新Chinatown 法拉盛房市40载起落沉浮 世界新闻网 10/16/2022 法拉盛的地产走势，近几十年来发展迅猛，且仍具不断突破、豪华化之态势，本文以在地产业搏击已久的老前辈、不二家实业公司总裁洪逸次的视角，梳理法拉盛地产的起落沉浮及背后之机缘。 1960年代，台湾东海大学化学专业毕业后，洪逸次随台湾留学潮，来美攻读高分子化学的研究专业，化工专业却已然饱和，经朋友介绍，他在博士肆业情况下开始涉足房产业，当时，贯通地铁七号线及长岛铁路的法拉盛，已是交通喧哗，爱尔兰酒吧人声鼎沸；考察后，他在一号线终点布朗士及七号线终点作抉择，做新一代的中国城，「事实上，布朗士的地形及位置更优，但是有意与无意，法拉盛成了终选。」 1964年：世博会第二次在法拉盛草原可乐娜公园举办，行经法拉盛的几条高速公路得以修建。 1964至1973年：台湾及外国留学生潮。 1969至1975年：纽约市经济大萧条，连带法拉盛空店林立。 1975至1981年：除了台湾外，南韩、印度、巴基斯坦……愈来愈多的亚洲移民来到法拉盛定居或是开店。空店渐次「复活」。同期，纽约市的经济亦恢复繁荣，1976年，洪逸次以30万元价格，买下曼哈顿东44街七层商用楼，1981年，这栋楼以近300万元价格高抛。 1979至1986年：法拉盛地产业的黄金期，楼盘价格以十至20倍速急速增长，时任皇后区区长Donald Manes在1983年有言「法拉盛，已然变成新的中国城」。 个中原因，一来，曼哈顿的房价在同期也以十倍速增长，带动法拉盛地产业的发展，二来70年代末期的能源危机，促使更多人由长岛搬迁至皇后区，三来，房价由供需比决定，1980年后，台湾有2万移民额度，加之中国大陆与香港的2万配额，致使亚裔移民在法拉盛急速增加，许多移民由于无车，栖居法拉盛闹市，新楼盘甫一推出，有时甚至未动工，便已售罄，最后，1980年后，房贷利率由固定的8.5%转为可调，房贷率的下降，也造成房市大爆。 1986年：总统雷根签法税改案，消除诸多有关房地产投资的避税，美国房屋价格与土地价格走向高点，但随着1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市「黑色星期一」等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂，1988至1994年间，经历黄金期的法拉盛地产回落，在1994年，洪逸次以1万7000元低价，帮助顾客入手位于北法拉盛的一套一卧室的共有公寓(co-op)，行情甚至低于车价。 1997至2002年：法拉盛的房市经触底反弹，稳健回升，其时，总统柯林顿签法，规定住满两年的业主若卖房，个人或夫妻售屋利得若在25万及50万元以下，则可减免售屋利得税，促使更多股市投资人把目光投向房市，也使更多民众以首付买房，同期，来自香港及中国大陆的新移民迅速增长，亦促进法拉盛房市交易及租金上涨。 1997年5月，法拉盛一卧室的租金为695元，至1998、1999、2000、2001及2002年，租金则相应涨至775、850、1000、1250及1150元。1993年，法拉盛的二户砖房(2-family brick house)的估值为38万元，至1998、1999、2000、2001及2002年，估值则涨至48万、53万、59万、63万及75万元。 2001年：九一一恐袭爆发后，在曼哈顿华埠的商家及民众搬至法拉盛。 2002年：随着华人新移民的涌入，2002年往后，从酒店、商用楼、公寓至独立屋，华人建商几乎承包了所有法拉盛市中心的开发。沿缅街的两层商业楼，次第加盖成四层，两年之中，中国建商在法拉盛市中心建造了近1万套公寓，缅街及大学点大道间的罗斯福大道路段，各建筑的持有人几乎均为华人。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 …
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房租飙、忧被赶 租客维权运动兴起 世界新闻网 10/16/2022 国内的住房成本节节攀升，租屋族的不满情绪也日益高涨，两年多来疫情时期引发被驱逐的焦虑、房价飙升，加上严重的通膨问题，可负担住房长期短缺似乎成为许多城市无力解决的问题，全美约4400万户租屋家庭的怒火也跟着越烧越旺。 纽约时报报导，这种不满情绪蔓延至整个经济层面。一方面，渴望买房的租客因房价及抵押贷款利率高涨而梦想破灭；另一端，约1100万户低收入租户得花费一半以上的收入付租金；居于中间的租户虽然还不需要帮助，但他们也摇摇欲坠。 这一切推动租屋族的权益维护运动兴起，密苏里州堪萨斯城(Kansas City)即是一个显眼的例子，该城市拥有50万人口，在线房地产公司Zillow的房屋价值指数显示堪萨斯城的典型房屋价格为23万元，比全国水平低10万元以上。 但根据租屋搜索网站Apartment List的数据，随着物疗与医疗产业促进经济稳定拓展，堪萨斯城的租金比起一年前涨了8.5%，上涨速度快过全国其余地区。 过去十年，堪萨斯城增建一系列的高级大楼和公寓，房租上涨带来的压力正从低收入族群延伸到中等收入的教师、城市工人等。 堪萨斯城租客权益团体「KC Tenants」即是在这期间兴起，该团体结合激进的抗争与传统的游说活动，在疫情期间现身政治舞台，在通过有利于租客法律方面发挥重要作用，例如租客被驱逐过程中提供律师的法规 堪萨斯城民主党籍市长卢卡斯(Quinton Lucas)称：「对我们而言这是政治上的转变」尽管他经常成为KC Tenants抗争的目标，但会定期与该团体的领导人会面，「有一种新兴的、几乎更强硬的政治优势，某种意义而言，有人正在组织动员而且受政治吸引，并且非常愤怒，他们与我们大部分人来自不同团体。」 目前全国的租金比2020年初期高出20%，为有利于租客的法律融入长期政策创造了一个机会。 KC Tenants共同创办人拉格维尔(Tara Raghuveer)表示：「大家理所当然地认为租金总是会一直上涨，对于能有所不同的政治想像很少，但现在我认为这种情况正在改变。」 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 …
合法移民因这事租屋被拒…物业公司遭控歧视 45万和解 世界新闻网 10/15/2022 宾州巴克斯郡(Bucks)一对夫妇2019年申请租公寓但被物业管理公司拒绝，维权组织提出违反公平住房法的投诉后，两造8月以45万元达成和解协议，上月经联邦住房与城市发展部批准；物业管理公司将在三个州管理的10座公寓楼群，同步实行禁止住房歧视的政策。 巴克斯郡华明斯特镇(Warminster Township)的艾斯朋林(Aspen Grove)公寓物业公司提供从一卧月租1100元到三卧月租1450元的出租公寓，投诉说，这对夫妻申请被拒的理由是刚从哥伦比亚来美的妻子虽是合法居民但尚未有社会安全号码，而物业规定必须有社安号才能申请，即使丈夫的信用分高和家庭收入符合条件亦不予考虑。 「宾州住房平等中心」对公寓物业公司调查后认为，物业管理确实存在歧视行为，违反了联邦公平住房法，于2020年向联邦住房部投诉。 中心运行主任芮秀·温华斯(Rachel Wentworth)表示，许多公寓楼群的业主不了解违反公平住房法的严重性，可能招致严重经济后果，一些业主有明显的歧视，对不同的申请房客采行不同的标准。 艾斯朋林物业公司要求申请人需有社安号，是将很可能没有社安号的移民挡在外面，而公平住房法则禁止国籍歧视。物业公司还拒绝有任何犯罪纪录的申请人，而联邦住房部认为，广泛拒绝有犯罪纪录的同样违反了公平住房法。另外，物业公司还限制公寓内的居住人数，住房平等中心也认为是歧视人口多的家庭，而公平住房法禁止任何基于种族和家庭状况的歧视。 温华斯说：「公平住房法的三项歧视禁令，艾斯朋林物业公司都违反了。」 根据和解协议，公寓楼的业主和物业管理方不承认他们有歧视行为，但同意赔偿以解决争议。作为和解协议的一部分，艾斯朋林物业将改变公司在宾州、新州和佛罗里达州公寓楼群的房客申请政策，并同意支付总额45万元补偿损失、法律费、调查费和公平住房教育费。 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 自今年起，30年期房贷的固定利率已上升约3%，目前将近7%，买房变贵许多。 据全国房地产经纪人协会(NAR)数据，2021年住宅均价为35万7100元，而30年期房贷利率在大约3%，头期款付掉20%，意味买方月负担约1204元。 NAR数据显示，截至今年5月，美国住宅中位数价格来到41万4200元；再加上房贷利率升高，9月底这一周来到平均6.7%，月负担大约2138元，与去年相比增幅近78%。 NAR 8月表示，现在在支付20%头期款的前提下，年收入应达到8万8371元，方有办法负担如此房价或者房贷，与去年的5万8314元相比增加近52%。 …
30年房贷利率6.92%「20年新高」放贷业者利率破7% 世界新闻网 10/13/2022 房地美(Freddie Mac)13日表示，30年房贷平均利率已升至6.92%，创下20年来的新高点，许多放贷业者的利率突破7%；一年前，平均利率才3.05％。 房贷的平均利率从上周6.66%提高到本周新高，也打破金融危机以来的记录；和8月相较，足足多出两个百分点，上升速度几乎可和联准会打击通膨的加息力道媲美。 房贷利率快速上升，对房地产市场绝非好事，因为许多想购屋的民众，想到每月的利息负担，就不禁却步。 根据华尔街日报母公司经营的Realtor.com的估算，中收入家庭付出20％头款后，现在只负担得起33.9万元的房子，不像今年1月，还买得起44万9000元的房子。8月，美国住房的中价位是38万9500元。 高利率导致房市与贷市双双走疲，黑武士贷款技术与数据公司(Black Knight Inc.)说，过去3个月来，锁定的房贷总量下滑了30％，和去年比，更少了60％。从8月到9月，为了从房屋调出钱来用，重新锁定贷款的总量也减少了26％。 桑波恩房贷公司(Sanborn Mortgage Corp.)总经理门纳贤(Michael Menatian)说，「电话几乎都不响了，真的好安静，好安静啊」。 房贷利率通常跟随着10年期政府公债的殖利率起伏，目前殖利率约为4％。联准会开始加速升息以后，借贷的成本就不断升高，但是物价仍不见下降。 联邦住房抵押贷款公司房地美首席经济学家凯特(Sam Khater)说，从数据可以看出，美国经济持续展现两大面貌：就业市场强劲，薪资不断增加，消费者还可维持收支平衡；通膨梦魇挥之不去，经济退缩阴影笼罩，房价越来越不亲民，购屋需求随而陡降。 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 自今年起，30年期房贷的固定利率已上升约3%，目前将近7%，买房变贵许多。 …
使用前三思 这些物品绝对不要用消毒湿巾擦拭 世界新闻网 10/13/2022 当你购买消毒湿巾时，或许期望可以用它来擦拭任何东西，消费网站Cheapism劝你千万别这么做，消毒湿巾对某些物品的表面会造成伤害，厂家建议，它只能用在坚硬、无缝隙的表面，以下这些是绝对不要用消毒湿巾擦拭的物品。 皮制包包和沙发 每天拎着出门的皮包，多少会弄脏，家中皮沙发或车内皮椅，也有同样的问题。使用消毒湿巾来清洁，似乎是个快速的方法。消毒湿巾所含的酒精和氨，会让柔软的真皮变干，并伤害整饰过的皮革。可以用皮革专用清洁剂，或是在温水中加入洗碗精，用少量轻轻擦拭，不能让皮革浸泡在水中。 花岗岩流理台 想用消毒湿巾清洁闪闪发亮的花岗岩流理台面吗？要小心了。反复地用酸性的消毒湿巾擦拭，会破坏花岗岩表面的密封剂，容易让它们受到长期的损伤。烹饪网站Kitchn建议，流理台的每日清洁，只需用热水家点洗碗精，如果需要消毒，喷点消毒酒精也可以达到目的。 眼镜 拒绝用消毒湿巾擦你的眼镜，专家说，这样会破坏镜片上的保护膜。用一滴洗碗精和温水，或是用镜片专用清洁剂和眼镜布擦拭，同样可以达到清洁的目的。 珍珠饰品 用含酒精的消毒湿巾来擦拭可当作传家宝的珍珠饰品，可不是个好主意。它们会伤害包括珍珠、蛋白石和祖母绿等质地较软的宝石。珍珠被认为会受到氨的破坏，而消毒湿巾便含有这项成分。专家表示，清洁珍珠只需要温和的肥皂水即可。 马桶 马桶是细菌孳生的温床，当然可以用消毒湿巾来清洁马桶座和外部，但专家警告，千万不要把消毒湿巾丢入马桶内，湿巾和卫生纸不同，无法被马桶水冲刷，一旦造成水管堵塞，要疏通得花上一大笔钱。 沾污的衣服 吃午餐时不小心把衣服弄脏了？立刻用消毒湿巾擦拭，或许可以让污渍不致那么明显，但对某些材质的衣服可能没有好处，消毒湿巾中的酒精可以让衣服褪色，和损害塑料纤维、亚沙布衣服。最好的解决方案，或许是使用Tide to Go去渍笔。 车内触摸屏幕 虽然触摸屏幕常留下手指油垢造成的印痕，但还是别用消毒湿巾擦拭，它含有的酒精和氨会破坏屏幕的保护膜，会让屏幕雾化、留下擦拭痕迹。可用少量肥皂水轻轻擦拭，但不要太湿。日产汽车建议，用擦拭屏幕专用的湿巾，还特别警告不能使用任何含有抗菌成份的湿巾。 蔬菜水果 绝对不要用消毒湿巾来清洁蔬果或其他食材，一旦吃下用消毒湿巾擦拭过的蔬果，可能会引起呕吐。食品药物管理局 (FDA) 表示，用清水冲洗、或擦拭，是清洁蔬果最安全的方法。. …
房贷利率飙…麻州夫妻买房没能住 每月还要多花1800元 世界新闻网 10/12/2022 房贷利率飙涨，30年固定利率从年初的3%涨到过去两周的近7%，不仅粉碎无壳族拥屋梦，房屋销售连续七个月走缓，已购屋者的每月负担也愈来愈重。 安垂亚与麦克‧约翰森(Andrea and Mike Johansen)最近过得不好，他们暂居安垂亚双亲位于麻州西部农场的露营车里，而露营车对面是养鸡场，里面养了100只嘈杂的鸡。 约翰森夫妇本来以为目前已能住进新落成的房屋，却因供应链延误而迟未竣工，原本只是暂时栖身露营车，不料时间愈拉愈长。 约翰森夫妇的房贷共36万元，现在每个月要多付800元；安垂亚说：「我们窝在露营车里，因为住不起其他地方，家具寄放仓库，每月租金约1000元。」 麦克是注册会计师，安垂亚则是工程师，他们负得起调涨的房贷，但也必须缩衣节食。 安垂亚说：「我41岁了，需要为退休存钱。」 房贷利率高涨，让许多人的购屋梦碎；科罗拉多州32岁的希莱利‧托勒鲁德-何(Hillary Tollerud-Ho)原本和丈夫准备买新房，但随着房贷利率上涨，他们丧失申贷资格。 房贷利率高涨让数百万人买不起房，房市不再疯狂，不像以往每户都有竞价战；房地产经纪人近日开放房子让有意购屋者参观，却没人出现。 Redfin首席经济学者戴瑞‧费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示，「过去两年的房市派对结束，现在仿佛宿醉，这场派对受联准会的低廉贷款驱策，如今通膨结束了派对」。 联准会在新冠肺炎疫情后把利率维持在低点，以免企业倒闭引发严重衰退，但超低利率加上强劲需求导致过去两年的房价飙涨约30%到40%，因地而异。 如今，联准会为了对抗通膨而积极升息，房贷利率今年涨了一倍多并对房市泼冷水。 费尔韦瑟表示，「我们预期房价会在明年趋缓，房市因应房贷上涨有其弹性，衰退可能改变其坚毅程度，但目前只会愈来愈硬」。 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 …
房租涨13.4％ 薪资减9％ 纽约市年轻人找房难 世界新闻网 10/11/2022 一项研究显示，纽约市房租日渐增长的同时，市民工资却在下降，二者增速的差距创下2008年以来最大；经济学者表示，这意味着年轻人的薪资已经越来越难支持他们找到能够负担的住所。 根据租房网站StreetEasy的报告，纽约市民的工资今年下降9%，但租金却猛增超过13%；经过通膨调整后，纽约市的租金增速比工资增速高出23%，创下2008年以来最大差距。 一般情况下，租客的每月租金支出不应超过其月工资的30%，但该报告发现，有超过48%的租客需要用一半以上的工资用来支付房租，而这些可负担的房屋仅占租房市场的10%。 报告发现，关键行业从业人员受房租飞涨影响最大，他们的平均工资只能负担租房市场上2%的房屋；StreetEasy经济学者李(Kenny Lee)表示，这意味着工资微薄的年轻人已经越来越难在租房市场上找到可负担的房屋，也让年轻人难以在纽约扎下根来；他还表示，租金上涨主要因为租房市场上库存较少，「如果库存增加，则有助于抑制租金上涨。」 但他也表示，民众总能找到办法降低租金成本，例如跟他人合租；「在目前租房市场竞争性极强的情况下，很多人在节省租金方面很有创造性；根据StreetEasy的数据，发现跟他人合租能够每年节省至少1万3000元的房租。」 他还建议市民看一看皇后区、布碌仑(布鲁克林)和布朗士区的房子，这些地区的租金一般都低于曼哈顿；「我们的数据显示，一些租客已经开始搬离曼哈顿，以符合收入水平；对于许多居家工作者来说，这种选择根本不需要犹豫；但对于许多租金压力很重的市民来说，可能就是迫不得已。」 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 自今年起，30年期房贷的固定利率已上升约3%，目前将近7%，买房变贵许多。 据全国房地产经纪人协会(NAR)数据，2021年住宅均价为35万7100元，而30年期房贷利率在大约3%，头期款付掉20%，意味买方月负担约1204元。 NAR数据显示，截至今年5月，美国住宅中位数价格来到41万4200元；再加上房贷利率升高，9月底这一周来到平均6.7%，月负担大约2138元，与去年相比增幅近78%。 NAR 8月表示，现在在支付20%头期款的前提下，年收入应达到8万8371元，方有办法负担如此房价或者房贷，与去年的5万8314元相比增加近52%。 该房贷方案利率的数值来自房地美(Freddie Mac)的资讯，在实务上，已有业者提出达7%的利息；美国银行(Bank …
合约工模式 劳资各有利弊 世界新闻网 10/09/2022 疫情后的就业方式有很大的转变，对于不少行业来说，更多远程和零工的方式，很可能就是未来趋势。但是合约工的模式，对于雇主和员工来说也仍是各有利弊。 合约工最大问题是不太稳定。T女士表示，例如她早先找过一位交互设计师做一个网站项目，联系起来就有时差问题，因为这位设计师几乎总在旅游，「这一周跟他开会时他在欧洲的阿姆斯特丹，下一周再开会时，他又在科罗拉多州爬山」，她哭笑不得表示，总是需要协调一下开会时间。好在这位设计师还是很专业，只要不是在飞机上或是当地夜间，总是回复非常即时，而且即便总是在旅游，他能在规定时间内完成工作。 不过T女士也表示，这倒也让她非常理解为何这么多人都开始转为合约工，「如此自由的生活谁不想要？」她表示，这位设计师作品不错，这一个项目的收费大约5000元，他大概一周多时间就一边旅游一边抽空完成。对于这位年轻人，收入完全可以负担他的生活和旅游支出，每个月只要有这样一、两个项目就够维持了。 但另一个问题是可能会更容易遇到不太有责任心的合约工。T女士表示，因为这样工作太零散，合约工不必考虑升职加薪KPI等，有时也会比较凑合了事。还是需要多试一些人，最终才能招到合适且有责任心的人。好在合约工也比较容易试用，表现不好可以很快换掉，没有麻烦的手续，尤其在像是Fiverr这样的网站的话，就像网购一样简单。 而在合约工一边，虽可获得自由生活，随心所欲的作息时间，也有一些代价。自由职业的平面设计师C小姐就表示，以往给一家公司固定工作，工作内容比较稳定，而且最初选择这家公司入职，也是互相欣赏设计风格。但现在自己要和甲方对接，这就没法保证对方是比较好沟通的人，有时遇到态度不太好的客户，或者常常接到没有审美感和设计感要求的活，只能硬着头皮做。好在如果不是太有生活压力，可以拒绝一些不喜欢的客户，尤其是在经营了一段时间后，她在网站上也积攒了不少好评。另外因作品不错，不缺客户，更有话语权。 这波浪潮其实也在迅速拉升一些国家的员工价格，如果想要全职雇用人才，可能也要更下血本。R先生表示，因为现在很多公司在转为全远程后可以全球招人，但薪资标准仍是按美国当地数额，一些员工搬去了生活成本更低的地方，而另一些本来就生活在其他较便宜国家的人才，也有机会拿到美国水平的工资。例如最近他面试一位生活在印度的全职设计师，开口就要十多万美元的年薪，看来也是深得这一趋势的好处。 Source 重回办公室？劳资两样情 世界新闻网 10/09/2022 2020年2月在美国爆发的新冠肺炎，彻底改变了人们长年以来习以为常的工作型态，原本朝九晚五的上班族，都因疫情不得不居家办公；然而，随着疫情消退，人们的生活渐渐回归正常，雇主们愈来愈希望员工们可以回到办公室上班，只是在过去两年中已习惯这种「另类」工作型态的普通劳工，是否愿意在职场上「回归正常」，还是希望这种「另类」可以发展成「常态」？ 根据盖洛普(Gallup)民调统计数据，超过三分之一的受访者希望可以永远保持远距上班的工作型态，史丹福大学(Stanford University)的一项报告也指出，今年春季全美劳工平均有35%上班时间是居家办公；数据看起来没过半，但对雇主而言，如果不能在「事态进一步恶化」以前及时干预，把员工拉回办公室上班，等到远距办公成为新常态后，雇主就不可能有能力把人叫回来，不论是招聘或留才，都会落入「不得不答应员工居家作业要求」的被动境地。 回来上班 企业提上日程 事实上，大概一年多前各大企业就由于疫苗研制成功及接种率提升，希望全面恢复实体上班，但却碰上Delta变种病毒肆虐不得不推迟；虽然目前全世界也面临Omicron变种病毒的考验，但或许是因为Omicron绝大多数都是轻症或无症状，大部分企业都表示这次他们会认真运行「返回办公室」的政策；像是美国运通(American Express)、微软(Microsoft)、高盛投顾(Goldman Sachs)等纷纷下令员工回办公室作业，苹果(Apple)、第一金控(Capital One)、康卡斯特电信(Comcast)、纽约时报(The New York Times)等公司也正在制定新的出缺勤政策，将员工重回办公室提上日程。 …