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房市冷、建材贵 屋主更不想花大钱修缮 世界新闻网 8/28/2022 房市冷却，木匠、庭园景观规画商等小企业的生意大受影响，目前愿意花钱修缮居家环境的屋主人数逐渐减少。 美联社报导，通膨已让许多屋主延后修缮计划，因为建材与家具价格齐涨，近期房贷利率增加，让房屋销售雪上加霜。 今年初，木工阿尔布里顿(Bill Albritton)2004年来在北卡罗来纳州夏洛特(Charlotte)经营「阿尔布里顿客制木工」公司，往年工期通常会预排数月，但过去两个月出现缓和迹象。 阿尔布里顿以往的工期会满到90天到160天左右，如今只排到之后30天，但收费价格比过去调涨逾30%。 Re/Max每月全国房市报告(National Housing Report)显示，夏洛特都会区6月到7月房屋销售下跌19%，同比去年7月减价21%。 阿尔布里顿表示，胶合板材往年会因为圣诞节的缘故而从每片72元涨到140元，目前回落每片85元，但仍比以前贵。 阿尔布里顿试着接一些小型木工，他说：「与其做整个新厨房，我们可以帮厨房改头换面，如更换碗橱、抽屉，并与油漆工合作重新粉刷，让消费者用便宜的价格获得一个看似全新的厨房。」 联准会为抑制通膨提高基准利率，影响经销层面近10%，但联准会也担心出手太重会伤害经济。 阿尔布里顿表示，「担心材料价格可能受到潜在的衰退前景影响」，已与其他木工商讨对策。 建筑融资公司Billd首席执行官与共同创办人道尔(Chris Doyle)表示，小企业应当留意所属市场并以不同计划应对。 道尔坦言：「每个人都需要适应，小企业有更大的机会更快适应，因为小企业比大公司有更多契机与弹性空间。」 在芝加哥及南佛州拥有52间分店的新创公司Curbio提供预售屋翻修服务，并在对象售出后才收取费用，Curbio在房市放缓之际改做小项目。 Curbio副总裁奥莉维亚‧马利安尼(Olivia Mariani)说：「部分地区房市开始冷却，工期更关键，以往屋主愿意等待八周到12周彻底翻修厨房，现在只想尽快完工。」 Source 穆迪：明年房价恐暴跌20% 「泡沫」时期购屋非常可怕 …

房市混沌 房主惜售 买家空间变多但却步 世界新闻网 8/28/2022 不论是卖家还是买家眼里，当前房市恐怕都处于混沌不明的状态，主因是当前营建及地产行业处于错位状态，屋主可能处于「舒适地位」，但是要售屋恐怕又裹足难前；至于买家虽然选择变多，但是望洋兴叹的高房价依然让不少人却步。 房市处于奇特状态：全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors，NAR)的数据显示，7月的房屋交易件数较去年同期崩跌20.2%至480万，但同时成交额中位数却较去年同期上升近10.8%至40万3800元。 NAR首席经济学者劳伦斯·尹(Lawrence Yun，音译)就说，几乎全国各地的房价都在上扬，供给依然紧张，故屋主「完全没有」面临衰退的问题，从坐拥的财富来看，他们依然处于「非常舒适的地位」。 但地产经纪商Redfin的数据显示，截至本月21日的前四周，新屋上架待售的数字较去年同期下降15%；Redfin表示，造成此状况的原因众多，涵盖需求下降、房价开始下滑，利率上扬导致买家退场，以及经济前景的不确定性等。 虽然房价依然比去年高，但是卖家的喊价在最近几个月下滑，6月新上架待售的要约价中位数较5月下降5%，而7月的成交额中位数则较6月下降6%。 高房价及上扬的利率让买家开始讨价还价，房贷商Momentum Loans专员宾汉(Al Bingham)表示，愈来愈多买家会因为价格比他们期待的高了些而取消合约，哪怕只是高个100元。 劳伦斯·尹也说，由于需求下降，与去年得受卖家颐指气使不同，现在买家有愈来愈多谈判空间；而卖家恐怕也得认清这个现实，供不应求，或是随意喊个价就有买家上门的时期已经结束了。 但是市场也可能未必全然朝买家倾斜：Redfin经济研究主管陈肇(Chen Zhao)表示，房价下降让部分房主感到不安，导致出售意愿下降；而全国人口迁移等初步数据又显示，近期需求依然得到相当的支撑，有可能继续推动销售。 Redfin联合创办人黎诺迪(Stephen Rinaldi)就表示，房市的前景展望，可能是一个更加平衡的市场。 Source 穆迪：明年房价恐暴跌20% 「泡沫」时期购屋非常可怕 …

走路就可以降低失智风险 但得这样走才行 世界新闻网 8/28/2022 新的研究显示，花时间从事休闲活动，可对大脑和降低失智风险有意想不到的好处。这项发表于神经学期刊的研究报告，针对全世界2百万人、分析了38项指针，得出的结论是：填字游戏、玩乐器、健行、游泳、瑜珈、当义工、朋友聚会都可以降低失智风险 。 「过去的研究指出，某些休闲活动可以对健康带来不同的好处，例如罹患癌症的风险、降低心律不整、增加个人健康的感觉」，研究报告共同作者、北京大学的Lin Lu表示，不同的证据显示，休闲活动可以降低失智的风险，研究也发现做手工艺、运动，或是当义工，也有同样的效果。 为进一步查看休闲活动与失智症的关系，Lu和他的同事在这份医学报告中指出，有超过215万参与者在研究初期均未罹患失智症，之后有7万4千多人出现失智的症状。 参与测试者的年龄分布广泛，在经过数年的追踪后，他们的年龄从45岁到93岁都有。追踪最长的时间为26.6年，最初参与测试的年龄是45岁；最短的追踪时间为3年，参与者年龄是93岁。 整体而言，不论受测试者选择哪一种休闲活动，平均可降低17%的失智风险，当将休闲活动细分为身体、认知与社交时，影响程度便有差异。阅读、业余写作、看电视、听音乐、玩游戏或乐器、使用电脑、做手工艺，这些休闲活动可以降低23%的失智风险。 在体力活动方面，例如走路、跑步、游泳、骑自行车、健身、瑜珈和跳舞，这些可以以降低17%的失智风险。参与社交活动，例如上课、加入俱乐部、当义工、拜访亲友、参与宗教活动，同样可以以降低13%的失智风险。 西北大学认知神经与阿兹海默症中心主任Emily Rogalski博士表示，人们应该很高兴得知自己可以有机会增进大脑的健康，重要的是为人们带来希望，尤其是在阿兹海默症还无法完全治疗与获得控制的时代。(阿兹海默症是年长失智者最常罹患的病) Rogalski说，在研究中也发现一些「超级」年长者，他们年过80，但记忆力和50、60岁的人一样好。显然从事身体、心智与社交活动，对大脑有所帮助，「虽然不是每个活动的功效都一样」。 匹兹堡大学神经学助理教授Riddhi Patira表示，活动的型态很重要，其中看电视是她最不推荐的，尤其是一再重复观赏老电影；同样的，在花园散步10分钟是没有帮助的，除非是快走。 Source 穆迪：明年房价恐暴跌20% 「泡沫」时期购屋非常可怕 世界新闻网 8/27/2022 美国房地产市场似处于崩溃边缘，不少专家发出悲观警告指出，若出现经济衰退，美国明年房价平均会暴跌高达20%，因为有部分地区的房地产价格被高估达72%，一旦出现跌势，这些地区的房市将首当其冲。 GDP连续两季负增长 目前经济专家正在争论美国是否已陷入经济衰退，因为国内生产毛额(GDP)已连续两个季度呈现负增长，这符合经济衰退的传统定义。 …

花5万元 买个「马斯克小屋」入住 世界新闻网 8/28/2022 在通膨高涨、房价飙升的年代，或许让人可以重新思考每个人的居住空间究竟需要多大？房子一定要愈住愈大吗？如果只要5万美元就可以和世界首富马斯克住一样的房子，你愿意吗？这股迷你屋的风潮，连瑞典家居品牌IKEA也不落人后，推出符合品牌现代、极简风格的时尚迷你屋（tiny house），让许多人怦然心动。而就连购物网站龙头亚马逊也买得到十余款风格各异的小屋，键盘敲一敲，就能实现过去人们要大费周章、旷日废时的大事。 在全美房价与租金不断上涨之际，5万元大概只能买得到纽约、洛杉矶的一间小储藏室，如果同样价钱，可以买到375平方呎、水电、网络等软硬件设备俱全的一室、一厅、一厨、一卫，可能很多人都会抢着要。这样住宅被称为附属住宅单元(Accessory Dwelling Unit, ADU )，目前打出售价为4万9500美元。 名人效应 Boxabl房暴红 拜名人马斯克卖掉加州豪宅、搬进位于Space园区ADU，并在推特上公告周知的宣传效应，建造房屋的Boxabl公司表示，他们一年的产量约3000间，但已有4.7万名客户在等候名单上，超过2000人付了订金，由于许多客户是大公司，需求不只一间屋子，所以真实需求更庞大，估计超过10万间。看来，想住与马斯克同样的房子的人，还要耐心等上好几年了。 Boxabl在2017年成立于拉斯维加斯，先前只卖出3间ADU，其中之一就是卖给马斯克。Boxabl的房屋只有一种选择，这个名为Casita、375平方呎的方盒子，在屋内隔出客厅、卧室、厨房、卫浴四个生活空间，从天花板、墙壁到门窗，都是固定材质、大小与设计，在工厂生产、安装完毕，连空调、暖气、插座都不需购屋者费心。 更厉害的是，Boxabl生产的房子，可以像堆积木一样直接「叠」成一个20呎货柜大小，一辆卡车就可以把整个家运送到的特定地点，只需不到一天的时间，就可以把375平方呎的房子盖好；管线一切就位后，立即拎包入住不是梦。 科技进步的今日，房屋不再是周期长、高度依赖人工、无法大规模量产制造的商品。在追求施工快、操作简便的方式下，材料力求质轻、坚固、环保、耐用，结果就是将量大而耗时的生产、组装与搭建工作前置化，尽量减少现场施工的时间。 20世纪初就已经出现的预铸屋，由于施工周期短，一度被大规模采用，但规格化的产品，不考虑整体建筑设计与内部装潢，让人们望而却步。近期流行的ADU及其他的建造预铸屋的公司，引入更多的设计概念，他们提供各式各样的房屋产品：消费者只需挑选自己喜欢的房型，就可以把它「搬」回家。 市面上ADU的平均售价为15万美元，Boxabl以约5万元的「超便宜」价格，加上马斯克的名人效应，迅速在市场占有一席之地。其他预铸屋公司，有的以「环保」为诉求，强调房屋使用电与太阳能，也有的辅以3D技术，可以精确计算所需建材数量，几乎不会产生建筑垃圾。 法规不同 要有开发许可 购买ADU之前要注意的是，预铸屋虽然在美国很盛行，但各地的建筑法规不同，并不是有地就能盖。业主必须取得开发许可才能建造ADU。另一家ADU公司Abodu就是以「为消费者搞定建筑许可」为卖点之一，通过与加州当地代理商合作，Abodu提前对地基和建筑结构等送审，让购屋者无后顾之忧。 预铸屋另一个重要的考验是运输问题，在工厂完成所有房屋组件的生产与拼装后，能够安全无恙地运送到客户指定的地点，是很重要的一个环节，在汽油与人力等运输成本高涨的今日更是一大挑战。 Boxabl创办人提拉马尼（Galiano Tiramani）表示，从Boxaabl位于拉斯维加斯的总部出发，每哩运费在2到10美元间。因此工厂的选址与辐射范围十分关键，例如想在维吉尼亚州自建房屋的民众，最好不要找上加州的业者。目前，ADU业者服务的范围，多在邻近的一两个州，以免运输时横生枝节。 …

专家看衰经济 明年房价恐暴跌20% 房市崩盘 世界新闻网 8/28/2022 美国房地产市场似处于崩溃边缘，不少专家发出悲观警告指出，若出现经济衰退，美国明年房价平均会暴跌高达20%，因为有部分地区的房地产价格被高估达72%，一旦出现跌势，这些地区的房市将首当其冲。 GDP连续两季负增长 目前经济专家正在争论美国是否已陷入经济衰退，因为国内生产毛额(GDP)已连续两个季度呈现负增长，这符合经济衰退的传统定义。 穆迪分析公司(Moody’s Analytics)每季都会评估当地经济基本面(包括当地收入水平)，能否支撑当地房价。 穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)早在今年5月就已看淡美国房地产前景，在财富杂志(Fortune)8月24日最新一期里，他更对美国未来房地产市场更加悲观。 他惊人地警告，如果真的出现经济衰退，全美房地产价格将平均暴跌20%。这个说法对于在「泡沫」时期购置房屋的人来说，实在非常可怕。 183城房价被高估25% 赞迪如此评估的一个理据是，全美413个最大的局部房地产市场里，有183个被高估25%以上，有些甚至高估达75%。 被高估的地区主要在西部及阳光地带。洛杉矶、奥兰多、西雅图，印第安纳波利斯等城市的房价给高估30%；休士顿房价被高估约34.5%。这些地区一向非常受置业者欢迎，不少人明知存在泡沫仍然入市，可是一旦房市转向走低，将会跌得最惨。 升息以来房屋销售变缓 联准会(Fed)为了控制通货膨胀而不断升息，预计到年底将再度上调至3.4%，多数专家指出，升息除令美国陷入衰退之余，也让房贷成本变得愈来愈昂贵，卖家难以放售，而买家又不愿入市，房地产自然前景堪虞。数据证实自联准会今年初升息以来，全国房屋销售已明显放缓。 根据房地美(Freddie Mac))的数据，自1月以来，抵押贷款利率几乎翻了一番，截至上周，30年期贷款的利率已升至 5.13%。 房价最糟糕时刻还未到 除了赞迪之外，金融经济咨询公司Pantheon Macroeconomics的首席经济学家谢泼德森 (Ian …

全美房价涨到10年新高 房市若崩…5大都会区首当其冲 世界新闻网 8/28/2022 供给少、需求强、数年低房贷利率，加上新冠肺炎封锁，使得全美房价涨到十年来高点；房贷公司「房利美」(Fannie Mae)表示，长期房价高于应有价格约15%，未来若衰退，房市泡沫势将破裂，而这五大都会区首当其冲。 德州奥斯汀 消费者事务(Consumer Affairs)民调显示，在人口前50多的大城市中，33%受访者认为奥斯汀将会是全美房市首崩之处。 奥斯汀去年人口约96万4177人，居民年龄中位数约34岁；疫前家户收入为4万6217元，人均收入5万4414元。 奥斯汀7月房价中位数为65万元，每平方呎364元，年增18.2%；房屋售价中位数为130万元，待售房屋平均在市场上停留41天。 若房价跌15%，中位数价格会跌至55万2500元。 亚特兰大 亚特兰大是第二个房市可能崩盘之处，26%受访者认为可能近期就会跌。 亚特兰大去年人口约49万6461人，居民年龄中位数约33岁；疫前家户收入为6万6657元，前年家户收入中位数为6万4179元。 亚特兰大7月房价中位数为43万5000元，每平方呎267元，年增8.7%，房屋售价中位数为39万5000元，上市房屋平均40天成交。 若房价跌15%，中位数价格会跌至36万9750元。 加州贝克斯菲尔德 近15%受访者认为贝克斯菲尔德房市会崩盘，该市去年人口约40万7615人，居民年龄中位数约31岁；前年家户收入平均6万5687元，但2019-20年的人均收入为2万7309元。 贝克斯菲尔德7月房价登录中位数为38万元，每平方呎221元，年增20.6%，房屋售价中位数为36万元，上市房屋平均46天易主。 若房价跌15%，中位数价格会跌至32万3000元。 洛杉矶 23%受访者认为洛杉矶房市会跌，该城去年人口约384万9297人，居民年龄中位数36岁；前年家户收入平均6万5290元，人均收入3万7143元。 洛杉矶7月房价中位数为100万元，每平方呎654元，年增4.4%，房屋售价中位数为94万8000元，上市房屋平均49天转手。 若房价跌15%，中位数价格会跌至85万元。 …

新州开学免税假期开跑 为期10天 最高可省20元 世界新闻网 8/26/2022 新泽西州根据州长墨菲7月1日签署的州预算案，自27日起展开为期十天的开学免税假期，只要在新州选购铅笔、笔记型电脑等学校用品，销售税全免。 免税假期自8月27日至9月5日止，适用的学校用品包括笔、笔记本、美术用品、教科书、电脑和运动器材等，6.625%销售税全免；至于服装和鞋子，新州原本就免征销售税。 免税适用对象不限新州居民，只要到新州购物都免税，而且适用在线和实体店内购物；据估计，一般家庭一趟开学购物可免税而省约20至50元。 墨菲说，实施免税是让家家户户可负担得起返校开销的方式之一。 一次性免税倡议是墨菲、州参议会主席斯卡塔里(Nicholas Scutari)、众议会议长考夫林(Craig Coughlin)预算谈判最后几周提出的减税提案之一。 宣布免税假期时，墨菲和主控州议会的民主党同僚称这是物价上扬时减轻负担的一种方式；斯卡塔里表示，免税假期是立法机关对付通膨最直接的方式。 但共和党议员、政策专家和左派人士指控免税假期只是噱头，对低收入家庭帮助有限；众议会少数党领袖迪马约 (John DiMaio)称这项政策会误导民众，让民众认为未被超额征税，事实上在民主党当政之下，新州民众多缴了税。 考夫林引用6月的预估说，免税假期将为普通家庭节省约50元；迪马约则引用statista.com的2021年数据，推估只省28元。 州财政廰数据显示，截至6月底，新州税收创纪录超过100亿元，预计免税假期将约损失7500万元税收。 新州财政厅长默约(Elizabeth Muoio) 声明指出，全美商品价格不断上涨，许多家庭和教育工作者为孩子准备用品或在教室备妥物资而担忧是可理解的。 Source 学贷豁免 联邦税也可免 州税可能须缴 …