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美国人口中心十年来首次向南倾斜 大量居民搬到这州 侨报 01/31/2023 这十年来，美国人口中心历史上首次走上了向南转移的轨道。 据pix11报道，根据美国人口普查局(U.S.Census Bureau)的人口估计，去年，由于出生人数超过死亡人数，以及国内和国际移民人数，南方人口增长远远超过美国其他地区100多万。 反之，东北部和中西部人口减少，西部人口增长乏力，只有15.3万人，主要原因是大量居民前往美国其他地区。如果不是移民和出生人数超过死亡人数，西部的人口早就减少了。 相比之下，南方增加了130万新居民，去年美国人口增长最多的10个州中有6个在南方，依次有得克萨斯州、佛罗里达州、北卡罗来纳州和佐治亚州。 专家们目前还不确定，南部的巨大吸引力是新冠疫情引发的短期变化，还是长期趋势，甚至不确定它将在2030年人口普查后通过重划选区对政治权力的重新分配产生什么影响。 根据城市规划师亚历克斯·扎克雷斯基(Alex Zakrewsky)的说法，如果这一趋势在本十年的剩余时间里继续下去，到2030年，美国人口的平均中心将从密苏里州欧扎克（Missouri Ozaks)的一个农村县向南迁移，而历史上第一次没有向西迁移。 但专家表示，南方的吸引力与住房负担能力、较低的税收、大流行时期远程工作的流行以及婴儿潮一代的退休有关。 从2021年年中到2022年年中，有23.3万人离开西部一个州，在不同的地区扎根，欧文·格利克(Owen Glick)就是其中之一。他在一年多前从加州搬到了佛罗里达州。 56岁的格利克从公司销售部门退休后，于2021年12月和他当时的伴侣从圣地亚哥大都会搬到了奥兰多地区。 在他们搬家之前，他们经常去佛罗里达中部，看看他们购买的出租房产，因为在佛罗里达州，房价比南加州更便宜。 他说，虽然佛罗里达的住房和食品成本比加州低，但隐藏的房屋维护成本更高，比如由于烈日炙烤，需要更频繁地粉刷房屋，以及全年空调带来的更高水电费。 Source 南加房市好冷 洛县、橙县房屋销售量暴跌46% 世界新闻网 01/29/2023 橙县纪事报报导，洛县与橙县房屋销售量，在12个月内暴跌46%，创下有纪录以来最低的12月。根据CoreLogic数据，这两县房屋销售额总计5772套，比2021年12月开始的12个月减少4833套。 …

德州拟禁中国人买房 华裔怒上街 世界新闻网 01/30/2023 德州共和党州参议员提出两项法案，欲禁止中国等四国公民及企业在该州购买房地产和农庄。北德州以华裔人士为主的近300人，29日在达拉斯示威，表达反对这两个法案。他们认为，此举是针对华裔美国人的歧视，有人认为这形同1882年恶名昭彰的「美国排华法案」新版。 这两项法案旨在禁止中国、伊朗、北韩与俄罗斯的政府实体、企业与公民购买德州不动产和农地。法案去年11月就已在州参议院提出，原本没有引起太多注意，但州长艾伯特日前推文称，若法案过关他将签署，引发德州华裔愤怒，一些拥有美国居留权但国籍仍为中国的华裔居民担心，一旦法案过关，他们将无法在德州买房置产。 和华裔社群有关的多个组织，已计划在德州几大城市集会，抗议该法案及州长艾伯特推文支持。德州民主党人士上周召开记者会谴责法案，称其内容既种族主义又违宪。 主办29日集会的德拉斯华人联盟董事金海龙（Hailong Jin，音译）表示，这两项法案使华裔美人社群痛苦地回想起美国昔日的反华立法，例如排华法案和加州1913年针对亚洲移民的「非美国人土地法」。 金海龙认为，一旦德州通过这种法律，其他州将会仿效，反亚裔的仇恨肯定会在美国增加。在德州已住了20年的艾伦市居民杰瑞．皮失望地说，他是一家软件新创公司的总裁，也是美国公民，这种法案违宪，而且有害德州经济。 德州民主党州众议员安基亚批评该法案企图挑起针对亚裔社群的仇恨。他呼吁华裔持续大声反对这两个法案，使州议会听到他们的心声。 去年11月提出法案的德州州参议员科尔霍斯特向德州论坛报指称，该法案旨在「遏止外国在德州的影响力」，将清楚写明相关限制不适用美国公民与拥有合法居留权者。 19世纪的美国排华法案直到1968年才完全废除，主要禁止中国移民入境美国，并拒绝已在美国的华人成为美国公民。 Source 中国移民购屋拟遭限制 200位政商人士抗议德州共和党人种族歧视 世界新闻网 01/25/2023 德州议会近日通过Senate Bill 147，州长艾伯特表态将会签署生效。由于该法限制中国、俄罗斯、北韩、伊朗移民购置德州房地产，引发华裔强烈反弹，近200位政商人士23日群聚休士顿市政厅门外，抗议该法是德州共和党人明目张胆的种族歧视， SB 147由德州参议员Lois Kolkhorst起草，意在阻止直接或间接受四国政府影响的美国公民购置德州地产。但是该法说明仅有一页，未来执法若过度解释，恐有无限上纲之虞，导致四国移民权益受损，这也是华裔政治人物群起反对的原因。 德州众议员吴元之（Gene …

南加房市好冷 洛县、橙县房屋销售量暴跌46% 世界新闻网 01/29/2023 橙县纪事报报导，洛县与橙县房屋销售量，在12个月内暴跌46%，创下有纪录以来最低的12月。根据CoreLogic数据，这两县房屋销售额总计5772套，比2021年12月开始的12个月减少4833套。 这可说是自1988年以来，销售最慢的12月，与任何一个月相比，房屋销售额第四低。过去12个月的销售额降幅，在35年以来排名第八，也比1988年以来的12月平均销售额低50%。 造成此情况主要原因是经济不稳定，尤其是通膨率飙升和房贷价格上涨，这些因素打击房地产市场。飙升的贷款利率，也使购买力在一年内下降35%。 过去一年中，南加州六县销售额下降47%，至1万2751套，销售价格中间值仅上涨0.7%，至68万6000元。 以洛县来说，过去12个月完成3984套房屋销售，一个月内下降3%，一年内下降48%。橙县过去12个月售出1788套房，一个月内下降2%，一年内下降40%。 在房价上，洛县房屋中位数77万5000元，一个月内下降1.1%，一年内下降3%。这也比2022年4月创下的86万5000元历史新高低了10%。 橙县93万3500元的房屋中位数，一个月内下降2.8%，一年内下降1%。比2022年5月创下105万5000元的高峰值低11%。 更昂贵的贷款利率显然是罪魁祸首。以12月来说，30年贷款平均利率为6.4%，在此之前为3.1%。 根据纪录显示，假设支付20%首期，以洛县房屋中位数77万5000元来说，购屋者房贷增长41%，每月约3862元。一年前房屋中位数为79万9800元，每月支付2733元。 橙县房屋中位数93万3500元，以支付20%头期款来说，购屋者贷款高出45%，达4652元，一年前中位数为93万8200元，购屋者每月支付3204元房贷。 在销售方面，洛县2796笔交易，一个月内下降3%，一年内下降48%。橙县1022交易量，一个月内下降1%，一年内下降47%。 2022年12月洛县房屋中位数83万元，同比下降4%。橙县100万元房屋中位数，一个月下降3%，一年内下降6%。 康斗房屋销售也有所下降。洛县售出894套，一个月内下降2%，一年内下降51%。橙县售出496套，一个月内增长6%，但一年内下降39%。 洛县康斗的中位数61万9500元，一个月内下降3%，一年内下降5%。橙县中位数为72万1000元，一个月内上涨5%，一年内上涨8%。 新屋的销售也差不多。洛县建筑商售出225套，一个月内下降13%，一年内下降36%。橙县售出263套新屋，一个月内下降两成，但一年内上升19% 。 价格方面，洛县新屋中位数92万4250元，一个月内上涨11%，一年内上涨14%。橙县中位数100万元，一个月内下降5%，一年内下降16%。 Source 圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀、凤凰城 高盛点名重现2008房市崩盘 世界新闻网 …

报告：中国三四线城市新房库存攀升 01/29/2023 中国上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城库存报告》显示，中国民众的返乡置业需求下降，三四线城市去年新房库存攀升。 据澎湃新闻报道，上海易居房地产研究院周日（1月28日）发布的报告显示，截至2022年底，中国100个城市新建商品住宅库存总量为53058万平方米，相比2021年底的数据增长了1.3%。全国百城住宅库存出现了连续49个月的同比正增长态势。 报告指出，2022年住宅库存总体呈现月度拉升的态势，这和2022年住宅销售持续疲软的态势有关，该态势背后，也体现出各房企去库存方面陷入较大的窘境。 根据上海易居房地产研究院监测的数据，截至2022年底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3360、26572和23126万平方米，相比2021年底增速分别为7.4%、-0.1%和2.0%。从城市结构看，一线城市的库存拉升态势较为明显，这和一线城市受疫情冲击较大、年底加快推盘等因素有关。而二线城市出现罕见的库存下跌现象，一方面说明受烂尾楼事件影响，二线城市新盘供应受冲击；另一方面也说明，四季度持续的购房政策，刺激了部分购房需求，消化了部分库存。对于三四线城市而言，返乡置业需求在减弱，客观上也对去库存造成压力。 从个数来看，截至2022年底，100个城市中，有68个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的32个城市则出现了同比下降现象。具体城市看，珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显，其同比增速分别为72%、56%和46%。而包括肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快，增速分别为-20%、-19%和-18%。总体上看，2022年全国百城库存攀升的城市数量较多，即约占七成。这也要求此类城市在2023年要继续做好住房消费刺激工作，积极有效化解库存压力。 数据显示，2022年底全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，这意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过1.5年。报告指出，2022年属于去库存压力较大的年份，通俗解读为“房子难卖”。 根据上海易居房地产研究院监测的数据，2010年以来，全国百城楼市共经历了三个去库存的最艰难时期，即出现过三个去化周期的最高点：1）2012年2月，存销比为22.8个月；2）2014年7月，存销比为20.9个月；3）2022年6月，存销比为20.2个月。从该阶段划分可以看出，2022年实际上是最近8年去库存压力最大的阶段。 Source 中国70城房价连跌16个月 下跌城市持续增加 中央社 | 台北 01/16/2023 中国国家统计局今天发布去年12月70个大中城市房价变动情况，房价下跌的城市持续增加，房价已经连跌16个月。不过，一线城市和二、三线城市的房价走势已出现分化。 中国国家统计局今天发布2022年12月份70个大中城市房价变动情况。受去年房市交易不佳影响，这70个城市房价仍以下降为主。当月新成屋销售价格比上个月下跌的城市有55个，数量比上月增加4个；中古屋销售价格比上个月下跌的城市有63个，比上月增加1个。 相比二三线城市房价下降为主，一线城市的房价仍然保持上涨。一线城市新成屋价格出现止跌态势，由2022年11月的月减0.2%转为持平。中古屋价格月跌幅扩大，由0.4%扩大到0.5%。二三线城市的新成屋和中古屋价格均下跌。 每日经济新闻引述58安居客研究院院长张波表示，市场底部已逐步清晰，预计房价的稳定和上涨城市数量明显成长还需等到今年第2季。 财新网则指出，根据国家统计局数据，2021年9月，70个大中城市的新成屋和中古屋销售价格，同步由月涨转为月跌，此后一直延续跌势，迄今已连续下降16个月。 近期，中国中央层面已针对房地产陆续公布支持政策，包括支持房企融资、支持民众刚性和改善性住房需求、各城市可依自身情况弹性调整当地购房头期款利率等。 报导引述广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，「需求端能稳定下来，房价才能稳定，供给端的问题才能解决」。 他认为，若COVID-19疫情感染高峰在第1季结束，这些房地产的支持政策就可能在第2季奏效，即热点城市的交易量能止稳回升。但宏观经济和房市的基本面均较弱，市场不太可能出现大幅度反弹。 Source …

空置比已出租多 芝加哥办公楼市场停滞 世界新闻网 01/29/2023 当民众已逐渐摆脱疫情阴影，日常生活也几乎回复正常下，芝加哥市的办公大楼，因仍然无法确定对员工是否愿意回归通勤上班，还是会担心在公司不多露面恐面临解雇，导致整个市场陷入某种程度的停滞，整体空置面积更高于已出租空间，不过，便利交通与最新科技配备的大楼，仍是市场抢手货。 回顾2022年办公大楼的地产趋势时，高纬物业(Cushman & Wakefield)说，这波发展似曾相似，这也意味着在疫情将这部分房产市场搅得天翻地覆将近三年后，业界仍在为同样的问题感到困扰，包括仍不清楚企业会不会改他们使用或设计办公室的方式？例如增加休息室、免费食物、户外空间及其他福利来吸引员工回办公室上班，或者员工也会想到假使不回到办公室多多露面，老板会因此解雇自己。 高纬物业运行董事总经理泰勒(Mason Taylor)表示，办公楼市场并非绝对全部陷入了停滞且交投与出租清淡，因为未来许多公司都转向租赁更现代化的空间，有些企业可能会为了员工方便或省钱而改变地点，例如谷歌就将搬到市中心的汤普森大楼，这也意味着紧邻着原州府大楼的拉谢尔街(LaShall St.)也将随着出现变化。 「企业主必须考虑员工想要什么，其中便捷的通勤，几乎是已习惯在家工作者重回办公楼的最明确需求」，这也预示环区(Loop)与大都会火车通勤系统Metra车站附近的办公楼租赁业务将有所好转，泰勒预告，或许过段时间，目前火热的富尔顿市场(Fulton Market)与近西区(Near West Side0将不再如此受到青睐。 高纬物业分析，富尔顿市场的办公楼平均租金，已经达到每平方呎67.65元，而环区大部分地区的租金都只在40元左右。高纬物业报告指出，截至2022年底，从橡树街(Oak St.)到哈里森街(Harrison St.)，以及从密西根湖到艾许兰德大道(Ashland Ave.)间的中央商务区办公室空置率为22.3%，而2021年仅为20.3%。 高纬表示，芝城2022年的租赁大幅放缓，甚至连续两年市场空置的办公楼面积超过了租出去的面积。 正在出租的空间，无论现在是否有人使用，都是市中心发展的一项重要因素，而芝城目前多达690万平方呎的办公楼面积出租，等于半栋威利斯大厦(Willis Tower)可能空置，这也是高纬物业有史以来的最高纪录。 而在困境中能够突围的无非是具有最新设备的新建大楼莫属，包括BMO Harris Bank(320 …

房市曙光乍现? 这些数据透出暖意 世界新闻网 01/28/2023 美国去年12月中古屋签约量不减反增，意外出现七个月来首次成长。全美房地产经纪人协会（NAR）周五（27日）公布，上个月的成屋待完成销售指数比前一个月攀升2.5%，彭博资讯原本预估会下降1%。 不只如此，近来公布的多项数据显示，随着房屋的贷款成本和价格走跌，美国房市开始出现回温的初步迹象。NAHB／富国银行的住宅建筑商信心指针，在去年12月跌至谷底后到今年1月不降反升，是2021年底以来首见。建商D.R. Horton也说，1月的需求已见回升。 此外，上月的新屋销售已连续三个月正成长。 房贷机构房地美（Freddie Mac）的最新数据则显示，美国房贷利率已连续第三周下降，30年期固定利率从前一周的6.15%降至6.13%。 NAR首席经济学家劳伦斯．尹（音译）在声明中说，「住宅销售活动的近期低点可能已经过去，抵押贷款利率是推动住宅销售的主导因素，近期利率下降显然有助于稳定市场。」 全美四大地区中上月有两区的成屋签约量增加，其中西部增幅最大，上扬6.4%，南部也成长了6.1%。 Source 圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀、凤凰城 高盛点名重现2008房市崩盘 世界新闻网 01/26/2023 高盛(Goldman Sachs)经济学者预警，圣荷西、圣地牙哥、奥斯汀、凤凰城这四个城市可能出现2008年的房市崩盘；高盛并指政府接近倒债的情况，便可能让美国陷入衰退。 受到高利率和房价下跌影响，高盛预期2023年房市惨况将持续，并在本月初提醒客户的信件中，点名加州圣荷西与圣地牙哥、德州奥斯汀，以及亚利桑纳州凤凰城这四城的房价可能在显著增长后，出现急遽下降超过25%的情况，类似2008年「经济大衰退」(Great Recession)房市崩盘的情况；史坦普-凯斯席勒全国房价指数(S&P CoreLogic Case-Shiller National Home …