法拉盛传：你应该知道的5件事
世界新闻网
10/16/2022
纽约客心中的唐人街，不会只有曼哈顿下城的中国城，在皇后区已建镇377年的法拉盛，是更多华人新移民心中的中国城。
在法拉盛377岁生日之际，我们以阅读《法拉盛传》一书来走进这个镇的历史。
《法拉盛传》是一部关于法拉盛的社会学田野数据和研究专着。同时概括介绍了法拉盛300多年前移民和开创的历史。本书两位作者罗慰年、邱辛晔，以发表的各种文本为基础，法拉盛现代社会经济、商业、政治和文化等各层面及其关系为框架，较为深入地探讨了法拉盛这一移民社会，尤其是蓬勃发展的华人社区。
本书的作者罗慰年、邱辛晔是上世纪八、九○年代来美的华裔移民，在法拉盛生活多年，并在当地从事教育和文化工作。从2016年起动笔的这本著作，历时三年完成，约30万字。
兼容并蓄 缔造繁荣
前纽约市市议员顾雅明在此书的序中提到：
「之所以说我们幸运，因为这一代移民，拥有天时、地利、人和。古人常说，成功需要顺势而为，除了个人努力外，华人在法拉盛开天辟地，也得到了得天独厚的环境优势。六○年代，前总统甘迺迪放宽移民政策，大批华人留学生看中纽约市多元文化兼融并蓄，而法拉盛又有连接东皇后区及曼哈顿的地利之便，为我们这一代的法拉盛『追梦者』，提供了发展的土壤。因此我一直认为，美国包容移民的精神，配合华人移民的努力，是缔造今日法拉盛繁华局面的主因。」
「曾几何时，华人移民圈地而居，自给自足。」《美国唐人街》作者徐灵凤(Bonnie Tsui)曾经形容，「Chinatown」(唐人街)是华人移民「逃避种族主义带来痛苦的避风港」。因为在150年前，第一批来到纽约的华人语言不通、文化不同，选择自我隔离，他们在曼哈顿下东城落脚，在那开中餐店、洗衣店。
但是随着更多移民涌入，加上第二代、第三代华裔开始在纽约扎根，避风港的角色逐渐淡出。时至今日，纽约已有三个唐人街，分别位于下曼哈顿东城、皇后区法拉盛及布鲁克林八大道，这些「新唐人街」，都是一个没有明确藩篱的华人生活圈，其文化上的意义，已多于地理和实质上的意义。」
华族似水 流向各处
纽约圣若望大学亚洲研究所所长李又宁也在序中提到：
「在法拉盛，什么都是满满的。满满的街、满满的店，街上有许多小摊小贩；销售自家做的粽子和糕饼、后园种的青菜、番茄和大葱。货真价实，童叟无欺。超市越开越大，应有尽有。餐馆的密集，独步当今，不仅提供大江南北美食，还有跨文化的创意新作。超市，原始于西方；现在华人开的超市，在规模上和内涵上，远远超过老美开的。别的不说，就以酱油、酱料、香料等等作料而言，超市架上一望，就连我这老中，也常常觉得耳目一新，买了新产品，回家动口两下，更是叹为尝止。『民以食为天』，是永恒的道理，放之世界而皆准。我亲见法拉盛发展一甲子，可为这道理作一见证。
有一名老美曾对我说：『You Chinese are like water, flow to everywhere.』此人未读过中国学，他这句话倒是颇有识见。华族似水，华夏文明也似水，在历史上早已随着丝绸之路与留学之路，与世界上许多地方有过接触。今后，将随着全球化以更大幅度和速度流向世界各处。」
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以下为书摘：
1. 名字的由来
1628年是法拉盛历史上很重要的一年。一艘荷兰探测船进入了如今的法拉盛地区。这个地区当时为美国土着印第安人属地。数据显示，这段时期荷兰人和当地土着还算关系良好。可以推测，荷兰人进入属于印第安人地区并购买土地的可能性是存在的，按照欧洲人习惯的「科学」精神，探测在先，购买在后。况且荷兰人已经在附近的哈德逊河、在曼哈顿地区落脚有年了。荷兰人在探测船所到之地，便马上在地图上标上了记号，同时也给出了一个地名──Vlissigen。
法拉盛的原文是荷兰语Vlissigen。Vlissigen是荷兰的伊兰省(province of Zeeland)的一个主要港口。Vlissigen意思「咸水草地」，或潮水灌出的湿地。也许那名船长踏足的是今天法拉盛草原公园一带(Flushing Meadow Park)，看到类似荷兰家乡的景象而生出灵感，在地图上标了Vlissigen(弗利辛根)。
两年之后，1630年，Vlissigen第一次出现在荷兰出版的一份地图；这样做的动机，可能是荷兰殖民当局为了吸引当地人民前往海外殖民，连无人居住之地都标出地名，予以居民众多的印象。当然，原住民美国人，即印第安人作为所谓异族，并不在荷兰人的「居民」之列 。虽然荷兰人踏足这块土地并予以标记，1628年或1630年，这块土地还不在荷兰殖民地的管辖之下。
在以畜力为主要交通工具的时代，居民的行动节奏是缓慢的。又过了多年，1638年，第四任荷兰总督威廉‧基弗(William Kieft)抵达了新阿姆斯特丹，他与印第安人Mechoswodt部落的首领达成了又一笔土地购买协议，将今天皇后区和纳苏郡在内的土地纳入了荷兰殖民地，法拉盛也包括在这个土地交易之中。直到这个时候，法拉盛依然在正式归入荷兰人的管辖。
1645年，荷兰总督基夫核准在如今法拉盛一带居住的英国人的居住权，创建了荷兰殖民地管辖、但是由英国人共推的当地绅士管理的法拉盛镇。英国人在荷兰殖民者手中获得了一块「经济特区」，一块殖民地中的「飞地」。从华人重振法拉盛的角度看当年这段历史，在某种程度上，今天的华人在纽约创建起一个规模庞大的新华人社区，可谓重演着300多年前那一幕历史正剧。
英国人来了以后，按照英文发音拼写，把这个地方写作Flushing。 荷兰语的原地名成为今天英语的拼法和读法。数百年后，中国人移居这个小镇，按中文发音，把Flushing翻译成「法拉盛」。这个翻译，非常典雅，可惜，已经找不到译者。不知道是谁最早翻译「法拉盛」这个中文地名。
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2. 10月10日建镇
1645年，法拉盛尚在荷兰人控制之下。10月10日，得到荷兰总督批准，正式成为荷兰西印度公司所辖新尼德兰省的一个行政区，获得一个小镇(town)的地位。当地的官员从居民中推举后受到任命，成立小镇的「宪章」上特别提出尊重良心的自由即宗教权利；新荷兰省法拉盛是独一无二的「英国人镇」(English town)。但在官方文档中采用荷兰语。
当地居民主要是英国人，他们向荷兰总督威廉‧基夫请求获取这块土地居住，核准的形式是取得独享的权利(patent)。
法拉盛作为英国人镇创建之后，陆续吸引了更多英国人前来。法拉盛历史上最为著名的居民约翰‧邦恩，于1651年，和父亲、姊妹一起从波士顿来到法拉盛。约翰‧邦恩1627年出生于英国，22岁时和父亲托马斯‧邦恩、姊姊多罗希一起移民麻萨诸塞的波士顿。1651年约翰来到法拉盛，购买了一大块土地，大约现在的三福街、友联街、35大道和帕森斯大道的范围。
约翰短暂居住后回麻萨诸塞，照顾那里的生意，他的父亲和姊姊则留在法拉盛。三年后，约翰回到法拉盛，这回是永久居住，从事农庄耕作。他们一家住在现在法拉盛高中位置的一栋房子，直到1661年。约翰于1656年和有个名叫汉娜的姑娘结婚。汉娜的家族是早期新英格兰移民，亲戚之中有两位担任麻萨诸塞和康乃狄格殖民地总督。约翰的姊姊嫁则给了爱德华‧法灵顿──法拉盛镇的一名知事，他也是《法拉盛宗教自由陈情书》(Flushing Remonstrance，又称《法拉盛抗议书》)署名者。
3.《法拉盛抗议书》
荷兰总督史岱文森上任之后，严厉管制法拉盛的非正统宗教活动。总督下令，任何收留贵格教徒的荷兰殖民地居民──主要就是那些「飞地」中一向不服从，老想着自治的英国居民──将受到严厉的惩罚，包括罚款和驱逐。
结果出于总督意料之外，更多的英国居民了接纳贵格教徒，秘密为他们提供庇护。亨利‧汤森是法拉盛元老家族的成员，也被逮捕和罚款。史岱文森发布文告，告诫殖民地各个小镇的所有居民：接待一个贵格教徒留宿一夜，罚款50佛罗林斯，一种当时的荷兰货币单位；其中半数奖赏给告密者；任何接送贵格教徒的船只将被没收充公。
当时，宗教生活是居民最重要的精神生活。史岱文森禁止路德派信徒、施洗派教徒和贵格教徒传教，导致了不可调和的矛盾。这种矛盾积累、酝酿后，最后终于爆发。出于对于总督的不满，认为他侵犯了法拉盛宪章中「良心自由」条款，法拉盛地方官员和居民共28人，于1657年12月27日签署了一份抗议书──宗教自由权利陈情书。陈情书是当时荷兰允许和鼓励表达不同意见，公开陈述其理由的一种方式，现在也翻译为抗议书；两者表述的修辞有所不同，但实质是相同的。
这份陈情书是由法拉盛镇的主事，也是法拉盛最早的居民哈特先生起草，在法拉盛居民麦克‧弥讷家聚集，哈特、费克以及镇务官威廉‧诺贝尔签名后在镇正式会议上阅读、通过；之后未参加会议的如爱德华‧法灵顿等也陆续签名。
12月29日，由镇警长费克按照程序，在荷兰殖民管理议会的会议上，递交给史岱文森总督本人。抗议书的签名人一共28位，除了法拉盛英国居民，还有两位牙买加镇人。抗议书开头是这样的：
「尊敬的总督阁下，我们收到了您下达的有关禁止接纳款待教徒的命令，其理由是有人称之为蛊惑人心的骗子。然而，就我们的立场而言，我们绝不谴责教徒，也不能有份于任何迫害之事。因为出于神基督的，是烈火，而落入活神之手被裁判，是可畏的。」
这份抗议书并未说服荷兰总督对于教徒的迫害。递交文书的警长立刻被总督下令逮捕，另外两名署名者，镇官员法灵顿和诺贝尔遭到拘审；镇主事哈特作为起草者被立刻关押。哈特坚持说，这份抗议书是签署人自愿行为，是镇公务会议上大家的提议和行为，是法拉盛所有居民的「感情表达」。可惜，那次镇务会议的纪录毁于1789年的一场大火。
4. 最著名古迹
至今尚存的古建筑，位于邦恩街(Bowne Street)的约翰‧邦恩旧居(John Bowne House)、邦恩街社区教堂(Bowne Street Community Church)，都是当年英国移民留下的历史遗迹。
邦恩屋(Bowne House)位于今天的邦恩街(Bowne Street)37-01号。邦恩街因邦恩之名而命名。邦恩屋建于1661年，是法拉盛今天可以见到的最古老的一栋建筑，至今已经350多年，它见证当年教友在油灯下崇拜聚会神圣的时刻。这栋咖啡色的小楼，四周用石头垒起一道石墙。这种石墙，今天在美国的农村还常常见到，但在纽约市已经很少见。
遥想当年，法拉盛是典型的「乡村」。邦恩屋北边有一棵山毛榉树，植于1847年。这棵树曾目睹法拉盛的兴衰和变迁。它曾经是纽约市古迹之一，可惜1998年枯死。
老贵格会堂建于1694年，是贵格教徒的聚会所。1717年因为信众增加，不敷使用，扩建为现在的规模，增加一倍面积(当时法拉盛居民不足700人)。现在的建筑基本上是18世纪扩建后的格局，也是早期美国殖民地建筑的一个珍贵范本。因为贵格不具备购置土地和创建会所的资格，购买时土地在约翰‧邦恩和另一位英国居民的名下。贵格聚会所不自称为教堂，和贵格教教义有关，认为教堂在每个人心中。贵格聚会所至今还在使用，并对外开放。贵格聚会以安静坐思方式进行，并无崇拜仪式。这是纽约州现存最古老的宗教崇拜场所。
5. 华人占多少？
法拉盛社区人士傅鹤鸣说：「从台湾来参加世界博览会的人，有些留下来没有回去。这些人成为法拉盛最早的华人居民。」1964年世博会对法拉盛的发展，功不可没
2017年3月26日，在圣若望大学亚洲研究所举办的「法拉盛发达史研讨会」(The Flushing Forum)上，与会者回忆说：「80年代的法拉盛，大学点和罗斯福大道交界的地方有很多房子，都是烧黑的屋子。窗户被用木板钉起来。因为经济不景气，一些屋主付不出房屋贷款，干脆一把火把房子烧了，到保险公司那里诈保险金。领个保险算了。」
法拉盛中国人开的商店不多，街上的中文招牌还很稀少；当年的艾姆赫斯特的华人不比法拉盛少。当时，皇后区的华人主要集中在法拉盛、艾姆赫斯特这两个新唐人街。人口密集的法拉盛，是华人新移民的首选，是新移民进入纽约的第一站。法拉盛华人的比率2010年时已达51.7%，五年来，持续增长，2014年，法拉盛华人比率高达55%。2010年的人口调查数据显示，法拉盛区的人口7万2000人──其中69.2%是亚洲人，14.9%是西班牙语裔，9.5%是白人，4.2%是非洲裔美国人。城市规画部(Department of City Planning) 2013年对新移民构成的观察报告显示：法拉盛人口中三分之二是外国人的后裔。随着1990年代华人大举进入法拉盛，第一代的移民的数量在增加。
2015年「全美社区调查」(American Community Survey，简称ACS)的数据显示：2015年全市亚裔人口达123万，占全市人口的15%。在移民人口，亚裔占26%，有七个选区亚裔人口超过5万人；亚裔人口最多的是第20选区，有10.8万人，占总人口数量的79%。下东城第1选区(涵盖华埠)占总人口的66%；第23选区(奥克兰花园周边的皇后区东北部)占总人口的60%；第38选区(日落公园)占51%，这些选区近四分之三的亚裔是移民。在移民人口中，法拉盛有6万7464人使用华语，布鲁克林日落公园有4万2523人；华埠有3万9984人，贝瑞及(Bayridge)有3万8058人。
「北方人以前不愿意背井离乡来美国，但是后来人们觉得，能够出来多见见世面也不错，」从辽宁来的萨布丽娜‧张说。四年前，她和母亲离开辽宁省会沈阳，来美与父亲团聚。她现在攻读会计学学位，并在法拉盛一家教育培训机构找了份兼职，帮助其他新移民注册语言学校。北方人能够在法拉盛扎根，得益于法拉盛的开放和包容。法拉盛与其他华人移民社区不同，来法拉盛的华人来自中国几乎所有的省份，法拉盛显然承继了它的历史和文化开放包容的基因，张开双臂欢迎新移民。新移民也把法拉盛视为第二故乡。
房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元
世界新闻网
9/28/2022
德州休士顿KHOU电视台报导，随着联邦基准利率持续调升，德州多数的房贷利率已经突破6%大关，单是看「6」这个数字可能不痛不痒，因此KHOU以40万元的房子计算月付额增加多少，才能让购屋族真正有感。
部分地区的30年期房贷利率已经突破7%大关，创下14年以来新高。但是房价并没有跟着利率上涨而跌，平均价仍然要40万元。
以40万元为准，一年前利率还在3%的时候，月付额为1350元；现在6%的利率，月付额达到1900元，一年多缴6600元，足足涨了30%。因此，KHOU建议，买房者如果不想被房贷拖垮，最好找个小一点的房子，或是选择浮动利率，未来降息时还有可能省点利息钱。
至于德州房屋价格为何不跌，KHOU发现，因为已经待售的对象越来越少，而屋主又因为诸多原因不愿卖房，导致供需不平衡。
美西房市急冻 西雅图交易跌34% 最快冷却20城加州占6个
世界新闻网
9/24/2022
房地产经纪公司Redfin最新研究指出，犯罪潮正席卷西岸并冲击房市，西雅图房屋销售下滑34%，成为全美冷却最快速的房屋市场；全美冷却最快速的20个房市中，加州占六个，东岸佛州则有五个。
Redfin研究利用去年2月到8月的年度房屋售价、价格变化与房市供应数量等数据，评估全美人口最多的枢纽城市，结果发现房市冷却的地区大多分布在西岸沿线，其中又以西雅图房市的冷却速度最快。
犯罪率高 西岸房价下滑
据分析，西岸都会区房价下跌，主因是供应过剩，加上房贷利率上升、犯罪率提高，以及可能的经济衰退阻却大量居民外流。
圣地牙哥和圣荷西等地的西岸居民看着房价自新冠肺炎疫情以来飙涨，如今房市迅速冷却；除西岸之外，疫情期间的购屋热点如凤凰城、拉斯维加斯及达拉斯的房市也在远距工作优势消退后迅速降温。
在民众逐渐摆脱疫情回归正常生活之际，相较近年的房价自由落体，目前整体房市依然膨胀，但Redfin研究显示，在西雅图及太平洋沿岸的高价市场，这般复苏几乎无感，购屋者仍受到房价快速上涨的冲击。
联准会21日升息三码，这是今年3月来第五度升息，购屋成本再上一层楼。
西雅平均房价约77万5000元，同比去年截至8月22日的两周内成交房屋量减少约34%；但这只比2月以来的年增房价多约23%，显示房价上涨一年后回跌。
房贷提高 9月破纪录6%
Redfin指出，造成房市迅速降温的因素包括，房贷成本提高，光是9月已增至破纪录的6%。
西雅图每月房贷中位数以6%来算为4400元，比今年稍早的3300元增加33%，而待售房屋数量比去年增逾100%；这表示西雅图的买屋者有更多选择，但市场对象需时更久才能脱手，且房价涨幅比今年稍早时来得小。
坐落于西雅图南方约35哩的塔克玛(Tacoma)是全美房市冷却排名第十的城市，显示昂贵西岸都会区周遭房市也受到波及。
拉斯维加斯紧追着西雅图，名列房市冷却第二快的城市，拉斯维加斯是疫情之前和疫情期间，在民众最爱居住的城市中排第二，当地房价每平方尺价格同比去年8月下跌14.5个百分点，8月房屋销售中位数为41万6000元。
供过于求 明年房价恐停滞
Redfin首席经济学者费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示，房市冷却最快速的城市「都是购房者感受到房价上涨、房贷利率提高和通膨影响最剧烈之处，购屋者放慢脚步，部分归因于去年房价被高估，且去年创纪录的低利率使房市过热」。
高盛(Goldman Sachs )经济学者近期警告，由于供过于求，明年房价成长可能完全停滞。
穆迪分析(Moody’s Analytics)首席经济学者赞迪(Mark Zandi)8月便示警，若经济衰退，明年房价可能下跌20%。
房价减速 鲍尔：曾火热的美国房市恐迎来「艰难修正」
世界新闻网
9/21/2022
美国联准会主席鲍尔21日警示，升息之后，美国房地产市场可能出现逆转。
鲍尔在联准会决定连续第三次升息3码（75个基点）后的记者会上说：「曾经有一段时间，全美房地产市场火热。现在看到房价减速，应有助于让价格更符合租金和其他房市基本面。这是一件好事。」
随着联准会收紧货币政策，美国的抵押贷款利率已经攀升到2008年来最高，30年期固定利率抵押贷款的平均利率上周达到6.25%。虽然房价相较于一年前的涨幅仍然很高，但已经在减速。
房屋销售量一直在下降，因为高利率和高房价加剧了负担能力的挑战，拖累需求。周三稍早的一份报告显示，美国8月中古屋销量连续第七个月下降，是2007年来最长跌势；美国住宅建筑商信心指数今年每个月都在下滑，是1985年有数据以来最长连跌纪录。
20日的一份报告显示，8月新屋开工数意外成长；不过，营建许可减少，表明住宅建筑正面临压力。
鲍尔21日表示，房地产市场将不得不经历一次「修正」，以达到更好的供需平衡，并使价格涨幅「合理」，人们买得起房。他说，「这种艰难的修正」应该使房市回到更好的平衡，不过，房价和租金需要一段时间才能更明显降温。
鲍尔指出：「住房成本的通膨将在一段时间内维持高档。抱最好的希望，做最坏的打算。」
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南加5县房价8月下跌 销售额同比跌28.3％
世界新闻网
9/21/2022
南加州六县大部分地区的房价中位数，8月份几乎全线下跌，销售额与去年同期相比，下降幅度更是巨大，主要是因为抵押贷款利率继续上升，导致许多潜在的买家购买能力降低，不得不选择退出市场。
房地产公司DQNews 9月20日（周二）发布的数据显示，南加六县地区8月房价平均中位数稳定在74万元，连续四个月没有上涨，但是与7月相比，除河滨县（Riverside County）的房价中位数略有上升之外，其他所有县的中位数都在下降。最近几个月，随着贷款利率不断上升，房产交易市场急剧放缓，六县的房屋销售额与去年同期相比，下降幅度明显，其中新房屋、公寓和联排别墅的销售比下降28.3％。
房屋贷款利率相比去年已增加一倍以上，上周首次超过6％。对于中位数价格74万元的房产来说，借贷成本上升，每月房贷增加1000元以上，大部分人很难负担得起。对于可以承受月供的买家来说，市场出现一些积极的数据。南加州的房价中位数价格，比今年春季的历史最高水平低2.6％；此外，与近几年火爆的市场相比，现在买房的过程要相对轻松很多，无需与十几个人竞价抢同一套房子。
Mortgage Grader的抵押贷款经纪总裁杰夫．拉兹森（Jeff Lazerson）表示，令人讨厌的竞价买房比赛已经消失了。他指出，卖家现在对之前忽略的低首付报价持更开放的态度。
8月数据显示，南加六县的房产销售额全部下降，大多数地区的房价也都在下跌。洛杉矶县（Los Angeles County）的中位数价格为82万元，比7月下降2.4％，但比去年同期增长4.5％，与2021年8月相比，销售额下降28.6％；橙县（Orange County）房价中位数为98万4000元，比 7月下降1.6%，但比去年同期增长9.3%，与 2021年8月相比，销售额下降31.5%。
河滨县（Riverside County）的房价中位数为58万1500元，比7月上涨 0.3%，比去年同期上涨10.8%，与2021年 8月相比，销售额下降24%；圣伯纳汀诺县（San Bernardino County）房价中位价为50万元，比7月下降2.9%，比去年同期增长7.5%。与2021年8月相比，销售额下降31.4%。
范杜拉县（Ventura County）房价中位数价格为78万2250元，比7月下降 2.9%，但比去年同期增长5.6%。与 2021年8月相比，销售额下降27.7%；圣地牙哥县（San Diego County）房价中位价为79万9000元，比7月下降 0.1%，但比去年同期增长10.2%。与2021年8月相比，销售额下降27.1%。
与7月相比，除河滨以外所有县的中位数均有所下降。房价中位数的变化既反映了房屋实际价值的改变，也反映了房屋当月销售类型的变化。房地产公司 CoreLogic 的经济学家 Selma Hepp 表示，股市下跌导致豪宅销售下滑幅度更大，这也是中位数下跌的主要原因之一。
但是，Zillow 的一项房屋价格衡量标准显示，橙县的典型房屋价格仍高于100万元，南加州整体房价也并非像中位数一样下降那么多。无论以何种标准进行衡量，南加所有县的房屋价格都比去年高出许多，这反映了利率飙升前房产市场的强劲需求。在整个地区，房价中位数比一年前高8.8%，加上今年的高利率导致月供激增，意味着民众的住房问题比去年更加难以负担。
从具体数据来看，房价同比涨幅最近几个月开始越来越小，今年4 月，房价同比上涨近17%，但到了8月，同比增长已基本下降到10%以内。越来越多的经济学家预测，2023年房价同比数据极有可能会转为负数，但很少有分析师认为，会出现与2008年大萧条时期相似的衰退。因为专家表示，严格的贷款标准会限制房屋止赎（foreclosure）的数量，大萧条时期，南加房价从2007年到2009年几乎下跌了一半。
根据加州地产经纪协会（California Assn. of Realtors）的预测，2023年的房价可能会比 2022 年下降约7%，部分原因是抵押贷款利率预计将持续保持高位。
房价下跌 屋主帐面资产缩水
世界新闻网
9/17/2022
由于过去两年房市炙手可热，近几个月来却又迅速降温，让一些屋主的帐面资产正在缩水，如果屋主无需现在售出的话并不用考虑这些数字，但如果屋主需要套出净值做其他用途的话就会发现，这对房价高也就是净值高的地区屋主来说尤其严重，例如洛杉矶的屋主从4月到7月，就平均损失了10%的「可动用资产」。
这几个月来房屋销售放缓，抵押贷款利率现在是今年年初的两倍。而根据软件、数据和分析公司Black Knight最近的报告，从6月到7月房价下跌了0.77%。虽然听起来可能不多，但这是自2011年1月以来最大月度跌幅，也是32个月以来首次出现月度跌幅。
Black Knight的数据与分析总裁Ben Graboske在报告中指出，如果看年比房价的话，升值仍然超过14%。但是，在如今这样一个波动性大和快速变化的市场中，「这种向后看的指针可能会产生误导，因为它们可以掩盖更当前、更紧迫的现实」。
截至7月，大约85%的主要市场的价格已从峰值回落，其中三分之一的价格下跌超过1%，大约有十分之一的市场下跌4%或更多，这导致在疫情头两年中集体获得数万亿元的房屋净值后，一些房主现在正在失去净值。
Black Knight在报告中提出所谓的「可动用资产」，将其定义为房主在持有该房产20%产权的同时，可以借入的金额，而这个「可动用资产」在今年第二季度连续第十个季度创下历史新高，达到11.5万亿元，但该数字已在5月达到顶峰。6月和7月的房屋价值下跌导致可动用资产总额下降5%，鉴于此后房市疲软，预计今年第三季度将出现更大幅度的跌幅。
Graboske指出，「美国一些净值最大的市场出现显著回调，尤其是在西海岸的主要城市」。从4月到7月，加州的圣荷西损失了20%的可动用资产，其次是西雅图 (-18%)、圣地牙哥 (-14%)、旧金山 (-14%) 和洛杉矶 (-10%)。
不过民众不必太过担忧，与上次2007年开始的次贷危机和随后的大衰退相比，当时一些主要市场的房屋价值暴跌近一半。数以百万计的借款人因抵押贷款而陷入困境，所欠的债务超过他们的房屋价值；但这次情况并非如此，目前的借款人平均只欠他们房屋价值的42%的抵押贷款，这是有记录以来的最低杠杆率。在帐面上缩水根本不会影响这些所有者。
然而，如果房屋损失当前价值的5%，会有大约27.5万名借款人将陷入困境，因为超过80%的借款人在今年的前六个月购买了自己的房屋，这是市场的最高水平。不过报告称，即使价格普遍下跌15%，负资产利率仍远低于金融危机期间的水平。
美国平均房贷利率破6% 学者：就算房价续跌 跌幅应不大
世界新闻网
9/16/2022
美国平均房贷利率已升破6%，为2008年金融海啸以来首见，显示美国联准会（Fed）的积极紧缩货币政策，正在大幅推升购屋的融资成本。
房贷机构房地美（Freddie Mac）的每周调查显示，30年期固定房贷平均利率已在本周攀至6.02%，高于上周的5.89%，更远高于去年同期的2.86%。美国联邦资金利率从今年1月来已被上调近一倍，也是Fed过去50多年最快的升息速度。
美国房贷利率急升，是跟随Fed积极升息以抑制通膨而来。期货市场预测，Fed下周将再升息3码。利率升高通常会减缓房市买气与房价涨幅，但尽管房价涨幅近几个月来已经缩小，仍达二位数，因为供应紧俏，且买家决心坚定。标普CoreLogic凯西席勒全美房价指数在6月上涨18%，只略低于5月的19.9%。
房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）说，虽然利率上扬将持续抑制需求，对房价造成下压，但余屋库存依然不足，因此就算房价会继续跌，跌幅应该也不大。
不过，高房价和利率波动已经开始吓退潜在买家，Rocket公司财务长布丝（Julie Booth）说，消费者信心已迅速下滑，因此一些潜在买家正在观望。Rocket等房贷业者已开始提供特别的诱因，希望提振贷款需求。
30年房贷利率冲破6% 2008年以来首次 比去年高1倍
世界新闻网
9/14/2022
房屋贷款是最常见的民生商业贷款，房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)14日公布数据显示，美国的房贷平均利率现已涨至6%以上，30年期房贷的固定利率达6.01%，为2008年金融危机爆发以来首次，是一年前的一倍。
联准会为了抑制通货膨胀而采取大幅升息措施，今年3月以来将基准隔夜拆借利率提高多个基点，结果导致各项借贷成本提高，房贷利率也随之升高，对利息敏感的房屋市场造成越来越大的压力。
今年初以来对联准会紧缩政策的预期，导致国债收益升高，十年期的国债收益成为房贷利率的基准。
截止9月9日，30年期固定房贷的平均购屋合约的利率升高了七个基点，增至6.01%，为金融海啸和大衰退结束以来的第一次。
房贷利率升高导致买房和房贷重新融资(Refinance)的活动减少，房贷银行家协会表示，显示房贷申请数量的市场综合指数现在比一周前下降1.2%，比一年前大跌64%。房贷重新融资指数目前比一周前下跌4.2%，比一年前大减83.3%。
劳工部13日公布的通膨率的升幅超过了预期，加剧了人们对联准会继续升息的期待，认为联准会在下周召开的政策会议上，将继续升息75个基点，为今年第三次升息75个基点。投资人认为，联准会的加息动作将比过去人们认为得更快和更大。
全国的房地产业都受到利率升高的冲击，今年7月的新屋销售已降至六年半以来的新低，房屋转售和单家庭房屋的开工建设是降至两年来的新低。但在可负担住房目前严重短缺的情况下，由于房屋价格仍然维持在高位水平，意味着房屋市场不可能出现崩塌。
全美最安全城市 北卡凯瑞登榜首
世界新闻网
9/14/2022
背景调查公司GoodHire近日一份全美总体最安全城市报告中，北卡凯瑞(Cary)登上榜首，北卡首都洛丽(Raleigh)在大城市类别中，位居全美第8名。
GoodHire表示，背景调查是招聘过程中的关键部分，犯罪纪录调查可揭示求职者的犯罪历史。一些城市的犯罪率较高，从这些城市来的应聘者可能会有犯罪纪录。城市安全信息可帮助招聘机构决定是否对应聘者进行犯罪背景调查。
该公司利用联邦调查局的犯罪数据，分析美国人口规模最大的100个城市，根据每1000人中的财产犯罪率、暴力犯罪率和社会犯罪率等进行排名，然后再将个人和财产犯罪加权为40%，社会犯罪加权为20%，得出最后分数。越安全的城市得分越低，越不安全的城市得分越高。
凯瑞以1.2最低分夺冠，成为总体上最安全的城市。洛丽以32.4分排名第29名，在大城市类别中是第8名。北卡其他上榜的城市还有以56分排名第60名的威明顿(Wilmington)、以56.2分排名第61名的杜伦(Durham)、以61.6分排名第67名的夏乐(Charlotte)、以62分排名第68的菲耶特维尔(Fayetteville)，和以77.8分排名第85名的绿堡(Greensboro)。
全球房地产料同步走弱到后年 最热房市面临两位数下跌
世界新闻网
9/12/2022
随各国央行加速升息，全球不分雪梨、斯德哥尔摩、西雅图均面临借贷成本上扬，不仅令房屋买家却步，房地产所有者负担的利息也增加了。
视为家庭财富一大来源的房地产正快速降温，也让走下坡的全球经济也有恶化之虞。尽管房市衰减速 度还不到2008年金融危机惨烈的水准，但严重程度如何，将是央行既要制压通膨又要避免打击消费者信心和经济衰退的一大关键变量。
目前为止，像澳洲和加拿大呈泡沫化的房市正面临两位数下滑，而经济专家相信房市全球化下跌趋势才正开始。
曾共同撰择国际货币基金（IMF）全球房价报告的法政大学教授平田秀明预测：「我们会看到全球房市在2023年和2024年同步下跌。」他警告，今年急速升息的全面影响，要过一段时间才会开始在家庭中发酵。他也提醒，「卖家经常忽视需求萎缩的现象」。
房地产融资成本上扬，会多方面在经济造成伤害。背负房贷的家庭必须撙节度日，房贷要付的利息增加，也让潜在买家打退堂鼓，进一步拖累房地产价格和开发。
房地产市场如此走下坡，与各国央行在金融危机后几年然后又在疫情期间祭出超宽松货币所引发的房市荣景形成强烈对比。如今，就在通膨高涨和经济可能陷入衰退的关头，当初高价购置的房地产所负担的利息势必调高。
野村控股全球市场研究主管苏巴拉曼（Rob Subbaraman）说：「负责的年轻家庭一生不曾经历过自己经通膨调整实质薪资下跌，利息却大幅上扬。」
房贷户受升息影响如何因国家而异。以美国为例，大部分买家采用长达30年的固定利率；过去五年里，调整式利率抵押贷款只占传统房贷大约7%。相较之下，其他国家通常顶多只有一年是固定利率，或者采用和官方利率连动的浮动利率房贷。
据惠誉评级机构（Fitch Ratings）报告，在2020年的新房贷中，澳洲、西班牙、英国、加拿大名列浮动利率房贷比率最高的国家。
单单去年房价即大涨30%的新西兰，可谓疫情之下房市暴起暴落的典型例子。新西兰央行过去10个月七度升息，房价则由去年11月的高峰回落11%。经济专家估计最终可能下跌多达20%。
美房市面临“缩水式通膨” $100万买房比2年前少14坪
东森新闻
9/08/2022
通膨正以各种形式在各种领域产生影响，美国房市现在就正面临“缩水式通货膨胀”（shrinkflation），潜在买家们面对房价仍在上涨，所能买到的空间却变得更小的问题，购买豪宅的热度也在渐渐退烧。
综合外电报导，房屋也开始出现如一般大众民生用品的缩水式通货膨胀现象，虽然中阶价位房屋房价开始出现回落，但在较高价位尤其是100万美元房价区间的豪宅，这种通膨现象特别明显，买家花更多的钱买到更少的坪数。
房地产科技公司“Zillow”的首席经济学者欧尔森（Skylar Olsen）表示，“现在100万美元的豪华已经不比从前了”。最新的现实是，在加州，100万美元只能买到典型的住宅，而这种现象也渐渐出现在全美各地更多的房地产市场。
根据“Zillow”数据，今年春天100万美元以上的豪宅销售数量是2年前同期的2倍以上，这现象在德州奥斯丁、奥勒冈州波特兰、加州Riverside都能见到，只不过人们花同样的钱，得到的物件却更小。2年前相同价位可以入手约85坪的房子，现在却只有71坪。
房地产公司“Clever”调查显示，先前的房市热潮让多达72％的新进买家之后都后悔买了房子，大多数人后悔的原因都是“花太多钱”，但随着房市降温，也能见到房价逐渐回跌，此时必须更注重入手的物件。“Clever”经济学者朵（Danetha Doe）建议若要置产，最好找一群对当地房价状况相当了解，而且真的在乎你买房的目的和需求的专家，一起想办法。
德州夫妇20万元买下闲置20年空屋 意外发现屋内都是宝
世界新闻网
9/08/2022
Maggie与Matt McGaugh夫妇最初在德州卡多湖（Caddo Lake）置产时，只是想买一间能做Airbnb出租用的平房，但是因为对门的房子正好也要卖，夫妇担心怪客入住影响生意，决定再多买一间。但是这个决定却为他们带来意外大喜，因为这间房子虽然号称闲置20年，但是里头啥都不缺，他们除了发现完好的木船，还发现价值不菲的画作与家具。
McGaugh夫妇2022年4月以35万元买下卡多湖畔的三房两浴独栋宅，正打算将之重新装潢成Airbnb出租房时，却发现对门闲置20年的平房也要卖，所以两人决定一探究竟，结果却发现这间房由民间基金会接手后，保持得非常好，「几乎跟全新的一样」，因此决定再花20万元也买下这间。
McGaugh夫妇说，房屋状态好到不可置信，水电都还是通的，家具陈设都是原貌，「当下有种走进博物馆的感觉」。惊喜的事还在后面，他们在装修期间还发现一艘完好的小船与一台除草机，粘贴TikTok后引发热议。他们陆续还发现了价值1600元的画作与至少1万元的餐桌，还有Tiger橡木制成的沙发与full-size床架，合计至少1万5000元。
所以，两夫妻决定能留就留，这样这间房子不但能够出租，还能当成他们自己的度假房。当然，如果租客决定两间一起租，至少两三个家庭，而且「古董屋」新开放期间还有特价。
