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大屋换小屋？活动屋成了退休规划的选项 世界新闻网 9/30/2022 对于许多民众来说，讲到退休便立刻想到「从大屋改住小屋」(downsizing)。以活动屋(mobile home)为家的生活方式，过去带有负面形象，但最近几年则吸引年轻人、富有人士加入，也有退休族考虑以活动屋取代传统式的住家。 根据人口普查局(US. Census Bureau)统计，截至2022年2月为止，全美约有320万名60岁以上民众住在活动屋。为退休预做规画时，是否要把活动屋纳入选项，必须看个人状况而定。从居住活动屋的优缺点分析来看，优点包括： ＊省去传统住家的开销与烦恼，例如土地维修、地产税(property taxes )等。绝大多数活动屋放置场地租金(lot rental fees)已经包括污水处理、水费以及垃圾费用。 ＊一般活动屋价格约8万8200元，放置场地租金每个月约200元至300元间，而房价中位数则在35万6000元。 ＊活动屋非常容易依照消费者喜好满足客制化要求，或加装一般房屋不容易做到的特殊设计。 房地产投资顾问马提尼(Eddie Martini)分析，喜欢极简生活(minimalist living)概念的民众不妨考虑退休后选择活动屋，尤其是将以社安金为生活主要收入的老年人。 不过，电子书作家薛尔(Brian Shell)在密西根州伊普西兰蒂(Ypsilanti)以活动屋为家长达20年后，声明放弃。他说，住在活动屋的缺点多于优点，让他终于决定放弃的原因则是，活动屋放置场地租金涨价一倍，从原本每月300元调高到600元。 薛尔说，社会安全残障保险(Social Security Disability Insurance，简称SSDI)是主要生活收入，场地租金涨价一倍比通膨还严重，就连生活成本调整(cost-of-living adjustment，COLA)也追不上。 …

房贷利率连升6周 创15年新高…房屋销售连7个月衰退 世界新闻网 9/29/2022 房贷金融业者房地美(Freddie Mac)29日公布数据，本周全美长期房贷平均利率连续第六周上升，创房地产市场崩盘引发大衰退15年来最高纪录。 根据房地美报告，上周最具指针的30年期平均房贷利率攀升至6.7%、高于前一周的6.29%，更是去年同期3.01%的二倍多；重新贷款者最常使用的15年期固定房贷平均利率则由5.44%跃升至5.96%。 房贷利率2022年迅速倍增后，可能让更多想买房的人退场；去年潜在买房者看到的房贷利率远低于3%，今非昔比。 房地美指出，以一般的房贷金额推估，过去一年中锁定每周利率范围上限的借款人将比锁定下限的人多支付数百元。 联准会上周再次为遏制通膨而大幅升息，那是今年第五度升息、而且连续第三次上调0.75个百分点。 联准会频频升息对房地产市场的影响最明显。借贷成本增加让更多人买不起房子，导致成屋销售连续七个月衰退。 联准会官员预计年底前将基准利率进一步提高至约4.4%，比6月时预期的高出一个百分点；明年将再度升息至 4.6% 左右，将创2007年以来新高。 联准会升息将提高房贷和汽车或商业贷款成本，消费者和企业可能因此减少借贷和支出、进而让经济降温并减缓通货膨涨。 房贷利率未必完全反映联准会升息，但往往与十年期美国国债收益率亦步亦趋，国债受诸多因素影响，包括投资者的通膨预期和全球对美国国债的需求。 Source 房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 德州休士顿KHOU电视台报导，随着联邦基准利率持续调升，德州多数的房贷利率已经突破6%大关，单是看「6」这个数字可能不痛不痒，因此KHOU以40万元的房子计算月付额增加多少，才能让购屋族真正有感。 部分地区的30年期房贷利率已经突破7%大关，创下14年以来新高。但是房价并没有跟着利率上涨而跌，平均价仍然要40万元。 以40万元为准，一年前利率还在3%的时候，月付额为1350元；现在6%的利率，月付额达到1900元，一年多缴6600元，足足涨了30%。因此，KHOU建议，买房者如果不想被房贷拖垮，最好找个小一点的房子，或是选择浮动利率，未来降息时还有可能省点利息钱。 …

房贷利率作祟 只隔一年 40万房价新屋主多缴6600元 世界新闻网 9/28/2022 德州休士顿KHOU电视台报导，随着联邦基准利率持续调升，德州多数的房贷利率已经突破6%大关，单是看「6」这个数字可能不痛不痒，因此KHOU以40万元的房子计算月付额增加多少，才能让购屋族真正有感。 部分地区的30年期房贷利率已经突破7%大关，创下14年以来新高。但是房价并没有跟着利率上涨而跌，平均价仍然要40万元。 以40万元为准，一年前利率还在3%的时候，月付额为1350元；现在6%的利率，月付额达到1900元，一年多缴6600元，足足涨了30%。因此，KHOU建议，买房者如果不想被房贷拖垮，最好找个小一点的房子，或是选择浮动利率，未来降息时还有可能省点利息钱。 至于德州房屋价格为何不跌，KHOU发现，因为已经待售的对象越来越少，而屋主又因为诸多原因不愿卖房，导致供需不平衡。 Source 美西房市急冻 西雅图交易跌34% 最快冷却20城加州占6个 世界新闻网 9/24/2022 房地产经纪公司Redfin最新研究指出，犯罪潮正席卷西岸并冲击房市，西雅图房屋销售下滑34%，成为全美冷却最快速的房屋市场；全美冷却最快速的20个房市中，加州占六个，东岸佛州则有五个。 Redfin研究利用去年2月到8月的年度房屋售价、价格变化与房市供应数量等数据，评估全美人口最多的枢纽城市，结果发现房市冷却的地区大多分布在西岸沿线，其中又以西雅图房市的冷却速度最快。 犯罪率高 西岸房价下滑 据分析，西岸都会区房价下跌，主因是供应过剩，加上房贷利率上升、犯罪率提高，以及可能的经济衰退阻却大量居民外流。 圣地牙哥和圣荷西等地的西岸居民看着房价自新冠肺炎疫情以来飙涨，如今房市迅速冷却；除西岸之外，疫情期间的购屋热点如凤凰城、拉斯维加斯及达拉斯的房市也在远距工作优势消退后迅速降温。 在民众逐渐摆脱疫情回归正常生活之际，相较近年的房价自由落体，目前整体房市依然膨胀，但Redfin研究显示，在西雅图及太平洋沿岸的高价市场，这般复苏几乎无感，购屋者仍受到房价快速上涨的冲击。 联准会21日升息三码，这是今年3月来第五度升息，购屋成本再上一层楼。 西雅平均房价约77万5000元，同比去年截至8月22日的两周内成交房屋量减少约34%；但这只比2月以来的年增房价多约23%，显示房价上涨一年后回跌。 房贷提高 …

“躺平潮”席卷而来，美国大公司CEO们非常忧虑 华尔街见闻 9/27/2022 面对日益加剧的社会竞争，美国当代年轻人对努力工作的性价比降低而感到失望，且新冠疫情也逐渐改变了人们对工作的态度，美国人如今越来越追求工作与生活的平衡。 如今，大部分美国人尤其是年轻一代正在重新思考工作与生活的关系，对于正在流行的“躺平式就业”，美国大公司的高管们表示十分担心。 躺平（Lying Flat）是内卷（Involution）的反义词，表现形式不一而同。 一种是完全躺平，即“辞职潮（The Great Resignation）”。有媒体统计，今年4月至今，美国有超过2400万员工辞职。 还有一种是当下流行的“躺平式就业（quiet quitting）”，折射出的是一种“给多少钱办多少事”的员工心态。 有媒体援引调查公司Qualtrics的首席职场心理学家Benjamin Granger表示，随着“躺平潮”涌入互联网并引起广泛讨论，金融、科技和医疗保健等领域的美国大型公司的高管们对此感到非常忧虑，并直呼“从没见过这种情况”。 这些大型公司的高管们正在寻求顾问和心理学家的帮助，比如通过人力资源公司、律师事务所甚至人工智能初创公司，以期预防和打击“躺平潮”这种现象。 令高管们感到忧虑的是，随着员工们趋向“躺平”，美国劳工部数据显示生产率正在下滑，美国第二季度非农企业部门劳动生产率同比下降了4.6%，一季度暴跌7.4%，创1947年以来最大降幅。在过去一年中里，劳动生产率同比下降了0.4%，而疫情前的平均增长率为1.3%。 “躺平潮”为何席卷全美？ 有分析人士将这种现象的产生归咎于新冠疫情、停滞的收入以及高昂的生活成本。他们认为，美国持续高企的通胀和逐渐衰退的经济导致了美国人生活成本的上涨超过了工资的增长，从而使得员工越来越“躺平”。 与此同时，美国人看待工作的角度也逐渐发生了新的变化。Granger表示，美国人开始为“自我实现”而不是为“薪水”而工作。 华尔街见闻此前文章提及，根据盖洛普（Gallup）调查公司的一项新调查，在美国15000名全职和兼职员工中，约50%的人处于“躺平式就业”状态。 调查显示，积极参与工作、反对“躺平”的员工比例稳定在32%，而那些根本无心工作、工作参与度极低的员工比例从年初的17%上升到了18%。 调查还发现，“Z世代”（在1995年至2009年出生的人）和35岁以下的年轻“千禧一代”的工作参与度大幅下降。 至于解决办法，盖洛普认为，为了提高员工对工作积极性和参与度，管理者至少需要每周与每个团队成员进行一次持续15到30分钟的深入交谈。 另外，富国银行经济学家Sarah House还提出： …

疫情期房价飙涨原因揭晓：超过60%是远距工作害的 世界新闻网 9/27/2022 根据旧金山联准银行的研究，疫情期间的房价和租金上涨，超过一半肇因于当时的居家工作模式，而且随着这种模式成为永久性转变，还可能推高物价和通膨。 旧金山联准银行经济学家Augustus Kmetz和John Mondragon，以及圣地牙哥加州大学副教授Johannes Wieland合撰、在周一发表的报告说：「新冠疫情导致转型至远距工作，是带动房价近期激涨的关键力量。」 他们说，在止于2021年11月的两年间，房价飙涨24%，其中逾60%要归咎疫情期间居家工作兴起，这种潮流持续下来，截至上月，有30%的工作在家完成。 三位经济学家表示：「这显示住房需求的基本面因素已经改变，远距工作持续下来可能影响房地产价格和通膨的的未来走向。」 他们发现，远距工作每增加一个百分点，就导致房价上涨大约0.9个百分点。对租金行情的影响也一样。 Source 美西房市急冻 西雅图交易跌34% 最快冷却20城加州占6个 世界新闻网 9/24/2022 房地产经纪公司Redfin最新研究指出，犯罪潮正席卷西岸并冲击房市，西雅图房屋销售下滑34%，成为全美冷却最快速的房屋市场；全美冷却最快速的20个房市中，加州占六个，东岸佛州则有五个。 Redfin研究利用去年2月到8月的年度房屋售价、价格变化与房市供应数量等数据，评估全美人口最多的枢纽城市，结果发现房市冷却的地区大多分布在西岸沿线，其中又以西雅图房市的冷却速度最快。 犯罪率高 西岸房价下滑 据分析，西岸都会区房价下跌，主因是供应过剩，加上房贷利率上升、犯罪率提高，以及可能的经济衰退阻却大量居民外流。 圣地牙哥和圣荷西等地的西岸居民看着房价自新冠肺炎疫情以来飙涨，如今房市迅速冷却；除西岸之外，疫情期间的购屋热点如凤凰城、拉斯维加斯及达拉斯的房市也在远距工作优势消退后迅速降温。 在民众逐渐摆脱疫情回归正常生活之际，相较近年的房价自由落体，目前整体房市依然膨胀，但Redfin研究显示，在西雅图及太平洋沿岸的高价市场，这般复苏几乎无感，购屋者仍受到房价快速上涨的冲击。 联准会21日升息三码，这是今年3月来第五度升息，购屋成本再上一层楼。 …

美西房市急冻 西雅图交易跌34% 最快冷却20城加州占6个 世界新闻网 9/24/2022 房地产经纪公司Redfin最新研究指出，犯罪潮正席卷西岸并冲击房市，西雅图房屋销售下滑34%，成为全美冷却最快速的房屋市场；全美冷却最快速的20个房市中，加州占六个，东岸佛州则有五个。 Redfin研究利用去年2月到8月的年度房屋售价、价格变化与房市供应数量等数据，评估全美人口最多的枢纽城市，结果发现房市冷却的地区大多分布在西岸沿线，其中又以西雅图房市的冷却速度最快。 犯罪率高 西岸房价下滑 据分析，西岸都会区房价下跌，主因是供应过剩，加上房贷利率上升、犯罪率提高，以及可能的经济衰退阻却大量居民外流。 圣地牙哥和圣荷西等地的西岸居民看着房价自新冠肺炎疫情以来飙涨，如今房市迅速冷却；除西岸之外，疫情期间的购屋热点如凤凰城、拉斯维加斯及达拉斯的房市也在远距工作优势消退后迅速降温。 在民众逐渐摆脱疫情回归正常生活之际，相较近年的房价自由落体，目前整体房市依然膨胀，但Redfin研究显示，在西雅图及太平洋沿岸的高价市场，这般复苏几乎无感，购屋者仍受到房价快速上涨的冲击。 联准会21日升息三码，这是今年3月来第五度升息，购屋成本再上一层楼。 西雅平均房价约77万5000元，同比去年截至8月22日的两周内成交房屋量减少约34%；但这只比2月以来的年增房价多约23%，显示房价上涨一年后回跌。 房贷提高 9月破纪录6% Redfin指出，造成房市迅速降温的因素包括，房贷成本提高，光是9月已增至破纪录的6%。 西雅图每月房贷中位数以6%来算为4400元，比今年稍早的3300元增加33%，而待售房屋数量比去年增逾100%；这表示西雅图的买屋者有更多选择，但市场对象需时更久才能脱手，且房价涨幅比今年稍早时来得小。  坐落于西雅图南方约35哩的塔克玛(Tacoma)是全美房市冷却排名第十的城市，显示昂贵西岸都会区周遭房市也受到波及。 拉斯维加斯紧追着西雅图，名列房市冷却第二快的城市，拉斯维加斯是疫情之前和疫情期间，在民众最爱居住的城市中排第二，当地房价每平方尺价格同比去年8月下跌14.5个百分点，8月房屋销售中位数为41万6000元。 供过于求 明年房价恐停滞 Redfin首席经济学者费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示，房市冷却最快速的城市「都是购房者感受到房价上涨、房贷利率提高和通膨影响最剧烈之处，购屋者放慢脚步，部分归因于去年房价被高估，且去年创纪录的低利率使房市过热」。 高盛(Goldman …

30年房贷利率飙至6.29% 14年新高…豪宅市场跌最凶 世界新闻网 9/22/2022 随着联邦准备理事会快马加鞭对抗高通货膨胀率、为过热经济降温，美国长期房贷利率本周平均上涨0.25个百分点以上；房贷机构「房地美」(Freddie Mac)22日报告称，30年期房贷利率一周内从6.02%攀升至6.29%，是2008年10月房市崩盘引发大衰退以来的最高水平。与此同时，豪宅市场出现十年来最大跌幅，引发更多经济衰退担忧。 继2022年房市翻倍成长后，房贷利率快速上升让更多购屋者怯步；去年潜在购屋者房贷利率远低于3%。联准会21日将基准借款利率再上调三码，是今年来第五度加息，也是连续第三次加息0.75个百分点。 联准会加息动作对房市影响最明显，借贷成本上升，更多人买不起房，成屋销售额连续七个月下降。全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)21日表示，8月成屋销量较7月下降0.4%，经季节性调整后年率为480万套；成屋销量比起去年8月下降达19.9%，目前处于疫情初期2020年5月以来最低年增长率。 至于8月全国房价中值比去年同期上涨7.7%，至38万9500元；今年稍早以每月同比飙升20%的房价，现在开始以较温和速度上涨。疫情前的房价中位数每年上涨约5%。 房地产经纪公司Redfin发现，截至9月11日的四周内房屋挂牌量同比下降19%，是2020年5月以来的最大降幅；许多潜在购屋者选择退出市场，因为较高利率使每月房贷支出增加数百元；另一方面，也有许多屋主惜售。 其中，豪宅市场反应最明显；疫情期间曾狂飙至天价的豪宅市场大幅降温，Redfin新报告显示，截至8月31日的三个月中，美国豪宅销售额与去年同期相比下降28.1%，至少是2012年Redfin有记录以来的最大降幅，甚至超越2020年疫情猛攻期间的23.2%降幅纪录。 Redfin数据显示，加州顶级房市销量下降幅度最大；加州奥克兰房屋销量暴跌近64%，圣荷西和圣地牙哥降幅也超过55%，洛杉矶销量下降44.3%，迈阿密下降55.5%，纽约下降11.8%。 据Redfin称，同期非豪宅的销售额也下降，但降幅为19.5%，低于豪宅市场降幅。豪宅市场的定义是市场估价前5%房屋。 旧金山湾区房地产仲介赫曼‧陈(Herman Chan)说：「六个月前，大家眼睛眨也不眨地未经估价就抢标买房，现在却连一根睫毛都看不到；房市像蟋蟀一样安静。」 Redfin首席经济学家费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示，放缓主因包括对经济衰退的担忧和利率上升，导致部分买家退出市场，并吓坏了其他买家，人们重新审视自身财务状况和购买力。 Source 房价减速 鲍尔：曾火热的美国房市恐迎来「艰难修正」 世界新闻网 9/21/2022 …

房价减速 鲍尔：曾火热的美国房市恐迎来「艰难修正」 世界新闻网 9/21/2022 美国联准会主席鲍尔21日警示，升息之后，美国房地产市场可能出现逆转。 鲍尔在联准会决定连续第三次升息3码（75个基点）后的记者会上说：「曾经有一段时间，全美房地产市场火热。现在看到房价减速，应有助于让价格更符合租金和其他房市基本面。这是一件好事。」 随着联准会收紧货币政策，美国的抵押贷款利率已经攀升到2008年来最高，30年期固定利率抵押贷款的平均利率上周达到6.25%。虽然房价相较于一年前的涨幅仍然很高，但已经在减速。 房屋销售量一直在下降，因为高利率和高房价加剧了负担能力的挑战，拖累需求。周三稍早的一份报告显示，美国8月中古屋销量连续第七个月下降，是2007年来最长跌势；美国住宅建筑商信心指数今年每个月都在下滑，是1985年有数据以来最长连跌纪录。 20日的一份报告显示，8月新屋开工数意外成长；不过，营建许可减少，表明住宅建筑正面临压力。 鲍尔21日表示，房地产市场将不得不经历一次「修正」，以达到更好的供需平衡，并使价格涨幅「合理」，人们买得起房。他说，「这种艰难的修正」应该使房市回到更好的平衡，不过，房价和租金需要一段时间才能更明显降温。 鲍尔指出：「住房成本的通膨将在一段时间内维持高档。抱最好的希望，做最坏的打算。」 Source 南加5县房价8月下跌 销售额同比跌28.3％ 世界新闻网 9/21/2022 南加州六县大部分地区的房价中位数，8月份几乎全线下跌，销售额与去年同期相比，下降幅度更是巨大，主要是因为抵押贷款利率继续上升，导致许多潜在的买家购买能力降低，不得不选择退出市场。 房地产公司DQNews 9月20日（周二）发布的数据显示，南加六县地区8月房价平均中位数稳定在74万元，连续四个月没有上涨，但是与7月相比，除河滨县（Riverside County）的房价中位数略有上升之外，其他所有县的中位数都在下降。最近几个月，随着贷款利率不断上升，房产交易市场急剧放缓，六县的房屋销售额与去年同期相比，下降幅度明显，其中新房屋、公寓和联排别墅的销售比下降28.3％。 房屋贷款利率相比去年已增加一倍以上，上周首次超过6％。对于中位数价格74万元的房产来说，借贷成本上升，每月房贷增加1000元以上，大部分人很难负担得起。对于可以承受月供的买家来说，市场出现一些积极的数据。南加州的房价中位数价格，比今年春季的历史最高水平低2.6％；此外，与近几年火爆的市场相比，现在买房的过程要相对轻松很多，无需与十几个人竞价抢同一套房子。 Mortgage Grader的抵押贷款经纪总裁杰夫．拉兹森（Jeff Lazerson）表示，令人讨厌的竞价买房比赛已经消失了。他指出，卖家现在对之前忽略的低首付报价持更开放的态度。 8月数据显示，南加六县的房产销售额全部下降，大多数地区的房价也都在下跌。洛杉矶县（Los …