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最新调查：湾区收入中位数降幅 全美都会区之冠 世界新闻网 10/19/2022 新公布人口普查报告清楚揭示，湾区疫情期间人口外移情况：由于富人搬离，湾区收入中位数降幅为全美都会区之冠；目前所有收入水平居民，都比其他主要人口中心民众，更可能在短时间内迁移。 根据本月公布的人口普查数据，旧金山都会区家庭收入自2019年下降4.6%至2021年的11万6005元。旧金山都会区包括旧金山、阿拉米达、康曲科士达、圣马刁、马连县。不过，尽管家庭收入中位数下跌，但仍是所有大型都会区最高地区。圣荷西都会区数据则未包括在其中。 「加州经济持续研究中心」(Center for Continuing Study of the California Economy)主任李维(Steve Levy)表示，收入降低很大程度导因于远距工作与高薪湾区科技业人士、搬离到提供不同生活方式的较便宜地区，例如沙加缅度与爱达荷州博伊西(Boise)。 硅谷科技巨头例如甲骨文、惠普与Tesla，将总部搬到外州，这三家大公司都在疫情期间，将公司总部搬到德州。李维指出，一旦科技界员工不需要在湾区工作或是住在这里，他们搬家并将收入带到其他地方，其来有自。 根据人口普查数据，2021年旧金山都会区流失过11万6000名居民、或占人口2.5%。圣荷西都会区也流失数万名居民。有更多人搬离、出生人数却减少、疫情期间死亡人数增加、从其他地点搬来湾区者减少，都是总人口减少因素。 新公布报告并未显示，富有的湾区居民可能搬到何地。但报告说明，美国南部与西南部许多疫情集中地区、收入中位数飙升。凤凰城是美国所有主要都会区收入中位数涨幅最大，上涨5.2%至7万5731元；圣地牙哥增幅2.2%至9万1003元；亚特兰大收入中位数上涨2.1%至7万7589元。 另一项人口普查调查也提供清晰证据，湾区居民比其他大型人口中心民众、更不满意他们的居住生活状况。这项在2021年进行的调查发现，旧金山都会区有7.6%受访民众计划于明年搬到另一个城市，为所有主要都会区比率最高。在包括圣他克拉拉县与圣比尼度县(San Benito)在内的圣荷西都会区，有5.9%居民表示计划搬离。 李维指出，湾区高住房成本是居民想搬走的主因。尽管有些人可能选择完全放弃在湾区工作生活，高住房成本可能「鼓励、迫使并激励」那些无法远距工作者，搬到中谷或北加州其他便宜城市，长期通勤到湾区工作。 根据房地产分析公司「CoreLogic」数据，湾区8月份独栋住宅中位数价格为110万元。尽管近几个月房价下跌，但飙升的贷款利率导致许多买家无法负担。根据调查，湾区约有四分之一租屋者，将超过50%收入用于住房支出。 Source 30年房贷利率6.92%「20年新高」放贷业者利率破7% 世界新闻网 …

加州房地产经纪人协会：加州房价 明年估将跌近9% 世界新闻网 10/17/2022 根据「加州房地产经纪人协会」(California Association of Realtors)最新报告，预测加州2023年房价与房屋销售量皆将下降。然而，价格仍将维持相对较高水平，但对于那些贷款买房的人来说，由于利率上涨，2023年房屋价格将比今年更难以负担。 协会预估，加州明年现有房屋中位价将下跌8.8%至75万8600元，低于今年预期的中位价83万1500元，也是2020年以来的最低水平。不过，即使房价中位数下跌近9%，2023年的房价中位数仍将比疫情发生当年2020年高出15%、也比2019年上涨28%。 于此同时，协会预测，加州明年房屋销售量将减少7.2%至33万3400件交易。这也将是自2007年房地产泡沫破裂以来的最低房屋销售量。今年预估的总销售量35万9200件交易，则是自2007年以来的第二低。 对于厌倦了竞购行情的买房人士来说，销售放缓是好消息。但对于仰赖交易赚钱的房地产经纪人、托管人员与抵押及产权保险提供者，则是坏消息。若明年的房市预估准确，房屋销售量将比2021年下降25%，该年有44万4520间独栋房屋易手。 加州房地产经纪人协会2002年会长、湾区房地产经纪人卡翠纳(Otto Catrina)声明指出，预期明年的房屋销售与价格将放缓。所有现况都显示，在过去两年市场竞争激烈的情形之下，对于那些无法出价得标买到房屋、或退出买房市场的人来说，整个市场将更加有利。 可以肯定的是，房地产经纪人展望2023年房市，并没有2009年那样悲观，当年房价自市场峰值下跌51%。 房地产经纪人经济学家预估，明年美国联储局抑制通膨作法，将导致「中度经济衰退」(modest recession)。预期2023年国内生产总值将下降0.5%。这是自2020年疫情导致经济后退以来，首次年度下降。 同时，专家预估，明年30年期固定贷款的平均利率6.6%，高于今年预估的5.2%与去年的3%水平。因此，尽管房价下跌，利率上升导致每月的贷款付款额增加，除非用全现金买房。现况则是，已有更多买家以全现金交易。协会数据显示，有超过22%的加州买家2022年购房、全额以现金支付，人数高于去年的18.6%。 协会首席经济学家朗文(Jordan Levine)声明指出，高通膨压力导致贷款利率维持高位，降低购买力，并且降低未来一年潜在买家的房屋负担能力。因此，房屋需求与房价将于2023年全年放缓。 根据协会预估，以粗略计算，明年中等价位房屋的典型30年贷款的平均每月支付额为3875元。尽管房价下跌，每月平均贷款额仍高于今年的3652元。房地产经纪人估计，2023年可能只有18%加州家庭能买得起中等价位房屋，低于今年的19%与2020年的32%。 Source 30年房贷利率6.92%「20年新高」放贷业者利率破7% 世界新闻网 10/13/2022 房地美(Freddie …

惊！美国小学校园内 验出严重放射性污染 世界新闻网 10/16/2022 　　美国密苏里州弗洛里森特（Florissant）的加纳小学（Jana Elementary School），近日被波士顿化学资料公司（Boston Chemical Data Corp.）验出存在严重放射性污染，让家长感到相当恐慌。 　　据《美联社》报导，加纳小学坐落于冷水溪（Coldwater Creek）旁边的平原上，二战时生产武器的核废料曾倒在兰伯特-圣路易国际机场附近并流入溪水，美国陆军工兵部队（USACE）这20多年来一直在清理冷水溪。 　　USACE过去曾担心加纳小学也遭受放射性污染，波士顿化学资料公司在校区图书馆、厨房、教室、操场所採集的灰尘样本证实了军方的隐忧，而且放射性同位素铅-210、钋、镭和其他辐射物质的含量远远超过预期。 　　报告指出，吸入或摄入这些放射性物质会造成严重人体伤害，需要进行全面的补救规划，才能让学校环境符合学童生活标准。加纳小学对此将谘询律师和专家，以确认如何展开清理措施。 Source 房租飙、忧被赶 租客维权运动兴起 世界新闻网 10/16/2022 国内的住房成本节节攀升，租屋族的不满情绪也日益高涨，两年多来疫情时期引发被驱逐的焦虑、房价飙升，加上严重的通膨问题，可负担住房长期短缺似乎成为许多城市无力解决的问题，全美约4400万户租屋家庭的怒火也跟着越烧越旺。 纽约时报报导，这种不满情绪蔓延至整个经济层面。一方面，渴望买房的租客因房价及抵押贷款利率高涨而梦想破灭；另一端，约1100万户低收入租户得花费一半以上的收入付租金；居于中间的租户虽然还不需要帮助，但他们也摇摇欲坠。 这一切推动租屋族的权益维护运动兴起，密苏里州堪萨斯城(Kansas City)即是一个显眼的例子，该城市拥有50万人口，在线房地产公司Zillow的房屋价值指数显示堪萨斯城的典型房屋价格为23万元，比全国水平低10万元以上。 但根据租屋搜索网站Apartment List的数据，随着物疗与医疗产业促进经济稳定拓展，堪萨斯城的租金比起一年前涨了8.5%，上涨速度快过全国其余地区。 过去十年，堪萨斯城增建一系列的高级大楼和公寓，房租上涨带来的压力正从低收入族群延伸到中等收入的教师、城市工人等。 …

旧金山房价排行 海港区最贵 每平方呎最高中位价1437元 世界新闻网 10/16/2022 尽管因为利率与通膨率上涨、湾区平均房价近几个月有所下降，但旧金山房市仍是全国最昂贵的市场之一。根据房地产上市网站「Redfin」数据，旧金山都会区8月份房屋每平方呎的中位数价格为976元，是加州平均价格473元的两倍多、美国中位数价格225元的四倍多。 根据分析，旧金山最昂贵房价是城市北边海岸线的海港区(Marina District)，2022年6月至8月期间，每平方呎最高中位价为1437元。其次为圣佛瑞斯伍德区(St. Francis Wood)、中位价格为1420元。其余前五名还包括Cow Hollow的1373元、Ashbury Heights/Parnassus为1290元、Presidio Heights为1284元。 房地产经纪人米歇尔(Yulia Mitchell)曾居住在旧金山海港区，她表示，当地每平方呎价格「绝对偏高」(absolutely on the higher side)，部分原因是缺乏库存。米歇尔在海港区房源中，大部分是公寓，数量有限、转手率低，许多房主若不住在此地，就会出租，而非售屋。 由于海港区是旧式古典旧金山社区，和SoMa或第九区(District 9)相比，并没有很多新建筑，海港区缺乏更多空间建造新房屋项目、也没有太多土地，兴建房屋高度则有一定限制。 她指出，当地最大吸引力是气候，即使房屋就在水旁边，仍常常阳光普照。也靠近商店与餐厅、夜生活地点，并且可搭乘快速巴士方便进入市中心。买房客户大多是年轻夫妻家庭或单身人士，疫情期间，更可见到更多来自马连县(Marin County)与南湾等地区较年长者，到此地寻找第二栋房屋。 每平方呎第二高中位价位在戴维森山(Mount Davidson)以西的圣佛瑞斯伍德区，每平方呎中位价为1420元。房地产经纪人马维哈利斯(Steven …

新Chinatown 法拉盛房市40载起落沉浮 世界新闻网 10/16/2022 法拉盛的地产走势，近几十年来发展迅猛，且仍具不断突破、豪华化之态势，本文以在地产业搏击已久的老前辈、不二家实业公司总裁洪逸次的视角，梳理法拉盛地产的起落沉浮及背后之机缘。 1960年代，台湾东海大学化学专业毕业后，洪逸次随台湾留学潮，来美攻读高分子化学的研究专业，化工专业却已然饱和，经朋友介绍，他在博士肆业情况下开始涉足房产业，当时，贯通地铁七号线及长岛铁路的法拉盛，已是交通喧哗，爱尔兰酒吧人声鼎沸；考察后，他在一号线终点布朗士及七号线终点作抉择，做新一代的中国城，「事实上，布朗士的地形及位置更优，但是有意与无意，法拉盛成了终选。」 1964年：世博会第二次在法拉盛草原可乐娜公园举办，行经法拉盛的几条高速公路得以修建。 1964至1973年：台湾及外国留学生潮。 1969至1975年：纽约市经济大萧条，连带法拉盛空店林立。 1975至1981年：除了台湾外，南韩、印度、巴基斯坦……愈来愈多的亚洲移民来到法拉盛定居或是开店。空店渐次「复活」。同期，纽约市的经济亦恢复繁荣，1976年，洪逸次以30万元价格，买下曼哈顿东44街七层商用楼，1981年，这栋楼以近300万元价格高抛。 1979至1986年：法拉盛地产业的黄金期，楼盘价格以十至20倍速急速增长，时任皇后区区长Donald Manes在1983年有言「法拉盛，已然变成新的中国城」。 个中原因，一来，曼哈顿的房价在同期也以十倍速增长，带动法拉盛地产业的发展，二来70年代末期的能源危机，促使更多人由长岛搬迁至皇后区，三来，房价由供需比决定，1980年后，台湾有2万移民额度，加之中国大陆与香港的2万配额，致使亚裔移民在法拉盛急速增加，许多移民由于无车，栖居法拉盛闹市，新楼盘甫一推出，有时甚至未动工，便已售罄，最后，1980年后，房贷利率由固定的8.5%转为可调，房贷率的下降，也造成房市大爆。 1986年：总统雷根签法税改案，消除诸多有关房地产投资的避税，美国房屋价格与土地价格走向高点，但随着1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市「黑色星期一」等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂，1988至1994年间，经历黄金期的法拉盛地产回落，在1994年，洪逸次以1万7000元低价，帮助顾客入手位于北法拉盛的一套一卧室的共有公寓(co-op)，行情甚至低于车价。 1997至2002年：法拉盛的房市经触底反弹，稳健回升，其时，总统柯林顿签法，规定住满两年的业主若卖房，个人或夫妻售屋利得若在25万及50万元以下，则可减免售屋利得税，促使更多股市投资人把目光投向房市，也使更多民众以首付买房，同期，来自香港及中国大陆的新移民迅速增长，亦促进法拉盛房市交易及租金上涨。 1997年5月，法拉盛一卧室的租金为695元，至1998、1999、2000、2001及2002年，租金则相应涨至775、850、1000、1250及1150元。1993年，法拉盛的二户砖房(2-family brick house)的估值为38万元，至1998、1999、2000、2001及2002年，估值则涨至48万、53万、59万、63万及75万元。 2001年：九一一恐袭爆发后，在曼哈顿华埠的商家及民众搬至法拉盛。 2002年：随着华人新移民的涌入，2002年往后，从酒店、商用楼、公寓至独立屋，华人建商几乎承包了所有法拉盛市中心的开发。沿缅街的两层商业楼，次第加盖成四层，两年之中，中国建商在法拉盛市中心建造了近1万套公寓，缅街及大学点大道间的罗斯福大道路段，各建筑的持有人几乎均为华人。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 …

房租飙、忧被赶 租客维权运动兴起 世界新闻网 10/16/2022 国内的住房成本节节攀升，租屋族的不满情绪也日益高涨，两年多来疫情时期引发被驱逐的焦虑、房价飙升，加上严重的通膨问题，可负担住房长期短缺似乎成为许多城市无力解决的问题，全美约4400万户租屋家庭的怒火也跟着越烧越旺。 纽约时报报导，这种不满情绪蔓延至整个经济层面。一方面，渴望买房的租客因房价及抵押贷款利率高涨而梦想破灭；另一端，约1100万户低收入租户得花费一半以上的收入付租金；居于中间的租户虽然还不需要帮助，但他们也摇摇欲坠。 这一切推动租屋族的权益维护运动兴起，密苏里州堪萨斯城(Kansas City)即是一个显眼的例子，该城市拥有50万人口，在线房地产公司Zillow的房屋价值指数显示堪萨斯城的典型房屋价格为23万元，比全国水平低10万元以上。 但根据租屋搜索网站Apartment List的数据，随着物疗与医疗产业促进经济稳定拓展，堪萨斯城的租金比起一年前涨了8.5%，上涨速度快过全国其余地区。 过去十年，堪萨斯城增建一系列的高级大楼和公寓，房租上涨带来的压力正从低收入族群延伸到中等收入的教师、城市工人等。 堪萨斯城租客权益团体「KC Tenants」即是在这期间兴起，该团体结合激进的抗争与传统的游说活动，在疫情期间现身政治舞台，在通过有利于租客法律方面发挥重要作用，例如租客被驱逐过程中提供律师的法规  堪萨斯城民主党籍市长卢卡斯(Quinton Lucas)称：「对我们而言这是政治上的转变」尽管他经常成为KC Tenants抗争的目标，但会定期与该团体的领导人会面，「有一种新兴的、几乎更强硬的政治优势，某种意义而言，有人正在组织动员而且受政治吸引，并且非常愤怒，他们与我们大部分人来自不同团体。」 目前全国的租金比2020年初期高出20%，为有利于租客的法律融入长期政策创造了一个机会。 KC Tenants共同创办人拉格维尔(Tara Raghuveer)表示：「大家理所当然地认为租金总是会一直上涨，对于能有所不同的政治想像很少，但现在我认为这种情况正在改变。」 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 …

合法移民因这事租屋被拒…物业公司遭控歧视 45万和解 世界新闻网 10/15/2022 宾州巴克斯郡(Bucks)一对夫妇2019年申请租公寓但被物业管理公司拒绝，维权组织提出违反公平住房法的投诉后，两造8月以45万元达成和解协议，上月经联邦住房与城市发展部批准；物业管理公司将在三个州管理的10座公寓楼群，同步实行禁止住房歧视的政策。 巴克斯郡华明斯特镇(Warminster Township)的艾斯朋林(Aspen Grove)公寓物业公司提供从一卧月租1100元到三卧月租1450元的出租公寓，投诉说，这对夫妻申请被拒的理由是刚从哥伦比亚来美的妻子虽是合法居民但尚未有社会安全号码，而物业规定必须有社安号才能申请，即使丈夫的信用分高和家庭收入符合条件亦不予考虑。 「宾州住房平等中心」对公寓物业公司调查后认为，物业管理确实存在歧视行为，违反了联邦公平住房法，于2020年向联邦住房部投诉。 中心运行主任芮秀·温华斯(Rachel Wentworth)表示，许多公寓楼群的业主不了解违反公平住房法的严重性，可能招致严重经济后果，一些业主有明显的歧视，对不同的申请房客采行不同的标准。 艾斯朋林物业公司要求申请人需有社安号，是将很可能没有社安号的移民挡在外面，而公平住房法则禁止国籍歧视。物业公司还拒绝有任何犯罪纪录的申请人，而联邦住房部认为，广泛拒绝有犯罪纪录的同样违反了公平住房法。另外，物业公司还限制公寓内的居住人数，住房平等中心也认为是歧视人口多的家庭，而公平住房法禁止任何基于种族和家庭状况的歧视。 温华斯说：「公平住房法的三项歧视禁令，艾斯朋林物业公司都违反了。」 根据和解协议，公寓楼的业主和物业管理方不承认他们有歧视行为，但同意赔偿以解决争议。作为和解协议的一部分，艾斯朋林物业将改变公司在宾州、新州和佛罗里达州公寓楼群的房客申请政策，并同意支付总额45万元补偿损失、法律费、调查费和公平住房教育费。 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 自今年起，30年期房贷的固定利率已上升约3%，目前将近7%，买房变贵许多。 据全国房地产经纪人协会(NAR)数据，2021年住宅均价为35万7100元，而30年期房贷利率在大约3%，头期款付掉20%，意味买方月负担约1204元。  NAR数据显示，截至今年5月，美国住宅中位数价格来到41万4200元；再加上房贷利率升高，9月底这一周来到平均6.7%，月负担大约2138元，与去年相比增幅近78%。 NAR 8月表示，现在在支付20%头期款的前提下，年收入应达到8万8371元，方有办法负担如此房价或者房贷，与去年的5万8314元相比增加近52%。 …

30年房贷利率6.92%「20年新高」放贷业者利率破7% 世界新闻网 10/13/2022 房地美(Freddie Mac)13日表示，30年房贷平均利率已升至6.92%，创下20年来的新高点，许多放贷业者的利率突破7%；一年前，平均利率才3.05％。 房贷的平均利率从上周6.66%提高到本周新高，也打破金融危机以来的记录；和8月相较，足足多出两个百分点，上升速度几乎可和联准会打击通膨的加息力道媲美。 房贷利率快速上升，对房地产市场绝非好事，因为许多想购屋的民众，想到每月的利息负担，就不禁却步。 根据华尔街日报母公司经营的Realtor.com的估算，中收入家庭付出20％头款后，现在只负担得起33.9万元的房子，不像今年1月，还买得起44万9000元的房子。8月，美国住房的中价位是38万9500元。 高利率导致房市与贷市双双走疲，黑武士贷款技术与数据公司(Black Knight Inc.)说，过去3个月来，锁定的房贷总量下滑了30％，和去年比，更少了60％。从8月到9月，为了从房屋调出钱来用，重新锁定贷款的总量也减少了26％。 桑波恩房贷公司(Sanborn Mortgage Corp.)总经理门纳贤(Michael Menatian)说，「电话几乎都不响了，真的好安静，好安静啊」。 房贷利率通常跟随着10年期政府公债的殖利率起伏，目前殖利率约为4％。联准会开始加速升息以后，借贷的成本就不断升高，但是物价仍不见下降。 联邦住房抵押贷款公司房地美首席经济学家凯特(Sam Khater)说，从数据可以看出，美国经济持续展现两大面貌：就业市场强劲，薪资不断增加，消费者还可维持收支平衡；通膨梦魇挥之不去，经济退缩阴影笼罩，房价越来越不亲民，购屋需求随而陡降。 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 世界新闻网 10/03/2022 联准会今年多次升息对抗通膨，房市比起经济其他部门，最能感受到货币紧缩政策的威力；国家广播公司(NBC)报导，房贷升息加上房屋均价比去年高出许多，不论就月负担或买房收入门槛而言，现在都比一年前高出许多。 自今年起，30年期房贷的固定利率已上升约3%，目前将近7%，买房变贵许多。 …

房贷利率飙…麻州夫妻买房没能住 每月还要多花1800元 世界新闻网 10/12/2022 房贷利率飙涨，30年固定利率从年初的3%涨到过去两周的近7%，不仅粉碎无壳族拥屋梦，房屋销售连续七个月走缓，已购屋者的每月负担也愈来愈重。 安垂亚与麦克‧约翰森(Andrea and Mike Johansen)最近过得不好，他们暂居安垂亚双亲位于麻州西部农场的露营车里，而露营车对面是养鸡场，里面养了100只嘈杂的鸡。 约翰森夫妇本来以为目前已能住进新落成的房屋，却因供应链延误而迟未竣工，原本只是暂时栖身露营车，不料时间愈拉愈长。 约翰森夫妇的房贷共36万元，现在每个月要多付800元；安垂亚说：「我们窝在露营车里，因为住不起其他地方，家具寄放仓库，每月租金约1000元。」 麦克是注册会计师，安垂亚则是工程师，他们负得起调涨的房贷，但也必须缩衣节食。 安垂亚说：「我41岁了，需要为退休存钱。」 房贷利率高涨，让许多人的购屋梦碎；科罗拉多州32岁的希莱利‧托勒鲁德-何(Hillary Tollerud-Ho)原本和丈夫准备买新房，但随着房贷利率上涨，他们丧失申贷资格。 房贷利率高涨让数百万人买不起房，房市不再疯狂，不像以往每户都有竞价战；房地产经纪人近日开放房子让有意购屋者参观，却没人出现。   Redfin首席经济学者戴瑞‧费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示，「过去两年的房市派对结束，现在仿佛宿醉，这场派对受联准会的低廉贷款驱策，如今通膨结束了派对」。 联准会在新冠肺炎疫情后把利率维持在低点，以免企业倒闭引发严重衰退，但超低利率加上强劲需求导致过去两年的房价飙涨约30%到40%，因地而异。 如今，联准会为了对抗通膨而积极升息，房贷利率今年涨了一倍多并对房市泼冷水。 费尔韦瑟表示，「我们预期房价会在明年趋缓，房市因应房贷上涨有其弹性，衰退可能改变其坚毅程度，但目前只会愈来愈硬」。 Source 房贷负担月增78% 买房门槛变高 …