能影响未来房价的一些真实数据

4/1/2022

今天聊房价，但只放数据，让数字来说话。

刚改革开放时，中国的人均住宅面积是5平方。

根据国家统计局公布的数据，截止2021年4月，中国城镇居民的人均面积为39.8平方，农村居民人均住房面积为48.9平方。

无论从哪个角度说，这都是一个天文数字。

对比下亚洲其他地方，香港的人均住宅面积是7.1平方，日本是15.8平方，韩国是19.8平方。

再对比下欧洲的人均住宅面积，西班牙是25.8平方，英国是35.4平方，法国是35.2平方，德国是39.4平方，荷兰是40.82平方。

不管你是不是觉得中国缺房，中国的住宅数量实际上都已经到了发达国家的天花板附近，更是暴打日韩等亚洲地区。

即便人均住宅还有提升的空间，也真不多了。

如今全球70多亿人，中国只有14亿人口，占全球总人口的20%左右。

根据国家统计局公布的数据，2021年中国商品房销售面积17.9亿平方米，新开工面积19.8亿平方米。

这个数据是什么意思呢？

2021年，全球其他80%的人口合在一起，新开工面积是20亿平米，和中国一样多。

中国以全球20%的人口，修了全球50%的房子，在人均住宅面积远远超过发达国家的基础上。

根据黄奇帆说的数据，中国这20多年卖到老百姓手里的商品房共有300亿平米左右，其中60亿平米闲置。

在房价平均每年上涨10%，20%的大牛市里，这些闲置的房屋无所谓，开发商卖不掉房子也无所谓，甚至都不算坏事，因为过几年可以卖的更多。
所以在过去20年的时间里，开发商都会把价格定的很高，卖不掉就慢慢卖，反正不管定多高的价格过几年都算是低价，总能卖得掉的，暂时卖不掉的就放着，拿来当资产做抵押贷款呗，无所谓的。

但只要房价真的不涨，这种闲置就变成了库存，在经济规律的引导下不可能无期限的闲置。不涨，那就是跌，因为资金有成本，哪怕存银行理财都有收益。哪怕开发商不降价，从一手房源头控住销售，这放在老百姓手里的60亿平米闲置商品房忍受不了每年5%以上的失血决定出售，那都会给价格造成重大压力。

这些房要是抛出来，接不住的。维持房价不涨不跌是很难的一件事情，现在全国各地陆续松绑，只是托住房价，力图实现软着陆而已。这种不涨就是跌的失血对维持整体房价的压力到底有多大呢？

根据金融监管部门公布的数据，截止2021年底，中国居民住房贷款余额为71.1万亿，按5.33%的利率粗算，每年付息3.8万亿元。

这个数，接近中国每年GDP增量的40%，也就是中国每年新增GDP的一半都拿去给银行当房贷利息了。因为不少买得早的人已经还清房贷，所以中国住宅市场的总体市值为400万亿，这些人的房子自己住着，但实际上不涨也是亏。

如果按这个400万亿去算，那就会算出一个很离谱的数值。所以暂时不算了，他们还是好好住着房子吧。现在中国房子的回报率极低，低的吓人。随便在网上截了个图，福州市阳光城，单价4.1万每平米。

租金呢，不到40元/平/月。算一下，每平米每年租金不到480元，需要花4.1万元去买，租金回报率1.1%，这还只是账面租金，扣掉空置期之后回报更低。
正常省会城市，租金回报率差不多也就是1.5%左右，靠租金刚好70年回本，和住宅土地使用年限一样长。这到底是是房价过高，还是房租过低？很多人说，中国房价暴涨是因为房子太少，供不应求。我的观点则恰恰相反。

衡量房子多还是少，看的绝不是房价，而是房租。

一个人在城市里生活是一定要有房子住的，所以租房是刚需，但买房并不是刚需。

只有房租涨，才代表你这个城市的房子真的是供不应求。

一套新房入市，不管是被人拿去自住还是被人拿去出租，都至少有一个家庭住进去了，那租房市场就会少一个买方或多一个卖方，这些都会压制房租的上涨。中国的房价乱的一塌糊涂，但几乎所有城市的房租都是平稳的，平稳的令人感到不可思议。平稳的房租，代表城市的新增人口恰好和城市规划局规划出来的住宅数量相匹配。新建的房子是绝对够用的，所以房租才会被压的那么死，让租金涨幅和工资增长相匹配。

很多人说租售比无所谓，租金再低都不耽误买房赚钱，甚至还有什么所谓租售反着买，别墅靠大海的说法。短期来看，你怎么炒房价都无所谓，当年一文不值的郁金香还能被炒成天价呢，房子怎么也比一株郁金香更有价值吧。

你把房子炒到50万一平都是有可能的，只要资金游戏更疯狂，没什么是做不出来的。但从长期来看，这是不可持续的。

一套房子如果都没人愿意租，怎么可能有人愿意买？

这套房子真那么好，真那么值钱，别人为什么不愿意每年花50万租这套房？房子是拿来住的，不是拿来炒的，你不能一边说这套房子没什么居住价值，大家都不想住，所以租不上价，一边吹这套房子将来肯定会有大批有钱人想住，所以一定高价卖的掉。这不精神分裂嘛。

一套房要是连使用价值都没有，谈什么投资价值呢。也别说什么不是自己的房没有安全感，老是要搬家，日韩大部分年轻人都租房，没人觉得搬家很麻烦。你直接下半年租金当押金，直接签五年八年乃至于十年的租约，买卖都破不了你的租赁，房东要赶自己走可以，先把双倍赔偿金给我。

一年搬这么一次家，年收入能蹭蹭的涨。如果真住满了十年再搬家，你好好想一想，那些买房的人自己搬家是什么频率，有几个人能十年不搬家的？中国二线城市的房价有巨大差异，单价从一两万到三四万不等，但租售比都差不多。

南京的房价明显超过武汉长沙，但租售比差距不大。这说明中国房价的泡沫化是按投机度来的，租售比依然是房价的锚。房价一两万的二线城市是通过大量住宅供应把房价给压下去的，但压低的首先是租金，然后才是房价。城市越发达，前景越好，租售比越低。南京1.5%租售比，你武汉发展前景差不多，所以也应该是1.5%租售比，差距可以有，但不应该过大。

但你武汉明显房租很低，所以投机客按1.5%租售比反算后，得到了一个房价，这就导致武汉的房价明显低于南京。如果全国所有资金都涌入武汉，不管你武汉有多少房子都会被买成天价。

为什么炒房客买到一定程度就不买了，去买合肥南京等城市？因为当武汉房价租售比跌到一定程度时，炒房客觉得其他城市更有“投资价值”。所以租售比这个数据是有用的，只不过不能和外国的数据比，而应该在中国内部进行横向对比。

差不多的城市，互相对标的城市，如南京合肥武汉长沙等，房价可以差距很大，但租售比差距不会很大，发展速度快的城市略多一点，慢的略低一点，整体极其接近。

所以房价要跌，到时候也是一起跌，不存在房价低的城市少跌，房价高的城市多跌这一说，直接按百分比进行下跌。如果互为对标城市，房价低的城市房租一定低，住宅供应量一定大，人均住房占有面积一定高。你只能说这样的城市居住舒适，幸福感高，但房价泡沫破裂时一样会跌的惨不忍睹，因为整体住宅持有量太高。

现在中国所有的城市，我认为没有所谓的刚需。什么叫投机客，全款买房的人算投机客吗？

一个人特有钱，买了5套房，但一分钱银行贷款都没背，算投机客吗？不算，大家默认的炒房投机客都是那种杠杆打满，无所不用其极，背负超高贷款，不自量力去买房的人，这些人无法承受房价的任何波动，房价略跌他们就爆仓。

那请问，那些先背首付3倍贷款，然后连首付都掏空六个钱包拿出来甚至去借来的人，到底是刚需，还是投机客？

房价真大跌，这样拉满杠杆的人输的丢盔弃甲，房子被法拍，自己几家人的积蓄化为乌有，大家能鼓掌说活该吗？

欧美那些国家的房租回报率，账面数值一般都在6%以上，这才是正常的数据，中国早晚也会达到这一水平。

以目前的房价，要达到这一租金回报率几乎不可能，要么租金涨4倍，要么房价腰斩再腰斩，无论哪一个都不可能。
但怎么说呢，早晚会达到的，价格可以短期偏离价值，但不会永久偏离。价值从哪体现出来？

深圳湾一号，豪宅中的豪宅，每平米价格达到三四十万元，被深圳市指导价后还报了30万单价呢。每平米30万元的单价很不接地气，但你再看中介给的信息表，深圳湾一号的物业费每平米每月4.5元。

哎，这就很接地气了。 你说深圳湾一号这到底算不算豪宅呢？
从单价30万以上来看，肯定算，但从物业费来看，好像和中产的房子也没啥区别。你说哪一面才能体现出这套房真正的价值？这些年来，很多人买房就能赚钱，是借了房价持续暴涨的大势。

同样的房子，你肯定卖不过开发商。开发商为了卖房子，准备了大量的广告费，准备了业务能力极强的销售专家，准备了富丽堂皇的售楼部大厅，还给你准备了大量的免费饮料和甜品。所以他们才能把房子卖到这个价。那你的，你为了卖房准备了什么？

你给你的买房者准备了哪怕一杯开水和一把瓜子吗？如果你什么都没有准备，甚至都没有意识到你应该对买房者和中介笑脸相迎，那开发商都卖不掉的东西，你凭什么敢说自己能用同样的价格卖掉呢？

你要真那么厉害，不如开发商把销售工作都外包给你算了。在同样的背景下，同一套房，普通人能卖的价格一定比开发商低，而且要低得多，这一点毫无疑问。

那些买房赚到钱的人不是因为自己有本事，而是命好碰到了风口，在风口上猪都能飞。但风口总会停的。坊间传闻，1993年1月，潘石屹以五斤桔子和一条烟的代价，看到了规划局的内部资料，当他发现海南在建人均住房面积已经达到50平的时候大吃一惊，因为当时北京的人均住房面积才7平米。他觉得风向不对，跑了，然后逃顶在了最高点。一年后，海南房价跌幅达到了85%，脚踝斩，当地的房地产公司倒闭了95%，烂尾房和天涯海角成为了当地的两大特色。

那堆积如山的烂尾房，海南一直到2007年才处置完毕，花了整整14年的时候，还是借助了中国经济腾飞的大势。如果经济增长速度没有零几年那么快，那处置烂尾房的时间可能会拉长到三十年乃至于五十年。

今天说这么多没啥意思，就是给你看看一些真实的数据，能影响未来房价的那种。

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房产电汇骗局激增辛苦存首付瞬间遭诈光

世界新闻网

3/30/2022

辛苦攒了好几年的钱，终于可以买房脱离无壳族，然而却在缴交首付(down payment)过程中遭诈一空，是努力挤身为有房族者的噩梦，不过很不幸的，根据联邦数据，「房地产电汇欺诈」是目前美国增长最快的诈骗方式之一，芝城一名受害者愤恨难平的说，恶劣的诈骗方式，让她瞬间损失了四万多元首付款，购屋梦也因此落空。

卡尔森(Jenna Carlson)说，她储蓄多年，终于累积到可以购屋的首付款，2021年她看中了一座小房子，也通过仲介与屋主达成交意协议，「我非常兴奋要带着我的小狗，住进梦想之家」。

在交易过程中，卡尔森准备了两成的房款约4万2000元作为首付，她与房产仲介的律师助理通过电话，对方说，她会在下周把电汇指示发给卡尔森。

没想到卡尔森却在与律师助理通话的当天，就收到一封电子邮件，邮件指出卡尔森必须比预计时间更早将首付款导出，该封电邮中，列出了明确的付款金额、新房子的地址以及她的贷款文档，「我以为就是稍早通过电话的助理寄给我的无误」。

卡尔森说，她接着还问了该邮件发件人一些问题，双方一来一回共发了16封邮件，卡尔森最终接到了汇款指示，并前往银行汇款。

「然而就在周一，我下班回家的路上接到律师助理来电询问首付款的情况」，卡尔森随即告知对方已经遵照其邮件指示导出款项，结果律师助理十分讶异表示她根本没有发邮件给卡尔森。

卡尔森立即检查所收到的邮件地址，才发现发件人的电邮地址与律师助理相似，但多了两个英文本，至此「我恍然大悟我被骗了，我的所有积蓄全没了」。

FBI特别探员强森(Siobhan Johnson)说，房地产电汇诈骗是全美增长最快的网络诈骗之一，2018年到2020年间，此类诈骗提高了42％。

他表示，在很多情况下，骗子会利用他们窃取的信息，然后让受害者误以为他们是地产产权公司、地产仲介，接着以非常类似受害者熟悉的电邮通知付款。

强森指出，尤其是每年的购屋旺季3月到6月间，类似骗局尤其嚣张，他提醒购屋者务必留意。

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经中间人兑换本票华人被跳票逾50万元

世界新闻网

12/14/2021

华人购房通过中间人兑换本票被跳票，总损失超50万元，无奈求助华人社团。(记者张晨/摄影)

布碌仑(布鲁克林)近日有数名华人因买房或其他之需而通过中间人兑换银行本票(Cashier’s Check)，不料却遭遇跳票，其中仅通过同一个中间人兑换的银行本票就有51万元被跳票。

数名受害者日前到美国亚裔社团联合总会求助，据陈氏夫妇讲述，因要购置房产，所有通过朋友介绍认识了以现金兑换银行本票的中间人张某，在将5万元现金交给对方后，于11月24日拿到本票，但因第二天是感恩节，他们在26日才前往银行，但不料再查帐户时发现跳票。

受害者石先生表示，他也是通过中间人张先生兑换了近2万元本票，然后在感恩节前后通过银行的ATM机存入，随后也遭跳票。

中间人张先生也场，他表示，自己至多从中赚取一个百分点，此次他是通过一名居住在新泽西州李堡(Fort Lee)的一华裔男子去当地银行兑换的本票。

张先生说，为保险起见，他还专门安排了一名司机带着45万元现金亲至李堡的银行，当面看着那名华裔男子将钱兑成本票并清点清楚后，才带着本票回到布碌仑。

据张先生称，在跳票后的第二天他即请律师前往银行查问，被告知那名男子随后又持身分证件回到银行要求撤销本票，导致这些本票跳票。

律师斯科拉里(Lisa Scolari)对此表示，受害者被骗后应第一时间向警方报案，另外因这些本票是跨州兑换，该案已涉及违反联邦法律，受害者还应尽快向联邦调查局(FBI)等部门举报。

斯科拉里还表示，若这些本票为真，银行不可能停止支付，因每张本票是由银行担保、以银行自有资金开具并由出纳员签署；因此不存在购买者第二天持证件又返回要求银行撤销的现象，除非这些本票为假才会跳票。

亚总会会长陈善庄表示，该案受害者至少有十几名，有的个人损失高达11万元，共计金额已经超过了50万元；但至今部分受害者选择不报警，怕税务局查税；但骗徒正是利用了这一点，他呼吁更多受害者站出来，配合调查。

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藉耶稣基督之名圈钱德州诈骗客被判关到死

世界新闻网

11/04/2021

北德州一名基督教广播电台节目主持人，经营庞氏骗局(Ponzi scheme)大约十年后露馅，他于1日(周一)被法官判处第三个终身监禁。

现年80岁的威廉嘉勒格(William Gallagher)，其实从2019年3月被捕后一直都待在监牢中，他因为同样的诈欺行为已被达拉斯法院判处25年徒刑，德州法院也已判了他30年。2019年8月，泰伦特县(Tarrant County) 法院对他提诉，这次的审判庭是为福和市一带的受害者讨回公道。

嘉勒格在一家基督教广播电台担任主持人，他每次节目收尾时，总说「星期天教堂见」(See you in church on Sunday)，这成了听众百听不厌的口头禅，他还出版理财的书籍，譬如有一本名叫「耶稣基督，金钱大师」(Jesus Christ, Money Master)。他所成立的嘉勒格财务集团(Gallagher Financial Group)在电视台做广告，有许多年长者相信他是虔诚的基督徒，绝对不会骗他们的钱。

泰伦特县检察官办公室年长者财务诈欺小组(Elder Financial Fraud team)的组长萝莉瓦内尔(Lori Varnell)指出，这是她执法多年来所看到的最恶劣案例，嘉勒格在各教会的周日集会中与教友接触，这些已退休人士把钱交给他投资，少的有几万元，多的有60万元，最后却血本无归，有些人必须卖房，有的人跟子女讨钱过生活，有些人重回职场上班赚钱，他们损失的金钱总数达3200万元。

1920年代，查尔斯庞济(Charles Ponzi)在波士顿为他的投资公司做广告，宣称有丰厚的报酬率又没有风险，他把新投资人的钱拿来付老投资人的年度利息，经过几年名声越来越大，收到的资金越来越多，但庞氏骗局终究有爆发的一日，投资人失去资本，诈骗者入狱服刑，这种骗术如今就是以他为名。

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Zelle scammers bilk bank customers out of thousands — how to avoid them

By Paul Wagenseil

9/03/2021

Scams involving Zelle payment service still happening

(Image credit: Tada Images/Shutterstock)

Two Chicago-area women say scammers bilked them out of $3,500 each by conning them over the phone and then using the Zelle mobile-payment system to withdraw money from their Bank of America accounts.

“It’s really distressing,” one of the women, Nausheen Brooks, told TV station WLS. “You save your hard-earned money to just be taken away from you.”

The scammers texted Brooks and the other woman, Darlene Chelsey, pretending to be Bank of America and asking them to verify purchases. Both women denied making the purchases in question, and then were called by persons claiming to be bank representatives. The scammers used what appeared to be legitimate Bank of America phone numbers.

The women were each told that there had been Zelle withdrawals from their accounts, but that the problems could quickly be fixed if they used their own mobile banking apps to transfer the money back to themselves.

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Brooks and Chelsey both did so, and the money disappeared. It seems that both their Zelle accounts had already been taken over by the scammers.

“They definitely had access to the account if the money was wired to herself,” Bogdan Bodezatu, a threat researcher with Bitdefender, told WLS. He added that the scammers may have gotten access to the accounts due to data breaches at other websites, which can compromise reused passwords.

How to avoid Zelle scams

Avoiding Zelle scams is like avoiding many other online scams. Create strong, unique passwords for any account that involves money, especially banking accounts, and use one of the best password managers to keep all of them straight.

Don’t trust anyone who calls or texts you and wants you to perform a financial transaction, even if that person appears to be from your bank. Instead, call the bank yourself using a number that you look up.

Don’t give out one-time-use verification codes to anyone, even if they claim to be from your bank. And again, never reuse passwords for sensitive accounts.

Years of Zelle scams

Sadly, this is not a new occurrence. Zelle-based scams have been happening for years — we first wrote about them in April 2018.

The earliest scams involved crooks getting people to pay for non-existent items through Zelle, then discovering they couldn’t get their money back because unlike with a credit-card, the money is withdrawn immediately from your bank account.

Later, people who’d never even signed up for Zelle were scammed out of thousands of dollars by crooks who set up accounts in their names and drained their bank accounts.

That’s because Zelle is owned by seven of the largest U.S. banks, including Bank of America, and used by hundreds more banks. Anyone who has an account with those banks is eligible for a Zelle account, and many banks build Zelle right into their own mobile apps.

These most recent scams seem to involve persons whose accounts have already been hijacked, perhaps through password reuse. (If you use a password on more than one account, then a compromise of any one of those accounts compromises them all.)

Why Zelle is vulnerable

The real problem is that Zelle uses email addresses and phone numbers to identify account holders, and neither was ever designed to be foolproof. Both email addresses and phone numbers can be easily “spoofed” by cheap software.

Many banks do text a one-time code to customers to verify certain transactions, yet not only can text messages be intercepted, but scammers can con customers into revealing texted codes.

Another issue is that Zelle has direct access to bank accounts. Venmo, which is not affiliated with the banks, makes users create a separate account that is linked to a credit card or into which the users deposit money. This creates a buffer between Venmo transactions and their bank accounts.

We’ve reached out to Zelle to ask if the company has made any security improvements in the past three years, and whether Zelle would consider setting up a “staging” account to act as a buffer, similar to the way Venmo operates. We’ll update this story when we receive a response.

In the meantime, one thing does appear to have changed: Both Brooks and Chelsey had their $3,500 losses covered by Bank of America. That’s a better outcome than some of the earliest Zelle scam stories, in which the victims were essentially told by the banks that they should have read the fine print.

That fine print, by the way, still says that the bank isn’t legally liable if you transfer money via Zelle to the wrong people.

Update: Zelle responds

In response to our inquiries, Zelle provided this statement.

“Phishing Scam: This is an example of a phishing scam where the scammer spoofed the Bank of America phone number and attempted to convince the individual to provide their personal information, not a breach of Bank of America or Zelle security.

We’d like to remind consumers that your bank will never call you to ask for sensitive information and they would not ask a customer to transfer funds between accounts in order to prevent fraud. Hang up and call your bank at the phone number listed on the back of your bank-issued debit card or on the bank’s official website if you must provide information over the phone.

In-App Notifications: When consumers send money using Zelle within their mobile or online banking experience, they are sending money directly from their bank account to another person’s bank account, typically within minutes when both users are already enrolled.

When sending money there is a final prompt requiring the sender to confirm the mobile number or email address being used and that it belongs to the intended recipient. This prompt provides the first name of the person who the mobile number or email is enrolled to and an alert that the payment cannot be cancelled once sent.

Consumer education: Zelle is working to address an acute need for financial education. Through our Pay It Safe initiatives, we have partnered with organizations to offer free financial education to consumers through modern banking courses and consumer protection resources.

Through a strategic partnership with EVERFI — the leading social impact education technology company — we have reached more than 60k students in 47 states. Results show that high school students achieved a 39% average knowledge gain after taking the Zelle Money Moves: Modern Banking & Identity Protection course.

In addition, we are working with Cybercrime Support Network to spread awareness and educate consumers and small businesses on avoiding financial fraud and scams.”

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