Author: George.Smith

美国房租为何劲扬？克鲁曼带出两个「关键问题」 世界新闻网 8/20/2022 过去两年半来，美国房价和房租狂涨，对家庭预算冲击甚大，对当前聚焦抑制通膨的经济政策也很重要，因为居住成本几乎占三分之一的消费者物价指数（CPI），占内核CPI（剔除食物与能源）比重更达到40%左右，而内核CPI往往引导联准会（Fed）政策。 诺贝尔经济学奖得主克鲁曼在纽约时报专栏指出，这带出两个关键问题：一，房价和租金为什么狂飙？二，对Fed抗通膨有何影响？ 两套租金数据有时间落差 要回答这些问题，首先得查看数据。有两类房市数据，由Zillow、Apartment List这类服务发布的私部门指数，以及劳工统计局（BLS）公布的官方指数。目前民间指针显示租金大涨，官方数据涨幅却没那么大。 两者分歧反映指数计算方式不同。民间公司查看的是对新租户的开价（listing price）。官方数据看的则是承租人现在支付的价格，取平均值；由于许多租户签一年期租约，平均租金数据通常会比新租金落后，在新租金涨很凶时尤其明显。官方数据久而久之也会跟上。 租金暴涨归因于房市泡沫后遗症？ 美国近来租金为何暴涨？许多报导说，房价大涨带动租金水涨船高，而房价自从2000年代中期房市泡沫泄完气后就一直攀升，至今已涨了大约十年，主因是利率低和新屋供应有限；按这种说法，房东开始调高租金以反映购屋成本。 克鲁曼指出，上述论点既不合逻辑，也与实际情况不符。房东收的租金视市场可忍受的价格而定；不论房子当初是花多少钱买的，都已是「沉没成本」，应不会直接影响出租市场。事实上，2000年代房市泡沫虽然巨大，并未推高租金。 「吴尔芙效应」应是真正原因 那么，究竟是怎么回事？ 克鲁曼认为，最可能的解释，是新冠肺炎疫情导致民众对个人空间需求大增。一部分是在家工作（WFH）突然盛行，即使生活逐渐恢复正常，此趋势仍未消退。若有足够空间满足隐私和安静之需，在家工作会更容易。被誉为女性主义先锋的英国作家吴尔芙（Virginia Woolf）主张，女性应该要有「钱和自己的房间」。远距工作有钱可赚，拥有自己的房间或至少一点个人空间，是不可或缺的。 疫情限缩了公共生活空间（坐在餐厅和咖啡馆、逛街购物、上健身房等等），或许使原先似乎够宽敞的居住场所觉得变拥挤了。如今民众生活渐渐重返常轨，但对更大生活空间的渴望仍在。克鲁曼称之为「吴尔芙效应」，并认为这或许就是驱动租金行情大涨的原因。 对Fed抗通膨有何影响？ 随着疫后生活恢复正常，租金可望触顶下滑。事实上，租金通膨已经见顶了，但目前仍位于高档。尽管缺乏可靠的季节调整数据可解读更短期的租金变动，但克鲁曼认为，租金通膨率最近已降下来；不久后，市场租金可望进入止涨走平的高原期，至少就实质（剔除通膨）价格计算。 然而，即使那种情况真的发生，官方的居住成本指数还是会再继续攀升数月之久。因为官方衡量的居住成本包含市场租金，以及对屋主若把房子出租可能收多少租金的估计值，而此数是根据实际租出去的房屋租金估算。重点是，这两个数字还会再攀升9到12个月，即使（租约到期须续约的）新租金回稳亦然。 这种情况可能使决策官员左右为难。基于美国此刻经济确实过热，Fed必须提高利率使经济降温；Fed采用内核通膨作为研判过热程度的依据。但居住成本占内核通膨一大部分，因此美国不久后可能面临的情况是：经济不再过热，官方居住成本指针却继续攀升。因为「吴尔芙效应」虽已发生，隔一段时间才会反映在官方指针上。 在那种情况下，即使届时Fed关注的内核指针显示通膨仍高，克鲁曼认为Fed继续紧缩货币政策就没道理了。问题是，就算Fed明白官方统计数据「落后」，会不会因为担心抗通膨公信力受损，而持续收紧政策？这是耐人寻味的问题，值得在自己的房间好好深思。 Source 领了社安金 …

去年全美房租大涨40% 一州例外…爱达荷下跌19% 世界新闻网 8/19/2022 全美公寓房租去年频频上涨，却只有一州例外，那就是爱达荷州。 租屋网站Rent.com数据显示，爱达荷州7月的平均一房公寓租金同比去年减少19%。 新冠肺炎疫情最惨重时，爱达荷州的房市堪称全美最火热之一，成千上万人远离大都市，爱达荷州大兴土木以容纳更多新居民；然而，爱达荷州的租屋房市却开始冷却。 房地产网站Zillow首席经济学者欧森(Skylar Olsen)说，「现在感觉比全国迟缓，因为一开始的竞争太激烈了。」 爱达荷州首府波夕市(Boise)等城市在疫情期间成为远距工作者的天堂，许多人在寻找廉价住房。 尽管全美租金在40年来最惨通膨期间频频上涨，仍有少数例外城市；上月一房公寓租金下跌的城市包括加州安那罕(Anaheim)、马里兰州巴尔的摩(Baltimore)、佛州劳德岱堡(Fort Lauderdale)、亚利桑纳州格兰岱(Glendale)，以及密苏里州的圣路易(St. Louis)。 Rent.com指出，全美一房和两房公寓的房租平均上涨近40%；经济学者表示，部分地区的房租创史上新高，目前平均一房公寓的房租为1770元，两房公寓的房租为2106元。 专家分析，房租上涨的主因是需求增加，潜在买房者考量高房贷利率而重回租屋市场， 欧森表示，更多离巢的Z世代和年轻的千禧世代也在找房。 美国银行(Bank of America)近期研究显示，Z世代租屋者面临最高的房屋上涨压力，付租中位数比去年增加16%，相较婴儿潮世代则为3%。 住房倡议团体KC Tenants主任塔拉‧拉古维尔(Tara Raguhveer)表示，除了前述因素外，无良房东恶意涨价也是房租走高的原因。她说：「房东不依屋况及住宿品质定价，而是根据市场变化调整价格，可能利用通膨当借口，实际涨幅远高于通膨。」 Source 领了社安金 是否还有资格拿粮食券？ …