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80家上市房企手持现金五年来首次下降，有息债规模逾7万亿
来源： 澎湃新闻
9/19/2021
9月19日，克而瑞研究中心发布的一则关于2021年上半年房企偿债能力报告显示，克而瑞监测的80家重点上市房企2021年上半年手中的现金持有量出现五年来首次下降，总有息负债增速也持续下降，规模较2021年初基本持平。
报告称，2021年上半年末80家重点上市房企的现金持有量为31977亿元，较2021年初微降0.2%，这是近五年来首次出现下降。随着近几年“房住不炒”的政策调控基调稳步推进，行业进入缓慢增长期，房企持有现金的增速呈现下降的趋势，由2017年、2018年的20%以上的增速下降到2019年、2020年的10%以上的增速。而自2020年下半年三条红线出台以来，房企持续加强降杠杆，融资性现金流出增加；叠加房贷集中度管理制度的“两条红线”出台，房企的销售回款周期加长，上半年部分房企的销售回款率有了一定程度的下降，从而导致了2021年上半年末房企整体现金持有量减少。
从各个梯队的表现来看，TOP10房企的现金持有量仍有优势，持有现金12662亿元，较期初下降1.48%。TOP11-30梯队以及TOP51+梯队的房企现金持有量较期初实现增长，其中TOP11-30的房企增长相对较高，增速为2.88%。
但需要注意的是，今年上半年只有50%的房企现金持有量较期初增长，而2020年这个数字为81%，占比较2020年减少了31个百分点。现金增长的企业中，仅有6%的企业增幅超过50%，而2020年末有占比25%的企业现金增幅超过50%。克而瑞认为，在降杠杆的大环境下，加上销售回款受到影响，企业现金增速下降在所难免。
有息负债方面，克而瑞统计的数据显示，截至6月末，80家重点房企的总有息负债规模为71185亿元，有息债规模保持7万亿元以上，较期初增长0.4%，增速较2020年的5.4%继续下滑。
克而瑞认为，房企的有息债增速在2017年到达高点后，近几年来，随着行业调控持续，并表债务增速持续下滑，特别是三条红线以来，受限于降档要求和政策对各档企业有息债增幅的限制，房企对自身的债务增量控制得相对较严，大部分房企维持“量入为出”的状态。
从有息债的期限结构来看，2021年上半年末80家房企的短期有息债20014亿元，较期初下降9.3%，这是继2020年末首次出现同比下降后，保持下降的趋势，并且降幅较2020年的2.8%扩大了6.5个基点；同时，2021年上半年末长期有息债51170亿元，较期初增长4.8%，增幅较2020年末增长了1.5个基点。房企净负债率同比下降4.53个百分点至66.54%，有约六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2021年上半年末有33家房企居绿档，较2020年末增加3家，橙档11家，增加3家，红档则减少了一半至4家。
自从2020年8月底政府颁布三条红线监管指标以来，三条红线就成为房企改善财务状况的一个重要衡量标准，上半年大多数房企都将改善三条红线指标作为财务工作的一个重点。
克而瑞统计的数据显示，从80家重点房企2021年中期的财务情况来看，其现金短债比的算数平均值为1.7，中位数为1.55；净负债率的算数平均值为80.42%，中位数为72.54%，现金短债比和净负债率两项指标基本都能达标。仅有剔除预收款后的资产负债率无论是算术平均还是中位数都均超70%。报告强调，虽然相较于期初有所改善，但多数企业仍然在此指标上踩线，未来将是房企改善的重点。
另外，今年上半年受制于融资环境的影响，加上三条红线的制约，不少开发商加大了债务偿还的力度。房企的短期有息负债在2020年末实现首次下降后，今年上半年继续下降，使得行业平均现金短债比在0.15至1.6，短期安全边界加强。2021年上半年末，80家房企现金短债比的加权平均值相较期初增长了0.14至1.6，达到近四年来最高值，房企流动性和安全边际有所提升。长短债比加权平均值较期初上升0.34至2.56，中位数较期初增加0.34至2.49，也是近四年来的最高值，债务结构优化成效持续显现，短期偿债风险有所降低。
中国房企大洗牌：今年平均每天1家破产，知名企业也难幸免
来源：时代周报
9/07/2021
房地产行业集中度持续提升，小微房企加速退出市场。
9月5日，据人民法院公告网公告，包头市昆都仑区人民法院根据申请人的申请，裁定受理包头市天意房地产开发有限责任公司（下称“包头天意”）破产清算一案。国家企业信用信息公示系统显示，包头天意成立于2007年，主营业务为房地产开发，注册资本为1000万元，目前经营状态为吊销。
时代周报记者不完全统计，今年以来，截至9月5日，共有274家房企发布破产文书，平均每天就约有一家房企破产。
“从比例上看，中国房地产开发企业数量在10万家左右，9个月破产270多家，属于正常的优胜劣汰。”9月6日，一名地产分析师告诉时代周报记者，破产房企主要以小微房企为主，“这类企业竞争力和抗风险能力都较弱，融资能力也远低于大中型房企。”
不过，时代周报记者梳理上述名单发现，破产房企虽主要以小微房企为主，但也不乏部分知名房企。房地产行业正进行新一轮洗牌重塑。
不乏知名房企破产
今年3月，佛山市南海区人民法院根据龙元建设集团股份有限公司的申请，裁定受理佛山颐盛房地产有限责任公司（下称“佛山颐盛”）破产清算一案。
佛山颐盛成立于2013年，实缴资本1亿元。旗下“三盛颐景园”总建筑面积25万平方米，规划定位为高端商住体。2017—2018年，佛山颐盛连续两年获得南海区西樵镇“超3000万元纳税大户”殊荣。
通过层层股权穿透，佛山颐盛的最终实际控制人为上海三盛宏业投资集团（下称“三盛宏业”）， 三盛宏业连续十年获得“中国房地产百强企业”，曾多次被评为“中国最具影响力地产企业”。2019年，三盛宏业向员工发行理财产品均未还本付息；高管私自兑付理财转走资金，引爆财务危机。今年8月，三盛宏业董事长陈建铭被法院通告，悬赏1000万元征集其转移财产线索。
另外一家知名房企是位于安徽合肥的元一房地产发展有限公司（下称“安徽元一”），该公司成立于2000年，实缴资本为6亿元。自成立以来，安徽元一在合肥接连开发了元一名城、元一时代广场、元一高尔夫、元一希尔顿等多个项目，在当地很有名气。
今年7月，合肥铁路运输法院根据安徽省第一建筑工程有限公司、安徽元一房地产发展有限公司清算组的申请，裁定受理安徽元一房地产发展有限公司破产清算一案。目前，安徽元一已被多地法院列为失信被执行人，被执行总金额约为14亿元。
通过层层股权穿透，安徽元一的最终实际控制人为香港元一集团。上世纪九十年代末，元一集团进入内地投资房地产，足迹遍布上海、浙江、江苏、安徽等地，开发的房地产项目规模近500万平方米，酒店38万平方米，投资涉及酒店、高尔夫、商业、住宅、旅游等多个领域。今年5月，元一集团执行董事兼总裁李小榕被列为失信被执行人，并限制高消费。
上市房企违约不断
小微房企破产信息接连不断，上市房企的日子也不好过。
今年2月，华夏幸福(600340.SH)发布公告称，因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。截至9月4日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元。
7月，蓝光发展(600466.SH)发布公告称，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致部分债务未能如期偿还。截至9月3日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计186.64亿元。
8月9日，阳光100中国（02608.HK）发布公告称，公司2亿美元可转换债券或构成违约。标普指出，由于阳光100难以获得新融资，此事可能导致该公司全面违约。为此，标普将阳光100中国长期主体信用评级从“SD”（选择性违约）调整为“D”（违约）。
广发固收团队以“首次违约时存量债券余额/期初未违约债券余额”作为边际违约率的计算方法，计算地产行业分季度的违约率情况。结果显示，2020年7月以来，不论是从违约主体企业数量，还是违约债券金额，都远超历史同期水平。
与此同时，信用风险的暴露呈现“大型化”、“主流化”趋势，违约逐渐从边缘小型房企蔓延至TOP50房企。此前，华夏幸福、蓝光发展都曾位列年度销售规模TOP30以内。
针对地产信用风险频发，广发固收首席分析师刘郁表示，2020年7月“三道红线”监管后民营房企融资端显著收紧，其中既有政策管控也有金融机构自发的风险偏好收缩，这导致部分2015—2017年大幅举债杠杆较高的民营房企短期承担了较大的资金链压力，如果遇到债务集中到期未能滚续，同时资产转让不及时，则较容易引发信用风险。
据中国指数研究院数据，今年9月，房企即将迎来又一个偿债高峰，债券到期总规模高达838.5亿元。今年10—12月，债券月度到期均值为619亿元。从未来12个月的债券到期情况来看，下一个偿债高峰将出现在2022年3—4月，到期规模分别为1039.4亿元及940.6亿元。
“可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身造血能力，才能保持平稳发展。加速回款、分拆上市补充净资产等，都是较为安全有效的措施。”中国指数研究院指出。
China looks to reel in heavily indebted real estate sector
Government is forbidding private equity funds from investing in residential development
TRD Staff
9/07/2021
China is cutting off another source of money from residential real estate developers: private equity funds.
The government-endorsed Asset Management Association of China informed pe firms it would no longer accept registrations to set up such funds for real estate investment, according to Bloomberg.
It’s the latest step in the government’s effort to address ballooning debt in the residential development sector and stave off a housing bubble.
Earlier this year, the People’s Bank of China set caps on loans to developers and limited their mortgage lending.
Some of China’s largest developers are swimming in debt — Evergrande Group is the world’s most indebted developer with around $300 billion in liabilities. The company has billions of dollars in bonds maturing in the next year or so and its stock price has plummeted in the last year.
Despite wider concern over the stability of the sector, builders still find buyers for their bonds. Chinese real estate firms have sold $20.3 billion worth of bonds so far this year, the second highest total since 2017.
Private equity funds are a key source of money for developers in China and they only became more reliant on private equity dollars as the government restricted other sources of funding.
As of last year, investment into real estate-focused private equity funds totaled around $130 billion, or 13.5 percent of the sector as a whole.