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南加房租大涨 一居室月租金超2000 涨幅达30% 世界新闻网 02/13/2022 疫情期间，南加洛杉矶县华人聚居城市房租价格大幅上涨，房产经纪表示，上涨幅度最高的是公寓楼，不少城市的一居室公寓月租金已达2000元以上，最高涨幅达30%。 LCS房地产投资公司经理林友仁(Johans Han)表示，据他观察，圣盖博谷附近几个华人城市中，南巴沙迪那市（South Pasadena)房租上涨最高，一居室公寓的月租金平均价格已超过2000元，疫情前租金是1500元左右，涨幅高达30%。林友仁指出，「因为市场供需问题，最近南巴沙迪那市的租房需求特别高，除一房公寓火爆外，两房两浴的公寓租金目前都在2500元以上。」他还提到，2000平方呎的独幢房子去年月租金在3800元左右，今年调高到4500元，上涨18%。 林友仁说，他有不少租房客户一直在准备买房，无奈疫情期间房价大涨超出预算，如今这些客户情愿支付高租金，寄希望于今年房价调整后再入市购买。 亚凯迪亚市（Arcadia）资深房产经纪张先生表示，目前蒙特利公园(Monterey Park)、阿罕布拉(Alhambra)、圣盖博（San Gabriel）等华人城市的一房公寓，平均月租金都在1400-1600元之间，两房租金平均在2000元以上；而亚凯迪亚市新建的公寓楼，一居室的月租金在2000-3000元之间的都有。 张先生说，目前房租普遍涨价，主因是跟着房价在上涨，而很多人买不起房，导致租房市场继续火热，房东就会相应调高房租。他感慨道，疫情改变了太多，很多人还在失业，现在哪怕房租上涨5%，对很多人来说都是很大的困难，但无奈市场走向如此。 华人郭先生一家在阿市的两房公寓里已居住七八年，最近房东提出要上调房租，郭先生与房东几番讨价还价，希望尽量少涨一些，并提出可以自己承担修补房屋损坏的费用，比如更换破损的地毯、漏水的房顶等。 郭先生说，「我们在这里住了很多年，很少麻烦房东，碰到问题一直都自己解决，房东最终同意每月涨100元，对于房东来说，虽然市场房租涨幅很高，但有时候找一个像我们这样的好房客也不容易。」郭先生租的二居室公寓月租金目前是1600元，面对如今的租房市场，他说自己很庆幸，现在上哪儿都找不到这个价格的房子。 林友仁也表示，尽管市场上房租上涨趋势明显，但如果能找到一个好房客，房东通常也会愿意调整房租价格，「比如说，月租金3000元的可以降低到2800元，因为好的房客对于房东来说会省心很多。」 Source 纽约市房租开年狂飙 供不应求闲置房源骤减超80% 世界新闻网 02/10/2022 随着疫情的趋缓和远程办公政策的逐步取消，纽约市五大区租金都在上个月回到疫情前水平，曼哈顿租金狂飙23%，皇后区和布碌仑(布鲁克林)热门租房区价格分别上涨28%和11%，房源供不应求更是骤减超过80%。 根据房地产估价公司Miller Samuel的最新报告，上个月曼哈顿公寓租金中位数为3476元，超过了2020年1月时的3472元，直逼史上最高纪录，也就是2020年4月的3540元。 …

利率看涨没降温 买家连夜排队抢房 世界新闻网 02/09/2022 近日贷款利率渐趋上涨，联准会明确表示今年利率还将上升。有不少民众鉴于高房价，打算等房价增长放缓再入市。然而目前房市却呈另一番景象，丝毫没有降温迹象。近日在河滨县门尼菲市（Menifee）一新楼盘开售时，竟有民众连夜排队抢房，宛如黑色星期五抢购盛况。 房地产经纪Evan指出，近日在门尼菲市名叫Sky View的新楼盘开卖，前一晚就有很多买家来排队看房。每个人都带着躺椅，可谓「有备而来」。Evan表示，该建筑商不竞价，也不加价，因此就得排队抢。这里的房子为独栋屋，价格在65万5000元至72万3000元之间。Evan在安大略（Ontario）负责的新楼盘第三期一上市，也是两天就卖光，其中不乏华人买家。安大略的房子也是独栋屋，价格在67万至72万元之间。 另一位房产经纪Amy指出，奇诺（Chino）一个新楼盘上市，排队看房者不下200人。另一新楼盘上市，半小时就聚集了100多位看房人，放出三个新房，最终三个由全现金买家买到。西柯汶那（West Covina)市一栋房屋近期收到破纪录的120个出价（Offer）。Amy表示，最近这样抢房的案例还有很多，房市实在太热了。 华人地产专家袁立功说，今年2、3月房市的抢购热潮将更明显。主要有两个原因，一是房源少，二是民众想要在利率真正上涨前抓紧时间入场抢房；从感恩节、圣诞节到过年，冬季市场的房源一般会更少一些；其次是有民众想在3月份联准会宣布涨息前尽快入场抢购。他认为联准会今年可能会涨四次利率，分别在3月、6月、9月和12月，每次涨幅0.25%。 袁立功认为，利率上涨会让房市慢慢降温。不过即使今年会涨四次，且一年涨幅达1%，但对条件好的贷款人最多也只是5%至6%的贷款利率，在历史上不算高。1990年代买房时，贷款利率都是10%以上。 民众目前在房源不多下抢房，导致南加州房价比去年同期大幅上涨，而销售量下滑。根据加州地产经纪协会（California Association of Realtors）今年1月公布的数据，南加州12月房屋销售量与去年同期相比下降10.7%，房价却上升15.4%。 全美地产协会国际课程教师吴程远分析说，房市火热，除了投资人对利息上涨消息感到忧虑外，通货膨胀的速度、建材成本的上涨，与房屋依然供不应求等因素，都让投资人想要抓紧入场。「房价持续上涨也带动产业税上升，入场的时机若太晚，产业税也将成为房屋持有人长期的沉重负担。在这波疫情中，疫苗接种比率提高，让不确定的因素降低，让许多民众对于未来经济前景持乐观态度，而在投资晚不如早的心态下，对于房市有推波助澜的效果。」 吴程远还表示，在股市混沌不明的情况下，股民更多关注房地产这种保值性高的资产，也促使部分投资人将股市资金转移至房市。 Source 疫期房屋增值 首购族重贷套现 再买第二套房 世界新闻网 02/04/2022 南加州地产市场飞涨，至今已超过一年半以上。一些在疫情前或刚开始时就买房的年轻首购族，得益于这一波飞涨，资产也急速增加，而通过重贷可以取出增值部分，作为第二栋房的首付。于是在短短两年内，不少年轻人从租房族摇身一变，迅速成为可以购买投资屋做房东的中产阶级了。 根据加州房地产经纪人协会的历史数据，2020年2月至5月时，因疫情刚开始，地产市场许多交易停止，因此价格受到一定影响。但6月在封城一段时间后恢复一些交易活动，当月价格已经和同年1月，也就是疫情之前的价格持平了。数据显示，当月洛杉矶县独立屋房价中位数为61万9320元。到了2021年的12月，洛县独立屋房价中位数已经到了82万6500元。也就是说，在18个月期间，涨幅达到33%。 …

房产翻倍销售时恐有增值税？ 会计师支招教你省税 世界新闻网 02/07/2022 新冠疫情重创经济，却也意外推高了房价，售房时要缴纳大笔增值税。会计师黄杰峰日前在林大卫保险团队主办的在线商业讲座，分享如何合理免税或不用缴纳升值税的好办法。 黄杰峰表示，加州房价最低价位在2009年4月份，当时中价位是25万元。如今中价位是81万多元，跳跃三倍多，同时也让许多人的房子增值了三倍多。但加州税率高，卖房增值税也高，如何避免缴纳税很重要。 其中的一个好方法为：当纳税人出售房屋时，如果屋主在过去五年内，自住超过两年，卖房后，房产升值部分可享受个人25万元、夫妻合报50万元的税收减免。黄杰峰表示，这项税务优惠只能每两年用一次。如果在房屋卖出倒数五年内有出租，先出租后自住，也有机会享受25万元免税额。但若是先自住后才出租，则不能使用25万元税收减免办法。 黄杰峰提醒纳税人，在一年内最好不要卖掉两栋房，因为很可能被国税局认定是自雇人士。因为自雇人士不仅要缴纳房产增值税，还得缴纳自雇税，非常划不来。 另一项好方法是用借贷方式。例如A先生有房子增值超过95万元，当他需要90万元现金作为企业流动资金时，他可以去银行申请重贷将现金拿出，这样一来拿到的90万元现金不算收入，因此不用缴税。就算他需要缴纳贷款利息，当年也可以抵免。黄杰峰认为，此方法是在纳税人需要现金时，可利用房产做到的省税办法。 善用遗产税优惠也是合理的省税办法。黄杰峰表示，美国遗产规划中有个成本垫高税法 (Stepped-Up Basis Rules)，也就是当人在百年归天时，房价卖掉的成本以市场价来计算。死后房子传承给孩子，只要孩子在六个月内将房子卖掉，不需缴纳增值税。 其他方法也包括持有房产物业超过一年、通过1031交易延税、善用opportunity zone去延税、分期付款销售、最大化优惠扣除额、利用20%的pass-through扣除额、折旧房产、使用自己的退休计划，不但可买股票也可买房，达到延税目的等。 黄杰峰建议大家每年都要做好税务规划，定期跟律师及会计师交流，才能合法合理的省税。 Source 疫期房屋增值 首购族重贷套现 再买第二套房 世界新闻网 02/04/2022 南加州地产市场飞涨，至今已超过一年半以上。一些在疫情前或刚开始时就买房的年轻首购族，得益于这一波飞涨，资产也急速增加，而通过重贷可以取出增值部分，作为第二栋房的首付。于是在短短两年内，不少年轻人从租房族摇身一变，迅速成为可以购买投资屋做房东的中产阶级了。 根据加州房地产经纪人协会的历史数据，2020年2月至5月时，因疫情刚开始，地产市场许多交易停止，因此价格受到一定影响。但6月在封城一段时间后恢复一些交易活动，当月价格已经和同年1月，也就是疫情之前的价格持平了。数据显示，当月洛杉矶县独立屋房价中位数为61万9320元。到了2021年的12月，洛县独立屋房价中位数已经到了82万6500元。也就是说，在18个月期间，涨幅达到33%。 联准会是在2020年3月时紧急降息，很快便吸引许多房屋买家涌入，据业内人士普遍观察，当时都是一批首购族年轻人。也就是说，若是在那时开始看房买房的这些首购族，光是在疫情期间，持有房屋的中位数涨幅就超过了33%。这一年多以来虽然几乎没有还掉太多本金，但由于房屋本身增值，如果将房子重新估价贷款，仍可以立即贷出一笔钱来，将这笔钱作为投资屋的首付。而只要能付得起首付，每月的还款大多可以有租金收入覆盖，压力并不会很大。 …

拆3屋盖大泳池 Yahoo前CEO想得美 世界新闻网 02/06/2022 Yahoo!前首席执行官梅尔(Marissa Mayer)希望通过拆除她拥有的三栋相邻的房屋，来建造一个可能耗资近160万美元的游泳池和泳池屋，从而进一步扩充本来已够庞大的豪宅房产。 但到目前为止，巴洛阿图的规划官员已经亮出红灯。他们指出，建筑一个泳池不应意味着要从该市的住房库存中移除房屋。像湾区的其他城市一样，巴洛阿图正受到州政府的巨大压力，要求增建数千套住房，以解决住房短缺的危机，这种危机已令许多家庭离开该地区。在梅尔的代表和巴洛阿图市规划人员之间往来的电子邮件中，该市表示该提案将违反其 「无净损失」政策，因为它将导致两个住宅单位的拆除。 自2020年7月以来，这位2017年带着2300万美元黄金降落伞离开Yahoo!的前高管已两次申请许可，来拆除位于她在Addison Avenue的家旁边的四栋联排别墅中的三栋，以建筑一个游泳池及一个带车库的一单元住宅。  巴洛阿图市市长伯特（Pat Burt）说，尽管人们可以像梅尔那样购买相邻的房产，但该市不允许他们拆掉多间房子来建造一个巨大的房子，或建造游泳池等来取化原有的建筑。 梅尔并不是巴洛阿图近年来第一个重建房产受挫的科技达人，脸书老板查克柏格(Mark Zuckerberg)被迫缩减了在其住所周围重建四座房屋的计划，因为一个城市咨询委员会表示，他们担心查克柏格试图创建一个 「大庄园」。他最后只被允许拆除两栋，换之以两栋新的单层房屋，以符合 「该地区房产的大小和规模」。 梅尔的律师韦德（Christine Wade）认为，「虽然该物业的重建将导致城市失去两个现有的住宅单位，但该项目符合客观的发展标准，符合城市之新用途必须有一致性的规定。 这也并不是梅尔的计划第一次遇到路障，2018年，她申请将她家附近的城里最古老的停尸房变成一个为职业女性及其家庭服务的私人俱乐部。该计划引起了公众的强烈不满，在2018年市议会对其进行讨论后，梅尔放弃了该计划。 市长伯特指出，富人们还有其他选择，能够不至于将巴洛阿图变成一个房产大地块的城市，「我们在市内仍有一些大面积的土地，可供拥有无限资金的人购买，」他说。 Source 疫期房屋增值 首购族重贷套现 再买第二套房 世界新闻网 02/04/2022 …

疫期房屋增值 首购族重贷套现 再买第二套房 世界新闻网 02/04/2022 南加州地产市场飞涨，至今已超过一年半以上。一些在疫情前或刚开始时就买房的年轻首购族，得益于这一波飞涨，资产也急速增加，而通过重贷可以取出增值部分，作为第二栋房的首付。于是在短短两年内，不少年轻人从租房族摇身一变，迅速成为可以购买投资屋做房东的中产阶级了。 根据加州房地产经纪人协会的历史数据，2020年2月至5月时，因疫情刚开始，地产市场许多交易停止，因此价格受到一定影响。但6月在封城一段时间后恢复一些交易活动，当月价格已经和同年1月，也就是疫情之前的价格持平了。数据显示，当月洛杉矶县独立屋房价中位数为61万9320元。到了2021年的12月，洛县独立屋房价中位数已经到了82万6500元。也就是说，在18个月期间，涨幅达到33%。 联准会是在2020年3月时紧急降息，很快便吸引许多房屋买家涌入，据业内人士普遍观察，当时都是一批首购族年轻人。也就是说，若是在那时开始看房买房的这些首购族，光是在疫情期间，持有房屋的中位数涨幅就超过了33%。这一年多以来虽然几乎没有还掉太多本金，但由于房屋本身增值，如果将房子重新估价贷款，仍可以立即贷出一笔钱来，将这笔钱作为投资屋的首付。而只要能付得起首付，每月的还款大多可以有租金收入覆盖，压力并不会很大。 华裔王先生就是千禧世代，他在疫情前就在圣盖博谷购买了一处全新康斗自住，交房当时已经开始疫情。刚住了一年之后，也就是2021年的4月，这处康斗就涨价不少，他和妻子又决定在休士顿买一栋投资房。虽然是新建楼盘，但价格才24万元，刚挂上网就租出去了，月租1950元。不仅完全能应付地税、贷款、保险、管理费等，每月还有少许盈余，让他更有支付能力。于是两个月前，他在休士顿又再买了一栋小屋。因此在整个疫情的两年期间，他从无房族变成了拥有三处房产的房东。这也得益于低利率以及房价飞涨。 而刚在去年才买了一栋小康斗的R先生，最近也在计划买第二栋房投资用。虽然收入有限，但得益于股市大好，加之因自住屋只用了自己收入来贷的，因此还能用妻子的收入以及未来的租金收入，趁现在利率还好，足够再买一个不错的房子。 佳信贷款总裁刘艳秋（Donna Chao）表示，以她在罗兰冈分公司的业务数据为例，2020年所有重贷案例中，还只有15%是取出现金（cashout）的，其他的重贷都是只为低一点的利率。到了2021年，取出现金的客户达到了37%。「一般cashout几乎都是为了买房子的，要把equity（净值）拿出来做首付」，她表示。她的这家分公司的数据还显示，2020年所有买房贷款的案例中，投资屋只占9%，只有36个客户是贷款来买投资屋的。到了2021年，投资屋占了18%，一共有205个客户贷款来买投资屋。 刘艳秋表示，确实有很多买家在疫情前刚买了第一栋自住屋，而在过去两年这栋房子涨价不少，于是增值的部分可以通过重贷取出现金来，作为首付。不过她也强调，前提仍然是收入要合格。而投资屋未来的租金，也会被计入收入，因此还可以再多贷一部分，从而就够买下房子了。只要第一栋房子已经买了超过180天，再做重贷就都是允许的。 Source 房地产专家观察：利率上升反造成买家抢入市 世界新闻网 02/01/2022 联准会明白表示今年利率将上升，高多少会影响房屋买家的购买力。但是，也有专家认为，湾区买家普遍富裕，能够承受利息增加带来的负担；而另一方面来说，近来许多买家由于预期涨息，反而加紧入市，使得原本就已紧俏的市场更添竞争。 联准会已经表示今年将增加利率，而且是不排除每次会议都加息。依照圣荷西信使报报导，过去一个月来，由于利率增加，已经导致房屋买家的每月贷款还款金额上涨了近7%。随着之后的利率继续上涨，房地产买家的负担将会更为沈重。 在2021年12月23日时，30年期的平均房贷利率为3.05%；但是到了今年的1月27日，已经增加至3.55%，达到新冠肺炎疫情以来最高的情况。 虽然利率增加会影响房地产的可负担性，然而，许多湾区地产经纪人认为，利率增加所造成的影响，对于湾区的很多买家来说，差别并不太大。因为，大部分的湾区地产买家本来就是高收入，属于富裕的阶层。这些人在做贷款时，本身就是非常合格的借款方，能够承受利息增加后的负担。 JVM Lending贷款公司业者福尔西斯（Jay Voorhees）就表示：「我多数的客人很有钱，他们借款没问题。」 他进一步举例，以50万的房屋贷款为例，利率每增加一个跳动点，每月的还款金额大约会增加150元。对于湾区动辄上百万、甚至数百万元房屋来说，这点增加的金额并不算太严重。事实上，湾区9个县在2021年时，独立屋的中位价已经达100万元，而在旧金山县、圣他克拉拉县，以及圣马刁县，独立屋的中位价更是超过150万美元。 …