没细看「买方代理协议」购屋消费者不满意房仲却换不掉 7/25/2026 由于对服务并不满意想要更换仲介，却发现当初签署的「买方代理协议」里有绑定一年的专属条款，若提前解约要付出代价。示意图（美联社） 「商业内幕」(Business Insider)报导，克莉丝汀·加纳斯(Kirsten Ganas)与男友即将迎接第二个宝宝，想要挥别两卧出租公寓拥有自己的房子，找到房屋仲介带看大约20套房屋之后，由于对服务并不满意想要更换仲介，却发现当初签署的「买方代理协议」(buyer representation agreement)里有绑定一年的专属条款，若提前解约要付出代价。 加纳斯与男友麦卡利(Austin McCarley)2025年12月底开始在宾州西南部找房子时，对于有关「买方代理协议」曾经引发的各种纠纷毫无所悉。他们在房地产资讯网站Zillow浏览后按下「预约看房」(request a tour)按钮，系统把他们的联系数据传给房地产仲介沃特豪斯(Dan Waterhouse)。 加纳斯看中的房子很快就被人买走，沃特豪斯安排他们看其他房子，第一套是位于萨默塞特(Somerset)的三房两卫住宅。加纳斯与麦卡利带着女儿准备看房，沃特豪斯在大门入口处要求签署代理协议，并说是标准书面作业，看房之前必须签字。 加纳斯回忆说，沃特豪斯简略说明协议内容是买方「不能同时与多名房仲合作」等，于是她与男友轮流抱着女儿，靠着房屋玄关墙壁在协议上签名。 她表示，当时「真的很天真」，在看房子那么早的阶段就进入具有高度约束力的协议。她表示，签约时并不在合适的地点，也没有获得充分说明，「所有因素加起来，导致我们没有意识到那份文档的绑定效果有多强」。 截至今年3月底，沃特豪斯总共带看大约20套房子。加纳斯表示，沃特豪斯人很好，可是回复消息动作很慢，而且他住的地点距离他们想要看房的区域非常远，在竞争激烈的房地产市场造成不方便，因此想要终止仲介合作关系。 加纳斯跟沃特豪斯所属房地产经纪公司接洽时才发现解约有其代价，必须支付提前解约费(early termination fee)，或者找到另一家房地产仲介公司承担这笔费用，否则就要继续留在合约，直到2027年1月协议到期为止。 如果在协议到期之前加纳斯自行买房，就算完全没有通过房仲，也一样积欠当初签约时承诺要给沃特豪斯的全部费用，包括995元固定收费(flat fee)以及房屋售价4%佣金(commission)。如果加纳斯决定不买房而是在期限之前另外租房，依照协议也要缴付995元固定收费。 加纳斯与麦卡利表示，将等1月协议到期之后再重新找房子。 对于合作不愉快，沃特豪斯受访时说，加纳斯对于整体房源、范围过大且一直改变的房屋搜索地点、仲介回复消息的时间都「期望过高」。 Source
Author: Thomas Shen
石溪华裔夫妇否认非法分租 被指火灾后叫学生「快离开」 7/25/2026 纽约州石溪一对华裔夫妇涉嫌将自家四房独栋住宅非法改建为十间卧室出租，23日出庭对各自面临的30项布鲁克海文镇法规违规指控表示不认罪。(取材自Google Maps) 长岛石溪(Stony Brook)一栋住宅火灾揭发涉嫌非法分租案后，华裔屋主刘兴涛(Xingtao Liu，音译，下同)与妻子林娟(Juan Lin)23日出庭时，对各自面临的30项布鲁克海文镇法规违规指控表示不认罪，两人获准无保释放。镇府律师在庭上披露，夫妇每月收取租金逾1万2000元，并指两人在火灾发生后，曾要求屋内大学生离开现场。 案件23日在苏福克郡第六区法院庭讯。镇府指控两人把原有四间卧室的住宅改成十个居住空间，违法经营分租屋，并涉及未申请建筑及出租许可、未装设烟雾侦测器，以及在室内房门加装违规钥匙锁等问题。两人离开法院时未回应记者提问，其代表律师崔马科(Vincent Trimarco)也拒绝置评。 控方代表、镇府高级助理律师劳斯(John H. Rouse)在庭上表示，消防员及时到场，才阻止火势进一步蔓延，但火焰已窜入二楼浴室墙体，屋内租客能够全部安全逃生，十分幸运。「这已不只是违反建筑法规，」劳斯向法官表示，「这是一个生死问题」。 火灾于7月2日凌晨4时15分发生，屋内当时至少住有12名石溪大学学生，无人受伤。房屋受损严重，事后已被镇府判定不宜居住；消防局表示，起火原因仍未确定。 镇府此前在屋内发现18张床垫，阁楼及地下室也疑似有人居住；几乎每个房间都放有小冰箱、微波炉或电磁炉等设备，各房间可能被当作独立居住单位使用。 劳斯在庭上说，火灾发生后，刘兴涛与林娟曾要求租客在消防和执法人员抵达前离开。「他们叫这些全部都是大学生的租客消失，」劳斯说，「他们叫学生离开现场」。 两人的代表律师未就这项指控作出回应。镇府还表示，租客每人每月支付约750元至950元，两名屋主每月租金收入合计超过1万2000元。以至少12名租客计算，相关收入显示涉案房屋并非偶发性让亲友借住，而是具有一定规模的分租经营。 两人若罪名成立，均可能面临巨额罚款及最长90天监禁，但各自可能承担的罚款不同。劳斯表示，刘兴涛最高可能被罚18万元；林娟则最高可能被罚25万6000元，两人合计最高43万6000元。 林娟面临的潜在罚款较高，是因为她去年7月已就同一房屋未取得出租许可认罪。她当时同意申请所需许可，但镇府称她此后并未完成，因此本案部分指控被视为再次违规。 石溪大学此前表示，涉案住宅并非校方物业。校方目前为逾1万500名学生提供校内住宿，也向选择校外租屋者提供寻找安全、合法住所的指引和资源。 Source
火灾曝非法分租 纽约石溪华人4房塞12人 租客多是大学生 7/23/2026 纽约州石溪一对华裔夫妇涉嫌将自家四房独栋住宅非法改建为十间卧室出租，两人各被控30项罪名。(撷自Google Maps) 纽约州石溪(Stony Brook)一对华裔夫妇林娟(Juan Lin，音译，下同)与刘兴涛(Liu Xingtao)，涉嫌将自家四房独栋住宅非法改建为十间卧室出租，日前因一场火灾意外曝光，两人各被控30项罪名，若全数罪名成立，最高恐面临43万6000美元罚款，以及90天有期徒刑。 布鲁克海文(Brookhaven)镇政府官员表示，屋内当时住有12人，其中大多为石溪大学学生。调查人员在屋内清点出18张床垫，显示实际居住人数可能更多。地下室、一楼、二楼及阁楼皆被隔间改建为卧室，许多房间还编有号码并加装门锁。 这起违法出租情形，是在7月2日该住宅发生火灾后才曝光。消防局于当天凌晨4时15分接获报案，初步判定起火原因是有人在二楼浴室吸烟，不慎引发火势，火势随后迅速蔓延。 镇政府官员指出，房屋经过违法隔间改建，也增加了消防人员救灾时的风险。 除了未持有效租赁许可证出租外，稽查人员还发现屋内缺少烟雾侦测器、电箱外露，以及大量违法施工，并缺乏符合规定的紧急逃生信道。屋内有多组电磁炉、微波炉、小冰箱及电子锅，研判被分隔成多个独立居住单位。 官员表示，两名被告中有一人先前曾因在同一处房产，未持有效租赁许可证经营出租而遭判有罪，因此本案多项罪名被列为「二次违规」，将面临更重的处罚。 石溪大学则回应，涉案住宅与校方无关。目前该校有超过1万500名学生在校内住宿，对于选择校外租屋的学生，校方也提供相关指引与资源，协助寻找安全、合法的住所，并将持续支持可能受到影响的学生。 Source
排除美国学生？司法部调查哈佛大学中国捐款人设立的奖学金 7/21/2026 司法部指出，中国捐款人曾向哈佛提供资金，用于支持一些仅限特定国家学生申请的助学计划。司法部称，这类限制可能构成基于原籍国的非法歧视。哈佛大学示意图。 (美联社) 司法部正在调查哈佛大学是否允许中国捐款人设立排除美国学生的奖学金计划。这项调查进一步扩大了川普政府针对这所常春藤名校展开的一连串联邦调查行动。 司法部官员20日宣布启动新的审查，表示哈佛提交的外国资金披露数据「引发疑虑」，可能涉及对美国学生的歧视问题。该机构并未说明目前针对哪些奖学金项目进行调查，并强调「尚未做出任何结论」。 司法部表示，这项调查的目标是哈佛「中国财务援助计划」。该部门指出，中国捐款人曾向哈佛提供资金，用于支持一些仅限特定国家学生申请的助学计划。司法部称，这类限制可能构成基于原籍国的非法歧视。 「学校不能一方面接受联邦资金，另一方面又接受外国来源的捐款，利用这些资金提供刻意排除美国公民的财务援助，这种做法是违法的。我们将在任何发现此类情况的地方予以制止。」负责司法部民权司的迪隆(Harmeet Dhillon)表示。 司法部的宣布提出了一项不寻常的法律论点，即将私人资金指定用于特定国家学生的做法，可能构成对美国学生的民权侵犯。 司法部指出：「哈佛似乎正在接受这些资金，并遵守捐款限制，向外国学生提供财务援助，推测是指中国学生，而这可能损害其他国家学生的权益，包括美国公民。」 哈佛大学表示，正在审阅司法部发出的通知。 该校在书面声明中表示：「哈佛遵守法律对捐款申报的要求，并且依据『民权法第六章』（Title VI）所规定的法律义务，在分配财务援助时，不会基于种族、族裔或原籍国身分进行非法歧视。」 中国驻美国大使馆发言人刘畅在一份声明中表示，中美教育合作具有互惠互利的性质。刘畅说：「中国认为，正常的教育与学术交流不应因政治目的而受到干扰。」 哈佛向联邦政府提交的数据显示，数十年来，该校已接受来自中国来源的约6.3亿美元资金。整体而言，哈佛申报的外国资金总额约为45亿美元。司法部在宣布调查时引用了这些数据，但并未点名任何正在接受审查的捐款人或具体计划。 在一些案例中，外国捐款人提供的资金被指定用于国际学生。 2014年，共同创办房地产公司 SOHO 中国的潘石屹与张欣夫妇，向哈佛大学捐赠1500万美元，用于为中国学生提供财务援助。这笔捐款在中国引发部分批评人士的反弹，他们认为，将资金捐给外国学校而非中国大学，是一种背叛。 Source
纽约上东区退伍军人症出现首例死亡 已67人感染 7/18/2026 退伍军人症(Legionnaires’ disease，又称军团病)群聚感染日前出现首宗死亡病例。市卫生局17日表示，目前累计67人确诊。图为上东区83街。(记者范航瑜╱摄影)） 纽约市的退伍军人症(Legionnaires’ disease，又称军团病)群聚感染日前出现首宗死亡病例。市卫生局17日表示，目前累计67人确诊；虽然添加病例过去一周已明显减少，仍有12名患者住院。 市卫生局未公布死者身分或其他相关数据。市卫生局长马丁(Alister F. Martin)在声明中表示，对死者家属致以最深切慰问。 当局本月初首次通报这波疫情，主要集中于上东区(Upper East Side)多个邮编区号。当局表示，月初每日通常添加五至十宗确诊，近日已降至约每日一宗，显示疫情可能接近尾声；绝大多数患者曾住院治疗，目前已出院。 退伍军人症是由退伍军菌(Legionella)引起的严重肺炎。这种细菌容易在温暖、停滞的水中滋生；纽约市过往疫情多与大楼屋顶冷却塔有关。冷却塔是大型建物空调与冷藏系统的一部分，其风扇可把水雾吹送至空中；若水雾含有退伍军菌，路人吸入后便可能受感染。 健康人士感染风险较低，但长者及患有特定慢性疾病者可能出现严重肺炎。常见症状包括高烧、咳嗽、头痛与胸痛，部分患者也会出现意识改变。当局持续呼吁出现相关症状者，尤其是高风险人士，尽快就医。 卫生局近期持续检测上东区多个邮递区号内的冷却塔，以找出可能与疫情有关、含有退伍军菌的设备。当局表示，仍须进一步检验才能确认源头；同时已下令数十名物业业主排空并消毒其大楼冷却塔。 这次疫情规模虽大，仍未及纽约市近年最严重的一次。去年夏季，中央哈林(Central Harlem)曾爆发退伍军人症疫情，逾100人染病、七人死亡。 Source
美伊战线扩大 美军打击遍及伊朗全境 德黑兰升级报复范围 7/18/2026 美军中央司令部对伊朗发动空袭期间，一处不明地点发生爆炸，现场升起浓烟。(路透) 美国与伊朗之间的战事持续扩大。战事虽聚焦于荷莫兹海峡控制权，但双方都开始扩大打击范围。美军除扩大攻击目标，也将战机调往中东，借此加大压力，迫使德黑兰停止攻击波斯湾航运；伊朗则在波斯湾各地以范围更广、杀伤力更强的攻击回应，双方行动都提高了重返更大规模战争的风险。 华尔街日报17日报导，初步和平协议上周破裂后，美国已连续7天发动攻击，也是6月签署协议以来最大规模的升级，并开始打击伊朗内陆的桥梁和其他目标。美国中央司令部17日下午表示，新一轮攻击「旨在持续削弱伊朗的军事能力」。 美军最近的目标包括多座桥梁，旨在切断通往荷莫兹海峡沿岸阿巴斯港及海军基地的补给路线。阿巴斯港平时处理伊朗90%的货柜运输；华尔街日报引述一名美国高端官员指出，伊朗也利用当地设施攻击船只。伊朗国营广播电视台指出，美军16日晚间空袭期间，阿巴斯港及周边地区传出多座桥梁遇袭，连接这座港口城市与邻近省分的公路也被宣布封闭。 伊朗官媒和一名美国国防官员表示，美国打击目标遍布伊朗全境，不仅限于沿海地区。这名官员表示，目标包括伊朗用来攻击商船的武器和监视系统，涵盖小型船只、沿岸雷达站、防空系统，以及飞弹和无人机保存设施。 此外，美国已多次打击伊朗唯一的深水远洋港口查巴哈。查巴哈位于荷莫兹海峡以东逾350英里处，邻近巴基斯坦边境。国防部长赫塞斯发布一张当地海上通信塔倒塌的照片。伊朗当局证实该设施遇袭，并坚称用于民事用途，例如为海上渔民运行搜救任务。不过，曾在波斯湾服役的英国海军前军官朗恩（Chris Long）表示，这座塔也可能充当观察与情报据点。 伊朗在整场战争中的策略，一直是以更大幅度升级冲突，并比美国撑得更久，目前正扩大攻击范围。除了加强对航运的攻击，最近几天的行动也不再限于对美军驻巴林和科威特基地的例行攻击，更开始攻击参与外交斡旋的卡塔尔和阿曼。科威特17日表示，伊朗的攻击损坏一座发电与海水淡化厂。 田纳西大学查塔努加分校教授、伊朗安全部门专家戈尔卡（Saeid Golkar）表示，双方都在争取筹码，引发外界担忧冲突陷入失控的升级螺旋。他说：「这场冲突正迅速升级，并逐渐失控。即使双方都不想如此，我们仍有重返全面战争的风险。」 Source
同样72岁 有人每月多领数百元 你的请领方式对了吗？ 7/14/2026 根据美国社会安全局（SSA）年度统计补充报告，2024年全美约289万名72岁退休劳工领取社安金，平均每月福利金为2117美元。（美联社） 美国退休族每月能领多少社会安全金（Social Security），往往取决于工作年资、收入纪录及开始领取的年龄。FinanceBuzz报导，根据美国社会安全局（SSA）最新年度统计补充报告，2024年全美约289万名72岁退休劳工领取社安金，平均每月福利金为2117美元（约合每年2万5404美元）。由于涵盖人数接近290万，这项数据可作为同龄退休人士比较自身福利金水准的重要参考。 不过，平均数字背后仍存在明显差距。数据显示，72岁男性平均每月可领2343美元，女性则为1894美元，两者每月相差约449美元，一年差距超过5300美元。 报导指出，男女社安金差距并非偶然，而是反映过去数十年的薪资、就业及照顾家庭模式。社安金主要根据个人职业生涯中收入最高的35年计算，若工作年资不足35年，缺少的年份会以零收入纳入计算。女性过去较常因生育、照顾子女或家人而中断职涯，加上长期薪资差距，因此平均福利金通常低于男性。 即使同为72岁，实际领取金额也可能相差很大。社安金计算首先取决于个人35个最高收入年份，并依通膨调整；长期收入较高、工作纪录完整者，计算出的基本福利金通常也较高。 开始领取的年龄也是关键因素。美国民众最早可于62岁申领退休社安金，但提前领会永久降低每月金额；若延后至完整退休年龄后再申领，福利金则会增加，延后至70岁可获得最高的延迟退休加成。70岁以后继续等待，则不会再增加每月福利。 以2026年为例，若符合最高收入及工作年资要求，62岁开始领取的最高月领金额为2969美元；到完整退休年龄申领，最高可领4152美元；延后至70岁，最高可达5181美元。不过，能领到最高金额者必须至少35年收入达到社安税课税上限，因此绝大多数退休人士实际领取金额远低于上限。 是否高于72岁平均福利金，并不能完全代表退休生活是否充裕。有人社安金低于平均，但拥有退休金、401(k)、个人退休帐户（IRA）、投资收入或已付清房贷，整体财务状况仍可能相当稳定；也有人即使每月福利金高于平均，若医疗、住房及生活开支较高，仍可能面临资金压力。 对福利金低于平均者，建议先检查自己的社安收入纪录是否正确，因为雇主申报错误或收入纪录遗漏，都可能影响未来福利金。已婚夫妻也可重新查看双方的领取策略，因为夫妻中较高一方过世后，较高的福利通常可能成为遗属福利的重要基础。此外，收入及资产有限的65岁以上民众，也可了解自己是否符合补充保障收入（SSI）资格。 Source
接到诈骗电话 华男只问一个问题 对方瞬间「露馅」 7/12/2026 诈骗集团如今利用「Caller ID Spoofing」（来电显示伪装）技术行骗，让人真假难辨。（受访人提供） 「Can you spell my name?」接起陌生电话后，洛杉矶华人杨先生第一句不是回答对方问题，而是反问这句话，让对方拼写自己的名字。多年来，他靠着这个小习惯，提高辨识真假银行来电的警觉，也曾因此识破无数假冒客服诈骗。 杨先生日前接到一通手机来电，屏幕显示为「American Express」，对方自称是American Express信用卡客服，表示他的信用卡16分钟前出现一笔2900.61美元可疑交易，询问是否为本人刷卡。 「一开始真的很容易相信。」杨先生表示，手机显示American Express，加上对方提到信用卡末四码及高额交易，一般人很容易误以为信用卡遭盗刷，进而配合对方指示。 不过，杨先生没有直接回答，而是请对方拼写自己的名字，接着再询问交易发生在哪个国家、商家详细资讯及其他交易内容。随着问题愈来愈多，对方开始答非所问，表达也变得支离破碎，最后干脆直接挂断电话。 「请对方先拼我的名字」，是杨先生多年来辨识陌生来电的一个习惯。他表示，多年前申办手机号时，曾刻意将自己的英文名少打一个字母，因此电信公司系统留下的是一个「特殊版本」的姓名。从那之后，只要接到自称银行、信用卡公司或其他客服单位的陌生来电，他都会先请对方拼出自己的名字。「如果对方念出的，是我当初故意拼错的那个名字，我就知道，他掌握的不是真的银行客户数据，而是从其他管道取得的个人资讯。」 他表示，近年接到不少诈骗电话，对方念出的几乎都是「特殊版本」的名字，因此推测，诈骗集团掌握的数据可能来自他在网络平台留下的个人电话，而非银行客户数据。 不过，他也强调，这只是自己多年来累积的经验，不代表百分之百准确。「我不会因为对方叫错名字，就一定认定是诈骗；也不会因为对方叫对名字，就相信是真的。还是要结合对话内容一起判断。」 他表示，但这个方法最大的好处，是能快速决定是否值得继续通话。「有时候工作很忙，根本没时间慢慢分辨真假。我现在接到陌生电话，第一句就请对方拼我的名字。如果名字不对，我大概就知道不用继续浪费时间了。」 根据美国联邦贸易委员会（FTC）统计，冒充诈骗近年一直是美国最常见的诈骗类型之一。诈骗集团经常假冒银行、信用卡公司、政府机关或知名企业，以帐户异常、可疑交易等理由，诱导民众提供信用卡数据、网络银行帐号、一次性验证码，甚至要求将资金转入所谓的「安全帐户」。 Source