新Chinatown 法拉盛房市40载起落沉浮 世界新闻网 10/16/2022 法拉盛的地产走势，近几十年来发展迅猛，且仍具不断突破、豪华化之态势，本文以在地产业搏击已久的老前辈、不二家实业公司总裁洪逸次的视角，梳理法拉盛地产的起落沉浮及背后之机缘。 1960年代，台湾东海大学化学专业毕业后，洪逸次随台湾留学潮，来美攻读高分子化学的研究专业，化工专业却已然饱和，经朋友介绍，他在博士肆业情况下开始涉足房产业，当时，贯通地铁七号线及长岛铁路的法拉盛，已是交通喧哗，爱尔兰酒吧人声鼎沸；考察后，他在一号线终点布朗士及七号线终点作抉择，做新一代的中国城，「事实上，布朗士的地形及位置更优，但是有意与无意，法拉盛成了终选。」 1964年：世博会第二次在法拉盛草原可乐娜公园举办，行经法拉盛的几条高速公路得以修建。 1964至1973年：台湾及外国留学生潮。 1969至1975年：纽约市经济大萧条，连带法拉盛空店林立。 1975至1981年：除了台湾外，南韩、印度、巴基斯坦……愈来愈多的亚洲移民来到法拉盛定居或是开店。空店渐次「复活」。同期，纽约市的经济亦恢复繁荣，1976年，洪逸次以30万元价格，买下曼哈顿东44街七层商用楼，1981年，这栋楼以近300万元价格高抛。 1979至1986年：法拉盛地产业的黄金期，楼盘价格以十至20倍速急速增长，时任皇后区区长Donald Manes在1983年有言「法拉盛，已然变成新的中国城」。 个中原因，一来，曼哈顿的房价在同期也以十倍速增长，带动法拉盛地产业的发展，二来70年代末期的能源危机，促使更多人由长岛搬迁至皇后区，三来，房价由供需比决定，1980年后，台湾有2万移民额度，加之中国大陆与香港的2万配额，致使亚裔移民在法拉盛急速增加，许多移民由于无车，栖居法拉盛闹市，新楼盘甫一推出，有时甚至未动工，便已售罄，最后，1980年后，房贷利率由固定的8.5%转为可调，房贷率的下降，也造成房市大爆。 1986年：总统雷根签法税改案，消除诸多有关房地产投资的避税，美国房屋价格与土地价格走向高点，但随着1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市「黑色星期一」等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂，1988至1994年间，经历黄金期的法拉盛地产回落，在1994年，洪逸次以1万7000元低价，帮助顾客入手位于北法拉盛的一套一卧室的共有公寓(co-op)，行情甚至低于车价。 1997至2002年：法拉盛的房市经触底反弹，稳健回升，其时，总统柯林顿签法，规定住满两年的业主若卖房，个人或夫妻售屋利得若在25万及50万元以下，则可减免售屋利得税，促使更多股市投资人把目光投向房市，也使更多民众以首付买房，同期，来自香港及中国大陆的新移民迅速增长，亦促进法拉盛房市交易及租金上涨。 1997年5月，法拉盛一卧室的租金为695元，至1998、1999、2000、2001及2002年，租金则相应涨至775、850、1000、1250及1150元。1993年，法拉盛的二户砖房(2-family brick house)的估值为38万元，至1998、1999、2000、2001及2002年，估值则涨至48万、53万、59万、63万及75万元。 2001年：九一一恐袭爆发后，在曼哈顿华埠的商家及民众搬至法拉盛。 2002年：随着华人新移民的涌入，2002年往后，从酒店、商用楼、公寓至独立屋，华人建商几乎承包了所有法拉盛市中心的开发。沿缅街的两层商业楼，次第加盖成四层，两年之中，中国建商在法拉盛市中心建造了近1万套公寓，缅街及大学点大道间的罗斯福大道路段，各建筑的持有人几乎均为华人。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 …
