太阳能电场除杂草妙方 开放羊群放牧
世界新闻网
4/14/2024
太阳能电场开放羊群放牧，让羊群帮忙除杂草。(路透)
美国太阳能电场常有杂草遮盖到发电用的太阳能板，华尔街投资人为了解决这个问题、又不造成污染，想到以放牧羊群除草的妙方。外界估计，约有500座太阳能电场找上牧场合作，并借此争取地方支持。
英国金融时报报导，通膨削减法（IRA）的税务优惠，以及部分企业的投资，已协助美国太阳能产业去年以历来最快的速度成长，设备容量足以供应约600万户美国家庭所需。
太阳能电场也已和从美东到美西的牧场主人合作，清除太阳能皮肤附近的杂草。美国太阳能放牧协会（ASGA）的数据显示，过去两年来，以绵羊啃食生长在太阳能皮肤周围青草与俄罗斯蓟的太阳能电场数量增加了十倍。
ASGA估计，27州的500座太阳能电场，共有8万只绵羊在占地约10万英亩的土地上吃草。羊儿可触及太阳板底下的角落和缝隙，而笨重的除草机难以修剪到这些地方。波克夏子公司BHE再生能源光在加州托帕斯（Topaz）的设施，就有5,000只「羊儿大军」。
DE Shaw再生能源投资公司（Desri）主管盖特说，通常会签署所谓的植被管理合约，评估羊群是否为实用选项，在一些情况下，这个方案非常适合。
Desri表示，现在管理约3,000英亩的太阳能放牧土地，牧场主人带着羊群造访一处发电场时，每英亩可获得1美元，每100英亩土地约需200只羊，通常一年造访两到三次。
Desri发展运行主管佩顿说，一些太阳能电场原为农地，是当地社区难以接受的转变，但若这些土地也能用来放牧羊群，有助减轻地方人士的迟疑。
但一些绿能集团认为放牧羊群是弊大于利。佛州再生能源集团发言人说，羊儿吃杂草的地点未必是业者希望之处，而且羊毛也会卡在变流器里，造成设备损坏。
专家：湾区办公室市场 至少低迷10年
世界新闻网
4/13/2024
湾区的办公室房地产市场十分具有挑战性，欲扩张办公空间的租户愈来愈少，正在寻找办公空间的租户也希望租用较小的面积，许多办公室空荡荡。（路透）
圣荷西信使报（The Mercury News）报导，共和城市地产（Republic Urban Properties)总裁凡埃里（Michael Van Every)认为，尽管对湾区办公室市场仍持乐观态度，但在未来至少十年中，湾区开发新办公空间的需求将非常小。
凡埃里现任共和城市地产总裁，并深耕房地产界25年，近期接受信使报专访，对加州房地产市场现况及趋势提出上述看法。
凡埃里指出，现在湾区的办公室房地产市场十分具有挑战性，欲扩张办公空间的租户愈来愈少，正在寻找办公空间的租户则希望租用面积较小的空间。之所以如此，是因新冠疫情爆发后，办公空间的需求太少而形成供过于求的局面。南加州虽也有类似情况，但与湾区相比，南加州的租户结构更多元化，例如南加州有从事金融业的公司较多，还有好莱坞等；湾区则十分仰赖科技业，而目前科技业的工作型态约有30-40%的时间都是居家办公。
凡埃里认为，应找出对工作场所和空间进行革新的方法，以取得居家办公与实际至办公室办公间的最佳平衡点。目前凡埃里以混合用途的方式进行办公大楼革新项目；无论是一家附设餐厅的饭店、一间一楼为零售商店的办公室、或一家包含上述三者的混合使用方法，关键均在于「地点」。
凡埃里以其任职公司为例，该公司总部位于圣荷西柳树谷（Willow Glen），一楼设有拉丁风的Copita餐厅，楼上则为总部的办公室。另东湾的购物中心Republic Square at Livermore坐拥6万6000平方呎的零售空间，紧邻两家饭店及旧金山名牌折扣商城，虽非以交通导向设立，但附近的580号州际公路交通繁忙，零售业要跟随居民。
湾区的办公室房地产市场十分具有挑战性，欲扩张办公空间的租户愈来愈少，正在寻找办公空间的租户也希望租用较小的面积，许多办公室空荡荡。（路透）
至于交通导向的「密尔布瑞（Millbrae)车站通路」综合用途项目，则耗资5亿元。密尔布瑞车站是旧金山湾区捷运(BART)与加州火车(Caltrain)的共构车站，凡埃里指出，「密尔布瑞车站通路」项目所有的320个市场单元和15万7000平方呎的办公空间已被Samtrans租下，将做为总部使用；该项目还有一家有184间客房的万豪饭店。
对于可负担房议题，凡埃里也提出了担忧。他指出，政府机构给许多项目带来了过重负担，政府希望看到市场价格与可负担房混合，但在湾区，从经济角度而言是不可能实现的。因此，对于地方政府的要求，凡埃里表示其公司选择退出建设项目，并支付替代费用，但这些替代费用每单位增加5万元人民币(约6914美元)、7.5万元、10万元，是使住房成本大幅增加原因；如果没有这些费用，公寓的建设成本通常为每套30万元。
对于住房市场，凡埃里表示，湾区的天气、教育环境和创新基础设施等均无法被取代，但目前仍无法在湾区和加州开发足够的住房来满足需求；即使最终会有更多的房屋建设案，但只要利率持续在高位，就会阻碍房屋建设的进程。
湾区的办公室房地产市场十分具有挑战性，欲扩张办公空间的租户愈来愈少，正在寻找办公空间的租户也希望租用较小的面积，许多办公室空荡荡。（路透）
全美最低 底城中间房价 年收4.6万就能负担
世界新闻网
4/11/2024
底城中位价的房屋，年薪只要有4万6000多元就能负担得起，图中的底城上市房屋，售价为20万元。(房仲网realtor.com截屏)
网络房仲商红鳍(Redfin)说，美国一般家庭的年收入要多2.9万元才买得起一般的房子，但在费城等13都市的家庭年收入，虽不到六位数也买得起当地中位价的房屋。
红鳍公司的分析报告指出，要付得起房贷，且房贷支出占总收入不到30%，美国人的家庭年收入要有11.4万，才买得起中间价位的房子。去年10月，年收入要有12.1万才符合这条件，而一般家庭的年收入，离这标准还差4.08万。
报告根据芝加哥除外的美国人口前50名大都市数据，发现有13个都市的居民，家庭年收入不用到10万，就负担得起中间价位的房子。芝加哥不列入的原因是数据不全。
费城询问人报引述报告说，在费城地区买中价位的房子，年收入7万3182元就可。费城居民的平均家庭年收入为7万2933元。这是报告分析的50大都市中，第五低「买得起房子」的年收入数字。
底特律只需要4万6168元就能购入中价房屋，排名全美最低，俄亥俄州的克利夫兰仅次于底城，购买中位价房屋年收5万1876元；匹兹堡排名第三低，年收要6万1603元，比该市平均家庭年收入低30%。第四低的为密苏里州的圣路易市，年收需达6万6755元。
费城的房价虽然不算太贵，一般家庭要买得起中价位房子，比去年还得多赚9500元才负担得起。今年2月，费城都会区的中间房价为25万5000元，比去年同期涨了8.5%。
红鳍房仲研究团队的领导人赵辰(Chen Zhao，译音)说，房市崩盘后10多年来，建商盖的房子太少，这是很多人买不起的根本原因，因为供应量不足，房价自然上涨，加上新冠病疫流行，改变了民众的住房偏好和搬迁模式，房价飙得更厉害。
新冠病疫初期超低的房贷利率，曾一度让大家较买得起房，如今也成为过去。利率上扬，让房贷支出每月多出好几百元，这两年来还不断上升。两年前，30年期的固定房贷利率是4.67%，如今涨到6.79%。
按说利率上升时，房价要下跌，但供应不足反致房价持续上扬。
红鳍指出，2022年来，房贷支出的增加率比收入的成长率高一倍。赵说，「目前的情况断然不佳，」不过未来一两年「会稍有改善」，因为房贷利率今年就会小跌，惜售情况会改变，上市房屋会增加。
加州旧金山拿下全美需要最高年收才能实现购入中价屋梦想的冠军，统计显示，买家年收要达到38万2576元，才能负担得起中价房。
房价节节高升 买地自建会不会比较划算？
世界新闻网
4/10/2024
示意图。Image by Paul Brennan from Pixabay
美国房价居高不下，原因之一是待售成屋数量减少，供不应求，自然对价格造成推升作用。部分对于房屋有迫切需求的人，因此兴起买地自建的念头。房地产专家指出，自地自建最能打造出接近梦想的住家，但过程中有不少劳心劳力的细节，而且费用不见得比较便宜。
专业地产网站HomeAdvisor分析，2023年新建一栋住宅的成本约在12万873元至50万2325元之间；花费高低主要取决于土地所在位置和房屋大小。
另一方面，圣路易联邦准备银行的统计显示，去年第四季全美平均房价为49万2300元，中位数为44万7700元。
若不考虑价钱因素，购地自建的好处包括：完全客制化量身打造；全新结构和装潢；全新家用电器省能效率较佳，有助降低水电支出；维护和修缮费用较低。
但也有一些麻烦之处：花费较高，可能必须同时申请建筑贷款和房屋贷款；从找地、设计、兴见到完工，期程漫长；申请许可、找承包商、挑选建材，费心劳力；诸多潜在不可控制因素，可能导致成本增加或工期延误。
因此有些房地产业者会建议顾客采取折衷的办法，购买刚落成或即将完工的新建住宅。这种方式的最大好处是省去所有申请执照许可、找建筑师、雇用承包商等等锁碎程序，而且几乎即可入住，或等待期极短。
有些建筑商在房屋完工前，甚至可以接受客户要求，在合理范围内做部分客制化修改。
根据全国住宅建筑商协会(NAHB)的数据，2024年2月购买新建住宅的费用中位数为40万500 元，外加购买土地、建材和雇用工人等成本，大约还会再多出10万元。
不过，NAHB在今年3月所做的一项调查显示，大约60%的受访建筑商表示，他们会对买家提供不同形式的优惠方案或激励措施。即使觉得新屋的挂牌价格超过预算，买家还是可以通过房仲征询建筑商是否愿意讲价。尤其是大型开发案中，剩余几户已完工但尚未售出的单位，尤其具有议价空间，因为建筑商会倾向牺牲部分获利，换取早日结案。
华人买房未勘地界与邻纠纷 缺原始文档被迫对簿公堂
世界新闻网
4/10/2024
因与邻居发生地界纠纷，黄先生将对方告上法庭。（记者启铬／摄影）
华人黄亨利（Henry Huang）不仅是一位匹克球爱好者，还热衷投资物业。不过，五年前他在内陆河滨县赫汝帕谷市（Jurupa Valley）花费50多万元投资一处地产，由于疏忽物业地界勘查，与邻居发生纠纷，到最后不得不对簿公堂。黄亨利提醒，物业投资交易完成前，务必勘查物业地界。
黄亨利投资的物业位于赫汝帕谷市区一处高地，面积近2亩。土地上有两处房屋，错落有致。物业所处位置视野开阔，可俯瞰当地社区景观及日出日落美景。他表示，土地上最高处的那栋独立屋建于1929年，近百年历史，而低处的独立屋于上世纪70年代初完工。黄亨利表示，他很喜欢这里的环境，希望打造成私家度假农庄。
他说，五年前在银行法拍地产名单上看到该物业，查看有关不动产资讯后，了解到原物业所有者拖欠银行贷款40余万元，于是当即决定购入。他赶紧联系所有者，经过商谈，他为业主还清拖欠房贷，再额外支付四万元拿下物业所有权，总支出50多万元。不过，高兴之余，问题接踵而来。
黄亨利说，他成为物业新所有者后，开始整理周边围栏和杂草、乱石。这时位于房屋前方的相邻住宅屋主提出，希望黄亨利在重整围栏时，不要越界。当时，黄亨利也奇怪，为什么邻居提出这个问题。而在他请物业地界勘查公司确定与邻居地界后，大吃一惊，原来这位邻居侵占了他大约2000多平方呎的土地。于是，他拿着地界勘查报告找邻居理论，竟遭无理拒绝。他随后将邻居告上法庭，要求退还非法侵占的土地。
黄亨利也表示，这块地产此前经过三代所有者，超过百年历史。他曾经向当地市府索取物业文档记录，市府让他去河滨县府找，可他到了县府后，县府又让他去市府要，这样推来推去，他最终不得不请勘查公司查明。他认为，原始物业文档或已经遗失。
他说，目前他与邻居关于地界纠纷官司还在进行。他提醒华人物业投资者，在完成交易前，一定先将物业边界搞清楚，尤其是那些年代历史较久远的物业，否则很容易与周边邻居发生纠纷，后患无穷。
黄亨利成为这块历史久远物业新主人后，希望尽快整修。日前，他将一些废弃铁路枕木做围墙材料，让院落更整齐一些。就在他施工几天后，市府法规执法人员突然上门检查，确定他并未申请加建项目，属于违规施工，开出罚单。黄亨利说，这是邻居举报的。他提醒，物业内的任何工程都须首先向市府报备，待批准后才可施工。
谈及为什么看好投资赫汝帕谷物业，黄亨利表示，内陆近十余年来发展迅速，人口愈来愈多。赫汝帕谷市介于东谷市和河滨市之间。现在随着东谷市社区开发越来越完善，作为东谷市近邻，该市必定是下一个发展重点，而且市区还有很多大块土地未开发，新建案也在持续施工，相信在不远的将来繁荣可期。他还强调，虽然投资赫汝帕谷市地产后遭遇一些问题，但他不后悔，依旧看好这个城市的未来。
赫汝帕谷市地产投资者黄先生。（记者启铬／摄影）
擅自占屋者让布碌仑华人区不堪其扰 警方无能为力
侨报网
4/09/2024
有新视频显示，据称擅自占用房屋的人在布碌仑的一个社区造成了严重破坏，他们破坏了财产，还偷偷溜过围栏。
据CBS News报道，周一（4月8日）记者采访了戴克高地地区(Dyker Heights)的居民，他们表示警方对此似乎无能为力。
位于67街的一处房产看起来就像最糟糕的庭院拍卖，包括脏盘子和闲置自动取款机。邻居们说，自从有一群擅自占用房屋的人搬进来之后，这种情况已经持续了好几个月。
居民刘(Brian Liu)说:“我们感觉不安全。”
去年夏天，有监控录像显示，其中一名涉嫌擅自占屋者用一块胶合板破坏了一位邻居家的安全摄像头。几个月后，另一个邻居发现这些人从篱笆上的一个洞里从她家的水管里偷水。
居民拉斐尔(Antoinette Raffaele)说:“我看到那边连接着我的水池软管，我把它断开了。”
但他们一直在街区来来往往。
刘说：“他们打开水龙头，用垃圾桶，从我们这里偷，我们锁住门后，他们就去我的邻居那里偷水。”
11月，当房子着火时，警方以纵火和非法侵入罪逮捕了46岁的程晨(Cheng Chen,音译）。
但这只是这栋房子发生的三起火灾中的第一起，上个月还发生了一起。
拉斐尔说：“警察来了后说他们什么也做不了。”
记者在镜头外采访了这处房产的业主。他说，几年前他搬出了这所房子，打算重新装修一下，希望能搬回来住。他说，他每个月还得付6000美元的抵押贷款，火灾造成了90万美元的损失。
拉斐尔说：“我楼上有一间空公寓。我不知道他们会不会从后面进来，然后也霸占我的公寓。”
现在房子已经用木板封起来了，房主说他不知道这些擅自占屋者多久来一次，也不知道他们什么时候会回来。
市议员庄文怡(Susan Zhuang)说：“你必须证明你在那里住了30天，然后警察就不能……他们说房子是他们的。警察能怎么办?”
由于非法占用是民事问题，很难进行刑事起诉，因此没有记录数据表明这个问题到底有多严重。庄文怡正在起草一项法案来改变这种状况。
庄文怡说:“试图让纽约市警察局等城市机构收集人们举报的数据，因为非法占用者造成了问题，我们应该收集这些数据并做进一步的分析。”
在那之前，她和许多居民都在敦促州立法机构重新审视纽约对擅自占屋者的权利。
纽约租霸愈来愈多 专家：法律漏洞助长
世界新闻网
4/08/2024
纽约市的法律专家警告，法律漏洞正在助长更多的租霸。图为饱受折磨的小房东此前在集会上讲述自己的遭遇。(记者高云儿╱摄影)
纽约市的法律专家警告说，近年来，城市中的租霸强行占屋现象急剧增加，租霸们变得更加狡猾和经验丰富。加之房屋法庭案件的堆积和法律上的漏洞，这使得驱逐这些租霸变得更加艰难。
根据纽约邮报报导，地产律师戈德堡(Alan Goldberg)表示，在过去两年，租霸案件增加了10%至20%，原因主要是无证客危机、疫情后游民增加、以及媒体报导。他指出，媒体的关注让租霸的行为更多曝光，也在一定程度上助长了此种行为。
而近期的一些租霸案件因为愈演愈烈，比如房东被逮捕甚至被害等，引起了一些立法者的注意，长岛共和党州众议员布鲁门卡拉(Jake Blumencranz)提出反租霸新案，它旨在法律条例中重新定义「租客」，声明租客并不包括「租霸」(squatters)，允许警方介入租客租霸案件并进行逮捕，而不必经历冗长的法院程序。
他说，「我认为任何关注此事的人都会看到这是一个日益增加的问题，一些人，尤其是移民群体正试图利用我们法律的漏洞伤害守法公民。」他指出，纽约正面临三重危机，「即生活成本危机、住房危机和城移民危机」。
另一名律师维纳斯基(Nativ Winiarsky)表示，房屋法庭案件积压，导致解决一个租霸案件需要长达两年的时间，「将之简单归咎于疫情是一种肤浅的解释，主要是由于没有足够的资源投入到房屋法院的系统」。
律师普莱斯(Josh Price)则补充，由于当前的法律规定，驱赶租霸必须向法院提出诉讼，这一困境更加难解；他认为，老练的租霸正在利用这个这个法律漏洞大占便宜，「他们设置精巧的计划，伪造文档，并在闯入前调查房屋，他们还会自己给自己发邮件，将各种水电暖气帐单转到自己名下，再用其他诡计来声称拥有权，而且现在比过去更加麻烦的是，房东需要花很长时间才能获得一个对簿公堂的日期。」
纽约皇后区屋主遭占空屋 反被租霸提告 花4000元打官司
世界新闻网
4/01/2024
两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，近日以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭，图为涉案房源。(取自Zillow)
纽约州再现租霸占屋事件，两名涉嫌非法搬入皇后区一间价值93万元双层住屋的租霸，近日以非法驱逐及损害赔偿为由，反将这间公寓的一对房东夫妇及房产经纪告上法庭。据悉，房东花53万元翻新的房屋被破坏，并已花费4000元法务费来应对这场官司。
根据纽约邮报及Daily Mail等报导，妻子福尔曼(Juliya Fulman)和丈夫柯言德(Denis Kurlyand)，花了53万元翻新了他们位于皇后区牙买加(Jamaica)湖木大道(Lakewood Ave.)的投资型家庭房，并为其中的两个住房单元找到了租户。然而在3月5日，他们的地产经纪人巴尔迪(Ejona Bardhi)却发现这间房屋的锁已经被更换。
在确认换锁事件并未经过授权后，巴尔迪返回这间住屋，通过窗户，看到屋内有一名手持电钻、身穿套头毛衫的陌生男子。于是她致电报警，这时，几名男子走出这间住屋中，围住她的停车，「他们试图把我吓走」，她说。
而当警方接报到场，两名涉嫌非法居住的男子亨特(Lance Hunt，Sr.)及弗朗西斯(Rondie L. Francis)，则声称他们1月起就住在那里，但无法提供证据，之后他们了离开这间房屋。房东夫妇和巴尔迪均打算换锁，但他们被警方告知如果换锁，他们将被逮捕。
翌日，两位租霸拿着据他们所称、由巴尔迪签署的租赁协议回到这间房屋，房东夫妇则向警方出示了业主相关文档以及带有时间戳的视频，显示他们的这套住房此前为空置状态。之后，警方将两人驱逐，房东夫妇则更换房锁，他们进入屋中，还发现新装修的房子已经遭到破坏，木地板被刮花，墙壁上有划痕，屋内还弥漫大麻的味道。
然而在十天后，地产经纪人巴尔迪收到法院文档，通知两位租霸已经将她、房东夫妇以及相关地产公司告上法庭。3月22日，皇后区民事法院为两位租霸批准召开一场紧急驱逐听证会，而房东夫妇的代表律师莫罗则要求法官进行庭审，称租霸们携带从公共纪录文档中匆忙拼凑、又经过Photoshop处理的「伪造文档」，在「实施一场欺诈」，「他们呈交的租赁合同荒谬至极——合同签署日期是1月1日，开始日期也是1月1日。」
租霸的代表律师则表示，「他的客户向他展示了足够的证据，让我相信他们住在那里」。证据包括一份租赁申请、一份租赁合同及手机短信。
据悉，双方下一次的出庭日期为本月5日，房东夫妇已经在打官司过程中花费4000元的法律费用，「太荒谬了，有人闯入我的房子，我们却在法庭上被他们起诉。我们怎么会在这里？这怎么可能？他们怎么有脸出现在法庭上」，妻子福尔曼说。
空地遭占还被索赔 亚城地主气炸
世界新闻网
3/31/2024
莫里斯说，他以前让四个人免费住在其非营利组织LEAF的土地上，但在疫情期间，该非营利组织关闭，却有愈来愈多人霸占并居住在此。图为LEAF尚未关闭前的情形。(Lakewood Environmental Arts Foundation LEAF脸书)
亚特兰大的一位土地持有者表示，疫情爆发之后，愈来愈多人在未经其许可下霸占并住在其土地及地上的简易物业难以驱离，其中更有人反控他并要求赔偿19万元，这名物业东主对此感到非常生气、沮丧。
现居加州的莫里斯(David Morris)表示，自从疫情爆发以来，擅自闯入者一直霸住在他位于亚城东南区的一处土地上，如何驱离这些不速之客一直让他相当头痛。
莫里斯的律师皮耶(David Perrie)表示，3月21日莫里斯从法院获得了土地占有令(Writ of Possession)，一般土地或房屋持有者必须取得此文档，才能合法驱逐不愿搬离的住户。
莫里斯说，他现在计划在该处土地安装围栏，以防止不受欢迎的访客进入。他也提到，执法部门联系了他，要求他清理房产。
莫里斯接受亚城福斯(Fox)电视台访问时沮丧表示，霸占者将他的土地弄得一团乱，他不得不花1万元来清理其中的垃圾。
这块占地九亩的土地，是之前莫里斯的非营利组织莱克伍德环境艺术基金会(Lakewood Environmental Arts Foundation LEAF)所在地。
他说大约十年前，他开始让四个人免费住在这块地上的简易房屋，前提是他们可以帮忙照顾清理土地。然而，在疫情流行期间，他关闭了该非营利组织，但却有愈来愈多人搬进并居住在他的土地及建物内。
「原先住在此的人开始让他们的朋友也加入一起生活，」莫里斯说。「我试图向亚城市府提出驱逐，但市府回复我『抱歉，疫情期间我们暂停驱逐。』」
他说几年后的现在，他的土地已经住了大约八个人，其中一些他根本不认识。他还说至少有一人向他提出反索赔(counter-claim)，要求身为土地持有者的他赔偿19万元。
摩里斯说，最终原告没有出庭，法院驳回了控诉。
他预测再过约30天，法警会致电给他，安排时间找人把住户的所有东西移除。他表示，他只是希望所有人都离开这块土地及建物，这样他就可以彻底清理，以便未来建造经济适用房。
严打租霸全美首例 佛州新法 屋主可立即驱离占用者
世界新闻网
3/29/2024
佛州州长德桑提斯(中坐者)签署HB 621法案，加大对占屋者的惩罚力度。(州长脸书)
针对租霸横行的问题，佛罗里达州州长德桑提斯(Ron DeSantis)日前签署了HB 621法案，取消了该州擅自占屋(地)者的权利，并加大对占用者的惩罚力度，该项法律将从今年7月1日起生效。德桑提斯表示，佛州是全美第一个直接面对租霸问题并提出解决方式的州。
德桑提斯表示，「我们正在结束佛州占屋(地)者的骗局」，他说，当其他州站在租霸一方的同时，「我们正在保护房产持有者，并惩罚那些试图玩弄制度的罪犯。」他还提到，「你不可能强占某人的私人财产，还指望侥幸逃脱惩罚。」
该法规定，在满足三个条件：该人非法进入并留在该房产内；业主指示该人离开该房产但占住者却没有这样做；该个人并非处于法律纠纷中的现任或前任租户，那么房主可以要求执法部门立即将占用者驱离。
法律还规定，以书面形式做出虚假陈述，或提供虚假文档以证明财产权的行为，可处一级轻罪；造成1000元或以上损失的占住居民，则可处二级重罪。
德桑提斯还特别指出，加州和纽约州的租霸问题猖獗，称蓝州保护占屋者，而佛州将严厉打击并将他们视为罪犯。
佛州居民米尔卡雷克(Justin Mielcarek)在州长举行的发布会上说，占屋者给他以及邻居带来非常多麻烦，包括鲁莽驾驶、毒品、武器及言语威胁。他表示，占屋者去年让他居住的整条街区活在恐惧中长达五个月。米尔卡雷克说，尽管他们曾经报警，但却被告知警察无权驱逐擅自占地者，而且占住者甚至还出示过一份假租约。
佛州房地产经纪人协会对新签署通过的租霸法大加赞赏，协会副会长冈萨雷兹(Andy Gonzalez)说，阳光之州有了阻止恐怖故事发生的威慑力量。他表示，如果你有房产，即使你离开一段时间，一旦有人占用房产，屋主也不应该承受法律漏洞的后果。
此前，美国各州均将擅自占屋者视为租客，房屋的合法持有者必须经过冗长的诉讼，才能合法地将霸占房产者驱逐。
租霸横行／2年半5次庭审、3位律师 我终于赶走租霸了
世界新闻网
3/27/2024
在这位租客白住两年七个月的期间，无业游民的她每天都在公共的楼道与前院里抽大麻，半夜放音乐扰民。（陈女士提供）
2021年3月，陈女士的一位男租客退租，他的前女友赖在房间，不愿搬走。她不交租、大声吵闹、破坏屋子，还在公共场所吸大麻，历经逾两年半、三位律师、五次开庭，2023年10月陈女士终于得到法院的一纸迫迁令，合法赶走这个租霸。
陈女士另一位本来缴租纪录良好的租客，眼见房东奈何租霸不得，也有样学样，拒付房租并索讨搬家费。陈女士最终不得不以三个月未收租和提供5000元搬家费的代价，撵走这第二位「瘟神」。
经此一劫，陈女士决定把这套原以投资为目的的家庭房挂牌出售，已心灰意冷，不愿继续在纽约当房东。
陈女士的血泪史，其实是不少华人房东都遇过的经验，只是更为曲折，也是缩影，足以借鉴。
在清空租客房间的当晚，这位无业租客还立即报警，指控房东「非法赶人」。照片为前来调查的警察。（陈女士提供）
清空租霸房间 房东险被逮捕
家住纽约市皇后区的陈女士，2019年买下一栋位于布朗士的三家庭房屋，一、二、三层分别租给不同的租户。三楼的男租户当时有正当工作，每月按时交租。
到2021年，这位男租客说自己要搬走，双方签署退租协议(Surrender Agreement)最后准备收房时，陈女士发现他的家中仍留有许多女性用品，追问之下，男租户坦言，东西是女友的，二人现下分手，他无法将她赶走，又不想帮她交租，只能退租搬走。
「我当时很生气，租约规定不得另住他人。」陈女士说，于是，她花了500元，在法拉盛找了一位专作房东房客纠纷的律师咨询，律师说，只要男租客已签署退租协议，陈女士就可换锁，扔掉房内物品。
陈女士清空房间的当晚，这位28岁的西语裔无业女租霸便当即报警，指房东「非法赶人」(Illegal Lockout)。警方到达现场后随即致电陈女士，要求她立即帮租客开门。若赶不到，则要叫来锁匠强制进入。
「我一听就急了，忙和警察说此女根本不是租客，」陈女士说。但这时警方却答，纽约市规定个人若居住30天以上，不管是否有租约，均不可赶人。此时，女租客则提供了一个月前的银行帐单证明她的住址。警方还对陈女士说，若她今天在场，将会被逮捕，因为「非法赶人」隶属刑事犯罪。
「我不知道该恨女租客，还是这条变态的法律，还是给了错误意见的律师，那一天，我整个人快崩溃了」，陈女士说。一场漫长的赶租经历由此开始。
终于赶走租霸后，陈女士的房屋也被租霸搞得一片狼籍。（陈女士提供）
她叹：纽约房东先被租客欺 再被律师剥皮
陈女士不敢再找这位律师，又在法拉盛重新物色了一位据信有几十年房东房客经验的律师。这位律师建议，疫情期间，房屋法庭不办公。而即使办公，上庭也至少花费一、两年的时间，此期间房屋损失、律师费用、以及精神压力都甚大，不如一次性出笔钱让她走。
陈女士虽心有不甘，但仍听取了律师的意见。不过，她每次找女租客谈，对方不是恶言相向便是直接挂断电话。最终，陈女士请律师前去交涉，并作出先给500元、谈成再按协议给500元的承诺。
一周后，律师表示，经与租客三次长谈，租客最终同意了拿5000元并再白住三个月的条件。陈女士表示，给5000元没有问题，但要求租户马上搬走。这时，律师恼火了，质问：「我辛苦谈到这个条件很不容易，还在乎三个月吗？」无奈之下，陈女士同意了要求，并支付了1000元律师费。
然而，律师拟定协议，让租客签字时，女租霸又以祖母住院、自己腰扭伤不能走路等各类理由推搪，仅作出三个月后一定走的口头承诺。
三个月后，陈女士忧心的事情发生了，租户说找不到房子，要求再住一个月，律师也在这时放话说租户太难搞，这活不干了。陈女士继而请求律师帮她提起诉讼，律师则以上庭太繁琐拒绝。
「这时我才明白，提告历时一两年，还要真刀真枪上庭，律师才赚3000元」，陈女士说，「而谈搬家费仅动一动嘴皮不保结果，律师当然选择赚轻松的钱」。
「纽约的房东啊，被租客欺负完又被律师欺负，」她感叹。
封租令下不来 想死的心都有
2022年3月，陈女士听说房屋法庭已重新开门，于是通过朋友，找了专办上庭驱逐案的第三位律师。尽管他的报价略高于市价，但有了前两次的经验，她认为若金钱能够买到专业，赶走这一「大瘟神」，也不枉再多花几百元。
历经两年半，去年10月中旬的驱逐日，法警终进入屋内驱逐租客。（陈女士提供）
按流程递送律师信及提告，在同年7月，法院就排出了第一庭。不过7月的第一庭及9月的第二庭，这位租客皆未在法院现身。10月底，陈女士拿到法官胜诉的判决。律师在此时提醒，法官判决可以使她拿回房屋所有权，但后续则需要五个月申请封租令(warrant)，并再花一个月申请法警才可赶走租霸。
申请封租令期间，由于法官书记员的失误，使她迟迟不见申请结果，后来她又被告知，自己因少交一份材料而被拒绝了申请，「当时，我真是想死的心都有了，」她说：「经历了两年租霸不交租，不停找事，加之贷款压力很大，水电煤气及地税也一直疯涨，以及几任律师的不靠谱，让我在办公室肆无忌惮地哭了起来。」
后经律师的联系，这一失误得到解决。在2023年7月，陈女士拿到封租令并申请了法警，排出8月15日的驱逐日期。不过按照规定，法警须提前贴出一张限期14天的驱逐通知，通知上会写明，租客若不服本案判决，可在本驱逐日前，向法庭申请重开此案。律师也提醒陈女士，她的租客在一庭都未去的前情下，重开此案的成功率几乎为「百分之百」。
果不其然，8月11日，陈女士就收到律师通知，表示法院已批准租客重开此案，驱逐暂缓，订于8月底，双方重新开庭。
法警限期驱逐 租客连环把戏
历经两年半，去年10月中旬的驱逐日，法警终进入屋内驱逐租客，图为驱逐告示。（陈女士提供）
在查看租客的重开的理由时，陈女士发现她填的竟是「从未收到上庭通知」。但当时陈女士特地付了200元雇了专送传票的工作人员，传票送达的证明也已经交付法院。「然而她重新申请开庭，法官完全不看这些证据就批准。」陈女士无奈地说。
8月底再次开庭时，租客又未到场，法官判决陈女士胜诉，法警再运行14天的驱赶通知。一周后，租客又「故技重施」，以上一次祖母生病所以她未赶上出庭为由，再次申请重开，被批准后，租客则又未现身法庭。
「我真的不知道，租客不上庭-缺席判决-申请重开-上庭后再缺席的把戏，还可以玩多少回，我已经麻木了。」陈女士说。
9月中旬的一次庭审，租客终于到场了。当法官问她有无需要抗辩时，她翻出了陈女士「非法赶人」的「历史」，而为证明自己清白，陈女士委托律师，也拿出当时男租客的退租签名，里面也写道要求陈女士扔掉房屋内的所有对象。
「这时，感人的一幕出现了。」陈女士回忆，法官对她说，不用看她的证据，继而转向租客：「房东有无非法赶人，与你作租霸没有关系，你既非她的租客，两年半以来也未付一分房租，你就该被驱赶！」听得陈女士几乎潸然泪下。
这时，租霸还继续陈情，表示自己无业、无收入，也无他处可住，恳请法官再让她住三个月，法官看了看电脑：「这个案子从去年4月开始提出，到现在还没有结案，我必须把这个案子结了，我判你离开这栋房子，你有14天时间搬家，过了14天后，法警便可上门强制驱赶」。
去年10月中旬的驱逐日，法警进入屋内，未见租客身影，但被子仍然热乎，换完锁后，他们表示若租客再企图入屋，就会被逮捕。在陈女士离开后不久，租客便打来电话大吼，说陈女士逼自己睡在大街上。陈女士挂断了电话，为时两年七个月的赶租历程，终告一段落。
租客走后剩下的脏乱「残局」，陈女士还得花费2、3万元重新装修。（陈女士提供）
好租客会变坏 坏租客不会变好
「租霸的危害不仅在于不交租与找事，更是会影响别的租客，有人说好租客会变坏，坏租客永远不会变好。」事后陈女士回想这一沉痛的经历总结道：「我相信这句话。」
在这位租客白住两年七个月的经历中，作为无业游民的她每天都在公共的楼道与前院里抽大麻，半夜放音乐扰民，可谓是「脏乱差」的典型：饭后的碗具可放在水槽一周不洗，引来老鼠和蟑螂，与其中一位男友有争端，将家中墙壁砸出了一个窟窿，租客走后剩下的脏乱「残局」，也使得陈女士花费2、3万元重新装修。
更严重的，这位租客的恶劣行径，还吓跑了楼下按时交租的一户人家。2023年夏天，一位平时准时交租、信用良好、且无驱逐纪录的上班族租客，在目睹了她白住两年多而陈女士依旧无可奈何的状况后，也开始效仿她，从晚交租、少交租又到不交租。
两个月不交租后，当陈女士找他时，他却说：「凭什么她可以欠，而我就不能」。陈女士回：她的信用毁了，你也想这样吗？他答：「她太吵了，又抽大麻，我不想长住在这里了，你给我5000元，我就搬走。」
「是的，在纽约这种大环境下，」陈女士说，「能交租的都是靠很高的道德感从而约束自己的邪念，而不交租的人不仅没有惩罚，还可以讹到一笔搬家费。」最终，这位两个月不交租、曾经表现良好的租客，在如愿拿到5000元后便搬了家。
漫长的赶租经历和这一段小插曲，也致使陈女士彻底粉碎了在纽约做小房东的梦，「这件事连教训都没有办法汲取，以后再遇上也无力阻止，这是我心灰意冷不想当房东的原因，」她说，她的这一套房子，也已挂牌出售。
「法律不站在房东这边」 租霸的权益比你想像更多
世界新闻网
3/24/2024
政府实施「禁止驱赶租客令」保护租客，但部分租霸曲解美意，有钱也不愿意付租，令小房东头痛。(本报档案照)
出租房屋收取租金，固然是生财之道；但若运气不好，遇到「租霸」，就可能得不偿失；专家指出，鉴于过去大家认为房东有非法驱赶租客的印象，导致法律愈发趋向保护租客，不站在房东这一边；此外，租客的权益比人们想像中多，专家呼吁房东处理问题须经由执法人员出面，不要擅自行动，以免触法。
私人投资企业Madison Ventures+的董事总经理罗谢尔(Mitch Roschelle)指出，「房屋法律的制定，出发点是为了保护租户，而不是房东」，人们总把房客当弱势者，因此发生租房纠纷时，通常会先入为主认为是房东的问题，即使租客不交租，也归咎到房东身上，因此加剧了地方法律牺牲房东利益来保护房客的现象；他总结道，「法律就是不站在房东这边」。
罗谢尔分析，虽租户在新冠疫情期间被允许不必交租，却没人通融屋主的抵押贷款，不仅如此，他预测当疫情时期发布的学生贷款、抵押贷款减免等福利被撤回时，会出现更多租客不交租的情况。
他给小房东、任何非专业房东的建议是，要随时盯着租客，一旦有拖欠的行为就要立即采取行动，「你无法改变过去签署的租约，但你应该利用一切措施补救，不要让租客钻空子」。
当遇到租霸时，怒火中烧的房东往往会想要自己出手解决，但由于对法律不了解，最终可能会「赔了夫人又折兵」；据法学教授卡伦(Danny Karon)解释，「非法侵入」(trespassing)有罪，但租客「擅自占用」(squatting)在法律上无罪，最终将由执法人员判断而决定此界线，由此看来，租霸的权益其实比想像中更多。
卡伦分析道，不少租霸通常都支付了水电费，且往往是前租客，构成可以续居的权利，若屋主到了要跟租霸理论的地步，一定要报警，让当地警方来处理，而不是自行解决；他也认为，警方需要快速处理这些住房案件，以便更好地保障屋主的权益，某些城市的市府也应成立快速应对小组来专门处理租霸情况，由检察官判断谁合法拥有财产，快速处理案件诉讼，步入法律程序。
屋主被捕引发众怒 纽约法拉盛占屋者抱头逃走
世界新闻网
3/20/2024
阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro，右一)遭非法占屋，她请了锁匠换锁，却因非法驱逐罪被上铐逮捕。(撷自YouTube@Eyewitness News ABC7NY)
美东时间07:50 pm 更新
每日邮报(The Daily News)20日报导，在法拉盛一栋被占据的房屋成为新闻热点后，一对男女今日遮头遮脸地逃离了这栋屋子。
但屋中还有一名男子，他表示自己拥有地下室的租约，并说他要拿回押金后才会离开。
这名叫做巴勒蒂(Kevin Balletsy)的男子说：「我不知道这到底是怎么一回事。我想要拿回我的钱，然后离开这里。我有收据证明我付了房租，这一切与我无关。」
纽约邮报(New York Post)独家访问到巴勒蒂，他拿出一张破破烂烂的手写字条，称是他拥有的收据。
他说，自己付了1500元的月租住在地下室，付款对象是一名叫做「Jay」的人，他认为这个人就是一开始ABC新闻中曝光的擅自占地者。
巴拉斯蒂说，他是通过一位自称名为杜邦(David Dubon)的「房地产经纪人」租到这个房子。
屋主阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)今日与家人暂时离开了纽约，她拒绝了媒体的采访。
美东时间05:58 pm
每日邮报(The Daily News)20日报导，在纽约法拉盛一名妇女欲驱逐占屋者不成、自己反遭警方逮捕的新闻曝光后，有两名打抱不平的居民，昨日下午前往该地，想帮屋主要回她的房子。
这两名男子驱车到了该栋房屋前，其中一名穿着川普字样T恤的男子说，「我们想叫里面的人出来。」「我想跟里面的人讲话，问问他们为什么会在这里。」
美国广播公司(ABC)19日报导，47岁女子阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)位于法拉盛白石镇的房产被占屋者入侵，她找来锁匠更换门锁，却因违反纽约「非法驱逐罪」遭到逮捕。
这栋房产在Home.com网站上的估值超过120万元。
该街廓不少居民也因两名男子的行为起了骚动。许多居民感到困惑，并表示他们想知道占屋者一开始是如何进入的；一名妇女说：「天哪，我没想到事情引起的反响这么大。」
屋内有一名穿着休闲的女子不愿开门应答，直到下午6时多有外卖送到门口，她迅速地取餐付款后又把门关上。
一名当地居民表示，这栋房子挂着「求售」的牌子已有一段时间，并说「这人(占屋者)不知道从哪冒出来。」
有居民称，曾目击这些占屋者在屋内进行装修。「他们都在晚上搞装潢，我听到钻头的声音，从窗户看到他们在墙上钻孔并搭木板。」
许多人已经在这个宁静的社区生活了30多年，他们对此事感到不安与愤怒；已有居民表示要发起请愿，尽可能帮助屋主将占屋者赶出去。
这栋位于纽约法拉盛白石镇的房屋遭占屋者霸占，当地居民打算自力救济帮助屋主取回房屋。(撷自Google Maps)
遭陌生人占屋 纽约法拉盛屋主换锁 反被上铐逮捕
世界新闻网
3/19/2024
美国广播公司(ABC)19日报导，纽约市皇后区法拉盛一名屋主的百万房产，被素不相识的占屋者入侵，她找来锁匠更换门锁，却换来被捕的下场。
47岁的阿黛尔·安达洛罗(Adele Andaloro)表示，她继承了父母留给她的一栋房产，上个月当她想出售这栋房屋时，却发现已有陌生人住在里面，且房屋的前门及门锁都已被换掉。
ABC记者跟着安达洛罗前往这栋位于法拉盛160街的房屋，刚好目击到占屋者出入；一名妇女看到安达洛罗与记者后，把门锁打开就迅速离去，然而安达洛罗与记者进屋后，却发现还有两个男性睡在她家里。
其中一名男性对记者说，他两天前才搬进来，另一人拒绝回答。
在两名男性被警方带走后，安达洛罗请了锁匠换锁，但还不到十分钟，对方就叫了警察来逮捕安达洛罗。
依据纽约市规定，如果有人在一处房产居住达30天，就可以主张自己居住在该建筑的权利；其他人未经其同意关掉水电暖气、换锁与移动房客物品都是违法的。
虽然安达洛罗持有房产证，而占屋者无法出示相关证明，但警方告诉她，她必须与对方上法院解决问题；因为她换了锁，所以警方以「非法驱逐罪」上铐逮捕了她。
「这真是太不公平了。」身为屋主的安达洛罗表示，这些人自2月6日起占据了她的房屋，「等到有人开始做调查、等这些程序跑完，他们早就待超过30天了。」
一名自称持有租约的男子罗德里兹(Brian Rodriguez)对ABC记者说，他几个月前搬进这栋房子，并与一名房产经纪人签署了文档，但他既没有出示文档，也没有透露房产经纪人的身分。
「如果她愿意给我钱，我就搬」，罗德里兹说，「不然就法院见。」
Mar 18, 2024
