取消佣金6% 购屋有4个影响 百万名仲介恐失业
世界新闻网
3/16/2024
美国6%的房仲佣金，堪称全世界最贵，多数国家为1%-3%，每年有1000亿美元流入房仲口袋。（美联社）
全国房地产商协会（NAR）15日凌晨同意以4亿1800万元与控告NAR反竞争、违反反垄断法的集体控方达成和解协议；但更重要的是，NAR同意取消标准佣金6%的规定，卖方仲介不再需要提供买方仲介佣金；买卖仲介佣金就此「脱钩」，佣金还可能被取消，等于撤除美国房地产仲介业一大基石，对未来购屋影响巨大。
纽约时报分析指出，一旦和解协议获法官批准，此案影响深远，包括：
房价下跌
美国消费者联盟(Consumer Federation of America) 退休运行总监布罗拜克(Steve Brobeck)表示，「脱钩，将允许佣金被取消及通过谈判降低，从而降低房价和总体消费成本。房市价格更透明化，买卖方可通过谈判比价，迫使佣金比率下降。」
美国人每年房地产佣金支出约1000亿元，此和解协议经联邦法院核可后，佣金支出预计将大减至少200亿元，最多减500亿元。
6%佣金不再是常态
房仲协会将取消抽取6%的仲介费规定，将冲击现有百万人的房屋仲介圈，估计不少人因此退场。图为一名房仲带买主看房。（美联社）
NAR制定标准佣金5%或6%行规，是全球房仲佣金最高之一。保证佣金率被取消后，仲介可能被迫降低佣金求胜。布罗贝克指出，「尽管美国房仲费不太可能降到像英国那样只有1%或2%，但肯定会大幅下降，佣金也将更加反映仲介销售能力和努力。」
买方仲介「引导」买更贵房屋的情况变少
NAR规定，卖方仲介售屋消息上架时，须表明给买方仲介多少回扣。批评者指此做法促使买方仲介将客户「引导」至更高价房屋，以收取更高佣金。根据和解协议，任何显示仲介回扣或报酬的字段将完全取消，有助遏制陋习。
上百万名房产仲介可能离场
疫情期间房贷利率暴跌，房市繁荣，房地产仲介人数激增。2020年和2021年有逾15万6000人获得房仲许可证；NAR会员人数2022年达到160万会员最高峰。但现在很多仲介都在苦撑，佣金率降低只会让情况更糟。去年全国一半仲介只卖出一栋房子。
现在房仲业面临巨大变革，分析人士预测，将出现大规模仲介离职。Keefe, Bruyette&Woods投资银行公司报告预计，随着共享佣金制度消失，可能有100万名房仲离场。
有24年资历的内华达州房屋仲介珍‧麦唐纳(Jen McDonald)表示，「经验丰富的房地产仲介有良好声誉和坚实人脉；比较新的房仲如果没有既定声誉或强大客群，很难留住客户或吸引新客户。」
黑石：全球商业不动产价值正在触底
侨报网
3/12/2024
全球最大的另类资产管理公司黑石（Blackstone）不动产全球联席主管Nadeem Meghji近期表示，尽管过去两年全球商业不动产处境艰难，但不动产价值正在触底，特别是数据中心和仓储等类别基本面颇具吸引力，而追逐这些板块投资机会的资金仍有所欠缺。
去年10月30日，一名行人行走在纽约街头。（图片来源：新华社）
中新社报道，一方面，全球利率历史性上升给不动产估值带来下行压力，另一方面，美国传统办公楼面临压力。Nadeem Meghji认为，上述两大因素引发市场负面情绪，“但我们认为，目前的资产价值已反映了上述因素。展望未来，预计市场环境将大为不同”。
这位联席主管表示，全球商业不动产价值正在触底，有三个因素支撑这一判断。一是利率和通胀回落。目前全球市场出现利率下降趋势，不动产领域信贷活动再次复苏。借贷成本在过去5至6个月内有所下降，交易活动回升。
二是新建项目下滑。与两年前相比，黑石核心板块中的新建项目下降了30%至40%，这将在中期内带来更强劲复苏。
三是不同资产类别存在巨大分化。例如，美国传统办公楼价值承压，相比之下，数据中心是黑石不动产增长最快的资产类别，该板块空置率为2%，租金增长率为25%，且市场需求是5年前的10倍。
黑石认为，长期来看，数据中心和仓储的基本面颇具吸引力，但追逐这些板块投资机会的资金仍有所欠缺。据披露，黑石对数据中心的投资金额已从4年前的10亿美元增至目前的180亿美元。（完）
永远的租客崛起 房市新商机
世界新闻网
3/09/2024
在缺乏新住房情况下，买房不再是都会区人口唯一选项，房地产开发商将目标瞄准「永远的住客」。（FOX 11电视台画面）
福斯电视台FOX 11报导，随着经济困境继续打击房地产业，买房不再是都会区人口唯一选项。Post Brothers首席执行官兼联合创始人派斯卓克（Michael Pestronk）日前在福斯电视台商业节目「Varney $ Co.」中，谈起城市地区正酝酿的房地产新商机，「永远的租客」（forever renters），因一些美国人选择租房而非买房。
派斯卓克解释：「现在最大的问题是缺乏房源，特别是大型成熟的都会区已不再有新房，在工作地点的通勤距离内，没有可用土地建造新住房。」派斯卓克认为，「更大」和「更好」的公寓，是那些住在大城市人们的理想入门宅。
这位房地产专家表示，一部分「永远的租客」属于高端人群，他们看中的是拥有大面积房间、精致美观和适合儿童设施的公寓。派斯卓克指出，大多数公寓大楼，尤其是过去十年，都是针对27岁的客户群建造，并以橙色作为主题设计。他说：「十年前，我们平均租户是29岁，现在是33岁，但我们也有更多35岁至45岁的租客，他们的年收入远远超过15万元。」
然而，对24%的租客来说，支付租金仍然是个问题。派斯卓克认为，此类公寓租金可能在每月4000元至8000元间，这样的租金水准并不便宜，但与拥有房屋的成本（例如房产税及维修）相比，仍处相对「有利」的地位。
派斯卓克说，这些建筑物位于没有机会建造新住房的地方，但有着最高端的设备要求。派斯卓克说，此概念不仅吸引千禧世代，也吸引不少空巢期的年长者。他说，「这个市场最重要的部分是，千禧世代已达到这样的年龄和收入水平，在前几代人中，他们会搬到郊区并购买房屋，但千禧世代没有。」
公寓增建 房东降价 高房租现象趋缓
世界新闻网
3/7/2024
2023年每月租金在2000元以上高点，然由于「公寓建设热潮」（apartment-building boom），如今许多房东降价出租，租金价格正在改变。（FOX 11电视台画面）
福斯电视号台（FOX 11）报导，Redfin首席经济学家费尔瓦瑟（Daryl Fairweather）表示，由于「公寓建设热潮」（apartment-building boom），许多房东降价出租，租金价格正在改变。
她向FOX数字频道表示，2023年每月租金中位数在2000元以上高位，「主要是因贷款利率高，潜在买家不得不转向租房，推高租赁市场。」「然而，由于公寓建设热潮，租金价格如今发生变化，现在有许多空置房，供应激增导致房东降价。」
根据Rent.com数据，去年11月租金中位数为1967元，过去12个月内，租金在2023年8月达到2052元峰值。费尔瓦瑟表示，新冠肺炎疫情期间，许多美国人搬家，人们流动速度很快，租赁需求相对增加，从而推高租金成本，但此一趋势此后已放缓。
其他导致租金价格下跌的因素，还包括经济不确定性，和家庭形成速度放缓等。费尔瓦瑟说，家庭组成（houshold formation）一词，指的是一年内家庭数量（意即居住在一个屋檐下，或占用单独住房单元人数）。她指出，2022年家庭组成速度放缓，这在疫情爆发后，抑制了租赁需求。
她并表示，造成「疫情搬迁热潮」的部分原因是经济，但也是因通膨和高利率等因素，阻碍家庭组成。她说，尽管近期通膨有所改善，且就业市场强劲，但消费者信心仍低迷，Redfin预计，一旦联准会再次降息，情况将改善。
联准会预计将在2024年降息，尽管主席鲍威尔（Jerome Powell）近期称3月可能不会降息，但一些经济专家预测5月可能是降息时间。
与此同时，许多Z世代美国人也未能幸免于住房挑战。费尔瓦瑟说，这一代人被定义在1997年至2012年间出生者，他们在2022年至2023年饱受「住房拥有停滞」困扰。
她解释到，「至2023年，只有超过四分之一的Z世代拥有房屋，因此租房仍是这一代中大多数人的现实状况。」但她表示，许多Z世代房主是在疫情期间，贷款利率触底时购屋，这使得「年轻时更容易拥有住房。」
租屋被驱逐 该怎么办？
世界新闻网
3/4/2024
租屋而住有很多原因可能遭房东驱逐，欠缴房租、或者一天到晚办派对，都可能被驱逐。欧新社
问：我失业了，如果不赶紧找到工作就缴不出房租，到时候万一被房东驱逐，该怎么办？
答：租屋而住有很多原因可能遭房东驱逐，欠缴房租、或者一天到晚办派对，都可能被驱逐。
缅因州专门代表房东的律师雪利(Samuel M. Sherry)说，房东通常会尽可能避免走上驱逐这条路，但很多情况下难以避免。万一被房东驱逐，务必要善用资源将损害降到最低。
各地的驱逐原因及过程不一，即使同一州，不同县市也可能不同。
纽约市律师事务所Gallet Dreyer & Berkey合伙人奎因 (Michelle P. Quinn) 说，纽约市房地产市场极为复杂，纽约市住房法院(New York City Housing Court)负责处理驱逐，但每一个驱逐案的处理过程不尽相同，与住屋属于合作公寓、阁楼、市价公寓或租金补贴住房等类别息息相关。
纽约市房客被驱逐多半因为未付款或租赁违约。
而在缅因州，根据雪利的经验，租屋者被驱逐的主要理由包括报警次数过多、与邻居发生纠纷、允许不该入住者迁入、滋扰他人、财产损失及非法活动等等。
驱逐需多长时间
各州驱逐通常遵循相同步骤，首先要通知租户，通常是30天、60天和90天不等，有些地方通知期短得多， 例如加州，房东可选择三天通知(3 day notice)，限期租户支付欠款否则必须搬出。
发出通知后便会安排听证会，以便随后发出法院命令要求租户迁出，万一房客不自愿搬离，房东须等到治安官陪同他们前往住所并运行驱逐令。
奎因说，书面上来看，驱逐过程约四到六个月，事实上，由于新冠疫情衍生许多驱逐案例，如今纽约市有些好几年前提起的案件仍待处理；但有些地方的驱逐案短短五至十周就完成。
驱逐对租屋者是一大挑战，对房东来说也非好事，不仅过程漫长、成本高昂，驱逐过后还要重新费神找房客。
2019年法律修改后，在纽约市等某些地区，房客如果支付到期未清余额便可终结驱逐。 此外，还可与房东或物业管理公司达成协议等方式避免驱逐；房客与房东都该尽全力避免驱逐。
曾被驱逐留纪录
如果知道自己即将被驱逐，在正式程序开始前主动搬家是上上策，如此可避免留下被驱逐的纪录、未来租房才不致于变得更加困难。
依规定，在某些司法管辖区，申请租赁时必须揭露先前被驱逐的纪录；雪利提醒，即使未主动揭露，房东也可上网取得打算租屋者的过去纪录，所以专家认为诚实为最上策。
有些房东仍愿意租屋给有被驱逐纪录的房客，但可能提高订金或保证金。
驱逐纪录不易删
一旦被驱逐，终究可能在信用报告中留下纪录，但还好这些纪录7年后自动消失。
此外，正式驱逐会有法庭纪录，而且不易删除或隐藏，如果想删除纪录，通常是与房东协议，结清逾期金额后请求房东删除纪录。
在某些州、特定情况下，可请求法院删除纪录；例如该房产正在被法拍、或者在驱逐过程完成之前搬出，都可向法院提出删除请求。可委托律师代办，但费用很高。
上上策是直接与房东协议解决方案，最好是在被驱逐之前。
驱逐资讯这里找
各州的驱逐政策不同，而且都有特定的咨询管道和相关资源，应多加利用。
例如在纽约州，可造访「联邦住房和城市发展部」(U.S. Department of Housing and Urban Development)官网查看各个提供租屋驱逐援助的机构资讯，又如在加州，可到州政府Housing is Key网站或者LawHelpCA.org网站搜索相关资讯。
好几州设有专线提供租屋者驱逐咨询服务，而且都是拨打211，包括康州、夏威夷、印第安纳、内华达、北卡罗莱纳州、犹他、华盛顿、怀俄明州。有些州有别的专线号码。详情可参考「美国新闻」(US News)租屋驱逐专文。
人口普查局：房源有限 美国房价2020年后「只涨不跌」
世界新闻网
3/4/2024
美国人口普查局数据显示，平均房价从2020年1月时的32万9000元，在两年间上涨到43万3000元。由于供应有限，房价从此只涨不跌。(美联社)
俗称富人俱乐部的「经济合作暨发展组织」(OECD)最新报告指出，全球37个工业化国家的名目房价在2023年上半年仍犹如一滩死水，文风不动，到了第三季却上涨了2.1%。经济专家预测，十年来最严重的房地产衰退终于走到了转捩点。金融时报则引述OECD报告进一步指出，其中最抗跌、反弹最快的房屋市场，则非美国莫属。
据金融时报2月底报导，受惠于强劲经济景气和坚实就业市场，美国房价截至去年11月的平均年增率为5.2%，在OECD的37个成员国中领先群伦。
尽管美国房贷利率在2月份略有上扬，但仍较去年高点温和许多。目前30年期固定房贷平均利率约为6.9%，较去年11月的7.8%下降近一个百分点。
全美主要都会区中，根据「史坦普内核逻辑凯斯-席勒全国房屋价格指数」(S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index)数据，底特律的房价上涨速度最快。回顾2008年金融风暴时，这个汽车工业大城的房屋一度跌得一文不值，银行都不愿承作贷款；而截至2023年11月为止的12个月期间，底特律的房价较前年同期上涨了8.2%。
其次则是圣地牙哥，房价年增率为8.0%。除此之外，纽约市和克里夫兰的房价也上涨了7.4%，洛杉矶和迈阿密也都有7.2%的涨幅。
另一方面，「全国房地产商协会」(National Association of Realtors, NAR)数据则显示，2023年全美成屋销售数量达409万户，较前年下滑了19%，创下该组织1995以来的最低纪录。NAR将之归咎于高房价和高利率影响了消费者的购屋意愿。
然而，经济专家预期今年情况将大为好转。
房地产业者指出，疫情期间的封城措施，意外带动了独栋房屋的销售热潮，造成所谓的「追逐空间」现象，消费者竞相追求更大的房屋和更宽阔的庭院空间。
美国人口普查局(US census)数据显示，平均房屋价格从2020年1月时的32万9000元，在两年间上涨到43万3000元。由于供应有限，房价从此只涨不跌。
全球房价触底回升 分析师预测接近降息 转折点来临
世界新闻网
2/25/2024
根据OECD的数据，在先进国家中，全球房价普遍下跌的情势基本上已不复存在，房价开始趋稳或回升。(美联社)
根据英国金融时报分析经济合作发展组织（OECD）的数据，在先进国家中，全球房价普遍下跌的情势基本上已不复存在，经济学家预测十年来最严重的房地产景气下滑局面已经来到转折点。
在37个工业化的OECD国家中，名目房价在2023年第3季较前一季上涨2.1%，从去年初几近停滞的情况回升。在这些国家中，仅约三分之一在这最新的一季呈现房价季比下滑，比率低于年初时的逾五成。
凯投宏观高级房地产经济分析师维夏特表示：「多数近期数据显示，在多数国家的房价跌势现在已触底。我认为我们已经度过了房价修正。」
房价在2022年受到冲击，此前多数国家央行为了抑制通膨，以数十年来最快步调升息。在OECD国家，2022年第4季的房价增幅仅0.6%，是2012年来最低增幅。
然而，许多国家中的房价下滑趋势已缓和，甚至转而回升，原因是有关央行今年将降息的预期已帮助房贷利率下滑。能销售的房地产短缺也已帮助拉擡房屋价值，而整个OECD的房地产价格在这最新的一季已经重返成长。
在多数先进国家中，房价正在上涨或持稳，至于其他国家房价跌幅减缓。维夏特说，在德国、丹麦和瑞典等一些租屋市场较庞大的国家房价可能进一步下跌，「但就算是这些经济体，我们认为多数的跌势已成过去式」。
投资公司普徕仕经济分析师维拉德克说，房价「在许多地方接近触底，在许多地方正在回升」。
美国的房价表现最佳，稳定的经济和就业成长有助名目房价在截至11月的去年期间上涨5.2%；相较下，经济表现欠佳的德国房地产市场承受压力，原因是房地产估值过高且庞大租屋市场产生影响，去年房价下跌10.2%，是卢森堡以外表现最差的欧洲经济体。
澳洲和新西兰房价再度回升，南韩房市则在2023年年中触底后持稳；欧盟国家房价在去年第3季季比上涨0.8%，逆转年初时的下滑趋势。
史坦普全球欧非中东首席经济学家博耶表示：「我们认为欧洲房价的修正还没走完，但我们或许见到最糟的已过。」他预期在一些国家房价修正会持续，因为房贷费用依然高昂，而且先前一直导致房价高昂的高营建成本预料将下滑。但他说，接下来的修正步调将是温和的。
洛杉矶男子亚马逊花$2.7万购一居室房子做Airbnb
洛杉矶华人资讯网
2/22/2024
据Daily Mail网站2月19日报道 一位来自洛杉矶的男子展示非传统住房的可能性，他从亚马逊购买了一套扁平小房子，计划将其改造成Airbnb出租屋。
据报道，洛杉矶23岁的男子杰夫·布莱恩特（Jeff Bryant）上个月决定在网上购买一套预制的一居室迷你住宅，价格不到2.7万美元。“我想都没想就这么做了！”他在最初的TikTok视频中承认了自己的购买行为，“我甚至不知道要把房子放在哪里！”
房子于1月29日上午8点运抵临时存放点。布莱恩特描述了安装过程，称有5个人花了27分钟安装完毕。“我还没买地，我想看看它有多大，”布莱恩特说。
布莱恩特补充道，找到永久地点后，亚马逊团队将把房子拆散、运输到新地点，并重新安装。他提到，临时存放费用为750美元，每多放一周需额外支付150美元。
布莱恩特向亚马逊的一位名叫卡丽娜（Karina）的专家表示感谢，卡丽娜提供了一些免费升级，包括不同颜色的外墙、更大的面积和一些免费家具，其中包括两张沙发。布莱恩特对此十分感激。
视频显示，布莱恩特绕着房子走了一圈，展示了几扇窗户和支撑室内管道的外部硬件。他估计，这栋房子的面积约为600平方英尺，天花板较低。进入屋内，布莱恩特展示了卡丽娜送给他的一张沙发，它摆放在客厅里。
客厅与一个小巧的厨房相连，他还展示了一个小浴室，里面有马桶、洗脸池和立式淋浴间，洗脸池上方还有一个镜面药柜。“我喜欢这间浴室，但我不喜欢那样，”布莱恩特指着地板中间的排水口说，“所有东西看起来都像是塑料假大理石。”
布莱恩特说，“我不想撒谎，天花板非常低。”“我不会住在这里。”他还透露，不会保留免费沙发，打算将墙壁改成“干墙（drywalled）”。
视频评论区的观众纷纷对布莱恩特的新房子表示羡慕，有人开玩笑说：“‘房子在这里’是一种疯狂的宣言。”还有人表示祝贺他成为了房主。
有网友说道：“我不能撒谎，我会买地买这个，让我的女儿们有自己的空间，然后慢慢让她们融入现实世界。”
在后续更新中，布莱恩特透露他正计划把迷你屋改建成Airbnb出租屋。他澄清道：“我已经准备好处理电气、管道和其他一切。我只是想先获得许可证，然后把所有东西都搬走，开始准备一切。”他计划利用橙县地区对独特住宿的需求，将该住宅列为度假租赁。布莱恩特表示：“我决定把它变成一个Airbnb，很可能在橙县地区。我正努力在月底前把一切都准备好。”
布莱恩特指出，仍在考虑在Airbnb上的租赁价格，他希望分享他的经历将向其他人展示这个想法的可行性。他说：“我还不知道要收多少钱，激励我做这件事的是向所有年轻人展示这样的事情是可能的，为自己投资。”
TikTok上的网友分享了对房子的想法和建议。“你可以把它租给美甲师或眉毛专家。”一位网友写道。而TikTok用户Shontae则写道:“非常聪明的决定，这会给房地产经纪人带来收入。我看你会走得很远的！”
布莱恩特解释道：“我之所以购买这所房子，是因为我觉得它与众不同，而且很少有人这样做，尤其是年轻人。当他们有了钱，往往会做一些疯狂的事情。”
半年逾6万纽约客粮食券被盗刷 华社也遭殃 损失超过1900万
世界新闻网
2/21/2024
近六个月来，纽约市超过6万名居民遭遇了粮食券卡盗刷事件，累计损失超过1900万元。(本报档案照）
最新数据显示，近六个月来，纽约市超过6万居民遭遇了粮食券卡(EBT)盗刷事件，累计损失超过1900万元，其中华人社区也未能幸免。为此，州议员正积极推动技术升级，希望通过引入非接触式支付方式，防止不法分子拷贝卡片信息盗刷。
市社会服务局(Department of Social Services)发言人表示，过去六个月，已有超过6万1000名纽约居民向他们报告遭遇了粮食券卡欺诈，当局已经协助这些受害者追回超过1900万元的被盗资金。
州议员曼当尼(Zohran Mamdani)表示，仅在2022年1月至2023年10月间，纽约市民就提交了超过2万2000起粮食券欺诈申诉，被盗金额高达1700万元。
据了解，诈骗分子通常会在粮食券卡刷卡机或自动取款机上安装特殊设备，通过拷贝粮食券卡持有者输入的个人信息，来窃取其卡片数据与个人识别号码，进一步制作假卡消费，最终盗取受害人的福利金。
为补救此问题，州议员罗哈斯(Jessica González-Rojas)提案，拟将EBT卡升级为具有非接触支付技术的卡片，以此降低粮食券卡被盗风险。据曼当尼所说，这项提案如果通过，预计能够减少87%的粮食券卡盗窃案件。
曼当尼办公室表示，他们为粮食券卡盗刷受害者申请了福利替换计划(benefit replacement program)，该计划由市社会服务局推出，可退还最多两个月的被盗资金，但通常需要30天时间才能收到退款。
华人粮食券卡持有者通常因为疏于防范而成为犯罪分子下手的目标。去年10月至11月，布碌仑(布鲁克林)华社的纽约亲子互助会，就接到了20多起粮食券卡被盗事件的报告。
州府表示，一旦发现粮食券卡或公共福利被犯罪分子以电子形式盗刷，建议及时填写申请表以获得政府补发。此外，应立即联系EBT卡客户服务热线，报告卡片被盗并请求更换新卡，客服联系电话为(888)328-6399，也可登录网站ConnectEBT，或下载ConnectEBT的App申请。
旧金山超级购物中心75%商户搬走 无家可归者涌入
译言网
2/19/2024
“巨大的大理石地板中庭出奇的安静，看不见一个购物者，一长串废弃的商店大多空无一人，只有一些剩下的纸箱或褪色的标志提醒着这以前是有商户的。”
这段话是对美国加利福尼亚州旧金山市的超级购物商场“旧金山中心”（San Francisco Center）的描述，那里曾拥有美国最大的“诺德斯特龙百货公司” (Nordstrom，一家高档连锁百货店) 。
如果单纯地从《每日邮报》当地时间1月28日发布的图片看，是很难相信当时正值营业期间，昔日富丽堂皇的购物广场，如今就如幽灵城市一般死寂。若是几年前那里定会挤满了顾客，那些沉迷于换季促销的购物者。
现年49岁的塔拉·巴顿 (Tara Button）是一位企业主和母亲，住在距离“旧金山中心”一个小时车程的地方。时隔4年她带女儿重返这里，简直不敢相信自己的眼睛。
“这有点令人震惊，非常悲伤，”巴顿这样说道。与此同时她也和女儿缩短了“购物时间”，并表示没有再次到访的计划。
此外巴顿还透露称，她们需要穿越“危险”的市中心街道，“我们很害怕，这让我很困扰。”
从多层楼的设计以及装饰着的超长小彩灯灯串，隐约能感觉出，这里曾经是辉煌的，但随着商户大量地搬走离开，这里也就成为了空壳子。
据报道称，从今年年初到现在，“旧金山中心”内就有5家企业宣布关闭或计划关闭，而这无疑是雪上加霜的，因为已经有75%的商户早就走掉了。
前文提到的“诺德斯特龙百货公司”，在辉煌的时候占据了五层楼，为此也成为了全美最大。但就在去年8月，他们宣布闭店，这无疑是具有破坏性的决定。
而就在“诺德斯特龙百货公司”宣布闭店的两个月前，澳洲地产集团（Westfield，也音译为韦斯特菲尔德）宣布将放弃“旧金山中心”的所有权，并将该房产交给贷方。
地产公司在一份简短的声明中称“旧金山市区安全环境的不断恶化，令顾客、零售商以及员工都处在危险之中。”
而占地145万平方英尺（约13.5公顷）的“旧金山中心”，目前的估值仅为2.9亿美元（约20.8亿RMB）。
一些曾经在这里工作的员工，虽然感到悲伤，却也不意外，他们认为“客流量下降和犯罪率上升”导致了商场不可避免地走向衰败。
2019年的客流量是970万人次，这照比之前就已经少很多了，但到了2022年就仅有560万人次了，从去年到现在，客流量又减少了一半。
顾客和员工都有反映，在这里购物也不安全，“没有太多的保安，所以很容易被抢劫”，商店助理玛丽安娜·洛佩兹 (Mariana Lopez）这样说道，“盗窃的事情也时有发生，我的手机也被偷走过。”
空荡荡的商场，虽然让很多人感到悲伤和发愁，但却意外地让另外一些人感到安逸了。
一些无家可归者涌入了这里，比起街道上的冰冷和纷杂，这里相对会舒适一些，只是和他们一起来的还有吸食违禁物品和其他的一些违法事情。
店主这么做 「零元购」恶贼秒被吓跑
世界日报
2/18/2024
河滨一家珠宝店惨遭零元购。（KTLA）
世界日报报道 南加「零元购」现象愈发猖獗，近日，在河滨市（Riverside） Canyon Crest 镇中心的一家珠宝店，就惨遭两名窃贼「光顾」。他们砸碎店内展示柜，并将商品洗劫一空，而店主使用一招，将两名恶贼吓跑。
17日上午11时，两名戴口罩和连帽衫的劫匪跟随一名顾客进入Geneva Jewelry珠宝店，并开始用锤子砸碎展示柜，同时将商品装入袋子中。
「他们若无其事地走进来，拿出锤子就开始砸抢」，员工Michaelangelo Torchia说，这真是太可怕了。
当嫌犯进入并开始砸碎展示柜时，Torchia的父亲，也是该店的店主，恰好在柜檯工作。他走到后面房间，取出枪然后向地板开了几枪。Torchia的父亲说，抢匪听到枪声，立即夺门而逃。
店内的监视器画面显示，商店部分区域有多处弹孔。两嫌在听到枪响后，立刻落荒而逃，一名嫌犯因为跑得太急切，还摔倒在地。
有目击者称，嫌犯在抢劫前一直在该地区进行蹲点。Torchia补充说，儘管他的家人在抢劫后感到震惊，但他很庆幸没有人受伤。
Torchia说，这不是他父亲的店第一次被抢劫，在1992年的一次劫桉中，父亲甚至被绑在椅子上。
Torchia和其他受害者希望，那些因抢劫而被捕的人，会受到更严厉的惩罚。Torchia说，有些人被抓后，当天就可保释出狱。
河滨市警局表示，这是新年以来，该市发生的第二起砸抢桉。河滨市警局仍在寻找至少两名在逃嫌犯。Geneva Jewelry珠宝店计划于20日重新营业。
华女忘锁车门痛失8000元 11张银行卡接连遭盗刷
世界新闻网
2/17/2024
陈女士的Venmo借记卡被连续盗刷9次。（图：受访者提供）
洛杉矶县1名华人女子，日前被窃8000多元财物，包括现金、礼品卡及名牌皮夹等，包内11张银行卡也被盗贼顺手牵羊。此后数日，多张卡陆续被盗刷。造成这样巨大的损失，只因华女忘记锁车门，并将财物留在车内，如今后悔莫及。
华人居民陈女士回忆，1月24日晚9时左右，她加班回家很累，因为着急进屋忘锁车门，汽车当时就停在公寓大楼敞开式的车库中。被窃财物包括放在车内抽屉中的两个皮夹，和1瓶贵重香水，紫色BV皮夹以及LV限量版皮夹里有多达11张银行卡，2000多元现金、以及几千元礼品卡，就连汽车保险卡、支票本也被偷，总价值损失约8000多元。
陈女士被盗的LV皮夹里有现金、礼品卡、以及多张银行卡。（图：受访者提供）
陈女士表示，隔天25日早上开车出门时，她就发现前晚没锁车门，但当时还不知道车内财物已失窃。对于忘锁车门，陈女士解释，因为此前一直驾驶特斯拉车，离开时可自动上锁，最近换了新车，再加上当晚又累又急，完全忘记锁车门这个步骤。
粗心的陈女士两天后才发现财物已失，根据她的描述，第三天也就是26日上午去机场接机，因为BV钱包是朋友相赠的生日礼物，她心想可以拿着这个包与对方叙旧，没想到打开车内抽屉时才发现，皮夹已经不翼而飞。仔细分析前两天行程，陈女士断定财物是24日晚被偷。
陈女士被盗的紫色BV皮夹是朋友送的生日礼物。（图：受访者提供）
因为同时被窃11张银行卡，包括多张信用卡（Credit Card）、借记卡（Debit Card），陈女士赶紧检查银行消费纪录，发现大通银行（Chase Bank）的一张信用卡，已被连续盗刷4笔，最后一笔491元的消费，因被银行安全中心及时拦截，未支付成功。同时，一张美国银行（BOA）的借记卡也被盗刷，一张Venmo借记卡被连续盗刷9次，多笔消费地点指向柯汶那（Covina）地区。
对于这张存有现金的Venmo借记卡，陈女士表示，当初是为与朋友方便分帐办理，但自从开卡后，她一直无法使用这张卡消费，显示没有成功激活；没想到此次被他人盗取后，竟可以连刷这么多笔。陈女士说，「这是一个很大的疑点，我至今没有搞清楚怎么回事。」
发现财物被窃后，陈女士赶紧联系各家银行，要求冻结被盗卡，避免接下来更多损失，同时报警处理案件。因为没有锁车门，导致财物损失惨重，陈女士分享经历教训，希望给众人警示，她说经常将包留在车内，「这是一个非常不好的习惯。」
对于为何包内存放多达11张银行卡，身为会计师的陈女士表示，因为工作需要，经常携带多张卡、以及大量现金与银行等相关部门打交道，这已成为职业习惯。不过此次遗失的，都是陈女士的个人银行卡，「我的每张卡都用于不同的消费种类，因为图方便，我经常把这些卡留在车内，随时可以使用。」却没想到 ，正因为大意，被小偷钻了空。
情人节防爱情骗子 51至60岁最易上当
世界新闻网
2/14/2024
愈来愈多的诈骗集团，用AI或机器人运行爱情诈骗。(Pexels网页）
2月14日情人节来到，但约会App与社交平台上的骗子却愈来愈多，而且运用A.I.人工智能与聊天机器人（chatbot）的频率愈来愈高。联邦贸易委员会（FTC）2022年统计，7万人掉入爱情诈骗（romance scams），财损13亿元。
网络安全公司Arkose Labs发现，2023年1月至2024年1月，约会App的机器人攻击增加了2087%，诈骗集团常常用软件机器人代为快速注册，制造出大量假帐号后换由真人接手，以不实的帐号发展关系，最终骗取财物。
巴克莱银行（Barclays）调查发现，51至60岁这个年龄层最容易上当。
Arkose Labs的创办人兼首席执行官Kevin Gosschalk接受CBS访问时表示，浪漫诈骗的特征之一就是，大量运用AI生成的消息。该怎么辨识，可以从以下五点看出端倪：
1.聊天用语太过正式：有可能是因为AI生成的语句，都是来自正式文档，因此最简单的方法就是把这些语句拿去问ChatGPT等生成型AI工具，也许就能发现背后的来源。
2.消息前后不连贯：这是因为感情诈骗往往是由二至三人轮班操作，因此很可能突然出现语气与个性大变的情况。
3.发消息时间很怪：如果对方说他住在美国，但却常常半夜两三点发消息，除了不礼貌外，还有可能他根本不在美国。
4.太过假的「照骗」：发给来的照片很眼熟？那就用图片搜索功能，搞不好就会发现是来自他人或明星的帐号。
5.讨钱：这绝对就是警讯了，见都没见过的人却跟你讨钱或借钱，最好的办法就是删好友、封锁他。
纽约布碌仑华男电话诈骗康州老人钱财 登门取钱被捕
世界新闻网
2/14/2024
布碌仑华男电话诈骗康州老人钱财，遭逮捕和控罪。(警方提供)
布碌仑(布鲁克林)华男孙斌(Bin Sun，音译)通过电话设骗局，企图骗取一位康乃狄克州老人数千元钱财，当这名骗子前往康州费尔菲尔德市(Fairfield)取钱时，被在现场监视的警探逮捕，这名华男被控犯有一级盗窃罪。
康乃狄克州费尔菲尔德警察局称，2月6日，一名费尔菲尔德老年居民收到了一封据称来自「极客小分队」(Geek Squad)的电子邮件，谎称受害人被收取了525元的购物费用。受害人拨打了电邮中附带的一个电话号码，对这笔费用提出异议，并与一名自称为技术支持的男子进行了交谈。
警方称，受害人因为急于获得退款，告诉了嫌疑人自己的银行信息，并允许他远程登录和访问自己的电脑。嫌疑人还通过交谈骗取了受害者的信任，让她误以为自己收到了2万5000元的退款。这名嫌犯随后胁迫受害人从银行提取了2万元现金，并告诉她有人会去她家取钱。警方称，嫌疑人还说他会在第二天再去受害者家取剩下的 5000元现金。
费尔菲尔德警察局没有详细说明他们是如何介入此事的，但表示警探为了抓获这名骗子，在受害人家中开展了监视行动。当日，警方就发现有一辆车停在受害者家对面的街道上。警方称，这辆车的驾驶与嫌疑人向受害者描述的接头人一致，警方于是逮捕了这名嫌疑人，后来确认他是孙斌。
警方在现场对孙斌及其车辆进行了搜查，发现他带着「大量现金」，调查人员认为孙斌开车从布碌仑来到费尔菲尔德，目的就是从受害者那里取骗到手的钱财。孙斌被控犯有一级盗窃罪，他在交了1万元的保释金后被释放，将在桥港(Bridgeport)高等法院出庭受审。
警方敦促居民对此类电话诈骗保持警惕，要多方面核实通信内容，并及时向警方报告可疑活动。
宝妈进群刷单5天被骗580万
凤凰网
2/4/2024
2022年年初，江苏的宝妈罗某在网上寻找兼职，被人拉进社交群。进群后，短短5天内，罗某稀里糊涂地被所谓的刷单任务骗走了580万。报警后，警方展开了调查，斩断了这个藏身在迪拜专门实施针对我国大陆居民的电信网络诈骗团伙，其中的吴某甲和吴某乙在其中，负责拉人进群，每拉一人能获取10到20元不等报酬。近日，两人被依法判处有期徒刑2年6个月和10个月，并处罚金。
「妈妈，我出车祸」AI合成儿哭喊声 湾区妇险遭诈1.5万
世界新闻网
1/29/2024
专家表示，AI可以轻松仿制人类声音，混淆受害者的视听，从而行骗。示意图。(美联社)
居住在加州米尔谷的一位母亲成为了一起利用AI技术克隆儿子声音的电话诈骗受害者。
在米尔谷当地学校工作的崔普（Amy Trapp）在某一天接到陌生电话。令她震惊的是，她听到了儿子的声音，声称出了车祸，随后引发的一系列事件，几乎让她把1.5万元转给诈骗犯。
利用AI技术的诈骗犯生成了崔普儿子的声音，成功说服崔普相信，她的儿子在一起车祸中导致一名孕妇受伤，目前正被关押在监狱中。另一名冒充律师的骗子要求其支付保释金，在焦虑和恐惧的压力下，崔普已经做好付款的准备。
「那绝对是我儿子的哭声，他在电话中哭喊到，妈妈，妈妈，我出了车祸。」崔普想像着自己儿子倒在血泊中的场景。
幸好崔普的丈夫及时报警。在骗局的数个小时后，这对夫妇意识到这是一起诈骗。而他们的儿子在整件事情的过程中，安安静静地在学校宿舍里学习。
丈夫回忆道，骗局之所以能成功是因为其说服一个孩子的妈妈相信，她是在和自己的儿子说话。「我从未想过，我真的能够被这样的手段所欺骗。」他表示，平时看到可疑的邮件和电话，他都会特别小心。
近年来，加州以及美国各地报告的电话诈骗都有所增加，无论是传统骗局还是新式的以AI技术驱动的。联邦调查局（FBI）统计，截止去年9月，大约有195名受害者遭到同类型诈骗，造成约190万元的损失。
加州检察长办公室表示，AI技术在诈骗中扮演的角色正在增加，他们鼓励受害者报告自己的遭遇。然而，追踪和起诉涉及到国际罪犯，这给执法造成不小的困难。
资讯安全公司McAfee威胁研究高级主任卡尼克（Abhishek Karnik）强调AI技术对人类情感可能具有的操控力。AI可以轻松仿制人类声音，从而创建起强烈的情感连接，混淆受害者的视听，从而行骗。
尽管一些AI公司严禁该类技术的使用，但也有公司允许用户上传语音片段，从而生成令人信服的语音。这些片段可以从社交媒体或其他在线平台轻松获取。
骗局的受害者之一，儿子威尔（Will Trapp）十分困惑诈骗公司如何获取到自己的语音片段，因为他并不是社交媒体重度用户，且自己的帐号都处于私密状态。唯一想到的可能，就是自己创作并上传网络上的音乐。
诈骗大轰炸…美国人去年共接了780亿通自动语音电话
世界新闻网
1/28/2024
尽管有各式防范软件，但垃圾电话仍然无孔不入，持续扰人。(美联社)
新罕布夏州初选前，许多民众接到假冒拜登总统声音的电话，敦促选民不要出门投票。这起恶意事件凸显广泛使用的自动语音电话(robocall)及自动短信(robotext)潜藏的危险，一项报告指出人工智能(AI)兴起后，自动语音电话诈骗数量大幅上升。
新闻网站Worldtimetodays报导，国人去年收到780亿通自动语音电话、2250亿条自动短信，比2021年增加50%以上，其中不乏诈骗集团冒充政府机构，询问社会安全码、查税或联邦医疗保险(Medicare)等个人信息。随着AI技术进步，仿真人声又比机械人声更具可信度。
真相调查网站SellCell.com指出，诈骗受害者2021年共损失650亿元，相当于每个美国人损失近200元。数据显示德州是自动语音电话最多的州，居民每年估计接到448通垃圾来电；乔治亚、俄亥俄、北卡罗来纳和伊利诺州也榜上有名。
SellCell称2023年1月至6月间，民众便接到310亿通自动语音电话、780亿条自动短信。该报告还预测，2023年底所有电话诈骗造成的损失恐高达900亿元，随后确认自动语音电话的诈骗就占650亿元。若不小心中招、手机被骇入，可能会出现电池耗电速度更快、手机运行速度下降、不断出现弹出式窗口或垃圾邮件活动。
近年来，联邦通信委员会(FCC)已采取行动打击自动语音电话及短信，成立自动语音反应小组，以识别诈骗集团或个人。该小组已多次发出关停警告，告诫违者可处最高一年的监禁、伪造来电显示可罚2万元，屡犯者可判处更长的监禁。
不过FCC也为家电和手机号码创建一个全国性的「谢绝来电」列表，民众只要拨打1-866-290-4236或到donotcall.gov网站注册、将他们的号码登记在名单上，便可挡下这些扰人消息。
纽约班森贺华人个资外泄严重 千元银行积蓄被盗
世界新闻网
1/28/2024
纽约班森贺华人因身分外泄，导致个人财务被盗的情况仍持续发生中。图为示意图，非当事人。(Pexels)
布碌仑(布鲁克林)班森贺华人因身分外泄，导致个人财务被盗的情况仍持续发生中，其中一名受害者称，不仅银行积蓄被盗，个人数据也被不法分子盗用，用来申请信用卡、注册网上付款程序的帐号等；管辖当地的市警62分局目前发布信息，呼吁民众提高警惕。
报住在16大道交70街的一名54岁华男报警称，本月5日有人通过Zelle将他在美国银行(Bank of America)帐户的一笔1500元转走，他直到17日才发现并报警；经调查发现，歹徒也试图入侵其大通银行(Chase Bank)的帐户盗钱，但未成功。
此外，受害者的个人数据也被用来向富国银行(Wells Fargo)、花旗银行(Citibank)申办信用卡，但审核没能通过；歹徒也有在PayPal平台上以他的名义设立两个付款帐户，但直到受害者发现为止，没作出成功的交易。
受害者表示，在案发前曾开设一个手机帐号，后继发现手机号码被盗用，如今回想起来，可能个资是在此时被泄露出去；他自行调查也发现，通过Zelle盗走他的钱的是名为Fan Yue Gong的华男，信息显示他居住在8大道交58街，警方目前已介入调查，但还未逮捕任何人。
另一起案件中，报住在西8街交18大道的60岁华男于本月21日报警称，从手机程序上发现大通银行帐户一笔7040元的存款被转走，并坚持从未遗失过银行卡；在工作人员的建议下，他立即注销了银行卡，并更新了帐户密码，但不久后短信传来通知，指有人刚刷了银行卡，但交易未通过，受害者目前已将手上的证据交给警方调查。
警方过去便表示，身分泄露与社区盗取信件犯罪息息相关，居民需更谨慎保管好重要信件，最好是使用带锁的邮箱，并经常检查银行月结单，观察是否有不寻常的交易；若在社区看见行为可疑的人物，应记下对方的样貌体征，报告给警方。
哈佛大學教授，因4塊錢向中餐館開戰，丟了教職
1/27/2024
Mar 14, 2023
申请绿卡谎称子女虐待 移民律师被捕
世界新闻网
1/24/2024
据世界日报报道，纽约一间移民律师事务所，涉嫌为数百名寻求庇护的无证客提交虚假陈述、谎称他们遭到自己子女的虐待，在长达五年的时间导致多名客户在毫不知情的情况下申请被拒、甚至被驱逐出境。纽约州检察长詹乐霞(Letitia James)22日对该律所的多名工作人员提起诉讼，并逮捕了律所负责人阿曼克瓦(Kofi Amankwa)父子。
起诉书显示，2018至2023年间，阿曼克瓦伙同其他被告以帮助无证移民获取绿卡身分的名义，向每名客户收取数千元费用，然后利用联邦「暴力侵害妇女法」(Violance Against Women Act, VAWA)的规定，伪造证据，并在客户不知情的情况下向移民法庭提交虚假陈述，称他们被自己的子女虐待。
检察长办公室调查发现，阿曼克瓦等人在製造虚假陈述后，却并未告知他们的客户。这导致很多客户在提交申请和面谈时不了解自己提交的材料内容，因而自述与材料不符，并导致申请失败，甚至还有客户因此而被驱逐出境。
詹乐霞表示，这些只想创造更好生活的移民，被声称可帮他们争取最大利益的律师利用和伤害，导致家庭破裂、骨肉分离。该律所的行为违反了「行政法」(Executive Law)、「纽约一般商业法」(New York General Business Law)和「司法法」(Judiciary Law)。检察长办公室在诉讼中要求被告立即停止欺骗行为、偿还客户损失并接受民事罚款。
移民律师陈闯创介绍，VAWA条款规定，当事人无论是否非法入境和居留，只要面临来自家庭的暴力和虐待，都可以申请到绿卡并离开原生家庭独立居住。VAWA一般主要被来自拉丁美洲国家的无证入境者作为移民的捷径。来自中国的移民由于申诉遭遇政治方面迫害的可信度相对较高，因此较少会用到这个渠道。在一些特殊情况下，比如与美国合法居民婚后遭遇家暴，华人也会有机会利用到VAWA，但陈闯创告诫，除非真的遭遇不幸，否则不要轻易尝试虚假陈述。
外国人买走大量肥沃美国农地 政府遭质疑没掌握具体数量
中央社
1/20/2024
一份报告显示，美国有越来越多最肥沃的土地被中国和其他外国买家买走，但由于美国追踪这类数据的问题，很难知道具体究竟卖出多少土地给外国人。
彭博（Bloomberg News）报导，美国农业部数据显示，外国人对农地、牧场和森林等资产的所有权及投资在2021年跃升到约4000万英亩，比2016年增加40%。
不过，向国会报告的无党派监督机构“国会稽核处”（Government Accountability Office）一项分析发现农业部数据的错误，包括与中国有关的最大土地持有量被计算了2次。国会稽核处报告引述农业部指出，其他问题还包括执行美国法律的挑战，这项法律要求外国人自行申报这类购买行为。
由于对食物供应链可能受到威胁及其他国家安全风险的担忧加剧，美国农田所有权的外流正引起华府关注。民主党及共和党议员都呼吁打击向中国和其他国家出售农地的行为。
报告直指：“如果不改善内部流程，美国农业部就无法向国会或大众报告可靠资讯，说明外国人持有美国农业用地的地点及数量。”
国会稽核处提出6项建议，包括农业部与美国外来投资审查委员会（Committee on Foreign Investment in the United States）共享更及时和完整的数据。美国外来投资审查委员会是由财政部领导的跨机构小组，负责审查外国商业交易。
另一项建议要求农业部依据1978年的联邦法律，确保外来农业投资报告内容的完整性。根据报告，农业部表示，将需要更多资金来建立和维护线上申报入口网站。
美国农业部发言人罗德里格斯（Allan Rodriguez）今天在提供给彭博的电子邮件声明中表示：“国会稽核处的建议将需要国会做出改变，首先是需要资金来增加员工和使我们的流程现代化。”
“任何追踪土地购买和持有人的系统都将是复杂、昂贵的，并对生产者的隐私、农业用地价格和美国卖家的个人利益造成潜在风险。”
中国亿万富翁成为美国最大外籍地主之一
国际财闻汇
1/09/2024
彭博1月8日引述美国杂志《土地报告》(Land Report)的最新排名称，陈天桥在俄勒冈州拥有10.8万英亩(8万零127公顷)林地，在美国地主排名榜排在第82位，成为美国最大的外籍地主之一。
现年50岁的陈天桥在2015年斥资85万美元从美国住宅抵押贷款公司富达国民金融购得上述面积的土地。俄勒冈上月的税务记录披露了受益人身份是盛大资产管理，与陈天桥在新加坡的控股集团同名。
外资拥有美国土地，尤其是农业用地，正在成为近年来一个敏感的政治问题。 根据美国农业部最新数据，截至2021年，美国约有4,000万英亩农业用地为非美国人士所有，中资实体拥有相当于美国全部农田的0.03%。一些议员呼吁制定全国性法律来限制外国投资美国农业用地。
陈天桥在1999年成立网游公司盛大互动娱乐，5年内成为中国最大互联网公司之一，在纳斯达克上市。2012年陈天桥将公司私有化，并把总部从中国迁至新加坡。
盛大官网显示，陈天桥的投资涵盖上市股票和私募股权、风险投资和房地产。陈天桥和他的妻子雒芊芊2016年首次捐赠1.15亿美元在加州理工学院成立陈天桥和雒芊芊神经科学研究所，用于支持大脑研究。
近年来寻求对冲通胀和购买不相关资产的超级富裕投资者越来越多地涌向农地和其他农村物业。根据美国农业部的数据，去年美国耕地的平均价值上涨了8.1%，自2020年以来已经增值了三分之一以上。
美密苏里州禁止中国公司及个人购买军事基地周边土地
凤凰网
1/04/2024
美国房市警钟响起！纽约、旧金山最严重
FX168
1/03/2024
在高利率和写字楼回归缓慢的双重影响下，美国商业地产行业在2024新年伊始面临进一步下滑。根据英国《金融时报》(Financial Times)报道，今年CRE办公室债务需要偿还或再融资1170亿美元，大部分债务集中在纽约曼哈顿和旧金山两大城市。穆迪警告说，当前有224座办公楼陷入再融资困境。
美国抵押贷款银行家协会数据显示，纽约曼哈顿和旧金山承担大量商业地产债务外，芝加哥、洛杉矶、休斯敦等城市紧追其后。
知名金融博客ZeroHedge指出，美国商业地产充满挑战的环境可归因于多种因素，包括由于硅谷银行(SVB)、第一共和银行(First Republic Bank)和签名银行(Signature Bank)等于2023年上半年倒闭而给地区银行带来压力。
对于业主而言，情况更加恶化，因为地区和社区银行占据了商业地产贷款的大部分空间。此外，美联储数十年来最激进的加息周期也显着增加了借贷成本。
穆迪分析估计，今年约有605座有抵押贷款的办公楼需要融资。其中，大约224处将遇到再融资困难，它们要么是因为房产价值暴跌且债务过多，要么是因为空置率很高。
芝加哥前西尔斯大厦(Sears Tower)就是其中之一，自1974年竣工以来，它一直是世界上最高的建筑。
现在它被称为威利斯大厦，该建筑的13亿美元债务将于今年3月份到期。穆迪预测，鉴于利率上升，尽管一些贷款可以在没有表现的情况下延期，包括威利斯大厦贷款，但年收入中债务不低于9%的建筑物业主，今年将难以挑战再融资。
尽管写字楼及其业主的部分财务问题是由于新冠大流行以及由此导致的办公室空置率增加造成的，但早些年积极的承保也是一个因素。
作为纽约标志性建筑，西格拉姆大厦(Seagram Building)在2012年产生5600万美元的净营业收入，然而，当贷方在次年承保7.6亿美元的抵押贷款时，他们估计这座建筑每年可以带来30%的增长，即年收入7400万美元。但扣除利息和装修费用的利润在2018年达到峰值6900万美元，此后一直下降，并于2022年跌至2700万美元的低点。
与此同时，Trepp最新数据显示，商业抵押贷款支持证券融资的办公贷款拖欠率截至2023年11月底高达6%，高于一年前的1.7%，压力正在显现。
即使违约率较低，这些贷款的潜在损失也高达数十亿美元。
一组美国经济学家最近的研究发现，银行资产负债表上40%的办公贷款价值低于贷款金额，给地区银行带来了风险。
Ellington Management商业房地产主管Leo Huang表示：“人们应该意识到，区域性银行仍然深受商业房地产问题的影响。”
在未来3至4年内，大约2/3的商业地产空间将需要再融资。随着房地产价值暴跌和利率大幅上升，违约率可能会继续飙升，给暴露的地区银行带来更多麻烦。
“办公楼的动荡还远未结束，”ZeroHedge文章警告称。
最新研究：大多数加州人49岁才购房
侨报网
12/30/2023
加州大学伯克利分校（University of California,Berkeley）最近的一项研究显示，对美国人来说，尤其是年轻人，拥有住房越来越遥不可及。如今，美国人购房的年龄越来越大。
马萨诸塞州萨德伯里的一户人家门前挂着待售标志。（图片来源：美联社）
根据英文媒体报道，这项研究显示，加州的住房拥有率最高，那里的大多数人直到49岁才拥有住房。
与1980年相比，加州、夏威夷、纽约、内华达州、佛罗里达州、佐治亚州和密西西比州的人们购房的年龄至少晚了10年。
研究显示，爱荷华州拥有最年轻的买家（29岁），与1980年相比，年龄变化最小，仅相差两年。
阿拉斯加是唯一一个房主越来越年轻的州。到2021年，大多数阿拉斯加人拥有了自己的住房，而2000年，只有36%的阿拉斯加人有房。
过去10年，美国房价中值几乎翻了一番。与此同时，家庭收入同期仅增长了约13.5%。
虽然大多数人仍然认为，拥有住房是“美国梦”的一个支柱性组成部分。但越来越多的人更看重不受房屋所有权束缚的生活，选择自由地租房住。
据悉，38%的年轻购房者需要依赖父母的积蓄支付首付。（完）
外国人买澳洲现房 须付三倍费用
早报网
12/10/2023
澳洲的住房市场已经跻身全球最昂贵行列。由于本国住房供不应求，预计房价将保持稳定增长。（路透社）
澳大利亚将对外国买家购买澳洲现房收取三倍费用，同时也鼓励外国买家投资“建造出租”项目，以增加国家的住房供应。
路透社报道，澳洲财政部长查莫斯（Jim Chalmers）和住房部长柯林斯（Julie Collins）星期天（12月10日）在一份声明中宣布，将提高外国买家购买澳洲现房的费用、加大对空置房的处罚力度，并加强合规活动。这些措施将“有助于确保外国投资住宅符合我们的国家利益”。
查莫斯说，政府还将削减外商投资“建造出租”项目的申请费，从而鼓励建造更多住宅。
另据彭博社报道，根据上述声明，外国买家购买澳洲现房的费用将增加两倍；政府将对买房后空置房产的外国买家的罚款将增加一倍。
报道称，查莫斯去年将外国投资者在澳洲购买资产的费用提高了一倍。政府说，此举将在四年内创造4亿5500万澳元（约4亿新元）的额外收入。
查莫斯表明，这些调整都是为了“确保外国投资与政府提高全国经济适用房供应量的议程保持一致”；政府将在2024年出台法律，实施更高的收费标准。
彭博社指出，外国人只有在澳洲工作或学习才能购买住房，如果不能成为永久居民，则必须出售住房。费用调整的目的是鼓励外国人投资新的住房开发项目，从而提高国家的住房存量。
澳洲的住房市场已经跻身全球最昂贵行列。鉴于住房在拥有2600万人口的澳洲供不应求，预计房价将保持稳定增长。
当局曾于今年6月承诺提供20亿澳元，在全国范围内新建数千套经济适用房，为等待名单上的澳大利亚人增加公共住房供应。
全球房地产黄金时代告终 未来十年房市将大幅放缓
联合新闻
11/23/2023
去年各国央行迅速升息为全球房地产市场带来冲击后，一个冰冷的新现实正在浮现：为数百万人带来财富的房地产荣景已经结束。
彭博资讯报导，各地的房地产市场遭到双重夹击，一是借贷成本大增而且可能居高不下，另一是住房短缺致使价格居高不下，许多地区的民众更加买不起房子，而重新调整房贷的屋主则面临与日俱增的财务压力。
以30年期抵押贷款为主的美国市场，如今实际上形同冰冻，因为贷款利率低的屋主惜售，而买家则是捉襟见肘。在新西兰和加拿大的长期房市火热区，对购屋者而言房价并未显著下跌，“买在最高点”者则在为还款额增加而苦苦挣扎。从英国到韩国，屋主越来越苦恼。在许多地区，利率上升也增加了盖房子的难度。
穆迪分析的首席经济学家詹迪说：“独栋住宅的黄金时代已经过去了”，“在全球大部分地区，如果你在金融危机之后买房，那你的资产就大幅升值，但未来十年将更艰难。”他还预期，未来十年美国30年期抵押贷款利率（目前约为7.4%）的平均水平将在5.5%，而2021年初曾低至2.65%。
前景还有很多未知数；中东战事加剧以及中国大陆经济遭遇的一系列地产危机，可能导致更广泛的全球经济衰退，从而减少住房需求并大幅压低房价，进而造成更加严重得多的金融动荡。彭博经济研究的经济学家沙阿说：“未来十年房市肯定大幅放缓。”
但就算通膨降温，许多国家减缓升息，消费者也开始意识到借贷成本可能永远不会像金融危机之后的15年那么低。房市开始步入“冰河时期”，据全美房地产经纪人协会，低库存、价格上涨，加上数十年来最高的房贷利率，导致美国中古屋销售跌落2010年以来谷底，购屋的负担难度达到40年来最高。
高盛预测，抵押贷款利率持续上升的影响，将在2024年最显著，估计成交量将降至1990年代初以来最低。宾州大学华顿商学院教授基斯说：“我们目前处于这个冰河期的早期阶段，不可能很快解冻。”
报酬率下降促使投资人退场。蒙特利尔银行的研究说，若在多伦多拥有一间公寓，扣除房贷成本和其他费用后，现在的收益率仅3.9%，低于投资加国公债可以赚取的5%。欧洲房市景气也急缩，德国上半年新营建许可减少逾27%，法国1至7月减少28%。融资成本飙升也促使近四分之一的英国房贷户考虑脱手，改买更便宜房产。
哄抬佣金遭判赔18亿… 8成美房屋仲介恐转行
世界新闻网
11/14/2023
房屋仲介是全美最热门职业之一，联邦法院上个月裁决出炉后，佣金计算的改变预料将掀起职场变化。
《华尔街日报》报道，全国各地房仲纷纷重新思考自己的工作前景，某些仲介开始退场，担心房仲业的黄金时期已经过去；全国全职及兼职房仲总计约有160万人，佣金结构调整可能导致收入降低。业界人士分析，转变结果可能使得兼差房仲退场，全职房仲将有更多案件可接。
全美房地产商协会(National Association of Realtors)与数家大型房地产经纪公司遭控联合哄抬房屋销售佣金，导致消费者开销增加，密苏里州西区联邦区域法院10月31日裁定赔偿18亿元。这个判例将改变消费者买卖房屋时仲介抽成的佣金制度，许多民众将来可能自行找房而不请房仲，或以时数计酬的方式聘请仲介。
报道指出，住在佛罗里达州夏洛特港(Port Charlotte)的51岁针疗师妮可‧柯林斯(Nicole Noles Collins)，疫情期间由于暂停营业，房屋市场正在起飞，于2020年考到房仲执照。她说，未来如果佣金减少，将不值得再花时间担任房仲，而且针灸诊所如今生意已经恢复到疫情之前的水准。她表示，打算明年底之前完全退出房仲业。
投资银行Keefe, Bruyette & Woods本月公布报告指出，全美房屋销售案件高达90%由房仲经手。联邦劳工部统计显示，房仲年薪平均约6万5850元，主要收入来自由房屋买卖成交时的佣金。报道指出，如果买房民众抽手，房仲收入首当其衝。
Keefe, Bruyette & Woods报告估计，全美房仲将近半数，甚至高达80%，在联合诉讼判决出炉后可能纷纷跳槽或失业；报告同时指出，美国每年房屋销售创造佣金累计高达1000亿元，随著时间发展，数额可能缩水三分之一。
房仲业前景如何？亚利桑那州肖洛(Show Low)仲介米昌姆(Josh Meacham)说，最近与团队讨论时发现问题比答案还多，某些伙伴最大的忧虑在于，是否现在应该开始找别的工作。
“美国消费者联盟”(Consumer Federation of America，CFA)资深研究员布洛贝克(Stephen Brobeck)说，佣金结购改变将导致许多兼差房仲离开，全职房仲将有更多案件可接；在竞争力较高的市场，佣金抽成比例将从目前的5%至6%降到3%至4%，依各个仲介状况而订。
全国房地产商协会：二度买房消费者年龄中位数58岁
世界新闻网
11/13/2023
华盛顿邮报报导，目前美国房地产几乎都被战后婴儿潮世代(baby boomers)买走。（美联社）
华盛顿邮报报导，目前美国房地产几乎都被战后婴儿潮世代(baby boomers)买走。根据全国房地产商协会(National Association of Realtors)13日公布最新统计显示，过去曾经买过房子的二度买房消费者，今年当中年龄中位数为58岁，比去年59岁略为降低，但比起1981年时的36岁，则出现明显差异。全国房地产商协会从1981年开始统计二度买房消费者的年龄数据。
华盛顿邮报报导，瑞克‧辛尼克(Rick Zinnick)与妻子萝拉‧辛尼克(Laura Zinnick)在内华达州州住了36年，但儿子带着孙子搬到奥克拉荷马市之后，夫妻俩决定跟着搬家。辛尼克夫妻原本四个卧房的屋子以48万元卖出，在奥克拉荷马州的儿子新家附近以27万5000元买下房子。辛尼克夫妻这辈子第一次以全现金买房，不必担心贷款高利率。
77岁的萝拉‧辛尼克说，搬家是水到渠成的安排，「我们很欣慰到了晚年还有办法买下这栋房子」。
就在年轻人为了人生第一次购屋而挣扎的同时，祖父母则在房地产市场展现雄厚实力。
全国房地产商协会统计显示，目前买房消费者当中首购族占约32%，比1981年时的38%减少。从年龄来看，现在的首购族大多30岁中段，1980年代初期首购族多为即将步入而立之年的20多岁年轻人。
全国房地产商协会副首席经济学家洁西卡‧劳茨(Jessica Lautz)分析，如果某栋房子出现多个买主竞标的情况，最后通常由全现金(all-cash)购买或资产净值较丰富的买主胜出，这些买主通常年纪略长。
熟龄消费者在现今房地产市场较具优势的原因包括，可能在买房的同时刚好也卖掉原本旧屋，因此手上握有现金。根据全国房地产商协会统计，2023年里卖掉房屋的民众平均年龄为60岁，与2022年的统计结果一样。
洛县房价居高不下 全美名列前茅
世界新闻网
11/11/2023
报告显示，洛县名列全美房价最贵大都会区之一。（取材自FOX电视台画面）
福斯（FOX）电视台报导，房地产研究工具PropertyShark 3日发布报告指出，洛县今年（2023年）仍是全美房价最昂贵地区之一，比佛利山（Beverly Hills）和圣塔蒙尼卡（Santa Monica）在全美十大最昂贵邮递区号中占据两个席次。橙县新港滩（Newport Beach）与圣地牙哥县圣塔菲牧场（Rancho Santa Fe）也挤进全美前十。
报告称，洛杉矶为全美第二贵大都会区，有29个邮递区号名列全美前100名最昂贵地区。其中，比佛利山邮递区号90210房屋中位数售价为480万元，与去年相比略下降6%，全美身价排名第五。另一个名列全美前十昂贵的圣塔蒙尼卡所在90402邮递区号，房屋售价中位数为448万元，比前一年上涨2%。
新港滩所在的92661邮递区号，房屋售价中位数为449万元，仅略高于圣塔蒙尼卡。第10名为邮递区号92067的圣地牙哥县圣塔菲牧场（Rancho Santa Fe），2023年房屋售价中位数为424万元。
整体而言，全美十个最独特邮递区号中，有七个来自加州。该研究主要根据房屋成交量，而非要价来计算销售价格中位数。
至于全美身价最高的邮递区号，仍是湾区的阿赛顿市（Atherton）所在的94027。数据称，这个位于硅谷地区的富有城市，房屋售价中位数为830万元，年成长5%。
屋源增、房贷利率升 50大都会区租金连续5个月下跌
世界新闻网
10/29/2023
由于租屋市场需求不振，全美都会区的房租已连续五个月下跌。(美联社)
房地产网站Realtor.com日前公布9月租屋报告(Rental Report)，显示大城市的租金连续第五个月下跌，主因是屋源增加、房贷利率上升，让整体房市转向有利租户。
Realtor的9月租屋报告显示，两卧以下公寓的租金中位数下跌，年减0.7%。
美国50最大都会区9月的租金中位数为1747元，比 8月少5元，比2022年7月峰值少29元。
报告指出，「9月是连续第五个月出现租金中位数年减，租屋市场疲软的一个重要因素是，多户式住宅建案增加，供应变多。」
德州奥斯汀虽然为新兴科技中心，但奥斯汀-圆石(Austin-Round Rock)都会区的房租降幅最大，两卧以下公寓租金为1638元，年减7.3%。
德州达拉斯-福和市-阿灵顿(Dallas-Fort Worth-Arlington)都会区的两卧以下公寓租金为1530元，年减6.2%。
佛罗里达州奥兰多-其士美-三福(Orlando-Kissimmee-Sanford)都会区的两卧以下公寓租金为1710元，年减5.4%。
俄勒冈州与华盛顿州的波特兰-温哥华-希斯博洛(Portland-Vancouver-Hillsboro)都会区的两卧以下公寓租金为1681元，年减5.4%。
亚利桑纳州的凤凰城-梅萨-史考兹代尔(Phoenix-Mesa-Scottsdale)两卧以下公寓租金为1563元，年减5.2%。
Realtor数据显示，9月期间，五个单位以上的多户住宅竣工数量为44万5000套，同比8月增加10.1%，同比去年增加15%。
新建多户式住宅市场吸收力普查(Census Survey of Market Absorption of New Multifamily Units)则显示，2023年第一季，五个单位以上的建筑有8万2310套公寓完工。
Realtor报告另指出，近期竣工的对象快速被房市吸收，表明可负担房屋的市场需求仍强劲，61%新建案在完工后三个月就有租户入住。
纽瓦克被评为全美最不适宜租房的地方
侨报网
10/28/2023
《福布斯》(Forbes)发布了美国最佳和最差租房城市排名，新泽西的租房情况不容乐观。
根据nj.com报道，调查结果显示，纽瓦克（Newark）在全美96个最大城市中排名垫底。该调查从23项指标中分析了租房市场的最佳和最差状况。
纽瓦克的低收入、高租金、高犯罪率和小公寓在调查中得分为零，是租房者性价比最低的城市。
排在最后五位的还有佛罗里达州的海厄利亚、加州的圣贝纳迪诺、阿拉斯加州的安克雷奇和洛杉矶。纽约市在最不适宜租房的城市中排名第六。
调查发现，55%的纽瓦克居民将超过30%的月收入用于房租。纽瓦克的家庭收入中位数为3.2万美元，因此任何租金上涨都会侵蚀预留给其他必需品的钱，比如食物、衣服和医疗保健。
相比之下，阳光地带城市的生活很好，租金也便宜得多，这些城市在福布斯调查中占据了前五名。亚利桑那州的钱德勒和吉尔伯特分列第一和第二，紧随其后的是内华达州的亨德森、得克萨斯州的普莱诺和得克萨斯州的奥斯汀。
《福布斯》称，钱德勒的家庭收入中位数为91299美元，几乎是纽瓦克的三倍，这是该市排名第一的原因之一。虽然租金并不便宜，但只有44%的钱德勒居民将收入的30%以上用于房租。
纽瓦克的住房问题已是老生常谈，所以垫底的排名对城市官员或居民来说并不震惊。
市长巴拉卡(Ras J.Baraka)说，这座城市需要更多的资金来建设可负担住房，但它却成了掠夺性开发商和外地企业投资者的牺牲品，这些投资者近年来一直在购买租赁房产。
他说:“《福布斯》的这篇文章没有考虑到，几十年来故意制定的公共政策造成了不平等和种族隔离，使一些城市面临严峻挑战，而另一些城市则获得了成功。”“纽瓦克问题的根源在于州政府和法院拒绝将可负担住房作为真正的优先事项。”
“这是事实，”联合租户协会(United Tenants Association)会长纳尔逊·克罗斯在谈到纽瓦克的垫底排名时说。“我希望《福布斯》的文章能引起人们对这个问题的关注。”
克罗斯将矛头指向一直在购买纽瓦克住宅地产并推高租金的有限责任公司。他说，这些有限责任公司大多由来自外地的投资者组成。
克罗斯说:“这些百万富翁不依附于人民。“他们唯一关注的是利润率。”
纽瓦克的31.1万居民中有78%住在出租房里。但该市30%的住房单元没有受到租金管制。
福布斯的排名强调了大多数纽瓦克居民面临的一个事实:找到安全、负担得起的住所很难，而且越来越难。
罗格斯大学法学院(Rutgers Law School)法律、不平等和都市公平中心(CLIME)去年发布的一项研究发现了两种趋势:租金的上涨速度远远快于收入的上涨速度，以及购买住宅物业的外地企业投资者数量急剧增加。
CLIME的研究发现，在新冠疫情之前的15年里，租金上涨了66%。但同期家庭收入只增长了24%。
研究人员还发现，纽瓦克的住宅房地产市场近年来变得白热化，机构投资者购买了数千套住房。研究显示，在2017年至2020年期间，外部投资者在南边和西边购买了2500套房屋，主要是住宅。
房产转手后，租金往往会随之上涨。
今年8月，纽瓦克市议会颁布了两项法令，旨在控制飙升的租金。其中一项条例将租金管制保障扩展至小型物业。另一条法律允许居民在法庭上对他们认为“不合理”的房租上涨提出质疑。
克罗斯说，指望那些反对房租上涨的人聘请律师是不合理的。“他们负担不起与大公司律师对簿公堂，”他说。
巴拉卡说，该市正在制定十多项举措来解决住房危机。他说，纽瓦克已经投资了2000万美元，为年收入3.2万美元或以下的家庭建造住房，并扩大了一项向首次购房者提供可免除贷款的计划。
看好前景与回报 愈来愈多超级富豪投入美国租房市场
联合新闻
10/08/2023
快时尚品牌Zara创办人欧特嘉（Amancio Ortega）8月以2.32亿美元买下芝加哥的西麦迪逊街727号华厦，加入愈来愈多超级富豪投入美国租房市场的行列。
房地产顾问公司莱坊表示，过去十年来，超级富豪和他们的公司在公寓上的投资，已增加超过一倍，尤其是在所谓的集合住宅。如今，许多这些投资人看到近来商用房地产市场的不景气和公寓大楼价格下跌，又想趁此机会抢下更多房产。与此同时，住宅普遍短缺则让大城市的房租长期看涨。
莱坊全球研究主管贝利表示：“这是一个即将成长的区块。如果口袋够深，而且有办法进场，现在会是很诱人的时机。”
新冠疫情前，全球富豪大多专注在可藉长期出租带来稳定收入的办公室房产。但随着远距工作兴起和办公室空置率飙升，出租住宅变得更具吸引力。
商用房地产不景气也正让市场竞争出现动摇。由于借款成本激增和房产价值下滑，许多机构投资人都暂时停止新交易。房仲业者CBRE集团报告指出，今年第2季的全球商用房地产投资额只有1,420亿美元，比去年同期锐减57%。
这些都为较不受债市变化打击、且可长期投资的富豪投资人，留下一个吸引人的缺口。这类投资人通常能够直接付现金，或是与银行关系深厚，可以确保融资。
据CBRE数据，虽然公寓在第2季是最受投资人欢迎的房产类型，但交易量却比去年同期锐减66%。不过，CBRE仍表示，这区块未来几季料将获利，“基本面已经稳定，而且尽管有经济放缓疑虑，第2季的租房需求却强烈。”线上租房平台Apartment List数据显示，虽然美国房租已略为放缓，但住房需求已引发过去几年房租大幅上涨，2021年房租中位数增长近18%，2022年增长3.5%。公寓大楼现在也变得便宜许多。借款成本自去年初来飙涨，已对公寓价值造成打压，并减缓成交速度。房地产研究公司Green Street表示，美国8月公寓价格比去年同期跌16%。
但押注公寓并非没有风险。公寓租期通常比办公室短，意味着房东可能必须处理更多租客流动。
美国人同样上车难？全美缺房550万间 人到壮年才首置
早报网
9/27/2023
今年以来，由于美国联邦储备局（FED）激进加息，导致抵押贷款利率近来大幅走高，外加房源短缺、房价高企等因素综合影响，美国的年轻群体正陷入无法购置房产的困境。
今年8月，美国抵押贷款利率创下20多年来的最高水平，30年期固定利率抵押贷款平均利率为7.2%，极大推高了年轻人的购房门槛。
房仲协会：全美仍缺550万间住房
此外，儘管拜登政府一直在努力缩小美国的住房缺口，但据美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据，全美房源市场至今仍缺少约550万间住房。
NAR副首席经济师劳兹指出：
美国房源的库存量非常有限，尤其是在可负担的价位上，库存不足推高房价，外加利率不断走高，导致千禧一代（出生于1980年代初至1990年代末）在住房市场上遇到了非常大的困难。
高昂学贷等因素所累 首购族中位年龄延至36岁
在经济增长持续放缓的现况下，美国年轻人还被高昂的学费债务和育儿成本压得喘不过气。
劳兹说，美国年轻人“揹负着愈来愈重的学贷债务”。因此，在经济压力加大、现金流短缺、房价高企等多方因素的综合影响下，美国首次购房者的年龄中位数从40年前的28岁上升至36岁。
劳兹解释称，首次购房者的年龄上升至36岁，意味着年轻人“基本上错过了通过拥有住房积累八年财富的机会”。
房价大涨后，不少年轻人选择租房，进一步推高房租价格，加剧美国通胀压力。
37岁的美籍公民卢曼说：“我们在房租上花了很多钱……今年，我们搬回了妈妈家。”卢曼本想在宾夕凡尼亚州购买一个“永久之家”，但鑑于当前的房市走向，她预计自己“在未来一年半内都很难买到房子”。
美国住房抵押贷款利率在8月达到二十多年来最高值后，美国购房者的经济压力骤增，购房交易取消佔比创十个月来最高。
彭博社报道，房地产数据供应商Redfin Corp星期五（9月15日）公布的数据显示，今年8月，美国有近6万笔购房交易告吹，相当于7月签约量的16%左右，而取消比例则创2022年10月份以来最高。
购房者取消购房合同 佔比创十个月来新高
美国住房抵押贷款利率自去年11月以来首次突破7%，使更多买家和卖家在8月取消房产交易。数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在过去五周一直徘徊在这一水平之上。
Redfin Corp的经纪人摩尔（Jaime Moore）在报告中称：“我在房地产行业的24年中，过去六个月，我所见到的购房者取消交易比以往任何时候都要多……他们正在临阵退缩。”
房产销售低迷 房价却持续上涨
报告指出，儘管房产销售低迷，但房价却继续上涨，因为市场上的潜在买家都在争夺数量有限的房屋。据悉，8月房价中值按年上涨3%，至42万零846美元。
Redfin经济研究主管赵诚（音译Chen Zhao）说：“只要利率居高不下，房主就不愿卖房。”她补充称：“待售房源的不足使房价持续保持高位，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”
房产税州排名出炉！纽约和加州不在前十
侨报网
9/17/2023
一项最新研究显示，同一套房的房产税（property tax）可能相差近8000美元，这取决于你住在美国的哪个地区。根据税务基金会（Tax Foundation）对人口普查局（Census Bureau）最新数据的分析，新泽西州的实际税率为2.23%，在所有50个州和哥伦比亚特区中最高；夏威夷是税率最低的州，有效税率为0.32%。
根据英文媒体报道，对于一套价值41.61万美元的房屋，新泽西州的房主将支付9279美元的房产税。而在夏威夷，同样的房子只需缴纳1332美元的税。
所有州和哥伦比亚特区的有效房产税中位数为0.91%。只有新泽西州和伊利诺伊州的财产税高于2%。
以下是房产税最高的十个州：
新泽西州：2.23%
伊利诺斯州：2.08%
新罕布什尔州：1.93%
佛蒙特州：1.83%
康州：1.79%
得州：1.68%
内布拉斯加州：1.63%
威州：1.61%
俄亥俄州：1.59%
爱荷华州：1.52%
以下是房产税最低的十个州：
夏威夷州：0.32%
阿拉巴马州：0.4%
科罗拉多州：0.55%
路易斯安那州：0.56%
怀俄明州：0.56%
南卡州：0.57%，
犹他州：0.57%
弗州：0.57%
内华达州：0.59%
特拉华州：0.61%
据悉，在新泽西，地方政府非常重视对公共服务的控制，尤其是教育。他们的教育成本是全美最高的，而且大部分是通过房产税支付的。
相比之下，夏威夷政府在州一级更加集权，更多地依赖旅游业而不是房产税来支付政府服务。因此，这里的房产税是全美最低的。
然而，根据LendingTree最近的一项研究，即使房产税很低，夏威夷仍然是买房最昂贵的州。
值得注意的是，新罕布什尔州和得州都不征收所得税，他们更依赖房产税来支付更大份额的政府服务。（完）
美国购房者取消购房合同 占比创十个月来新高
9/15/2023
美国住房抵押贷款利率在8月达到二十多年来最高值后，美国购房者的经济压力骤增，购房交易取消占比创十个月来最高。
彭博社报道，房地产数据供应商Redfin Corp星期五（9月15日）公布的数据显示，今年8月，美国有近6万笔购房交易告吹，相当于7月签约量的16%左右，而取消比例则创2022年10月份以来最高。
美国住房抵押贷款利率自去年11月以来首次突破7%，使更多买家和卖家在8月取消房产交易。数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在过去五周一直徘徊在这一水平之上。
Redfin Corp的经纪人摩尔（Jaime Moore）在报告中称：“我在房地产行业的24年中，过去六个月，我所见到的购房者取消交易比以往任何时候都要多……他们正在临阵退缩。”
房产销售低迷 房价却持续上涨
报告指出，尽管房产销售低迷，但房价却继续上涨，因为市场上的潜在买家都在争夺数量有限的房屋。据悉，8月房价中值同比上涨3%，至42万零846美元（约57万3440新元）。
Redfin经济研究主管赵诚（音译Chen Zhao）说：“只要利率居高不下，房主就不愿卖房。”
她补充称：“待售房源的不足使房价持续保持高位，因为这意味着买家正在争夺有限的房屋供应。”
报告：纽约市豪宅租金比两年前涨了50%
侨报网
9/04/2023
就像纽约市的超高层建筑不断攀升到令人眼花缭乱的高度一样，这里的租金价格也不断上涨。
根据robbreport报道，房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的最新调查结果显示，自2021年初以来，纽约、伦敦和新加坡的豪华租赁市场飙升了50%以上。曼哈顿的豪宅租金价格仅在过去两年就上涨了56%。同一时期，新加坡的住宅租金上涨了53%，伦敦的价格上涨了51%。
莱坊全球研究主管利亚姆·贝利在报告中表示：“短短两年内，全球主要城市的租金上涨了50%以上，并且继续以疫情前三倍的速度上涨。”
报告将公寓价格的飙升归因于几个不同的因素。首先，由于社交距离限制和封锁已经取消，许多在新冠疫情期间逃离城市的人正在成群结队地返回这些都市区，这增加了需求。
此外，面临更高抵押贷款利率和房价的潜在买家发现，在此期间租房可能更具经济意义，尽管这会导致租金价格上涨。
报告还指出，优质住房供应总体不足，其中一些可归咎于整个大流行期间的施工延误以及材料和劳动力短缺。“住房负担能力将成为未来12个月内的主要政治问题。就真正的供应方解决方案进行诚实对话的需求变得至关重要，”贝利补充道。
在纽约，租金增长速度开始放缓。年增长率从上季度的10.6%下降至6.2%，报告将其归因于承受能力的限制。就背景而言，疫情爆发前的平均年租金增长率仅为2.2%。
也就是说，不要指望优质住宅的租金会降至大流行前的水平。
以收入为导向 拜登政府实施新学贷偿还计划
侨报网
7/31/2023
【侨报网讯】知情官员透露，拜登政府定于30日上线测试网站，推行新的学生贷款偿还方案，允许借款人开始提交申请。联邦学生贷款将于今年10月恢复偿还。
根据英文媒体报道，今年6月联邦最高法院驳回总统拜登的学生债务减免计划后，教育部制定的SAVE（全称为Saving on a Valuable Education）还款方案最终敲定。这标志着联邦学生贷款制度发生重大变化，部分借款人的月供有望降低，他们在贷款期限内偿还的金额也可能减少。
“总统的施政目标中涵盖改善学贷制度，旨在减轻全美家庭的学贷负担，”一位高级政府官员向CNN介绍测试网站时说。“SAVE计划是其中的重要组成部分。在借款人准备重新开始还款时，推行新的学贷制度将发挥重要作用。”
联邦学生贷款借款人可以访问测试版网站https://studentaid.gov/idr/。政府官员称，登记过程估计需要10分钟，申请表中有许多部分可自动填写政府录入的已知信息，包括国税局（IRS）的纳税申报表。
一位官员补充说：“我们将向借款人展示他们确切的月供金额，并让他们选择最负担得起的还款计划。”
在新的学贷偿还系统下，借款人只需提交一次申请，而不是像过去那样每年更新申请。官员们表示，这将使该系统“更容易操作”。一旦申请提交，用户将收到一封确认邮件，审批过程预计需要几周时间，借款人可在线跟进审批进展。
此前已加入联邦政府REPAYE计划（全称为Revised Pay As You Earn）的贷款人将自动切换到新的SAVE计划中。
据悉，正式版学贷偿还网站将于今年8月推出，在网站测试期间提交的申请将无需重新提交。官员们说，测试期将允许教育部实时监控网站性能，以发现问题，网站在必要更新期间可能会暂停使用。
SAVE计划适用于当前和未来的联邦学生贷款借款人，将根据借款人的收入和家庭规模确定其还款金额，部分借款人的月还款额将低至0美元。有资格获得0美元还贷待遇的借款人收入门槛已从联邦贫困标准的150%提高到225%，这意味着，若单个借款人的年收入为3.28万美元，或四口之家的年收入为6.75万美元，借款人则可享受债务清零待遇。教育部估计，根据该计划，将有100多万借款人满足该减免条件。（完）
美国现”公务员荒”，为什么人人都不想给政府打工?
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7/30/2023
美国现”公务员荒”，为什么人人都不想给政府打工?
在过去几年中，美国各州和地方公共部门在招募、雇用和留住人才方面面临巨大的挑战，大量岗位空缺。由于薪酬、压力等多方面因素，公共部门在人才竞争中一直落后于私营企业。针对这一问题，美国州、县、市雇员联合会（AFSCME）在本周内启动了一项全国性的招聘运动，试图网罗人才。
大量空岗，人员短缺
本周，在美国明尼阿波利斯市（Minneapolis）举行的州招聘会上，美国监狱总局（Department of Corrections）警官米切尔·库恩（Mitchell Kuhne）看着寥寥无几的应聘者感叹：“说实话，这太可怕了，人们也许不知道存在这样的机会。我们是一支伟大的劳动力队伍，是一个伟大的领域，是一个令人生畏的职业，电影和媒体都没有准确地描述好这一点。”库恩表示，人手不足意味着员工必须被迫长时间加班，额外的加班工资固然不错，但这也让新员工的家庭生活变得困难，许多人在几周内就辞职了。
美国劳工统计局数据显示，目前美国私营企业的就业已完全恢复到疫情前水平，且还高出3%，但美国各州地方政府的就业人数仍比2020年2月的2000万人数少约1%。在美国劳工统计局追踪调查的十大经济部门中，公共部门是表现最差的，从2021年7月到2022年8月，每发布10个政府职位，只有大约4个职位能招到人。
非营利研究组织Mission Square 6月发布的一项调查发现，超过一半的美国地方政府因缺乏足够的应聘者而不得不经常或频繁地重新启动招聘流程。在明尼苏达州，州政府职位空缺率从2019年的7.5%上升至2023年的11.5%。在爱达荷州，州监狱局和卫生福利局的职位空缺率分别高达20%和15%。
为何美国人不愿意做公务员
美国爱可信（Axios）新闻网站报告显示，在被调查的18至29岁的年轻人中，只有14%的受访者希望成为政府雇员，而86%的年轻人希望在大中小型公司中工作。Qualtrics的一项研究也发现，美国应届毕业生考虑担任政府职位的可能性较小。那么为何美国人（尤其是年轻人）不愿意为政府工作？
美国公职人员收入较低、入不敷出是其人手短缺的一大原因。此前，美国各州地方的税收恢复速度快于预期，联邦政府还在积极向当地司法管辖区转移现金，以抵消疫情的影响。这确实帮助许多地方政府在疫情等特殊时期通过临时加薪以留住关键人员。但随着经济逐步好转，私营企业的工资增长速度比几十年前更快，这使得很多人想要辞掉政府工作。同时，随着联邦救济资金逐渐耗尽，地方政府面临着如何保持有竞争力的薪酬的难题。一项基准分析发现，公职岗位的薪酬比私营企业同等职位的薪酬低24.6%，且年流动率达到21.8%。
爱达荷州199个城市在增加工资和采用自动化服务方面就面临着这样困难的时期。联邦政府限制了他们增收财产税，使地方财政收入难以增加。同时，爱达荷州的住房成本飙升，爱达荷城市协会主任凯利·帕克（Kelley Packer）表示，她最近与一名成员交谈发现，该成员的公共工程总监被迫住在他的车里。
另外，对于部分人来说，政府工作压力太大且获得感不足。《纽约时报》指出，公务员往往比其他工作人员老得更快，他们中很多人会考虑提前退休，而不是忍受日益增加的压力。据麦肯锡调查，美国公共部门中超过40%的受访者表示，由于领导层缺乏对员工的激励，他们正在考虑离开。麦肯锡指出，当今的工人想要的不仅仅是薪水，他们希望自己的工作有意义、有目的，公共服务部门在这方面有优势，但事实上，只有40%的受访者表示他们会继续留在公务员队伍。
皮尤研究中心进行的另一项调查显示，只有25%的年轻人完全信任政府。而媒体对公职人员的刻画也加剧了年轻人远离这一行业，媒体对政府工作的描述很少描绘出讨人喜欢的画面，政治剧中的政府雇员常常表现得过度劳累和疲惫不堪，而市政和官僚角色则被描绘成卑微而沉闷的。
如何收揽人才？
和公职人员短缺相比，公众的需求却只增不减，比如明尼苏达州最近正在积极规范大麻销售，需要在多个机构增加数百个公共管理职位。美国州、县、市雇员联合会（AFSCME）启动了一项全国性的招聘运动，在各地联系社区组织人员应聘，甚至鼓励工会成员的家属前来应聘。AFSCME 计划创建一个国家培训和发展中心，该中心将创建并维护全国可用公共职位数据库，并开展学徒计划以培养下一代公务员。
43岁的乔尔·沙奈特（Joel Shanight）就通过AFSCME的宣传参加了招聘会，他是一名残疾退伍军人和和平队志愿者，他表示对自己找到了一份在州高速公路上提供道路援助的工作十分高兴。他之前在私营企业负责会计工作，但那段工作并不让他满意，他很高兴了解到公共管理这种可以让他再次帮助人们的职位：“我在企业界找不到这样的东西，那里已经没有同情心了。”
2023年初，保守派共和党人布拉德·利特尔（Brad Little）要求在两年内将国家工作人员的工资全面提高8.5%，公共安全管理人员的工资再提高6%。为了增添人手，很多州加大了招聘力度，并降低了某些职位的教育学历要求；还通过聘请承包商来填补劳动力缺口，但成本高昂。不过，这些举措并没有完全解决问题，特别是对于医院、监狱和退伍军人之家等不太有吸引力的岗位来说，这些机构还是面临着人手不足、岗位大量空缺的问题。
Mission Square 研究总监里夫卡·利斯-莱文森（Rivka Liss-Levinson）表示，人们通常会列出为政府工作的三个主要动机：工作保障、工作满意度和丰厚的退休福利。在招聘中传达相对慷慨的医疗保险和养老金等福利，并强调公共服务的使命感，这仍然是基本策略。“但随着时间的推移，这些事情并没有真正改变，能够真正解决求职者担忧的州和地方在招聘和挽留人才方面将会获得很大优势。”
美名校“传承录取” 哈佛大学被调查
大公报
7/28/2023
【大公报讯】综合《纽约时报》、美联社、BBC报道：美国3个民权组织本月初投诉哈佛大学，指控其优先录取校友、教职工和捐款大户亲属的“传承录取”政策涉嫌种族歧视，因为近七成所谓“传承学生”是白人。美国教育部24日回应称，已对此事展开调查。哈佛大学经济学家同日公布一项最新研究，显示常春藤盟校等多所美国顶尖名校明显更倾向于招收有传承优势的申请者，且这些传承学生大多家境富裕。
3个代表非裔和拉丁裔群体的民权组织本月初向美国教育部投诉称，有传承优势的申请者被哈佛录取的可能性比其他申请者高7倍，且近七成传承学生是白人。他们举例说，2019届哈佛毕业生中约28%具有传承优势，即其父母之一或其他亲属是哈佛校友。BBC称，2014至2019年，哈佛对传承申请者的录取率为34%，没有传承优势的申请者录取率仅有6%。
美国教育部民权办公室24日回应称，已基于1964年《民权法案》第六章对哈佛大学的传承录取政策展开调查。该法案禁止接受联邦资助的项目存在种族歧视。教育部拒绝评论调查可能导致什么结果。美媒分析称，大部分类似案件以教育部和涉事高校达成解决方案告终；若双方无法解决分歧，案件将被转介司法部，而司法部可以正式提起诉讼。
或再次引起法律大战
《纽约时报》称，针对哈佛大学传承录取政策的投诉可能演变成又一场冗长的法律大战，就像此前关于招生政策是否应当考虑种族因素的法律战一样。非营利学生组织“学生公平入学”近年两度起诉哈佛和北卡罗来纳大学，指控其对非裔和拉丁裔学生的招生标准更低，构成“逆向歧视”。今年6月29日，美国最高法院裁定，上述高校基于“平权法案”考虑种族因素的招生政策违宪。
在“平权法案”招生政策案的协同意见书中，最高院大法官戈萨奇提到了传承录取政策。他说：“这些招生偏好无疑对白人和富有的申请者最有利。”美媒称，传承录取政策已成为美国社会关于高校招生公平性大争论的新焦点。
由哈佛大学研究不平等问题的经济学家组成的Opportunity Insights团体24日公布的研究结果显示，在入学考试分数相同的情况下，多家美国名校对传承申请者的录取率是其他申请者的4倍，出身最富裕1%家庭的传承申请者优势更大，录取率是其他人的5倍。这项研究基于1999至2015年几乎所有大学生的入学纪录和父母纳税纪录，以及2001至2015年的标准化考试成绩。研究重点关注8所常春藤盟校，以及史丹福大学、杜克大学、麻省理工学院和芝加哥大学。
“常春藤名校不想要穷学生”
研究结果显示，对于拥有相同SAT或ACT成绩的申请者来说，父母收入高居前1%的孩子被名校录取的可能性比普通申请者高出34%；来自最富裕的0.1%家庭的申请者录取率是其他人的两倍多。值得注意的是，名校的传承申请人大多家境富裕，逾六成来自最富裕的5%家庭，仅有1%来自最贫困的20%家庭。哈佛教育研究所院经济学家戴纳尔斯基说：“常春藤盟校没有低收入学生，因为它们不想要低收入学生。”
美国精英文理学院卫斯理大学日前宣布，将停止在招生时优待校友或捐赠者的亲属。但BBC称，尝试改革传承录取政策的行动可能会面临反弹。哥伦比亚大学招生办公室资深工作者亚当．阮指出：“传承录取背后有很多钱。即使有巨额捐赠，运营私立大学仍然要很多钱……校友捐款是大学财政的一个重要组成部分。”