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金山街道斜率31.5% 「房屋歪到像倒塌」每坪却飙到7万 联合新闻网 7/22/2022 你知道旧金山的街道有多陡吗？部落客「鲈鱼」分享一张街道照，「在旧金山只要把街道当作水平面，就可以拍出电影『天能』（TENET）的剧照，完全不需要动手脚」，图中的房子与停在街上的汽车形成明显的斜角，仿佛下一秒房子就要倒塌，让人看了直冒冷汗。 「鲈鱼」介绍这条费尔伯特街（Filbert Street）的斜率（坡度）为31.5%，虽然网络上曾有人找出好几条更陡的街道，但其中几条只有10公尺左右的路段超过这条街，且并非主要贯通的街道，因此这条堪称是西半球最陡的城市街道，算是「血统最纯正的」。 「鲈鱼」形容行驶在这条街道上的感觉，简直就像在坐云霄飞车爬坡，陡到爬坡时的眼前只能见得天空，因此下坡路段总是让煞车磨得特别快，站在坡底「你会不时听到煞车尖叫声，闻到煞车皮烧焦味，看见地上全是轮胎磨出的黑印」。 斜坡停车在旧金山被列为驾照必考题，不只是把车停好这么简单，当地人都知道停妥后一定要「把前轮打弯让轮胎深深卡在人行道边上」，「鲈鱼」话有玄机地表示，「如果（轮胎）没卡的话，车子滑下去的帐全算你的，有时就算轮胎打弯了，但没有卡进人行道也是会吃罚单的」，就连公权力也要介入维护交通安全，可见街道到底有多陡。 这些坡度大的街道都是流传自150年前的规画，鲈鱼不禁纳闷当时主要还是以马车为主，「不知到马是怎么爬上去？下坡又怎么煞得住？」也因为坡度太大使得旧金山的缆车应运而生，造就出全美国最独特都市街道景观。 然而，你一定好奇这么陡有谁要住？仅管这条街道有31.5%的超大斜率，房子外观大角度倾斜，但这里的房价却还是贵得不得了，屋龄「平均不过才100年」历史，每坪却要价约7万美元。 Source 升息冲击房市 房贷暴涨1倍 专家：进场须谨慎 世界新闻网 7/13/2022 联准会调息连涨3%，疫情两年多来一路高歌的房地产一片哀嚎，美国未来房市扑朔迷离。南加房地产专家指出，目前的房市对许多人来说确实有如冬天即将到来，但同时也可能是一些人期待了好久的春天。不过专家提醒，即便已经闻到了春天气息，也千万不要一头栽进去，多分析比较很重要。 全国住宅建筑商协会NAHB最新公布的数据，6月美国在住宅上的信心指数下降2点至67点，创下2020年6月以来的最低水平，也创下这个指数的六连降；美国5月的消费者物价指数同比增速创下40年来的新高；今年年初美国30年期固定抵押贷款平均利率为3.25%，目前飙升到惊人的6.13%，半年中已创下美国自2008年房市大崩盘以来的最高利率水平。近期美联准会宣布增加75个基点，让大量的购房者望而却步，抵押贷款大幅减少，房屋销售下降。 洛杉矶资深房地产经纪、郑德伦地产贷款学院长郑德伦表示，疫情两年多来全国出现房价高涨甚至一房难求情况，不少房子甚至以高于叫价三至四成甚至更高的价格售出。持续两年的房价高涨最重要的原因来自于成本提升，疫情之后闭关锁国和停工停产的模式，造成建筑成本大幅度成长。与此同时，美国政府调低购屋利率，最低时达到2.75%，商业不动产打包成商业不动产债券基金卖给政府，政府帮助商家扛住租金和利息等措施，都使得美国房地产呈现「繁荣景象」。但是，如今却面临严峻挑战，如果战争和疫情不结束，全球供应链还是断层，情况很难好转。 郑德伦表示，在升息之后，政府已明确表示要减债，不再继续扛下抗疫的债务，即将到期的债务将释放到市场上。目前的房贷利率回升2013-14年的水平，但实际数字却是从之前的3%左右上升到6%，民众房贷成本增加一倍，仓库和零售店铺等商业地产成本还贷更高。 资深房地产经纪李秉信认为，商业地产最麻烦的地方是五年或七年轮回到期，重新回归市场利率。2015至2017年非常低的商业贷款利率，这两年正好遇到重新贷款和利息暴涨，很多商业地产可能被迫出场。 这波调息对商业地产挑战巨大，部分购物商场和零售店铺已法拍产品上市。李秉信表示，部分投资人也关心网络时代购买实体商业地产是否有风险？他认为，大家都害怕担心的时候是进场最好时机。别人的冬天可能是你的春天，冷暖自知。 郑德伦表示，多家大型银行数字显示，今年第一季度没有按时付房贷的数字是去年的七倍，六月升息之后，情况可想而知。但目前市场上的法拍数量依然有限，主要是因为银行目前还有一些新的保护措施，这一波的拍卖屋会比2008年复杂很多。 他认为，这波的拍卖如果想要从中获利，不是只有单纯地了解和银行之间的债务，还要全面了解可能潜在的其他官司纠纷，比如是否有中小企业贷款或者私人信用贷款纠纷，要研究这些债务是否可以被清除等等，需要更多的专业知识。 …

通膨率加利率双率双飙 美房贷需求降到22年来最低 世界新闻网 7/20/2022 利率走高和通膨狂飙重创美国消费大众，房贷市场跟着哀号，情况看来没有最糟只有更糟。最新数据显示，全美房贷需求已降到2000年来最低水准 CNBC报导，美国抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association，MBA）经季节因素调整的指数显示，上周全美房贷需求比前一周降低逾6%，降到2000年来最低水准。 上周为买房而申请抵押贷款的件数减少7%，与去年同期相比更陡降19%。买方这一年来都遭遇高房价问题，但现在利率水准几乎是1月时的两倍，购买力随之大减。 MBA经济学家Joel Kan说：「不论是传统贷款或向政府贷款，购屋活动都下滑，反映经济展望减弱、高通膨和房价仍然高不可攀，这些挑战正打击买方需求。」 单周利率变动不至于左右购屋意愿，但利率走高的大环境仍产生影响。房贷利率之前一连三周小幅滑落，但上周再度回升。 以标准型房贷（64.72万美元为上限）而言，30年期固定利率房贷的平均合约利率从5.74%攀升到5.82%。 对利率十分敏感的房贷再融资，上周需求减少4%，与去年同一周相比更锐减80%。这些申请件数也掉到22年来最低点，但购屋者的需求滑落造成再融资占房贷活动比重增加，升到占总申请件数的31.4%，高于前一周的30.8%。 本周房贷利率变动不大，但因债市波动加剧，情况不久很可能改观。美国联准会（Fed）下周可望进一步提高利率3码（0.75个百分点），其他央行也可能采取类似行动，力抗通膨。 Mortgage News Daily首席运营官Matthew Graham说：「下周尤其是如此，届时市场将消化Fed下周三公布的最新政策声明，但本周四欧洲央行（ECB）的政策声明也可能引起骚动，足以影响美国的利率。」 Source 升息冲击房市 房贷暴涨1倍 专家：进场须谨慎 世界新闻网 7/13/2022 …

南加房价今年首下跌 洛杉矶近3成对象降价 竞标战趋缓 世界新闻网 7/20/2022 南加州6月的房价和销售额比前一个月小幅走低，这印证了房市开始降温，房价缓慢下跌的趋势。根据专业房地产网站DQNews发布的数据，6月是自今年以来，南加州竞争激烈的房市中位房价出现下降的第一个月。该地区六个县的中位售价为75万元，低于5月的76万元。不过，与去年6月的中位数价格67万9000元相比，价格仍飙升。 尽管如此，下降还是有点令人意外。 DQNews的数据显示，中位价格往往在夏季达到顶峰，在过去十年中，5月至6月的平均涨幅为1.78%。上一次5月到6月房价下跌发生在2010年。 DQNews 表示，与此同时，房屋销售与去年同期相比大幅下降。6月共售出2万289套房屋，而去年6月为2万7143套，下降25.3%。此前有大量其他证据表明，自今年抵押贷款利率飙升以来，房市已大幅放缓，从3%的低位上升到现在的5%中位。 房地产经纪表示，竞标战已经变得不那么频繁，库存正在上升。愈来愈多的房屋卖家也被迫降低要价以寻找买家。 根据Redfin数据显示，6月洛杉矶市场上29.6%的房屋降价。这是2021年6月12.6%的两倍多，高于旧金山、波士顿、底特律和圣路易斯等其他几十个城市。 一些分析师认为，随着市场变得不那么狂热和更加理性，预计未来12到18个月房价会逐渐下跌。 但在南加州这样一个需求量很大的市场中，价格下跌5%甚至10%对许多人来说可能不会动摇，而购买力不足的人将被推入竞争日益激烈的租赁市场。 从整个加州来看，加州6月房价中值跌至86万3790美元，较5月修正后的纪录高位90万170美元下降4%。尽管如此，6月份的价格仍比去年同期上涨5.4%。至于价格放缓的部分原因，是因为6月销售组合发生了变化，「高端市场开始回落」。 Source 升息冲击房市 房贷暴涨1倍 专家：进场须谨慎 世界新闻网 7/13/2022 联准会调息连涨3%，疫情两年多来一路高歌的房地产一片哀嚎，美国未来房市扑朔迷离。南加房地产专家指出，目前的房市对许多人来说确实有如冬天即将到来，但同时也可能是一些人期待了好久的春天。不过专家提醒，即便已经闻到了春天气息，也千万不要一头栽进去，多分析比较很重要。 全国住宅建筑商协会NAHB最新公布的数据，6月美国在住宅上的信心指数下降2点至67点，创下2020年6月以来的最低水平，也创下这个指数的六连降；美国5月的消费者物价指数同比增速创下40年来的新高；今年年初美国30年期固定抵押贷款平均利率为3.25%，目前飙升到惊人的6.13%，半年中已创下美国自2008年房市大崩盘以来的最高利率水平。近期美联准会宣布增加75个基点，让大量的购房者望而却步，抵押贷款大幅减少，房屋销售下降。 洛杉矶资深房地产经纪、郑德伦地产贷款学院长郑德伦表示，疫情两年多来全国出现房价高涨甚至一房难求情况，不少房子甚至以高于叫价三至四成甚至更高的价格售出。持续两年的房价高涨最重要的原因来自于成本提升，疫情之后闭关锁国和停工停产的模式，造成建筑成本大幅度成长。与此同时，美国政府调低购屋利率，最低时达到2.75%，商业不动产打包成商业不动产债券基金卖给政府，政府帮助商家扛住租金和利息等措施，都使得美国房地产呈现「繁荣景象」。但是，如今却面临严峻挑战，如果战争和疫情不结束，全球供应链还是断层，情况很难好转。 郑德伦表示，在升息之后，政府已明确表示要减债，不再继续扛下抗疫的债务，即将到期的债务将释放到市场上。目前的房贷利率回升2013-14年的水平，但实际数字却是从之前的3%左右上升到6%，民众房贷成本增加一倍，仓库和零售店铺等商业地产成本还贷更高。 …

房租飙 小企业雪上加霜 世界新闻网 7/19/2022 随着联邦政府停止新冠疫情的补助、通货膨胀持续发酵，国人只能尽量缩衣节食、勒紧裤带生活；但预算持续减少下房东也开始涨租，使中小企业家在面临群众消费力下降、营收萎缩的同时，还得想办法挤出更多房租，可说是雪上加霜。 两年前疫情刚爆发时，德州礼品店Gramercy Gift Gallery的老板贾西亚(Martin Garcia)仍按月缴交房租，但房东允许他按能力许可支付就行；不过去年8月联邦政府停止实施禁逼迁令(eviction moratorium)后，房东开始向他索讨过去一年积欠的房租。 幸好之前的假期销售还算不错，贾西亚在15天之内向银行筹到1万元、还附带高额的利息，终于在假期结束后顺利偿还；但他也担心今年不景气的状况若继续恶化，像礼品店这样的非必需性消费，经营恐怕会更加困难。 根据小型企业联合集团Alignable研究中心的调查，今年5月竟高达33%的小企业无法全额或及时缴交房租，比4月的28%又再上升一些；另外，有52%的人表示房东在过去六个月内已调涨房租。 「还有很多的小企业正在从新冠疫情的最后阶段复苏，」Alignable的通信主管卡斯多(Chuck Casto)解释：「加上还要应付近几年最严重的通膨，让小企业的生存岌岌可危。」 华府餐饮业者莉丝·拉科斯特(Ris Lacoste)表示，她申请的联邦餐饮业振兴基金(SBA Restaurant Relief Fund)必须在明年3月以前用完，如今生意毫无起色，她也担心自己明年没有振兴基金后要如何生存，「在那之后我该怎么办？我现在每存的一分钱最终都得吐回去」。 「薪资在涨、食物成本也在涨、就连水电费也不例外，我已经每周工作六天、一天12小时，」拉科斯特说：「但现在我们都是在替房东赚钱，这样能撑多久？」 商业地产研究与咨询服务公司Marcus & Millichap的调查指出，2022年第一季的租金比去年同一时期成长4.6%，空屋率则下降6.5%、创下2015年来的新低。 该公司全国房屋零售总监多布(Daniel Taub)更预言未来的零售市场不大乐观，通膨成长将持续抑制消费，房东也会更难涨租：「消费力有限的情况下，零售业者可负担的空间和库存量也会减少，未来势必有人要先妥协。」 …