7月楼市修复遇阻，61城二手房价格低于去年同期

7月楼市修复遇阻，61城二手房价格低于去年同期

来源：21世纪经济报道

8/16/2022

8月15日，国家统计局发布7月70城房价数据。数据显示，7月70个大中城市商品住宅销售价格下降城市个数略增。

环比看，新房和二手房价格下降城市分别为40个和51个，比上月分别增加2个和3个；同比看，新房和二手房价格下降城市分别为48个和61个，较上月分别持平与增加4个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析，一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，叠加疫情防控得力与前期宽松政策逐步发酵，6月市场企稳回升，但7月受业主停贷事件等因素影响，市场信心受挫，楼市修复之路生波折。在系列政策支持下，预计后续市场信心将逐步提升，房价跌幅有望收窄。

70城房价下降城市数量增加

随着政策组合拳效应逐步释放，6月70城房价同比虽然继续走低，但环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，房地产市场初现修复特征。但受到业主停贷事件影响，叠加开发商推盘节奏和高温天气影响看房等因素影响，6月的市场修复趋势并未延续至7月。

环比看，一线城市房价韧性较强。受北京、上海和广州7月新房、二手房价格继续上涨影响，一线城市房价维持涨势，但同为一线城市，深圳7月新房价格由涨转跌，环比下降0.2%，二手房价格跌幅收窄，仍下跌0.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，房价指数环比下降是多方面因素共同作用的结果，不能完全将其理解为房价均价下降。今年深圳市场整体处于恢复状态，短期房价指数下跌不影响中长期市场复苏趋势。

二线城市房价表现不及一线城市，新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二手房价格则出现下降。尽管7月相当一部分三线城市有支持政策推出，但三线城市的房价表现相对差，新房、二手房价格环比均下降。

同比来看，7月，48城新房价格同比下降，61城二手房价格低于去年同期，较上月增加4个。

陈霄向21世纪经济报道记者指出，二手房市场更能真实的反映市场。二手房回温态势不如新房，一方面，今年以来各地出台的宽松政策主要集中于新房市场，针对二手房的措施尚不集中；另一方面，去年二手房降温较新房更显著，当前购房者观望情绪仍存在，业主降价出售现象仍然较为集中，二手房价格难以上升。部分城市仍在执行的二手房指导价，亦会限制二手房价格。

将时间拉长，不同能级城市之间的房价变化的分化情况更加显著。一线城市新房和二手房价格同比继续上涨，二线城市则下降，其中二手房降幅更大，同比下降2.5%。三线城市新房、二手房同比降幅亦有所扩大，同比分别下降3.2%和3.9%，降幅明显高于二线城市。

7月房地产市场再降温，不仅表现在房价下降城市数量上，在整体房价变化上也有所反映。7月70城新房价格环比下降均值接近0.11%，较6月略有扩大；二手房价格环比下降均值为0.21%，较上月亦略增。

不仅如此，1-7月全国房地产开发投资增速、全国商品房销售面积增速和全国房企本年到位资金增速等指标的降幅也较1-6月扩大。如1-7月全国商品房销售面积同比下降23.1%，降幅较1-6月增加0.9个百分点。与之相对，1-7月商品房销售额降幅较1-6月收窄0.1%个百分点，下降28.8%。

多地宽松政策助力预期修复

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。一方面，7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重，市场预期修复受阻。另一方面，局部地区疫情反复、经济下行压力加大的大背景下居民消费意愿不足。

针对7月市场销售数据下滑，新房市场出现阶段性降温情况，许小乐认为，除了受部分城市业主停贷事件影响外，房企冲刺半年销售任务结束，开盘减少也是原因之一，市场销售出现季节性回落。

由于前期成都、杭州、南京、武汉等重点城市均已有相关政策推出，7月各地支持政策继续推出，但力度减缓，且多为三四线城市。

据中指研究院不完全统计，截止到7月底，年内已有超210个省市累计出台楼市支持政策近600次，其中7月全国有83个省市出台93次房地产相关政策，其中有50次政策为公积金相关政策，20次涉限贷相关政策。

7月28日，中央政治局会议召开，定调房地产调控，将稳定房地产市场放在首要位置，在重申“房住不炒”定位的基础上，提出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这意味着稳定房地产的工作重点开始变化，从之前的防风险与稳市场，转移到稳市场、防风险与稳民生并重。

从中央到地方，近期“保交楼、稳民生”的举措陆续推出，多地多个停工项目已复工。

另外，8月以来各地政策又有加码趋势，如环京楼市重地廊坊近日官宣取消住房限购，“北三县”和环雄安新区周边地区等重点区域的非本地户籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、苏州等地的市场上也有二套房首付比例调整的消息传出。

基于近期各地政策，日前中信期货分析认为，后期或可期待更高能级的城市出台力度更大的宽松政策。

展望后市，许小乐认为市场预期修复是关键。8月以来地方住房支持性政策仍在加码，较宽松的信贷和调控政策之下，新房项目有序复工、交房，加快房企风险化解才能修复市场预期。

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110平方米的房子到手仅61平方米，媒体调查公摊面积是否取消之争

8/16/2022

110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

山东省青岛市市民李黎（化名）原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”

李黎的困惑在很多购房者心中都存在。

记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积的存在给购房人一种要为不属于自己的公共空间买单的不适感。同时，普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积大小，只能被动地从开发商等处了解信息，让不少人担心存在“消费暗区”，比如公摊面积被包含在总面积内，意味着后续的物业费、供暖费等费用同样包含了公摊部分的费用。

在这样的背景下，近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。那么，公摊面积制度的存在依据是什么？目前形势下是否能够取消？是否有可替代或进一步完善的方案？围绕这些问题，记者展开了调查采访。

外墙一半计入套内

购房者被术语绕晕

2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。

李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。

李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”李黎说。

和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。

“难道我们就只能认栽吗？”李黎说，为公摊面积花的钱不只是买房时，之后的物业费、供暖费等都要继续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。

公摊面积由来已久

已成购房顾虑之一

公摊面积制度在我国存在已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

那么，到底什么是公摊面积？其因何而存在？

据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂（郑州）律师事务所主任何红艺介绍，公摊面积制度源于中国香港。为了扩大市场，降低购房门槛，香港房地产商依照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按比例分配给了所有的住户，购房者购买的是建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地面积，剩余的才是购房者套内使用面积，公摊制度由此而来。

“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现，公摊面积已经成为房屋买卖的一个重要影响因素。

今年准备在北京买房的张力，一个月内看了80多套房，从最初对公摊面积不怎么了解，到现在已经把公摊面积作为重要参考指标。

“公摊面积、套内面积并不只是一个简单的数字。”张力结合自己的看房经历总结道，2000年是个分界点，2000年以前的老房子尤其是公房，公摊率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公摊率达到25%甚至30%。

他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面积55平方米，套内面积46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面积63平方米，套内面积却只有45平方米。

“花那么多钱买的房子，可能有将近三分之一甚至更多的钱都落不到自己的房子上，我很难接受。”张力说。

来自北京市海淀区的戴女士提出，除非是完全没有选择的情况下，否则公摊面积占比超过20%的房子，她绝对不会考虑，因为“不希望自己辛辛苦苦挣的钱被看不见摸不着的公摊分走了”。

在山西省太原市从事房屋中介的王初原也发现，越来越多的人开始在意公摊面积的数值和占比率。“不少购房者对公摊面积有严格要求，必须低于某个范围，否则不管房子再好，他们也不会接受。甚至有人根本不认公摊面积，认为房子多大面积就应该是多大，实际收房时发现面积不够就认为是我们欺骗了消费者。”

北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，公摊面积本身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的角度来看，可能也不愿意共有部分（所有权）继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。

“为了避免这种困惑，有两种方法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套内面积计价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但是最后的总价二者不应该有差异，因为公摊面积是客观存在的，这两种的区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建波说，如果这两个价格不一样，开发商就涉嫌欺诈，“问题不在于公摊本身，而在于要统一计价方式”。

事关小区业主权利

实践中易引发争议

在王初原看来，客户买房子，自然希望自己买的房子大点，公摊小点。而且商品房公摊较小的开发商，也会以此为营销噱头，吸引更多购房者前来购买。“大家更愿意买公摊小的房子。这是站在客户出钱买房的角度看的，而对于开发商而言，如何缩小公摊面积呢？比如缩减楼道宽度，采用较小的电梯间，没有宽敞的门厅，一梯多户等，但是这势必会降低业主的居住舒适性。”

据孟丽娜介绍，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制。房屋公摊面积的大小，一般与房屋建筑的规划设计是否合理以及房屋的配套设施多少有关。

“一般多层住宅的公摊面积约在10％至13％；18层以下的板式住宅公摊约在13％至15％，点式的楼盘公摊大多在15％至17％，而30层以上的住宅因为电梯数量增多，公摊通常都在25％左右。”孟丽娜说。

在孟丽娜看来，在建筑面积确定的情况下，公摊面积小意味着购房人买房更加经济实用。但并不是公摊面积越小越好，因为公摊面积太小，小区整体舒适度会降低，很多的低公摊都是以牺牲小区品质为代价的。公摊面积大的小区大多是高品质楼盘，公摊面积越大可能意味着电梯更宽敞、公共区域更广，整个小区也上档次。

公摊面积除了可能影响舒适度、购房时增加支出以外，后续入住后其存在同样与业主利益息息相关。

王初原介绍说，以太原为例，房屋成交时，合同上的成交价是以包含公摊的总面积计算，而房屋总面积会直接影响物业费、采暖费等的计算。业主在购买房屋时承担的公摊面积费用，包含门厅、过道、电梯以及外墙一半的厚度，但在实际中，业主很难因为承担了公摊面积的费用而对这些地方主张权利。

在孟丽娜看来，一直以来，公摊面积被包含在物业费、暖气费、精装费用内，一定程度上给购房人带来了额外的负担。如公摊面积是不是加装暖气，房地产开发企业说了算，购房人无从知晓，造成了信息不对等。

“《商品房销售管理办法》明确规定，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人对其享有权利，承担责任。因此，分摊的共有建筑面积部分由分摊的购房人共有。实践中，如发生权属不清的问题，可由相关共有人或委托业主委员会结合规划图纸、分摊部位约定等，及时主张共有权。”孟丽娜说。

在何红艺看来，现实中公摊面积的存在导致维权难的情况，主要涉及业主如何实现共有权利的问题。根据民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而业主之间难以达成合意，是造成维权困难的主要原因。

她还提到，实践中还存在利用公摊部分营利的情况，如公摊面积上设置广告、车位等带来的营利收入，如何分配的问题。按照民法典相关规定，业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但在现实中，施行情况并不理想。

北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华则提出，今后如果开征房产税，公摊面积制度可能面临更大的质疑。

取消公摊尚有难度

亟须完善相关规定

争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越大。今年全国“两会”期间，全国政协委员洪洋提议“取消公摊”，认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

作为深受其害的购房者，李黎直言，公摊面积制度对购房者是不公平的，这是一种不透明的消费。消费者一旦出现关于公摊的纠纷时很难通过实测手段来确定交房时的准确公摊，主要是“公共部位面积”很难测算。她支持取消公摊制度，“即使房子单价上涨了，我也希望能够明明白白消费，买了一平方米，就能有一平方米的生活空间”。

那么，取消公摊面积制度当下具备可行性吗？

在孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。

“一律取消公摊面积，入住后对公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实问题，如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益。”孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

在包华看来，取消公摊并不难，但用什么替代公摊是需要慎重考虑的。目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据，如希望用使用面积作为计价、计费、计税的依据，就需要对已有房屋补测该数据。“姑且不论是否有足够的人手完成这项工作，仅就已经装修、改造的房屋如何认定使用面积就是一件非常复杂和棘手的事情。”

记者注意到，重庆市人大常委会曾以地方法规的形式，对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价的依据，商品房买卖合同及商品房的产权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。

“重庆市的先行做法意味着取消公摊面积制度其实有可行性，基于舒适度和套内面积综合考量，开发商可以将成本分摊入套内面积，在后期不应再计算。”何红艺说。

多名受访专家认为，在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对公摊面积制度进行完善。

针对目前公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。

“公众之所以对此格外关心，不仅因为面积代表生活是否便利，更代表财产权益的份额和金额。”包华建议，房屋买卖按使用面积计价，或按套总价交易，不按面积单价交易，可以一定程度上缓解公摊面积制度引发的争议。

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四川乐山一餐厅发现恐龙足迹为白垩纪早期雷龙留下

环球时报

7/17/2022

四川乐山的欧先生在餐厅用餐，无意间看到院子里的几个坑凹有些奇特。经专家团队考察研究，确定了这是白垩纪早期雷龙足迹，该足迹点距乐山大佛仅5公里。

7月16日，由中国地质大学（北京）博士生导师邢立达副教授与自贡恐龙博物馆彭光照研究馆员等组成的专家团队，在四川省乐山市园艺森林餐厅恐龙足迹点进行了考察研究，确定了这是一处白垩纪夹关组恐龙遗址，层面上发现有雷龙足迹，该足迹点距离著名的乐山大佛仅5公里。有意思的是，这是目前世界上唯一一个在餐厅发现的恐龙足迹。

封面新闻记者在现场看到，这是一个幽静的小院坝，不注意的话，只发现地面有几个不起眼的水坑，其中一处莲花开得正艳。餐厅负责人朱敏女士安排人将坑中的积水排干，一行足迹立刻显现出来。

据这组恐龙足迹发现者欧鸿涛先生介绍，7月10日，他在餐厅用餐，无意间看到院子里的几个坑凹有些奇特。欧先生由于工作原因经常接触到石材，对有关古生物的书籍、新闻尤为关注。他仔细观察后发现，这很有可能是恐龙足迹。当晚，他通过微博，联系上了中国地质大学（北京）邢立达副教授。