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封面故事／舒适退休钱够了吗？

世界新闻网

11/06/2022

西北共同基金(Northwestern Mutual)公布最新调查报告显示，受到通膨冲击，美国人如今认为至少需要125万元才能退休后舒适地生活，比一年前的金额增多20%。

调查表明，尽管民众认为退休后需要更多钱，但今年退休帐户的平均金额却降至8万6869元，比2021年下跌11%。人们的预期退休年龄今年升至64岁，而去年是62.6岁。

西北共同基金的客服长米歇尔(Christian Mitchell)认为，人们的心态受到通膨率升高和金融市场动荡的影响，「导致许多人重新调整了他们对需要多少钱退休和还要干多久退休的考虑。」

25日公布的调查是今年2月采访2381人的结果，当时消费者受到通膨升高的挤迫，增大了消费支出和储蓄的压力。

另一方面，纯靠社会安全保险金（ Social Security benefits）过退休生活的人会发现，从2000年到2022年3月，政府每月寄给你的支票，购买力下降了40%。同样一笔「收入」的购买力，从2021年3月到2022年3月，又滑落10%。

没错，最近你收到的社安保险支票随生活成本指数提高了5.9%，明年再调升8.6%也不无可能，但是，根据「资深公民联盟」研究，2000年迄今的物价上涨，远非政府仁慈调涨社安给付能赶得上。首先，看看退休人士最常消费的货物与服务，包括家里暖气和发电厂使用的燃油，从长2000年到现在，涨了348%。

其次，处方药的自付额，这段期间上升285%。根据公视新闻网报导，缅因州成年人有30%因此不再买药，或药量减半，或拉长服药间隔时间。有些退休老人，甚至得在「吃药或吃饭｣之间择一。而联邦医保每月自付额（非住院项目，包括看诊与诊断费）上涨274%，今年就涨14.5%，一般人每月就要多付21.6元。医疗支出增加155%，家长为65岁以上的家庭医疗支出，2020年平均为6668元，占家庭总支出的14%。其中，医疗保险的费用，算是最大笔的支出。

社会安全金入不敷出，宾州一名依靠社安金生活的退休妇女被迫重回就业市场。(美联社)

另外，汽油价格涨231%。虽然在拜登政府释放战略储油的举措的努力下，油价一度回稳并下跌，但由于石油大国减产，近期油价再度攀升，退休族也承受重压。丙烷（液化石油气）是某些乡村地区用作发动机、煮饭烧菜、热水、干衣及暖气的燃料，涨幅195%。

生活日用品方面，培根涨幅162%。资深公民联盟说，2000年1月，培根每磅2.75元，2022年已涨为7.20元。这是美国家庭的早餐必备品。汉堡材料绞牛肉，每磅也从1.9元升为4.87元，烤肉、野餐及家庭聚会的成本随之上升。房屋保险费也大涨163%，新冠病疫流行后涨速加快，人工上涨和供应链紧张之外，洪水、飓风和野火等气候灾变日增，也是因素。

面对通膨率飙升，联邦政府采取了减缓退休族和投资人痛苦的举措，如将2023年的社安金福利增加8.7%，涨幅为40年来最大；国税局根据通膨率如调整了退休帐户的保存额度，将2023年的存入限额提高2000元，增至2万2500元。全国约6000万人拥有401(k)退休帐户。

高金额社安金非人人达标

从理论上看，退休族每月可领取社安金的最高金额为4194元，但并非每个人都能达标。

能否拿到最高额度社安金，三大关键因素包括是否届满完全退休年龄(full retirement age，FRA)才申领、职场生涯工作年数以及收入多少。想要每个项目都符合门槛，并不容易。

首先，届满完全退休年龄却延后领取社安金，可以让社安金收入增加。根据出生年份不同，完全退休年龄为66岁或67岁，届满完全退休年龄之后，每延迟一个月领取社安金都有延后领取点数可以累积，通常可让社安金因此增加24%到32%之间。

如果想拿到4194元最高金额，就要有32%的增加幅度，换算起来就是66岁届满完全退休年龄，但到70岁才开始领取社安金。1943年至1954年之间出生的民众，完全退休年龄为66岁，这个区段出生的民众如今至少已68岁，只要尚未领取社安金，都有机会持续创造提高金额的空间。

其次，至少在职场工作35年，是领取最高额社安金的另一个关键因素。社安金的计算将以35年工作期间经过通膨换算的平均收入为根据。如果工作未满35年，没有工作的年份将以零计算，导致社安金金额因此降低。

退休族理论上每月可领取社安金的最高金额为4194元，但并非每个人都能达标。(本报档案照)

另外，收入多寡是重点所在，劳工在35年以上工作期间如果缴交最高额度的社安税(social security taxes)，也就是收入必须等同或超过应缴社安税最高门槛，才有希望拿到最高额的社安金。以2022年为例，应缴社安税的最高门槛为年收入14万7000元，到2023年将调整为16万200元。

年收入14万7000元是美国劳工年薪中位数5万5640元的两倍半。根据统计，在2022年当中，全美劳工人口当中只有6%达到这个收入。如果要以这个标准乘以35，符合标准的人数则将进一步减少。

专家指出，即使无法拿到最高金额的社安金，民众还是有努力空间，只要持续留在职场工作，便有助于增加未来的社安金收入。另一个策略则是让应税工作所得提高，例如争取升迁、跳槽到高薪职位，或者兼差。

4成民众认为退休钱不够

西北共同基金的调查发现，许多美国人对个人的退休前景感到担忧，约四成民众不认为退休时会有足够的钱，近半数受访者甚至预计，社安金有朝一日可能不复存在。

个人财务顾问公司「GOBankingRates」指出，根据华盛顿邮报去年9月3日报导，社会安全基金可能于2034年用罄，且该公司调查发现正值壮年的千禧世代中约有60%的人不指望将来靠社安基金养老，因此特别整理了五个退休前应做好的理财规画；就算社福系统无力支持，做好以下五件事，也能让你的退休生活不致穷困潦倒。

1. 立刻开始储蓄：「普遍存在退休及存款」(Ubiquity Retirement+Savings)顾问公司副总裁米多斯(Andrew Meadows)说：「时间是储户的最大优势，愈早开始在银行存复利存款，将来获得的利息就愈多；就算你现在没有任何储蓄规画，做就对了，从现在开始存款。」

2. 参与公司的退休计划：如果你们公司有401(k)或403(b)的退休计划，务必参加；财富顾问管理公司「家富柏格」(Homrich Berg)首席财务长罗森加藤(Jeff Rosengarten)直言：「这是免费的财富。」

3. 积极投资：如果距离退休还有一段时间，可以考虑承担风险稍高的一些投资组合，罗森加藤说：「如果能够维持至少25年的长期投资，那么这些投资组合就算遭逢失利也有很高的机会可以修正回来」；当然，如果不想蒙受太高不确定性，财顾公司「主教退休计划」(Cardinal Retirement Planning)首席执行官艾米斯(Doug Amis)推荐可以考虑「EE债券」；他说：「I系列债券(Series I bonds)的高利率可能会因为通膨而损失，但EE债券保证每20年翻一番。」

4. 设置自动储蓄：如果有参加公司的储蓄计划，薪水的一部份本来就会自动扣缴；如果你没加入或是公司没有储蓄计划，那么最好为自己的帐户设置自动转帐。

5. 量入为出：为了让退休以后的生活仍能自食其力，现在「坚持严格依照每月预算额度消费」非常重要，每月消费金额必须要低于自己的能力；赛克斯顿财顾公司(Sexton Advisory Group)首席执行官赛克斯顿(Steve Sexton)说：「差不多每三个月检查一下自己的财务状况，确保自己依计划花钱，对自己负责。」

别再自我欺骗警惕这些谎言

理想与现实之间出现明显差距的状况，退休之后经常遇到。理财专家特别提醒银发族要打破迷思，警惕这些自我欺骗的谎言：

1.靠社安金就够过日子

社会安全局(Social Security Administration，SSA)指出，社安金金额大约只有就业时期薪水收入的40%。退休后若要完全靠社安金生活，必须大幅缩衣节食，否则就要另辟财源才行。

2.红蓝卡会全额负担医疗开销

联邦医疗保险计划(Medicare，俗称红蓝卡)持有人仍需自掏腰包缴交保费、自付款(copayments)自付额(deductibles)。对老年人来说，加起来也是一笔开销。

3.退休之后不太需要收入

与工作有关的花费虽在退休之后将减少，但其他开销则几乎相同。财务专家建议，要过舒适的退休生活，最好维持退休之前80%的收入水准。

4.社安金不必缴税

退休后的总收入(combined income)个人若超过每年2万5000元，夫妻超过3万2000元，社安金则可能要扣税。如果符合扣税资格，则85%的社安金都可扣税。

5.船到桥头自然直

无论将来是好是坏，预先做好退休规画，都能在面对变动时更有依靠。

6.存退休金太早(或太晚)了

退休存款不能等，退休时手边有钱总比没钱来得强。

7.不需要找理财顾问

财务专家能帮退休族规画如何安全投资，以合理步骤达到财务目标，并为人生大事的金钱规画提供建议，包括配偶过世或罹患长期疾病等。

8.不需要预立遗嘱或信托

若无遗嘱，州政府将决定财产由谁继承、被抚养人交给谁照顾。专家说，并非所有人都需要生前信托(living trust)，但绝大多数的人都需要立遗嘱，而且不要等到退休之后才去做。

9.终于有时间去旅游了

现实的退休生活充满复杂变量，举例来说，2022年的各种生活开销，就比2018年贵了不少。多年之前许下的旅游愿望，或许现在已经无力负担。专家建议，旅游之前不妨申办一张可以累积旅游点数红利的信用卡。（编译颜伶如整理）

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年轻新屋主忧面临房价下降

世界新闻网

11/04/2022

德州论坛报报导，近期成为新屋主的一些德州年轻人，除开始负担帐单外，现在可能出现「房价恐下降」的新忧虑。

德州农工大学（Texas A&M）房地产研究中心（Real Estate Research Center）数据显示，房价应该是在5月封顶。自那时起，德州每个主要城市房价都有下跌趋势。

若是过去几年购屋的屋主，可能可以沉浸在拥屋的狂喜中。

若以年收入四倍的价格购屋，可能连睡觉时房子赚的钱，都和工作时赚得一样多。因若房屋价值在12个月内上涨25%，房屋升值便与薪水一样多了。

然而，在如今的抵押贷款利率超过7%，住房条件陷入丑陋的僵局，愈来愈少买家符合条件，许多业主发现自己陷入困境。

专栏作家柏恩斯（Scott Burns）表示「这情况终将过去」，若屋主坚持下去，按时付款，享受房屋带来的快意，房屋仍将成为一个不错的投资。

他举例表示，他的一名兄弟20世纪90年代，在洛杉矶下跌的市场中购买一套屋，如今该屋或土地，已是当初买价的五倍。

虽然住宅房地产领域目前可能下跌，但只要待得够久，未来还是看好。

1980年代德州石油大萧条中，达拉斯房价在1986年达到顶峰，1989年触底，至11年后的1997年，才恢复到之前高点。

休士顿是第一个被石油危机压垮的城市，1983年达顶峰，1987年触底，全面复苏在1997年。

奥斯汀和达拉斯一样，房价在1986年达顶峰，至1991年触底，至1994年完全恢复。

那次的萧条比近期房地产「泡沫」糟得多，从顶峰到低谷，全国范围内用了近十年才恢复。但德州情况好得多，包括达拉斯、休士顿、奥斯汀等城市，都不到六年时间，且自房价全面复苏以来，这几个城市房价都翻了一番多。

如果历史重演，他认为德州衰退不会像东海岸或西海岸城市那么糟糕，也不会那么久。

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房客：给我2万才搬华人法院外喊不公

世界新闻网

11/01/2022

小房东指，为追讨房租已访多位民代，未得到明确回复，只能每周在法院外举牌，表达不满。(记者牟兰╱摄影)

数十名以华裔为主的小房东近日在纽约皇后区民事法院前抗议，多名屋主指，为追讨房租已访多位民代，未得到明确回复，只能每周四在法院外举牌，盼法官看到他们诉求；一名屋主称，已15个月没收到租，房客近期告知，想要他搬走要付2万元，感到不公。

以华裔为主的小房东高举「两年没收租很不应该」、「请房屋法院公平对待」以及「小房东想要回家」等标语抗议，民事法官共和党人候选人沙纳汉(William David Shanahan)也到场声援小房东。

刘Rickey表示，从事酒店服务业的他，2018年用所有积蓄并向亲友借钱，在麦斯佩斯(Maspeth)买下一栋「联排屋」(Townhouse)，通过仲介租给一名白人，「背景调查和银行帐单都查了」。房客去年7月开始拒交房租，他聘律师在房屋法庭提告房客，要求对方搬离，却被法官告知，因对方申请「紧急租金援助计划」(ERAP)，案件已被冻结，他自行支付地税和水费，共计近万元。

最无奈的是，房客近期买了市值4万多元的休旅车，还明确告知，想让他搬走，必须要归还押金、第一个月的租金并支付搬家费等，计2万元左右；他与其他小房东已多次拜访民代，两个月前开始在法院前举牌，求公道。

韩雪梅表示，她以2100元于2018年底，把艾姆赫斯特的两室公寓租给西语裔租客，2020年开始，对方拒付房租，又申请「紧急租金援助计划」，她申请上庭，至今还没排到期。

面对房客拒缴房租，从事餐馆的她只能自行支付管理费与地税，但在社群媒体上却看到租客去外州旅游，住500元一晚的豪华酒店，还换新车，感叹「政府的法规让好房客也变坏」。

小房东林Henry表示，他们过去几个月已陆续拜访多位纽约的民代，均没得到明确的指引或帮助，两个月前自发在皇后区民事法院前举牌，坚持至今，即使知道收效甚微，也期盼政府看到他们的处境，帮助改变现况。

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湾区房市熄火越来越多人搬离

Newtalk

10/30/2022

贷款利率持续上升，给在疫情期间一度火热的湾区房市泼了一盆冷水。湾区是加州目前唯一房价比一年前低的市场。根据「加州房地产经纪人协会」数据，湾区九县9月份的现有独栋房屋房屋售价中位数，比2021年9月下跌2.6%至126万元，尽管仍为高房价，但已是连续第三个月出现同比下跌。

经纪人协会副首席经济学家魏奥斯卡(Oscar Wei)表示，加州只有湾区出现房价下跌的原因，可能是有越来越多的人搬离。此外，由于湾区房价去年飙涨高于加州其他地方，当地房屋售价还有更多下跌空间。自今年稍早利率开始上涨以来，加州房价持续下跌，每月还款额度大增，将许多买家挤出市场。他认为，底线仍是利率，在接下来的几个月，若继续见到房价下跌，无须感到惊讶。

事实上，湾区房市于8-9月见到略涨。但魏奥斯卡将其归因于股市短暂上涨，促使湾区科技业部分人士兑现庞大投资组合购屋。

与去年同期相比，圣马刁县房价跌幅为湾区内核县最大、房价中位数下跌5.8%至186万元；其次为旧金山下跌5.7%至165万元；阿拉米达县跌幅4.6%至124万元；康曲科士达县下跌1.7%至88万2000元。

圣他克拉拉县逆势上涨

与此同时，硅谷中心圣他克拉拉县则逆势上涨4.3%至170万元。尽管圣县房价高于一年前，但硅谷房地产经纪人Ramesh Rao表示，当地市场与今年初相比，已大幅降温。他指出，疫情的大部分时间，许多人因远距工作不受办公室拘束，并且受到历史新低利率的推动，疯狂抢购房屋，有时出价比要价高出数十万元。

然而，房市变化发生在美联储局今年春天开始提高借贷成本，以因应减缓失控的通货膨胀。30年固定贷款利率上涨，本周已达6.94%，高于疫情最严重时的3%以下。

根据「Bankrate.com」数据，30年期固定的非标准大型房屋贷款(nonconforming home loan，又称jumbo loan)平均利率为7.34%。湾区巨额贷款是指超过97万800元的贷款额。代表着即使房价下跌，许多潜在买家的购房实际成本也会飞涨。

可调整利率贷款获考虑

「Realtor.com」贷款计算器以目前利率计算，一间100万元房屋的30年固定贷款每月还款额超过6500元，头期款额为20%。相较之下，疫情期间利率最低时仅约为4500元，包括地产税与保险。随着利率持续上升，买家已开始将目光自传统房屋贷款，转向为可调整利率贷款，卖方融资等创意融资。

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大华府房产交易放缓房价涨3.3% 维州福斯教堂市涨近20% 幅度最大

世界新闻网

10/19/2022

大华府地区的房产销售持续放缓，今年9月的整体房价比去年同期增长逾3%，涨幅最明显的是维州福斯教堂市(Falls Church City)，增长了近20%，而阿灵顿郡的房价下降近14%，主要原因是今年售出的房产除了独栋房屋外还包括许多公寓，房产分析师表示，来年房价会逐渐回落，但仍比疫情前高二至四成。

房地产网站Bright MLS的报告显示，大华府地区今年9月售出房产价格的平均中位数，比去年同期上升了3.3%，多数地区的房价都有不同幅度的增长，涨幅最大的是维州福斯教堂市，增长了19.6%，费尔法克斯市(Fairfax City)也增长14.6%

大华府仅有北维州的两个地区出现房价回落，包括阿灵顿郡(Arlington County)，价格中位数下降了13.6%，以及亚历山卓市(Alexandria City)降了近10%。

Bright MLS首席经济分析师司徒兰特(Lisa Sturtevant)表示，阿灵顿郡和亚历山卓市的情况之所以与大华府其他多数地区不同，主要原因是今年售出的房产与去年不同，今年的房产交易中包括许多公寓(condo)，而去年多以独栋房屋(house)为主，因此今年的平均售价中位数比去年低。

司徒兰特说，秋冬季时房产销售一般会减速，但对比去年同期，今年放缓得格外明显，今年9月签订的交易合同比去年同期减少了32.7%，这也是连续第七个月呈下降趋势，「去年的房产交易异常活络，因此放缓趋势不令人意外，但今年有待推进的房产交易数量甚至比2019年前还少，大华府已多年未见此情况。」

根据房产数据分析，未来一年房产销售仍将持续放缓，因贷款利率居高不下，买者减少，房价增长速度也将相应放缓，不过短期内房价下降的幅度不会很明显，司徒兰特表示，尽管房价将逐渐脱离最高峰，但仍会比新冠疫情前的价格多二成至四成。

大华府售出房价平均中位数及变化（数据源：Bright MLS网站制表：记者张筠）

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Townhouse For Sale

21767 Dryden Ct, Ashburn, VA 20147

MLS# VALO2038798

List Price: $359,900

Total Finished SQFT: 1,024

Posted: 10/15/2022

Newly renovated 3-story townhome in Parkside at Ashburn. Brand new white shaker, tall cabinets with granite countertop in an expanded kitchen design, stylish LVP floor on all 3 levels, newly installed quality carpet on staircase, new deck off the kitchen and dining area.

Neutral color throughout the home with plenty of windows and natural light, combined with high ceilings and ceiling fans make the home feel roomy and comfortable.

Upstairs with one large-sized bedroom with a walk-in closet, a full bath with tub and slower, a full set of washer/dryer, and a generous landing area that give you lots of privacy and convenience. Entrance level is appointed with a study / sitting area and a tiled foyer.

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Super low monthly management fee for a low maintenance lifestyle in modern Ashburn. Come see it today!

Park in the space after the gate next to the club house, any unmarked space, or in the driveway. Make an appointment online to show anytime 8am to 7pm.

Community gate will be closed after dark. Text (317) 762-7934 for any issues with showings or questions.

For the MLS listing, please visit:

https://matrix.brightmls.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=DE-1913743380376&agt=1

Instructions for showing

Showing Method: In-Person Only

Please schedule online or text the owner at (317) 762-7934 for showings.

Directions: GRRENWAY TO EXIT 6, R RYAN, L ON SHELLHORN, L WAXPOOL, L AMBERLY, R ON DRYDEN.

Flat-Fee MLS Listing Service in Northern VA

**Neighborhood Specialist (McLean, Falls Church, Vienna)** |
**Helping For Sale by Owner & For Rent by Owner**

DIY Landlord – Renting out Properties Safer and Quicker!

By David Chen

3/05/2022

Q. We purchased our first home some years ago, and are about to move to another home. We are considering to keep our first home as an income property. We heard of the free ads on CRAIGSLIST and zillow.com, but some landlord friends told us it could be a challenge to find qualified tenants through CRAIGSLIST and zillow.com. Is there any way to rent our property out quicker and safer with minimum cost? We are the kind of persons who would like to try things ourselves, and have some spare time.

A. You may have already done the initial research and have figured out the range of monthly rent of your property.

If the monthly rent is low such as $1800.00 or below, you may want to do it through CRAIGSLIST, https://postlets.com/, zillow.com, or similar web sites. The renters interested in the low-priced rentals may not go to the Realtors community for assistance.

If the monthly rent is $1800.00 or above, you may want to consider listing your rental on brightmls.com for the Realtors community to market it for you.

Bright MLS is made up of nine forward thinking MLSs (43 Associations) in the Mid-Atlantic region who put aside their differences and came together with a shared vision to help solve MLS market overlap and empower everyone to get more out of the MLS. Bright will serve parts of 6 states plus Washington, D.C. encompassing 85,000 real estate professionals who serve over 20 million consumers and facilitate approximately 250,000 transactions a year that are valued at more than $70 billion.

Dozens of public real estate websites (such as: zillow.com, redfin.com, brightmlshomes.com, etc.) pull data from brightmls.com through syndication. In a few hours, your listing will show up on dozens of websites and will get the maximum exposure. It is a lot quicker and safer finding qualified tenants than doing it through CRAIGSLIST and zillow.com. You may talk with a Realtor for assistance. Please be aware some Realtors take rental jobs, some don’t.

Over the years I have helped some landlords in the community renting their properties out with very low cost. A popular arrangement is to help the landlords ‘DIY’, which has been working well for those experienced landlords.

The good side of ‘DIY’ is that the landlords can ‘screen’ the potential tenants from the very beginning, have 100% control of the whole process, and enjoy the feeling of “on top of things”.

If you prefer minimum service, I can help you ‘DIY’:

1. I provide CMA, list your rental on brightmls.com, put a realtor’s lockbox at the front door if needed, provide the access log (if needed), support you through the whole process.

I charge a flat fee for the minimum service.

2. If you would like me to prepare the lease or review the lease, there is another reasonable flat fee. This service is optional.

3. You answer phone calls, work with the tenant (if the tenant doesn’t have an agent) or the tenant’s agent, run credit check, verify employment, check references, etc.. You pay the tenant’s agent (if there is one) directly on the move-in date – usually 25% of first-month rent.

If you need full-service, the commission is first-month rent – which includes the commission to be paid to the tenant’s agent.

If you need any customized service (between minimum service and full-service), we can work out an agreement.

Some information:

CMA stands for Comparable (some called Competitive) Market Analysis, that will help you determine the market value of your property for sale or for rent.

I use Sentry-key lockbox. Any Realtor with membership of NVAR (Northern Virginia Association of Realtors) or any other VA Realtors association can access and show the property.

The access log tells when the agents enter the property and their contact info. which can help you follow up with the agents.

If you like the DIY experience, I would recommend you to use the minimum service.

Please feel free to reach me if you need any assistance.
—
David Chen
Realtor (Licensed in VA) | Neighborhood Specialist (McLean, Falls Church, Vienna)
Libra Realty, LLC
dchenj@gmail.com
703-395-5406

WeChat:

Last update: 10/15/2022

客服电话：1 (888) 666-7723

客服邮箱：customerservice@huarenstore.com

Websites that will show your flat fee mls listings

4/01/2022

Almost all real estate websites that offer the ability to search brokerage listings use a data feed from the MLS called Internet Data Exchange (IDX) to pull in listing data. Depending on the number of sites tapping into your MLS, your listing could appear on hundreds of websites. We do not control the content of any of the websites listed below. updated periodically & subject to change at any time Here are some examples of national websites by area that pull listings from the MLS: