，加油机每次少加2%，消费者浑然不觉……“新华视点”记者近期在全国多地采访发现，一些加油站经营人员通过非法安装加油机计控主板，让加油机既可“偷油”又可偷税，严重侵害了消费者利益和国家税收权益。 据了解，市场监管部门综合治理加油机“偷油”作弊，2023年查处加油机作弊违法案件829件，涉案金额10.87亿元，移送司法机关42件。 加油机作弊有产业链 在重庆市某区县加油站内，记者随执法人员看到，3台加油机内部各加装了一棕一白2根电线。进入加油站“网络监控系统（模式1）”，点击键盘“Ctrl+Shift+G”后，弹出“设置”界面，通过在此界面设置不同参数，加油机可“偷油”10%甚至20%。 “我们在查处案件时发现，一批流动性很强的‘背包客’（非法技术人员）主动上门，帮加油站非法改装加油机。这些‘背包客’按一把加油枪2000元至5000元不等的价格，将加油枪对应的原计控主板改装为具有‘偷油’功能的作弊主板。”重庆市市场监管综合行政执法总队产品质量支队副支队长黄剑说，这些“背包客”往往选择市场占有率比较高的老品牌加油机进行技术破解，以向更多加油站推销他们的作弊产品。 重庆市某区县涉案加油站负责人说，2022年4月，在“背包客”推荐下，他花费2万元更换了加油机计控主板配件，通过后台电脑操控，可以一键“偷油”；截至2023年8月案发时，不当获利60余万元。 2023年3月，根据公安部门提供的线索，浙江省江山市市场监管部门检查一家问题加油站时，发现该加油站5台加油机安装了既可“偷油”又可偷税的作弊计控主板。 “经调查，作弊加油机加油时，可以‘偷油’2%，远超国家计量规定的加油机最大允许误差±3‰的要求；涉案的加油机还隐藏了11.14万升的销售数据，涉嫌偷漏税90余万元。”江山市市场监管部门工作人员说。 加油机“偷油”偷税，离不开一些厂家或技术人员的支持。2023年3月，黑龙江大庆公安机关在联合执法检查中发现，辖区内某加油站移动加油车存在“偷油”功能。经查，涉案作弊移动加油机系南方某公司生产；该公司在生产移动车载加油机过程中，勾连技术人员实现遥控加油机达到“缺斤少两”功能。自2017年以来，该公司累计向全国多地销售此类作弊加油机4万余台，涉及20余个省份。 案发后，公安部门抓获加油机经销商、加油机使用人员，以及问题加油机生产公司财务、技术、销售等关键环节犯罪嫌疑人26人，成功打掉一家作弊移动加油机生产厂商，扣押作弊移动加油机主板2000余个。 问题加油机一键作弊监管难 根据加油站计量监督管理办法，加油机使用过程中，必须接受法定计量检定机构一年两次的强制检定。同时，根据国家计量检定相关规程，2006年9月8日以后生产的加油机必须加装防作弊装置（自动锁机功能）。有这些监管措施，加油机为何还能“偷油”？ 业内人士表示，问题加油机能顺利“偷油”，有的是物理铅封被人为破坏，市场监管部门无法及时发现；有的是部分问题加油机原装软件程序有猫腻，但肉眼难以辨别。加上问题加油机具有一键作弊、一键复位或断电清零功能，执法人员面临违法行为发现难、取证难和固证难困境。 “另外，安装了作弊软件的加油机，还可通过清除偏差历史数据方式，实现正常加油，让加油机自锁功能失效。”河南致和司法鉴定中心相关技术负责人说。 一些税务干部表示，加油机通过更换具有税务作弊功能的计控主板，可以实现偷税目的。在浙江省德清县，当地一问题加油站通过更换加油机计控主板，隐藏员工加油卡数据，涉及偷漏税营业额达800余万元。 四川省盐亭县人民检察院去年办理了一起加油机“偷油”漏税案件。相关负责人分析，市场监管部门、税务部门分别对加油机计量和税控进行监管，未形成出油总量、加油计量、报税量三方数据监管闭环，导致问题加油机处于监管盲区。 浙江工商大学法学院副教授章安邦表示，通过改变加油机信息系统功能“偷油”偷税的，如果达到一定情形，可以构成破坏计算机信息系统罪、诈骗罪和逃税罪。 加大全链条打击力度，让群众不“油”虑 为让群众不“油”虑，国家税收不流失，2023年7月，国家市场监督管理总局、国家税务总局、公安部、商务部等四部门联合印发《综合治理加油机作弊专项行动方案》，决定从2023年8月至2024年7月开展综合治理加油机作弊专项行动。 根据该方案，国家有关部门将聚焦更换计控主板、篡改微处理器代码等突出问题，全面加强加油机监控微处理器等关键零部件监管和加油机型式批准、计量检定、安装、维修等环节监管，斩断加油机作弊黑色产业链；并加强加油机作弊甄别鉴定技术研发应用，从根本上遏制计量作弊、偷逃税等违法行为。 针对问题加油机作弊行为发现难等问题，浙江、重庆等地市场监管部门工作人员建议，加快建立以电子铅封、远程监控、数据联动为主要内容的燃油加油机智慧监管平台建设，特别是将加油站储油罐进出油量、加油计量、报税量纳入实时监管和数据共享范畴，通过大数据比对碰撞，让问题加油机无处遁形。 此外，根据计量法实施细则，使用不合格计量器具或者破坏计量器具准确度和伪造数据，给国家和消费者造成损失的，责令其赔偿损失，没收计量器具和全部违法所得，可并处2000元以下的罚款。多位业内人士认为，2000元罚款难以形成有效震慑，建议提高处罚额度。 …

美30年期房贷利率跌破7% 重振房市买气 世界新闻网 3/13/2024 美国30年期房贷利率上周跌破7%，为一个月来首见，带动购屋需求攀高，房贷申请连两周大幅走升。 （欧新社） 美国30年期房贷利率上周跌破7%，为一个月来首见，带动购屋需求攀高，房贷申请连两周大幅走升。 美国抵押贷款银行协会（MBA）13日公布，止于3月8日当周，30年期固定利率房贷合约，下跌18个基点至6.84%，为近三个月来的最大跌幅。 受此激励，MBA购屋房贷申请指数，上扬4.7%至147.7，写四周新高。与此同时，对每周利率变动最敏感的房贷再融资申请，也较此前一周上扬12%，并较去年同期高出5%。 值得注意的是，房贷利率在去年10月冲上2000年来新高，此后虽然回档，如今利率仍是2021年的两倍以上。 房贷申请较此前一周成长5%，但仍比去年同期低了11%，主要是购屋者不只得面对高利率，还有要价不斐的房屋，及待售房屋的供给匮乏。春季的房屋库存虽有回升，却仍无法满足需求，尤以小坪数的首购族房屋最为短缺。 Source 黑石：全球商业不动产价值正在触底 侨报网 3/12/2024 全球最大的另类资产管理公司黑石（Blackstone）不动产全球联席主管Nadeem Meghji近期表示，尽管过去两年全球商业不动产处境艰难，但不动产价值正在触底，特别是数据中心和仓储等类别基本面颇具吸引力，而追逐这些板块投资机会的资金仍有所欠缺。 去年10月30日，一名行人行走在纽约街头。（图片来源：新华社） 中新社报道，一方面，全球利率历史性上升给不动产估值带来下行压力，另一方面，美国传统办公楼面临压力。Nadeem Meghji认为，上述两大因素引发市场负面情绪，“但我们认为，目前的资产价值已反映了上述因素。展望未来，预计市场环境将大为不同”。 这位联席主管表示，全球商业不动产价值正在触底，有三个因素支撑这一判断。一是利率和通胀回落。目前全球市场出现利率下降趋势，不动产领域信贷活动再次复苏。借贷成本在过去5至6个月内有所下降，交易活动回升。 二是新建项目下滑。与两年前相比，黑石核心板块中的新建项目下降了30%至40%，这将在中期内带来更强劲复苏。 三是不同资产类别存在巨大分化。例如，美国传统办公楼价值承压，相比之下，数据中心是黑石不动产增长最快的资产类别，该板块空置率为2%，租金增长率为25%，且市场需求是5年前的10倍。 黑石认为，长期来看，数据中心和仓储的基本面颇具吸引力，但追逐这些板块投资机会的资金仍有所欠缺。据披露，黑石对数据中心的投资金额已从4年前的10亿美元增至目前的180亿美元。（完） Source …