Category: REAL ESTATE

北卡洛丽、夏乐、乔州亚城 房价高估逾5成 世界新闻网 6/08/2022 一份由佛州两所大学商学院合作完成的研究报告指出，北卡洛丽(Raleigh)、夏乐(Charlotte)两地区，以及乔州亚特兰大的房价，都高估超过50%。 研究人员强生(Ken H. Johnson)和布罗伽(Eli Beracha)利用Zillow房地产网站或其他房产数据源的数据，对美国100个大都市进行评分。该信息可使读者快速了解该地区房款的溢价或折扣，进一步对房地产投资做出更明智的决定。 佛罗里达大西洋大学(Florida Atlantic U)商学院的数据显示，美国有15个都会区的房价高估超过50%，包括北卡最大的两个都市夏乐与洛丽，以及乔州最大城亚特兰大，其中亚城在该排行榜中居第五，房价高估了58%。夏乐排第11名，高估比率55.3%。洛丽排名14，高估值51.7%。 何谓「估值过高的房地产市场」？研究人员分析了房屋预期价格(expected price)与买家实际支付价格之间的百分比差异。预期价格由长期趋势统计模型决定，实际支付价格则来自Zillow的房屋价值指数。 如果买家支付的价格高于预期，属于估值过高。反之，如果买家付出的价格低于预期，这种折扣便表明市场被低估。 根据新闻与观察家报(News & Observer)，今年4月份在夏乐，一套估价23万9804元的房子，买家平均要支付37万2300元；洛丽购房者平均花费44万5219元购买一套估值仅29万3494元的房子；绿堡(Greensboro)一套估计价值15万9132元的房子，买家平均付出22万3980元；温莎(Winston-Salem)一套估计价值16万4860元的房子，买家平均支付了22万9612元。 Source 200万元预算 在加州、德州可买的房子 差很大 世界新闻网 6/07/2022 德州房价大涨多年后，如今跟加州房价之间有多少差别？全国住屋建商协会所公布的数据指出，首府奥斯汀一带是德州房价最高的地方，另一份报告则认为奥斯汀的房价已超出实际价值太多。 …

200万元预算 在加州、德州可买的房子 差很大 世界新闻网 6/07/2022 德州房价大涨多年后，如今跟加州房价之间有多少差别？全国住屋建商协会所公布的数据指出，首府奥斯汀一带是德州房价最高的地方，另一份报告则认为奥斯汀的房价已超出实际价值太多。 　全国住屋建商协会与富国银行(Wells Fargo)联合编制的住屋机会指数(Housing Opportunity Index)，显示加州的房价仍然远高于其他州，德州人或许觉得本州的房价已经很高，事实上却仍比加州便宜许多。洛杉矶和圣地牙哥是加州房价最贵的两个都会区，洛杉矶的房价中间值是94万5000元，圣地牙哥则是82万6000元。 　在洛杉矶市界内的好区「影城」(Studio City)，网络房地产经纪商Zillow展示一间四卧两浴的2019平方呎住房，要价199万9999元；离洛杉矶市中心有一段距离的伍德兰冈(Woodland Hills)，一栋3007平方呎的大宅叫价199万9900元，里面有四间卧室、四间浴室。 　奥斯汀整体的房价中间值是大约50万元，Zillow在奥斯汀好区查维斯湖(Lake Travis)一栋上市屋叫价192万5000元，价格与加州的两例相仿，但这栋房子有六间卧室、五间浴室，室内面积有6197平方呎，也就是南加州伍德兰冈那栋的两倍有余。佛州两所大学最近发布的房价研究报告指出，奥斯汀是全美国房价超值(overvalued)第二高的城市，以研究人员所采用的指针计算，奥斯汀目前成交房价比应有价值高出67.7%。 　奥斯汀附近的一些小城市，像是乔治城(Georgetown)和黎安德(Leander)，都是全国房价涨幅最高的地方，主要的刺激因素是人口大增，这从2020年的人口普查结果可以看出。德州其他大都会区的房价比奥斯汀地区低了相当的百分比，譬如达拉斯、福和市、圣安东尼奥和休士顿，房价中间值都在34万元左右，比奥斯汀地区便宜30%以上。 Source 现在能买房吗？估价师：「这情况」买房永远比租房好 世界新闻网 6/06/2022 美国展开升息循环，「租房好，还是买房好」再成热门话题。高源不动产估价师事务所长陈碧源表示，只要是经济成长、温和通膨的地方，买房永远比租房好。 他说，不少经济学家认为，温和通膨有助于企业获利与经济成长，并可让人们乐于努力工作，很多国家也支持这种说法，致力维持温和通膨。 但事实上，通膨是一种财富重分配。正如凯因斯所说，通过连续的通货膨胀过程，政府可以秘密地、不为人知地没收公民财富的一部分。「用这种办法可以任意剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，使少数人暴富」。 至于为何少数人可以不变穷反而暴富，关键就在是否拥有房地产。 陈碧源说，在通膨环境下，所有物价都会逐渐变贵，如同温水煮青蛙。房租也一样，不少长期租约房租调整都参考物价指数。 …

房价续升 今夏可望超越次贷危机前峰值 世界新闻网 6/06/2022 过去两年的房市热潮推升全美房价至史上新高点，但在全国数百个城市，炙手可热的房市仍未回到15年前的水准。 华尔街日报报导，2008年次级信贷危机导致房价惨跌，部分城市房价缓步回升。 房地产商Zillow集团表示，全美477个城市截至4月底的房价仍低于2000年初期高峰。 Zillow通过房价估值计算发现，密西根州的底特律市(Detroit)、佛林特市(Flint)，以及康乃狄克州的哈特福市(Hartford)的房价低于峰值。 在芝加哥、克里夫兰和新泽西州纽瓦克等城市，典型房价仅在4月首度超过危机前的峰值。 这项分析并未参照通膨调整，这表示若考虑通膨，相关数值低于峰值水平的房屋数量会更多。 2007年到2009年衰退以来，经济复苏的状况并不平衡，部分城市因高薪科技业工作而蓬勃发展带动房价飙升，其他城市则「举步维艰」。 新冠肺炎疫情和远距工作让人们的居住地不再局限于公司所在地，德州奥斯汀与凤凰城的人口增加，底特律和克里夫兰的城市规模则持续缩水，部分归因于后者城市人口不及危机前的高峰。 Zillow另表示，超过400个城市的典型房价至少是危机前峰值的80%，这表示房价上涨可能在今年春夏继续拉擡房价超越之前的峰值，但房价缓慢回归过往高峰，凸显大量社区发展停滞甚至倒退。 宾州大学华顿商学院房地产与财经教授苏珊‧沃切特(Susan Wachter)表示，「2006年以来的成长与不平等扩大息息相关，对拥屋者而言，那是快速累积财富的一段时间，但大城市和都会区的许多拥屋者并未搭上这班顺风车。」 目前的房市扩张非比寻常，不仅房价飞涨，大城市跟小镇的买家都比拚竞价。 Zillow数据显示，4月全美典型房价为34万4141元，比2007年4月的峰值21万8148元增加58%。 芝加哥德堡大学(DePaul University)住房研究所运行主任史密斯(Geoff Smith)表示，部分地区的危机前峰值价格因次级房贷和贷款容易申办而膨胀。 沃切特则表示，房价不见起色的城市难以征收房屋税，这样一来更难有充足税收投资城市发展以吸引新居民。 美国企业研究所(American Enterprise Institute)房屋中心主任品托(Ed Pinto)表示，虽然房价和房贷利率持续攀升，房价相对负担得起的城市逐渐增加。 …

拥房成就感最高 74%民众：比事业、家庭、大学更重要 世界新闻网 6/06/2022 纽约时报引述个人理财网站「Bankrate.com」今年春季的一项调查报导，74%全国受访者认为，购屋的成就指数高于职涯、家庭和拥有大学学历，但住房可负担性依旧对许多人构成挑战。 个人理财网站Bankrate.com 3月30日公布的一项调查发现，74%受访者将拥房视为个人成就最高指针，更胜职涯(60%)、孩子(40%)，以及大学学位(35%)带来的成就。 这份调查由市场研究公司「YouGov」进行，共访问2529名成人，其中1397人已购屋。 在未购买住房的人中，64%的受访者指出，有一至二项可负担因素使他们却步而未买房，包括收入程度(43%)、房价高涨(39%)，以及能否负担得起头期款或结算费(36%)。 据此民调，其他影响购屋的因素包括信贷纪录不良(22%)、尚未准备好买房(22%)、高房贷利率(17%)、债台高筑(13%)，以及对象短缺(13%)等；不过14%的受访者表示，无论情况是否变动，他们都不打算买房。 若以地域性而言，70%的西部未拥房者认为负担性是一大问题，包括房价、头期款和结算费，甚至失业而无收入；认为负担性是购物障碍的其他地区居民比率则依序为东北部(63%)、南部(63%)或中西部(62%)。 此外，西部的未拥房者(16%)也比其他地区的居民更不容易找到适当对象，东北部(12%)、南部(12%)或中西部(10%)。 为了寻找更容易负担的住房，58%受访者表示，他们愿意妥协，包括搬到其他州、购买翻修旧屋(fixer-upper)，或是搬到他们比较不满意的住宅区。 Bankrate.com房市与房贷资深记者奥斯特洛斯基(Jeff Ostrowski)指出，该调查结果尤其适用于年轻一代的美国人，「婴儿潮和X世代已累积资产，因此比较小比例的年长者愿意作出这类妥协。」 奥斯特洛斯基表示，国人还是有机会找到可负担住房，尤其是在中西部州和东北部州，例如辛辛那提(Cincinnati)、克利夫兰(Cleveland)、底特律(Detroit)、印第安纳波利(Indianapolis)、匹兹堡(Pittsburgh)和圣路易斯(St. Louis)。奥斯特洛斯基说：「在前述地区，房价中位数在30万元以下。」 纽时指出，越来越多人远距工作，这也促使更多人从昂贵的滨海城市，搬到房价更容易负担的内陆房市；然而，根据这份调查，绝大多数(72%)屋主满意他们做出的选择，若能重头来过，他们还是会买下现在的住房。 Source 现在能买房吗？估价师：「这情况」买房永远比租房好 世界新闻网 6/06/2022 美国展开升息循环，「租房好，还是买房好」再成热门话题。高源不动产估价师事务所长陈碧源表示，只要是经济成长、温和通膨的地方，买房永远比租房好。 他说，不少经济学家认为，温和通膨有助于企业获利与经济成长，并可让人们乐于努力工作，很多国家也支持这种说法，致力维持温和通膨。 但事实上，通膨是一种财富重分配。正如凯因斯所说，通过连续的通货膨胀过程，政府可以秘密地、不为人知地没收公民财富的一部分。「用这种办法可以任意剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，使少数人暴富」。 …

现在能买房吗？估价师：「这情况」买房永远比租房好 世界新闻网 6/06/2022 美国展开升息循环，「租房好，还是买房好」再成热门话题。高源不动产估价师事务所长陈碧源表示，只要是经济成长、温和通膨的地方，买房永远比租房好。 他说，不少经济学家认为，温和通膨有助于企业获利与经济成长，并可让人们乐于努力工作，很多国家也支持这种说法，致力维持温和通膨。 但事实上，通膨是一种财富重分配。正如凯因斯所说，通过连续的通货膨胀过程，政府可以秘密地、不为人知地没收公民财富的一部分。「用这种办法可以任意剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，使少数人暴富」。 至于为何少数人可以不变穷反而暴富，关键就在是否拥有房地产。 陈碧源说，在通膨环境下，所有物价都会逐渐变贵，如同温水煮青蛙。房租也一样，不少长期租约房租调整都参考物价指数。 许多人说，买房得扛房贷当屋奴，庞大房贷会使可支配所得大减，但选择租房，随着房租越来越贵，甚至于高过薪资成长率，到了中后期，为了应付房租，可支配的所得或生活费将愈来愈少。 但若选择买房，可将居住成本锁住，当后来物价上涨、薪资增加，但居住成本变动不大下，可支配所得或生活费反而可以提高。 陈碧源表示，现在政府一方面致力维持稳定通膨，一方面政策鼓励租房，补助租金，而不是提供买房的诱因。长期下来，将使得买房者、有房族享受经济成长的果实，温和通膨的好处。 但对无房族而言，到头来，租得起也变租不起了，阶级贫富差距将日渐扩大。 Source 华人地产专家：买家减半 已看到加州房市降温 世界新闻网 6/03/2022 随着贷款利率调涨及房价上升，4月加州房市销售趋缓，但全州中位房价当月创下新高。一些南加华人地产专家表示，现在已经看到房市在降温，购房者数量掉了近一半。 资深房地产专家袁立功表示，由于新冠疫情影响，经济总体不乐观，现在利率持续调涨，3月调涨0.25%，5月再次调涨0.5%，今年还会调涨。房价到了新高位，待售房屋也减少，上一年就预测，在3月调涨利率前，房市还会较热，房价还会很高，比如一栋房屋上市，就有买家20人至30人来购买拚命加价。但自3月利率调涨后，销售就出现稍降，本来是一栋房子20人至30人去抢购，现在购房者减少了近一半。剩余购房者还是希望趁着利率没有调涨太多，入市买房，以便锁定合适利率。 他说，现在利率近5%，但先前也有7%或8%的利率，所以还会有人买房。虽然现在购房稍稍降温，但暑期过后预计房市还会热一阵子，只是没有先前那样热，似乎房市有一些缓和。或可能出现销售上扬，价格涨幅趋向缓慢。预计在2023年末前，房屋贷款利率还会继续调涨，但还会陆续有人进场购买。 河滨县资深不动产经纪周克蕙说，现在已经感觉到房市在降温，不如先前热了。而之所以还有人进场购买百万元住宅，主要是这些高收入者看到原先百万元住宅价格在下降，所以他们趁机会购买，以便把握更高升值空间。 房屋贷款专家刘艳秋表示，普通住宅买家主要是上班族，他们申请的是可查收入贷款，所以一旦利率偏高，房价高涨，他们购买需求就会受到抑制。而能买得起百万元以上住宅的买家，并非上班族，他们或者是公司业者，或者是外国投资者，他们可以申请不查收入贷款，所以利率调涨对他们来说没有太大问题。这些高收入者会继续投资超百万元住宅。 地产投资专家谢宗煌表示，现在加价抢购房屋的风潮已经渐渐平息，最近很多建商主动邀请房屋仲介协助促销，与先前房市交易热络时建商「保守」态度相比，有很大差别。预料2022年秋、冬季，房价会跌幅较明显，但步伐会随着联储会加息步骤决定。 Source 住屋发生凶案必贬值 …

华人地产专家：买家减半 已看到加州房市降温 世界新闻网 6/03/2022 随着贷款利率调涨及房价上升，4月加州房市销售趋缓，但全州中位房价当月创下新高。一些南加华人地产专家表示，现在已经看到房市在降温，购房者数量掉了近一半。 资深房地产专家袁立功表示，由于新冠疫情影响，经济总体不乐观，现在利率持续调涨，3月调涨0.25%，5月再次调涨0.5%，今年还会调涨。房价到了新高位，待售房屋也减少，上一年就预测，在3月调涨利率前，房市还会较热，房价还会很高，比如一栋房屋上市，就有买家20人至30人来购买拚命加价。但自3月利率调涨后，销售就出现稍降，本来是一栋房子20人至30人去抢购，现在购房者减少了近一半。剩余购房者还是希望趁着利率没有调涨太多，入市买房，以便锁定合适利率。 他说，现在利率近5%，但先前也有7%或8%的利率，所以还会有人买房。虽然现在购房稍稍降温，但暑期过后预计房市还会热一阵子，只是没有先前那样热，似乎房市有一些缓和。或可能出现销售上扬，价格涨幅趋向缓慢。预计在2023年末前，房屋贷款利率还会继续调涨，但还会陆续有人进场购买。 河滨县资深不动产经纪周克蕙说，现在已经感觉到房市在降温，不如先前热了。而之所以还有人进场购买百万元住宅，主要是这些高收入者看到原先百万元住宅价格在下降，所以他们趁机会购买，以便把握更高升值空间。 房屋贷款专家刘艳秋表示，普通住宅买家主要是上班族，他们申请的是可查收入贷款，所以一旦利率偏高，房价高涨，他们购买需求就会受到抑制。而能买得起百万元以上住宅的买家，并非上班族，他们或者是公司业者，或者是外国投资者，他们可以申请不查收入贷款，所以利率调涨对他们来说没有太大问题。这些高收入者会继续投资超百万元住宅。 地产投资专家谢宗煌表示，现在加价抢购房屋的风潮已经渐渐平息，最近很多建商主动邀请房屋仲介协助促销，与先前房市交易热络时建商「保守」态度相比，有很大差别。预料2022年秋、冬季，房价会跌幅较明显，但步伐会随着联储会加息步骤决定。 Source 住屋发生凶案必贬值 名宅换地址翻倍卖 世界新闻网 6/03/2022 尽管当前房地产市场热滚滚，然而，一些所谓「谋杀屋」（murder house）或遭「污名化房产」（stigmatized properties），如在屋内发生谋杀、自杀、臭名昭彰的前屋主，与闹鬼事件等，都可能对房价产生负面影响，特别是谋杀事件。 专门研究房地产损害经济学，房地产咨询公司Landmark Research首席执行官贝尔（Randall Bell），曾帮助出售美国一些最著名的污名化房产，包括轰动美国的「O.J.辛普森杀妻疑案」房产等。 他表示，「遭受污名的房产，在出事后两至三年间，通常房价会贬值15%至25%。随着时间推移，贬值会消失，但污名至少要10至25年才能完全消失。」 根据DiedlnHouse.com数据（该网站使用产业纪录，向公众告知是否有人在特定地址死亡）显示，发生谋杀案的房屋售价，会比先前售价低21%，比标价低9%。这些房产售价，也比相同邮递区号同类房价低15%。 即使「著名」谋杀案房屋也无法幸免。洛杉矶辛普森杀妻案事发物业，放上市场两年，最后以52万5000赔本出售。辛普森当年以62万5000元购买该屋。而这栋房屋经过改造和变更地址后，将以172万元价格出售。 一些被受瞩目的谋杀地点，也确实成为商品。 …

住屋发生凶案必贬值 名宅换地址翻倍卖 世界新闻网 6/03/2022 尽管当前房地产市场热滚滚，然而，一些所谓「谋杀屋」（murder house）或遭「污名化房产」（stigmatized properties），如在屋内发生谋杀、自杀、臭名昭彰的前屋主，与闹鬼事件等，都可能对房价产生负面影响，特别是谋杀事件。 专门研究房地产损害经济学，房地产咨询公司Landmark Research首席执行官贝尔（Randall Bell），曾帮助出售美国一些最著名的污名化房产，包括轰动美国的「O.J.辛普森杀妻疑案」房产等。 他表示，「遭受污名的房产，在出事后两至三年间，通常房价会贬值15%至25%。随着时间推移，贬值会消失，但污名至少要10至25年才能完全消失。」 根据DiedlnHouse.com数据（该网站使用产业纪录，向公众告知是否有人在特定地址死亡）显示，发生谋杀案的房屋售价，会比先前售价低21%，比标价低9%。这些房产售价，也比相同邮递区号同类房价低15%。 即使「著名」谋杀案房屋也无法幸免。洛杉矶辛普森杀妻案事发物业，放上市场两年，最后以52万5000赔本出售。辛普森当年以62万5000元购买该屋。而这栋房屋经过改造和变更地址后，将以172万元价格出售。 一些被受瞩目的谋杀地点，也确实成为商品。 洛杉矶1969年曼森家族谋杀案（Manson Family murders），女演员泰特（Sharon Tate）与其他五人被杀地点，好莱坞名人屋主阿尔托贝利（Rudy Altobelli）在1989年，以160万元价格售出，较其在1960年购买该屋的价格成长18倍。 这座房屋原本位于10050 Cielo Drive，1994年拆除并重新更换地址。今年1月，这座更换过地址的物业，由业主富兰克林（Jeff Franklin）以8500万元出售。 Realtor指出，这些好莱坞名人故事是个例外，59%购买污名化房产者是普通人，20%则由企业家买来用于投资。 值得一题的是，房地产经纪人在法律上，有义务披露有关房产的「重要事实」，但在许多州，卖家只有在被直接询问的情况下，才被要求披露家中的死亡情况。 …