Category: REAL ESTATE

房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 自今年起，30年期房贷的固定利率已上升约3%，目前将近7%，买房变贵许多。 据全国房地产经纪人协会(NAR)数据，2021年住宅均价为35万7100元，而30年期房贷利率在大约3%，头期款付掉20%，意味买方月负担约1204元。  NAR数据显示，截至今年5月，美国住宅中位数价格来到41万4200元；再加上房贷利率升高，9月底这一周来到平均6.7%，月负担大约2138元，与去年相比增幅近78%。 NAR 8月表示，现在在支付20%头期款的前提下，年收入应达到8万8371元，方有办法负担如此房价或者房贷，与去年的5万8314元相比增加近52%。 该房贷方案利率的数值来自房地美(Freddie Mac)的资讯，在实务上，已有业者提出达7%的利息；美国银行(Bank of America)经理吉娜·库罗(Jeana Curro)表示，由于当前市场充满波动性，因此一些贷方会提出较高的报价。 一般来说，房贷方案的利率与10年期公债殖利率的走势较为密切，但是基准利率与公债殖利率都因通膨而推高；因此可以说，只要通膨没有冷却，就会有众多的潜在买家只能望房市兴叹。 不过库罗表示，不认为房贷利率会明显高于7%，因为如果购屋的门槛真的高到大多数民众无法负担，那交易就会完全冻结；假设公债殖利率稳定，贷方就会开始软化放贷条件。 房价触顶、房市降温的迹象已经浮现，史坦普(S&P)机构编制、衡量房价的「凯斯-席勒房价指数」(Case-Shiller Index)显示，国内房价在7月终于下滑，为2012年3月以来首见；地产经纪商Redfin的数据显示，7月房屋交易量较去年同期下降23%之多。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 …

美国地产市场：现在买卖双方都被困住了 华人生活网  10/03/2022 如果你问地产经纪人这段时间的感受，他们很可能会对你说出一个词：被困住。不仅地产市场被困住了，买卖双方，还有地产经纪人，可能都有这种被“困住”的感受。 9月份以及之前的两次大幅加息，导致房屋抵押贷款利率一路攀升，比年初增加一倍以上。 到9月底，房屋抵押贷款利率已经接近7%。快速飙升的利率压制了房价上涨的势头。据Zillow估计，今年8月份到明年8月份，地产价格还会增长1.2%；而前一年度同期的增值幅度为14%。 经纪人对地产市场冷却的速度最为敏感。德州奥斯汀地产经纪人安德鲁.瓦列霍（Andrew Vallejo）在接受纽约时报采访时表示，目前的地产市场是他15年来见到的最慢的时候。他感觉“买卖双方都被困住了” 。 加州的地产经纪人也有类似的感觉。旧金山湾区一位资深的华人资深地产经纪人说：“（现在）市场非常淡，很多做了20～30年的经纪人都说：这是（他们）从业以来最慢的一年。现在接到挂牌上市的房屋，很大可能就是卖不出去，前期的投入零回报。买家的经纪人现在也很累，客人看了不下手。” 买卖双方现在都处于等待状态，等待更好的机会。 她还说，“现在想卖房套现的，后悔没有早点卖。” 据COMPASS的数据，加州旧金山房产市场三个月滚动平均中位价格在6、7、8三个月内出现价格三连降，从5月22日的最高位207万下降到8月22日的173万。房屋三个月平均涨幅也从5月22日最高时12%，下降到8月22日的-7%。 南加州洛杉矶县地产经纪人Andy也看到很多房产在市场上等待近2个月还未售出，很多卖家降价出售。他主要经纪洛杉矶县以东华人聚集地区的地产市场。 洛杉矶县东部华人聚集的一些城市，价格70万～110多万美元的独立房价格不等。5月份以来，他经手的房屋数量减少了大约80%，一些房屋价格下降了5～6万美元。 Andy认为，这种下降的价格并非房屋的真实价值下降，而是去年以来那种急剧膨胀所带来的不理性加价。这次加息把这些水分挤了出去。 他刚经手一套房屋，但最后未能成交。这套房子3室两厅，1，800英尺，一开始要价110多万，在市场上等待了大约50天一直未能成交。随后房主把价格调整为105万。一位华人看中后想现金买房，但因受市场行情影响，怕买下来后吃亏，就要求降价到100万以下。 双方僵持一段时间后，最后半路上杀出来一位买主以更高的价格买走这套房，这让华人买家非常后悔。 Andy感觉洛杉矶地区房市有部分现在已转为买方市场。买方变得很谨慎，担心利息太高，会影响贷款的偿付能力；而卖方的心理也已经从去年对高价的追求变为比较理性。 现在是不是买房的机会呢？ Nancy认为，有经验的投资客还在看房，希望可以买到性价比较好的房子，“对投资客而言，利率高都是暂时的，过两年下来，可以重新贷款。” Andy也认为买卖双方要互相考虑，协商出更合理的价格。差异太大就可能无法成交。他对于房产投资仍怀有信心， “我觉得（买房）远远比把钱放在银行里好，买房还是一个比较稳妥的投资。” 曾预言2008年房市泡沫危机，有“毒藤”之称的地产分析师泽尔曼（Ivy Zelman …

房贷利率持续升 1月以来涨2倍 湾区望房兴叹 世界新闻网 10/02/2022 9月份贷款利率是美国自大萧条之后，首次超过6%，并持续攀升，冷却了湾区高价房市的购房需求。9月22日的30年期贷款固定利率已达6.29%。从今年1月份以来，随着美国联储局提高利率以尝试遏止通膨，利率已经涨了两倍。 房屋贷款利率从今年4月开始向上飙升，结束一段历史性低利率时期。先前的低利率，加速推动房市竞争与加价至天文数字水平。在房价仍持续增长地区，尽管增长速度缓慢，贷款利率上涨，已很大程度减弱买家的购买力。 例如，根据30年期贷款固定利率6.29%，若买家购买一栋170万元房屋、也就是旧金山8月份房屋中位价，其自备款为20%，每月需支付约1万500元贷款。相较之下，若于今年初始购买此房，当时贷款利率仅为现在的一半、每月仅需支付7800元。 核桃溪贷款公司「Preferred Mortgage, Inc.」总裁威尔森(Jim Wilson)表示，买家现在只得在市场旁边，坐着等待看看会发生什么事。他指出，过去三个月的贷款申请减少90%，预估未来六个月房价还会下跌。尽管湾区房屋卖家降低要价变得更常见，但这些降价，通常不足以平衡贷款利率飙涨所产生的影响，「卖家将必须愿意降价，直到他们找到可负担得起的买家。」 自8月中旬以来，平均贷款利率上升1%。根据「加州房地产经纪人协会」报告，6月底至8月初利率回落，推动房屋销售与房价逐月小幅上涨。协会指出，湾区房屋销售量仍比去年减少29%。 与去年疯狂房市相比，需求的对比惊人。现在，房屋挂牌上市后，出价买家更少，并且在市场停留时间更长。例如在康曲科士达县，与2021年8月份相比，挂牌上市房屋在市场停留的中位天数为8天，现在市场停留天数则超过两倍达到18天。 利率上涨也打击湾区高收入买家。根据「Redfin」报告，全国没有其他地方，能够见到比湾区更严重的豪宅销售巨大跌幅。「Redfin」定义豪宅为市场预估价格最高5%。屋仑豪宅豪宅销售减少64%、圣荷西减少60%、旧金山减少50%。 Redfin经济学家费尔韦瑟(Daryl Fairweather)在报告中指出，当高端住房购屋者见到贷款利率上升所产生的影响，非常震惊。对一名豪宅买家来说，较高利率可能同等于每月房屋帐单贵上数千元。不确定时期迫使人们重新审视财务状况，奢侈品通常是第一件被削减的东西。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 德州休士顿KHOU电视台报导，随着联邦基准利率持续调升，德州多数的房贷利率已经突破6%大关，单是看「6」这个数字可能不痛不痒，因此KHOU以40万元的房子计算月付额增加多少，才能让购屋族真正有感。 部分地区的30年期房贷利率已经突破7%大关，创下14年以来新高。但是房价并没有跟着利率上涨而跌，平均价仍然要40万元。 …

加州将中国农历新年定为法定节假日 可休假8小时 世界新闻网 10/01/2022 中国央视新闻报导，美国加州当地时间9月30日午夜前，加州州长纽森签署通过一项法案，将中国农历新年定为加州法定节假日。 报导称，这项法律授权加州雇员可获得8小时的假日积分，可享有8小时的假期、年假或补偿性休假来庆祝春节。 纽森在签名信中写道，中国的农历新年庆祝摆脱过去一年的烦恼，并迎接繁荣和好运继续前行，承认农历新年为加州的法定假日，也是承认亚裔给加州带来的多样性文化，为所有加州人提供了一个参与度过农历新年的机会。 加州雇员包括公务员、老师、公共交通司机等任何公共体系的服务人员。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 德州休士顿KHOU电视台报导，随着联邦基准利率持续调升，德州多数的房贷利率已经突破6%大关，单是看「6」这个数字可能不痛不痒，因此KHOU以40万元的房子计算月付额增加多少，才能让购屋族真正有感。 部分地区的30年期房贷利率已经突破7%大关，创下14年以来新高。但是房价并没有跟着利率上涨而跌，平均价仍然要40万元。 以40万元为准，一年前利率还在3%的时候，月付额为1350元；现在6%的利率，月付额达到1900元，一年多缴6600元，足足涨了30%。因此，KHOU建议，买房者如果不想被房贷拖垮，最好找个小一点的房子，或是选择浮动利率，未来降息时还有可能省点利息钱。 至于德州房屋价格为何不跌，KHOU发现，因为已经待售的对象越来越少，而屋主又因为诸多原因不愿卖房，导致供需不平衡。 Source 美西房市急冻 西雅图交易跌34% 最快冷却20城加州占6个 世界新闻网 9/24/2022 房地产经纪公司Redfin最新研究指出，犯罪潮正席卷西岸并冲击房市，西雅图房屋销售下滑34%，成为全美冷却最快速的房屋市场；全美冷却最快速的20个房市中，加州占六个，东岸佛州则有五个。 …

圣荷西住房短缺 全美最严重 潜在卖家持续观望 世界新闻网 10/01/2022 导因于房屋供应有限，圣荷西住房危机比美国任何一个大城市都来得严重。根据房屋服务研究工具机构「安吉」(Angi)最新报告，包括圣荷西、桑尼维尔、圣他克拉拉在内的圣荷西都会区，在住房供应方面比华府、旧金山与波士顿等其他主要都会区的情况更糟。 研究采用多个因素，包括市场上新房的上市挂牌率、进出都会区的居民数量与房价变化。报告指出，和去年相较，圣荷西都会区今年上市的房屋数量减少了近20%，于此同时，房价上涨7.5%。专家表示，房价飞涨与供应有限的模式，是整个湾区持续住房短缺的结果。 圣荷西州大城市与地区计划教授马瑟(Shishir Mathur)表示，房屋供应一直是圣荷西与湾区其他城市的问题。城市没有建造足够房屋因应持续增长的人口与就业机会。 疫情期间，房屋上市率降低可部分解释圣荷西都会区房市情况，尽管疫情期间的低贷款利率导致房屋的巨大需求，但由于疫情后贷款利率上升，购房的可能性减少。同时，拥有房屋已有几十年的潜在卖家，不愿将房屋投入市场而持续观望。 尽管如此，6月份房屋在市场上的平均上市时间为13天，卖家的成交价平均比要价高于5.6%。圣荷西都会区有数千计的空置未上市房屋，将潜在买家拒之门外，并承受竞争激烈的租赁市场。此外，圣荷西平均每月贷款额(包括付税与保险)超过9000元，需要家庭年收入约21万6000元才可负担。 「圣他克拉拉县房地产经纪人协会」会长法瑞拉(Lisa Faria)表示，住房成本仍高，需求仍远超过供应。对有意在圣荷西都会区买房的人来说，竞争激烈。然而，若买家获得贷款申请预先通过，可以提出具竞争力的报价。 Compass房地产经纪人摩尔(Robert Moore)表示，自2012年以来，圣荷西房价已涨了两倍，尽管利率上涨，但房价也将持续上涨。 研究指出，建筑材料短缺与施工延误，也造成住房短缺。长期以来，建筑成本一直是城市里的可负担房屋障碍。摩尔表示，由于昂贵的城市相关费用以及租金控制政策，开发商将房屋建设转移到其他更符合商业现实的城市与州。为了加强发展，圣荷西必须改变路线，取消意识形态导向的立法，采用实际可行的商业责任立法。 马瑟指出，高房价正在掏空中产阶级。有许多人无法负担买房，甚至租房，这些人在一定程度上被阻挡搬进湾区。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 德州休士顿KHOU电视台报导，随着联邦基准利率持续调升，德州多数的房贷利率已经突破6%大关，单是看「6」这个数字可能不痛不痒，因此KHOU以40万元的房子计算月付额增加多少，才能让购屋族真正有感。 部分地区的30年期房贷利率已经突破7%大关，创下14年以来新高。但是房价并没有跟着利率上涨而跌，平均价仍然要40万元。 …

远距工作者涌入炒热夏威夷房市 当地人却被迫离岛 世界新闻网 10/01/2022 疫情催生远距工作新模式，允许部分人士可越洋维持工作，并用过去无法想像的方式体验生活。但是，这种自由为人们同时带来优势与成本增加，尤其是当公司开始要求许多远距工作者返回办公室时。这个情况在夏威夷最为明显，疫情期间，大量远距工作自美国本土涌入夏威夷。 新冠疫情重挫夏威夷观光业，远距工作者移居夏威夷，提供陷入困境的当地经济充沛资金。但在各个岛屿上，许多来自旧金山等地的人，对当地产生许多其他影响，例如随外来者搬入而飙升的房价。 美国国税局最新数据显示，提交2019年申请表数据，已有434人离开旧金山前往夏威夷，这些数据包括2019-2021年7月中旬国税局收到的纳税申报表。相较之下，提交2018年纳税申报时，仅有249人搬离。尽管这些数字，并非所有旧金山人疫情初期搬往夏威夷的完整统计，但确实反映当时随着办公室关闭与远距工作增加的情况。 檀香山共同工作空间「Box Jelly」首席执行官藤平(Rechung Fujihira)是夏威夷当地人，他表示，远距工作让一些原本在美国本土工作的夏威夷人可以回家，与家人更亲近，无论是暂时还是永久的。尽管并非全部，但许多远距工作者来自科技业，他们有能力在岛上抢购昂贵房屋，然而，由于住房短缺与房价上涨，许多当地人不得不离开岛屿。 如同湾区，夏威夷数十年来与严重局部的住房短缺抗争，疫情促使岛上情况产生变化，主要是因为人们不再须要到办公室。夏威夷房地产经纪人莫顿(Rebecca Morton)表示，从2020年3月至2022年初，全夏威夷州每个房地产市场，都有创纪录数量的现金买家。 房市最近几个月稍有降温，导因于贷款利率上涨。但是，大岛7月独栋住宅售价中位数仍为45万6000元，比去年同期高出7%。根据Coldwell Banker数据，公寓售价中位数比去年7月上涨11%达54万元。莫顿透露，她的内核客户来自湾区科技业，疫情期间，许多主管自美国本土搬到夏威夷。 但并非所有在涌入夏威夷岛屿的远距工作者，都能留下来。招揽各地各个产业人才来到夏威夷的「Movers and Shakas」主任Nichole Lim认为，远距工作仍然存在，但有时是混和形式，例如短暂来夏威夷远距办公一个月。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 德州休士顿KHOU电视台报导，随着联邦基准利率持续调升，德州多数的房贷利率已经突破6%大关，单是看「6」这个数字可能不痛不痒，因此KHOU以40万元的房子计算月付额增加多少，才能让购屋族真正有感。 …

美房贷利率升破6%很吓人？1980年代曾飙到这个数字 世界新闻网 9/30/2022 美国房贷机构房地美（Freddie Mac）周四公布，美国30年期固定房贷利率平均水准，已攀升到6.7%，站上逾15年新高。但这样就算高了吗？史崔特回忆说，他1980年代初期进入不动产行业服务，而当时的房贷利率可是当前水准的三倍多。 CNN报导，史崔特表示，他还记得，有一对情侣在1981年9月购买新屋，他们申办30年期固定房贷，当时利率高达19%，但他们递出申请后反而松了口气。他们希望赶在利率进一步升高前完成手续。 在康乃狄克州不动产公司William Raveis服务的史崔特说：「他们当时很高兴能取得19%的房贷利率，因为赶在最后一刻完成手续，隔周起房贷利率将升到20%。」 根据房地美的数据，在1981年10月，30年期固定房贷的每周平均利率为18.6%，创下历史新高。这个数据来自一项固定利率房贷调查。这项调查的对象为取得20%房贷利率、信用良好的购屋者。 到9月底为止的一周，美国30年期抵押贷款利率均值攀抵6.7%。有些民众可能感到扼腕，因他们未能加入7月的3%低利率房贷行列。但从历史来看，目前的利率水准其实仍算低。 对考虑购屋者而言，1980年代初期的超高房贷利率可说是相当不友善。到了1980年代中期，房贷利率已回落，使房贷负担变轻，即使当时房贷利率仍接近10%。 不过，自1980年代以来，世事已产生重大变化。目前即使薪资有所成长，但房价和利率迅速攀升，拖累美国民众的房屋负担能力降至35年来最低。 在1980年代，美国房贷利率固然位于高点，但房价却也便宜许多。 1981年10月时，一户房屋的成交价为7万398美元。根据贷款数据公司Black Knight，当月平均房贷利率为18.45%，每月须缴870美元，约占当时每月所得中位数的55%。 到了1986年10月，房贷利率降至9.97%，而一户房屋的成交价涨至9万1,488美元，每月须缴640美元，占民众每月所得中位数比重30%。 Black Knight企业研究副总裁沃顿说：「调降利率会使房价迅速攀升，超过薪资增幅，但买家也较有能力买房。所以，利率每降1%，可用相同的钱多购买10%到12%的房子。」 CNN报导指出，过去11年来，美国的利率都在5%以下，2021年1月时的单周平均水准更跌至2.65%的空前低点，这也是造成今日房价如此高耸的一个原因。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 …